房地产不景气的原因

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房地产不景气的原因范文第1篇

[关键词]合成指数；兰州市；景气指数；房地产

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。

2兰州房地产周期波动的轨迹及特征

2.1数据来源及技术处理

（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。

（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。

（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。

（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。

2.2兰州市房地产景气指数合成

2.2.1各类指数的计算

（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。

（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。

2.22兰州市房地产景气指数的初始计算

（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。

（2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。

3兰州市房地产指数周期循环

根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个：

兰州市房地产景气指数

3.1第一周期：2002—2005年

由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。

4兰州市房地产业发展建议

4.1抓住有利时机，加快结构调整

目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。

4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求

目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。

4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化

在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。

4.4完善房地产税费

房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

参考文献：

[1]谢经荣，吕萍，乔志敏房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002

[2]赵黎明，贾永飞，钱伟荣房地产预警系统研究[J].天津大学学报，1999（12）

[3]孔宪丽，张同斌，高铁梅基于景气指数的我国工业经济周期波动特征及本轮波动特点研究[J].数学的实践与认识，2012（7）

[4]李聪明我国房地产周期波动与宏观经济关系分析特区经济[J].特区经济，2005（3）

房地产不景气的原因范文第2篇

关键字：市场特点；行业困境；策略建议

中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02

在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。

一､金融危机下房地产行业困境分析

当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。

(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩

虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。

(三)房地产行业依然面临资金压力

尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。

(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转

当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。

二､金融危机下发展房地产行业策略建议

为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：

(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展

在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。

(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展

结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。

(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响

房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。

在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。

在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。

参考文献：

[1] 龙茂发，马明宗.《产业经济学》[M] .成都：西南财经大学出版社，1996。

房地产不景气的原因范文第3篇

关键词：房地产；泡沫；危害；防范措施

房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫的含义及特征

（一）房地产泡沫的含义

经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

（二）房地产泡沫的主要特征

1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。

2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。

3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。

二、房地产泡沫产生的主要原因

（一）消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

（二）银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。

三、房地产泡沫的危害

（一）造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。

（二）导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三）造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。

四、房地产泡沫的防范措施

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

（二）强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。

（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。

总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。

参考文献：

1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.

2、李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].

房地产不景气的原因范文第4篇

关键词：财务战略模型；选择；应用；支撑

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果（项目批准号：Hjk10-13）

中图分类号：F23文献标识码：A

房地产财务战略可以分为以“高负债、低收益、少分配”特征的快速扩张型财务战略、以“低负债、高收益、中分配”为特征的稳健发展型财务战略和以“高负债、低收益、少分配”为特征的防御收缩型战略等三类，由于社会经济环境的复杂性及多变性，再加上企业自身的原因，我们在选择和运用房地产战略模型时必须综合考虑各方面的因素，下面以某房地产公司为例来分析房地产战略模型的实际应用，以及在应用过程中应注意的问题。

一、财务战略模型的建立

根据影响财务战略选择的因素，结合房地产行业的实际情况，某房地产公司初步制定财务战略选择模型：包括战略选择及企业能力评价两部分。该模型笔者已在《现代营销》2011年2月期刊上发表的论文《基于海南房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型》中进行了详细的阐述，在这里就不再重复。

二、房地产财务战略模型实际运用及选择

（一）影响财务战略选择的企业综合能力体系的实际运用。根据影响财务战略选择的综合能力评价体系，并选取市场占有率较高的5家样本公司（万科、保利、中国海外、金地以及招商）作为参照，对某房地产公司及样本公司2008年度及2009年度综合评分如表1所示。（表1）可以看出：

1、负债比率：某房地产公司资产负债率与样本公司相当，但资本负债率却接近样本公司的3倍。主要原因是某房地产公司承担同等负债的同时，净资产规模远远小于样本公司（按承担同等负债计算，净资产只占样本公司的60%），同时，某房地产公司期末现金余额远远小于样本公司平均数（现金余额及现金占到期债务的比率均只占样本公司的20%左右）。从负债比率来看，某房地产公司的财务风险非常高。

2、偿债能力：由于某房地产公司2008～2009年整体现金均为净流出，相对各项债务均保障程度非常低，这也是一个比较危险的信号。相比而言，样本公司2008～2009年均保持现金净流入，对到期债务的偿债水平保持在30%左右。

3、发展能力：从销售收入增幅来看，某房地产公司超过样本公司平均水平，反映某房地产公司的快速扩张速度；从净资产增幅来看，2008～2009年均低于样本公司平均水平，主要是受2008年上市股权融资规模相对较小，以及2008年未再进行股权融资的影响。

4、变现能力：某房地产公司2008年变现能力指标较样本公司相近，2009年低于样本公司平均水平，反映2009年流动负债进一步上升，同时存货占流动资产的比例增加致使速动比率进一步下降。

5、财务弹性：同偿债能力，由于现金净流量为负数，对利息及分红的保障能力比较差，同时，营运指数为负也反映了企业利润也不能表现为现金的取得，收益质量不高。

6、现金结构：经营现金结构比以及筹资现金结构比与样本公司基本一致，反映某房地产公司与样本公司在现金的获取途径上，销售资金回笼和融资所占的比例并无差异；经营活动流入流出比低于样本公司，主要反映某房地产公司存货投资上较样本公司更为激进，经营支出占到销售资金回笼的比重更大；筹资活动流入流出比与样本公司差异不大，但考虑2009年公司并无股权融资，实际净增银行贷款要远远高于样本公司（净增银行贷款占筹资净流量的124%，样本公司占59%），这一方面说明了公司银行贷款的实际取得能力较高；另一方面也反映了筹资活动结构上的不平衡。

综上所述，根据影响战略选择的企业综合能力评分体系，某房地产公司2008～2009年综合得分均低于70分，按照3档评分原则，某房地产公司影响企业财务战略选择的综合能力最终评价为：弱。

（二）结合企业外部环境做出财务战略选择

1、2010年8月份的财务战略选择。从公司面临的外部经济周期来看，中国经济长期向好的趋势没有改变，国民经济已经见底企稳，初步判断目前仍处于经济繁荣阶段。同时，考虑到下半年信贷政策可能会缩紧，类似上半年大规模的财政刺激将不可持续，经济复苏也存在不确定性因素。

从公司面临的行业政策环境来看，由于2009年国际金融危机，国家为刺激经济复苏，频繁出台各项政策，包括宽松的信贷政策（下调贷款利率，下浮首次购房贷款利率），宽松的税收政策（包括个人房产交易的营业税、契税减免等），宽松的投资政策（包括下降房地产投资资金比例，取消外资投资房地产限制）等，房地产行业目前面临相对宽松的政策环境。值得注意的是，如果下阶段房地产市场继续高涨，相应的行业政策可能会逐步偏紧。

从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，在2010年3月份下降到2008年以来的最低点（94.74）以后，自4月份开始连续4个月上升，直至7月份的98.01，反映房地产市场已经逐步回暖。从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008～2009年的财务报告数据，某房地产公司的综合能力为：弱。

结合以上分析，某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之前建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图1所示。（图1）即：在经济繁荣阶段，行业政策相对宽松的环境下，房地产行业整体回暖的趋势明显，结合某房地产公司企业发展目标，某房地产公司的财务战略选择应当是：扩张型和稳健发展型相结合的财务战略。但倘若行业政策一旦收紧，或是经济明显下滑，财务战略目标应当迅速调整为稳健发展型，甚至是防御收缩型。

2、2009年8月份的财务战略选择简要回顾。假设我们使用该模型，在面临一年前的经济环境和内部条件，简要地进行回顾及依据模型进行财务战略的选择。

从当时的外部经济周期来看，国内经济受国际金融危机的影响，经济增速放缓，但仍然保持了平稳较快的增长，上半年国内生产总值（GDP）增幅为10.4%，因此判断经济周期上仍然处于经济的繁荣阶段。从当时的角度来看，如果经济在之后有明显和长时间的持续下滑，则需要考虑是否进入了经济周期的下行期间。

从公司当时面临的行业政策环境来看，从紧。政府在2009年年初即开始执行从紧的货币政策，央行在2009年上半年已经多次上调存款准备金率（由年初14.5%调升至16.5%），至少在2009年8月时，尚无明显迹象表明政府将采取其后一系列的宽松政策，因此对此时行业政策环境暂时判断为紧缩。

从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，2009年8月份景气指数（101.78），已经自2008年11月起，连续9个月出现持续下滑，同时房地产销售价格指数以及房地产销售金额及面积增长率等指标均表现为持续下滑；显示了房地产行业继续向不景气的方向进行调整。

从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008年年报及2009年中报财务数据测算，某房地产公司的综合能力为：弱。

结合以上分析的某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之间建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图2所示。（图2）即：在经济繁荣阶段，紧缩的行业政策环境下，房地产行业整体下滑趋势明显，结合某房地产公司自身财务状况，某房地产公司的财务战略选择应当是：防御收缩的财务战略。

三、房地产财务战略模型的其他支撑

财务战略管理是动态管理过程，在经济环境、市场环境和企业自身情况发生变化时，我们要及时对财务战略进行相应的评估和调整，以避免坚持原有不合时宜的财务战略导致的经营失误。在这个过程中，我们可以通过建立财务预警机制及实施全面预算管理，为财务战略模型提供强有力的支撑。

（一）建立财务预警机制。财务预警就是利用财务指标度量企业财务状况偏离预警线的强弱程度，进而发出财务警戒信号的过程。企业生产经营容易发生财务危机，即因经营决策失误或者外部环境恶化导致企业无力支付到期债务或费用，导致企业经营出现困难甚至破产的各种情况。企业财务危机尽管形成的原因有多种，结果的严重程度也不相同，但基本上都有一个产生、逐步恶化和爆发的过程。因此，企业应该及早发现财务危机信号，预测并化解可能的财务危机，这就是实施财务预警的意义所在。

财务预警机制对财务战略的重要意义在于财务预警机制能为财务战略的实施提供强有力的保障，能及时发现、监测、诊断财务战略具体实施过程出现的各种隐形决策失误，同时财务预警机制提供的信息为企业及时修正财务战略带来了强有力的技术支撑。

（二）实施全面预算管理。全面预算管理是指企业对未来的经营活动和相应财务结果进行充分全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照分析，从而及时指导经营活动的改善和调整。

由此可见，全面预算管理是财务战略实施的重要支撑，财务战略具体实施后的完成结果，需要通过与预算目标进行对比和分析，从而考察财务战略是否达到预期目标，发现存在的问题和不足，进而调整、改善财务战略制定和实施流程。

（作者单位：海口经济学院经济贸易学院）

主要参考文献：

[1]曹艳宏，梁迎昕著.房地产公司财务战略环境分析.现代审计与会计，2006.12.

[2]耿云江.企业集团财务控制体系研究.基于财务战略视角.东北财经大学出版社，2008.

[3]焦晖.房地产经济周期与企业财务战略决策.决策与信息（财经观察），2008.5.

房地产不景气的原因范文第5篇

一、国外房价走势与影响因子分析

国外成熟的房地产市场及其变化，为中国房地产市场研究提供了丰富的素材和经验。英国劳埃德银行旗下的劳埃德TSB国际的全球房地产市场报告指出，“从2001年至2011年十年间，被调查的32个国家和地区平均上涨56%；其中，涨幅前三名为印度、俄罗斯、南非，分别为284%、209%、161%；跌幅前三名为日本、爱尔兰、德国，分别为30%、23%、17%；中国内地位居第14位，涨幅为47%”。

这一结果符合市场的基本认识：新兴市场国家房价普遍涨幅居前，发达国家房价平稳甚至跌幅较大。笔者查阅了各国官方统计数据，对上述榜单中的前后三甲，加上中国、美国两大主要经济体共计八个国家的GDP、人口、城市化率、房地产销售价格指数等多个指标进行数量分析，发现经济增长与人口流动对房价变化起着至关重要的作用。如图1，2001年至2011年期间，GDP增幅最大的依次是俄罗斯、中国、印度、南非；增幅最小的依次是日本、美国、德国、爱尔兰。

如图2，城镇人口（总人口与城市化率的乘积）增长最快的依次是中国、印度、爱尔兰、南非；城镇人口增长最慢的依次是俄罗斯、德国、美国、日本。

如图3，城市化率第一梯队的是日本、美国、德国、俄罗斯，均大于70%，其中日本城市化率最高；第二梯队的是爱尔兰、南非、中国、印度，均小于70%，其中印度城市化率最低。

如上分析得出以下三点结论。

一是城市化率代表房地产市场发展潜力，两者成负相关，城市化程度越高，市场对未来房价上涨的预期在递减。房地产市场的发展主要依赖两个方面，一方面农村人口涌入城市带来新增人口和新增需求；另一方面城市基础设施建设带来商住环境的改善，在城市化率不断提升的过程中，这两方面的推动因素会累加，并积极促进房价的上涨。当城市化率较高时，由于人口密度过大、交通拥堵、医疗教育资源紧缺等因素，反而出现逆城市化，即出现城镇人口减少。从上述分析可以看出，房价涨幅第一的印度城市化率水平最低，仅为31%；房价跌幅第一的日本城市化率水平最高，高达91%。

二是各国房价涨跌的原因不尽相同，如俄罗斯虽城镇人口出现负增长，但GDP却是10年前的6倍，经济爆炸式增长抵销了城镇人口负增长所带来的负面影响，房价出现大幅上涨；而日本虽城镇人口出现14%左右的增长，但GDP却仅有41%的增长，基本处于滞涨状态，经济不景气拖累房地产市场需求的释放，房价出现大幅下跌。

三是房价涨跌受到多个因素综合影响，如GDP、城镇人口、人口密度等指标的变化均会影响房价，各个因素之间可能相互抵消或相互促进，共同对房价走势形成促进或抑制作用。为此，笔者对上述8个国家2001年至2011年期间的数据进行归一处理，并将各影响因子的乘积作为综合系数，如表1。

房价涨幅前三甲的印度、俄罗斯、南非，综合系数分别为5.90、5.84、4.60；房价跌幅前三甲的日本、爱尔兰、德国综合系数分别为1.62、3.01、1.93。除了爱尔兰外，其他5个国家的综合系数与其房价涨跌幅排名情况存在明显的逻辑关系，即综合系数越高，房价涨幅越大，反之跌幅越大。

二、中国房价持续上涨根源

如上分析，中国的综合系数高达8.26，该数值甚至高于涨幅排名第一的印度，但前述全球房地产市场报告中提到“中国10年间的涨幅仅为47%，排名第14位”，这并不符合综合系数表中的逻辑关系，也不符合中国近十年来平均房价基本翻番的事实。根据国家统计局的数据，中国平均房价从2001年的2170元/平方米上涨到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。

基于国际比对，我们可以看出中国房地产市场快速发展、房价“越调越涨”的根源在于中国处于城市化进程提速、经济快速增长的历史阶段，这也是房地产行业繁荣、房价暴涨的必然阶段。中国在2001年至2011年十年间，GDP（当年价格）从13172万美元提高到72038万美元，年均增长17.9%；城市化率从37%提高到51%，增加14个百分点；经济高速增长、城镇人口大幅增加，促进房地产市场发展的两大因素没有相互抵消，而是相互促进造成叠加效应，最终导致中国房价的牛市。

三、结论与启发

笔者曾在《房价形成的基本逻辑》、《房价形成机制与定量分析初探》等文中提出供求关系决定房价，房价是供求比的函数；在供给相对稳定的情况下，房价取决于需求的变化，需求包括刚性需求、改善性需求、投资性需求三大类；需求取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。结合以上各国实证数据的对比分析，我们可以推断：城镇人口的增减、人口密度的大小对供求关系产生重要影响，代表经济增长成果的GDP指标与房价有很强的关联性。