城市发展的区位条件

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城市发展的区位条件范文第1篇

关键词:会展业地理区位;区位选择;空间尺度

作为会展旅游的核心,会展旅游的市场交易主要发生在会展举办地,举办地所追求的是会展旅游给居民和商业团体带来的直接和间接利益。会展旅游的吸引力激励和鞭策着举办地去赢得会展市场,最富有竞争力的会展旅游举办地能够使会展业的不同利益群体获得各自的利益。因此,会展业区位选择的合理性将影响到会展业的发展规模和效益。所谓区位就是从空间的观点,确定地理现象位置、距离、规模、结构的合理性。所以,区位研究的目的是寻求地理事物存在的地域内在规律。

一、会展旅游业的地理区位和空间尺度

区位(Location)一词,除解释作空间内的位置SituationorPositioninSpace外,还有放置和为特定目的而标定的地区两重意思。所以区位与位置不同,它既有位也有区,还有被设计的内含。地理区位这个术语是在区位论引入地理学后才开始使用的,它增加和强调了区位同有关地理现象的相互联系,并赋予各种地理要素以区位概念[1]。由于地理区域存在不同的空间尺度,因此依据地理区位因地理现象和事物存在的空间形态不同,可以划分为宏观、中观和微观三种不同的区位尺度。作为一种产业形态,会展业也存在宏观、中观和微观三种不同的区位尺度,它们关注的重点分别为会展业的地区布局(宏观)、地点布局(中观)、会议与展览的场馆布局(微观)。这些侧重点构成了有序的空间层次。

(一)会展地区选择时考虑的因素:宏观区位

从目前会展业的发展分布情况和各地区的经济分析来看,会展产业带的形成与区域经济的带动和辐射作用密切相关[2]。发展地区会展业应考虑如下区域经济条件:

1.区域经济发达程度

会展业作为经济发展的“晴雨表”,与经济发展有着紧密的关系。纵观世界会展业发达的国家,如德国、法国、美国等都是经济实力雄厚的国家。我国城市会展业率先在北京、上海、广州、深圳等经济较发达的城市崛起也充分表明会展业与经济发展水平具有强烈的正相关关系,经济的快速增长、经济总量的扩大必然会对会展产生强大的需求,促进会展业的快速发展。

2.社会、经济与文化的开放程度

一个城市要发展城市会展业,必须具有较高的开放程度。国际上会展业发达的城市,一般都是开放程度较高的国际大都市。在我国拥有“中国第一展”、并被誉为“华南会展之都”的广州,因在我国改革开放中先行一步,政策束缚少,市场机制在经济发展中发挥着主要作用,因此会展市场开放度很高。广州既有国家级的广交会,也有纯粹的国外来华专业展,还有民营展览机构所办的各类专业展。

3.第三产业和特色产业的发达程度

会展业与交通、通讯、住宿、餐饮、旅游、商业等行业有较强的关联性,需要这些行业提供完善的服务,满足参展客商的多样化需求。另外,国际会展业发达的城市很大程度上是依托城市产业发展起来的,如德国汉诺威的工业博览会,法国巴黎的时装展等,因为只有特色的城市产业才能培育出特色的展览项目。

4.旅游资源的开发程度

旅游与会展有着相辅相成的关系,一个城市丰富的旅游资源会提高城市会展活动的吸引力,世界上著名的会展城市如汉诺威、法兰克福、米兰、新加坡等都是著名的旅游城市。瑞士东部小城达沃斯是阿尔卑斯山系中海拔最高的城市,人口100余万,是世界知名的温泉度假、会议、运动度假胜地。每年1月末,世界经济论坛在这里召开年会,仅此一项每年就给达沃斯带了7000万美元的利润。另外,每年除有400多个大小会议在此召开外,还有70万游客前来度假。因此,具备特色的旅游资源,成为会展业发展的一个必备条件。

5.政府的支持

会展旅游是一个涉及多行业、多部门的产业,通过对相关产业的拉动作用,与其他经济部门相辅相成,互相促进,在互动中实现良性循环,共同为整个国民经济的快速发展发挥着积极的作用。正因为如此,各国政府都十分重视会展旅游业的发展,在制定经济发展战略和城市发展规划时,积极考虑本国会展业发展的需要,进行有利的安排。除客观条件外,发展会展业还必须有政府对城市基础设施建设、会展基础设施建设以及相关法律法规等方面的支持。如德国的汉诺威、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫等都是国际著名的展览城市,它们都把展览业作为支柱产业加以扶持,出台一系列鼓励措施和优惠政策,吸引参展商和观众。

(二)选择会展城市时考虑的因素:中观区位

会展旅游业的中观尺度主要是指会展举办城市的选择问题,该空间尺度需要重点考虑的因素是城市的区位条件、经济实力和城市吸引力状况等因素。

1.优越的地理位置和交通条件

发展会展旅游必须具有优越的地理位置和便利的交通条件。世界上最重要的150个专业展览会中有近120个都在德国城市举行,与其地处欧洲中心、交通便捷密切相关。从城市看,2001年承办各种国际会议最多的10大城市,如巴黎、伦敦、日内瓦、布鲁塞尔、柏林等,几乎都在地理位置上得天独厚。我国的香港、上海、北京等城市会展旅游发达的一个重要原因是地理位置优越。

2.高度发达的城市经济

会展业成本较高,无论举办何种会展活动都需要一定的经济实力和资金投入。据世界银行提供的资料,20世纪以来举办国际性会议次数最多的前10个国家和城市的人均国民生产总值均在10000美元以上。瑞士人均国民生产总值长期位居世界第一,举办国际会议次数排行世界第九位。因而发展会展旅游的旅游目的地通常是经济高度发达的国家或城市。

3.完善的会展设施

现代化的会展设施是开展会展旅游的物质基础和先决条件,许多会展旅游目的的成功得益于良好的会展设施。纽约、底特律、米兰、伦敦、巴黎、东京、法兰克福、慕尼黑都有10万或20万m2以上的大型现代化展馆,汉诺威建有展出面积接近47万m2的世界上最大的展览场馆,新加坡也有一个近10万m2的博览中心。

4.良好的城市形象和较强的城市吸引力

城市形象是旅游竞争的武器,缺乏城市形象或城市形象不佳的城市很难向游客促销,也就是没有竞争力。发展会议展览旅游的城市必须要有鲜明的城市形象。城市的吸引力在于城市形象,城市旅游资源的丰度和文化内涵则是营造城市形象的一个重要方面,会展与旅游是分不开的,很多时候会展的举办就是冲着举办地的名胜古迹、美丽风光和良好的城市环境而来的。

5.完善的城市功能

会展业对城市功能有极大的依赖性,没有完整的基础设施、便捷的交通条件和先进的通信设施等,一些大型会展活动,如世博会乃至一些交易会是不能举办的,要成功举办一些大型会议也是难以想象的,因此只有提升城市公众休闲、城市娱乐、康体、文化、商贸、购物、交通、通讯、邮电等城市功能,才能吸引会展旅游者和旅游投资者。新加坡发展会展旅游的成功经验之一,就是新加坡政府一直致力于城市基础设施建设、发展交通、净化环境等以吸引投资者和会展旅游者。

(三)选择会展场馆所时考虑的因素:微观区位

会展场馆选址对会展业的发展而言举足轻重。场馆一旦落成,也就决定了会展业借以发展的空间地理区域。这一区域内的各种基础设施,包括它的相关配套设施、道路交通状况等等,就成为会展业的运行环境,环境的好坏直接影响着项目甚至行业本身的发展。在会展场馆的选择的众多因素中,交通是其中重要的因素。对于那些正在选址建立会展中心的政府规划部门,选择好展馆的建设位置对展馆效益和城市会展业的发展都具有重要的意义。一个好的会展场馆,不仅应该具备完善的内部设施和服务机制,更为重要的是它的周边环境[3]。

其一,好的展馆应处于交通网络发达地区,四周交通便利、换乘方便,各种交通设施齐全,便于游客和参展者的参展行为。

其二,展馆地址应远离居民区和其它行政机构服务区域,避免给附近居民带来困扰或者妨碍其它公共事务。

其三,展馆附近应配有齐全的配套基础设施,如宾馆、酒店、商场、健身场所等等,为展会和旅客提供方便的同时,也避免了重复建设所造成的浪费。

其四,展馆群体架构应呈现狭长、分散型,而非集中、聚集型,避免因展馆过分集中而带来的车辆拥堵,难以对其进行有效地集散。这样既可以使观众有效参展,又能够发挥展馆优势,兴办品牌展会。一般而言,会展场馆多选址于城郊结合部即与上述因素的可实现性有关。

还有一点值得一提,要避免庞大的会展活动所带来的周边交通问题,对展会的明确定位和对专业观众的区分,也是加强对展会控制、减少观众流动量,以及提高展会质量的有效途径。

二、会展旅游业区位选择的综合因素

具体到某一个展会的举办地的区位选择,需要综合考虑地区经济发展水平、城市竞争力和城市吸引力、会展场馆的周边环境及自身状况等因素[4]。

三、会展业的区位决策过程

从理论上讲,会展业的区位决策过程可分为五个步骤:

第一步为会展预先策划阶段,主要是确定会展的时间和预算,并开始做一些其他方面的准备工作。在此阶段中,要考虑各种各样的先决条件。例如协会执行委员会的新成员,可能会提出对这个过程的不同观点。过去的经验,尤其是最近一次会展的执行情况是未来会展地点选择的重要依据,比如先前已经制定的轮换使用会展地点的政策。预期的环境条件对会展的举办具有也是非常重要的。毋庸置疑,为数众多的地点选择因素都会对这个策划前的步骤产生影响,并进而在做出最后地点的决策时,能够看出每个因素的相对重要性。在这个早期步骤中,其他竞争区位在准备候选地名单之前通过与协会的接触,就可以开始在某种程度上影响决策过程。新晨

第二步的主要工作是通过调研和现场考察,收集能够满足最低要求的可能的会展区位和详细信息,对地点选择进行分析。对于重大的会展还可邀请候选的举办地的代表向协会介绍商务活动开展情况。另外,要对所有的信息进行分析和讨论,并在此基础上提出最后的建议。

第三步根据会展策划者或者选址委员会的建议,由会展主办方做出区位选择的决定。委员会的成员可能会对到底哪些地点选择因素更为重要提出不同的看法,而且相竞争的举办地常常会不断地进行据理力争,还可能提出先决条件的问题。例如从吸引参展商或与会者以及获利的角度,会展的特定目标就是一个需要考虑的因素。

最后阶段,为举办会展(第四步)和会后评价(第五步),将此次区位决策过程作为下次会展的先决条件。评价还可能提出一些潜在的备选或竞争区位,以备未来举办会展时选择。

参考文献:

[1]杨吾扬.区位论原理[M].兰州:甘肃人民出版社,1987.

[2]主.会展旅游概论[M].上海:立信会计出版社,2004:16-23,97-98.

城市发展的区位条件范文第2篇

（2）合理、协调使用运输方式

各种交通运输方式各有长短，都有最适宜的使用范围，必须妥善组织安排。空运主要是运输贵重、急需、数量不大的货物。公路主要是运输短途、量小及容易死亡、变质的活物和鲜货。铁路主要是运输远程、量大及容易死亡、变质的活物和鲜货。水运主要是运输大宗笨重、远程、不急需的货物。

（3）综合考虑确定运输方式

经济性、快速性、安全性和通达性是运输方式的四大评价指标。各种运输方式都有其适用的范围。货物运输要根据货物的性质、数量、运距、价格、时效等选择合适的运输方式，客运的选择要根据价格、安全、时效、目的等进行，客、货运本着“多、快、好、省”的原则来确定运输方式。

2交通运输线（铁路、公路）的区位因素分析

（1）自然因素是交通运输线路的基础因素，其影响逐步减弱。

4水运的区位条件（以莱茵河为例）

（1）自然条件：莱茵河流经地区地势平坦，水流平缓，利于船只航行；该地区属于温带海洋性气候，降水季节分配均匀，水位变化较小，冬季无结冰期，全年可通航；该区域河网密布、运河众多，可以形成庞大的内河水运网；河流含沙量小，河道不淤积。

（2）社会经济条件：莱茵河主要流经德国，其中鲁尔工业区是世界重要的工业区，其人口密集，经济发达，河运是其重要的运输方式之一。

（二）交通运输选择的思维方式

1交通运输线区位选择的思维模型

（1）求同――交通运输线和站点的区位选择都受自然因素、社会经济因素和技术因素的影响，因此要用综合的观点观察分析区位因素。

（2）存异――根据交通运输点、线区位选择的不同要求，构建相应的区位分析微观模型，如港口区位分析应重点考虑航运条件（港阔水深）、停泊条件（风浪较小）、筑港条件（地势平坦开阔）、腹地条件（腹地广阔而经济发达）、城市依托。交通运输线的区位选择如下表所示：

2交通运输布局区位分析的思路方法

（1）观图知地，整合区位信息

区位分析类问题的解决多依赖于对所给图示信息的判断分析，因此要按照区位因素结构从图表中充分提取有用信息。以交通运输线为例：从区域图中提取地形、地质、河流等区位信息，分析比较自然条件对线路选择的影响。从图中整合资源、人口、城镇分布及经济发展水平等区位信息，对区域运输需求做出综合分析，说明交通运输建设的必要性。

（2）综合分析比较确定方案

交通运输建设方案的比较，既要看到自然条件的不同，又要重视社会经济效益的差异，以“低成本、高效益”为最佳选择。

（三）交通运输方式和布局的变化带来的影响

1交通运输布局变化对聚落空间形态的影响

（四）商业网点区位的判读方法

1分析城市地价高低：在地价最高处，可能是城市中心商务区，在次高峰，可能布局次级商业区。

2分析城市路网密度：城市路网密度大的地区，人流、物流大，商业网点密集。

3分析城市道路网格局：城市干道与市区环路交会处，交通便利，便于人员流动和商品货物集散，成为合理布局商业网点的理想区位。

4分析建筑的密度：建筑物高大稠密的地区地价高，可能是城市中心商务区。

5分析车流量：白天车流量大、停车频率高，夜晚相反，可能是商业密集地区。

除此之外，还可以通过车速快慢、事故次数多少、监测点多少、人口昼夜差别大小等方法判断商业网点区位。

（五）交通对人类活动的影响

交通运输布局及其变化，除了对聚落和商业影响较大之外，对人类其他生产、生活，诸如人口迁移、农业、工业、旅游等的影响也十分显著。

1交通运输对人口分布和迁移的影响

一方面交通便利的地方，人口分布的密度较大。另一方面，随着交通和通信的发展，相对地缩小了地区之间的距离，减少了妨碍人口迁移的各种困难，从而促进了人口迁移。

没有人不想和你同坐一辆豪华轿车，但你需要的，却是轿车坏了还会和你一起搭巴士的人。――美国“脱口秀女王”奥普拉・温弗瑞

人生四然：来是偶然，去是必然，尽其当然，顺其自然――莫言

2交通运输对农业的影响

交通运输对商品农业的区位影响突出，而对自给农业的区位影响较小。现代农业生产的产品最终要运往市场，实现其商品化和社会化，靠的就是现代化的交通运输。农业的区位选择要充分考虑交通运输条件，而交通运输条件的改善和农产品冷藏、保鲜等技术的发展，使市场对农业区位的影响在地域上大为扩展。

3交通运输对工业生产的影响

交通运输是影响工业区位的重要因素，沿江、沿海港口和铁路、公路沿线、枢纽地区对工业布局具有很大的吸引力，例如美国芝加哥、底特律的冶金工业，就是利用五大湖的廉价水运，将附近的煤、铁矿石运来建成的。

不同社会阶段的影响有明显差异。交通运输的发展，为工业走向分散提供了条件。一方面交通运输条件的改善，使工厂对原料、燃料地的依赖性减弱，在交通便利的地方可以布局加工业。另一方面交通运输条件的改善，扩大了工业生产原料、燃料的来源范围和产品销售市场，使以跨国公司为代表的工业生产可在全球范围内寻找最佳区位。

4交通运输对旅游活动的影响

交通运输条件的日益改善，使世界各地距离日趋“缩小”，极大地促进了旅游业的发展。

交通位置及其通达性，对一地旅游资源开发价值的影响较大。交通位置及其通达性通过影响旅游者的经济距离和游览心情来影响其开发价值。

二、高考再现

城市发展的区位条件范文第3篇

作为知识分子，不应该也不会排斥团队协作和团队精神，但他在团队里，是有一个“独立之人格，自由之思想”的人。下面小编给大家分享一些高二地理的必修知识，希望能够帮助大家，欢迎阅读!

高二地理的必修知识1第一章 人口

1人口增长

1、影响人口增长的主要因素：生产力水平、医疗卫生条件和教育程度影响到人口的死亡率和出生率，进而影响到人口的增长模式。

此外，政策、社会福利、自然灾害等也会影响到人口的增长。

2、人口增长模式(人口再生产模式)：

①原始型：高高低(极少数原始落后地区)。

②传统型：高低高(水平较低的发展中国家)。

③现代型：三低(发达国家或发达地区)。

3、世界人口增长：非洲人口自然增长率最高，欧洲最低;

亚洲净增人口数量最多。

4、人口问题：

①人口增长过快：人口压力大——控制人口(中国实行计划生育)。

②人口增长过慢：人口老龄化——鼓励生育、接受移民(中国靠发展生产力)。

2人口迁移

1、人口迁移的主要原因：

经济(落后地区向发达地区)、政治(政治迫害、战争、国家有组织的人口迁移)、社会文化(宗教迫害、民族歧视)、生态环境、其他因素(家庭和婚姻、投亲靠友、逃避歧视)。

2、人口迁移的意义(效应)

(1)利：

①加强民族团结，促进民族融合。

②加强文化交流。

③减轻迁出地的人口压力。

④为迁入地提供廉价劳动力。

(2)弊：

①造成迁出地人才外流。

②给迁入地的环境增加了压力，社会管理增加了难度。

3人口分布与人口容量

1、人口环境承载力(人口环境容量)：

一定时期，某一地域能够维持抚养的最大人口数量。

人口合理容量：一个地区所能持续供养的最适宜人口数量。人口合理容量要小于环境容量。

2、影响环境人口容量(环境承载力)的因素：

①资源状况。

②生产力水平。

③开放程度和消费水平。

高二地理的必修知识2第二章 城市空间结构与城市化

1城市的空间结构

1、城市功能分区——相同的城市用地类型发生集聚

(1)商业区：位于城市中心、交通干线两侧—交通便利，通信发达，人流量大;付租能力强。

中心商务区(CBD)：建筑密集、高楼林立、交通便捷——面积有限，但需求量大。

(2)工业区：一般分布在城市边缘，交通便利，大多有河流或铁路、公路经过。

(3)住宅区：是城市最广泛的土地利用方式。

(4)文化区：一般要求环境优美，远离工业区和商业区。城市建设要注意保护文物古迹。

2、城市地域功能分区形成的原因：历史因素、经济因素、社会因素、行政因素。

3、城市规模与地域结构、服务范围

(1)城市规模：小城市，中等城市，大城市，特大城市。

(2)城市地域结构模式：同心圆模式，扇形模式，多核心模式。

(3)小城市：地域结构的分化不明显，提供的服务种类少、级别低，服务范围小。

大城市：地域结构的分化明显，提供的服务种类多、级别高，服务范围大。

2影响城市的区位因素

1、自然方面

①地形——平原地区城市密度大(热带地区的城市分布在高原上是因为气候更凉爽)。

②气候——气候温暖湿润的地区城市密度大(温带、沿海地区)。

③河流——河流的供水和运输功能决定城市区位(两江交汇处，过河点，河口)。

2、社会经济方面

①资源：克拉玛依(石油)、伯明翰(煤)、攀枝花(铁)、约翰内斯堡(黄金)。

②交通条件：沿海、沿江、沿铁路线、沿高速公路可以形成城市轴线。北方城市大都在大道汇合处。

交通线的变化，会给城市发展带来影响。(如扬州：运河通航时—兴，运河淤塞后—衰)。

③政治(如行政中心)、军事防卫、宗教、科技、旅游等也能促进城市的形成和壮大。

3城市化

1、城市化的标志：

①城市人口增加。

②城市人口在总人口中的比重上升。

③城市用地规模扩大。其中最重要的指标是城市人口占总人口的百分比。

2、第二次世界大战结束后城市化特点：

①大城市发展速度超过小城市;

②大城市数目不断增多;

③100万人口以上的特大城市发展快。——大城市化趋势

3、发达国家的城市化

(1)特点：①起步早，②水平高，③出现逆城市化现象。

(2)逆城市化的原因：

①对城市环境质量的要求提高。

②城市土地租金高。

③乡村地区和小城镇基础设施逐步完善。

④农村和小城镇环境质量好，土地租金低。

4、发展中国家的城市化

①特点：起步晚，但发展速度快;城市化水平低;城市发展不合理，大城市化趋势明显。

②我国城市化落后于工业化。

③城市发展不合理：大城市迅速膨胀，中小城市发展缓慢，人口集聚于少数大城市。

5、城市化的一般规律：

城市化——郊区城市化——逆城市化——再城市化。

4城市化对自然环境的影响

1、城市化对自然环境的影响

①对气候的影响：热岛效应、雨岛效应、城郊热力环流、大气污染严重。

②对水文的影响：对地下水——下渗量减少、地下水漏斗区范围和深度增大。

对河流水——坡面流水的流速加快，河流汇水时间缩短，更易形成洪峰。

对水质——城市工业废水、生活污水造成城市水源的污染。

③对生物的影响：草坪和人工林品种单一;破坏生物栖息地，生物的多样性减少。

2、城市化出现的问题：

①环境污染，

②交通堵塞，

③住房紧张，

④就业困难，

⑤社会治安混乱。

3、解决措施：

保护和改善城市环境——建立“生态城市”

①建立卫星城，开发新区，分散城市职能。

②改善城市交通和居住环境。扩宽主干道，建环城公路，建高架公路、地铁、轻轨交通。

③保护和治理城市环境。大力加强绿化建设。

高二地理的必修知识3第三章 人类生产活动与地域联系

1农业区位因素

1、自然因素(气候、水源、地形、土壤)：改造——温室农业、梯田、施肥、灌溉。

2、社会经济因素(市场、交通、政策、劳动力、地租)

市场决定着农业的类型和规模。

交通条件(特别是保鲜和冷藏技术)的发展，使市场对农业区位的影响在地域上扩展。

3、技术因素(育种、机械、化肥、农药)

培育良种(高产、耐旱、耐寒、耐储存等品种)：有利于扩大种植面积。

机械化：可以提高劳动生产率。

施用化肥、农药等：可以提高单位面积产量。

2主要农业地域类型

农业的分类：①按生产对象可分为：种植业、畜牧业、林业、渔业和副业。

②按投入多少可分为：粗放农业和密集农业(集约化农业)。

③按产品用途可分为：自给农业和商品农业。

1、季风水田农业(水稻种植业)：

(1)分布：东亚、东南亚、南亚季风区。

(2)区位条件：

①气候：季风气候，夏季高温多雨，雨热同期，适合水稻生长。

②地形：河流下游平原或河口三角洲，地势平坦，土壤肥沃，土层深厚，利于耕作。

③劳动力：(属劳动密集型农业)人口密集，劳动力丰富，利于精耕细作。

④历史：种植历史悠久，传统经验丰富，也有饮食习惯的影响。

(3)主要特点及原因：

①小农经营。原因：以家庭为单位，生产规模小。

②单产高，但商品率低。原因：精耕细作;但农村人多，自给为主。

③机械化水平低。原因：经济水平低，体力劳动为主。

④水利工程量大。原因：季风气候，水旱灾害频繁发生。

⑤科技水平低。原因：种植历史悠久，传统经验丰富。

2、商品谷物农业：

(1)分布：主要分布在美国、加拿大、澳大利亚、阿根廷、俄罗斯等国，我国东北、西北有国营农场。

(2)主要品种：小麦、玉米(旱地作物，便于机械化生产)。

(3)区位条件：

①自然条件：地势平坦，土壤肥沃，水源充足，耕地广阔，地广人稀(大规模经营的可能)。

②社会经济条件：交通发达，技术水平高。

③技术条件：机械化程度高。

(4)特点：①生产规模大;②机械化程度高;③商品率高。

3、大牧场放牧业：

(1)分布：阿根廷、美国——牛;澳大利亚、新西兰、南非——羊。

(2)区位条件：

①气候：大面积的干旱、半干旱地区。

②植被：植被稀疏，不适合种植业，只能放牧牲畜。

(3)阿根廷潘帕斯草原的区位优势：

①气候温和，草类茂盛。

②地广人稀，土地租金低，有利于大规模生产。③距海港近。

(4)阿根廷潘帕斯草原的发展措施：

①培育良种②改善交通运输条件

③开辟水源

④种植饲料。

(5)特点：

①生产规模大;

②专业化程度高;

③商品率高。

4、乳畜业：

(1)分布：欧美发达国家、大城市附近。

(2)区位条件：(以西欧为例)

①气候温暖湿润(温带海洋性气候)，利于牧草生长。

②地形平坦，利于饲草和饲料种植。③人口密集，经济发达，城市化水平高，有饮用牛奶的习惯，市场广阔。

(3)特点：

①商品率高;

②机械化程度高;

③集约化程度高。

5、混合农业

(1)主要是牲畜和谷物的混合农业。我国珠江三角洲的基塘生产主要是渔业与林业的混合农业。

(2)分布：欧洲、北美、澳大利亚(“骑在羊背上的国家”、“坐在矿车上的国家”)等。

(3)特点(墨累—达令盆地的“小麦——牧羊带”为例)

①良性的农业生态系统：

互惠互利：种植业为畜牧业提供饲料，畜牧业为种植业提供肥料休耕和轮作、(有利于恢复土壤结构，提高土壤肥力)、种植、牧场。

②有效合理的农事安排：小麦农忙(播种5—6月、收割11—12月)正是放牧的闲时。

③对市场的适应性强：灵活的生产选择，根据市场确定是多种植小麦还是多牧羊。

6、其他农业地域类型

(1)迁移农业：包括热带雨林迁移农业和游牧业，分布在某些较原始的落后地区，生产力水平低。对环境有所破坏，会导致生物多样性减少，气候恶化。

(2)种植园业：种植单一的热带经济作物，如咖啡、橡胶等。特点是生产规模大，专业化程度高，商品率高。

3农业生产活动对地理环境的影响

1、对生物的影响：

①开垦耕地、砍伐森林等;

②人工培育良种;

③过渡放牧导致草场破坏，出现荒漠化;

④施用农药会使农产品遭到污染，导致农产品质量下降。

2、对土壤的影响：

①大水漫灌导致土壤盐渍化;

②长期施用化肥会使土壤板结，变酸变硬。

3、对气候的影响：砍伐森林与植树造林、修建水库与引水灌溉都改变了下垫面性质，改变了大气的热源和水源条件。

4、对水文特征的影响：

①修建水库和引水灌溉：改变了河流径流的流量过程;

②开垦梯田、砍伐森林、植树造林：影响河流含沙量。

4工业区位因素

1、影响工业区位的因素

(1)自然因素：矿产、土地、水源、气候等。

(2)经济因素——接近原料、燃料(如有色金属冶炼、重化工基地)、市场——节省运费。

(3)劳力和技术：需要大量劳动力的工业，工资在产品成本中的比例较高(劳动密集型工业)，工厂要布局在有大量廉价劳动力的地方。技术密集型工业要靠近高等教育和科技发达的地方。

(4)工农业基础和协作条件：包括生产协作和社会协作。

(5)环境：工业布局要注意经济效益、社会效益和环境效益。

工业布局中的环境因素：

①风向，分为三种情况：有大气污染的工厂应位于居民区主导风的下风向、季风对吹风向的垂直方向、最小风频的上风向。

②水源：有水污染应的位于居民区的下游，生产中对水质要求高的应位于居民区的上游。

③离城市距离：有污染的不能在城区内，有大气污染的应位于城市热力环流圈以外。

2、工业区位因素的变化：

(1)原料地对工厂的影响逐渐减弱，市场对工厂区位的影响在逐渐加强。原因：工业所用的原料范围越来越广，交通运输条件的改善。

(2)交通运输：沿海沿江的港口、铁路枢纽、高速公路沿线地区，对工业具有很大的吸引力(近年来，一些发达国家交通运输已相当完善，交通运输不再成为他们考虑的主要因素)。

(3)信息通信网络的通达性作为工业区位因素的重要性越来越突出。

(4)劳动力素质的影响逐渐增强。

3、工业区位指向类型

(1)原料指向型：

①工业特点：原料不便长距离运输或运输原料成本高。②区位选择原则：接近原料产地。③主要工业部门：采掘工业、制糖业、水产品加工业、水果加工业等。

(2)动力指向型：

①工业特点：需消耗大量能源。②区位选择原则：接近能源基地。③主要工业部门：有色金属冶炼厂。

(3)市场指向型：

①工业特点：产品不便远距离运输或运输产品成本高。②区位选择原则：接近产品的消费市场。③主要工业部门：瓶装饮料业、家具制造业、印刷、石油加工业等。

(4)劳动力指向型：

①工业特点：需投入大量劳动力。②区位选择原则：接近有大量廉价劳动力地区。③主要工业部门：普通的服装、电子装配、包带、制伞、制鞋工业等。

(5)技术指向型：

①工业特点：技术要求高。②区位选择原则：接近高等教育和科技发达地区。③主要工业部门：集成电路(微电子)、精密仪器等。

5工业地域的形成

工业联系：①生产上的联系。②空间上的联系。③信息上的联系。

1、工业集聚和工业地域的形成

(1)导致集聚的主导因素：道路、供水、供电等基础设施;廉价劳动力;资源和能源分布等。

(2)集聚的效益(作用)——规模效益(降低成本，提高利润)

①可以加强企业间的信息交流和技术协作。

②降低中间产品的运输费用和能源消耗。

③共同利用工业区的道路、供水、供电、通信等基础设施，节约生产建设投资。

④有利于集中处理生产过程中的环境污染问题。

2、工业分散和工业地域联系

(1)工业分散的原因：为了充分发挥不同地方的区位优势(如跨国公司在全球范围寻找最佳区位)。

(2)工业分散的两种类型：

①产品轻、小、价格贵，

②产品极其复杂，如飞机。

(2)工业分散的条件：

①现代化的交通运输方式——方便、快捷、廉价;

②现代化的通信技术和手段——世界的“同时性”。

6主要工业区

1、传统工业区

(1)概况：

①分布：德国鲁尔区、英国中部工业区、美国东北部工业区、我国辽中南工业区。

②形成条件：丰富的煤、铁资源。

③工业部门：纺织、煤炭、钢铁、机械、化工。

④兴盛时间：第一次工业革命后到二战结束。

⑤特点：生产规模大，资源消耗大，环境污染严重。

(2)德国鲁尔区的区位条件：

①丰富的煤炭资源。

②充沛的水源。

③便捷的交通。

④广阔的市场。

(3)鲁尔区衰落原因：

①生产结构单一。

②煤炭能源地位下降。

③世界性钢铁过剩。

④新技术革命的冲击。

⑤环境污染严重。

(4)鲁尔区整治措施：

①发展新兴工业和第三产业。

②调整工业布局。

③拓展交通。

④发展科技。

⑤消除污染，美化环境。

2、新兴工业区——意大利工业小区

(1)生产特点：

①以中小型企业、轻工业为主。

②生产过程分散。

③资本集中程度低。

④分散在农村或小城镇。

(2)生产模式：中小企业集聚的工业小区模式，形成了机构完善，功能齐全的生产——销售——服务——信息网络。

3、新兴工业区——美国“硅谷”(高新技术工业区)

(1)高新技术工业的特点：

①从业人员知识技能水平高。

②产品更新换代周期短。

③研究开发费用高。

④产品面向世界市场。

(2)“硅谷”区位条件：

①位置优越。

②环境优美，气候宜人。

③有高等院校。

④交通便利。

⑤军事订货(美国特有)。

7主要交通运输方式

1、铁路运输：运量大，速度快，运费较低，爱自然因素影响较小，连续性较好，但造价高，占地广，耗费金属材料多。

适宜大量、远距离运输。

2、公路运输：机动灵活，对自然条件适应范围广，周转快，装卸方便，但运量小，成本较高，运费较贵。

适宜小量、近距离运输。

3、水运(包括河运和海运)：运量大，成本低，但速度最慢灵活性和连续性差，受自然条件影响大。

适宜大量、远距离运输。

4、航空运输：速度最快，但投资大，运量小，运费最高。

适宜运输急需，贵重且运量不大的物品。

5、管道运输：损耗小，连续性好，运量大，但投资大，灵活性差。

适宜气态和液态运输。

8交通运输布局

1、主要区位因素：经济因素;

自然因素(地形、河流、自然灾害等);技术因素。

2、区位因素变化：过去自然因素是最重要的影响因素;

随着科技进步，经济因素越来越重要。

3、上海港的主要区位因素：

①水域条件(航行条件，停泊条件)，

②陆域条件(筑港条件，腹地条件，以城市为依托)。

4、机场建设：

①要有平坦开阔、坡度适当的地形，以保证排水;

②要有良好的地质条件，以保证地基稳定;

③要避开低湿地区;

④与城市保持适当距离：用地广、城市有烟幕等。

5、铁路建设：

①区位因素：合理布局交通网;促进沿线经济发展;促进地区稳定繁荣;先进科技是保障。

②意义：促进工业生产;加速区域开发;加强工农业城乡联系;促进文化科技交流;促进民族融合与交流;有利于政治统一、国家安全，巩固边防等。

6、公路的选线原则：

①平原地区：少占好地，避开沼泽地，处理好与农田水利设施和城镇发展的关系。

②山区：在陡坡上成“之”字形弯曲，山谷中的道路应避开陡坡。充分利用自然条件，避开地形、地质、水文条件复杂的地段。

线路的总体走向决定于经济因素，而某一段的具体走向可能取决于地形、地质或技术条件。

9交通运输方式和布局的变化对聚落和商业网点的影响

1、交通运输方式和布局的变化对聚落的影响

(1)交通运输与聚落的形成：交通便利的地方有利于开展商贸活动，通常会形成较大的居民点。

(2)交通运输与聚落空间布局

①运输方式对聚落空间布局的影响：南方以水路交通为主，聚落临水布局;北方以陆路交通为主，聚落多靠近大路等交通要道。

②不同环境对聚落空间布局的影响：北方地势平坦开阔，聚落多呈团块状，形态比较规则，道路呈棋盘式。南方河流密集的平原地区，聚落沿河流、铁路、公路分布，布局形态呈带状。

(3)交通运输与城镇分布：河流航运的起点、终点、与其他交通线的交点处常形成城镇。

(4)交通方式和布局的变化对聚落的影响：如运河航运地位的变化与扬州的兴衰、城市中心的迁移。

2、交通运输方式和布局的变化对商业网点的影响

(1)交通运输对商业网点的影响：交通便捷，有利于人流和物流的集散。

(2)交通运输和布局的变化对商业网点的影响

随着高速公路的发展，许多商业集聚在高速公路和城市结合部。

随着交通运输和现代物流业发展，在城市边缘交通便利处出现各种类型的专业化市场、大型超市等。

城市发展的区位条件范文第4篇

摘要：目前，临沂批发市场凭借其优越的区位条件，已发展成为国内闻名遐迩的商品集散地和现代商贸城。临沂批发市场不仅有力地带动了当地经济的发展，扩大了区际交流发展，而且也造成了一些不利的影响。因此需要制定临沂批发市场微区位布局优化对策，提升临沂批发市场特色和竞争力，以带动地方经济发展。

关键词：批发市场；微区位；临沂市

区位是指某一行为主体进行其活动所占据的场所、地点或分布的地区[1]。不同的研究平台，不同的区位主体，其区位研究的空间尺度存在差异。以城市或城镇的街区为研究平台，则属微观层次上的区位研究，即“微区位”。批发市场的微区位就是具体的某一个批发市场在城市街区中的具置。

一、临沂批发市场微区位特点

临沂地处苏鲁交界地，交通条件便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，区位条件优越。临沂批发市场凭借其优越的区位条件，经过25年的发展壮大，已成为国内闻名遐迩的商品集散地和现代商贸城[2]。现阶段，临沂批发市场正处于外向型、展销型市场发展时期，其在城市街区的微区位布局具有显著的交通区位指向、消费地指向特征。

(一)中心集聚趋向性

对于商业中心而言，其区位特征就是通达性高的区位。临沂批发商城以西郊批发市场为中心，依托临沂客运总站，围绕西郊批发市场，先后建立了华丰批发市场、兰田批发市场、汽配摩配城、灯具城、厨具市场等一大批综合性、专业性批发商城，批发市场中心集聚倾向显著。现有各种经营摊位2万多个，50多个专业批发区[3]。该地段成为临沂市的主要的商业地段，是临沂市批发业最为发达的区域之一，也是临沂市批发市场的集聚分布区。

(二)交通枢纽趋向性

交通枢纽历来成为物流与人流集散的窗口与门户，交通节点是人流的集散点，人流量最大。鉴于临沂批发商城正处于外向型、展销型市场发展阶段，临沂市批发业的繁荣和快速发展与其优越的交通区位优势是分不开的。在利于商品与人员集散的要求下，临沂批发商场围绕临沂汽车总站、水田车站、华丰车站、火车站为节点，各批发商城呈据点式网状、多核心式发展。

例如成衣、纺织品、鞋帽批发市场，文体用品市场，电动工具市场，装饰材料批发市场等都集聚于临沂长途汽车站周围。桃源科技广场、灯具城、家具城、家电批发区、自行车市场、鲁南汽车城等批发市场也集中布局于山东省最大的个体客运站——水田站附近。

(三)交通干道趋向性

城市中彼此连接成网的干道交通系统连通性很好，可以为城市内的某一区域带来大量的出于各种目的的来往人流，从而扩大市场需求。且通达的干道还保证了区域可以快速便捷地获得源源不断的货源，保证市场供应。因此，干道交通以畅通人流和货流为主要功能，是保证批发业规模不断扩大，并持续发展的一个重要条件[4]。临沂批发市场在不断发展中，围绕通达路、蒙山大道、北园路、解放路为主体通道，形成从沂蒙路到工业大道的呈带状、圈层环状批发商城密集带。

二、临沂批发市场微区位布局缺陷

临沂批发市场的不断发展壮大，有力地带动了临沂市当地经济的发展，为城市下岗职工再就业提供了平台，以及扩大区际交流发展等。同时，其批发市场微区位的现状布置，也带来了一些不利的影响。如引发了市区的交通阻塞、城市环境恶化、城市形象损害等问题。

(一)加重交通拥挤

车站是对外联系的纽带，也是一个城市文明的窗口。一个城市的完美形象的塑造，得益于建筑的设计、社会成员的保护，更为重要的是有序的交通。临沂市批发业发展离不开四通八达的交通设施，但同时也引发了不良的影响，给城市居民的日常生活带来了诸多的不便，居民普遍反映日常生活深受每天大量的客、货运交通流的干扰，出行存在耗时、费力等问题。

临沂市批发业的快速发展和市场规模的不断扩大，吸引了大量的人流、车流和资金流。在批发市场区内，每天的人流量达30多万人，车辆众多，道路狭窄，堵车现象经常发生，同时也加重了城区的交通负担[5]，交通设施超负荷运转，部分道路破坏严重，并存在反复现象。

(二)恶化城市环境

硬件方面，批发商城基础设施落后，部分市场硬件建设档次偏低，严重滞后于发展需要。客货运公司集散分布于各大批发市场周边，每日的人流、物流和车流的密度大，造成了严重的大气污染和噪声污染。加上外来人员的大量流入，以及大量流动小吃店、水果摊，生活垃圾污染也比较严重。另外，由于规划和管理的力度不够，市场内绿化用地也严重不足，且原有绿地破坏严重，对城市环境带来了诸多不利的影响，“脏、乱、差”现象日益凸现。

(三)损害城市形象

目前临沂批发市场大部分市场是柜台式、大棚式，有的还是露天市场，精品房、楼房式结构等档次较高的市场较少，市场的配套设施也不够健全，基本为“集贸型”市场。致使车流、人流和物流混乱，交通拥挤，卫生条件差，安全隐患多。

由于批发市场管理条块分割，治安、管理、服务措施不到位，行政、工商、市场等管理体制不顺，规章制度不健全。市场重复建设严重，交叉经营，无序竞争，乱收费、多头收费现象严重，敲诈勒索、扒窃抢劫现象时有发生，以及满街张贴各种野广告、乱发宣传单等，杂乱无序状态在很大程度上损害了临沂市的城市形象。

(四)社会成本高昂

从空间区位上来看，批发市场的核心区域为以长途汽车站、华丰汽车站、水田车站为节点的批发市场群，其地处临沂市CBD区域或其附近。从土地地租竞标理论来看，其经济地租应高昂。同时批发业从产业利润链条上来看，属于微利产业，利润率低下。又因该区批发市场建筑密度较低，多为柜台式、大棚式，有的还是露天市场等。由此来看，集多方面因素来分析，临沂批发市场快速健康发展的同时，临沂整个社会付出了较高昂的成本代价，产业发展了而社会成本、机会成本代价高昂。

三、临沂批发市场微区位优化对策

(一)分散化布局

由于临沂城市化进程的加快，原先西郊批发市场逐渐发展成了城市中心，临沂批发市场原有布局微区位的弊病问题日益突出，人多、车多、流动人口多及居住混乱等诸多问题日益严重。为了缓解城市交通压力，打造滨水宜局生态城市，根据临沂市城市规划，现有长途汽车站、水田车站、华丰汽车站等已经逐步外迁。在此大背景下，应适时对批发市场布局展开调整，通过政策和市场引导，以新汽车站、火车站等为节点，合并小专业市场，组建了生产资料、生活资料、建材和农副产品四大商业区域，打造第六代批发物流市场，分散化布局。这样既塑造专业批发市场，又能适当利用集聚经济效应，适度规模化经营，以解决或缓解市区交通压力，降低社会损耗。

(二)城郊化布局

伴随着各种新兴零售业态不断涌现，如大型超市、连锁商店、便民店的推广普及，对批发市场造成了严重的冲击，批发业面临产业内外的激烈竞争，批发业已经进入微利时代。鉴于临沂批发市场正处于外向型、展销型市场发展时期，批发仓储占地大、安全要求高等特点；以及市区繁华地段地租上涨、公交线路不断向郊区延展等机遇。为批发业健康持续发展，降低经营成本，提高竞争能力，建议借助交通枢纽的外迁和郊区化，将批发市场随交通枢纽城郊化布局，逐步形成“市场连基地、基地连企业、企业连市场”的“前店后厂”、贸工一体、工贸互动、共同发展的格局。

城市发展的区位条件范文第5篇

【关键词】房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值

引言：

房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。

1、区位选择的理论基础

1.1区位的概念[1]

在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

1.2区位理论

区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。从理论上说，人类活动应该选择最佳的区位，但是人们选择的区位往往不是最佳的，这就涉及到了最佳区位选择的区位论。我国的住宅区位理论近年来也有了一定的发展，主要是在国外理论的基础上结合中国的国情进行进一步的分析。但总体上说，我国的区位理论研究还是停留在定性分析的层面上。

这些区位理论从不同的角度阐释了一种或几种区位因子对住宅区位形成的影响以及其作用机制，探讨了住宅开发和建设活动所应遵循的空间经济法则和住宅区位选择和决策依据。但是它们都过于强调一种或几种因子的影响，在房地产开发商进行区位选择时，需要综合考虑多方面的影响因素，不可过于强调某些因子。这就要求开发商在进行区位选择时，要有选择的使用区位理论，根据住宅项目投资的实际情况做到有所继承和有所扬弃。

2、区位选择的影响因素

影响住宅房地产项目区位选择的因素有许多，大体上可以分为宏观因素和微观因素。宏观因素包括国家的政策制度、经济环境、自然特性以及人口环境等。而微观因素比较多一点，包括环境条件、交通通达程度、市政基础设施条件、城市规划方面的因素、停车条件、公共配套服务设施完备情况、当前土地使用者的态度、土地价格以及房地产市场供求关系等。

2.1宏观因素分析

任何一个行业的导向都离不开宏观经济政策的指引，出于对土地的依赖性，房地产企业对于国家宏观经济政策的敏感程度更甚于其他行业。近年来，由于房价的不断攀升，国家对于房价的治理决心也越来越坚定，相继出台了多种政策抑制房价过快上涨，如政府对于土地的供应持更加谨慎的态度[2]。在国家土地供应收紧的形势下，房地产开发项目进行区位选择时就要更注重土地的质量而非数量。

在考虑人口环境对于区位选择的影响时，如果住宅开发项目所在地区主要人口集中为年轻人，项目位置就要更偏重于对商业因素、通达情况的考虑；而对于中年人占比例较大的地区，孩子的教育影响成为重要因素；对于老年人，毋庸置疑应把医疗条件放在首位。由此可见，人口环境对我们进行房地产区位选择时偏重的因素有很大的影响作用。

2.2微观因素分析

对于房地产住宅项目，不同的客户群定位会导致在区位选择上有很大的差别。在进行项目操作时，要结合项目实际对以下各因素进行有侧重的分析[3]。

2.2.1环境条件的影响

环境条件包括主要包括社会环境、自然环境。社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区。社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感。以济南为例，以千佛山为中心的辐射区域由于良好的环境而受到众多开发商的追捧，如邦泰绿苑、山润家园、中益园、中润裕华园等等。

2.2.2交通通达程度的影响

交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，带动房地产产业的蓬勃发展。交通的可达性主要是指上下班、外出活动和子女上学的方便程度。城市居民对方便快捷的公共交通系统的依赖程度更大，居住区周围道路数量和公共交通线路数量都会对住宅区位选择产生重大影响，道路、公交线路越多.那么人们上班时选择的路线就越多，也就越能节省时间，此类项目的销售前景就越好。

2.2.3基础设施条件的影响

生活保障设施对区位选择的影响。

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高。

文化保障设施对区位选择的影响。

文体设施主要包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。（1）在中国的传统观念中，孩子是一个家庭中最为重要的部分。据调查显示，在买房者的购房需求中，教育因素成为其首要考虑的因素之一。对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念成为了楼盘的一个卖点，有助于销售。教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价值提高。 （2） 医疗卫生设施在区位选择时的影响是不容忽视的。作为长期居住的地方，人们在进行住宅选择时自然会把医疗条件的便利性因素纳入其中。（3）体育娱乐设施的影响。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。

3、区位选择对投资价值的影响

从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力；而该项目产生利润的能力很大程度上又取决于其所在的区位。所以，区位给房地产投资者带来的利润越大，房地产的投资价值也就越大。因此，房地产开发商进行区位选择的分析就显得至关重要。房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。负担不起最优区位地价压力的投资者，将会被具备这一能力的竞争者所代替。

所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位或谓之为 “最佳区位”向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价也随之逐渐衰减，则房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低。在城市中，商业中心的位置就是这种最佳区位。以商业中心为圆心向外扩散，分为半径不同的同心圆。随着半径的扩大，土地的区位价值越低，自然房地产的投资价值也就越低。以济南为例，区域划分为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区，历下区中包含泉城路、趵突泉等济南市中心位置，自然成为投资价值最高的地段[4]。但并不是说外部区域的价值就一定低于中心区域，这与周边环境和设施也是紧密相连的，在这里我们探讨的主要是一种平均水平。

我们知道，通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素，但并不是说，它是唯一和绝对的因素。如果一个投资项目仅由区位的好坏就能完全决定其投资价值的话，以后的分析就不用进行了。事实上，房地产投资价值的高低还与许多其他因素有关。比如投资者的经营管理水平（有不少房地产投资者在较好的区位却没有获得收益，而另一些投资者却总能在不被看好的土地上创造奇迹）、融资方式的安排、城市规划的影响、法规的限制、投资收益率的选择和投资者对待风险的态度等。然而，由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特征，所有其他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。应该承认，只要具备区位上的优势，即使在营销方面和管理方面差一些，项目也能产生很高的利润或出租能力。区位上存在不足的地块，通过精明的投资开发也许能够得到克服，但这类开发的规模要求一般都相当宏大，许多房地产投资商往往会碰到资金不足的障碍，因此，不研究区位的做法是愚蠢的。不过，在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。所以，区位并不是万能的，但不研究区位也是根本不行的。重要的是把对区位的研究与市场需求结合起来。这就要求开放商在前期要进行详尽的市场调查，摸清各个方面的情况，以期获得最大的利润和最小的风险。

4、区位选择的策略

4.1按户型分类

住宅区位的选址要求如按照户型面积分类，可分为大中小户型三类住宅。大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，这批客户短期内不会有车，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘（为老年人开发的中小户型项目可在郊区）；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是项同地处成熟社区，生活便利[5]。

4.2不同规模的房地产企业选址策略

一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应”，因此要搜寻和竞标获取并累积合适的土地，建立自己的“土地银行”。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区，而且由于大型开发企业具有信息来源的优势，这些土地多处在根据城市规划己经确定的城市主要空间拓展方向上。

中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力；另一方面中型开发企业对利润的渴求较大，因此可倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。

小型的开发企业则要依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。但为了获得市场认可，小型开发的区位还是要有选择已建立起良好社会声誉的“板块”中的区域。通过样板工程的建设，为自己赢得声誉以获得进一步的发展。

总结：本文中从房地产开发商的角度对投资区位的选择进行了分析，对区位选择的概念和影响因素及对投资价值的影响、区位选择的策略进行了简要的阐述。不可否认，区位选择是房地产住宅开发中是最为重要的一环。一旦这一环出现问题，房地产整个开发链条就可能陷入瘫痪，开发商要付出巨大的代价进行弥补，而弥补措施往往收效甚微。因此，开发商在进行区位选择前要进行详尽的资料搜集、做好可行性研究，同时要针对住宅项目的特点进行分析，以保证在较小的风险下能获得较大的收益。

参考文献：

[1]黄怡. 住宅产业化进程中的居住隔离[J]. 现代城市研究，2001，（ 4） ： 40-43.

[2]黄晓莺. 居住区环境设计[M]. 中国建筑工业出版社，2007，16.

[3]施建刚. 房地产开发项目区位因素分析与研究[J]. 华东经济管理， 2001，（ 2） ：20.

[4]粱柱. 我国传统房地产理论几大误区及其后果[J]. 住宅与房地产，2004，（ 7） ：25.

[5]蒋丽红，李庆花. 影响房价的区位因素分析[J]. 城市开发，2005，（ 9） ： 79-81.

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