建筑物业管理

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建筑物业管理范文第1篇

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托关系。业主被称为委托人，物管公司被称为人。

委托人想使人按照自己的意愿选择行动，但委托人不能直接观测到人选择了什么行动。我们应明确委托人与人的目标，通过对物管公司（人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

建筑物业管理范文第2篇

关键词：居住物业；服务质量；监督机制

改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，使得居住物业大量兴建，为人们的生活提供了有力的保障。居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。物业企业管理的对象虽然是“物”，但服务的对象却是“人”，提供的产品是服务。[1]因此，物业服务也具有无形性的特征。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

一、居住物业管理的服务内容

居住物业是指住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的的物业。居住物业伴随着我国住房商品化的改革和房地产综合开发的发展而不断发展，使得广大业主对居住物业管理的需求程度越来越大。居住物业管理是运用现代科学的管理理论与方法，为保证业主居住使用正常，以满足业主各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。[2]随着时代的发展和互联网技术的广泛运用，居住物业管理的内容不断扩展和延伸，可分为以下几个方面：

（一）公共性的基础服务

公共性的基础服务主要是针对居住物业公共区域所提供的物业服务，主要包括：保洁绿化、工程维修、设施设备运行与保养、秩序维护、安全管理等内容。公共性的基础服务是物业企业赖以生存和应对市场竞争的根本，是为业主对物业服务的基本需求。公共性的基础服务主要目的是为业主提供舒适、安全的居住环境，保证共用设施设备的正常使用功能，实现物业的保值增值。

（二）平台性的便民服务

随着互联网技术的发展和广泛应用，“互联网+物业”已成为行业内的热点话题，很多知名物业企业已经开始尝试和应用，成绩斐然。平台性的社区服务是以物业企业为主体，利用互联网平台将居住物业周边供应商（如超市、餐厅、诊所、家政、健身馆等）联合在一起，共同为业主提供服务。将O2O模式应用到居住物业的服务中，物业企业成了服务的集成商，旨在为业主提供便捷的服务。

（三）定制性的私人服务

业主消费理念的转变，使得业主对物业服务的个性化、定制化的需求越来越多。定制性的私人服务是指物业企业在提供基础物业服务的基础上，能够根据业主的个性化需求，量身为业主定制私人化的管家服务，如私人物品采买、室内装修、孩子接送、宠物喂养等。

二、居住物业管理的现状

居住物业管理在中国其发展经历了三十多年，是在效仿国外成熟经验的基础上不断探索而成长起来的。现今居住物业在迅速发展的过程中，也呈现出一些问题：

（一）建管分离，开发遗留问题制约业主对物业管理服务的认可

目前，我国绝大多数的房地产开发企业只专注于居住建筑物的开发建设，在进入销售环节前，选聘一家物业企业进行后续的物业管理服务工作，基本处于“建”和“管”的分离状态。房地产开发企业又会在销售环节给业主很多承诺，一旦业主入住，房地产开发企业就会不断退出，开发遗留问题会丢给物业企业。然而，很多工程问题又不在物业管理的服务范围，进而会招致业主的投诉，得不到业主的认可。同时，也会引发物业管理收费难，物业服务恶性循环等诸多问题。

（二）地区间发展不均衡，两极分化情况较严重

我国物业管理的浪潮是从居住物业开始试点尝试，并从广州、深圳开始不断推向全国各地。从全国范围来看，无论是发展速度还是规模化程度，南方城市的物业管理要优于北方城市，大型发达城市的物业管理要好于中小城市，地区发展部均衡。就物业管理行业而言，无论是经营理念还是专业化程度，南方物业管理企业要优于北方企业，大型知名企业要好于中小物业管理企业，两极分化情况较严重。

（三）法制建设滞缓，对物业服务质量监督不到位

2007年我国颁布实施《物业管理条例》，使得物业企业在发展和竞争中有法可循，使得物业管理行业的发展更加规范。但相对物业管理行业的发展，物业管理的法制建设比较滞缓，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。《条例》提倡业主自治，要充分发挥业主大会及业主委员会的作用，但实际上业主自治并没有发挥有利作用，主要原因是：业主缺少对服务标准的了解和认识、缺乏对物业服务质量的评判和监督的方法。对物业服务质量的监督不到位，就导致了居住物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。

（四）业主维权意识不强

居住物业管理的服务范围主要集中的共用设施设备的维修与保养、共用部位的清洁、秩序维护等，业主缺乏对共用财产的认识，“搭便车”心态普遍存在，部分业主缺少主人翁意识，很少有业主为公共问题站出来维权。此外，业主对维权过程的想象过于简单，如果一时没有结果，就会慢慢放弃维权行动。

三、建立居住物业管理质量监督机制的必要性

（一）物业企业的发展与成长需要建立质量监督机制

随着经济的发展，国外知名物业企业不断进军中国市场，国内物业企业数量也在逐年增加，我国物业管理行业的竞争愈演愈烈。俗话说：“打铁还需自身硬”，物业企业要想在激烈的竞争环境中生产和发展，就必须在企业内部建立起质量监督机制，已确保输出的服务能满足业主的需要。

（二）业主的权益保障需要建立质量监督机制

共用设施设备、共用场地等是保证居住物业使用功能完整的重要组成部分，也是业主公共财产权益的重要体现。业主通过缴纳物业服务费来委托物业企业进行管理与服务，物业企业是否为业主提供了“质价相符”的服务，就需要依靠质量监督机制来进行验证。

（三）社会和谐发展需要建立质量监督机制

城镇化的兴起和发展，使得居住物业大量兴建，人们的居住条件及生活环境得到了大幅度的提升和改善，居住物业管理已经和人们的日常生活紧密地联系在一起。居住物业管理质量与人们的切身利益息息相关，对城市管理水平产生直接影响。家庭的安居乐业、城市的长治久安、社会的和谐发展需要建立起居住物业管理质量监督机制。

四、建立居住物业管理质量监督机制的策略

居住物业管理质量监督机制是以保证广大业主的权益为目的，以业主需求为中心，按照物业服务合同约定对物业企业所提供的服务进行系统性、全面性、过程性监督的管理机制。它是一个综合性管理机制，需要物业企业、业主、物业行业及政府主管部门共同配合，才能保证机制的完整性和实效性。

（一）物业企业应重视服务质量监督工作，规范服务过程，提升服务标准

物业企业应重视服务质量监督工作，将质量监督工作放在战略的高度上去关注。居住物业管理质量监督机制首先应从物业企业的内部开始实施，只有专注于服务质量的物业企业，才能在发展中获得竞争优势，才能赢得业主的认可和良好的口碑。目前，很多物业企业将ISO9000质量认证体系引入到物业管理服务中，并在企业内部专设品质管理部门，其目的是规范服务过程，提升服务标准。但引入ISO9000质量认证体系并不代表质量监督工作就做到位了，还需要企业结合自身的特点对服务过程和服务标准持续不断地进行改进，建立起真正适合企业运作的质量监督机制。

（二）业主应对物业服务有正确的认识，保障自身权益，充分发挥业主委员会的作用

业主在享受物业服务的过程中，还要不断了解居住物业管理收费标准与服务标准之间的对应关系，了解物业服务的范围和内容，了解自身的权利和义务，才能使得自身的权益得到保护。然而，业主委员会的不作为，却会致使居住物业管理质量监督机制不能发挥功效。为了避免这一问题，充分发挥业主委员会的作用，可以从两个方面进行尝试：一是，业主按照缴纳物业费的一定比率出资，聘用业主委员会代表专门从事物业管理质量监督工作；二是，聘用第三方专业机构，辅助业主委员会做好物业管理质量监督工作。

（三）集聚行业力量，细化服务标准及考核方案，引领物业企业发展

物业管理行业作为正在向现代服务业转型的一个行业，而居住物业管理又直接面向社区和百姓，与民生最贴近。聚集行业力量，细化居住物业管理服务标准和考核方案，引领物业企业发展是行业发展到一定程度应承担的责任，是市场和社会对行业的呼唤。服务标准和考核方案的细化，不仅能促进物业企业质量监督工作，还能为业主提供科学参考，充分发挥了业主自治的作用。

（四）政府主管部门应加强法制建设，发挥指导和监督作用

法制环境的完善与建设是奠定物业管理行业长足发展的基础，政府主管部门应在加强法制建设的基础上，充分发挥指导和监督作用，保证行业的健康发展，规范市场竞争，监督物业企业的服务质量，保证业主利益不受侵害。

参考文献：

[1]王刚.基于TQM理论的物业服务质量管理模式研究[J].现代物业，2007（1）：112-113.

[2]谢献春.居住物业管理[M].华南理工大学出版社，2004:9-10.

[3]彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J].法制与社会，2007（2）:36-37.

[4]朱姣兰.珠海市住宅小区物业管理服务质量调查研究[J].价值工程，2014（11）:75-77.

建筑物业管理范文第3篇

一、建筑业“营改增”影响分析

建筑业“营改增”有利于完善增值税抵扣链条，避免重复征税；实现税收监督，规范经济行为，有利于促进建筑行业的健康发展。但结合建筑行业现状，“营改增”可能存在以下影响：

（一）项目税负成本可能加重

首先，相较于营业税制下，税率上升可能导致企业的税负会相应增加。建筑业“营改增”后，提供建筑服务选用一般计税方法适用11%的增值税，选用简易计税方式适用3%的增值税，相较营业税制而言，纳税负担可能增加。其次，获得增值税专用发票用于抵扣较困难。除去分包成本，项目的大部分成本为材料和设备采购以及人工费，大部分施工材料，由个体户或小规模纳税人提供，难以取得增值税专票，而占比较大的人工费作为工资列支，无法取得增值税专用发票。

（二）实际税负水平存在不确定性

“营改增”后，项目的实际税负水平是由销项税额和取得的可抵扣的进项税共同决定，但是进项税额难以确定。首先，由于“营改增”后价税分离，导致项目初期无法准确地预测进项税额；其次，在实际工作过程中，很多预计能取得增值税专用发票的项目，因为各种问题无法取得增值税专用发票。因此，增加了项目实际税负水平的不确定性，同时也对项目管理提出了更高的要求。

（三）财务风险可能增加

首先，“营改增”后，增值税纳税义务时间发生变化，在收到预付款时发生纳税义务，可能由于分包工作不匹配造成销项与进项不匹配，先行支付大量税款，减少项目资金；其次，由于拖欠工程款等原因造成纳税义务发生时间与收款时间可能不一致，项目资金流入和资金流出不协调，增加项目资金压力。此外，增值税的征收管理较严格，对取得的增值税专用发票用以抵扣税额有较为严格的要求，这对项目增值税专票管理以及纳税申报等管理工作，提出了更高的要求，项目也可能会面临涉税风险。

二、建筑业“营改增”税务风险管理

建筑业“营改增”后，工程总承包项目，可以将其划分为项目招投标阶段、合同谈判和签订阶段、合同执行阶段和项目竣工阶段，进行税务风险管理。

（一）项目招投标阶段税务风险管理

项目招投标阶段税务管理的主要目的一是熟悉项目相关税收政策，了解项目可能发生的税务成本，为合同投标阶段的报价提供依据；二是测算比较不同模式下项目实际税负，掌握纳税筹划空间，为合同谈判阶段项目的运作模式选择提供参考。因此，在招投标阶段大部分是准备工作。首先，了解工程总承包项目涉及的主要环节及涉税政策；其次，了解项目所在地个人所得税以及企业所得税的征管政策，特别是企业所得税的征管政策，部分地区按照合同总金额而不是按总分包差额征税，对项目的最终实际收益影响较大。

（二）合同谈判与签订阶段税务风险管理

合同谈判与签订的好坏很大程度上决定了项目整体的涉税风险。在谈判过程中，可以考虑通过适当的税务筹划来降低项目的实际税负，通过明确合同条款来划分各自责任，规避风险。1．通过适当的税务筹划降低项目的实际税负在目前建筑行业利润率普遍不高的背景下，需要在合同谈判与签订阶段做好税务筹划相关工作，并通过合同条款加以明确，以达到降低项目实际税负的目的。主要筹划方式有以下两种：新会计（月刊）2017年第6期（总102期）57一是通过选择恰当的计税方法节税。在可行的前提下，新建工程总承包项目采用清包工或甲供工程形式可选择采用一般计税方法或简易计税方法，通过税负测算比较两种计税方法下的税负成本，选择最优方案，以达到节税的目的。在不考虑其他费用进项税额的前提下，如果总包方自己采购辅料物资价税合计占工程价税合计比例超过48.18%时，采用一般计税方法项目实际税负较低。二是通过优化合同结构实现节税。首先，可通过划分不同税率合同价款降低税负。为避免总承包合同被认定为混合销售或兼营，总包方可与业主分别对设计、采购和施工部分分别签订合同，通过合理分配不同部分的合同金额，增加设计部分的合同金额，减少采购或施工部分的合同金额，从销项侧控制项目的应纳税额；与分包方进行合同谈判时，在保持合同总价不变的情况下，尽可能增加采购和施工部分所占比例，降低设计部分所占比例，达到获取更多进项税额抵扣的目的。其次，可通过分拆合同优化税负。“营改增”后，因总包合同涉及设计、采购和施工等多个部分，设计适用6%增值税率，采购适用17%增值税率，施工适用11%增值税率。按照规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售，按照主营业务即建筑业确定增值税率。因此，在合同总价不变的情况下，可考虑将采购部分与施工部分打包签订合同，从而降低采购环节的销项税额，增加项目收入。2．通过完善合同关系规避“三流不一致”风险在营业税制下，建筑行业内普遍存在资质共享的情况。“营改增”后，在资质共享模式下可能因为“三流不一致”问题，导致取得的分包进项税额不能抵扣，增加项目税负风险。这方面的问题主要包括：合同施工主体不是合同签订主体，导致进项销项不匹配，进项税额无法抵扣；在内部分包工程中不开具发票，造成分包的进项税额无法抵扣；施工单位与中标单位无任何合同关系，缺乏增值税抵扣链条，进项税额无法抵扣；中标单位与施工单位未按总分包模式核算，缺乏增值税抵扣链条，进项税额无法抵扣。因此，“营改增”之后，需完善合同关系，规避“三流不一致”风险，建立增值税抵扣链条，做好进项税抵扣工作。可采用标准的总分包模式，中标单位与实际施工单位签订工程分包合同，并由实际施工单位向中标单位开立增值税专票，建立增值税抵扣链条；可由中标单位对总包项目进行集中管理，统一核算项目收入和成本，销项和进项都在中标单位体现，实现增值税进销项的匹配；在联合体中标模式下，可采取联合体各方与业主单独签订合同，分别开票，或者由业主和联合体牵头单位签订总包合同，牵头单位再与成员单位签订分包合同，完善增值税抵扣链条。3．通过明细合同条款，规避涉税风险在订立合同条款时，一是要明确标示总包项目各部分金额，避免因界定不清而被认定为混合销售，影响税负；二是合同条款需按照“价税分离”原则，明确合同含税价款、不含税价款、税率以及税额等具体信息，避免后期纠纷；三是要明确收付款时间和条件、提供发票时间和条件等具体事项，避免项目执行过程中发生纠纷；四是要明确预付账款的拨付时间，预留时间便于落实项目分包相关事宜。

（三）合同执行阶段税务风险管理

虽然与项目有关的税务风险在合同签订阶段有较好的控制，但税务管理工作能否有效完成还取决于合同执行情况。因此，在合同执行阶段，需加强项目管理，规避税务风险。1．加强项目预付款管理，避免垫付税款在业主拨付预付款时，发包方并未取得分包方发票甚至尚未确定分包方、签订分包合同，导致发包方需按预收款全额预缴增值税。一方面，垫付税款占用项目大量的资金，另一方面，业主拨付的预付款可能大于总分包差额，导致在初期项目就存在多预缴税款的情况，对于多缴部分能否退回、如何退回目前并没有相关政策说明。针对项目预付款垫付税款问题，首先，在签订合同时需事先考虑，约定利于总包方的预付款拨付时间，或可直接约定在总包方提供相应发票后再拨付预付款，避免在毫无准备的情况下收到业主的预付款，造成无法取得分包方发票、全额预缴的局面发生；其次，需加强项目管理，总包合同一旦确定，迅速启动分包相关事宜，尽快落实分包合同。2．加强验工计价管理，避免滞验收、超验欠验业主验工计价滞后会导致付款滞后，存在一定的涉税风险，也会影响项目的资金。验工计价的不规律可能会造成工程计价与进度不相匹配，造成当期预征税额较大，增加资金压力。而如果业主要求超验工，则导致纳税义务发生时间提前，需要预缴增值税，一方面如果业主并未拨付超验工款，项目需要垫付税款，如果当时没有及时取得分包发票，会导致超验部分无进项税对应。首先，在合同条款明确的前提下，要严格按照合同约定进行工程计价。其次，如却因特别原因出现滞验、超验等，本着利益共享、风险共担的原则，同步对分包进行滞验或超验，以保证足额的分包成本用来抵扣，减少垫付资金。最后，与业主磋商，根据工程进度按月或者季度验工计价并及时批复，避免跨期批复分摊项目税负负担。3．加强分包管理，优化项目运行效率在合同执行阶段，项目的税务管理主要集中在进项方面，优化分包管理的主要目的在于配比当期的销项税额和进项税额，做到足额抵扣，将资金流出时间尽量后延，缓解项目资金压力。首先，应考虑上下验工计价的时间差，做到工程结算和验工计价相匹配，有效降低当期增值税税负。其次，保证票流从下往上，资金流从上往下，在获得分包方发票前不向业主开立发票，在业主拨付工程款前不向分包拨款，优化项目运行效率，减少占用资金。4．优化采购方案，降低实际综合成本建筑业“营改增”后，取得增值税专用发票获得进项税额，一方面能有效降低成本，另一方面减少应纳税额，进而附加税也相应减少。因此，在采购环节进行价格比选时，需考虑进项税及附加税的影响，进而优化采购成本。由于不同采购方案下项目的销项税额固定不变，而城建税及教育费附加的计税基础为应交增值税，在销项税额一定的前提下，取得的进项税额越多，应交增值税越少，应交城建税和教育费附加也相应减少。因此，采购的综合成本=含税成本-进项税额（1+城建税及教育费附加税率）。假定目前有三种采购方案，方案A 为一般纳税人，能够开具17%的增值税专用发票，方案B为小规模纳税人，能提供3%的增值税专用发票，方案C只能提供增值税普通发票，如何选择供应商实现采购综合成本最低。三种方案含税报价相同。在备选方案含税报价相同情况下，适用税率越高，进项税额越多，成本越低，因此，优先选择提供17%增值税专用发票方案A，其次是提供3%增值税专用发票方案B。三种方案的含税报价不同。这种情况下需要比较综合成本。假定城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加合计为12%。比较计算如下：方案A的实际综合成本=报价A-报价A/(1+17%)×(1+12%)。方案B的实际综合成本=报价B-报价B/(1+3%)×(1+12%)。若方案A实际综合成本=方案B实际综合成本，则有报价B/报价A=86.55%，即当小规模纳税人的含税报价为一般纳税人含税报价的86.55%时，二者的实际综合成本相等。方案比较情况如下表：5．加强费用类进项税额管理首先，针对金额较小、多次采购的情况，项目部可尽量选择固定商家采购，累积到一定金额后申请代开增值税专用发票；其次，针对部分岗位，项目可采用劳务外包的形式，增加可抵扣的进项税额，降低实际税负；最后，加强项目增值税专用发票的管理，在取得增值税专用发票后要及时认证，避免因逾期未认证而造成不必要的损失。

（四）项目竣工阶段税务风险管理

建筑物业管理范文第4篇

关键词：建筑企业；财务管理；问题；对策

一、建筑企业财务管理存在的问题

（一）缺乏良好的管理监督机制，企业部门职责划分不清晰

目前各级业务主管部门对建筑企业的财务管理非常重视,并且确立了相应的财务制度,但是很多企业的财务管理执行力度薄弱，例如企业没有年初预算、没有资金开支计划，缺乏成本、费用控制、挂账不清等严重问题，这样便导致企业财务处于一片混乱，经营水平过低，难以使管理监督机制发挥相应的作用。目前建筑企业的监督多来自于外部机构,例如工商、税务、银行部门等,而这些部门通常从各自的角度自行其事，无法对建筑企业形成全面有效地监督。每个企业都有自己的规章制度，对每个部门的权利和义务有明确的规定，然而在实际工作中, 职能部门行使职权而不愿承担责任或者部门之间职能交叉或错位现象大量存在,这种现象在建筑企业中屡见不鲜，这种权责不分的现象严重的影响了企业的工作效率和工作质量，给财务管理带来很多困难。

（二）企业财务风险的广泛存在

首先，建筑企业的市场迅速发展，传统的财务的管理难以尽快的改变职能满足现代企业建筑的实际发展，建筑市场的机制体制也不够完善，例如建设资金不到位，项目投资风险部分转嫁给建筑企业，制约了建筑企业的现金源头。其次，建筑企业财务风险贯穿于工程项目施工全过程，建筑企业所面临的财务风险主要是资金回收风险和筹资风险。另外，在建筑劳务提供以后，资金在收回的时间和金额上也具有不确定性，形成了资金回收风险。中国大部分建筑企业缺乏较为完善的内部控制制度。建筑企业的建筑资金使用呈中长期性，造成大量资金沉淀，资金使用率低，影响着资金周转和短期债务的支付。

（三）财务管理人员的专业素质水平有待提高

随着知识经济时代的到来，财务管理对高素质的专业财务人员迫切需求。长期以来，在传统的财务工作中，管理人员受制约于传统的制度，造成了其管理观念落后，机械工作，缺乏主动学习的积极性，不能尽快的适应现代信息技术迅速发展带来的财务管理手段和观念。现代企业的竞争是知识的、信息技术、人才的竞争。因此，建筑企业的财务管理工作人员应当具有较高的技术水平和职业素质，不断地提高专业素质水平，为企业的迅速发展奠定坚实的技术和人力资源基础。

二、完善建筑企业财务管理的对策

（一）加强财务管理意识，转变财务管理观念

建筑企业重视财务管理的重要性，加强财务管理工作，把财务管理渗透到企业法人治理结构和组织管理的各个层面，建立健全事前、事中、事后的全面的财务监控体系。在原有财务管理模式下保障财务活动的安全性外，企业还应该根据自身的经营特色和财务管理活动的特殊性对原有的财务管理流程进行创新改造，不断拓展新的财务管理理念，通过提高企业的财务管理水平，使企业节约成本增加收益，增强建筑企业在市场经济中的竞争力。为了适应现代企业财务管理的要求，财务管理工作必须增强全局观念，在传统管理知识的基础上，运用信息技术、互联网、电子商务等现代化手段，改造传统的业务流程和运作模式，以成本、效益为核心，通过提升企业的财务管理水平，使企业节支增效，为企业参与市场竞争奠定良好的企业管理基础。

（二）建立完整的内控制度,加强内部审计

建立完善的内控制度是会计监督工作的基本要求,贯穿于企业生产经营活动的各个方面。实行严格的内控制度,加强建筑企业的内部审计可以从以下几方面入手:一是建立职务分离制度,即合理安排财务管理工作的各个岗位,明确各职务的权责。二是建立授权审批控制制度,明确财务相关人员的授权权限和应承担的责任范围。三是建立财务会计系统控制制度,包括企业的核算流程、财会工作规则会计档案管理制度等。四是建立现金与、银行存款管理制度,确保企业资金用途合理和资金数额账实相符,确保企业资金健康运转。五是建立项目成本控制制度,建筑企业项目成本费用控制是否有效,直接影响企业财务状况和经营成果。

（三）提高财务人员整体素质

提高财务人员素质,建立专业的财会人员队伍是保证财务工作顺利进行的必要条件。首先,企业要给财务人员提供学习的机会，对其定期的进行培训以提高专业水平和职业道德素质，力图从根本上消除做假账的行为。其次，企业要组织财务人员学习企业的规章制度和相关的企业经营法律法规，是其了解工作的重要性以及自身任务和应承担的责任，以此来使财务工作人员的工作和行为思想规范化。最后是提高财务人员工作能力和综合素质,提高其掌握和运用新知识新技能、不断适应新时期财务工作的能力。市场经济条件下,企业外部环境瞬息万变,加之信息化时代的来临,及时发现财务风险信息并做出应急对策积极防范和规避风险也应成为财务人员应有的职业技能。建筑企业的性质及其生产经营方式还要求财务人员要熟练掌握项目工程造价审核、预决算书的编制及审核、建筑材料的审价标准以及工程完工程度的测算等专项技能,以便对成本实施有效的控制和监督。

建筑物业管理范文第5篇

一、建筑企业施工业务涉税事项管理相关概述

建筑企业施工业务涉税事项就是指建筑企业在进行建筑项目工程施工的过程中，会涉及到一些与税收业务相关的各种事项。一般来说，建筑企业施工业务涉税事项管理就是指建筑企业的施工业务开展过程中，对那些涉及到的税收事务进行一定的规划、协调与控制。其中，建筑企业施工业务涉税事项管理工作中，税收申报与缴纳是最为重要的管理内容，也是管理重点与难点所在。

二、建筑企业施工业务涉税事项的具体内容

（1）营业税金及其附加税。这是指建筑企业在进行项目施工过程中，在劳务发生地根据当月完成的施工产值或收到的工程款，并依据不同的税率来计算应该缴纳的地方税金及其附加。具体来说，建筑企业施工业务涉税事项管理的第一种税种就是营业税。它是建筑企业根据当月完成的施工产值扣除分包的工程款，然后按照3%的税率进行计算，这种营业税应该及时向所在地的税务机关进行申报和缴纳。第二种就是城市维护建设税。它是根据营业税与税率之间相乘的得数来进行计算的，也应该向劳务发生地的税务机关进行申报与缴纳。第三种就是教育费附加。第四种就是价格调节基金。第五种就是堤围防护费。这种税收一般是根据建筑企业施工业务产值的1.2%税率进行计算，然后再向劳务发生地的应税机关进行申报缴纳。当然，这种税种也会存在不同地区的税率不同问题，甚至有些地方征收，而有些地方则不征收。因此，建筑企业在进行施工业务涉税事项管理的时候，一定要提前搞清楚劳务发生地的实际税收政策；（2）企业所得税。建筑企业施工业务涉税事项有关的企业所得税主要有这么几种征收方法。第一种情况就是根据建筑企业实际的盈利情况进行征收。有些建筑企业的账面清楚，主管税务机关在进行征税计算的时候，可以尽快计算出所应该缴纳的正确税款，对于这样的建筑企业来说，征税机关往往根据25%的税率进行征收。而对于那些账面不清晰，无法正确计算出应税款额的建筑企业来说，征税机关可以根据核定征收标准来进行征税。第二种情况就是建筑企业跨地区经营的施工项目。事实上，建筑企业跨地区进行施工是很普遍的事情。那么，税务机关在对建筑企业进行施工业务涉税事项管理的时候，就应该充分考虑到建筑企业的跨地区经营情况，针对建筑企业总部直接管辖的跨地区项目部，应该根据项目实际的营业收入的1.2%进行征税。第三种情况就是建筑企业下属的二级或以下分支机构直接管理建筑施工项目，这些项目的经营收入与其他各项费用都汇总到二级分支机构进行统一管理，并让二级分支机构根据国家相关税收政策来进行正确计算和合理征收；（3）个人所得税。建筑企业施工业务涉税事项中的个人所得税基本上可以有两种情况，第一种就是针对特定的建筑工程项目进行征收的个人所得税。第二种情况就是针对企业征收的个人所得税。具体来说，针对第一种情况，税务机关应该根据建筑企业劳务发生地的具体税收规定进行个人所得税的申报缴纳。如果是针对外地建筑企业，税务机关一般应该根据所开工程款票据金额的

0.1%至1%征收其个人所得税。针对第二种情况，建筑企业应该根据我国个人所得税相关法律规定，把企业支付出去的个人报酬等进行税务申报，并履行代扣义务；（4）印花税。建筑企业施工项目的标的巨大，质量要求也是非常高的。因此，建筑企业对于施工方的要求也是极其严格的。建筑企业施工业务操作方必须具备一定的施工资质，同时还需要根据建设标的来签订一个可实施的具体施工合同。那么，这里的合同双方都应该向当地的主管税务机关申报缴纳印花税。