房地产估价管理机构管理办法

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房地产估价管理机构管理办法范文第1篇

为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：

一、规范商品房预售行为

（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。

任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。

（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。

（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。

对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。

（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。

（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。

*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。

（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。

二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管

（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。

（十一）根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。

划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。

三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益

（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。

（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。

（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。

已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。

四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续

（十五）房地产开发企业应当按《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《广东省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。

（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。

五、规范房地产中介服务机构的中介行为

（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。

（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。

六、进一步加强房地产租赁管理

（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。

（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。

七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为

（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。

房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。

（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。

（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。

办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。

（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。

八、监督检查

（二十五）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。

（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。

房地产估价管理机构管理办法范文第2篇

摘 要：我国保障性住房政策中经济适用房和廉租房的发展，已解决了成千上万中低收入家庭的难题，但是忽略了游离在保障与市场之外“夹心层”这一群体，解决这个庞大群体住房困难迫在眉睫，国家加大保障性公共住房中公共租赁性住房的建设力度解决该问题。本文对公共租赁住房的发展历程，发展价值，以及在建设中出现的不足提出了一些见解。

关键词：夹心层；公共租赁性住房；不足；见解

一．公共租赁住房的含义,本质发展历程

1.公共租赁住房的含义

所谓的公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。[1]公共租赁住房是以解决城市夹心层阶段的基本居住困难为制度目标。其远期目标是涵盖城市夹心层中各类暂时无法自主解决住房困难的城市常住人口，目前是优先满足符合保障性住房标准的中低收入住房困难群体。

2.公共租赁住房的本质

公共租赁住房是政策性住房，它是随着经济社会的发展而逐渐涌现出来的一种新型保障性政策，是一种新事物。作为市场经济下的产物，公共租赁住房受政府干预比较强，而市场性反而比较弱，它对于完善保障性住房供应体系有着不可替代的作用。

3.公共租赁住房的发展历程

公共租赁型住房起步较晚，是继经济适用房和廉租房之后作为一个补充的方式出现的。2009年3月5日，总理所做的政府工作报告中，提出要“积极发展公共租赁住房供应”，这是在政府报告中首度被提及，为解决“夹心层”等群体住房困难而设立的公共租赁性住房已进入了相关部门以及各地政府的决策日程。2009年3月11日，住房和城乡建设部新闻会上对既买不起经济房又不够条件的“夹心层”怎样解决住房困难的问题，住房部副部长齐骥给出“要加快公共租赁住房建设”的回答。2010年6月8日，国家住房和城乡建设部第七部委联合颁发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出要“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求，各地区，各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥的推进公共租赁住房的建设。要求“各地区要制定公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010―2012年保障性住房建设规划和”十二五“住房保障规划中，分年度组织实施。[2]明确了公共租赁住房作为我国保障性体系组成的重要地位，公共租赁住房在保障性住房中大力展开。

公共租赁性住房建设是一项复杂艰巨的任务，不仅有利于完善保障性住房体系，而且在促进人才和劳动力有序流动，推进城市化进程，增加居民收入等方面发挥了不可或缺的作用

二．我国公共租赁住房的发展地位和特点

我国保障性安居工程逐步发展为以公共租赁住房为主，廉租房和经济适用房为辅的体系，公共租赁性住房有自己的发展空间和特点，但并不意味着公共租赁住房可以替代廉租房和经济适用房的地位。

1．公共租赁住房不能代替经济适用房和廉租房的原因

（1）经济适用房和廉租房都有自己的保障对象，公共租赁住房在短期内不能越俎代庖，而是其到补充的作用。

（2）经济适用房和廉租房都有自己的受益群体，在目前的情况来看，受益群体是不会放弃自己已经获得的利益，所以应改带有一个过渡期。

（3）公共租赁住房在我国发展时间较短，不论是在理论还是在实践上都还在探索的阶段。

2.我国公共租赁性住房的特点

（1）公共租赁住房所保障的对象是经济适用房和廉租房所不能保的住房困难居民，准入的门槛较低，覆盖面较广。涵盖了所有年满18岁，有稳定劳动关系和租金支付能力，符合政府规定收入限制，住房困难的中低收入的城市人口保障的对象从户籍人口扩大到了常住人口，覆盖范围更广泛。

（2）公共租赁住房可配可补，可租可售，开放性的政府原则以及多类型，多机制，多层次等的探索是经济适用房和廉租房所不具有的。

（3）传统的保障性住房（经济适用房和廉租房）主要依靠政府筹集房源，提供资金，实施管理，而公共租赁住房则是有政府提供部分资金，房源和优惠政策，由主要机构按着市场机制要求实施投资和经营管理，同时也鼓励有条件的单位经营管理。

三．公共租赁性住房成为我国保障性住房中后起之秀的价值体现

1.由两条腿走路发展到“三驾马车”齐驱并驾的保障性住房的完善体系

经济适用房保障的对象和受益对象是中低收入困难家庭，廉租房的保障性对象和受益对象是民政部门确定的最低生活保障标准且住房困难的家庭，随着经济适用房和廉租房对象的具体标准不断放宽，但是覆盖面积仍然有限，应保未保的对象仍然很广，房地产价格的不断上升，使得这部分人无力承担过高的房价，这部分人被游离在了保障与市场之外，公共租赁住房的保障对象及受益对象是既买不起经济适用房又不够申请廉租房资格的“夹心层”群体。这样就能保障受众的全面性，公平性，也使得我过保障性住房体系变成了经济适用房，廉租房和公共租赁性住房三大支柱相互补充的体系，“三驾马车”齐驱并驾，使得保障性住房更加完善。

2.公共租赁住房使得大学生也成为受益群体

按着廉租房及经济适用房的保障对象，外地大学生是“夹心层”，本不属于保障范围之内，那些在本地上过大学之后想在本地落户成家立业的外地大学生，面对如此高的房价，他们望房兴叹，无能为力。为了吸引和留住更多的大学生，不让人才外流，将大学生申请条件区别于一般家庭，公共租赁住房为他们提供了帮助，这些刚进入社会的大学毕业生，多处于暂时性购买力不足的阶段，由于工作时间不长，储蓄积累不足，急需公共性租赁住房以满足过渡性的居住需求。这样，公共租赁性住房解决了其后顾之忧，使他们能在城市立足，为城市做出更大的贡献。

3.新生代农民工对于得到城市认可的需求

随着城市化进程，许多农民工涌入城市打工，由于户籍制度的限制，许多农民工被排除在了保障性住房的门外。对于他们来说，住房的困难是他们顺利融入城市的关键因素之一。进城务工人员多居住在租金较低，条件极差的城中村或城乡结合部的旧平民房中，数以万计的建筑工人则住在工棚里，这种状况对于农村家庭影响很大，由于农民工在城市居无定所，不被工作生活的城市所接受，迫使他们不得不在老家留有房屋和土地，如果在城市混不下去最起码还有个吃穿不愁的老家是这些人的普遍心理，这些老家的房子长期的空置，土地荒芜，造成了极大地浪费。公共租赁住房将那些劳动技能较高，各方面表现较好，为城市做过贡献，并且在城市稳定就业，居住5年以上的农民工纳入其中，让他们感受到了城市的温暖，打破了身份限制，实现新生代农民工市民化。

4．有利于完善我国的住房市场结构

从福利分房开始，我国居民强调的是对房子拥有的产权的比较重视，从心理上不愿接受没有房产证的住房。我国人口数量如此浩大，供房紧张，获得有房产证的房子更是难上加难。在这种思想作祟下，我国的公共租赁住房市场比较之后，我们参考一下国外完善的房地产体系是商品房买卖和租赁并存，共同繁荣的市场。说明了我国公共租赁住房有着很大的发展空间，我国公共租赁住房的本质是政策性住房，由政府支持专业机构来经营管理，不论在设计，建设还是在后续管理上都有专业的人员，专业的团队来保障，有政府规定租金，不会随意提高租价，与自己和房东协议租金价格相比较要安全得多，这样就有利于我国形成有租有售，租售并举的住房体系，有利于解决我国城镇中中低收入困难家庭住房问题，对于实现大多数人对于居住的权利，规避现行房地产制度中的不足具有重要的意义。

四．我国公共租赁住房发展过程中所出现的问题

在目前保障性住房体系中，经济适用房和廉租房对解决我国中低收入困难家庭的住房方面起到了积极作用，但是两者还存在着不足。经济适用房不足之处在于：所保障的对象模糊，户型面积过大以及在出现的“寻租”和“空置”现象给不法分子提供了契机。而廉租房的不足之处在于：覆盖面积较窄，资金短缺，房源不足以及缺少管理机构和管理人员人手不够。这两者之间的缺陷对我国保障性住房这一惠民工程起到了一些负面影响。经济适用房和廉租房推进不给力暗示着我国发展时间较短的公共租赁住房也将会面临同样的或者更大的困扰。

1.法律的缺乏，导致实施中的障碍

公共租赁住房的提出使我国住房保障体系更加完善，然而公共租赁住房刚刚起步，虽然有相应的法规指示意见，各地也出台了相应的管理办法，但是没有正式的法律来保障该政策的实施。政策法规不健全，应急性的规范较多，政策随意性较大并且缺乏系统性，各地出台的相关规定和内容相互脱节和相互矛盾。

2.政府缺乏参与的热情

我国地方政府的收入相当一大部分来自于土地出让，地方收入具有“土地财政依赖症”，这就决定了地方政府对待房价的态度是希望房价上升，房价上升必然带动地价的上涨和土地成交量的扩大，地方财政收入就会增加。公共租赁住房是由政府部分出资，出房源来建设的，对于政府来说，获取房源并不容易，存量房数量寥寥无几，那么公共租赁住房数量就落在了增量房上，政府要自己出资建设新房，面对如此高的物价，政府财力有限，再就是公共租赁住房数量的增加势必会造成商品房建筑面积的减少，“土地财政”将会萎缩，这是地方政府不想看到的，也就使得政府参与建设的热情不高。

3．缺乏统一领导，政出多门

我国公共租赁住房用地是由国土部门每年按计划推出，管理则由专业机构部门负责，中低收入困难家庭的资格审查又是由民政部门和街道办事处来完成，公共租赁住房是政策性住房，各地政府既是土地权属主体，又是城市规划开发建设主体，还是监管主体，集多重功能于一身，职责不清，难以采取一致措施，使得公共租赁住房建设困难重重。

4．房源选址和建设面积不科学

市中心繁华地段地皮价格过于高昂，地方政府为了节约成本，将公共租赁住房建设在偏于地区，交通不方便，没有统筹兼顾考虑通勤问题，增加了生活成本。没有以人为本，建筑面积设计不合理。公共租赁住房周围基础设施和公共服务配套设施不完善，使得公共租赁住房难以出租或者是空置率较高。

5. 准入退出机制不完善

公共租赁住房主要是为了给“夹心层”提供帮助，目前住房档案和收入信息系统不健全，导致无法掌握居民的收入水平及其变化情况。信息上的不对称导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段骗取公共租赁住房的名额，由于审核工作是由社区和街道办事处来进行，这些工作人员专业性不强，只对申请对象提供的材料进行书面审核，缺乏进一步核查把关。对于退出机制更是难上加难，主要是缺乏租赁信息的动态监管，奖惩力度不够，不能全面掌握租赁者工资上涨或者人口减少所引起的退出租赁资格的信息，导致租赁住房不能实现流动。

五．进一步解决实施中出现的问题，完善公共租赁性住房政策

公共租赁住房是一个新的事物，起步晚，结合经济适用房和廉租房出现的问题，加强预防力度，结合自己发展过程中出现的问题，找准问题，对症下药，还为时不晚。结合实际，积极探索适合我国公共租赁住房的新形式，是当务之急。

1.公共性租赁住房需要立法来保驾护航。

国外的公共租赁住房政策都是以法律的形式出现的，公共租赁体系的建立也得以于法律的强力保障。我国可以借鉴一下新加坡的经验，建立《公共租赁住房法》。对公租房实行统一建设，统一分配，统一管理，统一运作的新机制，形成具有系统性的制度，用法律进行约束。

2.将公共租赁住房建设纳入政府功绩制范围

我国公共租赁住房是由政府出资，提供房源，然而我国房源数量有限，政府参与热情不高。为了解决这一问题，将公共租赁住房建设纳入政府的功绩制范围内，强制执行，这样政府就会想方设法的来完成任务。在房源的选择上，可以用收购的办法解决房源。由政府收购居民的二手房或者收购烂尾楼。二手房是居民住房，一般对其进行装修之后就可以直接居住，这样节约了建设成本，省时省力见效快。对于烂尾楼，对其进行一部分投资，进行改造也可以居住，这样不仅解决了长期搁置的资源，还可以筹集到了房源。再者就是对城中村改造时，建设一定比例的公共租赁住房。城中村的居民一般都有好几套住房，去除自己居住的外，可以将多余的进行出租，这样居民不仅可以得到收入，还为中低收入者提供了住房，也解决了政府寻找房源的难题。政府还可以鼓励事业单位，大专院校，开发区以及各类企业等社会力量参与公共租赁住房的建设。凡属社会组织建设公共租赁住房的，可以享受行政事业性收费和政府性基金的减免政策，建设和运营管理方面的税费享受国家有关税收优惠。[3]

3.加强领导，统一管理

公共租赁住房建设管理是专业性很强，涉及面很广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹规划，在实际运行过程中容易出现各种矛盾和冲突。如果责任主体不明确，建设运营模式不规范，则各方面出现相互推诿，扯皮的现象。在这一问题中我们可以效仿新加坡的模式，新加坡早在1960年就成立了建屋发展局，由其全权负责建造和分配向中低收入阶层出租的公租屋。我们有必要从中央到地方形成统一的保障性住房管理部门，改善多头管理的混乱局面。

4.合理选址，优化户型设计

公共租赁住房位置的选择极其重要，在繁华的市中心，政府财政负担不起，在僻远的郊区，又造成惠民工程无人问津。公共租赁住房要统筹考虑公共卫生间，交通，超市等公共服务设施。配套设施必须满足基本的入住条件和美化功能。在设计上，要按着经济适用原则，优化户型设计，合理确定户型面积，注重发展节能减排环保的住房，力争在较小的空间里满足居民基本的居住要求。[4]公共租赁住房在建设之前要加大宣传力度，对于有需要的人员要首先进行登记，这样对于公共租赁住房的建设数量要有大致的了解，以免造成“空置”的局面，浪费国家资源。

5.健全注入退出机制，保障其流动性

公共租赁住房在某种程度上来说是一种稀缺资源，满足的是“夹心层”阶层的需要。他们是在短时间内没有购房能力，公共租赁住房为这群人提供了一个过渡期，然而这部分人群的收入又难以把握。因此社区审查人员对申请人员要本着公平，公正，公开的精神将合格的申请人员公布于政务信息网上，接受大众的监督。当租赁住户收入提高或者居住条件改善后，则应主动退出。对于能够主动退出的，给予相应的政策优惠，例如可以优先购买公共租赁住房。对于应当退出却拒不退出的，加大惩罚力度，将其不良记录计入个人信息档案中，将这种骗租行为向社会曝光。只有准入退出机制完善，才能保证公共租赁住房的流动性，才能真正起到惠民的作用。（作者单位：贵州师范大学 地理与环境科学学院）

参考文献：

［1］ 《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，《重庆日报》 2010 .6.9

［2］ 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中华人民共和国住房和城乡建设部2010 .6.13.