土地管理法宅基地管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地管理法宅基地管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地管理法宅基地管理范文第1篇

一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号

10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定

土地管理法宅基地管理范文第2篇

一处宅基地不能分两户，根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

【法律依据】根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

（来源：文章屋网 ）

土地管理法宅基地管理范文第3篇

[关键词]闲置；宅基地；房屋；合理利用

[作者简介]吴逸越，中国政法大学刑事司法学院学生，北京100088

[中图分类号]F301.2　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2728(2011)04-0034-04

宅基地使用权，是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。宅基地使用权与农村村民的身份相联系，具有一定的福利性。宅基地被无偿提供给农村集体组织成员使用，允许其在上建造住房，保障农民基本的生存权利。因而，宅基地使用权对于维护农村集体经济组织成员的生活安宁和社会稳定具有重要意义，宅基地的合理利用也是解决农村土地问题的一项重要任务。笔者根据我国农村宅基地大量闲置的现状以及我国立法的相关规定，结合自己进行的实地调研结果，试图探究出一条农村闲置宅基地及地上房屋合理利用的道路。

一、农村宅基地利用现状考察

近些年，我国城市化进程加快，大量农村劳动力进城务工成为农民工。这些进城务工的农民往往一年只回农村一两次，有的甚至常年不归，还有一些已经在城市内买房，因而在农村有一大批闲置的宅基地及地上房屋。尤其是在一些经济欠发达地区，还形成了大面积的“空心村”。另外，农民工们每年要花费大量的资金来请人看管、维护自己在农村的闲置住房。比如，笔者参加的第二批“北京市大学生科学研究与创业行动计划”项目――“农村宅基地使用状况调查研究――以安徽省为例”的调研结果显示，这种现象在安徽省农村相当普遍：一些农民全家外出，房屋常年闲置，还要请人看管、维修，防止毁损；有的则由老人带孩子留守农村，住着面积达几百平方米的房屋，还要去清洁、维护。对于老人和孩子来说，这也是项艰巨的任务。

农村宅基地的利用现状显然没有实现宅基地使用权制度的目的，而从宅基地使用权的制度价值上来考量，这一制度主要有以下两个目的。

(一)保障农民的基本生存权利。宅基地使用权制度通过无偿提供可以建房的土地给农民使用，来降低他们生活的成本，从而保护其基本生存权利。因而，宅基地使用权是农村村民个人的重要财产权，关系到农民一辈子的切身利益。另外，宅基地使用权是一种用益物权，并且农民对地上房屋享有所有权，因此，农民们有利用宅基地使用权和地上房屋进行收益的权利。

(二)充分利用农村集体土地，形成有序的使用秩序。从整个中国农村的现状来看，农村集体土地十分紧张。随着人口的增长，无论是耕地还是建筑用地，已经没有多余的可供分配了。《土地管理法》第62条规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。由此可见，国家希望通过立法来形成有序、有效的农村宅基地使用规范，并充分利用我国紧缺的土地。

但是，在经济欠发达的“空心村”和闲置宅基地的所在地，农民受自身文化程度低、农村信息不畅、候鸟式生活(仅在春节或农忙时短暂回乡)等条件限制，没有理念或没有能力来经营闲置的房屋，因此，大多数农民不仅无法通过宅基地使用权来收益，反而还因每年大量的房屋维护费而增加了生活负担。另外，立法目的缺乏相应的实际措施来保障，由此产生的宅基地和房屋的大量闲置造成了严重的资源浪费，未能形成良好的土地使用秩序，与我国“人多地少”的现实状况不相符合。

因此，探究出一条合理利用农村闲置宅基地和地上房屋的道路是缓解农村土地紧张的压力和减轻农民负担的必然要求。宅基地使用权制度的改革已经势在必行。

二、我国法律关于宅基地的立法现状及存在的问题

(一)我国法律关于宅基地的立法现状。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第8条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《物权法》第184条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，法律规定可以抵押的除外。

根据以上规定可以看出，我国《物权法》和《土地管理法》不允许农村宅基地使用权的单独转移甚至在其上设立抵押权，但并不禁止宅基地上房屋的买卖、租赁和抵押，允许宅基地随地上房屋一起出卖或出租，即宅基地使用权和其上住房必须一并转让。在土地公有制的条件下，宅基地使用权不能单独成为交易对象，但是不能以此而否认宅基地使用权可随房屋所有权的转移而转移，更不能为了禁止宅基地使用权的转移而限制或禁止房屋所有权的转移。综合来看，我国法律确立了“地随房走”的原则。

(二)我国关于宅基地立法存在的问题

1.“地随房走”和“一户一宅”制度的关系。我国法律规定了宅基地和住房的紧密关系――“地随房走”，但在长期实践中暴露出其不足之处。因宅基地上房屋可以在本经济组织成员之间自由流通，因而，一户农民可以通过购买或者继承的方式获得多处住房，从而获得多处宅基地的使用权。因此，法律在关于如何处理“地随房走”和“一户一宅”制度的关系处存在一个盲点。

2.未对“一户多宅”的现象提出解决措施。由于上述原因，农民往往会获得多处住宅，导致宅基地和房屋的闲置。虽然我国法律规定禁止“一户多宅”，但并没有对这种现象提出解决措施。在民法中，法无明文禁止即可为之，所以这在某种程度上纵容、默许了“一户多宅”的现象，对农村闲置宅基地问题的解决也没有任何指导意义。

笔者的调研结果显示，农民绝大多数对国家的法律不甚了解，认为自己可以随意处分宅基地和地上房屋，更不用说宅基地严格的申请和审批程序了。因而，单独买卖宅基地、自行扩建宅基地等违法现象普遍存在。这也造成了我国大量的有关房屋、宅基地的纠纷案件。2008年，全国有关房屋、宅基地的纠纷调解案件达到364572件，在各类纠纷调解案件中占7.32％的比重。对于这些现象，地方政府和司法机关没有履行好职责是原因之一，但我国法律的模糊规定甚至自相矛盾也有不可推卸的责任。

综上所述，我国当前关于宅基地使用权的立法现状还存在诸多问题，虽严格限制宅基地使用权的流转但又规定得不甚明确，这对于合理利用农村闲

置宅基地没有良好的指导作用，也不符合宅基地使用权制度的价值。

三、闲置宅基地及地上房屋利用的主要观点分歧及分析

由于我国宅基地立法方面的问题日益凸显，很多地方也试图通过采取各种措施来解决宅基地和地上房屋的闲置问题。合理利用农村的闲置宅基地及地上房屋的方法必定是合法、合理地对农村宅基地和房屋进行流转，但具体操作方式有所不同。目前主要有两种观点：

(一)开放农村宅基地上房屋买卖市场，允许城镇居民购买农村宅基地。此种观点认为，我国《物权法》和《土地管理法》不禁止农村房屋的买卖，因此也允许宅基地使用权的流转，但是将受让主体限定在本集体经济组织，应该打破这一限制，通过大力推动农村房屋买卖来促进闲置宅基地和房屋的利用。但是，笔者认为此种做法在当代中国仍不具有可行性，理由如下：

1.不符合宅基地使用权人的意愿。闲置宅基地的使用权人即进城务工人员绝大多数为体力劳动者，且多为临时职工，没有养老保险。随着年龄的增长，当他们不能再进行重型体力劳动时，没有良好的社会福利保障其生活。而且，在“叶落归根”的传统观念驱使下，他们往往会在退休后选择回到农村。所以，进城务工人员实际上并不愿意出卖自己的房屋，而是希望保留，等到若干年后回乡时继续使用。

2.容易造成一些社会问题。一些农民可能会受政策导向的影响和较高房屋价格的诱惑，或者受其他村民的撺掇，不经成熟思考即出卖房屋。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这些因为一时冲动而出卖房屋的农民，结果将无房可住，最终沦为城市贫民，成为社会的不稳定因素。

3.我国有类似的历史教训。1998年修订《土地管理法》时，曾在第41条允许城镇非农村户口居民建住宅使用集体土地，结果导致了一些农村集体经济组织以及房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法在农村进行房地产开发，为此1998年再次修订《土地管理法》时就将该条删除了。

可见，开放农村宅基地买卖市场，允许城镇居民购买农村宅基地会对我国农村的集体土地所有制造成威胁，同时也会威胁农民的根本生存权利。因而在现阶段并不具有可行性。

(二)回收农村闲置宅基地，进行土地整理和重新规划。《土地管理法》第62条规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

据上述规定，有观点认为应当回收农村闲置宅基地，进行土地整理和重新规划。一些地方已经采取了类似的措施，如一些经济发达的地区对“空心村”进行了土地整理、重新规划；温州市等地区在农民普遍富裕的情况下，或者由农户联合自建公寓房，或者推行宅基地有偿使用的政策，使有经济实力的农户花钱去购买宅基地。

但是，这种做法也有几点弊端：

1.宅基地及其地上设施难以统一规划利用。宅基地上一般均有房屋及其附属设施的存在，并且闲置的房屋也并非空空如也，里面往往还堆放了很多物品，只是无人居住而已。如果对土地进行整理和重新规划的话，必定要拆除地上房屋，这将导致对农民所有权的侵犯和资源的浪费。另外，如何处理房屋内堆放的大量物品也是个很难解决的问题。

2.与宅基地制度的目的和价值相违背。宅基地是无偿提供给农村集体经济组织的成员使用的具有福利性质的农村集体土地，而确定农村集体经济组织成员资格的依据是户籍。进城务工人员，即使购买了城市的住宅，户籍大多并未迁出农村，他们有权保有宅基地使用权。所以回收闲置宅基地再进行整理和规划不符合法律的规定和宅基地基本制度的目的和价值。

3.可能导致利益冲突甚至危害社会稳定。回收闲置宅基地会对农民的利益造成一定的损害，他们便不愿承认自己宅基地和房屋的闲置状况。如果强行回收，则会造成农民的不满和冲突，危害社会稳定。因此，这项提议也缺乏可操作性。

4.缺乏法律指导，不具有普遍适用性。我国立法还未就此作出明确的规定，地方上缺乏统一的法律指导，易导致经济水平差异较大的农户之间宅基地面积分配不公，或借此进行权钱交易，滋生腐败现象。再者，中国土地面积辽阔，各地农村的经济发展水平和社会发展水平差别太大，前述的方法并不适宜用于经济落后的农村地区。

可见，回收农村闲置宅基地，进行土地整理和重新规划的方法可能在个别经济发达地区会有很好的效果，但是无法推广。虽然宅基地是无偿提供给农民使用的，但是宅基地使用权作为一种用益物权，宅基地上房屋作为农民的财产，若由政府统一进行规划利用，难免损害农民的利益，也与宅基地的制度本身目的相矛盾。

四、解决方案：政府引导农民出租其闲置宅基地及地上房屋

笔者认为，现阶段解决农村宅基地及地上房屋大量闲置的最好办法是政府采取引导性措施，引导村民出租其闲置宅基地和房屋。从《土地管理法》第62条规定可以看出，法律并不禁止宅基地上房屋的租赁；农民出于对自身利益的考虑，希望利用闲置房屋来收益，并且摆脱高额的维护费用，也一定愿意追随政府的引导性措施，出租其闲置房屋；同时，这样不进行强制性要求，尊重农民自己的选择，也符合民法学上“意思自治”的基本原则。之所以提出这种方案，主要基于以下方面考虑：

(一)我国的城市化进程继续高速推进，而城市房价的不断攀升使很多人望而却步。绝大多数大学生一毕业便沦为蚁族，在城市中买不起房。而城市周边的农村如果有闲置房屋的话，会吸引一些无力在城市中买房的人们。因为农村的租金毕竟比市内低很多，而且随着交通事业的发展，城市近郊的农村地区的交通也十分方便。但是，农民们往往有种封闭心理，在没有很多可效仿的实例时，宁愿自己受损失，也不愿将房屋出租出去。此时，如果政府倡导，并进行一些引导性宣传，一定能够打消农民的顾虑，激活农村的房屋租赁市场。这样一来，一方面能够帮助城市中大量无力购房者摆脱暂时的困境，另一方面也可以增加农民的收入。

(二)在农村开办养殖场、加工厂等家庭企业是农民致富的一条经典道路，但是场地和资金的不足是家庭企业发展的瓶颈。农民可以通过租赁同村的闲置房屋来发展家庭企业，促进农村经济发展，增收自身收入。农民租赁房屋开办家庭企业并不违反我国现行的法律制度：

1.这不违反宅基地使用权用途限定化的原则。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律对宅基地使用权的用途限定为不得进行“非农业建设”。因此，只要宅基地使用权在依法取得的宅基地上建设了住宅而非厂房等非住宅建

筑，就应当认为符合宅基地使用权的用途。至于使用权人在自己的住宅中从事家庭生产经营活动，不属于宅基地使用权的内容，而是住宅所有权的内容。因此法律上不应加以禁止。在实践中，法律并不禁止人们将宅基地上的房屋用于从事小规模的、家庭式的、无污染不扰民的生产和经营活动。

2.不与我国物权法中“一户一宅”原则相矛盾。《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。此处“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，是就申请而言的，即农村村民一户不得申请多处宅基地，但法律并不禁止农民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。因此，将《土地管理法》第62条中“农村村民一户只能拥有一处宅基地”理解为“一户只能申请一处宅基地”更符合立法者的本意，而且在实践中也确实是这样操作的。

3.农村闲置的房屋可以用作公共设施场所，如用作医院、老年活动中心、健身房等。在我国大力推进社会主义新农村建设的阶段，提高村民的精神文化素养是一个很重要的问题。现实中，农村往往因为缺乏资金或者场所而将这些公共设施项目搁置。而如果由村委会出面租用本村闲置的房屋，并支付一定的租金，可以有效地解决场地方面的难题，也能降低建设公共设施的成本。这对于充分合理利用农村的土地，加强农村的精神文明建设非常有益。

4.农村房屋的出租通过房屋所有人与承租人签订合同的方式进行，租金和租赁期限由双方约定而成，充分尊重了“意思自治”的原则。采取这种方式，不仅增加了农民的财产性收入，而且使得租赁双方均有后退的余地，也增强了农村房屋的流通性。

5.由政府进行引导和宣传来激活农村的房屋租赁市场，实际上是将交易成本中占据很大部分的信息成本转移给了政府，减轻了农民和承租人的负担，也很好地督促政府通过各种途径帮助农民增收。

笔者认为，立足于我国“人多地少”的现状以及宅基地使用权制度的根本目的，对闲置宅基地进行合理利用进而解决农村宅基地大量闲置的问题十分必要。而我国目前立法在这方面却不具有指导意义，因此政府指引村民出租房屋是现阶段实现合理利用农村闲置宅基地及地上房屋目标的较好方法。但是，这不是根本性措施。我们期待国家有关宅基地使用权流转问题的法律尽早出台。

[参考文献]

[1]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社,2007.

[2]金俭.中国不动产物权法[M].北京:法律出版社,2008.

[3]王卫国.民法[M].北京:中国政法大学出版社,2007.

[4].中华人民共和国物权法条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2007.

[5]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛.2007,(1).

[6]崔建远.物权法[M].北京:清华大学出版社,2008.

[7]中国司法行政年鉴2009[Z].北京:法律出版社,2010.

[8]王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由・物权编[M].北京:法律出版社,2005.

[9]王卫国,王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京:中国政法大学出版社,2002.

土地管理法宅基地管理范文第4篇

随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系

城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。

在我国的农村，土地是农村经济所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。

二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定

《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（199939号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见

最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。

四、农村房屋买卖合同的效力认定

关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无权的人订立的合同，被人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。

目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。

1、农村房屋买卖合同无效的几种情形

农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。

法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；

无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。

非农村集体经济组织(来源：文秘站 ）的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。

2、农村房屋买卖合同有效的几种情形

农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。

已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

土地管理法宅基地管理范文第5篇

据报道，一场让农民上楼的行动，正在全国二十多个省市进行。各地将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。山东诸城“整建制”地将一个县的村落“消灭”，河北廊坊未获审批就先“挂钩”大搞撤村复耕，乱象不一而足。中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，和平时期大规模的村庄撤并运动“古今中外，史无前例”。在土地财政推动下的这场圈地如果不能得到及时遏制，必然会酿成悲剧。

如何遏制新一波圈地运动，关键是三方面，一是严格遵守《土地管理法》关于农地征收的程序规定，完善《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》；二是尊重农民意愿，让作为土地主人的农民能依法保护自己的宅基地权益；三是建立责任追究机制。

地方政府作为圈地运动的主体，其共同的政策依据是国土资源部2008年颁布的《增减挂钩办法》，核心是所谓的“占补平衡”，即将多少农村建设用地复垦为耕地，就增加多少用于城镇建设的地块。指标是“借”，3年内要以复垦的耕地“归还”。

这样的规定是和《土地管理法》相冲突的。《土地管理法》第三十一条规定：非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。按照保18亿亩耕地的国策，应当是先“开垦”后“占用”。

《增减挂钩办法》第十二条规定，对项目区实施规划和建新拆旧进行整体审批，不再单独办理农用地转用审批手续，整体审批结果报国土资源部备案。这样的规定很模糊，是不是意味着在项目区内的农用地转用，就不需按照《土地管理法》规定的程序报批？增减挂钩是否在给地方圈地乱象大开制度绿灯？这样的制度是否要进行重新评估。

从实际效果看，《增减挂钩办法》成为新一轮圈地乱象的诱因。将挂钩指标的管控交给地方政府，却又缺乏有效的监督，实际效果是在鼓励地方变相乱占地。据报道，国土部2009年批给河北的增减挂钩周转指标仅为1.2万亩。河北省“探索”的周转地，远远超过了这个指标。2009年，河北启动了1000个村的新民居建设，预计到2012年全省15%左右的行政村将完成新民居建设改造，将腾出50万亩建设用地指标。有些地方将一个县的农村“整建制”地“消灭”，也不符合增减挂钩“因地制宜、分步实施”的本意。

道理是即使有“指标”，拟用于城镇建设地块的征收程序，也必须符合《土地管理法》第四十五条的规定，即征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，必须国务院批准。

更加重要的是，作为宅基地主人的农民，要能依法保护自己的合法权益，让农民自己选择自己的生活方式。新修订的《村民委员会组织法》第二十四条规定，宅基地的使用方案须经村民会议讨论决定方可办理。