物业管理的服务意识

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物业管理的服务意识范文第1篇

今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。下面是小编给大家带来的在全市物业管理工作会议上的讲话——全面提高物业服务水平。希望大家喜欢!

各位领导、同志们：

今天，我们召开全市物业管理工作会议，主要任务是贯彻落实市委×书记、市政府×市长对全市住房工作的重要批示，以及×市长在全市住房保障和房产管理工作会议上有关物业管理工作的有关要求，动员各县区、各有关单位和广大物业服务企业，凝心聚力，强化服务，进一步提高全市物业管理水平，为建设和谐幸福宜居×做出新贡献。根据会议安排，下面我对全市物业管理工作作总结部署。

一、近年来全市物业管理工作回顾

近年来，物业管理战线的广大干部职工在各级党委政府的坚强领导下，攻坚克难，开拓进取，全市物业管理工作稳中求进、难中向好，较好完成了全年主要目标任务。

一是行业发展规模不断壮大。全市物业服务企业总数达到×家，其中本地一级×家、二级×家、三级×家、暂定三级×家、外地来连企业×家，物业管理项目达到×个，管理总面积突破×万平方米，从业人员×万人。去年全市新增物业服务企业×家(含外地来连×家)，新增物业管理项目×个。

二是制度体系建设不断加强。完成了《×市物业管理实施细则》的拟定工作，并组织行业专家集中修改，广泛征求物业服务企业、业主委员会等相关主体意见，邀请人大代表、政协委员座谈讨论。同时还启动了前期物业服务合同修订，完成了一批制度办法起草工作。

三是行业监管力度不断加大。对资质过期的×家本地物业服务企业依法予以资质注销，对×家备案过期的外地企业清理出我市物业服务市场。为整顿市场环境，促进物业服务企业主动履职，先后组织海州、连云区等就小区管理服务情况进行突击检查，对存在问题的小区，责成属地主管部门和街道督促企业限期整改。去年各县区主管部门定期不定期组织专项检查×余次，进一步增强了物业服务企业的契约意识和服务意识，小区物业服务水平总体有所提升。

四是城市宜居品质不断提升。在市区×个物管小区开展了园林绿化提档升级活动，新栽树木×余株，种植草皮×万平方米。开展物管小区排水系统专项整治，确保汛期物管小区安全。认真开展物管小区市优达标创建活动，×个物管小区达到市优管理服务标准，涌现出一批创建先进单位和物管示范小区。同科汇丰国际、苍梧三期、金鹰国际城等小区始终保持较高管理水平，经得住检查，受到业主好评。

五是物业维修资金、物业服务用房管理进一步规范。建立了市区电梯、消防设施设备专项维修资金，适时调整了市区物业维修资金缴存模式，提高了维修资金交存率。去年市区共拨付使用物业维修资金×万元，涉及×个小区，惠及业主×万户，同比增长×%。加强物业服务用房配置和使用管理的监督检查，对×多家未按规定配置或违规使用物业服务用房的建设单位、物业服务企业采取了限期整改措施，切实维护了广大业主的权益。

在肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，当前全市物业管理工作还存在很多困难和问题，与广大人民群众追求宜居幸福生活的热切期盼、与党和政府改善民生的工作目标、与我市“十三五”全面建成小康社会的总体要求还有较大差距。如物业管理政策法规相对滞后，物业管理体制机制不健全，物业服务总体水平不高，热点难点问题亟待破解等等。

二、下步物业管理工作安排

今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。对于全市物业管理行业来说，要转变思维方式，抓住关键举措，努力实现“十四五”期间物业管理工作良好开局。

(一)完善政策法规体系，推动物业管理法制化建设。

推动出台《×市物业管理办法》，同时要制定和完善八个配套文件：以市政府办名义出台《×市既有住宅加装电梯指导意见》;会同市规划局制定《×市物业服务用房管理暂行办法》;出台《×市物业应急维修管理暂行办法》;会同市工商局修改印发《前期物业服务合同》《物业服务合同》示范文本;制定《×市物业服务质量考评细则》《×市物业管理项目经理等级考核办法》《物业管理委员会成立规程》《×市物业服务保证金管理办法》。力争通过两年的努力，建立较为完善的物业管理制度体系，逐步实现有法可依，为依法监管打牢基础。

(二)加快推进体制机制改革，提高物业管理工作效能。

一要推进建立属地管理、综合管理和行业管理有机结合的物业管理体制，健全“指导监督在市级，主体责任在县区，具体负责在街道，矛盾化解在社区”的物业管理运行机制。二要推进县区、街道、社区物业管理工作机构、经费和人员“三落实”。年内市区及各县要全部完成街道物业服务窗口的设立，年底全市将统一组织检查考核。

三要推动相关部门职责进小区。在各物管小区统一设置“物业管理公示栏”，公示相关部门和单位的职责及联系人、联系电话，接受业主监督和投诉，及时查处小区违法违规行为。四要进一步简政放权。将前期物业招投标管理、物业服务质量保证金管理、物业服务用房交付使用监管、限额以下物业维修资金使用审批等权限下放到各区，充分调动基层部门的工作积极性和主动性。五要优化行业监管模式。充分运用已建成的智慧物业监管服务平台，整合行业发展的各类数据，实现数据共享，提高监管效能，促进行业健康发展。

(三)加大重点工作推进力度，切实提升物业服务质量。

一要继续开展市优物管小区达标创建活动。按照年初既定目标，确保全市×%以上物管小区达到市优标准，为全面提升物业服务质量树立更多典型。二要积极创建国家卫生城市，努力打造干净物管小区。在小区电子显示屏滚动播出创建国家卫生城市宣传标语，在小区出入口悬挂创建横幅。各县区要结合“干净、方便、顺畅”×建设实施方案，认真组织开展“干净物管小区”专项行动。

三要加大老旧小区改造力度，做好后续管理服务。×月×日前全面完成全市×个老旧小区改造任务，努力改善老旧小区硬件设施条件。四要强化执法检查，净化市场环境。县区物业主管部门要认真履职，主动执法，加大监督检查力度和频度，及时将服务质量差、管理水平低、投诉问题多的物业服务企业列入黑名单。要加强物业管理招投标管理，维护招投标市场的公开、公平、公正。适时引入第三方评估，将评估结果向社会公布。

(四)突出抓好信用体系建设，完善行业监管措施。

一要尽快完成物业信息数据库建设。各县区、各物业服务企业要根据市局统一部署，做好数据整理报送，力争在上半年完成全市物业服务企业、物业管理项目和项目经理基础信息、信用信息的征集和系统录入。二要完善信用考评机制。按照企业自评、县区初评、市局评定的程序和信用评定办法逐级审核确认，确保数据真实准确。三要做好数据成果运用。今年年底前要全市第一期物业服务企业信用报告。从明年开始做到每季度一次，促进守法守信经营。

(五)强化公众监督和行业自律，提升行业整体素质。

一是举办“最美物业人”“最美物管小区”公众评选活动和物业管理行业三个“十佳”评选活动，努力提升业主依法维权适度维权、业主委员会和物业服务企业依法履职履约能力，促进和谐社区建设。二是制定行业自律规则，组织全市物业服务企业签订行业自律承诺书，引导物业服务企业提升管理服务素质。扎实开展项目经理培训，培优一批综合素质高、业务能力强的项目经理岗位先锋。同时，扎实开展劳动技能比赛，加大一线作业人员培训力度。

主要保障措施：

一是加强考核管理。积极发挥市物业管理领导小组办公室的作用，牵头制定各部门物业管理工作考核问责办法，将各部门物业管理工作履职情况、目标完成情况纳入年底考核。

物业管理的服务意识范文第2篇

关键词:财政 集中支付 财务管理 影响 措施

一、引言

2001年国务院通过了《财政国库管理制度改革方案》,并逐步以点带面,以试点单位开始,在国家行政事业单位逐步推行这一制度。所谓财政集中支付制度,指的是国家建立国库单一账户体系,将所有的财政资金纳入这一体系进行管理,最终由国库支付中心在这一体系内将款项支付给收款人的制度,它是一种以财政资金国库集中收付为主要形式的一种现代国库管理制度。

这一制度是市场经济国家常用的财政资金管理制度,对事业单位产生了较大的影响,其中最主要的是对事业单位的财务管理产生影响。本文以此为切入点,谈这一制度对事业单位的财务管理的影响和事业单位应采取的主要措施。

二、财政集中支付对事业单位财务管理的影响

财政集中支付制度是国家近几年推行的财政资金管理制度,意义较为重大。实行这一制度有利于减少资金流经环节,同时减少资金截留、占用等恶劣行为,减少腐败滋生等问题。这是一项较大的改革,对事业单位很多方面都产生了较大的影响,其中最大的影响可以说是对事业单位的财务管理的影响。这些影响如下:

(一)财务管理的预算工作发生变化

过去事业单位的财政资金的运用有点较为随意,同时大部分资金的使用都是在使用中变化,即在使用中才不断调整资金使用方向和使用的数量,基本上属于事后的调整,对事前的预算工作并不重视。在这种制度下,很多的预算都属于走形式,过过场。很多的单位在之前根本就不重视预算编制和审批,认为该预算仅仅是一种向人大等部门做交代的形式报告。而在新的财政资金管理制度下,预算得到了极大的重视和肯定。这是由于财政集中制度下,财政资金的审批需要事前的预算支持,并且随着制度的完善和账目的明细,很多预算已经需要做到精细化和明确化,同时事业单位也难以在此制度下做到边使用边调账,或者难度逐渐加大。因此,越来越多的事业单位开始更加重视单位预算,并且逐渐做到了精细化和明晰化。

(二)财务管理的账户设置需要变动

这种变化体现在内外两个部分。事业单位在实行财政集中支付后,需要更改的账户包括了对外的金融账户和对内的明细账户,对外金融账户则体现在银行账户。

在财政资金集中支付这一制度实行前,很多单位存在多头管理资金账户,且在多个银行或同一银行开立多个账户的情形,财政部门无法对这些资金进行统一的管理。同时,财政体系外的资金循环仍然存在,“小金库”屡禁不止,成为了财政部门管理财政资金面临的大问题。而目前实施的财政资金集中支付这一制度,财政部在人民银行开立财政单一账户,在银行处设立了预算外资金专户,另外为预算单位设立零余额账户。这些账户的统一和使用将极大减少了预算单位自行管理资金的情形,并且可以减少“小金库”现象。

同时,在实行财政资金集中支付后,很多事业单位之前不统一或者随意设立的账户及科目也将得到规范。事业单位的科目设置之前有的较为简单,有的则没有符合会计规定,大账户现象明显,很多事业单位没有明细账的概念,没有认真做好明细账的设立和入账。在实行财政集中支付制度后,事业单位要认真执行制度要求,规范账目,并统一设立明细账,同时做好明细账的归类和入账工作,这样也才能和预算明晰化相互匹配。

(三)财务管理的人员职责和设置要改动

随着财政集中支付制度的推行,很多的事业单位人员职责和岗位设置需要重新调整。一方面是事业单位的财务管理工作内容发生了变化。例如,预算工作越来越重要,导致财务管理人员不仅仅要会做好事后入账等工作,还必须在事前做好预算的准确性和明晰性。再如,账户的设置需要更加明细化也需要工作人员对自己的账户更加了解,对会计知识更加清楚,也需要深入了解制度内容。第二个方面就在于事业单位和外部机构的关系发生了变化,致使很多财务管理人员的职责发生了变化。例如现在支付主要是和银行等打交道,且工作内容和之前有所变化,也导致了职责变动。

(四)资金的支付、存放和结算发生变化

之前的财政资金的支付主要是预算单位支付,即由预算单位向财政部门提出资金支付需求,然后由财政部下发至各个部门后到达预算单位,由预算单位自主进行支付安排,这样不可避免的是预算单位占用资金和财政部无法控制预算单位支付的情形,这样的最终结果是资金占用随意性和不合理使用的扩大化。而实现资金集中支付后,主要是由财政部对供应商的直接支付为主,授权预算单位支付为辅助的支付方式,这种方式可以减少支付的随意性,加大财政部对资金的控制。当然,这也对财务管理提出了新的要求。

同时,随着财政集中支付的实行,资金的存放也有了新的变化。预算管理的实施和资金控制的加大,事业单位的财政资金存放由事前就存放于预算单位改成统一存放在财政部门,并在预算单位需要实际支付时才引起了资金存放的转移。

资金的结算也发生了变化,之前是银行根据预算单位已有的存放资金进行支付和结算,在改革后,财政部统一了银行账户,银行执行的主要是财政部的要求,根据财政部的授权标准和预算单位的支付票据先由银行支付,后与财政部结算的方式。

(五)事业单位的财务自主性和资金筹措能力下降

财政集中支付执行后,事业单位需要对资金用度的计划和使用有所规划,并且这一预算计划也是下一年度的主要指南。这种做法虽然有利于控制预算单位的资金使用,但是也产生一定的不利影响。主要可以列举如下:第一,由于资金预算计划一般是在第二年初,一般在3月份左右,这就导致了前几个月的资金使用存在审批的难度。不少的预算单位仍然会存在调账、审批不通过的危险,这给预算单位的资金使用产生了一定的不利影响。第二,由于计划赶不上变化,很多时候,预算单位预算做得再好也难以考虑到多种因素的影响,因此也对预算单位的资金使用的自主性产生了不利影响。当然还有其他的影响,在此,不再一一而道。

另外,由于事业单位的资金存放方式发生了变化,事业单位自身的银行存款减少,对外融资能力下降,例如一些高校等教育机构,自身银行存款下降降低了其对银行的吸引力,不利于银行对其的支持力度。

可以说,财政集中支付后对事业单位的财务管理的影响有有利方面,也有不利的方面,总体上而言,是利大于弊。它有利于财务管理的深化和职责的划分,有利于资金的管理和控制,有利于规范事业单位的财务设置,最终也将有利于事业单位的发展。

三、事业单位应对影响的措施

事业单位应该认识到财政集中支付的深刻背景,并在实际工作中践行这一制度的要求,在财务管理上也要匹配这一制度的设置,具体而言,有以下几个措施可以参考。

(一)加强预算管理,做好预算的明细化和准确性

财政集中支付对预算管理的重视程度在前文已经谈及,可以说预算是财政资金管理的起点,也是一个重要的关键。事业单位能否做好预算关系到审批后资金的用度是否得当和合理,也关系到日后事业单位违规调账的动机。这种意义下的预算管理更需要事业单位加以重视。一方面要认识到预算编制的严肃性。只有预算编制得到审批,日后的财政支付和授权支付才能得以实现,这就要求事业单位认识到这一编制的严肃性,并在管理上深化对其的认识。另外一方面,要做好预算编制的合理性。这要求事业单位做好编制的前瞻性和准确性,并且在实际工作中,要做到预算的明细和明晰。事业单位要根据发展的需要,在合理的范围内编制预算,统筹资金的用度计划。

(二)提升财务人员的素质和经验,做好财务工作

根据财政资金集中支付的要求,财务人员一方面要做好事前的预算工作,另一方面需要做到入账的准确和明细。这就对财务人员的实际能力提出了新要求,因此财务人员要不断提升素质,并在实际工作中提升经验,做好财务工作。另外,事业单位也要加强对财务人员的培训,提升其对财政集中支付制度下财务管理的要求的认识,也提升其日常财务工作的能力。

(三)设置好财务工作内容和职责,提升现代化信息水平

根据财政集中支付的要求,事业单位的财务管理部门的职责和工作内容都有部分改动。这种改动包括对内和对外的内容。事业单位要根据实际的要求和制度的规范,重新设置好财务管理部门和部门内人员的工作内容,并对有需要重新划分职权的人员职责进行重新划分。

财政集中支付对会计信息化水平也提出了新要求。例如,要做好预算工作就要对之前的数据和类似工作的花费有所了解,并做好数据的存档和调取工作,这就需要信息化和电子化。再如,财政资金的支付和结算方式都发生了较大的变动,需要及时让财政部分和银行了解事业单位的资金用度,会计电算化等也有利于财政部门及时调取和了解事业单位的资金用度明细。

(四)建立健全内部控制,加强对资金的监督机制

财政资金归根结底是人民的资金,事业单位在使用的时候必须有政治观念。可以说财政资金的收付都是要根据制度要求,本着对人民负责,为社会发展考虑。这就必然要求事业单位财务管理要做好内部控制的设计和实施,并做好对职责职权的划分和实际工作的监督。在财政体系中,要做好预算、项目上马、项目用度、资金支付等项目的管理,不断建立健全内部控制,完善财务管理的工作,提升财政计划和使用水平。这样才能最终促进财政资金集中支付制度的执行。

以上的措施虽然简单,但是执行的时候却是不易。一方面,事业单位要有魄力进行必要的改革,这就会触及既得利益者的利益,也会引起财务管理人员的不安;另外一方面也需要事业单位认识到自己的能力,不断提升自身建设,提高财务管理的水平和能力,才能促进自身财务管理与财政资金集中支付匹配。

四、结语

本文从财政集中支付这个制度展开,分析了其对事业单位的财务管理产生的实际性影响,并简要的谈及了事业单位应采取的具体措施以适应这一制度的要求。总体而言,财政集中支付对事业单位的财务管理影响是利大于弊,但是在具体措施的执行上需要事业单位加以努力。限于作者的能力及经验,本文的某些观点可能有所欠缺。

参考文献:

[1]陈峰.浅谈国库集中支付对高校财务的影响及对策[J].电子商务,2010,02.92.

[2]廖元柱.浅议国库集中支付制度下的农业科研单位财务管理[J].江西农业学报,2010,22.142-144.

物业管理的服务意识范文第3篇

[关键词]知识密集型服务业 人力资源 高校师资管理

当前知识密集型服务业在第三产业中占有极大的比值，而知识密集型服务业按照生产资料的性质可以分为生产性知识密集型服务业和消费性知识密集型服务业。在服务业中，会计服务、金融服务、咨询服务、法律服务、保险服务、通讯服务、研发服务、建筑设计服务等属于生产性知识密集型服务业；教育培训服务、房地产服务、医疗保健服务、出版和传媒服务等属于消费性知识密集型服务业。本文以高校为例，对其进行探讨。

一、知识密集型服务业人力资源管理的特点

高校的人力资源管理是消费性知识密集型服务业的一部分，知识密集型企业是承载、实现知识化经济的载体，是依靠知识的传承、传播与应用来创造经济效益的微观经济组织。知识型员工是实现知识经济的主体，是知识的所有者和承载者，知识密集型服务业中知识的创新、利用和增值以及资源的优化配置都需要通过知识型员工来实现。以高校为例，知识型员工即是由不同职称的老师组成的教师队伍以及高校的相关管理人员。

（一）从业知识密集型服务业的人员特点如下

1、知识密集型服务业的相关从业人员为各个领域中具有较高专业水平的的专业人员，如教授、医师、经济师、工程师、科学家等。21世纪最需要的是人才，而人才又是知识密集型服务业的重中之重。

2、传统企业中拥有资金、技术等生产资料，与之不同的是，知识密集型企业中最为重要的是生产资料――知识是由企业中知识型员工所掌握的。企业的创立都是以创造经济效益为目的，在知识型企业中，知识才是企业价值创造的核心动力。

3、由于外部经济形势快速变化的现状，知识型员工需要根据组织的发展方向不断地进行自主学习，使自身能力与工作要求相适应。在知识型企业中，不仅管理人员需要有控制组织运作与创新的能力，每个员工都需要在获取组织内部的信息、知识的基础上进行创新。

4、员工流动性、团队合作精神强，个性鲜明，自主能力强。

（二）知识密集型服务业特点

1、知识密集度高且是行业发展的核心推动力。

2、智力资本是知识密集型企业创造价值的主要来源，是企业发展的重要资源。

3、产品与服务科技程度高，劳动雇佣资本化。由于企业价值和经济效益的创造是通过企业对于知识的获取、加工、创造和运用来完成，并且知识获取难度比资本获取难度低，知识型企业更容易获得成功。

4、企业组织结构网络化、扁平化、弹性化。

二、当前师资管理中存在的问题

当前各高校的人力资源管理方式较大程度上沿用了传统的金字塔式的层级式组织结构，在师德机制的建设上仍待完善。大部分高校的领导者认为师资管理的内容仅仅是树立先进工作榜样及引进高素质人才等，没有将足够的注意力放在对高校教师地位的提升上。教学人员的学历、专业水平和工作能力等方面的素质水平参差不齐。没有给予内部人员理想的薪金福利，职位晋升机遇提供得也较少，这些原因导致了部分教学管理人员工作心态不稳定，以致工作效率低下，教学效果差。为了理想的工作待遇，部分管理人员则通过重新就业、学历进修等方式离开管理岗位或者重新进入到教学岗位与科研岗位，造成了高校教学管理岗位的流动性大，管理人才流失的现状。师资力量不断优化的同时却没有新鲜血液的注入，造成师资队伍的质量与数量的失衡，总量不足。高效管理机制不完善，晋升机制不健全，导致师资管理水平低，对教师的约束力下降，管理层庸才沉淀而人才难以加入。

由于高校的教育对象是来自全国各地的学生，这就对高校各职能部门的教学与管理岗位的教师提出了更高的要求，在进行人力资源的管理与优化时，高校需要采用更加适合的管理理念与管理方式，从而发挥高校――这一智力资本的集散地在知识密集型服务业内的优势及引导知识密集型服务业正确发展的作用。

三、高校的人力资源管理对策

（一）树立“以人为本”的管理理念

高校的人力资源管理不同于传统的企业管理，我们要立足于“以人为本”的管理思想，提供教师自身成长与发展的机会。知识密集型服务业的人力资源管理方式与普通企业不同，高校的从业人员属于知识型员工，在对其工作积极性上的激励单纯依靠金钱的刺激是不够的，知识型员工相比薪金收入的提高更愿意看到的是对其个体的成长与发展提供的机会。在知识型人力资源管理结构中需要弱化规章制度的约束，更要强调一种以人为本的和谐管理模式，注重企业文化与从业人员的沟通，提升服务在人力资源管理中的地位。

（二）应用知识密集型服务业的人员管理方式

高校是智力资本的集散地，属于消费性知识密集型服务业。由此可见，高校师资管理方式可以参照知识密集型服务业的人员管理方式，即：实行弹性工作制，创造宽松的工作环境；注重员工的职业生涯的规划与发展；采用多元化的价值分配方式。就高校而言，应结合学校实际状况，在认真贯彻实施国家相关法律法规的前提下进行师资队伍的建设与管理，建立一套完善的规章制度和管理办法。

（三）建立适用于知识密集型服务业人力资源管理的考核机制

在教师考核中，不仅要量化考核的指标，还要考核员工工作价值方面的指标；在绩效的考核中，要同时考察员工的工作绩效和其所在部门与团队的绩效，以此缓和员工因担心激烈竞争而产生的紧张情绪并树立部门内部的信任互助精神，从而实现知识共享。

四、结束语

在目前市场经济迅速发展的社会环境下，国内生产总值和就业份额的7成以上被服务业所占据，服务业已经成为增强国家经济竞争力的关键因素，并且对于国民经济效率的提升起着重要作用。在借鉴国际国内高校人力资源管理成功经验的基础上，立足知识密集型服务业的特点针对知识型员工进行科学的人力资源管理具有重要意义。

参考文献：

[1]王涛，曾诚.基于客户导向的公立医院人力资源管理――以成都市某三甲医院为例[J].中国美容医学，2012，（10）.

物业管理的服务意识范文第4篇

抚顺石化矿区服务事业部，为抚顺石化公司直属单位。抚顺石化矿区服务事业部机关设七个管理部门，下属物业服务中心、燃气服务中心、生活服务中心等11个直属单位。生活服务中心成立于2008年8月，主要为抚顺石化公司所有单位提供职工就餐、洗浴、倒班宿舍、厂区绿化等生活后勤与服务保障工作。生活服务中心始终坚持精细化管理与创新并重，推行优质后勤服务，提供安全放心的食品，营造高品质的就餐服务氛围，全力打造了抚顺石化后勤服务品牌，把企业发展的成果通过食堂服务转化为员工的利益，从而激发员工为企业更多更好的创造价值，为企业的可持续发展做出贡献。2009年、2010年中心连续两年获得事业部先进单位、先进党委荣誉称号。

二、生活后勤服务价值链管理内涵

价值链（Value Chain）就是从原材料加工到产品成品到达最终用户手中的过程，即“所有增加价值的步骤”所组成的全部有组织的一系列活动。价值链管理是指改变作业管理策略和将组织调整到具有有效性和高效率的战略位置，以利用产生的每一个竞争机会。生活服务中心结合后勤服务工作实际情况，将现代化企业价值链管理融入到后勤服务工作中，建立并实施炼化企业后勤服务体系。取价值链管理方法“优化业务流程、提升工作效率、稳固运行体系”的内涵，用于规范生活后勤服务系统的各项工作，其核心是严细工作标准制度、建立科学定价机制、推动HSE体系运行。

三、生活后勤服务价值链管理的主要方法

（一）确立科学发展观和以人为本的管理理念

生活服务中心领导层针对后勤服务存在的人员素质低、硬件设施不足、基础工作薄弱、管理机制缺失等问题，结合生活后勤工作的实际，确定后勤服务的根本理念就是以人为本，重新对后勤资源进行汇总整合，对管理方式进行改革创新，为生活后勤服务注入“价值链管理”的理念，即通过对原材料采购，食品加工及食品销售三个价值环节的全程监控，不断提升后勤的服务水平与后勤人员的业务能力，保证员工食用的食品安全、卫生、价格低廉。

（二）创新后勤服务体系的管理模式

1、优化采购方式，建立科学合理的定价机制

原材料采购在价值链管理中起决定性作用，生活服务中心积极消化各种涨价因素，扩大采购范围，调整采购频率，加强市场调研，严格按照“5R”、“三化一优”等先进采购方式进行采购。“5R”采购方法即通过综合分析各种因素，选取适时（Right time）、适质（Right quality）、适量（Right quantity）、适价（Right price）、适地（Right place）的原材料进行采购。“三化一优”采购原则分别指国有化、规模化、品牌化、价格优，即中心采购原料的生产企业必须为大规模企业，且采购以国有化为先，采购的原料有品牌效应，质量有保证，价格低廉。在此基础上，中心建立了一套科学合理的定价机制，与供货商签订协议，保证中心采购的原料为本行业、本区域价格最低，质量最好。

2、全员参与到价值链各环节管理当中

生活服务中心通过对价值链管理的灵活运用，充分调动员工工作的积极性，树立了全员参与、全员管理的工作意识，即管理不只是管理者的事，也是每一位被管理者的事。针对后勤工作劳动密集型的特点，在基层推广“班组员管理”经验，将具体工作细化为综合管理、安全质量、卫生、纪律、培训、核算、设备、政工八个方面，设立班组“员”实现全员参与管理。

3、完善销售环节，重视信息反馈

销售作为价值链的末端，是为员工体现后勤服务的最重要的环节。生活中心重视对软实力的投入，通过对服务水平协议（SLA）的全方位培训，提升后勤人员的服务水平，从文明用语到服务动作，全面树立服务至上、止于至善的工作态度。中心在注重加强软实力的同时，从设备设施、销售流程入手，巩固销售服务硬实力。中心开设“小市场”服务，为员工提供馒头、花卷、麻花、糕点等食品，打消了员工购买外来食品的种种顾虑；每天三次对餐盘、餐具进行严格消毒，确保就餐卫生。于此同时，中心特别重视员工对服务信息的反馈，建立了信息反馈平台，公开了中心主任与各后勤站领导的电话，真诚倾听员工们对后勤服务的意见与建议，以便对后勤价值链管理工作的持续改善。

（三）建立价值链管理的组织保证体系

1、工作标准、规章制度及岗位职责的制定、修订与完善

工作标准、规章制度及岗位职责工作是执行价值链管理的重要手段。生活服务中心自成立以来就把标准、制度、职责的制定做为重点工作，每年年初结合工作实际，集中专业人员，对其进行修订完善，中心成立三年形成了三版《标准制度汇编》，使标准、制度及职责能够与时俱进，对当前的后勤工作进行指导、监督。

2、加强考核，提高执行力

生活服务中心每月对基层单位进行两次综合检查，主要考核员工对标准、制度与职责的掌握以及与实际工作的结合情况，杜绝工作两层皮的现象。中心按考核成绩对十一家基层单位进行综合排序，并将排序结果作为年度评优的重要依据。在年底中心邀请外部专家参与到达标验收工作中，对中心全年执行标准、制度与职责情况提出建议及看法，以便总结经验弥补不足。通过工作标准、规章制度及岗位职责的制定、施行与考核验收，中心九家后勤单位基础工作达标率均为95%以上，形成了“无标准的工作不做，有标准的工作按标准执行”及“以制度管人、以制度约束人”的良好工作习惯。

3、全员培训，提升服务技能

由于历史的原因，后勤工作存在服务人员综合素质偏低、结构不合理等问题，这些问题与服务对象日益增长的服务需求形成了剧烈的碰撞，旧问题解决同时，新的矛盾又不断出现。生活服务中心领导把全员培训作为价值链管理的重要组织保障体系，强调对所有岗位人员的全方位培训，培训的根本目标是提升员工的服务技能，是优化价值链管理的重要手段，中心积极开展了形式多样提升业务技能的活动。

物业管理的服务意识范文第5篇

  一、关于业主大会和业主委员会

  （一）已成立的业主委员会在《条例》施行后的执行事项业主大会和业主委员会在《条例》施行后，应分别按照《条例》规定履行职责。《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时，依照《条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。

  业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据《条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。

  业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，该合同应继续履行。

  （二）《条例》施行后的业主大会成立

  1、业主大会的成立条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会。

  2、首次业主大会会议的召开符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇政府）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。召开首次业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。

  3、首次业主大会会议上业主投票权的确定业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%.业主大会成立以后，单个业主最高投票权按照本意见执行。

  4、业主大会的备案经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。

  凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。

  （三）《条例》施行后的业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。

  业主大会召开会议，若业主人数超过一百人时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

  业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  二、关于前期物业管理

  （一）前期物业管理招投标业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  （二）房屋出售的相关事项建设单位应在销售房屋前，参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书。

  建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。

  物业买受人在与建设单位签订房屋出售合同时，应对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  （三）物业的验收物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查检，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。

  三、关于物业管理用房建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。

  建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

  四、关于维修资金的筹集、使用和管理新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应按照市政府有关维修基金的规定执行。

  新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。