土地管理规章制度

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土地管理规章制度范文第1篇

关键词：油田；企业；节约；土地

我国人多地少，土地供需矛盾日益尖锐。土地问题始终是现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题，科学合理节约集约利用土地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基，因此，坚持最严格的土地管理制度，合理节约集约利用好土地，对油田企业具有重大而深远的意义。

一、制定系列土地管理规章制度，加大对节约利用土地工作的宣传。

为加强土地管理水平，合理使用土地资产，2008年胜利油田根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈土地管理法〉办法》、《中国石油化工集团公司土地管理暂行办法》等有关法规、政策，结合胜利油田用地实际情况，对1999年制定的土地管理规定《胜利石油管理局土地管理办法的通知》和《胜利石油管理局建设用地标准》进行了修订完善，印发了《胜利石油管理局新增建设用地管理暂行规定》和《胜利油田分公司新增建设用地管理暂行规定》,从而健全和完善了油田土地管理规章制度，理顺了土地管理程序，加大了土地管理力度，使油田的土地管理工作步入了规范化、制度化的轨道。同时，加强土地国情教育，增强土地忧患意识，使节地观念深入人心。运用各种宣传手段，大力宣传《土地管理法》、《城乡规划法》、《基本农田保护条例》、《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规，教育广大干部职工充分认识到节约土地对油田发展的重要意义。

二、推行规范化用地标准，节约使用土地。

对新建项目用地实施全过程监督巡查，从项目的前期规划、设计、征地、施工及投产使用等各个环节，严格土地的规范使用，防止多占地，滥占地以及违法用地现象的发生。

自新《土地管理法》颁布实施以来，油田上下为了深入贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，在认真抓好宣传教育的同时，结合油田实际，制订了《胜利石油管理局土地管理办法》、《胜利石油管理局建设用地标准》等建设用地管理制度，逐步将土地管理工作纳入了制度化管理轨道。以降低建设项目用地标准，大力推行规范化施工为突破口，节约使用土地。在总结过去节约用地经验的基础上，结合推行项目法管理，制定了物探、钻井、油建、铺设管道、架设线路、试油作业和基础建设等8个方面35类施工建设项目的限额用地标准。为建设用地的管理、监督和考核，提供了操作依据。钻井工程是油田用地的大户，近几年来，胜利油田每年打井都在1300口左右。过去，单井井场永久性占地3.9-5.4亩，借助新土地法实施的有利时机，油田土地管理决策者，在深入钻井一线调研的基础上，经过科学论证，大幅度压缩了井场征地面积，在全油田范围内统一执行单井3.1亩永久征地的新标准。全油田各单位，为把标准落到实处，积极想办法、出主意，推行规范化施工，采取有效措施，节约使用土地。物探施工，为了少碾压土地，不断总结节约用地的新经验。施工中普遍推行了“车走一条线，钻机背水罐，人抬肩扛放大线”的“一”字工作法。物探三维测线施工用地，由原来的10多亩，压缩到现在的3.74亩；三维地震作业每平方千米用地控制在了80亩之内。自新《土地管理法》颁布实施以来，新增建设用地数量呈逐年下降趋势，通过压缩井场永久性用地，节约土地面积8320亩，节约用地取得了显著的成效。

三、通过采用生产施工新技术，提高节约用地效益。

石油开发生产离不开土地，哪里地下有油，就要在哪里占地打井，这是油田生产建设用地的特殊性，石油开采占用耕地是无法避免的客观现实。因此，采取有效措施，集约高效利用土地，尽力减少耕地的占用，对油田落实好土地基本国策有着直接的现实意义。随着科学技术的发展，油田生产施工工艺水平不断提高，特别是上世纪九十年代以来，水平井、侧钻井和丛式钻井新技术的发展与应用，为节约用地，减少耕地的占用创造了条件。

乐安油田，位于东营市广饶县城北的吨粮田之内，当地人均耕地只有0.75亩。为了有效地节约耕地，胜利油田对乐安油田的开发，进行了综合科学论证，打井全部采用了丛式钻井新技术，把计划安排的119口油井，集中到26个钻井平台上，打定向斜井。即由一场一井改为一场多井，节约耕地210亩，既减少了征占地费用2000余万元，又受到了当地政府和农民群众的欢迎。

陈家庄油田是十五期间胜利油田分公司滚动探明的具有千万吨级储量规模的重要能源接替阵地。该油田位于利津县陈庄镇农业生产重点区域，生产开发区域内80%是基本农田以及沟渠、水库等农业配套设施。在产能建设方案设计过程中，为了最大限度的节约耕地，油田土地管理部门与地质技术人员通过反复科学论证，精确测算，提出了多打斜井、丛式井组，加密开发井网的设计方案。把设计方案中的163口井集中到39个钻井平台上，打丛式井组，并采用定向斜井技术，尽量避开基本农田和相关的农业配套设施。通过这些措施，圆满完成42.9万吨产能建设目标，节约耕地273.4亩，取得了很好的经济效益和社会效益。1999年以来，油田共打丛式井组697个（单井2850口），仅此一项共节约土地4390亩。

近几年来，随着侧钻井技术的成熟与应用，利用老井场打侧钻井，成为胜利油田油气开发战线上的一道亮丽风景。这项技术的应用，又为油田依靠科学技术，实现节约用地，开拓了广阔的空间。胜利油田自上世纪60年代初期勘探开发以来，已出现报废井4000多口，占地27000多亩，其中耕地约有10000亩。挖掘这些土地的使用潜力，更好地为生产建设服务，大有文章可作。自1999年以来，油田地质、规划、土地、开发和钻井等部门，加强工作协调，对老油田实施综合调整改造。采用侧钻井新技术，在老井场上打侧钻井，既降低了油田生产成本，又有效地减少了新增用地。

四、挖掘存量土地潜力，科学合理利用土地资源。

在土地的利用方面，要本着“高效、节约、合理、珍惜”的原则，坚持“能用已征地，不再新征地；能用非耕地，不占用耕地；急用先征、暂不用缓征、能少征不多征；可征可不征坚决不征和有劣地不占好地；能用荒地不占耕地；能用边角地，不占好耕地”的准则，严把项目规划关、选址关和施工占地关。

胜利油田开发建设40多年来，拥有使用权的土地达140多万亩，其中，城镇存量矿区建设用地近11万亩。这些土地基本上都是在计划经济体制下征占的，土地利用率相对较低，有的建设项目存在宽打宽用的现象。挖掘这些存量土地的使用潜力，提高利用率，对减少油田新增用地数量，降低用地成本费用支出，有着十分重要的作用和意义。

近几年来，胜利油田积极适应和推进土地利用方式向集约高效转变，改变了上项目铺摊子外延粗放用地的旧观念，把“能用存量土地的，决不新征用地”作为一项重要原则，贯穿到实际工作中去。为了进一步强化对存量土地的利用和管理，2001年，油田在资金十分紧张的情况下，投资867万元开展土地管理信息系统的建立工作，采用了先进的GPS卫星定位技术，建立了土地图形库和数据库，并实现了宗地数据和图形的联接与互查，达到了土地利用现状可视化、统计管理系统化和地籍管理坐标化的要求。方便了对土地利用程度和现状的查询，为更好地利用和挖掘存量土地的使用潜力，促进土地利用方式实现根本性转变奠定了基础。在矿区建设上，坚持统筹规划，盘活存量，合理用地。对职工住宅区，实行综合调整改造，拆平房建楼房，提高存量土地利用率。自1999年以来，胜利油田新建职工住宅1200多万平方米，占地2.1万亩，全部通过存量土地挖潜实现的。

土地管理规章制度范文第2篇

作为一个农业大国，土地是一切生产的基础，土地财政管理是地方政府凭借出让土地使用权的收入来增加地方政府财政收入的一种行为。这是我国特有的一种经济现象，通过加强土地财政相关问题的研究，有助于推动我国财政体制以及土地制度的完善，所以加强当前土地财政管理，则显得意义重大。而为了确保土地市场的有序运行，则开展土地市场管理则显得意义重大。

二、土地财政及土地市场管理现状分析

1.土地财政现状

土地财政收入作为我国地方政府的预算外收入，近些年来，土地财政收入的总额不断增加，其占我国财政收入的比重也不断提高。但是我国的土地财政收入仍然存在一些问题，首先，在征收城镇土地使用税时，只是将土地占用面的考虑在内，而忽略了土地所处地段对土地价值的影响，这与我国目前的市场发展情况不相符合。其次，在征收土地增值税时，虽然考虑到了土地增值的因素，但是我国的许多投资者对土地增值税反应敏感，导致地方政府担心辖区内整个投资环境受到影响。由于房地产业以及建筑业的产业链比较长，再加上与这两个行业相关的各行各业的税收收入和行政事业性收费，土地财政收入，存在被低估的可能性。

2.土地市场管理现状

首先，政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端，第一，这样会限制土地出售的数量，土地价格和因此而急速上升，从而增加了成本投入。第二，这会导致一些地方政府为了提高政绩而，滋生腐败。第三，一些农民会失去土地集体所有权。其次，政府对土地市场监管力度不够，这会引起土地市场混乱。再者，不规范的土地制度给政府的管理带来了负面影响。我国所制定的土地制度有土地利用规划制度、土地出让制度以及土地征用制度等，但是这些制度中不合理的地方会为地方政府不遵守市场规则提供更多的借口，如土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这会使得一些地方政府以国家的名义来征收农民土地而再以发展经济的名义来出让土地，最终导致农民的利益受损。

三、加强土地财政及土地市场管理策略分析

1.进一步完善财税体制改革

第一，合理划分政府间的支出责任。对此，对于那些经济发展相对较慢的地区，可以适当减少当地政府的支出责任。可以将全国性公共产品的支出责任划归给中央政府，然后将体育文化、社会保障、医疗卫生等责任划归给省级政府，其它的责任则由市县来负责。第二，对地方税权进行适当地调整。可以建立一个税收体系，在这一体系中，要适当地扩大地方税权，通过这种方式来确保地方税的独立稳定，在这一体系中，所设立的短期税要以营业税为主导，而长期税则要以地产税为主。

2.规范土地出让制

在土地出让过程中，农民的集体用地会被作为建设用地，在此过程中会产生一笔出让金，而且有地方政府收取，通过规范土地出让制，要对城乡土地的使用权进行统一，让土地使用权作为农民的一种权利，让广大农民直接加入到商业用地和建设用地的流转过程中。当集体用地因出让而进入土地市场之后，要采用累进税的方式对土地出让金的规模进行调整，通过这种方式，可以为农民带来更多的土地收益，切实保障农民的权力。

3.完善土地产权制度

第一，通过对法律体系的完善来对政府的权力产生一定的约束和限制，进而有效预防权力的滥用。对此，应通过对我国土地法的修订，赋予我国农民集体土地完整的法律地位，对公共利益的概念进行明确界定，而且要确立征收集体土地所适用的法律条件，通过这种方式，对农民的集体土地所有权提供有力的保障。通过完善土地产权制度，使农民拥有完整的土地产权，而且要确保农民能够正确地使用自己的权力，维护自身的利益，而且，通过完善相应的法律制度，使农民所拥有知情权、监督权以及参与权被予以确立。

4.转变政府职能

为了更加完善政府的职能，必须要适当地取消政府的一些行政干预，建立城乡统一的土地市场，不断减少政府对土地管理部门的干预，开放土地一级市场，使土地真正作为土地市场的一部分。通过转变政府职能，不断规范征地程序，在原有的程度上进一步缩小征地范围，而且不可以使政府部门随意利用国家的名义来征收农民集体用地，即使要进行必要的征收，也要设立合理的补偿标准，使补偿标准能够更加贴近市场。政府部门要开展宣传教育，让农民学习土地管理的相关法律，使农民能够真正参与到土地市场管理中，在相关土地市场管理规章制度的制定过程中，要积极听取农民的意见。政府部门要充分发挥其宏观调控的作用，尤其是市场失灵阶段，通过强制性的手段来纠正土地市场存在的缺陷，从而创造一个公平竞争的土地市场环境，真正维护土地所有者的利益。

5.建立公开透明的土地市场

土地管理规章制度范文第3篇

关键词：铁路；征地拆迁；问题；对策

中图分类号：F530.32 文献标识码：A 文章编号：

铁路是国民经济和社会发展的重要基础设施，加快铁路建设对促进经济发展具有十分重要的意义。根据铁路“十二五”发展规划，到2015年全国铁路营运里程将达到12万公里。铁路建设必然会涉及到征地拆迁，在人地关系日益紧张的情况下，大面积进行征地拆迁工作变得越来越困难，能否做好征地拆迁工作成为制约铁路项目实施的关键问题。

1铁路建设征地拆迁工作的内容

1.1征地：包括永久征地、回收铁路已征地（既有线改扩建）、临时征地。永久征地是指国家机关和军事项目，能源、交通、水利等基础设施项目，城镇公共设施和公益事业项目，以及关系国家安全和国民经济命脉的重大经济发展项目，可以依法征收农民集体土地，并给予合理补偿；回收铁路已征地是铁路产权单位在铁路建设需要时有权收回由乘种人耕种的铁路土地；临时征地是指抢险救灾、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用农民集体土地的，可以依法征用，并给予合理补偿。

1.2拆迁：主要内容是指房屋及其附属设施和其他建筑物、构筑物的补偿、安置和拆除，包括民宅、企业厂房及商铺等。

1.3三电及管线迁改:主要指电力、通信、有线电视、市政管网、给排水管道、供热管道、煤气管道、油气管道发生平行或交叉干扰而不能满足铁路施工要求，需要进行迁改。

1.4工程所在地地方政府和村民提出的与其生产生活相关的部分：包括农村道路、排灌渠系的改移，涵洞积水的解决，涵洞增设的大小、施工引起的土地淹没、房屋裂缝、粉尘污染、放炮震动等损失补偿。

2铁路建设征地拆迁存在的问题及难点

2.1勘察设计深度不够，导致概算远低于实际征地拆迁补偿费用。

2.1.1概算单价偏低

《国土部关于进一步做好征地管理工作的通知》明确要求“各地应建立征地补偿动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。未及时调整的，不予通过用地审查。”概算编制依据标准是勘察设计时的补偿标准，从完成设计到项目用地批准后进行补偿兑现相隔时间为2至3年，征地补偿标准已经提高并突破概算。

2.1.2概算征拆数量偏少

一是由于概算中土地补偿只考虑了红线内永久征地补偿费，忽略了因永久征地导致剩余的边角地、阻隔地、夹心地等无法耕种或耕种困难的地块补偿费用和回收铁路已征地补偿费用；二是勘察设计到实际开展征地外业调查间隔时间较长，加上勘察设计单位现场勘查时保密措施不到位，导致沿线群众“三抢”（抢栽、抢种、抢建）现象严重，直接增加了附着物补偿费用。

2.2回收铁路已征地困难较大，容易引发纠纷矛盾，导致施工受阻。

首先，铁路部门普遍存在重运输经营轻土地管理的现象，由于监管不到位，导致铁路土地被侵占；其次，针对铁路已征地的回收补偿，《铁路用地管理办法》明确规定：“所收回的铁路用地如已播种，由铁路部门支付给承种人当季青苗补偿费；被收回铁路用地的承种人确有实际困难的，由铁路部门发给不超过实际种植作物一年产量总值的补助费。”但是实际收回铁路已征地并补偿时，被征地群众往往以铁路用地界限不清楚，且其经营土地属于国家第二轮土地承包合法取得为由，要求按照红线内征地补偿标准统一对待，且各地政府部门曾出台的铁路征地补偿相关办法中，回收已征地补偿标准也往往远高于《铁路用地管理办法》规定，导致补偿费用成倍增加。例如，《广西人民政府关于印发广西壮族自治区铁路交通基础设施重大建设项目征地拆迁工作实施办法的通知》（桂政发〔2010〕52号）中规定：“铁路建设项目收回铁路原有建设用地补助标准：持有土地承包证的耕地20000元/亩；不持有土地承包证的耕地10000元/亩；非耕地5000元/亩；未利用地不予补助；有青苗和地上（下）附着物的，按红线内永久征地标准给予补偿。”该文件明确规定除了对铁路原有建设用地种植的作物进行补偿外，还需对未利用地以外的其他土地进行补偿。

2.3三电及管线迁改难度大，影响施工进度。

2.3.1对于三电及管线迁改，用地单位必须与产权单位对接，由产权单位自行迁改。

一是由于产权单位可以对因管线迁改造成的供电、通信、供水、供热等中断及产生的后果负责；二是由于产权单位施工可以满足行业标准及自身迁改要求，更容易通过验收。

2.3.2迁改费用高、进度慢。

一是由于迁改协议虽然有工期要求，可双方只是配合协作关系，常有迁改不及时影响铁路施工进度的情况发生。二是由于国家虽有明确的标准，但产权单位往往以施工复杂、危险性大为理由，编制较高的迁改预算，否则不予办理迁改工作。

2.4沿线群众生产生活相关部分容易被忽视，导致频繁阻工。

无论勘查设计单位还是外业调查工作小组均容易忽视当地群众生产生活习惯，缺乏对不利因素的分析，从而导致频繁阻工，影响工程进度。例如:占用灌溉渠系后，剩余渠系是否受到影响；占用农村道路或平交道取消后，群众是否绕道行走；平交改立交使得涵洞积水、群众是否通行困难；复线建设中既有涵洞宽度、高度不足，是否满足群众生产运输要求；因永久征地剩余的边角地、阻隔地、夹心地是否耕种困难；施工造成的震动、粉尘、噪音是否干扰了群众生产生活等。

2.5铁路征地拆迁工作是一项复杂的系统工程，涉及多行业多部门，部门之间往往因无法及时有效沟通配合或互相推诿拖延，影响到征拆进度，进而影响工程进度。

对于地方政府而言：会涉及沿线县、乡两级政府及村委会和国土、林业、交通、公安、法院、安监、、电力、通信、有线电视、供热、供水等多个部门或单位；对于建设单位而言，会涉及到铁路、基建、土地、工程、造价、审计、政策法规、财务等多个部门或单位。许多征地拆迁项目均需多行业多部门共同调查、研究并出具最终方案，若部门间缺乏及时有效的沟通协调，必然会影响征拆进度。

3铁路建设征地拆迁的对策建议

3.1加大勘察设计深度，缩短设计与补偿兑现及开工时间差，坚决遏制并打击“三抢”行为。

首先，勘察设计深度必须进一步加强，概算编制要与项目所在地政策标准紧密结合，使设计提供的征地拆迁类型、数量及标准与实际接近，从而确保征地补偿费用支出具有更强的可预见性；其次，建设单位积极协调各级地方政府及相关部门，加快建设用地审查报批工作，争取项目早日开工，缩短勘察设计和工程开工的时间差，从而使实际的征地拆迁类型、数量和标准和原设计大体相同；再次，建设单位积极协调各级地方政府及相关部门加强征地拆迁法律法规宣讲力度，坚决遏制“三抢”行为，对违章建筑和突击抢栽抢种附着物一律不予补偿，并限期自行清理，否则按法律程序进行。

3.2加强铁路存量土地管理，维护铁路土地合法权益。

首先，铁路部门应加强存量土地权属确认工作，明确铁路用地的界限、范围，并根据国家有关规定按依法确定的地界埋设界标、安装护网。其次，铁路部门应设立土地监察部门，配备专职人员，制定土地管理规章制度，定期开展监督检查工作，及时制止或提请所在地县级以上人民政府国土资源行政主管部门予以制止非法侵占铁路用地行为，保证公司合法土地权益免受侵害。

3.3争取政府支持，有力推动三电及管线迁改工作。

积极履行企业社会责任，尽企业所能支持铁路沿线公益事业建设，推动企地和谐共建工作，增进企地友谊，争取地方政府加大对铁路项目建设支持力度，由当地政府出面协调三电及管线产权单位依据国家及行业标准按照满足原用途的原则编制合理迁改预算并积极配合建设单位及时办理拆改事宜，保障铁路项目顺利推进。

3.4事前深入调查，坚持统筹兼顾、互利共赢，努力为群众办好事、做实事。

一是深入细致进行征地外业调查工作，将不利因素在事前调查清楚，对影响沿线群众生产生活部分细致分析并及时解决，化解企地矛盾。二是在用工条件满足的前提下，优先录用铁路沿线本地群众参与铁路建设，营造建设者与沿线群众“一家人”的氛围，从而减少施工阻拦现象，保证工程建设顺利推进。

3.5高层领导负责，健全组织机构，保障征地拆迁工作顺利推进。

不管地方政府还是建设单位均应实行高层负责体制，并建立健全专门的征地协调组织机构。首先，实行高层负责制，可以减少一些中间环节，降低管理成本，有利于强化高层领导的参与意识和责任意识；可以使主要领导设身处地的考虑征地拆迁面临的实际问题，从而第一时间做出正确判断并及时予以解决；其次，建立健全专业征地协调机构并定期展开征地拆迁协调会，可以营造出高度重视的氛围，形成全体工作人员共同参与的大协调局面，明确各自承担的职责并发挥各自专业特长，积极配合、密切合作，有利于及时解决存在的问题，保障项目顺利推进。

综上所述，铁路建设征地拆迁工作一是任务重、时间紧，要求高、政策性强、风险性高、敏感性强，维稳压力大的工作。能否做好征地拆迁工作，不只会对影响到工程进度，还极有可能引发一些社会问题，影响社会和谐。所以，我们应该切实开展好这项工作，为铁路项目顺利建设和人民生产生活安定提供有力保障。

参考文献：

[1]卢春房.依法建设规范管理，推进“十二五”铁路建设再创新辉煌——在全路建设工作会议上的讲话（摘要）[J].中国铁路，2011,1.

[2]铁道部运输局土地管理部（铁道部土地管理局）.铁路用地管理法规汇编[M].北京：中国铁道出版社，2008.

土地管理规章制度范文第4篇

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鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力；甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意；甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：

一、法律服务组成人员

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。

本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。

二、工作范围

乙方律师的服务内容具体包括：

（一）房地产投资开发法律事务

1．创设房地产项目公司

（1）为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权；

（2）起草设立公司的各类法律文件；

（3）协助申办公司设立的法律手续；

（4）起草公司各类规章制度。

2．取得国有土地使用权

（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；

（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；

（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；

（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；

（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；

（6）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；

（7）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；

（8）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

3．拆迁安置补偿

（1）协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件；

（2）协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等；

（3）协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷；

（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；

（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；

（6）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。

4．工程建设施工

（1）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；

（2）出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：

①提出有利于工程质量的意见；

②降低成本的建议；

③分析该阶段可能存在的法律风险；

④提出规避风险的具体方案；

⑤工程履约管理；

（3）参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；

（4）起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；

（5）起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；

（6）协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；

（7）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系；

（8）参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

5．房地产项目融资

（1）向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性；

（2）与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件；

（3）代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续；

（4）办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。

6．物业管理

（1）协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；

（2）起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件；

（3）起草、制订物业管理办法；

（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权；

（5）协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系；

（6）协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

（二）房地产交易法律事务

1．房地产预售、销售

（1）协助开发商获取预售、销售批准；

（2）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；

（3）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；

（4）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；

（5）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；

（6）审查房地产广告内容的合法性；

（7）审查商品房预售合同和销售合同；

（8）购房签约及见证、办理预售登记。

2．房地产抵押

（1）提供房地产抵押的相关法律政策信息；

（2）解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见；

（3）代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书；

（4）审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估；

（5）协助办理房地产抵押登记手续；

（6）办理其他约定的法律事务。

3．房地产权属登记

（1）提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见；

（2）协助准备房地产交易过户的文件资料；

（3）协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。

4．房地产调查

（1）提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见；

（2）到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查；

（3）办理其他约定的法律事务。

（三）其他房地产相关律师事项

1．进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训；

2．及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见；

3．为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见；

4．为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务；

5．协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；

6．参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等；

7．参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。

三、服务费用及支付

甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元（大写_________元整）。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元（大写_________元整），剩余_________%，计￥_________元（大写_________元整）于乙方事项完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。

乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。

四、其他费用的负担

乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：

1．相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等；

2．_________（地区）外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等；

3．征得甲方同意后支出的其他费用。

乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。

五、甲方权利义务

1．甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件；

2．甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方；

3．乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件；

4．甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用；

5．甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等；

6．甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求；

7．甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况；

8．甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担；

9．甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担；

10．甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复；

11．甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序；

12．甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师；

13．由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用；

14．甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。

六、乙方权利义务

1．乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务；

2．乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益；

3．乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料；

4．乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况；

5．乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议；

6．乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利；

7．乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责；

8．乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责；

9．乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻；

10．乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限；

11．乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人；

12．乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁；

13．乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务；

14．乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；

15．因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿；

16．乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益；

17．未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。

七、合同的解除

1．合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同；

2．甲乙双方通过书面协议解除本合同；

3．因不可抗力致使合同目的不能实现的；

4．乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；

5．因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的；

6．甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的；

7．甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的；

8．_________。

八、保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

九、通知

1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2．各方通讯地址如下：_________。

3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

十、合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

十一、合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

十二、争议的处理

1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

十三、不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

十四、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

十五、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（签章）：_______________

法定代表人（签章）：_________

委托人（签章）：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

签订地点：___________________

_________年_______月_______日

乙方（签章）：_______________

法定代表人（签章）：_________

委托人（签章）：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

土地管理规章制度范文第5篇

关键词 农村集体经济 现状 对策

一、引言

建设社会主义新农村迫切需要讨论和解决的问题，是怎样在家庭承包经营的基础上重新构建农村集体经济发展框架，培养壮大农村集体经济实力，改变“空壳村”现状，使农村集体“手中有粮”，继而加强农村集体经济组织服务功能，增强农村基层组织的凝聚力，促进农村集体经济发展与群众共同富裕。

农村公共农产品投资的主体是集体经济。农村基础设施不够完善和公共产品短缺是我国“三农”问题的突出表现。自家庭承包责任制实行以来，尤其是取消农业税和农村税费改革以后，农村中公共事业费用不足，制约着部分农村社会保障体系的建立和基础设施的建设。然而在集体经济发展较好的地方，其公共服务水平和公共事业不但没有减少，反而还有增加。增加农民收入和就业人数的主要途径是加强集体经济。集体经济发展对农民就业和增加收入具有重要意义，在集体经济发达的地区，农民在集体企业就业，是所有者和生产者的统一，是资金合作和生产合作的关系，能提高农民的收入水平，扩大就业途径。因此，要解决农村剩余劳动力就业这一迫切问题，就需要大力发展农村集体经济。

二、我国农村集体经济的发展现状

（一）农村集体经济管理队伍素质不高

大多数农村集体经济管理队伍素质不高，缺乏专业的经济管理队伍。大部分农村集体经济科技人才严重缺乏，因为农村条件艰苦，地理位置偏僻，很难吸引人才，大部分有管理才能和科技知识的人才不愿意离开大城市回到农村，这也是一大现实问题。甚至从农村出去的大学生在学成之后也不愿意回到农村为家乡服务。人才缺失成为发展农村集体经济的一大难题。

（二）缺乏政策支持和扶持

集体经济发展不但缺乏总体规划，而且相关的集体经济发展基础数据也含糊不清，给制定相关政策增加了难度，也从侧面反映出目前农村集体投资管理相对混乱、集体经济发展缺少规范指导等问题。目前，农民群众迫切希望政府给予土地使用和启动资金等方面的优惠政策。农村集体经济发展落后，因为资金短缺，普遍感到起步困难；有一定规模的农村集体企业因为企业房屋产权问题，面临着强制拆迁的困境，对未来的发展感到迷茫。

（三）农村集体经济组织经营土地面临法律困境

“随着工业化和城市化的不断推动，对土地的需求量越来越大，农村集体所有土地快速减少，存量土地及其厂房、商铺租金等土地非农收益成了社区集体的主要收入来源，经营土地成为发展集体经济的重要途径。”宪法规定“农村土地归农民集体所有”，但作为下位法的《土地管理法》规定，只有在兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡镇、村级公共设施和公共事业的情况下，经依法批准才可以使用集体经济组织农民集体所有的土地；集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；对民间私人资本推动的农村工业化引起的对集体非农建设用地需求扩张估计不足；没有为私人创办企业留下合理的用地空间。自发、私下的农村非农建设用地流转，给土地利用总体规划和城市规划的实施带来较大的冲击，并且由于村民集体出租非农建设用地不受法律保护，如发生争议，集体利益就要遭受损失。

（四）集体资产产权不清楚且管理体制不完善

农村集体资产形成时间长、结构复杂，当前大部分没有进行产权登记，产权不明，容易造成资产流失。当前主要由村委会成员对集体资产进行经营和管理，大部分没有建立现代企业管理制度，经营管理缺少有效监督，制约了集体经济的发展。少数依靠地理经济优势和土地征收发展的乡镇，没有及时进行量化固化，集体资产名义上平均分配，实际上掌握在极少数人手里，有的甚至出现决策失误、资产流失、审计发现违规现象等问题。

三、农村集体经济发展优化策略

（一）人才管理创新：从封闭型向开放型转变

随着基础教育在农村的普及和高等教育大众化，应该积极扩大高素质村干部候选人的有效供应来保证村干部候选人的素质。通过引入市场观念，拓宽选人用人渠道，为社会各个阶层有兴趣到农村发展的人才提供良好的环境，建立后备干部人才库。所以，地方政府应该有计划地培养人才。因为农村复杂的地理位置、传统观念、文化背景的不同，政府每年应该有计划、有针对性地选拔一批大学毕业生接受统一培训之后，分配到各乡镇参加基层管理建设，在治理村庄的过程中接受基层的磨炼，用全新的理念治理村庄，发展集体经济。适当放开干部、知识分子的身份限制，允许一些普通村民参加村委会选举；具有大专以上学历或者中级以上专业技术职称和其他优秀人才自愿到基层工作的，也可以参加村委会选举；部队、企业、行政单位离职退休、居住在本村的人，也可以参加村委会选举。这样可以改变与市场经济格格不入的封闭型农村社区，让更多的人参加村干部选举，扩展村干部力量的来源渠道，为农村基层组织提供更多的优秀人才。

（二）组织载体创新：从管制型向服务型转变

继十六大提出“尊重农户的市场主体地位，推动农村经营体制创新”的要求之后，十六届三中全会提出“农村集体经济组织要推进制度创新，增强服务功能”，十六届五中全会再次强调“增强村级组织的服务功能”。农村集体经济组织是我国农村社会主义公有制的基本组织形式，是双层经营体制的载体。坚持农村公有制，必须坚持不懈地健全农村集体经济组织。

（三）法律、政策方面明确农村合作经济组织的法人地位

逐步修订和完善《民法通则》和《农民合作经济组织法》，把进行股份合作制改造的农村社会合作经济组织和农民专业合作经济组织列入调整范围，确定农民合作社的法人地位，解决法人登记注册、缴纳税费等问题。国家相关部门要制定相关的《农村股份合作社示范章程》《农村股份合作社审计规定》和在股份合作改造过程中的财产清查、股份构成、股权配置、股权流转等操作层面的配套文件，保障改革正确的市场化取向和规范运作。同时，进一步完善农业社会化服务体系和农村现代流通体制，使农村合作经济组织成为联结市场和农民的纽带和桥梁。

（四）建立民主管理、社会监督及加强责任约束的管理机制

这些是保证和促进集体经济自我积累、自我完善、自我约束、自我发展的基础性工作。制定符合农村实际情况的各种管理规章制度，在具体执行过程中把加强民主决策、民主管理、民主监督贯穿到发展农村集体经济的各个步骤，保证农村集体经济的健康发展。加强民主决策，主要是指在选择集体经济发展项目和_定经营方法上，让群众广泛讨论、集思广益、科学论证，预防个别干部盲目决策，损害集体经济利益。加强民主管理，主要是指在集体经济内部建立健全民主理财制度，控制集体企业的开支，建立分配约束机制，严格执行财会制度，杜绝平分集体财产、占用集体资金和拖欠集体公款的现象出现。

四、结语

到目前为止，农村集体经济的发展仍存在很多的问题，要想彻底解决这些问题，村民自身和行政事业单位及各个方面都还有很长的一段路要走，农村集体经济发展工作任重而道远。

（作者单位为阳泉市郊区平坦镇政府经营管理站）

参考文献

[1] 卢文琦.论农村集体经济组织的法律属性[J].金卡工程，2011，15（2）：157.

[2] 姜红云.当前农村集体经济发展面临的困境及其对策研究[D].曲阜师范大学，2015.