物业管理的范畴
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物业管理的范畴范文第1篇
[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化
引 言
物业管理，又称物业服务或物业管理服务，概括而言，系指“为维持区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合，包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主体（人或组织）管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务，仅指委托管理的后一种情形，即物业小区的业主通过与专业物业管理签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。意义的物业管理一词仅指狭义物业管理，[②]本文如无特别说明，也在此意义上使用该概念。
在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同（实践中也称物业服务合同或物业合同等）为表现形态。在我国，随着物业管理业的兴起，各种因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多，统计资料表明[③]，人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增长，其中在2005年广东省发生的重大群体性事件中，因物业管理纠纷引起的占12%，物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为社会热点问题之一。
然而，人们发现，物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异，甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等基本原则，与传统合同法理论明显相悖。学者指出，契约类型的判断，是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是，这既违背了法治的统一性要求，也对我国现代物业管理行业的和和谐社会的建设带来不利。物业服务合同是公法上的合同还是私法上的合同吗？如果是私法合同，它属于哪一类民事合同？在物业管理服务中，物业公司与业主之间存在哪些法律关系？物业公司行使的物业管理权的权利来源是什么？对这些问题的回答，都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨，以期对物业管理合同的法律适用有所裨益。
一
首先考察第一层次的问题，物业服务合同是行政契约还是私法上契约？
契约本为民法所特有的，行政契约作为一项行政制度能否从民法中独立出来， 各国学者尚有不同的见解。一般认为，行政契约是指行政机关之间、行政机关与公民或法人之间， 为实现国家行政管理的目标而依法签订的协议。行政契约的法律特征在于， 合同的一方必须是行政机关， 行政合同的成立是基于双方业已存在的管理与被管理的不平等关系， 签订行政合同的目的在于实现行政管理和公共利益的目标，而且在行政契约的履行、变更或解除中， 行政机关享有优先权， 关于行政契约的纠纷也要通过行政诉讼的方式解决。
有学者指出，物业服务合同不是私法上的合同，或者至少不是纯私法上的合同，其理由：（1）从物业管理合同的名称就可以看到，双方存在着管理与被管理的关系，双律地位不平等；（2）物业管理关系既涉及公权关系，也涉及私权关系，体现公私权关系的混合特征。物业服务的内容非纯民事活动，涉及对人的管理和公共秩序（城市管理）的维护，属社会公共管理（治安、民政）等行政事务和公共利益；（3）在物业管理中，国家意志占主导地位，合同主要条款内容排除当事人意思自治，如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同对业主自动适用的效力等；（4）物业合同对合同主体的限制也排除当事人的意思自治，如关于小区业主大会和业主委员会的成立，一个物业小区只允许一家物业公司从业；（5）合同效力的强制性和广泛性，如不受签约主体限制、排除合同相对性规则，其效力自动适用购买小区物业的业主及其共同居住人甚至出入小区的人，并排除个体业主的合同解除权等。众所周知，当事人主体地位平等、意思自治、合同自由为私权合同的基本特征，而物业服务合同所具有的上述特征，使其超越了私法的调整范畴。[⑤]笔者认为，上述观点值得商榷：
第一、物业服务合同在我国长期被称为物业管理合同，但“物业管理合同”这一名称本身就表明双方存在管理与被管理关系呢？答案显然是否定的。“管理”一词虽广泛见诸于公法， 但并非公法上的专利，“管理”同时也为私法制度所确认， 如无因管理、失踪人的财产管理、破产财产管理等等，所以，仅仅从合同名称上望文生义站不住脚。
第二、对人的管理非民法调整的范畴？这一命题也很难成立。要回答这一问题，首先必须对物业管理的内容进行界定。物业管理行为涉及对物的管理和对人的管理这两大方面。所谓对物的管理，系指“对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理”，主要表现为对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等行为，防止发生坏损，以保持物业的正常使用功能和小区环境的整洁美观，譬如电梯安全检查、自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等等。所谓对人的管理，系指“对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理” .[⑥] “其对象不以居住于区分所有建筑物上之区分所有权人的行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入。”[⑦]管理的内容为监督业主（含非业主使用人，下同） 对物业的专有部分或共用部分的使用方式，制止危害整体利益或妨害他人使用的不当行为。具体而言，主要是对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理，譬如查验居住小区出入人员的证件、维持小区治安秩序、制止业主的滥搭滥建行为等等。对人的管理又可细分为对业主的管理和对其它人的管理两种情形。
在上述两类物业管理行为当中，对物的管理基本上是一种维护和保护行为，并不带有所谓 “管理”的色彩，体现为一种人对物的关系，只有后者才存在管理行为所作用的对象——人，但这种对人的管理，是否属于行政管理意义上的“管理”呢？
笔者认为，物业管理行为中所涉及的对人的管理，其性质不属于行政管理意义上的“管理”，其本质是业主行使物业所有权的延伸，仍应受私法的调整。上文已论及，物业管理分为自治管理和委托管理两大类，为了能说清楚这个问题，让我们先从自治管理这种管理类型谈起。
在自治管理中，物业管理也涉及到对人的管理等内容，但相信没有人会说业主这种自治“管理”属于行政管理的范畴。自治管理中对人的管理同样也分为对业主的管理和对其他人的管理两种情形。其中，对业主的管理表现形式为业主之间的自律“管理”，这种管理与其说是“管理”，倒不如说是业主出于共同生活的需要而进行的自我约束更为恰当，该类“管理”行为之目的其实在于约束物业权利人的使用行为，即对个别业主的不当使用方式予以制止，以确保物业的整体利用秩序，这种“管理”的法律基础是民法关于共有和相邻关系的法律规范。而对其他人的“管理”即对出入物业小区的其他人的管理，其本质上应属于一种排除物上妨害的行为，是物业所有权人（业主） 行使物业所有权的一种具体方式，根据所有权本质上乃是所有人对于所有物为全面支配的权利的原理， [⑧]管理也当然包涵在支配当中。因此，对其他人的所谓“管理”，其法律基础仍然是民法关于所有权不受侵犯的法律规范，是业主对物业享有所有权的必然结果与表现形式，亦即物业归谁所有，谁就是有权管理的主体。因而，自治管理场合的物业管理本质上是一种民事行为，是私法上的行为，当无疑义。
而在委托管理场合下，业主只不过是把其本身所拥有的这种权利移转给物业公司来行使，物业公司所拥有的对人的管理权既非其所固有，也无法律法规的授权或其它国家机关的委托，而是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过订立物业合同的途径，才能获得对他人物业进行管理的资格，享有物业管理权。虽然从形式上看物业公司有权要求业主履行某种义务或禁止业主为某种行为，比如说要求业主定点倾倒垃圾，制止业主在公共走道上堆放杂物以及对进出小区人员进行查验盘问等，似乎物业公司拥有一种类似于行政管理的权力，而事实上，这种管理权仍源自业主（业主自治机构）的授权，是在业主自治机构的授权和同意下，由物业公司来代表整体业主的意志实施管理活动，其目的仍在于维护业主自身的利益，此相当于业主的一种自我约束行为，仍然属于业主对物业所有权的一种行使方式。因此，物业公司与业主之间的这种所谓管理、被管理关系不具有行政管理性质，其本质仍然是一种民事行为，是私法上的行为。
物业管理的范畴范文第2篇
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生的，是用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高文化品位和高技术含量、高增值服务、高素质的人力资源结构和高精神享受服务质量的生产服务和生活服务的服务业。二十多年来，上海物业管理从传统的住宅物业和一般意义的办公楼物业管理，向创意园区、科技示范园区、交通枢纽、文化体育场馆、超高层建筑、大型国际展览、旅游商业、港区码头、金融贸易、度假休闲等新型物业管理业态发展。比如，上实物业管理的环球金融中心摩天大楼、浦江物业管理的虹桥机场枢纽、怡德物业管理的黄浦江两岸码头、生乐物业管理的大学园区、保利物业管理的证券交易大厦、漕河泾物业管理的开发区、新市北物业管理的高新企业园区、百联物业管理的购物中心、豫园商城物业管理的旅游景区、淮海物业管理的商业街、东方明珠物业管理的电视高塔、化学物业管理的工业园区、地铁东方物业管理的地铁交通等，这些新的服务业态和实施管理中形成的服务理念、服务模式，呈现出融入现代服务业的良好势头。
上海一批品牌企业，如明华物业服务企业近期新增钱学森图书馆、外滩源33号、中国农业银行私人银行部、东方绿舟体育训练基地、上海美术馆等管理项目，创新尝试“集群组织模式”，在公众物业管理领域提升服务团队的文化品位和艺术修养；东湖物业管理的张江创新园、世纪金融大厦、浦东机场保税区、虹桥机场2号航站楼等，以“设备设施专家”的核心技术竞争力形成办公楼物业管理的传奇品牌；陆家嘴物业建立的以物业服务为主体的“96916”呼叫中心，用电子平台实现了“一个电话，五大功能”，集报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介于一体；上海徐汇区房屋维修应急中心，利用各类先进仪器辅助维修决策，通过现代物业维修“望、闻、问、切”的技术手段，解除了千家万户的烦心事。又如上置物业集团开通的物联网，跨越了传统物业服务产品的边界，跨越了物业管理固有的服务模式，跨越了住宅小区的管理区域范畴，深化了“点对点”的管家式服务理念，帮助业主解决工作与生活中需要帮助的各种难题；德律风物业成功培育了一系列为运营商提供“一揽子”服务所需的先进技术，管理幅度延伸到国家重点工程洋山深水港，成为上海信息化领域生产的主导者、信息和媒体运营商最大的物业服务商。
在2010年中国上海世界博览会期间，各物业服务保障单位采用严格的团队管理、科学的作业流程、先进的维保工艺、节能的环保技术，创造了中国物业管理史上超大型国际展会物业服务保障的成功范例，尤其是开、闭幕式的礼仪服务、VIP贵宾接待、外语小语种翻译、咨询引导、租借播音、参观讲解、出入口管理、大型停车管理、司机之家服务等，超出了传统物业管理的范围。面对持续超大客流、持续高温、突发应急事件处置、高强度安全标准等考验，锤炼了一大批具有现代服务意识的年轻物业人。虽然以上企业在整个物业管理行业中只占小部分，从事的物业服务建筑面积占全市物业服务的比重不大，但是，其所发挥的引领、示范作用催人奋进，恰似优良的种子，播撒在物业管理这片希望的田野上。我们要珍惜、爱护和使用好这些宝贵的人力资源财富，弘扬、传承世博物业服务的“五敢”精神，期盼着物业管理在现代服务业发展中收获更多成果。
二、加快实现物业管理的历史性跨跃
《2009-2012年上海服务业发展规划》提出，发展服务业对提升产业能级和居民生活质量发挥着重要作用。尽管现代服务业的概念在理论界尚有争议，但是发展现代服物业管理务业，已经提升到国民经济发展宏观战略层面和当前重点任务之一。物业管理是我国服务业中不可忽视的板块，其对城市经济发展、就业等的贡献能力在不断增强，大力发展物业管理经济，是推动服务业整体发展的重要力量。上海物业管理行业要根据上海服务业发展的规划，加快向现代服务业转变的步伐。如围绕国际金融中心建设总体目标，发展陆家嘴等金融集聚区的物业服务；配合国际航运中心建设蓝图规划，发展北外滩、外高桥港区、洋山保税港区、临港航运服务集聚区等物业服务；结合国际贸易中心建设总体部署，发展虹桥商务区、地区总部、地标性建筑、特色商业街等商业物业服务；依托加快发展信息服务业政策，发展面向消费、面向社区、面向业主的物联网经济；利用世博园区重新改造功能转变的契机，发展会展、长三角区域旅游集散中心等物业服务；紧跟数字媒体技术创新步伐，发展文化创意、动漫游戏、影视传媒、数字出版等园区的物业服务；适应社区服务新特点，延伸社区养老安居型物业服务等。
物业管理的范畴范文第3篇
（一)社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题
我国社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。
(二)社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力
社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。
(三)二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作
社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。
(四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出
物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。
二、社区管理与物业管理的融合创新模式
(一)物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书;在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。
(二)物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。
(三)物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分
物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。
三、社区管理与物业管理融合创新的社会价值
(一)通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益
社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。
(二)通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系
物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。
(三)有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突
物业管理的范畴范文第4篇
管理发挥其党和政府联系群众的纽带作用。
关键词:物业管理 和谐社会 关系
自党的十六届四中全会提出“构建社会主义和谐社会”的目标以来,构建“和谐社会”已经成为党和政府工作的重心。社会主义和谐社会,应该是以人为本、民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。随着我国城市建设和社会经济的快速发展,广大群众的居住环境和生活水平不断提高,物业管理己经成为社会各界和广大居民关注的焦点。近年来,政府职能部门不断加强行业监管,注重行风建设和专项治理工作,全社会的物业管理水平得到了进一步提高,这为维护良好的社区环境和广大群众的安居乐业做出了积极贡献,为构建社会主义和谐社会发挥了重要作用
社区物业管理目标是以服务为宗旨,以管理为手段,以效益为目的,通过有效的服务,充分合理地使用现有房屋,提高物业的使用率和经济效益,使之保值、增值,达到社会收益和福利的最大化;为社区居民提供一个安全方便、优美舒适、干净整洁、和谐相处的工作和生活环境;提高物业管理公司的声誉和构建良好的品牌形象;为创建一个和谐的社区提供保障,使家庭、经济、社会协调发展,提高城市的现代文明程度,实现人与自然的和谐、人与物的和谐、人与他人的和谐。
物业管理与和谐社会的建设相互依存,相互联系,相互影响,互为因果。物业管理要在社会中进行,没有和谐的社会环境,物业管理工作就难以有效率地实施;同样,和谐社区建设也离不开物业管理,没有高质量的物业管理服务,和谐社会的建设也根本无从谈起。
一、提高物业管理水平,是构建和谐社会的重要基础
物业管理是社区建设的重要组成部分,物业管理满足居民日常生活客观上存在的对居住房屋及环境、设备的服务需求。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作,正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时,物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动,不仅有利于丰富居民的精神文化生活,而且有助于促进邻里和睦,增强业主的认同感和归属感。
二、社区物业管理是构建和谐社会的重要途径
社区和谐既是社会和谐的载体,也是社会和谐的传播器,社区和谐必将贯穿于各个社区居民和社区组织,并在社区活动中得到体现和检验,形成群体效应。培植丰富多样的社区文化,形成整体社区文化氛围,使社区人得到充满关爱和便于接近的文化熏陶,满足人们精神的愉悦。在具体实践中,把握构建和谐社会与社区物业管理的联系,实现两者之间良性互动,推动形成良好的物业管理和谐秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。
(一)社区物业管理的发展有助于推动社会各阶层人员素质的提高
通过提高物业管理水平,建设文明社区,可以促进居民整体文明素质的提高,陶冶居民情操。文明社区的特征,表现在居住同一地区人们具备良好的人际关系、社会纪律、社会公德。通过文明社区建设,在社区广泛提倡文明、科学的生活方式,使社区成为培养居民正确思维方式、行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。社区物业管理倡导社区居民在社区内建设环保社区,在社区外积极参与有益社会的环保活动,建设公共资源,享受公共资源。无数小家的祥和与安康也就构成大社区大家的和谐乃至社会的和谐。
(二)社区物业管理的发展有利于良好社会风尚的形成
在现代社会的变革发展中,由于发展的不平衡,必然在一定程度上引发各部分利益群体的利益纷争与矛盾,当一些分歧与矛盾不能解决又缺乏沟通时,常常导致分歧的扩大和矛盾的激化。而物业管理公司“以人为本”的管理服务理念,不仅要求员工做好自己的日常服务工作,而且要身体力行,以诚心、爱心和谦恭礼让的服务,将管理
寓于服务之中,主动及时地协调各方关系,虽然分歧与矛盾在所难免,但往往能达成共识,化干戈为玉帛。
三、社区物业管理成为党和政府密切联系群众的纽带
物业管理的范畴范文第5篇
关键词：油田矿区；物业管理；问题及对策
1 油田矿区物业管理的概念
作为我国众多物业管理形式中的一种，油田矿区的物业管理工作是随着我国物业管理行业的发展而发展的，并且油田矿区的物业管理模式应为逐步改变了原有的福利型和计划经济供给制的行政管理模式，逐步向市场化运行的新型的管理模式。油田矿区物业管理企业在向物业使用人以及所有人提供各种类型的有偿服务的过程中，其也是要遵循经济规律和价值规律的，其工作内容主要有对矿区已经建成投入使用的各类建筑和设备、公用设施、治安、卫生、交通、环境以及绿化等项目进行的整改、修理和维护等工作。
2 油田矿区物业管理的现状
2.1 油田矿区物业管理的服务对象
油田企业的在职职工、家属和离退休人员及家属为主的群体就是油田矿区物业管理工作的服务对象，在对这部分群体进行物业服务的过程中，我们要充分分析其自身的特点，既要符合能源行业的实际情况，又要遵循社会物业管理的运营模式，从而真正的履行物业管理工作促进企业发展并且满足员工需求的责任。
2.2 油田矿区物业管理的模式
在充分分析了油田系统自身特点之后，油田矿区物业管理的模式应为自主经营管理和社会服务管理相结合的新型模式，所谓的自主经营管理就是指油田企业的矿区事业部是甲方代表，而下属的各个物业管理单位是乙方，通过提前已经签订好的合同来实现甲方对乙方的管理，这也是我们最常用的模式；而社会服务管理则是指聘请社会上的专业的物业管理公司，委托其来管理油田企业的物业工作。
2.3 油田矿区物业管理的特点
概括来说，油田矿区物业管理工作主要具有“繁”、“细”、“杂”、“变”四大特点，“繁”就是指油田矿区物业管理的工作量大并且涵盖的面广，我国的某些油田矿区的物业管理工作要横跨好几个省，设立多大几十处物业服务机构；“细”是指油田矿区的物业管理的大部分工作都可以算得上是油田企业生产矿区和住宅小区的门面，工作必须做的十分精细；“杂”则是指物业管理工作所牵涉的部门很多，内容也很复杂，既要承担一线矿区的物业管理服务，也要做好小区住宅的物业管理工作；“变”是指油田矿区的物业管理工作是在不停的发展变化的，工作过程中会遇到很多的突发事件，并且是一个动态、立体并且长效的管理过程。
3 油田矿区物业管理存在的问题
3.1 人的问题
（1）年龄结构不够合理。在我国的油田企业中，从事矿区物业管理工作的人员普遍年龄偏低，有经验的管理人员数量较少，这是不符合一个正常企业的年龄结构的，因此，应尽快解决年龄结构不合理这一问题；（2）管理团队的专业化水平较低。在各项物业管理工作中，经常要涉及到中央空调、绿化、维修、下水以及电梯等内容，每一项工作都需要很强的专业技能，而在我国的油田矿区的物业管理企业中，这类专业人员很少，要想保证物业管理服务的质量，还必须建立一支高素质的物业管理团队。
3.2 经费投入的力度不够
因为油田矿区有较多的活动人口，这就大大的提高了物业设备和设施的使用率，因此就带来了大量的维修工作，我们就必须投入大量的人力、物力和财力。但是实际的情况却是，物业管理企业无法创收，上级单位拨款的力度也不够，所以经费通常都较为吃紧。
3.3 物业管理中的问题
（1）对于油田矿区物业服务范围内的设备设施和活动器械等内容，物业管理企业没有定期的进行维护和保养工作；（2）物业管理人员的主动意识较差，存在着明显的物业管理服务不到位和不及时的问题，一些对油田企业员工较为重要的内容，物业管理部门通常都会拖好久才能解决问题；（3）负责卫生保洁以及矿区绿化等内容的工作人员往往不重视死角和较为偏僻地区的工作内容，往往只重视主要场所以及主干道等大面上的工作内容。
4 油田矿区物业管理的改善对策
4.1 重视对人才的培养和引进
首先，作为油田矿区的物业管理企业，其应加大对专业化人才的引进力度，可以向外招聘物业管理维修方面的专业素质较高的技术人才，当然也要重视油田物业管理系统内的人才选拔，提升其综合素质，给他们一个施展自身才华的舞台；其次，应加强对本企业工作人员的培训力度，通过自学、进修以及培训等方式来不断提升物业管理人员的专业素质和技术水平，从而全面的提升他们文化、思想以及业务等多方面的素质。
4.2 始终遵循以人为本的服务理念
正如前面所说，油田矿区物业管理工作的服务对象为本矿区的员工及其家属，因此，在向其提供各类物业管理服务的过程中，我们应始终遵循以人为本的服务理念，强化自身的服务意识，始终以员工及其家属作为服务的核心，服务应促进管理，管理更应促进服务，保证油田矿区的物业管理服务的质量，从而为广大油田企业员工创造一个健康、舒适的工作环境和生活环境。
另外，油田矿区的物业管理部门不但要履行自身的物业服务的职责，同时维护稳定以及保障生产这两大职责也是其工作的范畴，这是由油田矿区物业管理工作的自身特点所决定的。作为一个新兴经济体制下的刚刚孕育而生的朝阳产业，油田矿区的物业管理工作是有着广阔的发展空间的。
4.3 加大物业管理经费的投入力度
要想切实有效的提高油田矿区物业管理工作的服务质量，我们应提高物业管理团队的专业素质和管理水平，而保证物业管理服务工作有一个稳定的资金投入力度则是更重要的基础，只有具备了充足的经费投入力度，这样油田矿区的物业管理企业才能更加积极并且有效的开展各项物业管理工作，所以，油田物业管理企业的上级管理部门应适当加大对物业管理的资金投入力度。
5 结束语
通过以上的论述，我们对油田矿区物业管理的概念、油田矿区物业管理的现状、油田矿区物业管理存在的问题以及油田矿区物业管理的改善对策三个方面的内容进行了详细的分析和探讨。随着我国改革开放的不断深入，人们的生活水平和生活质量都有了显著的提高，物业管理在油田人们的工作和生活中也扮演着更重要的角色。所以，我们必须积极的应对油田矿区物业管理中存在的问题，科学准确的分析其原因并制定出有针对性的改善对策，在做好现有的油田矿区物业服务工作的基础上，结合我国石油行业的主营业务积极的拓展其他方面的服务领域，从而真正的促进我国油田物业企业的快速发展。
参考文献
[1]卢崇福.对油田矿区服务管理新理念之思考[J].现代物业，2011.
[2]罗英夫.油田物业服务企业的自身特点和发展对策[J].中国物业管理，2009.
