工程管理阶段划分

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工程管理阶段划分范文第1篇

关键词:风景园林；城市公园；规划设计；技术管理

城市公园的建设涉及从宏观的城市规划到微观的工程建造的持续1过程。在市域层面，城市公园的分布、选址、类型、环境容量、服务半径等指标，关乎公共资源的合理分配和绿地系统的生态结构；在独立的公园层面，公园内容的确定、功能区(景区)划分、园林空间组织、地形地貌处理、建筑小品布局、游览路线策划等，则对规划设计从宏观到微观提出具体的要求。城市公园建设的顺利进行，依赖于对大量复杂的规划设计文件进行有效的科学管理，其中明确规划设计的阶段划分并对技术文件采取有效的管理措施，是实现科学规划设计的基本前提。

1基本概念

1.1城市公园规划设计的阶段划分

是指根据项目对象的规模、技术复杂程度等条件确定的规划设计文件的内容与深度。一般情况下公园的规划设计可分为总体规划、修建性详细规划、专项工程方案设计、专项工程施工图设计4个基本阶段，对于技术复杂且规模大于50hm2的大型公园，可前设概念性规划阶段。

1.2城市公园规划设计的技术管理

是指公园的建设单位、规划设计单位、政府管理部门以及技术专家，按照有关规定程序，在公园规划设计的编制、审核、评审、审批时，依据法规赋子的权利与义务，对各阶段的规划设计文件实施技术审查。

2规划设计阶段划分的依据

城市公园的规划设计既面向城市规划管理，又兼顾工程施工管理，其内容与深度既有别于城市规划行业的总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划序列，以及建筑设计行业的方案设计、初步设计、扩初设计、施工图设计序列，又与以上各个技术阶段有着外延上的联系。基于现行的政策法规和相关专业规范并结合公园建设管理经验，我们认为应从如下几个方面考虑城市公园规划设计的阶段划分问题。

2.1法律依据

2008年施行了新的《城乡规划法》，在推行城乡管理的理念上，新法强化了城市总体规划与控制性详细规划对城市建设宏观调控的能力。在城乡管理新格局中，城市公园总体性规划的重要作用进一步显现，只有以法定的形式确定公园的分布、选址、类型、环境容量、服务半径等建设指标，才能有力地支持市域公园体系的整休功能,达到城市规划控制的目标,实现城市公园这类公共产品的合理分配。因此单个公园的总体规划，对上落实市域层面的规划控制，对下制定指导详细规划的技术指标，是承上启下的关键性阶段。

2.2技术基础

公园绿地是城市建设用地的一部分，是实施整个城市规划综合管理的重要内容。城市公园作为一种公共资源，其分布的合理与公平；作为绿地，其生态斑块能量的有效整合；作为公用设施，其服务半径的覆盖以及与周边路政设施的衔接，都要求公园的规划必须基于整个城市的视野进行综台统筹。单个公园的总体规划将规划原则落实到具休的空间范围上,其对公园建设发展的控制性作用有别于其他规划设计阶段最突出的特点，因此针对这个规划层面宜设置城市公园总体规划阶段。

为使公园达到功能完善、布局合理、生物多样、生态安全、景观优美的综合目标，其规划一般应系统地对功能分区、地形水系、景观生态、交通组织、植物种植、应急避难等内容给以规定，这就需要用详细规划来组织协调以上的各专项规划。因此针对这个规划层面宜设置城市公园修建性详细规划阶段。

公园的园林建筑、小品设施、道路铺装等作为构成公园景观的物理实体，在发挥其使用功能的同时，也对公园的整体风貌产生持续的影响。无论具体的公园建设项目侧重于提供游览观赏、休憩康体、文化娱乐或科学普及等各种活动，公园都应该是一个展现美、引发美的地方，故园内重要的游憩设施、服务设施、公用设施和管理设施等都宜进行专项的工程设计，即相应设置城市公园专项工程方案设计阶段。

公园的规划设计最终将用于指导建设施工，即通过施工将规划设计内容落实到每一处具体的空间场所。同时由于城市公园提供公共服务的属性，在园内开展的各类活动均产生相当规模的人群聚集，公园常规设施的安全性设计必须满足相应专业的强制性标准。因此针对这个设计层面宜设置城市公园专项工程施工图设计阶段。

3规划设计的技术管理

3.1概念性规划

3.1.1文件内容

一般指对公园的类型、功能、内容、布局、造价、收益以及运营理念等进行的策略研究与指引；其技术文件通常由说明书和分析图组成。

3.1.2管理措施

由公园建设单位委托具有相应规划评审资质的机构，组织具有专业技术资格的人员，以评审的形式对概念性规划的技术文件进行审查；评审通过的成果文件送城市园林绿化行政主管部门备案。公园的概念性规划，应通过咨询、听证等形式，使公众参与其中。

3.2总体规划

3.2.1文件内容

根据概念性规划对公园建设项目的规划条件进行综合分析，提出规划依据和原则，制定公园在市域层面所必须确定的技术指标,并落实到相应的规划图纸上。公园总体规划应对所在地的自然地理、社会经济、人文历史等资料进行系统的收集与分析，规划内容与分析结果应有明确的逻辑关系，不使分析流于形式。规划应确定公园的位置类型、用地面积、服务半径、环境容量和投资估算等技术经济指标；应解决园内设施与公园周边的市政、交通、水务、电力、电信等设施的管线合理衔接；对公园的总体布局、功能设置、竖向控制、交通组织给予规定；对景观风貌、建筑风格等给予指引。

3.2.2管理措施

城市规划行政主管部门对包括绿地系统在内的城市总体布局、交通道路、基础设施以及各类专业工程实施综合规划管理。在市域层级，公园绿地是城市建设用地的有机组成，城市公园与周边环境的良性互动，包括市政公用设施的合理衔接，道路交通的便利可达，供水、排水、通讯、电气管网的顺利连接，都寄望于城市规划管理部门运用手中掌握的各类城市规划管理资讯，为实现公园的社会功能、经济功能、生态功能提供制度保障。因此，公园总体规划的技术管理应通过城市规划管理部门根据法规要求实施的规划审批实现。

3.3修建性详细规划

3.3.1文件内容

以公园总体规划成果为依据,制订用以指导或规范公园各类建设工程设计的规划；其技术文件包括说明书和规划图纸。修建性详细规划的内容一般包括建设条件的分析和公园平面布局,以及功能区(景区)、竖向地形、道路铺装、植物景观、园林建筑、给排水、电气、应急避难等专项规划与工程估算。

3.3.2管理措施

城市园林绿化行政主管部门在长期指导公园的规划、建造、管理等各项具体工作的过程中，能够直接地收集、处理公众在使用公园时遇到的种种问题，积累大量丰富的一手资料，并通过在行业管理中的及时反馈，形成改善公园品质的便捷机制。因此根据行政管理责权一致的原则，城市园林绿化行政主管部门应对城市公园修建性详细规划实施审批，即以行政许可的形式对规划进行技术审查。

3.4专项工程方案设计

3.4.1文件内容

根据经审批的公园修建性详细规划成果,指导园内各类建筑和设施的建设工程方案设计。设计对象一般为建筑、园林小品、园路、铺装、水体及大型主题雕塑等。

3.4.2管理措施

方案设计是一个展现创意的过程，对公园专项工程方案设计的审查更需集思广益，充分听取建筑、园林、植物、水电、经济等专家意见，因此可利用公园行业协会的专业平台，通过专家评审的形式对方案设计实施技术审查，此举也有助于促进代表众多公园管理单位利益的行业协会自身的发展和改革，有利于政府专业部门行业管理工作的专业化和科学化。

3.5专项工程施工图设计

3.5.1文件内容

以公园专项工程方案设计成果为依据制订用以规范公园各类建筑和设施工程施工的设计。施工图设计的对象包括建筑、园林小品、园路、铺装、水体、竖向地形、绿化、给排水和大型主题雕塑等，设计深度应达到满足编制工程材料设备表和施工预算以及规范施工、安装行为的需要。

3.5.2管理措施

根据《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》的有关规定,城市公园专项工程施工图设计可由城市园林绿化行政主管部门委托具有相应风景园林施工图审查资质的机构,根据法律法规和规范标准的要求进行技术审查。

4结束语

工程管理阶段划分范文第2篇

关键词：建筑工程；施工质量；控制措施

一、建筑工程施工质量控制的过程

无论是在初期施工时的设备和材料，还是施工过程中的各种施工工艺，或者是施工完成后的项目质量检验，都需要在依据合同的基础上完成质量控制。我们对建筑工程施工阶段的划分依据主要有质量形成过程的时间阶段以及实体形成过程中物质形态的转化，或者按施工层次对工程项目作为整体系统加以分解划分。

（一）按工程实体质量形成过程的时间阶段划分。按照建筑工程施工质量形成过程的时间来分类，可分为三类，包括：施工准备阶段的质量控制，在施工准备阶段分析并控制能对整个工程产生影响的因素，为正式施工过程做好功课；施工过程阶段的质量控制，这个阶段的主要任务是根据施工过程中影响项目工程的各个因素、各个环节及生产要素进行质量控制；竣工验收的质量控制，该阶段的主要任务是在施工完成后有效控制该工程项目所达到使用价值。

（二）根据工程质量形成阶段的时间划分。按照建筑工程施工质量形成过程的时间来分类，同样可以分为三部分：即事前控制、事中控制和事后控制。顾名思义，事前质量控制就是在施工前进行质量控制；事中质量控制是在施工过程中进行质量控制；事后控制即在事后对项目整体质量进行把关。

二、建筑工程施工质量控制的有效措施

（一）制定管理规章。工程质量保证体系由当地政府建设工程质量监督站直接领导，集工程开发、质量监督、工程监理三种管理方法之优点，能实现工程质量形成过程各阶段各自职能与其参建施工单位之间的内部联系并行成一个完整的质量保证体系，使其能在工程管理和施工管理中互相配合和互相传递信息，从保证工程整体最佳效益出发，在施工准备、建材采购、工序控制、检试验、工程竣工验收、工程产品保护等各质量环节中有效地发挥其监督和指导作用，并使它能够正常运转从而起到保证工程质量、降低开发成本、确保工期的目的。

（二）精选施工队伍。施工队伍作为建筑工程形成过程中极为重要的因素，施工队伍素质的高低直接关系到整体工程的质量，所以需要严格对施工队伍进行选择，确保其具有良好的社会信誉，职工人员的整体素质也要达到较高的水平，能够打硬仗且具有相应的施工资质，这样的施工队伍不仅自身的管理较为严格，而且施工能力也较高，可以在施工中有效的保证工程的质量，使工程进度能够如期完成，为整体工程的顺利竣工打下坚实的基础。

（三）技术资料的管理。技术资料应充分反映工程施工全过程中是否正确执行有关标准、规范和规程，它是单位工程综合评定质量等级的一项重要内容。但在工程施工中，往往资料与实际情况脱节。原材料的合格证、试（检）验单、验收单与原材料的实际情况不符，材料试验的试样缺乏代表性，取样频率不足，代表数量不确切。在隐蔽工程验收时，各级技术管理人员并未全部到位验收，事后为了应付竣工验收再进行补签。至于技术复核资料，有的与工程实际质量状况相差甚远。有的砂浆、砼试块取样制作、养护、试验龄期控制不规范，使试验可比性差。原材料必须按标准规定取样，保证取样频率，使其具有代表性。原材料合格证、试（检）验单或记录单内容应齐全、准确，真实反映材料的材质、材性。控制各工序质量的技术复核资料，必须是质检员现场检查的记录，是现场真实情况的反映，同时应是各工种自检、互检、交接检的依据，作为各工种互相制约质量的手段，真正起到对工程质量的监督、检查、保证作用。

（四）加大监督力度。在建筑工程实施过程中应该加强监督检查的力度，及时发现问题，及时做出整改措施，对于违规行为进行严格查处，督促整改问题的处理，直到合格为止。建筑工程施工中，需要用到各种材料，而这部分材料都需要在当地质量检测中心进行统一检测和试验，而对于一些重要施工部位的材料还要进行现场取样抽查，确保其质量与施工标准符合。对于检测不合格的产品要严禁进入施工现场的。在施工现场需要由专人进行跟踪监督，确保施工过程中各个环节的质量都能得以保证。

（五）引进现代管理机制。大量外资建筑企业开始进入中国市场，他们的现代管理理念、管理机制，对我国现有的建筑企业是一个很大的威胁。企业内部必须加强管理，引进现代管理机制，特别是建筑工程质量管理要形成行之有效的内部体系。要建立严格的质量管理责任制制度，落实质量管理责任。每个项目部都要制定质量计划和保证质量的措施，并落实到人和班组。这样，就能把质量事故控制在最小范围，甚至可以不出质量事故。

三、结语

近年来，我国经济的高速增长，加快了建筑项目的建设进程，而建筑工程的质量因为关系到人们的生命和财产的安全，所以备受社会各界的关注。因此加强工程质量控制，在施工过程中确保质量管理的严格，从而使工程的质量得到保证，这样就能够推动建筑企业的可持续发展。

参考文献：

工程管理阶段划分范文第3篇

关键词：机电设备、工程造价、造价控制

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

在整个机电设备的安装过程中，造价控制是贯穿始终的基础性内容。安装过程中步骤复杂，涉及到很多系统及项目的安装，如发电机、水轮机的安装，机械设备及辅助设备的安装，起重设备及运输设备的安装，电气一次设备和电气二次设备的安装，照明系统、金属结构、消防系统、通风空调装备及通信系统的安装等诸多内容，对于使用的技术有极高的要求，而且有众多的管理部门参与其中，使造价控制工作极其复杂。

二、机电设备安装工程造价分析

机电设备安装工程过程涉及到电路控制、通风排水工程、计算机网络工程和管理施工等各个方面。安装过程对于技术要求高，针对性强，只有合理分析安装工程的施工特征，才能获得影响机电设备安装工程造价的因素。

1、机电设备安装工程的施工特征

机电设备的安装过程不同于一般施工安装，由于该过程直接影响到机电设备后期的工作状态，因此，必须严格把握安装的每一细节，施工特征主要如下：

（1）机电设备安装要求严格

在进行安装机电设备时，应注意需要安装设备的使用说明，对于大型运动设备要综合分析其运动轨迹和运动时间差，防止出现中间阻碍物导致设备出现故障。在机电设备的安装中应注意电路的设计，根据使用说明设置各种电路保护。

（2）机电设备安装的安全性分析

对于应用于实际生产的机电设备，需要综合分析其安装的安全性。在进行安装高位移和质量较重的设备时，防止设备安装过程中出现失误，出现人员伤亡和经济损失等。机电设备的安全性分析是进行安装工程最重要的原则，只有保证安全生产才能作为施工的基本保障。

（3）机电设备安装的敏感性分析

对于机电设备安装，需要考虑所安装敏感性，对于机电设备中的电子部件和控制部件，需要保证其工作环境。电子部件和控制部件一般要求适宜的工作温度、空气的清洁度和潮湿度。在安装前需要设定其具体敏感度值，当发生环境变化过大时应控制机电设备的安装。

2、机电设备安装工程造价的影响因素

（1）按工程建设的进程, 影响造价最大的工程设计

影响造价的各种可能因素中,其中初步设计阶段占75%～95%,技术设计阶段占35%～75%,施工图设计占5%～35%。如果设计不合理,设备和材料选用不合理,则直接影响工程造价的控制。当前,各设计单位相同专业设计人员素质参差不齐,针对每一个工程项目,在设计人员安排上不可能择优组合,这不仅影响建设工程的质量、造价、工期,而且影响设计单位的声誉和业主的收益;一方面,受市场经济的冲击和管理、分配体制的影响,设计人员热衷于为业主从“推荐”施工单位到“推荐”“选用”某种品牌的设备、材料,从中收取生产厂商的回扣,实质加大了业主的投资。

（2）施工单位的技术水平和素质不高

个别施工企业尽量以最少的投入来获取不合法的最大收入。

①在订立合同时,采用各种办法使合同条款欠缺细致的规范,给施工单位预先留下许多漏洞,导致工程造价严重突破工程预算。特别是在包干工程项目中,导致包干项目包不死,最终成为按实结算工程。

②在工程预算、分阶段结算或工程竣工结算时,施工单位往往站在自身角度,故意曲解定额工程量计算规则及定额子目的套价,对定额中的活口,更是加以充分利用。

③取费标准不按“安装工程类别划分标准”和施工企业资质等级套，或相关费率有弹性区间的全按高值来套，低类高套,增加安装工程造价。

④安装工程未计价材料的价格,目前完全是实行市场价。在进入计价表之前,必须经建设单位的价格认定。在工程实施过程中,施工单位大量采用高价低质的材料,这不仅是使安装造价增加的问题,而且涉及到存在施工质量隐患问题。

（3）建设单位在施工过程中修改既定设计,增加建设内容, 提高标准

施工过程中难免或多或少地发生一些设计变更及签证现象。如何处理即将发生或已发生的设计变更费用及签证费用,将会直接影响到安装工程造价。由于不少业主对工程概预算专业不甚精通,处理不妥就会增加工程造价成本。

三、机电设备安装工程造价有效控制措施

根据机电设备安装各阶段工程造价影响因素分析可以看出，造成机电设备安装工程造价失控的主要原因在于设计和实施过程中控制管理措施不到位，人为影响因素较大等，因此，加强机电设备安装工程造价的控制与管理，实施动态控制，将工程造价始终控制在预算或者合理的范围之内，具体控制措施如下:

1、合理编制工程估算，提供工程设计价值标准

（1）应用价值工程进行设计方案优化。运用价值工程，合理化工程设计。在工程功能不变的情况下降低工程造价，既提高了安装工程的功能，又可降低工程的造价。

（2）实行限额设计。机电安装工程有一定程度的重复性与稳定性。因此，可以针对相似的安装工程制定造价限额，然后根据限额展开工程设计。限额设计也并不是一味考虑节约投资，将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。通过对安装工程进行阶段划分来分解投资。针对阶段划分，明确阶段工程量，来引导工程设计。

（3）增强设计标准规范和标准设计意识。优秀的标准设计规范有利于降低投资、缩短工期。同时推广标准设计有益于较大幅度地降低工程造价。工程设计人员只有真正具有了标准设计意识，才有可能在工程设计的过程中既注重技术、又注重经济，按照既定的安全系数或设计标准，充分考虑工程设计经济上的合理性，从根本上保证项目成本的有效控制。

2、严格把握安装工程变更签证

工程管理人员要严格坚持按图施工的原则，按照设计施工图要求，进行施工和监督，这样才能在保证工程质量的前提下，加快工程进度、控制工程造价。在施工及预算的执行过程中，必须以批准的施工图预算作为标准，核实各阶段施工单位所报进度量，严格按合同规定的有关材料设备供应方式、现场签证办法、进度结算制度等执行，各专业部门必须按基建程序起到层层把关的作用，力求实现预算造价，这是施工阶段造价控制的关键。

3、灵活运用多种材料、设备询价体系

安装工程由于系统多，材料设备的种类也多，其价格的高低直接影响到安装工程的造价，所以严格控制材料价格是降低造价的有效手段。造价工程师可在此阶段或在施工阶段协助业主采取邀请招标方式，从技术规范的响应性、商务报价的高低水平、付款方式的优惠程度、售后服务等文献，由评标小组或评标委员会通过综合评议法或最低投标报价法进行比选，并对供货商或生产商加以考察。通过集中招投标采购，可使业主获得有竞争性的价格。

4、提高造价人员素质，合理编制预算

（1）道德素质。工程造价人员要正直，诚实、公平、公正，同时要有强烈的事业心和责任感。

（2）专业素质。工程造价人员要不断提高自身工程计量和估价知识，工程设计与施工的技术知识，工程管理知识，现代经济学知识，有关法律知识等。

（3）综合能力。预算人员应当根据当前业务知识，有创新精神，创新素质。机电设备安装工程投资巨大、建设条件复杂多变、不确定性很大，这非常需要造价工程师具有创新素质来适应这些变化。

5、做好竣工结算工作

做好竣工结算工作，把好工程造价控制最后一道关，竣工结算是控制造价的最后一道关口。建设单位工程造价管理部门应首先对完成的工程量进行复核，对设计变更、现场签证逐一核实，予以确认；对工程质量、工期作出评定，此后再按核实工程数量、定额单价、取费标准确定结算造价，并按合同要求作出进一步处理，只有这样，才能比较完善地控制好安装工程造价。

6、建立健全管理制度，加强对造价管理人员的考核管理

国家相继出台的工程造价咨询单位管理办法和造价工程师注册管理办法等法规，使工程造价管理逐渐走向法制化，不断提高造价管理人员的从业道德水平、专业技术从业水平，加强工作责任心，为机电设备安装工程造价有效控制与管理打下坚实的基础。

四、结语

综上所述，机电设备安装工程在未来将趋向大型化、复杂化和高技术含量发展，对于企业进行施工控制带来了挑战。由于价格成本始终是企业发展的重要因素，进行机电设备安装工程造价分析有着重要的地位。进行造价控制与管理，找出能够影响企业发展的阻碍因素，从而使企业获得更加稳定的发展动力。

参考文献：

[1] 李悦 姜旭新：《浅谈设计阶段对工程造价的有效控制措施》，《水利科技与经济》，2009年02期

[2] 郭运玲 王艳阳 陈海芳：《谈谈机电设备安装工程造价的控制》，《科技资讯》，2011年02期

工程管理阶段划分范文第4篇

关键词：房地产开发；项目管理；难点分析

中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：

引言：

随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。

一、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。

房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。

二、房地产开发项目工程管理内容

1、总体规划

人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。

2、配合协调

房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。

3、质量监理

过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。

4、工程验收

建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。

三、房地产开发企业项目管理难点

1、项目管理概念的狭隘与局限

导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

2、图纸设计管理方面存在问题

大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。

3、合同管理方面存在的问题

目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：

3.1 不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。

3.2 签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。

3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施

1、加强开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

1.1 加强规划设计

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

1.2 加强方案设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。

2、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

3、加强施工阶段的质量控制

明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本； 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

4、加强项目成本管理

房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。加强合同管理，控制工程投资。

五、结束语：

综上所述，房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂，却十分严重的工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。

参考文献：

[1] 阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.

[2] 杨东房.地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济.2006.08.

[3] 庞小平.项目管理的理论与实践[J].水运科学研究.2006.1.

[4] 谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用.科学与管理，2009.1.

工程管理阶段划分范文第5篇

关键词：建筑工程业主投资项目管理

中图分类号：TU198文献标识码： A

建筑工程项目管理是一个复杂的系统工程，需要全方位、全过程进行资源的有效配制、整合和管理，因此作为投资方的业主，从项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。

工程项目管理是指为使工程项目在一定的约束条件下取得成功，对项目的所有活动实施筹划、组织、指挥、控制等一系列工作的总称。由于建筑工程项目具有投资大、延续时间长、一次性、不可逆性等特点，就决定了工程项目管理工作是一项非常复杂的工作，而建设工程的项目策划与实施后的有效管理是项目建设成功的前提。

一、建筑工程项目管理的策划

在以往的工程管理中，业主往往对管理策划环节重视不够，以致在综合性大型项目的管理中经常会出现组织重叠、指责分工不明、计划制定针对性不强、工作内容不具体、信息不通畅、工程进度拖延等问题。经验表明，工程项目管理策划可以在项目开始前通过策划文件的形式很好地解决了这些问题。

“凡事预则立，不预则废”，项目管理的策划决定项目能否存在和继续发展，也基本预测了项目实施后的成果，同时还为工程项目的实施提供了工作指导。以解决项目管理中“做什么”、“谁来做”、“何时做”、“怎么做”、“怎么控”、“何时完”等问题，也为接下来项目实施各阶段特别是施工阶段管理打下良好的基础。

1、确定组织架构

组织架构是指一个项目内各组成要素以及它们之间的相互关系，主要涉及到项目的各单位构成、职能设置和权责关系等，所以说组织架构是整个项目实施的灵魂所在。按项目建设的过程考虑，在项目实施中有有工程项目策划和决策阶段、工程项目前期阶段(主要为报建、报批工作)、工程项目设计阶段、工程项目招标阶段、工程项目施工阶段、工程项目竣工验收和总结评价阶段。按照该工作阶段划分，应设立专门的管理部门对相关单位进行管理

2、项目管理目标分解

项目分解是工程项目管理的核心内容。在项目管理策划中应制定项目的总控目标，包括投资、进度、质量、安全等控制目标，然后在将这些整体目标进行分解，分解成各个可具体执行的组成部分，通过各种有针对性的技术、经济、组织和管理措施，保证各个分解目标的实现，进而实现项目的整体目标。

二、工程各阶段管理解析

不同的工程，阶段划分也会有差别。对于建筑行业而言，这种差别不大。下面以双屿3#地快安置房为例，对工程项目管理内容做简要解析：

1、工程前期报建(批)管理

对项目进行详细的环境调查，分析其规划情况；编写可行性研究报告，进行可性性研究分析和策划；编制项目报建总体构思报告，明确报建事项及确定报批工作计划，确定对各报建事项人员分工。

2、设计管理

确定整个项目的建筑风格和规划方案，对设计中选方案进行优化；制定勘察、设计进度控制计划，明确设计指责；跟踪、检查报建设计进展；参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等；审核各设计阶段的设计文件；控制设计变更，检查设计变更的合理性、经济性。

3、招标(采购)管理

初步确定整个项目的合同结构、策划项目的发包方式；按确定的合同结构、发包方式编制项目招标(采购)进度规划，明确相关各方职责：起草需甲供的主要材料、设备清单；委托招标单位审核不同专业工程招标文件，在招标过程中制订风险管理策略；审核最高限价预算：组织合同谈判，签订合同。

4、施工管理

编制项目施工进度规划，确定施工进度总目标，明确相关各方职责；组织设计交低、检查施工准备工作落实情况；审查施工组织设计、人员、设备、材料到位情况；办理开工所需的政府审批事项；审核和检测进场材料、成品、半成品及设备的质量；审核监理组织架构、监理规划；编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划并控制其执行；检查施工单位安全文明生产措施是否符合国家及地方要求。

5、竣工验收和结算管理

编制项目竣工验收和结算规划，确定各单位工程验收、移交及结算总目标，明确相关各方职责；总结合同执行情况、竣工资料整理情况；组织编制重要设施、设备的清单及使用维护手册给使用部门，组织对项目运行、维护人员的培训。

6、全过程投资控制管理

要分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的方案、编制各种投资控制报表，明确相关各方指责；编制设计任务书有关投资控制的内容及各阶段资金使用计划并控制其执行；根据投资计划控制指标进行限额设计管理；评审项目初步设计概算及施工图预算，采用价值工程方法，挖掘节约投资的潜力；进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较。

三、业主在做好建筑工程项目管理要解决的问题

业主作为工程项目的投资方，在整个项目实施过程中自然而然地处于主导者的地位，在项目管理层次中处于最高层。目前在我国，业主在建筑工程项目管理中的绝对主导地位将在很长一段时间内不会改变，所以业主管理水平的高下对项目管理的成败有着决定性的影响。要成为一个合格的业主，至少要做到：

（一）、遵纪守法，宽厚待人

业主是建设工程项目的最高管理层，对各个参与单位起着总监督的作用，如果业主自己存非分之心，行不轨之实，很难想象整个工程还会在一个规范的轨道上运行。

1、严格遵守相关法规制度，按程序办事，按规章办事，以程序公正实现结果公正；其次要加大工作的透明度，自请监督，自觉做好廉政工作，打造阳光工程。无数事实证明，没有监督的权力必然堕落成腐败的工具。有了完善的监督制约机制，坏人也不得不转变成好人。

2、要对自身有一个正确的定位，尊重参与工程建设的每一个单位。一个工程项目从立项到竣工投产，参与单位少则十余个，多则几十个，业主应把自己定位在总组织、总协调、总服务的角色，工作中管理中以鼓励、沟通为主，为工程建设创造一个良好的环境，这样的业主才是文明的业主，受尊重的业主。

（二）、知人善用

一个优秀的管理都并不需要亲力亲为， 而是充分发挥团队的力量去完成工作，这是管理的精华所在。项目建设涉及环节和学科众多，即使是建筑专业毕业的大学生也只能了解其大概，偏重于其中一部分，更何况业主从事基建的同志大多数是半路出家，要求他们都能够掌握很多的专业知识是不现实的。好在现在的分工越来越细，程序越来越规范，可以通过招标选择设计和施工单位，工程质量有监理把关，付款有审计单位控制，只要充分督促发挥设计、监理和审计的作用，就能够控制住大局，另外专业的项目管理公司也在起步之中。因此，尽管大多数业主非专业出身，但只要掌握了其中的规律，知人善任，也能够胜任这份工作。所以一个合格的业主不一定是一个出色的技术人员，但必定是一个合格的管理人员。

既然是管理，必然有一个授权的问题，如果业主使用的国有资金，则宁紧勿松。如果是自有资金，在现实中常常会出现控制过严的问题，甚至有的业主为了最大限度地节约投资，凡事亲力亲为，包揽项目建设、管理的全过程。事实证明，这种办法不仅不能够节约资金，反而会造成更大的浪费，甚至会导致整个工程项目建设的失败。

（三）、提高自身素质水准

项目管理是一项非常复杂的管理工作，涉及规划、设计、施工、监理、审计等等多个专业，优秀的业主能够运用管理学的原理来组织他人进行项目管理的具体工作，但业主还是有必要学习建筑工程基本建设的一些专业知识，这些专业知识不是作为一个合格业主绝对必备的，但具备了专业知识必然会有助于提升业主的管理水平，而反过来项目管理水平提升后其最大收益方也是业主，正所谓求人不如求已。这与上面所说的“善用人”并不矛盾，正是相辅相成的。

（四）、树立全局观念

所谓树立全局观念，是指业主能够掌握基建项目的内在规律，对整个项目的流程有清晰的认识，能够紧抓住项目大的主线脉络，永远走在所有人的前面带领项目进，要做到胸有成竹，做工程项目合格的领导者、组织者、管理者，而不是走一步看一步，更不能以自己昏昏，使人昭昭。

一个工程是否合理，是否能够取得成功，本质上取决于其项目可行性论证是否科学合理；一个工程的观感如何，造价是否能够控制得住，本质上取决于其设计。施工只是项目建设的最后一步，虽然是最引人注意的一个环节，但实际是将一个既定的虚拟转变为现实。将更多的精力和资金用于前期论证准备、规划、设计工作，必将有丰厚的回报。

参考文献

1、国家建设部，建设工程项目管理规范（GB/T503262001）