房地产的资产管理

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房地产的资产管理范文第1篇

【关键词】资金管理 风险控制 使用监督

房地产企业具有投资大、建设周期长、收益高、风险高、项目地域性、受国家政策影响大等特点，是典型的资金密集型行业。我国的房地产业发展只有十几年的历史，但如何将企业做大做强、可持续发展是每一个企业都必须思考和研究的问题。

房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的，才能实现资金的良性循环、周转、保值增值，从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时，首先要概算做这个项目需要多大的资金投入，比如土地购置费，报建报规费，拆迁费，前期工程费，设计费，建造成本，税费等等。如果资金不到位，项目建设周期延长，工程成本增加，利润空间降低，使企业生产经营陷入困境，从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响，最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款，如果资金预算过高，增大融资，增加融资费用，造成浪费，同样会变相的增加开发成本，而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率，国家税务规定不准列支成本或费用，更不能在企业所得税和土地增值税前扣除，这样就会增加税负，使总体成本畸高，就不能保证合理的利润，甚至造成亏损，得不偿失。

在国家调控，融资困难的经济形势下，为了实现房地产企业有生存空间，资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议：

一、资金的预算管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量，开发进度的精准匹配和衔接，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡，为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行，根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整，提高预算执行的准确度。

二、资金的使用管理

房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段：

第一阶段：土地获取资金支出，包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费，补偿拆迁安置费等；第二阶段：建安资金支出，包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出；第三阶段：营销资金的支出：包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此，房地产企业要视资金集中使用的不同阶段，依据资金预算，在开发过程中合理利用资金，要保证资金的合理利用，首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制，每次支付项目工程款时，要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度，营销策划部、预算部，工程部，材料部，财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对，方能付款。而且每次付款，严格审查合同中的付款条款，按合同要求的付款方式支付，查看工程进度和工期，参照事先的预算资金额度，对超预算的，特殊的大金额支付，查明原因，在可控的范围内付款，控制结算差错，将风险降到最低，保证企业资金的安全使用。

三、资金的监督管理

企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效，不能起到应有的监督作用，必要时请外部审计机构进行突击性审查，分析监督失控的原因，对内部控制做专项审计，出具内部控制审计报告，提请董事会完善资金的监督管理制度。

房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的，要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制，做到优化资金结构。在通货膨胀，物价猛涨，国家大力调控房地产行业的今天，要想在房地产行业留有一席之地，必须拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。

参考文献

[1]苗润生，杨金观.《现代财务管理》.经济管理出版社，2006年7月.

房地产的资产管理范文第2篇

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

房地产的资产管理范文第3篇

关键词：房地产投资 信托 基金风险

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。

不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述

一般来说，房地产投资信托基金（REITs）有以下几个显著地基本特征：

流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。

低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场；战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

房地产的资产管理范文第4篇

【关键词】房地产；风险；管理

1.房地产投资风险概述

房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资风险产生的原因

在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险、政策风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

3. 房地产投资风险发展趋势。

近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。

4.房地产投资风险对策

4.1 了解市场行情，理性投资房地产市场投资

要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景，找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。

第一，市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的同业竞争如何，市场未来的走向又是什么。

第二，市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析，制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。

第三，充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响，如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场，是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。

第四、加强投资调研及决策分析

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

4.2 加强工程监管

投资项目资金的消耗主要在工程建设方面，由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，在这一过程中节约资金的可能性很小，但是增加投资的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍； 其次要签订施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济利益，防范道德风险，施工合同要注意明确双方的权利和义务，施工工期，工程质量，开发商应付账款，关于风险分担责任的条款，施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款； 最后，聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理，督促施工队严格履行合同，对工期、质量、资金成本严格监控，协调施工方与开发商的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。

4.3 分散投资风险

4.3.1 转嫁投资风险

房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险，主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。其中，商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略，包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务，针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保，投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产，保期一般是一年，可以续保，保费由双方协商规定。

对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性，不动产不可移动，从而容易遭受自然灾害意外事故毁损，一旦发生，则会带来巨大的财产损失和人员伤害，因此有必要购买房地产保险进行风险转移，实现项目资金循环，促进房地产经营活动开展。项目投资资金证券化，是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券，在这个转化过程中，开发商和项目之间的关系也同时发生变化，从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变，从而实现风险转移。

4.3.2 组合投资分散风险

房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的，一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分； 投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上，开发商在不同区域选择投资项目进行投资，避免特定地区经济不景气波及整个企业投资； 投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔，合理分配投资资金，而不是一口气全部投进去，增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。

企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置，保证企业在长期的投资的持续性，避免出现后劲不足，工程烂尾现象出现； 投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用，是指房地产开发商根据投资项目的各自的获利能力和风险程度，按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目，不把鸡蛋放到一个篮子里，进行分散投资来降低风险。经过实践检验，这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。

5.结语

房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义，作为房地产市场中供给方的房地产开发企业，如何在当前房地产市场出现泡沫，国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战，合理制定房地产投资风险管理对策，具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的，但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理，要摸清市场，理性决策，运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略，降低风险，增强企业竞争力。

参考文献：

[1]沈艳丹. 房地产投资风险对策研究[J]. 创业经济，2010，09.

房地产的资产管理范文第5篇

关键词：投资控制；成本控制；投资管理

Abstract: with more and more money into real estate development in this field, real estate development the increasingly fierce competition. In an invincible position, small investment, large output, and is the developers the pursuit of the goal. However, with the consumer awareness and concepts of ascension, from planning of residential design, architectural design, and the door model design, building materials, function and quality to meet the requirements of the more and more is also high.

Key words: the investment control; Cost control; Investment management

中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：

1 决策阶段的投资控制

据有关资料统计，在项目建设各个阶段中，投资决策阶段影响工程成本投资的程度最高，达到70%~90%。因此决策阶段是成本控制的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。因此一个项目能否成功的控制投资成本，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。

2 规划设计阶段的投资控制

工程设计是科学技术应用于工程建设的纽带，也是体现工程建设价值的一面镜子。一项工程建设项目对资源利用是否经济合理，技术、工艺、流程是否科学，在很大程度上取决于设计的水平和质量。通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额的控制和管理，从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。据相关资料统计，初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%。很显然，控制工程投资的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制投资的思想植根于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

由于体制和传统习惯的原因，我国的工程设计工作往往是由建筑师等专业技术人员来完成。他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能，力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能，而对经济因素考虑较少。如果在设计阶段吸引造价工程师参与全过程设计，使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上，在作出重要决定时就能充分认识其经济后果。另外投资限额一旦确定以后，设计只能在确定的限额内进行，有利于建筑师发挥个人的创造力，选择一种最经济的方式实现技术目标，从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。另外，也不可忽视设计费用控制。特别注意设计费用低并不意味着项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。相反是同样的道理。

3招投标阶段的控制

工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标，开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中，开发商应注意与强调以下几点：

①招标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，要严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象的出现，这对项目成本控制非常不利。

② 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。

③合理低价中标。目前推行的是工程量清单计价报价与合理低价中标的方法。作为开发方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成价恶意竞争。所谓合

理低价，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。

4施工阶段的投资控制

工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，为了保证施工单位是在规定的时间内完成了规定的工作。所以要注意以下几方面：

①注意工程施工工期

工期控制不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方一一购房者的利益，是不个国家连环套，一节影响一节。如某公司有一工程因施工单位工期控制不好，造成延后竣工80多天，由此引起该公司延误交房使用，据购房合同承担违约责赔偿购房户就达20万元多。为此，房地产开发现场管理人员要督促施工企业结合工程实际，编制切实可行的施工组织设计和竣工交付使用，避免因延误交房而损失违约金。

②完善隐蔽工程现场签认手续

隐蔽工程是随着施工进展而发生，并在结算中较难掌握的项目，尤其在基础设施项目，隐蔽工程占的比重比较大，如缺乏完整的现场签认工作，将会增加工程结算难度，更有可能高估多算，造成不必要费用支出。应从以下几方面引起注意：凡是清单项目中有规定的项目不得进行签证；现场签证必须有甲方驻式地代表和施工单位有关负责人双方签字或盖章；现场签现内容要明确，项目要清楚，数量要准确；认真地对现场身份证逐一进行审核，对不合理的签证应予以废除，做到既堵塞漏洞，又公正合理。

5项目终结阶段的投资控制

工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但复杂繁琐，相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但复杂繁琐，相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。

加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚地认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和从这个建设项目中开支的全部费用。

除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确，建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。

6. 结束语

对房地产开发投资的有效控制，应从项目投资的源头上开始，对实施的全过程进行有效的成本控制，运用科学系统的造价控制管理方式，使房地产开发投资得到合理化的控制，完善和健全房地产市场。

参考文献

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