房地产项目工程管理要点

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房地产项目工程管理要点范文第1篇

关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、房地产项目管理的现状概述

房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、房地产项目工程管理的重点

2.1房地产项目成本管理

在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。

在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。

此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。

2.2房地产项目进度管理

在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。

一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。

2.3房地产项目质量管理

房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。

在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。

除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。

三、房地产项目管理注意要点

3.1严格发包

在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。

3.2规范管理

在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。

3.3灵活控制

在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。

3.4信息畅通

信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。

3.5控制变更

工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。

结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。

参考文献：

[1] 旷开萃,刘菊红;房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J];建筑管理现代化;2005年04期 14-18

[2] 傅鸿源;张李磊;大型房地产项目柔性战略管理[J];建筑经济;2006年S1期 21-24

房地产项目工程管理要点范文第2篇

【关键词】房地产开发 工程管理

房地产行业经过多次的调整和发展后，在原有的土地资源开发模式逐渐转化并加剧产品、市场和客户竞争，项目开发周期长，可利用资源短缺，往往需要分阶段开发建设，然而，供给和需求之间的关系、市场、环境又受到宏观经济形势和政策的影响，从而影响房地产的发展趋势，因此，对房地产开发商来说，一方面要及时应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体的步骤。工程项目管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，它贯穿于整个房地产开发过程。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效率，提高工程质量成为现代企业项目管理面临的重要的问题。

1、房地产开发工程管理重要性分析研究

随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。

2、房地产开发工程管理工作主要几点分析研究

2.1 房地产开发工程管理的基础及开发

随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。

2.2 以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作

随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。

2.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展

根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效济效益。

2.4 注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本

在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为

房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。

3、如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益

房地产商在房地产项目开发中，完善的资金管理与控制系统是保证房地产开发项目和资金管理控制的关键，其关系到对房地产开发企业的资金的合理使用和管理，关系到房地产开发企业项目融资计划和平衡，以及资金的合理分配，是现代房地产开发企业管理的关键。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。

4、结束语

综上所述，随着我国通过行政干预手段对房地产市场的控制，房地产的发展在回归理性的同时也受到了一定的限制。房地产工程项目由于本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要建设单位、设计单位、造价咨询单位、监理单位、施工单位和后期的物业管理单位等多家单位各自承担自身的工作内容，完成各自的工作任务，共同构建房地产项目管理的完整体系，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、运用房地产工程管理的方法和切实有效的管理措施、对整个工程建设所有工作的系统运动过程进行计划、组织、协调、监督和控制，以保证整个项目质量、工期、投资效益目标的实现。

参考文献：

[1]王辉.房地产开发工程项目管理研究[J].住宅产业，2010（08）.

房地产项目工程管理要点范文第3篇

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

房地产工程管理的内容

所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。

2.1 项目启动会管理制

项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。

2.2 设计管理

房地产狂热的年代，设计对地产的重要性可能还没体现，投资者是房子就来抢购，而现阶段，投资及政策风险加大、市场竞争激烈，一个好的规划设计方案往往直接能关系到整个工程的命运。项目设计研发阶段就决定了项目总货币价值的90%，在房地产项目中，有了好的设计方案，在同等价位上就更有竞争优势，这往往也是吸引消费者眼球的主要地方。在好的设计方案的基础上才会产出优质的商品，苹果成功的核心就在于对产品设计的狂热追求，所以做好设计管理工作是房地产工程管理的主要内容之一。

2.3 前期管理

整个房地产过程中的各类证照申领行业中都笼统地归到前期部门，或者叫前期开发部门，贯穿项目从申请建设用地预审及立项开始，到建设项目竣工验收、交付使用的全过程，正式开工前以“一书五证”为前期工作的主要成果：选址意见书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目完成以“一表一证”为竣工手续的主要成果：建设工程竣工备案表及商品房交付使用许可证。各个证照能否按时拿到，意味着项目开发是否多快好省，各阶段是否合法合规，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接决定了整个项目工程质量的好坏，由于房地产的施工时间较长，参与施工的各个合作单位众多，住宅类地产项目签订的施工及材料采购类合同数量一般超过30个，涵盖了酒店、办公、酒店式公寓的大型商业综合体项目的合同可以近百个。一个地产开发项目在施工过程中往往会遇到不少意料之外的困难，如何加强对整个施工过程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相对与其它工程管理的不同点

房地产工程管理是伴随着房地产的兴起而发展起来的一种新的管理形式，虽然都属于管理的范畴，特别是这个发展跨越性时代赋予了更多的内涵，有着不同于常规的东西。其区别主要体现在以下几点:

3.1 过程上的不同

常规的工程管理都是走的“设计-组织施工-现场管理-验收”这个基本过程。而房地产的工程管理包含了从拿地前工程成本预测、内部可行性研究，到拿地后的规划设计阶段再到各类合作单位招标、施工实施、竣工交付、售后服务、竣工结算等全过程，特别是商业项目，不同的业态落位，涉及到大量的工程设计条件协调，它不仅是施工的管理，更应该说是做项目管理，是资源的分配、协调管理，从过程和范围上比其它的管理更为广泛、更具有挑战性。

3.2 管理的主体上的差异

关注主体的不同也就决定了方法上的差异，首先在控制进度上，常见的工程管理主要是微观上的工程本身的管理，而房地产则是从宏观上对整个项目建设进行整体的布局和掌控。其次，相对于主要关注于施工方案、构造和方法的常规管理，房地产工程管理更多的把营销理念作为设计的参数，然后再根据设计出的参数进行招标和施工，这更贴近消费者，营销意图十分明显。然后，常规的管理更注重的是如何把整个工程成本的控制到最低，而房地产工程管理除对成本的关注外，同时关注项目创造的总货币价值，换句话说它更注重的是投入和收益比，比如在阶段性的销售火爆期，给予施工方更好的付款方式、甚至额外支付赶工费，力争提前销售。最后，一般的工程都是要求按照设计要求和相关部门的质量标准去控制质量，房地产除此之外，更看重的是客户对开发品牌的认可度，着力提高本地品牌的知名度、认知度。

3.3 监控对象的差异

一般的工程管理主要就是组织施工，然后对施工过程中的人和物料以及机械进行合理的管理，以保证实现对成本、进度和质量的最优的控制。房地产工程管理更多关注的是从内到外整个体系的完整情况、是否有序进行，真正的是做项目管理，不同深度地管理协调所有的参与者，而非单纯的工程管理。

房地产的工程管理中常见的问题及解决方法

每年竣工的房地产项目众多，但是真正的能让消费者有口皆碑的却极少，交房后会出现各种问题。其根本原因在于工程管理上存在着很多问题，这些问题如果不能解决，将会影响到房地产企业的进一步发展。主要问题如下：

4.1 项目开发战略目标缺失

早期的地产项目颇有点做到哪算哪，跟着市场走，市场火多赚，市场差少赚，而现阶段的地产项目最忌讳的就是，管理构架、项目目标、实施方案的缺失混乱，再次强调项目启动会制度是确立该项目战略目标的决策性会议，项目启动会应采取总经理负责制，形成的会议决策是本项目的总纲领，是最重要的决策会议。各职能部门也是通过项目启动会达成共识、做出各部门承诺，比如工程指标、销售指标、财务指标等等，有了目标，才有努力、才有落实。项目启动会制定的各项指标、工作节点是项目开发的核心控制要素，也是一次向项目团队的交底会，项目启动会不完整，绝不急于进入下一阶段工作，否则只会在偏离的方向上越走越远。

4.2 规划设计的不完善，撒手制

很多小型房地产企业，把规划设计这块工作全部扔给设计院，本公司可能就派个有过从业经验的人员跟踪，拿到图纸就去报规报建，而事实上，很多设计单位不一定了解客户需求，把握不住客户的设计控制要点，不清楚开发企业的成本控制要求，不擅长如何通过设计强化对工程质量通病进行预防，更不要说如何深入挖掘项目潜在价值，在设计阶段创造更大的总货币价值。事实上在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力。解决问题的方法无他，地产开发企业需要把设计管理的意识提高到战略高度，建设一支从业经验丰富，水平出众的设计管理团队，真正把设计研发、设计管理作为核心要素之一进行管理。

4.3 光注重进度，施工质量仍不够重视，

如何在保证进度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高产品质量标准，是衡量一个建设方管理的水平重要标准，项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量，承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，造成建设方和施工方在质量意识上的较大差异，在施工的过程中，质量问题频频出现。

现阶段建筑施工企业总体素质虽有提高，但和房地产市场的发展仍不甚相配的，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强、质量意识、主人翁意识单薄，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。

工程质量的管理手段要从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）。从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。

从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制，房地产企业要真正做到以客户质量标准作为施工质量的验收标准。

4.4 成本管理落后，需与时俱进

传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制，无外乎采取招标管理和合约管理作为降低施工成本的主要手段、通过施工组织和施工工艺控制施工成本、对主要材料设备价格进行控制和管理、控制现场签证、审查工程结算进行成本管理。

而新阶段的地产成本管理已经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制，由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制。

项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约，产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣。

规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本。设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计阶段逐一研究确定，一旦反复将造成工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法。

对参与投标企业的考察筛选、招标文件中指定统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标，而采取最低价中标仍是控制工程建造成本的重点。

4.5 企业不重视知识积累、不重视知识沉淀

随着房地产企业的发展，多个项目的开发，项目总结经验时，常常发现，同一问题在不同区域不同项目多次重复犯错，之前犯过的错误没有形成宝贵的公司开发经验，现阶段很多地产企业中都意识到经验的积累、知识的沉淀的必要性，有了雏形的“知识管理系统”想法，尽可能降低错误重犯的概率，避免在同一个地方摔倒两次的现象产生，当然这种系统初级阶段是一种非正式的、零散的、不系统的应用，但是随着组织或企业的成长，特别是地域的扩张，一个自动化的知识管理系统就显示出非常重要的意义，相对与原始的手工知识管理它可以为企业带来更加巨大的利益。

根据地产企业的特点和实行相匹配的管理深度要求，一方面，企业可以通过办公自动化系统，使产生信息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能力；另一方面，可先构建集团层次的知识管理库，每个项目公司在项目结束后，分部门分专业把项目获得的经验、技术等传递到集团的知识管理库，先保存起来，随后进行加工整理，最后通过网络实现组织成员共享。其中，经营管理层负责制定企业的远景目标和战略，负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在项目实施结束后，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识（成功与失败的经验教训、工作中获得的体会等）进行整理并存储到知识库层；知识库层不是一个组织实体，它是一个“知识蓄水池”，主要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据、视频的形式存储到计算机中，并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部信息网络，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现经营管理层和项目小组层的创新。

总结

房地产的工程管理在目前来说还处在不断的发展和成熟阶段，还有很多的东西需要慢慢的去学习和完善，充分利用和学习其他企业的先进的管理方法和施工经验，不断的总结和完善管理制度，使得整个房地产项目都保证在一个很高的水平，这对房地产企业的进一步发展有着十分重要的意义。本文通过对该问题的分析和研究，对房地产工程管理所面临的问题给出了基本的应对方案，希望能给相关人员起到一定的借鉴作用。

参考文献

[1] 王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材. 2009(03)

[2] 新.房地产开发项目工程管理及其风险[J]. 企业导报. 2011(02)

[3] 王建岭,周运丰.房地产工程管理关键问题分析[J]. 科技信息. 2011(21)

[4] 宣文,吕清伢.浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012(02)

[5] 王谱苏.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J]. 科技传播. 2010(05)

[6] 王晓鵾.房地产开发企业工程管理问题浅析[J]. 山西建筑. 2010(29)

房地产项目工程管理要点范文第4篇

关键词：房地产开发；工程管理；经济效益；探讨

一、前言

近年来，随着人民经济水平在不断的提高，人们对居住条件的要求也不断提高。为了适应现代社会居住条件的需求，房地产行业在近年来也得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的地位。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。下文就针对房地产开发管理工作展开几点探讨。

二、关于房地产开发工程管理重要性的分析

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

三、房地产开发工程管理工作要点

1房地产开发工程管理的基础―――开发企业综合管理水平的提升

房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业较

高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。

因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。

2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居

住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所

休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。

3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展

针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重

综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身

安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中监督与管理的职责。

在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

四、加强房地产开发工程的资金控制与管理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。

房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。

五、小结

综上所述，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系

到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力，以此为基础促进企业的健康发展那。

参考文献

[1]杨东，房地产开发项目全过程成本控制[J]，建筑经济，2006.

房地产项目工程管理要点范文第5篇

关键词：房地产开发；项目管理；全过程控制

我国房地产开发领域所使用的项目成本控制与管理模式，都是来自于其他领域所使用的成本管理与控制模式，这种照搬照抄的模式，在最初阶段可以实现房地产开发中成本管理的基本目标，也提高了房地产企业的经济效益。但是，随着时间的推移，房地产项目开发过程中总会遇到许多新的问题，而这种新的问题确实在以往成本管理与控制模式中所不能够解决的，而且，出现的新问题在其他领域根本无法寻找答案，这就使得房地产公司在进行房地产项目开发的过程中，失去了对于成本动态信息的获取途径，导致开发过程中出现某些不可挽回的损失。笔者一直在所在单位从事房地产开发的工程项目管理工作，能够了解到如今社会环境下，房地产开发市场的竞争日趋激烈，如果不从成本上下手，那么就会失去竞争的核心力量。因此，面对不断变化的市场竞争环境以及成本不断变化的形势，我们必须要在房地产项目开发过程中实施全过程的成本控制模式，实现对于项目开发周期、运营成本的有效控制，尽最大限度对于浪费成本进行控制，从而提高企业的经济效益。

1房地产开发项目成本控制的原则

1.1全面控制原则

全面控制原则就是需要企业在成本管理中要充分和完整实现统一成本全过程的控制。具体来说，就是要调动开发建设过程中所有人员对于成本控制的主观能动性和积极性，完善成本控制方面的流程及制度。因为每个员工对于成本管理的要求和特点都会不一样，所以，就需要实施全面控制原则，保证成本管理中各个方面的成本都得到有效控制。

1.2讲求效益原则

在房地产项目开发过程中，对于全过程成本的控制，我们需要将其与管理服务有机结合起来，不能够被控制所控制，也不能为了降低成本，从而减少和停止对于高品质管理服务及优秀建筑产品的提供。换句话说，也就是要在成本控制的范围之内，利用最小化的成本费用实现最大化的管理服务高品质水平，或者说在相同成本费用水平上，实现最大化的管理服务质量水平的目标。

1.3经济原则

经济原则在很大程度上决定了房地产公司在重要领域中只会选择控制那些关键的因素，而不是对所有房地产项目的全部业务成本都进行控制或者进行相同细致安排的控制。在落实经济原则中，我们要重视经济原则的重要性，应该将其资源集中在重要的问题上，可以省略那些对成本产生微妙或者极少数影响的整体成本和无关事项。

1.4因地制宜原则

对于因地制宜的基本原则而言，它完全符合房地产开发公司在项目开发过程中项目管理任一部门的要求。房地产公司内部存在许多部门，比如，销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和成本消耗都是不同的。所以，在对这些部门进行全过程成本控制的时候，我们就需要分别对待，不能使用统一的成本管理方法。比如，像项目开发中的工程管理部，他们所产生的成本主要是来自于项目开发所需要的材料和施工服务，所以，我们应加强对于工程部在开发施工各阶段资源配置计划的有效成本控制，而且还可以加之一些招投标方法作为辅助手段。而对于销售部而言，他们所产生的费用主要是来自于销售活动的支持成本，我们可以采取按照定期投入和产出的比例来进行成本控制。所以，对于不同部门而言，采取不同的成本控制方法，能够起到意想不到的结果。

2房地产开发项目管理中全过程成本控制的要点

2.1设计阶段的成本控制

2.1.1工程造价和设计方案相结合的设计招标

对于设计招投标而言，它能够起到提高设计招投标水平、促进良性竞争的作用。实施的工程造价和设计相结合的设计招标方法，能促进设计单位和设计师不仅在建筑风格、使用功能上达到和谐一致，而且还能够降低工程造价，实现确保项目经济利益的目标。

2.1.2成立成本评估审核部门，加强图纸审核

有必要成立专门的内部工程审核部门，该部门由经验丰富的建筑、结构、水电专家和经济分析师组成。制定详细的设计要求、设计任务，对设计单位所设计的施工图进行全面的审核。加强设计图纸审核管理工作，提高设计质量，减少不必要由于设计问题、设计缺陷导致的施工阶段的反复调整所造成的浪费。

2.2招投标阶段的成本控制

房地产项目招标中包括设备、材料的采购招标和施工招标两个方面。通过招标竞争过程，开发商可以选择优秀的承建商和优质的供应商，这样有利于降低建设成本，也是成本管理和控制的一个重要工具。要做到房地产项目开发的全过程成本控制需要做到以下三个任务。首先，我们必须坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标过程，以加强招投标过程的监督力度；其次，制定详细的招标文件和合同，以确保该条款的严谨性，有效预防发生合同纠纷，减少、避免施工索赔情况的出现，从而降低了项目的总体成本；第三，选择规范化的优秀承建商授予施工合同，签订严格的施工合同，在进行合同变更的审批流程中要严格按照要求执行，建立和完善合同跟踪检查制度，加强监督，对于合同和补充协议等具有同等法律效力的合同文件应保存好，确保严格执行合同控制条款。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段是施工项目预算中投入资金最大的一部分，是合同文件中内容实现具体化的重要部分。在整个成本控制与管理中房地产项目施工阶段的投资占了很大的比例。房地产开发不应该仅仅只重视施工阶段的进度、质量等粗放式工程项目管理，也应付出更大努力来降低项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的成因，为企业降耗规范管理提供管理思路，提高房地产企业经济效益和社会效益。

首先，加强施工现场管理，优化施工组织设计，选择比较先进的施工技术，实现经济合理的施工方案，当然这是施工承包单位的工作内容，但作为业主方应该在施工方案阶段以自身的成本控制目标来提出合理优化的意见和建议。

其次，施工过程中对于合同文件中的动态信息进行分析，根据分析结果采取积极措施，实现更有效地控制工程造价。严格把控工程变更、签证限额的审批制度和程序，尽量减少因为变更而产生的费用，以及因为审计评估原因而造成的理赔等成本浪费的情况。

最后，严格控制材料、设备采购的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。订单的时机要把握好，一般情况下，项目的材料和设备成本费用通常占预算的70%，占直接成本的80%左右，因此必须严格控制施工阶段，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。

2.4竣工阶段的成本控制

对于任何项目而言，其项目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的阶段。而对于竣工完成的房地产项目来说，需要对竣工项目进行严格的审核审计，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序的准确性进行审核，避免出现重复取费的情况，从而进行审核竣工结算编制范围，使审核后的预算能够真正反映实际的项目成本造价。

参考文献：

[1]程铁信， 霍吉栋， 刘源张. 项目管理发展评述[J]. 企业管理， 2011，（2）.