道路停车位管理

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道路停车位管理范文第1篇

关键词 停车位 建筑物区分所有权 物权法

作者简介：林捷，贵州大学法学院本科生，研究方向：民法。

随着国家经济的快速发展和人民生活水平的提高，中国公民尤其是城市居民的私家车保有量在不断增加。在一些经济发达的城市，城市居民的人均汽车保有量已经达到了发达国家的水平。私家车的增多体现了我国城市居民生活水平和消费能力的提高，但这些繁荣的背后也带来一系列城市病，最严重的弊端就是停车难。停车位对于私家车的重要性是不言而喻的，由于城市的基础设施建设落后于私家车增长的速度，“停车难”几乎成了所有大城市的通病。这种车位与车的矛盾在城市小区住宅内显得尤为突出，甚至出现了停车位贵于汽车的现象。停车位常常成为业主之间、业主与开发商之间争议的对象，对于小区停车位而言，其作为“物”，最关键的是它的所有权问题，因此，对于解决日益矛盾的停车位纠纷，小区停车位的权属问题是其最重要、最基本的问题。

根据当前理论界的研究，小区停车位大致分为三类：车库、规划的停车位和占用小区公共道路的停车位。对小区停车位权属问题的研究，就是对这三类不同类型的停车位的所有权进行辨析。

“所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物”。车库是小区停车位类型中最主要的部分，相对于规划的停车位和占用小区公共道路的停车位而言，车库具有封闭性和构造、使用上的独立性的特点，更重要的是，从车库的定义中可以看出车库是一种建筑物，是区分建筑物的配套设施。在讲究生活质量的今天，车库的价值远远超过其他类型的停车位，其已成为影响商品房销售的重要因素之一。

对于车库的归属问题，解读《物权法》第七十四条就可以得出初步的判断。该条款对占用业主公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，明确规定属于业主共有，对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此我们可以看出非属于占用业主公共的道路或者其他场地的车库原则上是归开发商所有的。根据“谁投资谁受益，谁投资谁所有”的基本原理，“开发商基于建设小区这一事实行为，是附着于小区的最初所有权的主体，对车库具有无可争议的所有权”。这是对车库的初始权属的认定，但随着商品房的销售，业主与开发商根据物权法的规定对于车库的归属会产生相关约定，这种权属会随之转移变动。开发商通过出售、附赠或者出租等方式，对车库的归属产生二次变更。在对车库的权属产生二次变更时，车库的权属从原先的默认的开发商所有转变为多种形式，为了规范管理、交易安全，就需要对车库单独进行登记管理。根据车库的特征，其空间构造的封闭性和使用上的独立性，为对车库进行管理登记创造了可能。根据我国《房屋登记办法》第九十六条“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”的规定，小区车库的登记办法可以适应房屋登记的办法。虽然该办法没有明确规定车库的权属登记程序，但结合《物权法》的相关规定，如果权属明确了，则作为不动产的车库权属登记应当适用《房屋登记办法》的相关规定。

规划的停车位，就是在小区范围内专门开辟出一些区域来满足停车需要，该类型的停车位最大的特点是具有规划前瞻性，该类型的停车位是开发商在建造小区时就已经规划好的内容，因此与占用公共道路的停车位相比，该类型的停车位在布局上具有合理科学性。根据停车位的方位不同，规划的停车位又可具体分地面停车位和地下停车位。对于规划的停车位的权属，是学界争议最大的话题。当前，学界大致有按买房时是否分摊来确定所有权说、开发商所有说、业主共有说三种主要观点。

按买房时是否按分摊来确定所有权，该学说认为不能笼统的将停车位的所有权确定为开发商所有或业主共有，而是要根据实际中是否按分摊来确定所有权。分摊又可分为是否将停车位的面积计入房屋的公摊面积和是否将停车位的建造成本计入住宅的开发成本两种。

对于将停车位的面积计入房屋的公摊面积，我国法律并没有强制规定住宅小区的停车位面积应当公摊至需要分摊的面积，故是否将停车位的面积分摊计入房屋的公摊面积是开发商与购房者之间的自由选择。当停车位的面积被当做公摊面积被分摊计入商品房销售面积，那么业主在从开发商处购房时，即出钱购买了房屋本身及其配套设施，基于这个购买行为，停车位的权属应为业主共有，就像小区的楼道一样。当停车位的面积未被分摊至商品房的销售面积，也即意味着业主购房项目中并且包括停车位，此时停车位根据谁开发谁受益原则，开发商基于建造小区这一事实行为，与车库一样，取得了停车位的初始权属，停车位的所有权自然归属于开发商。该种说法体现了公平性的特点，但实际中也有难以解决的问题。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条：“公共建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”可见并不是所有的停车位都可以计入公摊面积，例如层高2.20m以下的地下停车位，以及没有上盖的地面停车位是不能计入公摊面积，故真正能够计入公摊面积的停车位的范围是有限的，那些不能计入公摊面积的停车位基本排除了业主共有的可能性，也即不是所有的停车位的权属都属于业主共有。从上述条文可以看出，我国法律并没有强制规定所有的车位、车库的面积都应计入分摊的公用建筑面积，没有硬性规定停车位的权属，为根据当事人的约定来确定所有权留下了可能，反映出民法领域的当事人意思自治原则。 对于将停车位的建造成本计入住宅的开发成本，如果开发商将建设停车位的成本计入房屋的建造成本，并让业主承担，那么业主在购买房屋时实际上购买的既有专有部分的房屋，又有共有部分的停车位，在这种情况下，停车位理所当然的属于业主共有。此时开发商如果再将停车位独立出售或出租既是违法的，侵犯了业主的共有权。如果开发商没有将建设停车位的成本计入房屋的建造成本，那么停车位的权属自然为开发商所有，业主只能通过与开发商的约定来获得停车位的所有权或处分权。该学说看似合情合理，但在实际操作中效果欠佳。该学说实现的最大障碍是如何知晓开发商是否已将建设停车位的成本计入房屋的建造成本。对于购房者来说调查开发商的建造成本的难度不言而喻。对于房价本身而言，影响其高低的根本因素是市场的供需关系而不是建造成本，购房者并不能以支付了高房价来主张其对停车位的权属。所有权只能由有法律效力的行为规定，而不能以成本为判断标准。在实践中来看，绝大多数的开发商已经将停车位的建设成本计入房屋的建造成本，被购房者所承担。在房屋销售中，开发商处于强势地位，购房者处于弱势地位，如果根据是否停车位的建造成本计入住宅的开发成本来规定停车位的权属，购房者势必是利益受损害的一方，故该主张不应该被采纳。

开发商所有说和业主共有说是两个相反的主张。主张业主共有说的认为，规划的停车位是小区的共有部分，从物权法理论上说，规划的停车位是区分所有建筑物的共有部分，在建筑物区分所有权中，共有部分的所有权属于业主共有，因此从该角度出发，规划的停车位的所有权当然属于业主共有。同时，该学说将停车位规定为业主共有，避免了因业主专有而导致部分业主私自处分停车位所带来的风险，保障了小区的秩序安全。不同于车库的独立性和封闭性，规划的停车性具有延展性和紧密连续性。对一部分停车位的处分势必会对其他部分造成影响。业主共有说固然具有一定的合理性，在现实中也存在着规划的停车位属于小区业主共有的现象，但纵观该学说也发现不少疑问。该学说的理论依据是建筑物区分所有权的共有部分的共有权，但对于规划的停车位，并不是所有的部分都属于区分所有建筑物的共有部分。根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就是说，如果某个业主在购房时与开发商签订买卖合同购买了某一部分的地面停车位或者地下停车位，那么根据物权法和合同法的规定，该业主就取得了这部分的停车位的专有所有权，即该部分的停车位就不属于小区全体业主共有，所谓的业主共有权就不存在了。该学说最大的弊端在于与物权变动理论存在矛盾。根据物权所有权的设立取得方式理论出发，开发商基于建造停车位的行为是一种非基于法律行为，根据该种行为，开发商自然从法律意义上取得了停车位的所有权。故规划的停车位的所有权应如同车库的所有权一样，属于开发商所有。尽管规划的停车位的初始权属归开发商，但这并不意味着业主对该类型停车位没有权利主张。与车库的所有权理论相似，业主可以与开发商约定，通过买卖、租赁等多种方式，获得停车位的所有权或使用权，采用继受取得来对抗开发商的原始取得。随着市场交易的不断完善，规划的停车位的权属登记制度也将建立起来，这将是对业主权利的重要保障。

道路停车位管理范文第2篇

随着经济的发展，小汽车源源不断涌入普通百姓家庭，笔者从黄河口晚报获悉：截至2012年上半年，东营市百户居民拥有家用汽车达52辆，随着黄蓝两大战略的实施，东营生态文明典范城市的建设，城市影响力稳步提升，人民生活水平不断提高，未来几年内小汽车拥有量必定会以更快地速度增长。快速增长的机动车不仅增大了城市道路的交通量，也导致了日益严重的停车难问题，居住区停车问题已经成为制约居住品质提升的瓶颈。

2、东营市停车位建设管理中存在的问题

2.1 旧居住区停车位紧缺

2000年之前建设的居住小区开发商为追求短期效益，建设时缺乏预见性，没有考虑业主停车，造成车位容量严重不足，一些旧小区原本面积就不大，现在已成为有车一族争相抢占、寸土不让的地盘。

2.2 新建居住区停车位配套滞后

2000年之后，虽然停车位指标建设的本身存在一些问题，但在具体的实施使用中也存在与设计脱离的问题。现在新建的小区一般都配套了足够的车位，但却一直没有得到很好的利用，车位建设落实率低。

2.3 地下车库停车率低

2006年开始入住的瑞国际公馆是东营市开发区的一处小高层居住小区，小区的地下车库几乎无车问津，但室外空地、道路上被车辆赌的严严实实，就连绿地上也都停满了车，不足4米宽的小区道路令车辆难以进出。

2.4 收费难，物业管理不足

由于物业公司服务质量的参差不齐、部分居民对缴纳物业费的理解和认识程度的不同，新建的和老旧小区都存在物业费征收难的问题。

2.5 居民素质低下，停车混乱

由于个人素质问题，部分居民车辆的随意停放，造成堵路、堵门、堵车现象普遍，给物业管理造成很大的困难，外来车辆的混乱停放也是比较突出的问题。

3、居住区停车难问题的原因解析

3.1 机动车快速增长和停车设施建设滞后的矛盾

长期以来忽视对停车设施的建设是导致停车位数量不足的根本原因。另外，在居住区建设实施过程中，一些开发商不重视停车设施建设，从而使停车位问题更为严峻。

3.2 地面停车位数量有限

《城市居住区规划设计规范》上规定：居住区内汽车地面停车率不宜超过10%。

3.3 地下停车位数量少且闲置多

地下车库大部分是结合人防设施改建而成，其建设成本高，且产权不归业主所有，致使销售不畅、回收资金缓慢。多数开发商建设地下停车场，还只停留在满足政府强制性要求的层面。

3.4 停车管理规定不完善

目前仅在《道路交通管理条例》和《停车场建设和管理暂行规定》有部分涉及停车场建设与管理的相关条文。亟待出台相关统一的停车管理法规来确保以后的居住区停车位的建设与管理。

4、国内外经验借鉴

4.1 国内外居住区停车管理和建设的案例

北京

1998年实施“停车泊位证明”措施，以逐步实现“一车一位”，并树立“购车有位、停车入位、有偿使用车位”的观念。

1999年，北京市规划委员会制定了北京市住宅建设执行标准：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1.3。

2004年7月初建设部出台的《居住区机动车停车管理办法》中明确要求，物业公司利用现有空地尽可能补建停车场。

香港

香港人口密度大，在区位上划分比较细致，其停车位的确定按统计公式，即停车位=基本标准×需求调整系数×可达性调整系数。

英国

英国政府根据车位现状规定了组团式停车分配指标。指标充分考虑了不同类型住宅的不同标准，标准高的套型停车率也高，并在满足住户的要求后，还提供了未分配车位，让居民和来访者共享。

日本

日本实施拥车自备车位政策，即购车在车辆登记时必须提供停车泊位证明，并由相关部门实地考察确认之后方可等级挂排。车位可以是自家车库、空地也可是方圆2公里之内租用的固定停车泊位，但必须出具有效的证明。

4.2 案例分析

从北京、香港及英国等地的居住区停车位配建指标可以看出，居住小区停车位配建标准依据区位、户型及业主年龄而定，并对小汽车的发展留有一定的停车余地；而日本的自备车位政策不但可以保证车有位停，也一定程度上限制了小汽车拥有量的疯长。

5、东营市居住区停车位的建设管理建议

5.1 居住区停车位配置建议

5.1.2 根据区域位置配置停车位

城市不同区位的居住小区应根据城市交通需求管理的要求，实施不同的标准。建议东营市居住区的车位配建指标，按中心城和开发区来划分，进行区域远近考虑。中心城片区以内的居住区停车指标标准可定的低一点，中心城之外的标准则应定得高一点，并且，西城住宅的车位标准应较东城的要低一些。

5.1.3 根据居住区类型配置停车位

随着居住空间的发展，目前居住区分为别墅区、普通商品住房、保障性住房（经济适用房、廉租房、公共租赁房及限价商品房等）。对于户型较大且档次较高的住宅，按每户1.5-2个车位的设置；普通商品房按每户1个车位设置；保障性住房和档次较低的住房，车位按每户0.7个车位设置；别墅类住宅，每户大于2个车位设置。

5.2 居住区停车位的管理建议

5.2.1 加强管理，避免车位设计与实际实施的脱节

在提高车位建设标准的前提下，规划管理部门要严把审批关、验收关。对停车位建设进行强制性监督，保证停车设施的落实，验收合格后需进行定期检查，对配建不足的小区，应及时、逐步地进行补建和落实，保证居住区停车位的顺利建设和使用，避免车位设计与实际实施的脱节。

5.2.2 制定购车政策、健全停车秩序，加强车位管理借鉴日本经验，逐步实现自备车位的政策，有了停车位方可买车，保证停车率。

在停车秩序方面，要让车主尽义务，物业方面及时制定机动车管理规定，与业主共同维护小区的停车秩序。

5.2.3 政策鼓励开发商建设地下车位

对于建设地下车位的开发商政府应给予一定的政策优惠和补偿，在融资贷款方面给予一定支持，提出相应的奖励办法，提高其建设地下车位的积极性。

5.2.4 鼓励业主购买地下车位

政府及开发商加大对地下车位的宣传，改变居民的消费意识；与业主签订具有法律效力的购买合同，明确买主拥有地下车位的年限；另外针对地面车位不足，地下车位闲置的小区，可考虑收取地面停车费来刺激地下车位的销售。

5.2.5 探索新的居住区停车位管理方法

5.2.5.1 针前没有物业的居住区，建议在小区居民中成立小区车辆管理委员会。

5.2.5.2 针对那些老旧小区，政府可以鼓励建设立体停车库。

6、结论

解决居住区停车位的建设管理问题是一项长期而复杂的任务，本文通过对东营市居住区停车位配置现状及建设管理中存在的问题进行分析，找出原因；并借鉴国内外成功经验，结合东营实际，从不同角度为东营市居住区停车位的建设与管理提出一定建议，虽然部分建议还不够成熟，希望能在解决我市居住区停车难问题上有所帮助，起到未雨绸缪的效果。

道路停车位管理范文第3篇

    论文关键词 停车位 开发商 归属

    一、小区停车位的分类

    关于小区停车位的分类众说纷纭,商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况:住宅小区地面停车位、住宅小区地下停车位、楼房首层架空停车位和楼房屋顶平台停车位。这是实践中比较主流的分法,我们说从学术研究的角度,这种分类太过简单和粗糙,如住宅小区停车位也有建筑区划内的和不在建筑区划内之分,这样不利于研究具体问题和解决实际问题。

    有的学者把住宅小区停车位分为两类,一类是地上停车位,另一类是地下停车位。其中地上停车位又分为两种类型,一种是地面露天停车位,另一种是建筑物的首层架空层。小区地下车位也分两种:一种是专门规划用于停车的地下车位;一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。再有就是独立车库,独立车库又分为地面独立车库和地下独立车库。这种分类是比较科学和完善的,把各种情况都囊括进来,从这种分类出发研究停车位的归属是比较完善和全面的。

    还有的学者把停车位分为具有独立产权的停车位;无独立产权的停车位和改变原有法定用途的停车位。这种分类大体上是合理的,但细细研究其内容,其中的问题太过庞杂和混乱,不是单纯的三个分类就可以解决问题的。现实生活中如何确定什么是有独立产权的停车位各个地方的做法不一,各个学者观点不同,我们要考虑的内容远远比其要复杂,而且这种分类也没有把独立车库概括近来,是一个疏忽。

    笔者把各个学者的观点整合然后进行比较,提出自己的分类。第一类是地面的露天停车位,其包括在建筑区划内的停车位和占用业主公共道路或其他场地的停车位。第二类是地下停车位,其包括专门规划用来停车的停车位和对地下人防工程的开发利用而建成的车位。第三类是首层架空的停车位。第四类是独立的车库,包括地面的独立车库和地下的独立车库。

    二、停车位的权属分析

    (一)地面露天停车位的权属地面露天停车位包含两种停车位,2007年生效的《物权法》)第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”法条已经明确了两种停车位的归属。根据民法理论,建筑区划内规划用于停车的车位属于专有权的客体,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,车位、摊位等特定空间应当认定为专有部分。所以它的权利归属于开发商,《物权法》第74条规定,当事人可以约定其归属,笔者理解为开发商可以通过约定的方式把车位有偿或无偿交付业主使用。

    对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有,也就是说,业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用,可以无偿使用,也可以有偿,业主可以约定是自行收取费用或者委托物业进行收费。但在74条中关于其他场地界定不明确。因此我们先研究为什么占用公共道路的停车位是业主共有,公共道路是小区的公共部分,是共有权的客体也是小区的附属设施,所以是业主共有的。就是看停车位占用的土地的属性来判断其归属,笔者认为只有业主共有的土地上的停车位是业主共有的。例如在楼层的首层通过墙或柱架空形成的车位,是建筑在业主公共的土地上的,并且它是依附于楼房而存在的,不能单独存在。

    (二)地下停车位的归属1.规划停车的地下停车位归属分析笔者认为专门规划用来停车的停车位归属于开发商,主要有以下几点理由:

    首先,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中,已经把车位定性为专有权的客体,这就说明它是可以取得产权的,所以它的原始所有人是开发商,但同样当事人可以通过约定的方式确定其最后归属。

    其次,1995年9月8日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》(试行)的通知的第9条规定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公共建筑面积,作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积,也就是说它并不属于公共用地,是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。

    再次,1997年12月1日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条条规定:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说地下的停车位是开发商投资并且拥有所有权的。

    最后,《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”由此一条我们可以看出,地下车位不适用房屋和建设用地使用权不能分离的原则,在这里,它可以设立单独的建设用地使用权,所以它是归属于开发商所有的。

    另外的观点认为地下车位的建造成本已经分摊给业主,成为房价的一部分,但笔者认为影响房价的因素还有许多且不好考量的,不能因为它影响了房价就要剥夺所有权。再者说规划用来停车的地下停车位的修建首先应满足业主的需要,实践中开发商修建地下停车位的积极性不高,小区内业主的车辆停放是很大的问题,我们应本着服务业主的原则,提高开发商修建地下停车位的积极性,要赋予他们所有权,这样才有利于缓和业主和开发商之间的矛盾。

    2.对地下人防工程开发利用的停车位归属分析还有另外一种就是对地下人防工程的开发利用而建成的车位,对于这种车位,从立法来看,它是归属于开发商的。建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定:“平战结合的地下工程,平时由建设或使用单位进行管理,并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。(第1款)国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。第26条规定:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”

    对于这种平时用于停车的地下人防工程车位,它也是不计入公用建筑面积的,因此不是共有部分,以上都说明其原始的所有者是归开发商,大事可以和业主约定其归属。但是它的使用是受到限制的,它的修建是采用许可的方式,而且《人民防空法》规定,在战时,这些都要归人民防空指挥机构统一调度,无偿使用,任何单位和个人必须无条件的服从,不得阻碍和干涉。

    (三)首层架空的停车位首层架空的停车位是指将建筑物地面上的第一层以墙、柱等架空依附于楼房而形成的停车位。楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积。地面的停车位和地下停车位是不同的,地面的是适用房屋和建设用地使用权不能相分离的理论的,也就是说地随房走的,它不能获得单独的产权证书,它的存在是依附于单元房的,所以它是一个从物,笔者认为首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人,即业主共有。

    (四)独立车库的归属1.独立地下车库的归属分析独立的地下车库是归开发商所有的,首先《物权法》第136条的规定,是分别设立的建筑用地使用权。其次根据《城市地下空间开发利用管理的规定》的第25条的规定地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。再次,车库是不同于车位的,车库本身具有四周的墙、柱等构筑成的封闭空间,就是一个独立的建筑物。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定了:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体“是专有部分,在实践中的做法是:具有固定的墙壁间隔;具有直接的出入口和内部专用设施;能够登记成为所有权的客体。就车库而言,它拥有固定的墙壁间隔,也有直接的出入口和专用设施,它也可以成为单独所有权的客体。虽然司法解释没有规定车库为专有部分,但其实它是符合专有部分的构成要件的。各地因为规定不同而造成了大量的纠纷,所以笔者认为应该把车库规定为专有部分。最后本着鼓励开发商修建停车位的原则,我们认定它的原始所有权是开发商的,具体的原因和地下车位归属开发商的原因是相同的,在此不做赘述。

道路停车位管理范文第4篇

停车位未必属于开发商

【案 例】 2010年6月，机缘房地产开发公司见其所建小区内的停车位紧张，遂利用小区建筑区划内的一块公共用地，平整出20个停车位，然后采取以2-3万元不等的价格卖给小区业主。钟惠购买后不久，因觉得太贵而要求公司退款，但遭公司拒绝。正以为只有自认倒霉之际，经律师提醒，钟惠以公司无权占用公共用地为由提起了诉讼。

【点 评】 法院判决认定钟惠与公司之间的停车位买卖合同无效。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即停车位并非生就属于开发商，关键要看是否占用业主共有的道路或者其他场地，如果占用，就应当归业主共有。本案公司利用的是建筑区划内的公共用地，自然其无权获得停车位的相关权利，也就不得销售。当然，如业主使用应给予公司成本补偿。

停车位不得卖给“外人”

【案 例】 2010年8月，春秋房地产开发公司为实现利润的最大化，决定将其所开发的滨江小区的50个停车位，向社会公开竞价销售，不管是小区业主还是小区以外的人，谁出价高就卖给谁。结果有19个车位卖给了“外人”。经人指点，只怪自己出钱低而没能买到停车位的杨鸯等业主提起了诉讼，要求确认公司与外人的买卖合同无效。

【点 评】 法院支持了杨鸯等的诉讼请求。《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也指出：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要的’规定。” 即公司未首先满足小区业主停车位需要而外卖，明显违法。故小区业主或者业委会有权要求公司返还停车位并优先满足小区业主需求。

停车位开放商不能想卖就卖

【案例】 从2008年到至今,陈娜一直在租用小区的地下86号车位，但在2010年9月份收到开放商通知，86号车位要被出售给小区其他用户了，陈娜前几天还刚刚交过续租的车位费用。奇怪的是此车位为什么会被开发商出售了呢?突然出售车位对陈娜的生活造成了很大影响，本来就紧缺的小区车位，一下子到哪里找呢？陈娜因此到消费者协会进行投诉。

【点评】 根据《住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的第三条停车设施管理规定：出租时，租赁双方应当在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前两个月书面通知承租人”，同时消费者有优先购买车位的权利，开发商不能剥夺消费者的优先权。因此开发商是不能说卖就卖的，应当提前通知承租业主。所以本案例中对陈娜造成的损失和影响，开发商应承担责任和补偿。

停车位售出后不得翻价

【案 例】 2010年4月，肖婷从丽晶房地产开发有限公司购买了一套住房及一个车位。同年10月1日，肖婷搬入居住时，因停车位价格暴涨，公司以肖婷尚未使用、不算已经交付为由，要求增价20000元，否则不让肖婷入住。几番交涉未果，肖婷无奈缴给了公司。事后肖婷越想越不是味，经人指点，遂诉请要求公司退款并按原价交付停车位。

道路停车位管理范文第5篇

关键词：居住区；停车位；设计

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

随着居住区的不断开发建设，居住区的景观开始成为置业者考虑置业的一大因素，而在居住区景观设计中，除了很好地设计亭、台、水、榭、休闲设施及园林植物之外，停车位的设计越来越受到政府、开发商、置业者的高度重视。

本文从居住区景观设计中停车位的设计入手，通过优化停车位的设计，提高居住区的景观效果、居住区绿地率指标和土地利用率。从这一角度探讨，将对设计现代居住区景观有着重要的现实意义。

1、停车位设计规范要求

在居住区设计规范中，要求停车位数量为住户的10%，且规格为3 x 6m。在一个10万平方米建筑面积的中型楼盘中，按平均建筑面积100平方米每户计算，则计算出停车位为100个，按占地面积计算为1800平方米；若小区容积率为1.5，则绿化面积为20000平方米，停车面积占绿地面积的9%。这是规范的要求，而现实生活中，随着城市水平的提高和居民生活质量的提高，家庭轿车的普及率越来越高，固定停车位及停车库根本达不到停车的要求，造成目前许多居住区的道路上都停满了车，给小区的物业管理以及住户出行都带来很大的不便。

2、居住区生态环境对停车的要求对于汽车停放，应该符合区域生态系统的相应规则，具体体现在以下几点：

2.1 交通流线合理，保障居民的交通和休闲安全；

2.2 达到户均泊车位的要求；

2.3 区域环境的绿化率不受影响；

2.4 结合环境，综合考虑停车景观；

2.5 避免对住区环境造成噪声干扰；

2.6 尽可能降低汽车尾气对环境的污染。

3、坚持生态原则，多途径解决停车

住区停车考虑的因素很多，从住区的气候条件、土质水文、地形地貌、动植物生长状况到市政配套设施等，涉及到区域经济、住区规划、小区道路系统、建筑空间形态、住区景观、生态环境等方面综合分析。

停车位的形式也是多种多样，从车位角度分有正置式、斜置式，从利用时间上分有临时和固定停车位，从停车数量多少分有停车场、单个停车位及多个停车位。但不管哪种停车位，都需要占据一定的空间，问题在于占据的空间与周围景观效果的关系以及作为嵌入体与周围的融合程度怎样，是否可以达到一箭双雕的效果，因此，居住区停车的问题应坚持生态原则，多途径解决。

3.1 地面集中式停车场

这种停车方式投资较少，存取较为方便，但对居住区环境影响较大，占地面积大。土地利用率低，用地指标为 20~24 平方米/每辆，车门到住宅入口的直达均匀性差，部分居民存、取车时，汽车和人出行受不良气候的影响。结合实际用地情况，可作为设计时未考虑停车问题的小区进行改造时的一种措施，或作为当前小区设计中的辅停车。

3.2 路边停车

这种停车方式增大了道路用地面积，影响交通，容易引起交通事故，造成小区道路 周边环境景观恶化，小汽车排放尾气对小区空气有一定的污染，给其他居民的生活和出行造成不便，且停车空间的开辟受小区道路用地指标的限制，常用于夜间临时停车。地面停车场作为一种公共空间，应注意对其美化，避免“砼的海洋”。设置可渗透的绿化生态型停车地面，种植对二氧化碳具有吸收能力的花草树木。

3.3 高层住宅建筑附建半地下、地下车库

半地下停车如采用向外扩大车库面积避开更多的停车位则可以提高其适用范围。用框架向外扩大空间，在住宅底层平面形成过渡空间，有利于形成小区完整的公共空间、半公共空间和私密空间等多种空间层次，甚至可以把各组团之间的架空连廊联系成小区完整的步行空间与车行完全分离。高层住宅的结构利于地下空间的利用，目前较为普遍采用。

3.4 居住小区单建地下、半地下车库

地下停车地上绿化，虽然造价较高但节约土地，以最大的比率创造空间环境，并由此获得较好的经济效益，在土地紧张的大中城市中尤其适用。

3.5 首层架空停车

这种停车方式中首层成为联系住宅组团内外的全步行空间，对改善居住环境有所帮助，但停车对住户有干扰。住宅楼间利用平系的可在首层平台下停车，既减少干扰，又提供户外活动场地。

3.6 多层停车库

集约化的土地使用，汽车集中停放，集中设计成开敞式，可节约许多机械通风和采光设备，有利于改善小区环境。虽然可解决大量停车问题，但存取不方便，投资较高，车门到住宅门的通达均匀性差，服务半径偏大，车在库中的垂直交通安全性要求高，层数不宜过多，造型单调，车辆噪音和汽车入库上坡排出的废气小区环境造成污染。目前住宅小区中还未普及。多层停车库可用于用地紧张的市中心地段，结合市中心白天上班车流与小区车流的互补，白天对外开放晚上用于小区停车，以充分发挥其使用效率，但必须与小区保持一定的卫生间距和防火要求并加强管理。

3.7 研究步车共存体系

步车共存的目的是通过植物栽植、铺地变化和相关的设施，减少居住区的车量和降低车速，为人们创造一个宜人的步行环境。

具体的措施有：选择不同材质的铺地、地面高差和不同种类的绿化，界定人与车辆的不同行走路线和节点；在限定的地点停车，儿童游戏场禁止车辆进人；步行者能方便到达居住区的任何地方，而机动车不能;采用弯道、路面驼峰以及局部窄路来限制车速；通过适宜的景观层次的安排，必备的设施配套，达到步车空间的优化。

4 结论

居住小区是人们生活的安家之所，而交通又是人们出行的必由之路，小区内停车位的合理规划建设是当务之急。从居住小区的实际出发，采用合适的停车方式解决好居住区内停车问题，将住宅小区停车置身于整个小区的规划设计之中，发挥其应有的潜力，使停车规划具有超前意识，以适应时展的需要。因此，我们在对居住小区内停车位的设计施工时，要通过采取多种模式的停车位，并与小区的规划设计相融合，以求使居住小区内停车位适应发展的需要。

参考文献：

[1]张东辉.居住小区停车问题研究[J].中外建筑,2004(2):80-81.

[2]杨运平,李 硕,徐丽华.我国大城市停车问题分析与对策[J].山西建筑,2005,31(17):16-17.