初步规划设计方案

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初步规划设计方案范文第1篇

为了规范城市详细规划的编制和审批，提高城市规划的科学性，促进经济、社会和环境协调发展，根据《中华人民共和国城市规划法》和《**市城市规划条例》，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的城市详细规划编制和审批活动，应当遵守本办法。

第三条（有关用语的含义）

本办法所称城市详细规划，是指为实施城市总体规划而提出具体规划要求的地区性规划，包括控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划，是指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

修建性详细规划，是指市和区、县人民政府根据控制性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织、市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具体安排的规划。

第四条（作用）

经批准的控制性详细规划指导修建性详细规划的制定。

经批准的城市详细规划是城市规划管理的依据。

第五条（管理部门）

**市城市规划管理局（以下简称市规划局）是本市城市规划行政主管部门，负责全市城市详细规划管理工作。

第六条（编制和审批的原则）

城市详细规划的编制和审批应当遵循下列原则：

（一）坚持以人为本和可持续发展的方针，保障社会公众利益，符合城市防火、抗震、防洪、民防等要求，维护公共安全、公共卫生、市容景观，改善城市交通，保护生态环境和城市历史风貌。

（二）以经批准的上一层次的总体规划为依据；上一层次的总体规划正在作调整的局部地区，以市规划局提出的规划设计要求为依据。

（三）旧区改造地区的城市详细规划与城市产业结构和布局调整相结合，合理调整用地，控制高层建筑的数量，降低建筑密度，增加公共绿地，完善市政基础设施，增强城市综合功能。

第七条（控制性详细规划内容）

控制性详细规划应当包括下列主要内容：

（一）地区现状分析。

（二）规划期内经济、社会发展和环境发展目标。

（三）各类不同用地的使用性质和界线，各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类别。

（四）各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，交通出入口方位、公共停车场库、建筑后退道路红线、市政基础设施、公用设施的配置和地下空间开发等规定。

（五）建筑和绿地系统的布置，道路系统和交通的组织，城市空间控制要求以及道路、河道、轨道交通和主要管线工程、主要微波通道等设施的规划控制线。

（六）文物和优秀历史建筑保护要求。

（七）有关地块需要专门规定的其他要求。

位于重要地区、重要路段和居住小区的，还应当包括城市景观和民防工程等规划控制要求。

第八条（修建性详细规划内容）

修建性详细规划应当包括下列主要内容：

（一）实施开发地区的建设条件分析、综合技术经济分析和环境分析。

（二）建筑和绿地系统的布置，道路和交通的组织，其他各类设施的总平面布置图以及各地块规划控制指标。

（三）专业工程管网的空间位置。

（四）在地形复杂和地上、地下空间衔接紧密的地区，编制竖向规划设计。

位于重要地区、重要路段和居住小区的，还应当包括城市景观分析和民防工程具体布置要求。

第九条（技术规定）

编制城市详细规划应当符合国家和本市有关用地分类、规划设计标准和技术规定，采用先进的规划设计方法和技术手段。

本市城市详细规划的技术规定，由市规划局提出，报市人民政府批准后实施。

第十条（组织编制主体）

本市城市详细规划的组织编制，应当按照下列要求进行：

（一）重要地区、重要道路两侧以及对城市布局有重大影响的建设项目的城市详细规划，由市规划局组织编制。

（二）浦东新区除中央商务区和世纪大道两侧外的城市详细规划，由浦东新区规划管理部门组织编制。

（三）中心城一般地区的城市详细规划，由区人民政府组织编制。

（四）宝山、嘉定、闵行、金山、松江区和各县人民政府所在地的镇、历史文化名镇、独立工业城镇以及市级工业区的城市详细规划，由区、县人民政府组织编制；其他建制镇的城市详细规划，由区、县规划管理部门组织编制，其中毗邻中心城的建制镇的城市详细规划，如镇域规划或者镇的总体规划正在编制或者调整而需要直接编制的，应当按照市规划局提出的指导性意见组织编制。

经市或者区、县规划管理部门同意，可以由开发建设单位委托有相应城市规划设计资质的单位，依据控制性详细规划编制修建性详细规划。

第十一条（编制资格）

本市城市规划设计单位需要在本市从事城市详细规划设计的，应当持有相应等级的城市规划设计证书，方可从事有关设计。

外省市城市规划设计单位需要在本市从事城市详细规划设计的，应当向市规划局备案。

香港者澳门特别行政区和台湾地区以及国外城市规划设计单位需要在本市从事城市详细规划设计的，按照国家有关规定执行。

第十二条（签订规划设计任务合同书）

组织编制单位应当根据城市详细规划编制的原则和要求，与规划设计单位签订规划设计任务合同书。

第十三条（调查研究）

规划设计单位在编制城市详细规划时，应当对规划区域的经济和社会发展、自然环境、城市建设的历史与现状等情况进行调查研究。

第十四条（征求社会各方的意见）

组织编制单位在组织编制城市详细规划时，应当征求有关专业管理部门和所在地的单位代表以及市、区、县、乡、镇人民代表对初步规划设计方案的意见；对未采纳的意见，应当在编制报告中予以说明。

第十五条（方案评议）

组织编制单位在规划设计方案初步形成后，应当组织审批机关、有关单位和有关专家对初步规划设计方案进行评议。

第十六条（城市详细规划报批文件内容）

申报城市详细规划，应当提供下列材料：

（一）编制报告及其说明。

（二）规划文本。

（三）规划图纸。

（四）其他有关附件。

第十七条（审批机关）

本市城市详细规划，按照下列权限审批：

（一）重要地区、重要道路两侧以及对城市布局有重大影响的建设项目的城市详细规划，由市人民政府审批。

（二）浦东新区除中央商务区和世纪大道两侧外的城市详细规划，由浦东新区管理委员会审批，并报市规划局备案。

（三）中心城一般地区的城市详细规划，由市规划局审批。

（四）宝山、嘉定、闵行、金山、松江区和各县人民政府所在地的镇、历史文化名镇、独立工业城镇以及市级工业区的城市详细规划，由市规划局审批；其他建制镇的城市详细规划，由区、县人民政府审批，并报市规划局备案，其中毗邻中心城的建制镇的城市详细规划，如镇域规划或者镇的总体规划正在编制或者调整而直接编制的，由所在地的区、县人民政府征求市规划局的意见后审批。

经市或者区、县规划管理部门同意，由开发建设单位委托有相应城市规划设计资质的单位编制的修建性详细规划，按照本条前款规定的审批程序报批。

第十八条（审批要求）

审批机关收到城市详细规划申报文件后，应当征求有关专业管理部门的意见，并组织有关专家进行论证。

参加城市详细规划论证的专家，应当在经市规划局认可的专家名录中选择。

第十九条（审批期限）

审批机关受理城市详细规划报批文件后，应当在法定工作日50日内予以审批。经审批同意的，审批机关应当制发批复文件，并在批复文件所附的规划文本和规划图纸上加盖证章。

审批机关认为报批的城市详细规划文件需要修改的，应当向申报单位提出书面修改意见，修改期不计入审批期限。

第二十条（规划的公布）

对已经批准的城市详细规划，组织编制单位应当在城市详细规划批准后60日内向社会公布，但涉及国家秘密的除外。

单位和个人可以查阅已公布的城市详细规划。

第二十一条（备案要求）

按照本办法规定，城市详细规划应当报市规划局备案的，审批机关应当在批准后15日内将下列城市详细规划材料报市规划局备案：

（一）批复文件。

（二）规划文本。

（三）规划图纸。

第二十二条（规划修改或者调整）

城市详细规划不得擅自修改或者调整。

因地区经济社会发展目标和建设条件发生变化，需要对城市详细规划进行修改或者调整的，应当向审批机关提出申请，经批准后方可修改或者调整，并按照本办法第十七条的规定报批。

第二十三条（违法处理）

初步规划设计方案范文第2篇

摘 要 随着市场经济的快速发展和企业改革的逐步深化，控制好开发成本已成为房地产企业科学发展的基础，本文略述了房地产开发成本的构成，并从项目决策、规划设计、施工和竣工等四个阶段详细阐述项目开发成本控制的方法，通过精细化的管理和控制，来获取利润的最大化。

关键词 房地产 开发成本 工程造价

近年来，随着市场竞争的日趋激烈，房地产业告别暴利，进入了利润的精耕细作时代，房地产企业高度重视对开发成本和各项费用支出等方面的控制，以获取最大化的利润和企业最优化的发展空间。笔者结合自己多年财务工作的经验，并根据房地产业本身具有的资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点，提出控制房地产开发成本的方法和策略。

一、房地产开发成本的构成

1．土地、土建及设备方面的费用

这些费用大约占总体费用的78%，是房地产开发成本的主体内容。其中土地费用是最重要的。房产商在决定是否开发一个项目前，需要对项目的可行性进行评估，即通过土地面积和容积率等方面的换算，预算土地费用，然后计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。

2．各种收费支出

主要指 煤气、水、电和公建配套费，一些服务性设施也是不可或缺的，如学校、医院、商店等。有些属于押金性质的收费如保证金类的，其种类繁多、随意性很强且标准普遍偏高，许多项目由垄断性企事业单位执行。配套及其他收费项目一般占项目总投资的9%-14%，是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出。

3．管理及筹资费用

房地产开发相对于其他行业来说，其具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，为了解决资金需要大多数开发企业只能通过贷款，因此就产生数额较大的利息支出，这部分费用的核算对正确计算开发成本起到非常重要的作用。

通过对成本费用组成的分析，可以看出成本的发生是一个涉及到土地开发各个环节的过程，所以对地产企业的成本控制是贯穿于项目开发的全过程中的，只有对上述全部成本的构成要素进行合理规划与控制，才能实现企业利润最大化的目标。

二、房地产项目开发成本控制

房地产项目成本控制是房地产开发企业的内功，其贯穿于项目建设自立项到竣工验收、产品销售的全过程，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。现今时代房地产开发企业对成本控制的比规模扩张更为重要，只有在组织和控制措施上给予高度的重视，才能达到降低房地产开发项目的总成本及提高房地产企业经济效益的目的，只有通过对开发项目全过程中各成本的控制和跟踪管理，才能实现对整个工程项目周期内的建造成本和营运成本进行全面的监控。对房地产项目开发成本的控制可分为以下四部分：

1．对项目决策阶段的成本的控制

在做出决策之前，必须对各种市场、技术及环境因素进行认真分析。

新项目立项时须提交立项请示和详细的可行性研究报告，可行性研究报告需经立项听证会讨论通过。可行性研究报告包括备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位、成本费用估算和控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、 投资风险评估及相应的对策、项目综合评价意见等，这些资料是决策者做出决策的主要依据

2．规划设计阶段的成本的控制

规划设计对工程造价的影响程度已达73%以上。因此，工程造价的控制是规划设计阶段的关键。总体规划设计方案在进入下一设计阶段之前应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，在每个阶段都要求设计单位必须出具设计概（预）算，通过与上一阶段的概（预）算进行比较、分析，编制建造成本概（预）算，通过确定各成本单项的控制目标，控制下一阶段的设计。应由设计、工程、监理人员组成联合小组，联合小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理、失误等原因所造成的投资损失浪费。

3．对施工这个阶段的工程造价的控制

施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

（1）把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业，同时鼓励施工单位采用先进的施工工艺，进而缩短工期。

（2）对现场签证方面加强管理，严厉打击各种行贿受贿的不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发 。

（3）强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据;另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

4．对竣工阶段的工程造价方面的控制

严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题，检查隐蔽验收记录及施工日记。确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。按图严格核实工程量，对投标过程中所报的单价或签证价格必须严格执行，防止各种违规单价情形的出现。计费程序要严格按规定和合同来制定，以致合理计取各项费用，认真审查，复核，防止各项计算误差。

初步规划设计方案范文第3篇

[关键词]施工企业 房地产 成本控制

一、引言

随着建筑企业经营环境所发生的巨大变化,如何搞好成本控制,使经济效益最大化已经成为施工企业提高自身竞争力的重要途径。成本控制的目的是为了不断地降低成本,获取更大的利润。所以,制定目标成本时首先要考虑企业的盈利目标,同时又要考虑有竞争力的销售价格。现在大家都在强调成本管理,不过很多施工企业还只限于肤浅地说说,做一些表面文章,没有真正做一些有价值的东西,特别是在房价突飞猛进的当下。工程造价管理的重要意义就在于合理使用人力、物力、财力,求得最大的投资效益。

二、项目开发各环节成本控制策略研究

(1)立项环节的成本控制策略

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别,该环节由于受国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小。保证项目立项及报批报建工作能够及时地适应和配合项目的开发建设和经营,必须建立项目立项及报批工作的标准程序。

应该设计《可行性研究报告》,除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:成本费用估算和控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

(2)招投标环节的成本控制策略

工程招投标是成本控制的重要节点。土地费用在拿地时已经决定了,所以工程建造费用很大程度上受到招投标的影响。为了充分的利用市场资源,引进竞争机制,降低建设成本,保证供应商和承建商的质量,各个房地产企业在开发管理过程中正在逐步的实行和加深招标管理。应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见;对投标情况进行评估,提出书面评估意见。同等条件下,应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

(3)规划环节的成本控制策略

规划设计其实就是项目的定位,其与成本控制的关联重大。项目开发的主要成本往往就在规划设计的时候决定了。对项目规划设计过程的控制,就是从项目的最关键环节实行对成本控制。因此,做好规划设计过程的控制至关重要。

总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。施工成本一般要根据工程量清单或工程的报价计算该工程完成本工程需要消耗的人工、材料、机械数量和现场管理费。在成本预测报告的基础上,作详细的成本分析报告,该报告应包括:超支量或节约量及原因分析;剩余工作所需成本预算和工程成本趋势分析。

(4)采购环节的成本控制策略

施工项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右,显然材料成本是成本控制的重头戏。材料采购对项目整体的成本影响重大,也是耗用资金最多的一个环节,同时是目前项目成本管理中普遍失控的环节。项目采购无论从数量、金额上都是非常庞大的,而且其中的操作往往错综复杂,这就需要一套非常标准的程序来规范。

对材料价格进行控制,主要是由采购部门在采购中加以控制。首先对市场行情进行调查,以工程量清单报价中材料价格为控制指标,确保采购过程产生收益,尽可能建立起自己的材料供应基地或相对固定的主要材料供应商,以减少材料的采购成本。材料、设备的采购必须进行广泛询价,货比三家,也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下,应比照下列条件择优确定供货单位:能够实行赊销或定金较低的供货商;能够到现场安装,接受验收合格后再付款的供货商;售后服务和信誉良好的供货商。

还可以实行集中批量采购,这样能够在材料采购中获得批量优势,降低采购价格。对于分散的小批量的单项采购,需要重复进行市场调查和比较选择,需投入较多的人力、物力,增加采购成本。

(5)施工环节的成本控制策略

施工阶段的工程成本是指建筑施工企业以工程项目作为成本核算的对象,在施工过程中,所耗费的生产资料,转移价值和劳动者的必要劳动,所创造的价值的货币形式。工程施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。

改进施工技术,推广使用降低材料用量的各种新技术、新工艺、新材料,凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施,均应限期整改直到复验合格。坚持按定额确定的材料消费量,实行限额领料制度,施工人员只能在规定限额内分期分批领用,如超出限额领料,要分析原因,及时采取纠正措施;因施工单位原因延误工程移交,给我方造成经济损失的,要按合同追究其责任。

三、结论

施工企业的成本控制是一个非常复杂的问题,涉及的内容很多。在竞争日益激烈的今天,企业之间所比拼的就是质量加价格,而成本又是制定价格的基础,在世界经济衰退,建筑施工企业发展不明朗的背景下,加强建筑施工企业成本控制就更显得重要。

参考文献:

[1] 孙健.施工成本控制是建筑施工企业发展的重中之重.科技信息,2008;8

初步规划设计方案范文第4篇

关键词：园林设计；教学方法；模型制作

中图分类号 G642.0 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2013）20-120-02

在教学过程中园林设计方案通常主要是通过平面图、立面图、透视图等图纸来表达设计意图，表现设计方案，收到一定效果。但在实践教学中，笔者发现有很多缺陷，诸如，很多学生对于园林布局缺乏空间想象力，对地形、各景物的体量大小、比例及色彩等缺乏客观的认识，只能凭主观的想象和推测来进行景物布局，尤其是对于职业学校的学生，一味地让他们通过图纸来掌握园林设计的方法是不现实的。为此，在教学改革的浪潮中笔者尝试应用新的教学方法和手段来提高教学质量，让学生用模型来表达园林设计方案，收到了意想不到的效果：学生的参与学习积极性很高，学生能够通过模型制作可以将自己的设计意图及想法很好的表达出来。

1 园林模型制作的方法及特点

1.1 材料的选择范围广 首先在教学中模型制作材料的选择范围是非常广泛的，可以让学生自己根据构园要素去搜集所需材料，如：模型基座可以是泡沫板、木板、塑料板等，也可以用沙盘做基座；园林建筑可以用我们生活中的很多废弃材料来制作，譬如用过的一次性筷子、雪糕棍，废弃的纸盒、饮料瓶等，也可以用竹子、树枝等植物材料制作；园林小品也可采用泡沫板、插花花泥、橡皮泥等材料来制作；园林植物可以用海绵、泡沫板及干的插花用的花泥来制作，也可直接在室外采集园林植物的枝条来表现。

1.2 制作方法简单易掌握 园林模型的制作方法很简单，我们生活中很多材料，通过按比例缩放的方法将各个构园要素组合在一起，将立体的园林空间表达出来，对学生来说比较感兴趣，也容易掌握。如我们在对居住区绿地设计这一单元的教学中居住小区中心小游园设计就用模型制作的手段来进行教学，其教学效果很显著。

首先让学生进行小游园的初步规划设计并确定方案，这是模型制作的前提。确定小游园布局形式，建筑风格、地形、园林小品、植物等的布置，将方案绘制在图纸上。

其次是基座的制作。用废弃的泡沫板来做基座（其上的园林建筑小品及园林植物都很容易固定），将设计方案描绘在泡沫板上。

第三是园林要素的制作及其固定方法。根据图纸比例尺寸依次制作各个构园要素并将其固定在基座上。水体根据描绘的范围及水体深度用切挖法完成，然后涂上颜料，地形用堆砌的方法来完成，根据地形设计要求，将水体切挖出来的泡沫堆砌用胶粘在一起而成。园林建筑小品的制作，根据设计意图，用自己身边的很多废弃材料通过改变材料一些特性然后组合设计，将建筑比例、色彩、材料等表达出来，如花架的制作，可用一次性筷子根据设计按比例截成小段固定绑扎完成，或结合其他如雪糕棍或牙签制作等也可用较匀称的树枝或者竹子截成小段通过绑扎完成。再如园椅可用硬纸盒或KT板制作，然后将建筑小品固定在基座上。树木、花卉、绿篱及草坪的制作，园林树木、花卉、绿地都可以用海绵、泡沫板及插花用的花泥来制作树冠部分，并根据树木颜色涂以颜料，用牙签或小木条制作树干，组合固定在基座上，也可以直接采集园林中叶片较小的树木的小侧枝条根据比例制作，其效果更为逼真。假山置石可以用泡沫板制作。

第四是草坪的制作。草坪可以直接在泡沫板上涂以绿色或者用揉碎的花泥均匀的洒落在泡沫板上，也可用苔藓铺在泡沫板上来表现草坪。

1.3 可直观表达设计方案 学生通过将各个构园要素模型组合在一起，以立体的园林空间组合来直观的将自己的设计方案呈现出来，利于分析其设计是否合理、构思是否新颖等。

2 模型制作的重要意义

2.1 培养学生学习专业的兴趣及提高学习的积极性 一味让学生通过手工制图或计算机绘图来表达设计方案是比较枯燥的，学生学习的积极性也会随之而降低，对于专业的兴趣也日渐消减。通过模型表达设计方案对于学生来说是充满新鲜感的，能引起他们学习的兴趣。在收集材料及查阅资料的过程中积极参与，提高了学生学习的积极性，同时带着问题去学习更有利于学生学习效果的提高。

2.2 加强学生对园林设计理论知识的理解及应用 园林模型不但可以表现园林各组成要素单体的形象、色彩及质感，更能直观的表现出园林的空间布局、景观的群体形象及各景物之间的比例尺度。通过模型制作，可以让学生更容易理解园林设计的相关理论知识，如园林建筑小品设计时，首先通过模型可以将建筑小品的体量、结构、质感和色彩直观地展现出来。其次，建筑小品与其他构园要素之间的比例关系也能很好的体现出来，通过应用进而加深对园林设计理论的理解。

2.3 提高学生动手能力 模型制作可以让学生增强感性认识，提高学生动手能力。园林模型中各个构园要素由学生自己设计并将其通过手工制作出来，然后按照设计构图将其固定在基座上，通过这一系列繁琐的工序，大大提高了他们的动手能力，同时也能够锻炼他们的组织能力。

2.4 培养学生创新意识 在各个构园要素的制作中，材料的收集，模型的设计制作，学生能够主动去探索，充分的发挥了他们的想象力和创造性，大胆创新。笔者在教学过程中发现，其中学生在完成园林景墙设计与制作时，材料选择非常之广泛，如用泡沫板、竹子、花泥、硬纸板等来制作完成，景墙的设计艺术效果非常好，再与其他的构园要素组合在一起，形成了非常有文化气息和底蕴的园林景观。应用类似于手工课这种形式的教学手段，可以唤起、培养学生的创新意识。

2.5 增强学生团队协作意识 在模型制作教学过程中最好分小组学习。要求各小组通过分工合作的方式完成模型的制作，如绘图技能好的可以完成基座上描图的任务，好动的可以让其根据设计方案收集制作各构园要素材料的任务，动手能力强的完成园林建筑小品制作的任务等等。这样可以营造一种工作氛围，使每个成员都有一种归属感，有助于提高团队成员的协作意识和工作效率，在这种团队合作的学习过程中增进了同学之间友谊。同时通过团队之间的竞争培养学生的集体责任感和荣誉感。

3 结语

模型制作是园林设计的一种表现手法。在教学中作为一种教学手段，最主要的是将学生在学习中的主体地位体现出来了，真正实现了在做中学，在学中做的教学理念，有助于提高教学质量，符合职业教育的特点。通过这种教学手段可以培养学生浓厚的学习兴趣和创新意识，提高学生的动手能力，充分体现了教学改革的理念。

参考文献

[1]谢洋，朱文琰.模型制作辅助园林设计[J].建筑科学，2008（19）：102.

[2]彭敏，刘卫星.现代园林教学开设园林模型设计制作课程的探讨[J].湖北林业科技，2001，2：32-33.

[3]王珊珊.园林设计中模型制作的探讨[J].科技信息，2009（6）：319.

初步规划设计方案范文第5篇

关键词：房地产；成本控制；清单计价模式

中图分类号：F293.33文献标识码： A

引言

经济的发展带来基本投资建设的规模不断扩大，中国现代房地产事业对建筑工程项目的全程成本控制的要求越来越大。现在我国的房地产市场将越来越规范化、专业化，逐渐告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，从而真正达到利润的最大化。传统定额计价模式采用指令性计价的模式，无法体现投标单位的施工、技术和管理水平，也难以实现招标人对项目成本的有效控制。工程量清单计价模式采用市场为导向，施工企业自主计价，房地产公司通过市场竞标，择优录取、合理确定中标单位，反映市场的供求关系。

制定项目的目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多地产公司因项目开发时间紧，并没有事先建立明确的目标成本，总包土建单位合同也是仅有一个平方米指标来做合同总造价，无法作为项目的控制线，更没有对每项工程进行细化指标的拆分、测算，结果导致了无法对工程成本进行后续跟踪，哪些地方超过成本无从反映。

3.房地产开发的成本控制

3.1房地产企业设计阶段的成本控制

房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到 75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、 物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。

3.1.1房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价

针对设计人员经济观念淡薄， 设计变更随心所欲。 房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。

3.1.2房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位

房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法， 以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。

3.1.3房地产企业应开展限额设计，进而控制造价

房地产企业应积极推行限额设计， 建立健全的设计经济责任制。 设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。 房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合， 及时提供可靠的工程基础资料。

2房地产企业招标投标阶段的成本控制

3.2.1投资决策阶段的成本控制

建设项目投资决策阶段工程的成本对整个项目全过程的控制起着决定性作用，一个项目若出现前期决策失误，后期各阶段不论怎么努力也不能弥补损失。在投资决策阶段，开发商要对市场进行充分的调研，对市场走势做出明确的分析和判断，初步规划设计方案、进行市场定位等。投资决策阶段决定建设项目的投资定位，进行多种投资方案的比对，分析建设过程中的投资风险，并考虑好决策，根据项目间的不同点进行投资成本的替换，已确定合理的投资估算。

3.2.2设计管理上的成本控制

设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着房地产工程的成本、进度和质量。实行设计招投标制度，选择综合实力强的设计单位和优良的设计方案，一般施工图设计费用在整个项目投资中所占比例相当小。签订设计合同时，要对设计单位提出明确的限额设计目标。施工图设计出来后，要组织设计、工程、预算、监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审工作，提出明确的书面审查意见，并监督设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

3.2.3施工招标阶段的成本控制

房地产项目工程招投标是有效控制工程成本的核心，开发商应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，同等条件下应选择取费低的企业。

3.2.4施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产项目的具体实施阶段，也是建筑产品的形成阶段，也是最难的阶段。要做好质量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及组织协调。在施工阶段中，要抓好合同管理，对工程变更实行有效的控制，尽可能减少工程索赔，要对合同及有关文件规定慎重考虑，杜绝盲目签证情况的发生，根据施工图的进度计划和现场的实际进度及时核定施工图预算、对地产建设实行动态控制；广泛采用新技艺、新材料，从技术上对项目施工成本进行有效控制，加强材料、设备的采购和管理，控制材料成本。

3.2.5竣工阶段的成本控制

房地产项目的竣工决算阶段是成本控制的最后阶段，竣工决算阶段是成本控制工作的最后阶段，房地产成本控制中心应依据工程竣工资料、国家或地方的有关法规、施工合同等相关资料，核定工程的价款和施工记录，防止错误记录。在房地产交付使用后，进行对比，找出工程成本变化的因素，并提出改进措施，总结经验教训，提高未来房地产项目的成本管理水平，达到提高效益的目的。

房地产项目的成本控制是一个动态的过程，应以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，合理控制项目的成本。

4.房地产项目全过程系统程序控制

在房地产建设项目中，成本控制通常包括对上述决策、设计、投招标、施工和竣工结算阶段的造价进行的管理和控制，全过程造价系统控制是根据控制论、系统论以及价值工程建模形成的。房地产项目在决策阶段可通过可行性研究，依据系统论中最优化、整体性、动态性、模型性和综合性的原则来分析、定向、决策和控制项目造价；在设计阶段，根据系统论，从全局上把握设计权衡的要点，根据最优化原则设计方案控制造价。项目投标招标阶段，通过价值原理，选取最优承包方案，进行造价控制；项目实施阶段，利用系统控制价值论原理，把握全局，选出最佳方案，对出现的问题进行反馈总结和处理，实现造价控制；在竣工结算阶段利用系统论和控制论原理，获取最终工程造价。把关工程最后的造价控制，总结该工程的控制经验，为以后造价工程控制提供参考。

5.结语：房地产项目将经济、技术与管理集为一体，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地产开发企业在实际生活中要加大成本控制力度，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上的企业形成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。

参考文献：

[1] 罗宇红.试论房地产开发企业的成本控制. [J] 现代商业，2009（5） ：9-13.