关于房地产的法律知识
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关于房地产的法律知识范文第1篇
随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房 对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
关于房地产的法律知识范文第2篇
[关键词]房地产营销策略
一、引言
1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。
3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。
三、房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
四、房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。
关于房地产的法律知识范文第3篇
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
参考资料：
1、《城市房地产管理法》1994年
关于房地产的法律知识范文第4篇
提 示1
注意招聘方的心理感受
一般来说，来应聘的人比较多，招聘方看简历的时间也比较仓促，要在那么短的时间内迅速看完你的简历之后马上和你谈话其实是很考验招聘方的。事后我发现，我往往选择谈话比较多的、比较有兴趣的，而不完全是书面看上去成绩最好的那些应聘者，相反那些成绩中等，但他的外在表现和应聘材料表现充满活力、而且有一定的实践能力的年轻人，他们一般都会表现得阳光、健康、积极、主动。这些同学会比较吸引我的眼光。
提 示2
实践心理的培养
你的应聘书里，最好多一些关于实践的描述，清晰且准确。我们都知道大学生最缺少的就是实践，但要求你有很多实践经验显然也是不现实的，那么，公司给你培养和继续投资教育是必须的，也是必要的，这些你不用操心。
招聘方操心的是：你是不是可塑之材，你值得或者不值得招聘方这样培养你？这才是问题的关键！说白了，招聘方更加重视的是你的潜力，你的潜力来自你的自信和你的经历，没有成功不是你的错，但没有做过，什么都没有经历过、永远幼稚和长不大那就有问题了。这说明你的心理断奶期还是没有完成，这对你自己的发展是致命的。
以我的招聘和培训员工的经验来看，那些在学校经常积极参加各种社团的活动，有比较好的社交、组织、团队意识、参与意识和能力的同学，在企业也能更快进入工作状态和社会状态，适应性比较强。而那些只读书、读死书，性格太孤僻、不合群、比较神经质、和人交流沟通有障碍的、灵活性差或者变通度不够的同学就比较难适应工作岗位的改变和人文环境的改变了。
提 示3
首因心理的重视
你来应聘，你的形象在短时间给我留下的印象是深刻的，也是首要的。不需要你浓妆艳抹，也不需要你西服笔挺，自然就是最好。青春其实本来就是美好的，你不需要过多的修饰。朴实和朴素中自然有着属于你的活力和灵动，这就够了。从心理角度说，这叫“首因效应”。针对不熟悉的人，是最容易出现这样的状况的。第一印象是深刻的，也是持久的，甚至是一生的。也许以后你有机会进了公司或者单位，很多时候同事和领导考虑你的工作的时候甚至都会想起对你的第一印象。
提 示4
工资心理博弈
有一个问题是一定没有办法回避的，那就是别人问你对你自己的工资要求和期待值。你如果脱口而出一个你自己想当然的数字，估计你马上被“秒杀”！谁愿意用一个狮子大开口的员工呢？老板也是自已一路拼搏过来的，公司又不是福利院和施舍场所，给你多少钱还不知道你能给企业创造多少价值，别人为什么要马上确定给你那么多那么高的待遇呢？你来应聘，心态首先要放正，可以试试这样回答：“我相信公司会根据我的业绩和公司的薪金基本情况给我一个满意的答复的”；或者说“我可以和公司一起成长，一个有希望和实力的企业我相信是不会亏待自己的员工的”之类的话。这样别人会觉得你比较实在。
提 示5
配合心理测评的心理
现在有很多正规和想持续发展的企业，越来越重视员工的心理素质和心理健康了，深圳富士康的事件更加让我们反思企业和员工之间的心理如何对接才是最好的方式。所以，假如有企业对招聘的员工有心理测评和性格测试的环节，这并不是窥探你的隐私，这其实是看你适合不适合你新的岗位，这些你诚实自然做答就好，没有必要那么抗拒。其实不仅仅是企业招聘才关注你的心理和性格特征，你自己也可以当成是一次对自己心理的摸底了解。
提 示6
维护自身权利心理
要问清楚企业关于员工三金的情况、实习期的情况、签合同的情况。这些问题多了解清楚是必须的。双方的权利和义务你还是要知道的。
提 示7
克服嫉妒心理
很多同学是一起读书，一起出来找工作，但是大家的具体环境、社会背景、机遇、条件等是完全不一样的，你每一次去应聘的机会，也是掌握信息的机会，你不行，可以建议行的同学去，可以互通有无，大家互相帮助，团结友爱。这样通过克服嫉妒的心理，也是成功进入社会的第一课。
提 示8
被拒绝心理准备
多准备一些简历，不要在一棵树下纠缠太久。东方不亮西方亮，你要有被拒绝、被退货的心理准备，因为这实在是很正常的事情，告诉自己：此外不留爷，自有留爷处，你们不要我是你们的损失，让自己越挫越勇吧，这是最好的坚持！
提 示9
多打探心理
应聘前尽量了解你要应聘的企业的情况，岗位的情况，比如工作地点、时间、环境、基本的项目、进行的周期，不要等你坐下来才发现什么都不对头再马上站起来离开，你这样会给招聘的企业带去不好的印象，说明你自己没准备好。必要的招聘前的准备工作你还是要仔细点。
提 示10
防风险心理
一般正规的企业招聘员工不会纠缠你出服装费、押金、扣身份证之类的事情，有这样要求的企业你要多留点心。、
提 示11
细节心理
很多小细节我再略加提示下：比如，举止得体，交流的时候不要摇头晃脑的；简历的字迹工整点，别乱七八糟；留的联系方法最好是你本人的，有什么消息不要拜托别人转来转去地通知你，也许有机会也被你转走了；最好是本人来面对应聘，忌讳找人代交个人材料；不要迟到，不要端着饮料和食物去应聘等等，这显得很不尊重别人。
提 示12
拒绝一步到位心理
不要希望自己能一步到位和一步定位。如果有适合自己专业的工作岗位最好，但如果做不了的时候为什么不可以试试别的岗位呢？我以前就有位很不错的手下，他自己是学习法律专业的，但当时就业是比较困难的，而他自己对房地产的销售有很好的兴趣，就加入了我们的团队，结果他肯学习，肯钻研，肯吃苦，慢慢地业绩居然做到了最好，成为当年的销售冠军，目前他做到了销售部副经理的位置。虽然他没有做法律专业方面的工作，但是，他的法律知识却对他现在的工作如虎添翼。先就业再择业的思路其实是可以考虑的，而且实践性也是比较强的。英雄无论出处，没有谁是天生就注定是做什么的，现代社会确实竞争激烈，但是，机会也很多，就看你自己有没有准备，是不是个有心人，换句话说，就是看你心态好不好。
提 示13
关于房地产的法律知识范文第5篇
关键词:个人消费信贷 风险种类 防范对策 误区
中图分类号:F830.589 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)07-192-03
近年来我国金融业发展较快,各级银行机构遍布全国,人民银行、国有商业银行、股份制银行和地方性商业银行及外国银行构成了我国庞大的银行体系,成为我国金融业务发展的坚实基础。随着社会医疗、养老、保险等制度的日益成熟,消费需求结构的变化和居民收入预期的提高,以原始积累的方式进行消费的传统观念正逐步被信贷消费理念所取代,越来越多的居民开始接受消费信贷服务,进行信贷消费。
目前,消费信贷已经成为中国商业银行的一项重要业务,各家银行纷纷将消费信贷业务从原来的信贷业务中独立出来,设立了零售业务部、个人金融部、住房信贷部、银行卡中心等,专门从事和管理各类消费信贷,借此提升自己在金融资源竞争中的地位。由于发达国家银行消费信贷占贷款总额的比例通常在30%~40%,未来几年中国的资本市场将为企业提供更多的直接融资,作为公司贷款业务减少的一种补偿,中国银行业必然会大力发展消费信贷。现在中国银行业已全部成为股份制银行,这种制度变迁有利于拓展消费信贷业务。以公司理财和个人理财为核心的个性化金融服务,将推动消费信贷产品的创新,细分行业、阶层、性别、风险偏好的各具特色的产品将纷纷登台。
个人消费信贷业务主要是指商业银行将资金借贷给个人或家庭使用和消费,在约定时间内收回并按一定的利率计取利息的信贷业务。从1998年该业务开办发展至今,一方面,业务范围得到了较快的扩大,这些贷款业务主要建立在稳定合法的个人经济收入与良好的个人社会信用基础之上,主要包括个人住房消费贷款(含二手房贷款),个人住房装修贷款、汽车消费贷款、个人存(保)单质押贷款、个人耐用消费品贷款、个人助学贷款、个人留学贷款、个人旅游贷款等业务。有的金融机构还开展了个人小额信用贷款、个人综合授信额度贷款等业务。现阶段我国个人信贷消费结构上,个人住房贷款和汽车消费贷款占了相当比重,房地产、汽车等消费热点在一定程度上带动了消费信贷快速增长,在2008年就已分别占到了消费贷款增量的61.85%和19.64%。另一方面,在这样的高速增长支撑下,消费信贷在银行信贷资产中的比重不断上升。1998年中国消费信贷余额占银行信贷总额的比重仅为0.85%,2003年,该比重为9.9%,2008年,该比重上升为20%以上。
曾经被冠以“几乎零风险”美誉的个人消费信贷,已成为国内商业银行发展最快、竞争最激烈的新业务之一。但国家审计署有关审计报告显示,在审计金融机构资产负债损益时,除了发现票据市场管理混乱、民营关联企业骗贷突出、国有商业银行重大经济案件时有发生等广为人知的通病,个人消费信贷正成为新的风险之源。
一、个人消费信贷风险的防范对策
(一)借款人的信用风险防范
1.要建立一个覆盖全社会的个人信用体系,不断完善个人信用档案和信用记录,建立专业的个人信用评估和调查机构。在任何一个消费信贷业务中,其核心竞争力全来自于对每一笔放贷交易的违约风险经济而有效的控制。经济而有效地管理违约风险需要匹配健全的法律系统、合适的组织结构和先进的科技。此项技术的关键部分在于收集消费者信息并进行准确而可靠的风险评估。在消费信贷最成功的发达国家里,特别是美国,先进的计算机信息技术功不可没。现代的计算机信息技术不仅可以收集和储存大量的关于每一个消费者的数据,而且可以将这些数据中包含的信息加工汇总,使其简单精确、易于理解,实现智能化风险管理。这使得低成本、大规模的消费者信用评估成为可能。美国不仅拥有最大的消费信贷市场,而且拥有最为先进而复杂的消费者信用评估系统。美国消费信贷报告机构的存在使得贷款人能以合理的投入获得真实的申请人信用资料。贷款人可以通过专门搜集和保管申请人信用资料的商业性信贷报告部门获得申请人信用资料。
在我国可以在条件较好的城市为试点,逐步建立信贷报告机构,既减轻银行系统的调查负担,又保证调查的专业性和准确性。该体系的作用就是可以查验自然人的资信情况,能够监督、管理与保障个人的信用活动。这就需要设立专门的信用机构,商业银行将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构,由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析,记入该信用消费者的信用档案,当银行面对个人贷款申请时,可以从信用机构获得申请人的信用报告,并据此做出贷款与否的决定。该体系的建立可以在全社会形成讲求信用的良好社会风气,并使那些信用记录不良、意图骗贷的不法分子无处躲藏。
另外,可以引入国外金融机构普遍采用的“5C个人信用评分模型”即:品德(Character),能力(Capacity),资本(Capital),担保品(Collateral)和行业背景(Condition of business),结合我国个人消费信贷业务中的实际情况,建立适合我国应用的个人资信评估模型,以更好的反映个人资信水平。2003年9月1日起实行的个人结算账户和储蓄账户分开制度,将个人的信用情况更加准确地反映出来,无疑为信用体系的建设起到了一定的辅助作用。
2.制定相关贷款优惠政策与申请者资信挂钩的办法,并规范收费标准。对于资信较好的客户,银行可以赋予申请者更多的贷款优惠条件。例如赋予其更多的还款方式选择权,无形中降低了申请者的贷款成本,并以优惠的政策鼓励了申请者保持良好的信用记录。
3.从卡业务入手,搜集整理个人客户的信用资料。在中国信用体制还不是很健全的情况下,随着卡业务的快速成长,可以考虑从各种银行卡业务,特别是信用卡业务入手,来跟踪消费者取款或消费记录,以电子化生成日常交易的各类数据信息增补客户资料,作为客户信息资源逐步建立起客户资料数据库。再结合客户开户时录入的基本资料,建立全面反映客户资信情况以及客户还款能力的数据库。
4.重视个人信贷资料档案管理的硬件设施建设,完善法律环境。科技上要完善基础数据库的接口技术,加快数据平台建设,以扩大征信试点,互联互通,尽快实现数据共享系统的建设和全国主要城市征信体系的建设。同时尽快制定全国统一的个人征信体系法律法规,在明确信息披露规则的同时保护商业秘密和消费者个人隐私,促进个人征信体系发展;保护债权人金融资产权益,明确信贷消费者应承担的法律责任,将消费者信贷中的违约行为与其他项日常交易行为挂钩,在社会范围内强化信贷消费者的责任意识。
由于信用机构的建立还有待时日,商业银行为了化解信用风险,必须在其审批个人贷款的过程中扮演好信用机构的角色,将个人信用作为考查的重点,设立相关的个人信用档案,这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的个人信用数据库,为信用管理打好基础,对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测,并建立信用缺失的预警机制,一旦发生信用危机,就可以立即采取补救措施。这也要求各商业银行打破陈规,改变过去只有竞争没有合作的局面,充分合作,把各自掌握的个人信用档案共享,因为借款人可能同时在不同的银行或者同一银行设立在不同地区的营业网点申请个人贷款,信息的共享使银行可以更加高效、准确地作出决策。
(二)假按揭的防范
针对当前央行的政策提高了对房地产业的贷款门槛,为了防止一部分的房地产商用“假按揭”的手段骗取银行信贷资金。首先,商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。要审查开发商是否合法成立、是否具有相应的开发房地产的资质、其资金是否充足、有无违约记录等等,要选择那些信誉好的、资金实力雄厚的开发商开展合作。其次,在贷款审查阶段,银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况,最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明,还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况,更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据,还要要求其提供银行缴款凭证,以防开发商伪造。如果同一个单位的大量职工同时申请贷款购买同一楼盘的房屋,银行就要提高警惕,防范假按揭的产生。如果一个楼盘价格远高于同地段、同档次的其他楼盘,而销售又非常好的话同样也要引起银行的注意,这也是假按揭的一个显著特征。最后,在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况,借款人一期未还款就要引起重视,找出原因,制定措施防止更大的损失。
(三)银行操作风险的防范
1.道德风险防范。要加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育,提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。要经常组织一些与业务有关的金融、法律知识培训,建立一支专家型的、高素质的个人住房贷款业务队伍。
2.鉴于个人消费贷款业务具有客户分散、数量众多的特点,商业银行各分支机构各自为政,分散经营的方式已不适应业务发展的要求,应该设立专门的机构来统一开展个人消费贷款业务。可以实现专业化、集约化的经营,可以把有限的信贷人力资源整合起来,集中办理个人消费贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程,提高了工作效率,实现了规模化经营。并且,通过集中开办业务也可以使经办人员积累大量经验,可以更快的发现业务开展中的问题和风险,避免损失。
3.为了避免或减少贷款风险,提高银行经济效益,银行不仅要掌握贷款风险管理的技术方法,同时也需要加强贷款过程的内部控制,通过建立和健全银行内部贷款管理制度,防范贷款风险的发生。
为了确保贷款管理过程的科学化,银行应当按照“审贷分离”的原则,将贷款管理各个环节划分既相互独立、又相互制约的管理岗位,建立权力制衡机制,明确各自的职责。调查核实贷款申请书中所列情况是否真实、准确;调查借款人的合法性,了解借款人是否具有贷款的资格和条件;调查借款人申请贷款的用途、原因;分析、预测借款人偿还贷款的可能性;对贷款申请的贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低、贷款方式、贷款条件等提出审查意见。
另外,可以在个人住房贷款业务中引入保险公司和担保公司,促进个人住房贷款风险的分散化。加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司。这是国外住房金融发达国家通常的做法。同时,商业银行应根据客户的不同需求以及客户的资信水平,设计不同的产品,提供多元化贷款服务,推行多种还款手段。
此外,商业银行还应该积极拓宽思路,学习国外先进经验以减少个人住房贷款的风险,积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,在一些发达国家,商业银行通常将消费贷款打包出售或者进行证券化处理,将这些风险较高、流动性较差的资产在二级市场变现,较好地实现了资产负债、风险和收益的适当匹配。个人住房抵押贷款证券化起源于20世纪70年代的美国,经过30年的发展,个人住房抵押贷款证券化已经成为一种成熟的开发性金融产品。目前主要的发达国家和一些发展中国家都开展了这项业务。其中规模最大、体制最完善的仍然是美国。2003年底,个人住房抵押贷款债券总量已经达到2.4万亿美元,相当于美国国内生产总值的23%,是其金融市场上的第一大券种。它以抵押债权的未来现金受益为担保发行证券,从证券市场吸引资金用以支付购买证券化资产的价款,以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息。中国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主,而商业银行的资金来源主要是短期存款,客观上存在期限匹配不一致的问题。开展个人住房抵押贷款证券化,可以调节商业银行短存长贷的结构匹配,缓解商业银行流动性压力,增强商业银行整体抗风险能力。
二、正确把握和控制个人消费贷款中的风险,必须防止三个方面的误区
1.消费信贷和生产信贷的误区。以汽车消费信贷为例,在开展汽车消费信贷以前,如果一家企业或者个人,要想在银行得到一笔贷款,银行对这个企业或个人的调查是相当仔细的。要查这个企业数月甚至一两年的账目,看是否有亏损的记录或者有无诚信缺失的记录。如果有,贷款是拿不到的。个人贷款更严格,要有项目,要经可行性论证。此外,还要由有关当局批准。而汽车消费贷款业务开展以来,贷款手续简便了,特别是间客式的汽车消费贷款,由经销商代办,省去了贷款客户的许多麻烦。客户信誉度调查固然重要,但贷款用途、还贷来源的严格审查更具有现实意义。例如,前几年我们有些行步入了拓展消费贷款业务的误区,发放了不少诸如挖泥机、工程车抵押贷款,虽一度贷款余额大幅度攀升,但实践证明,由于客户经营状况的极不稳定导致了还款来源的不确定,以致于这些行每月贷款逾期贷款和不良率居高不下,成为客户经理们至今心中永远的痛,并因此影响到新业务的拓展。
现在汽车消费信贷观念的误区在于生产资料的信贷与消费信贷的条件一样,不加区别,脱离实际。产生的原因是间客式的模式,与银行脱节所造成的。能消费得起汽车的人是有一定经济实力和经济基础的。是代步工具,是为了办事快捷,提升企业形象和个人形象,不会受临时经济环境变化而影响还本付息。贷款购买生产资料,其中的风险性较大,在生产过程中,不确定性的因素很多。这些人完全是靠挣的钱还本付息,原来设想的条件稍有变化就会影响还本付息,造成大面积的欠款。其根源就是忽略了消费这个前提。
2.有信与无信的误区。个人消费信贷业务中,人们往往忽略一个“信”字。在目前我国个人信用评估机制尚未建立起来,即便是有些银行或者说法院等机构和部门有一些人的信用记录,也是零散的,不集中不系统,很难一此来评价一个人的信用等级。在这种情况下,我们搞消费信贷业务,很难有所依凭。因此,在操作起来就很容易进如误区,即不分(也分不清)这个人信用程度的高低,只要申请消费贷款就帮助申请,这很容易形成不良贷款给银行及经销商带来风险。实际上应该重点调查贷款人的信用程度,有信用就放贷款,无信用就不放贷款。我们知道,市场经济本身就是信用经济,一个人或一个企业的信用是他们的珍贵的无形资产,在西方,如果一个人在社会上失去了信用,他将寸步难行,再也无人与他有任何经济往来,而且,政府机关将收回这个人或企业的营业执照。因此,我们在办理消费信贷业务中,应当遵循有信则贷,无信就不贷的原则,保证消费信贷业务的健康发展。
3.资信调查与核实的误区。个人消费贷款具体的操作人员一直把对贷款人资产与信用情况的调查了解说成是“核实”。所谓核实,就是对贷款人所报告的资产情况核对与查实,看这个人说得是不是真的。这个词的惰性就在于:贷款人报告的资产情况我们查了,贷款人没有报告的情况就无法查对。也就是说,贷款人说有一处房产,他领你去了一处房产,如何保证这处房产是不是贷款人的呢?尽管要贷款人的户口簿,在农村里,有许多地方没有房产证和门牌号码,在这种情况下,连户口簿都无法证明这处房产是不是贷款人的财产。用核实来统率人们的行动,从某种意义上说,有点被贷款人牵着鼻子走的意思,这就束缚了工作人员的主观能动性。
要发展必须有创新,要创新必须勇于面对风险,发展与风险始终是一对矛盾共同体,这是一个不争的事实。但我们不能因为惧怕风险的产生而因噎废食、固步自封,只要我们从以上几个方面能正确认识、把握贷款风险,通过有效的措施来规避风险,就可以使风险降低到最小程度。
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