规范土地管理

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规范土地管理范文第1篇

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。以“*”重要思想和党的*、十七届三中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，以控制增量、盘活存量、提高土地利用效率和集约化程度为重点，运用市场机制、政府调控和法律手段，落实最严格的土地管理制度，调动社会各界节约集约用地的积极性，实现土地的合理利用和有效保护，促进社会和谐发展。

（二）基本原则。坚持科学规划，从严管理，各类规划的编制和实施要把节约集约用地放在首位；坚持统筹城乡建设用地，立足内涵挖潜，严格控制占用耕地；坚持耕地占补平衡制度，建新必须拆旧，多整地多造地；坚持土地有偿使用制度，优化土地资源配置，提高用地和管地水平；坚持依法行政，严格执法监察，切实贯彻落实土地管理的法律法规和政策。

二、严格土地利用规划管理，从严控制建设用地总量

（三）认真抓好县、乡（镇）两级土地利用总体规划修编。要充分认识土地利用总体规划在国土资源管理工作和经济社会发展中所起的重要作用，加强领导，各负其责，做好资料收集和数据采集，科学预测未来10年内社会各业用地规模需求，编制出符合阜南县实际的土地利用总体规划，真正发挥土地利用总体规划的整体性控制作用。

（四）从严控制集镇用地规模。从2009年起，全县除鹿城镇以外的28个乡（镇）开始编制和修编集镇建设规划，要按照“合理布局、循序渐进、节约土地、集约发展”的原则，科学确定集镇发展和用地规模。集镇建设要控制在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，严格执行人均用地、用地结构等规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿化率等，按照有关标准进行各项基础设施和生态绿化建设。

三、加强耕地保护，规范新农村建设用地

（五）严守耕地保护红线。细化和完善耕地保护目标责任，县、乡（镇）、村、户要层层签订耕地保护目标责任书，明确耕地保护的目标和任务，强化保护耕地的责任意识。对全县划定的3421块基本农田进行勘测定界、定位上图、定责到人，不折不扣地落实好基本农田保护五不准制度。积极开展中低产田治理和高标准农田建设，不断提高基本农田质量。健全耕地保护制度和档案资料，夯实耕地保护的基础，努力构建耕地保护共同责任体系，经常开展耕地保护动态巡查，严防严控耕地被占用和破坏，确保全县耕地面积保有量不少于156.30万亩，其中基本农田面积不少于133.94万亩。

（六）制定新农村建设控制性详规。全县规划267个中心村和1160个居民点，在具体建设实施中都要落实村庄规划，制定控制性详规，明晰土地权属，严守一户一宅制度和用地标准。新农村建设要坚持“遵循规划、严格审批、节约用地、群众自主、统一美观”的原则，成熟一个，建设一个。强化村镇规划对新农村建设的指导作用，乡（镇）要抓紧制定村镇规划落实措施，鼓励建设占地面积小、功能齐全的农民住宅，村级医疗、教育等公共基础设施提倡一楼多层、一楼多用，节约用地。

（七）新农村建设与土地整理相结合。对于整村迁移的新农村建设，要与村民签订拆迁合同、土地复垦合同，以促使他们在建好新宅后，拆除旧宅，退宅还田；绝不能旧宅拆不掉，新宅又大量占用农田，新农村建设要与土地整理有机结合起来，既能节约土地，又能改善生产条件和生态环境。

（八）严格新农村建设用地审批。在当前新农村建设中，有许多村民在没有办理用地审批的前提下，就擅自动工建房，逃避监管，造成不符合规划建房，乱占耕地建房，少批多占土地建房的现象。对此，县国土局要利用土地利用总体规划第二次修编，采取置换等方式，切实解决好新农村建设用地。乡（镇）政府要做好有关用地的调整工作，加大违法用地的查处力度，坚决纠正过去“以税代批”、“以罚代批”的做法，对不符合规划的建筑物，坚决予以拆除，维护规划的严肃性。乡（镇）长要履行好本行政区域制止乱搭乱建行为第一责任人的责任。同时，大力宣传土地和城乡规划的法律政策，提高广大群众依法用地意识，促进新农村建设节约集约用地。

四、优化配置土地资源，提升节约集约用地的管理水平

（九）积极盘活存量土地。结合第二次土地调查，摸清存量土地家底，把盘活存量土地作为今后我县国土管理中的一个重点。要本着政府主导、市场运作、以储为主、合理供应的原则，进一步加大对闲置土地处置力度，走出一条盘活挖潜的新路子。

（十）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。对工业和商业、旅游、娱乐、金融、房地产等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗地有两个以上意向用地者的，都必须严格实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。强化用地合同管理，未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放国有土地使用证，不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书，不得办理土地使用权抵押登记。严禁以其他任何形式出让工业和经营性用地；严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

（十一）认真落实房地产市场土地调控政策。为解决城镇中低收入家庭住房困难，要优先保障住宅用地供应，优化住宅用地结构。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和中小套型普通商品房的建设，严控低密度、大套型商品房土地供应。

（十二）做好建设用地置换工作。根据《*省建设用地置换暂行办法》（省政府193号令）规定，县财政局设立置换专项基金专户，及时按期拨付建设用地置换所需资金；县国土局要做好业务基础工作，会同有关单位加强建设用地置换技术指导和监管；乡镇要立足实际，增强大局意识，主动申报置换项目，重点抓好建设用地置换项目复垦工作，力争全县每年置换建设用地不少于2000亩。

（十三）大力开展土地开发复垦。土地开发复垦整理要密切联系当地实际，北部岗区要结合建设用地置换项目、村村通工程和土地整理项目，以旧村庄整理和“空心村”复垦为主，对田、水、路、林、村、窑综合整治，增加耕地面积；南部湾区要结合治淮工程和低洼地治理，以旧庄台复垦和滩涂地开发为主，整台、整滩造田。2009年要全面完成于集乡国家级土地整理项目和省政府批准的建设用地置换土地复垦工作；按照规划设计要求，完成黄岗、洪河桥一个国家级和一个省级土地整理项目年度计划投资；整顿实心粘土砖轮窑厂，关闭全县小吊窑，复垦窑厂废弃地。同时，积极拓宽土地开发整理投资渠道，鼓励集体、企业、个人参与土地整理活动，并切实加强土地开发整理复垦项目报批、工程实施、后期管理工作，确保工程质量和资金安全。

五、加强监督检查，进一步强化土地管理责任

（十四）全面开展整治违法用地专项活动。成立阜南县整治违法用地专项行动工作领导小组，由县政府主要负责同志任组长，分管负责同志任副组长，县直有关单位和各乡镇、工业园区管委会负责同志为成员。结合全县整治村容村貌工作，对20*年以来的新增建设用地情况进行清理，认真查清土地管理利用中的问题，严肃查处土地违法案件，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源，严重违反国家规定产业政策、严重侵害群众利益的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任，坚决做到立案必查、查案必结、结案必严。

（十五）实行土地节约集约利用奖励制度。将地价与投资强度、容积率、建筑系数等挂钩，降低厂区绿化、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重；鼓励企业建设多层标准化厂房，鼓励企业利用原有厂房、仓储用房和厂内未利用地扩大再生产，对达到投资强度且节约占地面积的，县政府给予奖励或其他优惠政策。

规范土地管理范文第2篇

为进一步规范全乡建设秩序和国土管理工作，预防和制止乡村违法建设用地行为的发生，根据《__县推进规划发展村庄建设实施细则》(__办发[2015]21号)及县住建局、国土局、康居办共同颁发的《关于进一步规范农民建房管理工作的通知》等相关文件精神，结合我乡实际，现就进一步加强我乡土地及建房管理工作通知如下：

1、成立规划建设用地管理领导小组。组长由乡主要领导担任，副组长由分管领导担任，成员由乡党政办、派出所、司法所、城管环卫、国土所、文广站负责人和各村书记担任，领导小组下设办公室，办公室设在党政办，由分管领导兼任办公室主任，国土所长、城管环卫主任兼任办公室副主任，负责日常具体工作。

2、成立农村建房联合审批小组。组长由分管领导担任，国土所、城管环卫、办公室等部门负责人为成员。日常工作由国土所、城管环卫承担。

3、成立乡用地建设管理综合执法中队，具体负责本乡域内建设用地的监督巡查，对违法建设用地依法进行查处。

4、各村建设用地管理工作由村书记负总责，村会计负责受理村民用地及建房报批手续，对本村的村庄规划建设进行监督，发现有各类违法建设用地行为，及时制止、上报，并协助处理。

1、“守土有责”各村区域内的土地，村支部书记为责任人，不得发生违法用地行为，严禁占用耕地，不得占用“一分一厘”的基本农田搞建设。

2、“动土有据”个人及单位用地在符合__乡土地利用总体规划的前提下，须提供相关报批资料，待审查通过后方可动工建设，坚决杜绝无手续建设，否则一律强拆，并处罚相关责任人。

3、“用土有益”用地必须符合利用规划，各单位用地，在办理“农用地转用”的前提下，通过土地招、拍、挂，本着公开、公平、价高者得的原则，努力争取土地利益最大化。

1、坚持规划先行。在乡村规划区内集体土地上的农村村民建房(包括拆旧建新)，必须符合乡镇总体规划、村庄规划和土地利用总体规划。

2、坚持一户一宅。沿县、乡、村道两侧20米范围内，禁止建房。农村村民建房尽量使用原宅基地、村内空闲地，禁止“一户多宅”，村民建房必须拆旧，消除“一户多宅”现象，采取必要的经济措施以约束和规范，由建房户在办理相关审批手续时，与乡政府签订退出多余宅基地协议。

3、坚持先批后建。村（居）民新建、改建、扩建的房屋，必须做到先批后建，未经批准禁止动工建设，否则，按违法建设处理予以拆除。

1、符合乡镇总体规划、土地利用总体规划和村庄建设规划；

2、原有住房是危房，需要翻新或拆除新建的；

3、住房紧张且居住条件恶劣的农户，或没有条件到集中居住区建房、县城购房的农户；

4、附近没有集中居住区或没有条件启动集中居住区的；原有住房破旧需要到集中居住区建房，且本人同意拆除老房并自愿退出原有宅基地的；

5、其他符合建房条件的。

1、不符合土地利用总体规划、乡镇总体规划和村庄建设规划；

2、已拥有一处宅基地，且人均住房面积已达到40 m2的；

3、将原有的住房转让、出租、改变使用性质或者赠与他人的或原住房长期空置，无人居住的；

4、原住房在拆迁和依法征用时，已享受货币补偿或住房安置的；

5、不同意将原宅基地退还村集体的；

6、没有和村委会签订交还旧宅基地的；

7、户口不在本村集体经济组织的；

8、其它违反宅基地批准条件的。

1、建房申请。申请人向村委会提交申请，并提供户口本和原房屋照片。属异地审批建房的，还应提供《农村居民自愿退出宅基地协议》、《农村居民自愿退出宅基地申请表》等相关材料。

村委会在5个工作日内召开村委会会议，集体讨论申请人提出的建房申请，对申请人提供的建房申请材料进行审核。讨论通过后在村公示栏公示7天，公示期满后，没有异议的，村委员会在3个工作日内签署意见，提交乡人民政府。未通过的及时告知申请人并说明理由。公示内容包括：

（1）申请人（夫妻双方）的姓名；（2）家庭人口原有房屋及宅基基本情况；（3）申请建房的位置、四至界址、地类、面积和户型、层数等。村负责对建房申请人是否符合一户一宅、是否存在出让房屋后再申请住房、是否属本村村民等情况进行审查。

符合条件的，经村委会在《__县乡镇村（居）民新建房屋审批表》上签署同意意见后报乡农村建房联合审批小组审查。

2、乡农村建房联合审批小组受理五个工作日内会同相关部门现场踏勘，对符合规划要求的，应绘制一张拟建房屋四至范围用地现状图，并在《__县乡镇村（居）民新建房屋审批表》上签署意见，并在第二轮5个工作日内由乡领导小组提请乡党委会讨论。讨论通过并签署同意意见后，分别由城管环卫服务中心、国土所向县住建局、国土局建房和用地审批备案材料

，并张榜公示审批结果。3、建房申请人在公示无异议后向乡农村建房联合审批小组申请放验线。乡农村建房联合审批小组牵头，会同城管环卫、国土所对拟建房屋放线，并在现场设立拟建房屋的四至、层数、间距、建设规模、外立面效果图等内容的公示图，以便群众监督直至房屋竣工验收。

四、完善村镇规划建设监管机制，加强建筑施工队伍管理

1、明确职责。村委会负责本村范围内违法建设巡查，主要职责为：监督建房户严格按照相关审批文件进行建设；落实巡查、报告、监控工作，遏制违法建设行为在村辖区内的发生；对违法建设行为应及时制止，并责成违法行为人立即自拆，及时向乡领导报告。

2、乡城管环卫服务中心、国土所承担日常巡查工作，对接到举报或日常巡查过程中发现的各类违法建设行为应及时制止和处理。

3、凡是在乡域范围内施工的施工队必须到乡人民政府登记，并按有关规定施工建设，如发现未经登记擅自对违章建筑进行施工建设的，将给予施工队所建违法建筑工程造价5-10%的经济处罚，同时没收施工工具。

1、为进一步强化乡村干部抓规范农民建房工作的责任，村支部书记是第一责任人。一年内每出现一起违章建筑，扣罚村支部书记5000元工资，处罚包村干部1000元；若出现多起违章建筑，除按上述规定处罚外，同时进行责任追究。若全年未有一起违章建筑的村，奖励该村支部书记2000元。

2、申请建房户应交纳二万元保证金到乡财政所，以审批结果为依据，未通过审批的保证金全额退还，村民不得未批先建；通过审批并在规定时间动工建设的保证金变押金，待按审批要求建设后退回、若不按审批要求建房的则保证金变罚金。

规范土地管理范文第3篇

关键词：土地收购储备；规范化管理；重要作用；途径

1土地收购储备规范化管理的重要作用

1.1有利于保护耕地

我国是人口大国，在发展过程中非常重视粮食安全与耕地保护工作。通过实施城市土地储备制度，能够有效的将分散的土地集中起来进行整理和开发，有计划的将土地投入市场。我国人多地少，这就决定了在土地开发利用过程中需要执行最严格的耕地保护制度，这也决定了我国需要坚守耕地红线，避免耕地无限制转为建设用地的情况发生。需要着眼于城市存量土地，通过调整结构及节约利用，有效的满足建设的需要。同时还要积极盘活建设用地，有效的减少对耕地的占用，确保更好的实现耕地的有效保护。

1.2有利于城市规划的有效实施

土地收购储备制度是土地资源价值显化的重要方式，通过实施土地收购储备，能够有效的掌握土地存量，进一步盘活土地资产，加快推进土地流转，确保城市综合治承载能力的全力提升。在当前城市建设用地十分紧缺的新形势下，需要充分合理的利用城市的存量土地，实现城市土地利用的集约化管理。通过对土地收购储备进行规范化管理，有利于更好的推动土地市场的完善，利用集中统一管理及有偿使用这种新的土地管理模式能够有效的将政府行为与市场机制有效的结合起来，有利于城市规划的有效实施。

1.3有利于政府垄断城市土地供应

土地作为国家资源，国家对土地资源具有调节的能力。政府通过各项土地政策来调整土地结构，并实现对宏观经济的有效调控。而且土地收购储备工作作为政府宏观调控的重要手段，有利于土地资源的优化利用，对提高土地地资源利用率具有非常重要的意义。在土地收购储备制度下，政府能够运用各种手段及对储备土地的分布、价格和数量进行控制，确保土地管理的规范性。这不仅有利于政府宏观调控能力的增强，而且能够充分发挥出政府对土地市场的宏观调控作用，强化政府对土地一级市场的垄断能力，确保土地的合理供应和调控。

2新时期加强土地收购储备规范化管理的途径

2.1完善各项管理制度

围绕土地收购和房屋征收工作，规范了从项目启动至结束过程中诸多环节的工作程序，维护土地所有权人和使用权人的合法权益，提高了土地收购储备管理工作。凡需盘活的存量土地和新征集体土地的一律进入政府土地储备库，除依法可以划拨的外，原则上都应采取招、拍、挂方式出让，从而形成国有土地先储备、后出让或出租的供应机制，由政府控制土地一级市场。

2.2建立风险约束管理机制

首先，清理整治土地市场，优化土地收购储备环境。为优化土地收购储备环境，进一步加强对土地市场秩序的治理整顿，深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。其次，建立协调机制，加强部门间的协调。城市土地收购、储备、供应等工作的实施是一个复杂的系统工程，其运作涉及到许多部门。因此需要建立协调机制，增强部门间的协调配合能力，提高土地储备和土地资产运营效益。第三，建立价格补偿机制，合理分配土地收益。应明确土地价格内涵，由中介机构来完成土地价格评估。土地收益分配应该结合不同的情况分别进行。

2.3强化政府垄断土地一级市场的力度

对于土地一级市场，政府需要进一步强化对其垄断的力度，从而使土地资产保值增值的目标得以实现。并进一步控制好建设用地，做好土地节约和集约利用工作，加快对土地市场进行培育，提高土地市场的公开性、公平性和公正性，实现土地资源的合理利用和优化配置。并要强化土地市场秩序管理工作，集中力量来增强对土地市场的调控能力，确保土地资产效益得以发挥出来，保证土地市场运行的平稳性。

2.4增强储备土地调控效果

通过制度土地储备中长期规划，与城市总体规划、近期规划及市场供需状况有效的结合，进行土地储备计划的编制，实现对土地的计划管理。根据城市规划的需要来对城市储备土地范围进行规划，明确土地的用途，严格控制土地用途变更的情况，实现城市规划与土地储备规划及计划的有效衔接。对于储备及规划的土地需要统一进行规划，分期开发，对储备土地进行开发整理，做好储备土地前期开发工作，有效的增加土地的附加值，实现土地收益的最大化。前期开发主要涉及到各种基础调入的建设，可以采用招标的方式方法来选择实施单位，做好拆迁补偿安置工作，加快推进土地熟化，确保土地附加值的增加。在征地拆迁工作中，需要充分的发挥地方政府的主体作用及积极性，使各极政府成为什房屋拆迁安置的主体，进一步理顺征地拆迁机制，并使其与行政手段相配合，对土地出让收益分配机制进行调整，从而更好的满足房屋拆迁的需要。落实好《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施工作，明确组织实施国有土地上房屋征收的主体单位及实施办法。同时，明确储备土地供应涉及规划红线范围内的居民住宅原则上应实行原地或就近地段安置。进一步对供地的批量、时序和投入时机进行把握，加大力度盘活城市重要区位的存量土地，加快推动土地熟化，进一步对基础配套设施进行完善，通过科学供地，更好的挖掘土地升值的潜力。

3结束语

当前国家在对土地管理工作中，将土地收购储备作为重要的宏观调控手段，以此来有效的实现土地的优化利用。特别是在当前市场经济环境下，土地使用制度改革不断深入，合理利用土地已成为各级政府调控经济及发展经济的重要手段，因此需要加强对土地收购储备管理的力度，加快推动其管理的规范化和制度化，为经济的健康、持续发展奠定良好的基础。

作者:白 单位:齐齐哈尔市土地矿业权储备交易中心

参考文献:

[1]赵辉.我国一线城市土地储备的缺陷及其改进措施[J].统计与管理,2013，12，20.

规范土地管理范文第4篇

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家建设部“城市房地产市场估价管理暂行办法”〔建房字（92）第579号〕，国家土地管理局“关于加强地价管理，规范土地估价行为的通知”（〔1995〕国土〔籍〕字第190号），国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”（〔1994〕国土〔法〕字第153号），上海市人民政府“上海市外商投资企业土地使用管理办法”（〔1996〕市政府29号令），上海市人民政府“上海市房产评估管理暂行办法”（沪府〔1990〕第23号）等有关规定，现对房地产价格必须评估的范围和政府指定评估作以下规定。

    一、下列行为，房屋、土地必须进行评估：

    1.国有土地使用权出让；

    2.应补交土地出让金或土地收益的行政划拨土地使用权转让，包括买卖、赠与，以房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的，及因企业被收购、兼并或合并，以房地产抵债；

    3.应补交土地出让金及土地收益的行政划拨土地使用权出租、抵押；

    4.改建或新设股份制有限公司使用的国有土地使用权；

    5.改建或新设有限责任公司使用的国有土地使用权；

    6.中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

    7.中外合作经营的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的；

    8.房屋拆迁补偿或调产；

    9.房地产买卖（不包括新建商品房首次买卖）和产权交换（不包括已购公房上市交换）；

    10.房地产继承、分析、赠与；

    11.法律、法规规定必须评估的事项。

    二、下列房地产评估由本市市、区、县房地产行政主管部门设立的房地产估价机构或市房地局指定的房地产估价机构予以评估：

    1.国有土地使用权出让；

    2.涉及国家征收税费或由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿；

    3.仲裁或诉讼中的房地产价值评估；

规范土地管理范文第5篇

近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，加强领导

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（七）完善相关制度，规范中介行为

加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

五、转变政府职能，实行政务公开

各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展计划委员会

中华人民共和国国家经济贸易委员会

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理总局