房屋规划设计用途

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房屋规划设计用途范文第1篇

一、关于房、地用途不一致问题

房地登记整合必然会遇到的一个基本问题就是土地与房屋用途不一致的问题。例如，某单位欲为其建造的职工宿舍楼申请房屋所有权首次登记，持国有土地使用证、建设工程规划许可证、规划验收合格证明、经备案的竣工验收文件等登记申请材料前来咨询相关政策，登记机构发现，拟申请登记宿舍楼占用的是该单位一个工业项目的配套用地，且整宗项目用地在签订土地出让合同、缴纳土地出让金后已向土地登记机关申请办理了土地登记，土地使用证上按土地出让合同约定的用途“工业用地”进行了记载，而现申请登记的地上房屋其规划批准文件记载的设计用途为“宿舍”，房屋用途与土地使用证上记载的土地用途存在不一致。这种问题的主要原因是由于房、地管理方式客观差异，房屋以“套”“幢”等为基本单位，而土地以“宗”为基本单位进行管理，加上房屋可能每层的用途不同，或者同一宗地内存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出让时确定的宗地用途与地上房屋的具体规划设计用途可能不一致。

针对此类问题，基于当事人所持的土地出让合同、规划批准文件等均合法有效、符合登记规定的事实，从不动产登记是对合法既有的不动产权利状况记载、公示的原则出发，我局制定了原《关于规范房地产登记中房屋设计用途和土地用途填写等有关问题的通知》，规定“房屋竣工后，办理房地产初始登记时，土地用途按照土地初始设定登记证载用途填写。房屋设计用途按照《建设工程规划许可证》附件及附图等规划批准文件填写。房屋设计用途分为‘居住’和‘非居住’。规划批准文件明确整幢建筑为住宅，房屋设计用途按‘居住’填写。属于与住宅相连的、专为本小区业主日常生活以及居住的服务配套用房，且规划批准文件未明确注明商业等其他用途的，亦按‘居住’填写。规划批准文件明确注明用途为商业、办公等其他性质的房屋，房屋设计用途统一按‘非居住’填写”。因此，登记机构按规定分别为申请人办理了房地统一的首次登记，在新核发的房地产权证书的“用途”栏分别记载了房屋、土地用途，既保障了权利人合法权益，又延续了前期规划、供地管理，保证了管理的权威性和一致性。

二、关于房、地登记坐落不一致问题

房、地两证记载的坐落不一致主要表现在，某商品房开发企业A在出售其开发的一套商品房给购房人B后，持房屋所有权证、土地使用证向登记机构咨询相关登记政策。经深入了解，A已经为该商品房项目分别办理了土地、房屋登记，但所持的房、地两证记载的坐落不一致，房屋所有权证上记载房屋坐落为“××区××路35号”，土地使用证上记载土地坐落为“××区××路以东、××道以南”。按照统一登记政策需要办理房地统一的转移登记手续，须实现房、地两证记载坐落信息的一致。

造成坐落不一致有其客观原因，主要是土地、房屋登记所处的管理阶段及依据不同。房地产开发企业按照《天津市地名管理条例》第十二条“新建、扩建、改建建设项目，应当在申请办理《建设工程规划许可证》前……申请办理地名命名手续……办理地名命名手续，应当提供下列文件：…… （三）经批准的总平面图……”的规定申请办理地名证明文件，经过施工、竣工，办理房屋初始登记时能够向登记机构提供地名证明文件，但是，开发企业在取得土地使用权申请土地登记时却无法提供标准地名文件，造成了房、地登记时记载的坐落不同。此外，对于没有地名证明文件的，需要按统一标准使两证用途信息一致。针对上述问题，本着“实事求是、有序衔接、便民利民”的原则，我局在原《天津市国有土地房地统一登记发证的规定》中进行了规范，登记机构按照“房、地两证记载的坐落不一致的，以地名证明文件为准；对于无地名证明文件，且房、地两证记载的坐落不一致的，按照《房屋所有权证》的坐落记载”的规定，对新取得土地的项目，在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，项目竣工办理房地首次登记时，按标准地名文件记载坐落，使房地坐落实现了一致。

三、关于房、地登记地号不一致问题

房、地两证记载的地号不一致问题，主要表现为“地号”栏是房、地两证均有的一项内容，但在房地统一登记过程中，登记机构往往发现申请人所持的房屋所有权证、土地使用证所分别记载的地号却各不相同且无法对应。分析其原因，在于历史上房、地机构分设，房屋登记部门有“仁义礼智信”的规则编号作为地号，土地登记部门有宗地号作为地号，地号的编制依据、编制方法不衔接，因此造成分别核发的房、地两证记载的地号不一样。

针对此问题，本着“协调一致、方便管理”的原则，鉴于如果直接粗暴地废弃一种地号而采取另一种地号将会造成现有的登记档案管理不便，因此我局在原《国有土地住宅房地统一登记发证暂行规定》中明确，“在证书地号栏中，应填写国土资源管理部门提供的宗地号。考虑到目前房管部门档案管理的现状，暂时同时填写房屋地号。待包括非住宅在内的全部房屋实行房、地统一登记发证后，过渡到填写宗地号”，使登记机构有据可循，实现了地号管理的统一。

四、关于房、地登记附图记载的房屋状况不同问题

房屋规划设计用途范文第2篇

关键词:城市;规划;可持续;发展

中图分类号:TU984 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 01-0000-01

一、城市规划的特点

城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。

城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

二、城市规划与房地产开发的关系

1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用

我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

2.城市规划指导和促进房地产开发

建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

三、当前房地产开发存在的问题

目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

1.过度开发

在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。

2.开发的随意性

在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

3.对公共开发的冷落

公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资。

四、可持续发展的城市规划理念

1.市规划应加强对房地产开发的管理

首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。

其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2.规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力

在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。

3.与房地产开发管理相适应的新的规划方法

控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上,适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次,在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标(用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等)来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资,让投资者在选址方面有更大的自由度,同时又符合规划要求,控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性,甚至可以使用奖励容积率等手段。

房屋规划设计用途范文第3篇

一、目的和意义。我区现有的中心区是在原万安开发区的基础上发展起来的，区内的大量土地以工业用地为主。随着大泉州中心市区的东拓，万安中心区已经纳入城市总体规划，迫切要求按城市功能加快改造建设步伐，促进中心区繁荣和发展。同时，区域内的大部分企业因发展需要已搬迁，原工业企业也要求调整用地功能。实施万安中心区土地收购储备，对于推动我区城市化建设，提高政府调控土地资源的能力，调整城市用地结构，构建健康环保城区，提升城市土地利用率和综合效益，促进全区经济又好又快发展具有积极的意义。

二、适用的范围。凡在我区万安中心区内（沈海高速公路以东，滨江路以南，具体范围详见示意图）的土地收购储备，适应本实施意见。

三、本实施意见所称的土地收购储备，是指土地收购储备机构依照法定程序、运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，将通过收购方式取得的国有土地进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。

四、洛江区土地储备中心，受洛江区人民政府委托，在洛江区土地收购储备管理委员会的指导和监督下，代表区政府实施土地收购储备工作。

五、可收购储备的国有土地。凡在我区万安中心区内权属清楚、产权清晰的工业用地，在企业自愿的基础上实行统一收购。

六、收购的程序。

（一）申请收购：由申请人向区土地储备中心提出收购申请并提供有关资料。

（二）土地权属核查：对确定收购的地块面积、四至范围、地上建（构）筑物权属等情况进行实地调查。

（三）批准收购储备：区土地储备中心将拟收购地块提交区政府用地联席会议和土地收购储备委员会研究，决定是否收购储备，确定按2.5容积率以及按城市设计方案确定的其他用地指标评估标定地价。

（四）下达规划设计条件：区土地储备中心对确定收购地块

的实际情况调查、确定权属后，发函给区规划分局，由规划部门按照新用途及城市设计方案，下达新的规划条件。

（五）标的物评估：委托有资质的评估单位对拟收购企业的土地及地上建(构)筑物进行评估，测算收购费用，并对新规划设计条件下（新用途）的地价进行评估，测算招拍挂出让起始价参考价。

（六）收储方案报批：区土地储备中心提出具体收购方案，报区土地收购储备委员会和区政府地价委员会，研究确定收购价格和招标、拍卖、挂牌出让起始价。

（七）签订合同：收购方案获得批准后，原土地使用权人土地权属完整（如有抵押贷款的必须解押等等），区土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

（八）支付收购款：区政府设立土地储备基金，由区土地储备中心根据收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付收购款。

（九）交付土地：根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人应在收到首笔收购款后的3个月内完成搬迁、腾空厂房，向区土地储备中心交付被收购的土地使用权和地上建(构)筑物，并将土地使用权证、房产证等手续交付区土地储备中心。

（十）权属注销：区土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》支付收购款后，原土地使用权人应按收购合同的约定,协助区土地储备中心，分别向国土资源部门、房管部门申请办理原土地使用权和房屋所有权注销登记手续。

七、收购价格的确定。土地收购价格的确定要充分调动原用地单位盘活存量土地的积极性，合理分配土地收益。

土地收购价格由土地价款、地上建筑物、构筑物价款构成。

（一）土地价款：对拟收购地块原工业用途与新用途进行评估，以评估的中间价格确定。商住用地评估的容积率以万安中心区的片区平均容积率（2.5）为依据。

（二）地上建筑物、构筑物视不同情况作价收购：依法取得土地使用权、建设手续齐全的，按重置价格结合成新进行评估定价；依法取得土地使用权，但建设手续不完整的，按成本造价结合成新评估定价；违法建设的建(构)筑物，一般不予补偿。

以上地上建(构)筑物评估由区土地储备中心与业主共同委托具备资质的中介机构进行评估。评估价格必须在媒体或区政府政务公示栏上进行公示，接受社会监督。

八、为鼓励企业“退二进三”，对主动提出土地收购储备，并及时进行搬迁的企业，进行奖励和搬迁扶持补助，奖励扶持金的标准按不高于土地重新招标、拍卖、挂牌出让净增值收益（该幅新用途的土地招、拍、挂出让总额扣除经区地价委员会研究确定后的招拍挂起始价）的30%确定。土地收购储备后，二宗以上企业用地捆绑为一宗地出让的，企业奖励扶持金按各企业合法的原工业实际用地面积和地上建构筑物总值的比例计算。

九、对企业实施土地收购储备后，根据城市建设规划需要，部分地块用于公共设施建设的处理方法：

1、原企业用地部分用于区间公共干道的，由规划部门按原地块面积下达规划设计条件，明确留出部分道路用地、建筑物总面积，收储补偿办法与其它地块相同。

2、原企业用地收储后，部分地块用于道路、绿化的，且没有办法参照上款列入容积率计算基数的，按可开发面积下达规划设计条件，进行地价评估，然后再参照推定出地块地价及实际出让价，从而计算收购价和奖励扶持金。

十、经过收购储备的土地，除公益项目用地外，必须通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。招标、拍卖、挂牌出让具体程序和操作办法按《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》（省政府令第64号）规定执行。

十一、有关地上物拆除问题根据宗地实际情况在招拍挂文件中另行约定，新用途土地竞得人需按规划批准方案按时动工建设。

国土资源部门与新的土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》时，要依法约定动工时间及建成时间。为确保重新出让的地块按期限施工建设，设定土地开发建设保证金，土地竞得人应在土地竞得后的60天内按土地出让金总额的10%向区土地储备中心缴交土地开发建设保证金。土地竞得人按期限完成施工建设，区土地储备中心退返土地开发建设保证金（无息）给土地竞得人；未按期施工建设或未完成建设的，该宗土地作为闲置土地处置，竞得人所缴交的土地开发建设保证金按合同约定作为土地闲置费，由区土地储备中心转交区财政。

十二、储备土地应实行成本、收益核算。储备土地经出让后，土地出让金全额上缴区财政，资金运营情况接受区审计部门监督。

十三、收购储备拍卖过程中产生的税费，按法律法规规定由各方主体承担缴纳。

房屋规划设计用途范文第4篇

【关键词】房屋工程； GPS技术； 工程测绘

各城市由于城市规模和应用习惯不同,目前常用的是1:1000的航测地形图和1:500的实测地形图(全站仪数据采集成图)。1:1000的航测地形图主要用于建设用地规划管理阶段在项目选址时对拟选用地的现状情况和周边环境进行分析,初步确定拟选地点的具置、范围。1:500的实测地形图在建设用地规划管理阶段主要有3个方面的用途,一是绘制道路红线、河道蓝线、绿化绿线等规划控制线,做为规划设计要点的重要组成,二是根据土地出让(划拨、征用)协议和勘测定界成果报告书绘制用地红线,三是审查项目的详细规划方案与邻近的用地、建筑物(构筑物)、管线等是相关法规、规范的技术要求。在建设工程规划管理阶段,1:500的实测地形图主要用于根据批准的详细规划方案和建筑设计施工图绘制建筑定位红线图。基于房屋工程测绘通过房产图形绘制,定义结构项计算面积,处理复杂的分摊运算,地籍图修图,双数据三级审查,结果数据备份入库,生成房屋成果报告书这一系列的操作,完成房屋工程测绘及成果输出,为房产确权发证提供了数据支持,而且同时建立健全了基于GPS的房产空间数据库。

一、房屋工程测绘概述

工程测绘按设备手段不同,分为普通测绘法(地面法)、航测法和综合法;按工程原图的成图方法,分为解析法、部分解析法和图解法;按基本图件的可用性,分为工程修测、补测与全测。工程测绘的内容包括:工程平面控制测绘(在工程测绘区内,依据国家等级控制点选择若干控制点,逐级测算其平面位置的过程),工程细部测绘(在工程平面控制点的基础上,测定工程要素及附属地物的位置,并按确定比例尺标绘在图纸上的测绘工作),工程原图绘制,面积量算与汇总统计,成果的检查与验收。工程测绘必须以土地权属调查为先导,在工程调查表及宗地草图的基础上进行,其成果是土地登记的依据。现代工程测绘区别于传统工程测绘的显著标志,在于工程数据的获取、处理和工程测绘资料的管理方面,普遍采用计算机支持的现代化仪器设备,以求得较高程度的自动化。工程测绘和权属调查有着密切联系,但也存在着质的区别。前者主要是遵循规定的法律程序,根据有关政策,利用行政手段,确定界址点和权属界线的行政性工作;后者则主要是将工程要素按一定比例尺和图示汇于图上的技术性工作。

1、房屋定位放线

房屋定位放线是过测绘的技术方法将房屋的底层外边线按房屋定位红线进行实地测放,是将前期一系列规划管理的工作成果落实到实地的过程。房屋定位放线关系到规划成果是否能够精确地落实到规划红线图所介定的实际位置上来,以保证规划的严肃性,同时也关系着建设项目的业主自身以及与其相邻的单位或个人的切身利益。房屋定位放线一般采用解析法,用全站仪进行放线操作,全站仪具有自动计算功能,不需要手工计算,减少了人为误差,工作效率和放线精度大大提高。首先,根据地形图上的测图控制点标志到实地找出点的位置;其次在红线图上捕捉出每个要放设的建筑点位和控制点的坐标,并输入有自动计算和贮存功能的全站仪内,然后在现场坐标放线(打桩)。放线结束后,立即根据红线图对放设的桩位的准确性进行检查,检查方法有两种:一是用全站仪对所放设的点位和周围固定参照物进行坐标测量,用测得的坐标和红线图上的各点的坐标进行对比;二是用钢尺量出放设点位到周围固定参照物的相对尺寸,用量得尺寸和红线图上的尺寸进行比对。

2、试放线

试放线是指在规划地块内对规划设计有直接重大影响的关键地物的位置进行高精度测定,然后据此来设计、定位该地块内的各种建筑物。试放线的技术方法和建筑定位放线大体相同。由于地形图总是会存在误差,房屋在现场放线定位时与相邻房屋、用地等间距与定位红线图不完全一致,在实践过程中,最大误差超过了1米。结果导致规划许可的房屋与相邻房屋的日照、消防间距或者退让规划控制线的距离不足,必须重新调整建筑定位红线,甚至修改规划设计方案和建筑设计施工图,严重影响建设项目的正常进行,在建筑密集的旧城改造地段这种情况尤为突出。有鉴于此,对于房屋密集、用地紧张的地段以及周边关系较为敏感的项目,在修建性详细规划许可前进行试放线,对规划房屋的平面尺寸和房屋高度等方面是否符合技术要求进行实地校核。同时与规划公示制度相结合,了解拟批项目与周边相邻地段可能存在的矛盾,先行介入协调,并据此对详细规划方案进行适当调整,提前解决各方面的矛盾和问题,确保建设项目的正常进行。

3、竣工测量

竣工测量是对已竣工的房屋验收测量,包括施测房屋坐标及平面位置关系和计算验收房屋的占地面积等。竣工测量的测绘成果主要包括建(构)筑物和绿化、道路、管线等各类配套工程的位置、标高等内容。竣工验收测量报告是判定建设项目规划验收是否合格的重要依据。同时,测绘单位将竣工测绘成果的电子文件报送管理部门,规划管理部门据此对1:1000的航测地形图进行动态更新,保持数字地形图的现势性。实践表明,经过动态更新的航测地形图能够满足城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、各项专业规划以及项目选址、可行性研究阶段对现状地形图的技术要求。竣工测量延长了航测地形图的使用年限,节约测绘经费,提高了日常规划工作的效率,取得良好效果。

二、GPS在房屋工程测绘中的应用

高精度的GPS测绘能够实时地提供测站点在指定坐标系中的三维定位结果,并达到厘米级精度。基准站通过数据链将其观测值和测站坐标信息一起传送给流动站。流动站不仅通过数据链接收来自基准站的数据,还要采集GPS观测数据,并在系统内组成差分观测值进行实时处理,同时给出厘米级定位结果,历时不到1s。流动站可处于静止状态,也可处于运动状态;可在固定点上先进行初始化后再进入动态作业,也可在动态条件下直接开机,并在动态环境下完成周模糊度的搜索求解。在整周末知数解固定后,即可进行每个历元的实时处理,只要能保持四颗以上卫星相位观测值的跟踪和必要的几何图形,则流动站可随时给出厘米级定位结果。其作业的方法是在已知点上设置GPS接收机一台(即基准站),正确输入坐标、转换参数等数据,启动基准站。一至多台GPS接收机在若干个待测点上设置(即流动站),正确输入和基准站一样的转换参数等数据。接收到来自基准站的数据后,流动站自动求解整周模糊度(即初始化)。初始化成功后,可实时求解出厘米级的流动站的位置。

1、GPS可以控制网点的精度和密度

工程测绘的首要任务是对全测区的控制测绘,它是测绘工程图件和数据采集的基础,而工程控制网点的精度和密度主要是为满足测绘土地权属范围的特征点,即界址点服务。GPS工程网可按测区范围和先后次序分基本网和加密网两类。由于城镇地区界址点密度较大,故在保证网点的点位精度条件下,控制点密度力求增大到便于测定界址点,必要时在GPS网下再加密一级图根导线,便于能直接从图根点测定界址点。GPS各边比常规网边长变化幅度大并且长短边结合灵活方便,因此,各级网可视需要分期布设,也可一次性混合布设到需要的密度。

2、GPS在房屋工程细部测绘中可以提高精确度

工程细部测绘是工程调查不可分割的组成部分,目的是测定每宗房屋土地的权属界址点、线、位置、形状、数量等。在工程调查中,利用GPS技术可以在城镇街坊界址点及街坊内明显的界址点间距误差缩小到10cm,城镇街坊内部隐蔽界址点及村庄内部界址点间距误差达到15cm。

3、GPS技术在房屋建设用地的土地勘测重要应用广泛

GPS技术即实时动态测绘系统,是GPS测绘技术与数据传输技术的结合。通过使用这种技术可实时地判定解算结果是否成功,从而减少冗余观测绘,缩短观测时间。土地勘测定界是实地确定土地使用界线范围,测定界桩位置,测绘使用界线范围内各类土地面积并计算用地面积等测绘技术工作,它为各级政府的国土资源部门审批土地、工程管理提供依据和基础资料。房屋建设用地勘测定界的工作程序为:审查用地文件及有关图件现场踏勘图上红线设计实地放样复核测绘面积量算绘制建设用地界图填绘建设用地管理图资料整理归档,经反复实地踏勘、图上设计、权属调查后制定放样数据。

4、GPS技术在房屋地形测图中应用广泛

地形测图一般是首先根据控制点加密图根控制点,然后在图根控制点上用经纬仪测图法或平板仪测图法测绘地形图。近几年发展到用全球仪和电子手簿采用地物编码的方法,利用测图软件测绘地形图。但都要求测站点与被测的周围地物地貌等碎部点之间通视,而且至少要求2-3人操作。进行测图时,仅需一人背着仪器在要测的碎部点上呆上一、二秒钟并同时输入特征编码,通过电子手簿或便携微机记录,在点位精度合乎要求的情况下,把一个区域内的房屋地形地物点位测定后回到室内或在野外,由专业测图软件可以输出所要求的地形图,大大提高了工作效率。

三、结束语

工程测绘是一项系统工程,要从多用途角度出发,在满足工程管理本身的前提下做到一图多用,提高其经济价值和社会价值。能够满足测绘制图、图属一体化存储和信息入库的测绘业务系统,必须采用GPS的思路和方法进行测绘系统的设计和开发,将测绘结果的图形(包括房屋、结构、分摊等)与存于数据库中的属性信息相连接,同时根据实际作业,工程测绘最好采取一步到位技术方案,即权属调查与工程测绘同时展开。在工程测绘的各个环节中,灵活应用GPS技术,不仅可以提高精度,还可以减小工作量,提高工作效率。通过使用这种技术可实时地判定解算结果是否成功,从而减少冗余观测绘,缩短观测时间,大大提高工作效率。

参考文献

[1]魏二虎等.GPS测绘操作与数据处理[M].武汉.武汉大学出版社,2004.6.

[2]罗满建等.RTK测绘精度检定方法探讨[J].测绘通报,2004,(12)

房屋规划设计用途范文第5篇

关键字：城市规划房地产开发一、城市规划与房地产开发内在联系城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。

房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。

城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。

三、市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。

四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

1、过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

2、开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

3、对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.

我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

1、市规划应加强对房地产开发的管理首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2、规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。