房地产项目规划设计方案

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房地产项目规划设计方案范文第1篇

关键词：房地产；成本管理；成本控制；合同管理

近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。但房地产开发是以盈利为目的的，项目能否实现利润的最大化，这关系到房地产企业的生存与发展。为此，如何在不断实践中和总结，摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路，就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题。

1 建设项目的成本控制策略

1.1 建立项目成本管理体系

项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证，也是房地产项目各项指标能否达到的基础，建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，建设单位应根据不同的房地产项目，因地制宜建立相应的项目成本管理体系（图1）。

图1 项目成本管理体系示意

1.2 项目成本管理体系运行原则

（1）节约原则

建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。

（2）全面性原则

建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。

（3）责、权、利相结合的原则

建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。

（4）目标管理原则

目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。

1.3 在成本管理中实施价值工程

价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。

对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果（设计施工图纸），与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。

2 建设项目设计阶段成本控制的策略

首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案

一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。

2.2 在设计各个阶段进行限额设计

建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。

限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。

（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。

房地产项目规划设计方案范文第2篇

【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段

引言

通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。

1前期投资决策阶段的控制措施

前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。

2方案设计阶段的控制措施

2.1设计方案的比选和优化

可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了。此阶段根据项目的初步设计构想，做出两到三个规划方案进行比选。根据企业内部及市场参考指标，综合估算出不同规划设计方案成本，在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案。在确认初步规划设计方案后，方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务，其对后续的施工建设成本有着决定性的影响。方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如实践中，房地产企业拿到的项目用地现状是坡地，那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形，因地制宜，规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑，就可大大减少实际施工中土方的开挖量，降低了前期场地平整工程的成本，从而从源头上控制项目成本造价，节省投资。

2.2对施工图设计阶段实行限额设计

限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。实践中，由于设计公司考虑问题的单一性，往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性，而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价。因此，在这一阶段的成本控制和造价管理工作中，第一，房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研，通过收集最新的技术方案资料，组织专家进行方案论证等手段，最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案。第二，作为实行限额设计的最直接有效措施，房地产企业在委托设计公司施工图设计时，在满足设计规范和建筑安全的前提下，要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量），并且将此作为合同条款约定到设计合同中，同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施，强化设计公司的经济责任。

另外，施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题。频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加。因此房地产企业和设计公司的积极协作配合，细化设计方案，可最大限度为避免设计变更增加留下隐患。

纵观整个项目成本造价比重，设计阶段决定了房地产项目建筑安装成本造价的70%以上，所以设计阶段是决定整个项目成本的关键阶段。优良的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，房地产企业和设计公司一定要通力协作、密切配合，共同打造出既经济又合理的设计方案，为后续项目的实际施工运作打下一个良好的基础。只要双方本着认真负责的态度、讲究科学的方法，一定可以将造价控制在较低的水平上，提高设计质量、有效降低项目成本。

3招投标阶段的控制措施

3.1完善的招标文件

编制一份尽可能完善的招标文件。现在的房地产施工项目都通过招投标方式来选定施工单位，签订合同进行施工。招标文件作为合同文件的组成部分，其内容将对后续的合同签订、执行以及招投标工作的成败将产生重要影响。

3.2明确的合同价款方式

在招标时应明确选用确定合同价款的方式。对工期较短、工程量不大且施工技术相对简单的单项工程应尽可能的采用固定价格合同方式；对于工期较长、工程量大且施工技术相对复杂的单项工程应尽可能采用可调价格合同或固定单价（工程量清单）合同方式。对于施工工艺相对简单、工期短、工程量难以事前确定、现场相应的签证工作较多的工程项目，采取成本加酬金的方式。对于甲方拟准备指定分包的工程项目，在总承包合同中明确规定指定分包工程范围、工程内容、需要总包单位配合管理的内容以及相应指定分包合同价款的确定和支付方式，合理规避以后的合同实施时的不确定风险。合同价款是整个工程合同中最敏感、最核心的内容，招标时，合同价款方式确定不当或确定的不合理都会直接影响工程最终结算造价。

3.3具体的合同条款

在招标时应明确告知投标单位，后续合同签订时合同条款的具体内容，如合同双方权利义务、合同工期、工程变更、索赔、竣工验收及违约争议处理等内容。只有在招标时将可能后续影响工程造价之因素明确，才能尽可能避免因合同约定不清，导致项目实施过程中“无法可依”，造价控制被动失控。

3.4资质审查

通过选择那些资质优、能力强的施工企业和项目经理参与投标入围，避免选择哪些资质不佳、能力一般仅通过挂靠的施工队伍参与投标，为保障项目的工期和质量提供坚实基础。

总之，通过招投标方式选择施工队伍、确定合同价格，可以有效减少后续施工和竣工结算期间甲乙双方的矛盾和纠纷，既保证了项目的顺利进行又有效地降低了工程造价成本。

4施工阶段的控制措施

通过招投标程序签订施工合同选择施工单位后项目就进入到工程施工阶段。首先，房地产企业派驻现场的管理负责人应该具有综合的专业技术技能、丰富的合同管理经验特别是房地产项目实际管理经验。而企业内部需严格明确各环节项目管理审核流程，避免因内部流程混乱造成信息拖沓滞后，从而影响项目现场管理，这是在施工阶段有效控制工程造价的组织保证措施。其次，施工期间的造价管理的重点是如何避免因甲方原因造成的费用增加项目的出现（即索赔）以及如何事前或事后采取及时有效的对应措施，防止费用增加超出预算范围。例如：第一、由于工程付款延迟导致乙方提出索赔。这可以通过在招标文件的合同条款中明确工程款的具体付款流程和时间，同时甲方在内部管理中加强对各付款审核环节控制；第二、关于工程变更。不论是甲方提出的还是乙方提出的变更都应该慎重对待、认真研究，经综合比较分析后再决定是否实施。特别是变更的内容和提出时间应尽可能在项目实施以前，如果是正在实施的项目提出了变更一定要有相关的论证和审批流程，并且严格执行。否则随意的变更就会造成造价的失控。第三、项目管理人员应对现场发生的影响造价的事项进行清晰准确的记录，并且请相关联的人员和单位确认签字盖章，为后续的反索赔做好充分的物证准备，从而避免人为失误造成的费用增加。

总之，在施工阶段造价控制的关键是甲方管理人员要有前瞻性的思维和规划，对项目施工过程中变更的发生要有预见性和积极的应对措施和方法，充分理解合同条款和招标文件的规定内容，变被动应对为主动控制，从而有效控制和降低工程造价。

5竣工结算阶段的控制措施

这个阶段主要控制措施是房地产企业要建立一套完整的办理竣工结算的制度流程和办法。比如：结算流程应规定由乙方先行申报结算报告（乙方同时承诺此结算价为截至本结算报价承诺书提交之日起，今后不再向甲方追加此项目的任何费用），甲方项目部预算部门进行初步审核，然后根据不同结算金额提交甲方不同级别管理部门进行二次复审，超过一定金额的工程项目还要请第三方外部审计以严格项目成本控制等等。通过一套完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目，同时甲方的预算部门和审计部门的专业人员要确实负起责任，充分利用自己的专业技术知识来发现结算中的问题和错误并加以纠正。

6结语

工程成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。前期设计阶段是房地产成本控制和造价管理的关键阶段，中期招标施工阶段是房地产成本控制和造价管理的保障阶段，后续结算阶段是房地产成本控制和造价管理的完善阶段。每个阶段都缺一不可，彼此互相影响。只有各阶段严格控制工程成本造价，房地产开发链条上涉及的各个单位部门通力合作、协调配合、精益求精，房地产企业就一定能够按预期目标控制工程成本造价，项目取得良好的经济效益。

房地产项目规划设计方案范文第3篇

【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理

一、引言

项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。

二、房地产项目进度管理

1.房地产项目进度管理的方法。

1.1 表格法。表格法是描述进度计划的传统方法。由于标的不容，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间的偏差。

1.2 横道图法。横道图法又名形象进度表法，是对进度表的变形。该方法首先通过观察和检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行标示，最后通过对对二者的比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。

1.3 S曲线比较法。在该方法中，用横轴表示项目进度计划的时间，纵轴表示项目任务的累计完成量。坐标系内包括两条S形曲线：一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条S形曲线代表在项目实际执行过程中各检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度与计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一进度计划时间累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线L上，则表示实际进度与计划进度相一致。

1.4前锋线比较法。前锋线比较法是由进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。

2.房地产项目进度管理的影响因素。

2.1 由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。

2.2 由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。

2.3 意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。

三、房地产项目质量管理

1.房地产项目质量管理的特点。

1.1 全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。

1.2 主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。

1.3 动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。

1.4 连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。

2.房地产项目质量管理的内容。

2.1 地域质量。房地产项目具有一定的地域性特征，项目管理者要考虑项目所处的区域位置、配套设施、周边环境、城市规划。

2.2 规划设计质量。规划设计质量是指房地产项目的总体布局要科学、合理，达到造型设计美观、空间得到合理利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。

2.3 工程质量。烂尾楼、豆腐渣工程等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度和重视度越来越高，有的购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。

2.4 设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。

四、房地产项目成本管理

1.房地产项目成本的构成。

1.1 土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。

1.2 前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。

1.3 建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。

1.4 公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。

2.房地产项目成本管理的措施。

2.1 采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；

2.2 通过项目招标有效的控制项目成本；

2.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产；

2.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；

2.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；

2.6 高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。

五、结语

与过去相比，现在我国房地产项目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。

参考文献

房地产项目规划设计方案范文第4篇

关键词：房地产 开发建设 成本控制

在房地产项目开发的建设当中成本控制问题作为管理非常关键的因素之一，同时也作为建设工程施工的一个特别重要的环节。在房地产开发市场日益竞争激烈的今天，在建设施工中是否可以控制好前期的成本工作会直接影响到房地产企业的主要发展与收益成果，因此，很多房地产项目开发企业，将其重要的问题都摆在了成本控制方面。所以，在房地产项目开发过程当中只高效地控制好建设施工的成本管理，并且必须要注重建设前期的成本控制管理，才可以获得良好的效果。

一、前期建设的成本控制的主要基础构成

在规划设计阶段主要是以全面规划开发项目阶段的实施意图，也是作为工程建设的主要因素，生产力的重要纽带，同时也是经济关系中非常关键的环节和重点阶段。在房地产项目开发建设的成本控制方面主要体现在几个方面：招投标、投资策划、施工、完工的结算阶段以及在建设使用阶段的主要成本，不可缺少每一阶段的管理工作。通常在工程实践过程中只是强调在投资控制与施工阶段的控制管理工作，但经实践表明，在施工过程阶段所实施的建设投资控制对于整个工程的影响国，只占了很小的一部分。作为建设项目前期的投资策划、招标阶段以及设计阶段才是控制成本的关键问题。因此，要控制建设项目的成本管理，就必须将控制的主要目标放在建设项目的前期阶段。

二、关于房地产项目开发的前期成本控制

所谓成本控制的主要目标就是指成本控制所要达到的主要目的，做好制定成本目标的管理工作，便可以为前期控制成本管理做好基础。

（一）房地产项目开发的主要命脉就是土地利用，但是稀缺的土地资源也成为了开发房地产的必要资源，这也促使很多开发商在利用土地资源上缺乏了一定的理智，因此也就产生了增加过高的成本。这主要表现在进行拍卖土地时，都以很高的价钱进行哄抬，并没有理性的对土地进行有效的评估其真正的价值，因此会存在很大的泡沫成份，所以以合理的价格应用的土地对于有效控制成本的意义是非常重大的。也只有控制好房地产项目前期的成本，并进行充分的论证，可行性研究以及详细的市场调查等工作合理确定建设的标准。并且，需要全面的了解土地周围的环境、交通、环境以及社会配套等必要的条件，并对投入资金与预期的收益进行全面的分析。

（二）在工程建设当中方案设计阶段是其最重要的环节，在整个工程中所决定碰上整个项目的建设方案、规模以及结构方案，也会影响到工程的造价，并且在很大程度上影响工程建设的收益。对于整个房地产项目开发的具体规划设计的合理性，也会直接影响到城市建设总体效果。在方案的设计中应该依据市场的定位进行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的绿化布局方面，都需要进行合理的布置。但是当前很多房地产企业都不愿意在这方面进行过多的投入，只是通过设计单位创造出的方案，并没进行细致的分析，也没有过多的考虑设计方案的造价因素，所以就会匆匆地进行施工设计，也就导致了非常严重的后果。在房地产项目开发建设的方案设计主要是以战略目标与经验为主要手段，但必须也要充分发挥出工程造价等前期的资金，尽量计算出在建设项目过程中可能发生的费用，对工程经济的相应指标进行预算和估算，对工程设计方案加以优化，以确定合理的成本。

三、加强成本控制的必要性

（一）在房地产开发的决策阶段其主要基本特征就是知识的密集性，其需要的主要费用就是市场调查分析费、分析费、可行性的决策研究费等一系列的费用。而对于这些费用却只占到整个房地产开发的很小一部分，并且在这个阶段不会产生材料和设备等一些费用的投入，主要的成本控制关键就在于决策方面。对于决策阶段所产生的结果就是项目开发的主要功能和基本实施方案等投入的总体策划，并且决策会影响到成本的控制问题。

（二）对于在设计图纸的质量上需要进行仔细的审查与复核工作，并指出对图纸所存在的矛盾问题需要提早修改，在设计图纸技术方面的合理性与施工建设的可行性，在工程造价方面的经济性需要加以审核，充分地提高设计质量，从而避免出现设计上的失误。在设计阶段就是应用图纸具体表示出的设计的方案，在方案设计确定之后，主要需要实施的方案基本确定了，所以对于这个阶段的成本控制影响是非常大的。房地产开发建设的成功设计方案不仅可以节约成本，确保项目建设可以按照进度实施，并且还可以促进销售。

（三）依据不同项目的主要特点，所应用的投资估算方法也有所不同。需要根据精度与获得的经济技术资料来选择最合适的估算方法。在投资估算的方法中主要包括了：生产能力的指数估算法、资金的周转率法、指标的估算法等，而在指标的估算法中一般都是以单项编制的工程为主。

（四）对于在招标的设计中，以推动限额设计，作为设计阶段控制建设造价的最为有效的方法。以实施设计的招标工作，可以从多方面选择设计方案，在通过竞争招标，来提高设计的质量，以减少设计的变更，减少设计的周期等方面，从而提高施工图纸预算的准确性和设计的概算，防止概算超出估算，结算超预算等问题，具有很重要的作用。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。

四、结论

在房地产开发项目建设实施的过程当中其成本控制主要的贯穿手段，控制好工程项目的前期成本，不单是造价部门主要的职责，而是需要公司各个部门密切的进行配合，达到完善管理项目系统的主要目的。作本工程建设施工前期的成本控制工作是房地产项目开发最主要的功课，并且在激烈的经济市场竞争当中有着非常重要的作用。对于房地产开发项目在控制成本时不仅是放在建设过程中，而且最重要的应该在开发前期工作环节中加强成本控制的要素。只有通过加强前期的成本控制工作，才能真正达到控制成本的有效性，并且创作出经济效益，促使房地产开发企业得以长久的发展。

参考文献:

[1]卞京伟.浅谈房地产公司项目前期的成本控制[J].江苏商业会计.2009(3)

[2]蒋学红.论房地产开发项目前期成本控制的策略改善[J].时代经贸中下旬.2007(11)

[3]平均.浅议房地产开发项目工程造价管理[J].经济论坛.2008(8)

房地产项目规划设计方案范文第5篇

关键词：房地产企业 成本管理

房地产成本管理过程中将会面临更多的影响因素，明确其中存在的问题，根据问题的特点不断强化解决措施的制定，是推动房地产成本管理效果不断提升的重点，也是新时期房地产行业整体水平进一步提升的关键。对国民经济水平的提升具有重要的影响。

一、房地产成本管理存在的突出问题

（一）拿地拓展阶段

房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。

（二）规划设计阶段

前期拿地扩展阶段是对房地产企业计划可行性的确定，规划设计阶段是对前期阶段的延续。需要对施工计划进行全面的制定。要保证房地产项目在市场能够准确的定位、确认目标人群、规划方案的制定需要对房地产行业进行深入的研究。在这个阶段中对拿地扩展的方案需要进行再次判断，并且对其进行优化调整工作。在这个过程中对后续开展的工作范围进行划分。依据材料的显示，前期拿地扩展对于方案的设计影响较大，为了能够进一步的提升房地产企业产品的经济效益，要不断的对初步设计进行完善，降低产品成本造价成本。重视阶段性房地产成本管理的实际效果。在投资的过程中应该进行严格有效的控制管理，强化成本控制设计。成本控制环节的开展能够有效的降低房地产规划设计阶段的变动，保证成本控制管理的稳定性发展。规划设计在房地产成本管理中要充分的发挥自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近 20%，少则也在 6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。

（四）动态成本管理水平较差

为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。

二、完善房地产成本管理对策

（一）制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展

成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。

（二）制定多元化的设计方案

设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。

（三）强化设计标准，控制成本差异

设计变更等情况的发生，将会增加成本管理。针对这种情况需要采取不同的方式进行完善。房地产项目工程设计的过程中设计变更较为常见。因此要对设计过程中存在的问题要进行补充，根据市场变化的情况制定统一的设计标准。设计统一标准需要根据项目品质进行及时的调整。施工现场质量问题与组织结构问题也是导致成本增加的重要原因。在房地产成本管理过程中应该对各方面进行确认，针对不同的情况制定有效的处理方式进行完善。

（四）建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控

1、信息化系统要和企业的成本管理流程相一致

成本管理信息化系统是为了成本管理流程服务的，一定要和成本管理的权责、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要确保其时效性，在现有的成本管理流程上升华，而不能脱离现有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系统操作界面和原理应简单易学

房地产成本管理涉及成本、合约、设计、工程甚至市场、财务等相关部门，绝不仅仅是房地产成本管理人员在使用，是一个全员参与的信息化系统。所以必须通俗易懂、成本管理的原理清晰，让用户能够迅速上手。

3、成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具

当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到

成本管理信息系统当中，这样才能使得成本管理信息系统成为真正有效的成本管理工具，准确、全面地反映动态成本。

三、结束语

政府对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，在一定程度上限制房地产发展的同时，使房地产过热恢复到理性本质。整体行业的回归性使房地产销售价格平稳，使更多的房地产企业将发展重点投入到成本管理上。通过明确自身存在的房地产成本管理突出问题，更加有效的制定对策方面使房地产企业获取更大的经济效益。保证房地产行业竞争优势得到充分的发挥。对房地产成本管理中存在的突出问题进行确认，制定有效的措施给予完善。使房地产企业在面临宏观调控的过程中也能够提升自身的经济效益。

参考文献：

[1]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012

[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014

[3]徐惠.探讨房地产成本管理和控制.现代经济信息，2013