土地管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地管理范文第1篇

【关键词】土地测绘；土地管理；测绘技术；

土地开发管理是经济发展过程中的一项重要内容，在土地开发管理过程中，需要对土地资源进行测绘管理，土地测绘技术成为土地管理过程中的重要内容。本文对土地测绘与土地管理的关系进行探讨，分析了土地开发管理过程中土地测绘技术的应用，对于提高土地管理效率具有十分重要的意义。

一、土地测绘与土地管理的概述

随着城市建设的不断发展，土地开发管理受到的重视程度越来越高，土地开发管理指的是对土地资源进行挖掘并且进行充分利用的过程，在对土地资源进行利用的过程中需要对土地资源的概况进行掌握，这就需要使用土地测绘技术。

1、土地测绘

土地测绘指的是应用科学技术对土地以及土地周边的附属物进行考察分析的一种技术。这种技术在土地资源调查、城镇地籍调查以及耕地动态跟踪方面具体十分广泛的应用。土地测绘工作为土地的开发管理提供了所需的数据，是土地管理工作顺利进行的基础和前提，对土地管理效率的提升具有十分重要的意义。

2、土地开发管理

土地开发管理指的是在一定区域范围内，按照相关部门对土地资源的规划，对土地的利用目标以及土地的用途进行确定，并且运用经济、法律以及行政等相关的方法，对土地的实际情况进行了解之后进行适当的改造以及治理，以提高土地的利用率，从而实现人们的居住环境的优化，改善生产生活条件。土地开发及管理是一项系统性的工作，目的是为了保证耕地总量处于动态平衡的状态，从而可以使得土地资源得到合理的运用，把由于建设被占用的耕地弥补上，使得土地资源可以实现可持续利用，从而推动社会经济水平的发展。我国土地资源总量较大，但是人均占有量较小，因此土地资源稀缺是当前土地管理过程中存在的一个重要问题，为了提高对土地资源的利用率，解决土地的供需矛盾，需要进行合理的土地开发以及管理，从而实现土地资源的有效利用。

3、土地测绘与土地开发管理之间的关系

土地测绘与土地开发管理是两个相辅相成的过程，其中土地开发管理是进行土地资源开发利用的关键，而土地测绘则为土地开发管理提供了必要的技术以及数据支持，对于土地资源的开发奠定了基础。具体说来，两者之间的关系主要表现在两个方面。第一，土地测绘所得到的各种数据资料是土地开发管理的基础。比如在土地开发管理过程中需要进行选址，选址之前需要对规划中的城市、城镇以及村庄等情况进行研究分析，以实现土地资源的优化利用，在选址时各种数据的来源就是土地测绘的结果。第二，土地开发管理是土地测绘的目标。对土地资源进行测绘管理是为了实现对土地的高效管理和利用，土地测绘技术为土地开发管理提供了强有力的支撑，测绘过程也是贯穿于整个土地管理过程中的，从土地开发管理项目批报到土地项目编制，再到土地勘测以及开发利用，整个过程中都需要土地测绘为其提供实时的数据信息。

二、土地测绘技术的应用

土地开发管理包括多方面的内容，比如农村集体土地资源的开发、土地资源的调查、土地规划与审批等，在这些过程中都需要掌握土地资源的相关信息，土地测绘是提供土地资源信息的重要手段，在当前的土地测绘过程中，常用的测绘技术主要有四种。即地理信息系统技术、遥感技术、全球定位技术以及数字摄影测量技术。

1、地理信息系统技术

地理信息系统技术简称为GIS，这种技术是利用现代化的计算机图形以及数据库的技术来对各种地理空间以及相关的数据进行处理的一种系统。地理信息系统技术可以实现将地球表面的一些事物的空间位置进行有效的结合，从而对土地的信息进行直观的显示，从而在建立土地信息系统时，可以对采集到的各种资料进行数字化处理。

2、遥感技术

遥感技术是一种不需要直接与物体和目标进行接触，就能对物体和目标的各种特征信息进行有效掌握的一种的技术。比如电磁波的反射、辐射和发射辐射等，在土地测绘过程中应用这种技术，可以实现对土地资源的各种信息进行收集和整理，从而提取其中比较有用的信息进行分析，为土地的开发管理提供必要的信息资料。遥感技术的中的遥感有很多种，比如摄影、陆地、卫星导航等。根据波普性质的不同，遥感技术可以被分为很多种，比如电磁波遥感技术、声学遥感技术等。

3、全球定位技术

全球定位技术是一种十分重要的土地测绘技术，是对测绘对象进行定位的一种重要手段。土地的开发管理过程中，绝大部分都要用到GPS技术，全球定位系统技术能够实现对土地资源进行全方位的测量，从而实现对具体的测量对象的位置信息的确定。随着科学技术的不断进步与发展，还形成了一种实时的动态监控技术，即GPS-RTK技术。在土地测绘过程中应用这种技术，可以实现对土地资源的实时监控以及定位，比如出现地质灾害时，导致土地资源数据出现变化，该技术可以实现实时的监控，从而为土地管理提供准确的数据。

4、数字摄影测量技术

数字摄影测量技术是将摄影测量与数字影像进行有机结合之后产生的一种重要的技术，主要是利用计算机技术、数字影像技术、模式识别等多种学科理论以及方法进行测量的一种新技术。数字摄影测量技术可以利用专业化的设备对土地资源进行航拍，同时利用专业化的图像处理软件对所拍摄的图像进行处理，在计算机上进行各种影像的匹配，从而形成数字地图，将工程测绘工作转移到室内，有助于对土地资源进行深入的分析。

土地开发与管理是土地资源利用过程中的一个重要过程，土地开发管理过程中需要对土地资源信息进行详细的掌握，而掌握各种信息的方法则是进行土地测绘。土地测绘工作对于土地资源的开发和利用具有十分重要的意义。当前使用较多的土地测绘技术有地理信息系统技术、遥感技术、全球定位技术等，在土地开发管理过程中加强对这些测绘技术的应用，有助于提高土地开发管理的效率，促进土地资源的有效利用，进而促进经济的快速发展。

参考文献：

[1]娜仁呼.土地测绘在土地开发管理中的应用研究[J].科技创新导报，2013（18）.

土地管理范文第2篇

为争创我乡土地管理“四无”乡活动，进一步强化国土管理，2013年我乡继续坚持以“十分珍惜和合理利用土地”的原则，充分调动社会各方面力量参与监督管理，形成乡、村、社三级监督网络，切实减少和杜绝各类违法占地案件的发生。根据省土地管理“四无”乡的要求，经乡人民政府研究，特制定2013年我乡争创土地管理“四无”乡活动目标责任制。

指导思想

土地管理“四无”创建活动，要认真贯彻党的十会议精神，进一步落实土地基本国策，抓住机遇、加大力度，全面深化管理体制和土地使用制度改革，提高土地资源、土地管理体制和土地资产的管理水平，为我乡经济建设和事业发展服好务。

建立领导机构

组长：副组长：成员：

具体措施：

1、加强领导，建立健全组织领导机构，乡村社三级都要成立“四无”活动领导小组。做到齐抓共管、随时将此项工作列入议事日程，做到经常化和具体化、规范化。

2、广泛宣传，增强全民国土意识。充分利用广播、电视、专栏、板报、标语、会议等形式，结合利用“土地日”和“六月国土宣传月”等，宣传国土知识，宣传“四无”活动的重大意义，为创“四无”打基础，酝造良好的氛围。

3、处理好经济建设与执行土地管理法律、法规关系，继续坚持“开源”与“节流”相结合的方针，加强土地开发和利用管理。

（1）坚持用地计划管理，搞好总量控制，做到用地指标不突破。

（2）严格建设用地的审批、验收关，做到合理用地，坚持能利用非耕地的坚决不占用耕地，凡能利用劣地决不占用好地、能利用旧宅决不新占地。

（3）搞好土地资源的开发和利用，完成县下达的土地综合整治的开发任务。

（4）进一步完善“两公开一监督”制度，三到场及巡回检查制度，加强土地执法监察，全面查处各类违法占地案件，将其制止正在萌发状态。

（5）切实搞好工作，将问题处理在基层。

（6）土地管理“四无”活动目标管理，经检查验收纳入各级干部年度工作统一考核，并实施奖惩。

土地管理范文第3篇

我国的土地法律制度就内容而言大体可分为两个方面，一是土地权利制度，二是土地管理制度。土地权利是民事权利中的财产权的一种，属于私法领域的范畴。现阶段，农村土地使用权制度的具体形态是土地承包经营权制度。土地管理则是国家对人们使用土地的控制、管理、监督行为，属于公法范畴。后者实际上是出于社会公共利益、国家长远发展以及某种政策需要的考虑对土地权利的行使通过强制性的规定进行的限制。因此，我国农村集体所有的土地中，存在三个不同的利益主体，即所有权人、承包经营权人、土地管理者(政府)。从理论上讲，这三个利益主体的利益在宏观上是一致的，但在现实生活中，由于各自的出发点和行为动机不同，其利益在微观上是不一致的、甚至在有的情况下是冲突的。

长期以来，不顾农民意愿占用土地、侵害土地承包经营权的现象屡禁不止，而且近些年呈愈演愈烈之势。大面积不断上升的土地违法案件，许多情形下就是以行使土地所有权或有些地方政府行使土地管理权的名义出现的。因此要保护土地承包经营权、进而实现承包经营权的有序流转，必须明确不同主体的利益界限。

二、土地所有者与使用者(承包方)的利益界限

之所以划分土地所有者与使用者的利益界限，主要是因为作为所有人代表的农村集体经济组织和作为承包经营权人的农民(户)之间存在不同的利益目标。作为土地所有人，农村集体经济组织享有占有、使用、收益、一定限度内的处分的权利。例如，在土地上兴建公共设施、根据人口调整土地、对承包方对土地的合理使用、在一定条件下收回土地、承包期满后重新发包等。土地经营活动具体是由承包经营人进行的，因而土地的实际占有、使用是土地使用人。土地使用人从事经营活动，要进行一定的投入，并享有收益权，同时要进行土地承包经营权的流转，就涉及到对土地承包经营权的处分。

只要实行了土地承包经营，对土地的占有、使用一般不存在利益划分问题，但由于作为土地所有人和土地承包经营权人都存在收益和处分的权利，就存在如何划分其利益的问题，这个问题事关承包经营权能否得到切实保护、土地改良能否实现、土地利用是否合理、农村集体的共同经济利益能否实现等。在实践中存在的一个问题是，作为土地所有人代表的村委会等农村集体机构出于各种考虑对农户承包经营的土地进行调整、收回，用来与外部合作或分配给其他人，而农户又不愿意交回土地。另一个问题是，农民从事土地承包经营活动，要实现长远的、持续的利益，就需要在土地上投入，按照现行制度，农民收益权的内容是完成了交给集体提留之后对农产品的收益权，但农民在土地上投入、使土地增值时，增值部分的利益仍然包含在集体土地所有权之内，属于所有人的利益，这样，除了农业投入产出比不合理、耕种土地没有收益的原因外，土地增值部分的利益不归属于承包人也是制约农民在土地上投入的制度因素。

为切实保护农民耕种土地的权利，首先要合理界定土地所有权人与使用权人的利益界限。由于人地矛盾突出，土地承担保障功能，笔者不赞同将农民承包土地的权利确定为永佃权。维持土地所有人处分权、在一定条件下调整或收回土地的权利仍然是必要的。但是，所有人行使处分权除了受国家土地管理制度约束外，相对于承包人而言，其处分权的界限应当限制在实现土地保障功能的范围之内。也就是说，只有为实现土地生活保障功能的目的，才能经过一定的程序行使调整土地的权利。例如当人口增加到一定程度，一部分人没有土地承包，为保障其生活来源，才可以调整土地。另外，承包人将土地改变用途，由于非农业经营的，使土地失去了保障功能，也可以收回土地。除此之外，不得以各种名义行使处分权收回土地，这样就基本上排除了村委会等集体所有人代表出于经济利益的目标改变用途以各种名义损害农民土地承包经营权。

其次，为在制度上鼓励农民在土地上增加投入，提高土地利用效率，要合理划分所有人与使用人的收益权的界限。作为自然资源土地的所有人，农村集体向承包户收取一定的提留来体现其收益权，作为使用人，农民对承包土地所生产的农产品具有收益权，是不存在争论的。问题是，土地所有人的经济利益范围是否应当及于土地增值部分，也就是说，土地的增值价值应当归谁所有。应当承认，土地原有价值、供求性增值和用途性增值属于所有人的利益范围，应当归农村集体所有。在现阶段，实行家庭承包经营，对农村土地投资主要是由土地使用人进行的。当农民对土地增加投入使土地出现增值价值后，增值部分实际上是投入土地资本的价值，这部分价值与土地原有价值在物质形态上不可分离，与其他投资不同，农用土地增加资本投入后，其价值增值是有期限的，如果以后不再投入，其价值增值就会用尽。因此要保持或增加价值，需要不断的投入。如果土地增值部分的价值一律归集体所有，那么在承包期限内即使对土地有所投入，也难以避免短期行为。这样不利于土地持续改良。为鼓励农民长期性的持续的投入，建议就土地投资性增值部分的价值，在承包期满后一定期限内属于承包人所有。因为，如果永久归承包人所有，那么就会抑制承包期满后他人承包该土地时投资的积极性。由于土地投资所产生的价值增值与土地本身无法分离，因此，承包人在承包期满后一定期限内享有增值价值所有权，不一定表现为双重所有权，而应当表现为在农村集体享有所有权的前提下，承包期满后，原承包人就农村集体收取的提留在一期限内按比例享有收益权。至于承包期内土地增值部分的利益，在农产品价值或数量增加中已经体现，或通过承包经营权的流转实现。

三、土地所有者、使用者与土地管理者（政府）的利益界限

首先应当指出，土地的自然特性决定了土地所有权从来就是相对的，受限制的。现代社会中，对土地所有权的限制不仅仅是私法上的限制，更重要的是公法上的限制，由政府对土地资源的使用进行管理、控制，这是世界各国的通例。之所以要进行公法上的限制，是因为土地是不可再生的自然资源，土地的使用与保护，不仅仅是财产权利的问题，还是事关人类生存的大事。在我国，合理利用土地、切实保护耕地是基本国策。实现这一目标的途径就是严格的土地管理制度。土地所有人、使用人使用权、处分权的行使，必须以不违反土地管理制度为限。

土地管理范文第4篇

第一条  为贯彻“科教兴国”的战略部署，增加科技在土地管理中的渗透程度，促进土地科技管理规范化、制度化，提高土地管理科学化和现代化水平，根据国家科技管理有关规定，结合土地科技管理实际，特制定本办法。

第二条  土地科学技术管理，是指由土地管理科技主管部门对土地管理科技政策、科技发展规划和计划的制定；科技项目的立项和实施；成果的验收、鉴定、奖励和推广以及对科研机构和人员所进行的管理活动。

第二章  科技项目管理

第三条  土地科技项目实行计划管理。科技项目的立项应紧密围绕土地管理中心工作，本着急用先上，应用研究为主的原则，在充分论证的基础上确定立项项目。

第四条  项目立项的程序：

（一）国家土地管理局各司室、企事业单位和省级土地管理部门及有关院校与科研院、所，应在每年11月份前向国家土地管理局科技主管部门提出次年度土地科技项目立项申请，同时上报科技项目立项报告。

（二）国家土地管理局科技主管部门组织专家对项目进行可行性论证，提交局科学技术委员会（简称科技委）进行咨询，报局领导批准后，确定立项项目，并下达年度科技项目计划。

第五条  项目计划管理。计划项目实行合同制，重大项目实行公开招标。项目计划及实施，由国家土地管理局科技主管部门统一归口管理。

（一）项目一经确定，由第一承担单位负责具体协调和组织实施工作，并于每年十二月底前向国家土地管理局科技主管部门提交当年项目执行情况和经费使用情况报告，项目完成后，提交研究报告及经费决算报告。

（二）在项目执行中，国家土地管理局科技主管部门负责检查、调查，视情况进行必要的项目计划调整或者撤销。

第六条  项目经费管理。项目经费实行专款专用，开支范围包括：调研、资料、技术性会议、试验及技术检测、成果鉴定、评审等费用，不得挪作他用。项目承担单位要根据合同书做出具体开支计划，并严格履行财务、审计制度。

第七条  未经国家土地管理局批准立项的项目，国家土地管理局一般不组织鉴定或评审。

第三章  科技成果鉴定和评审

第八条  土地科技成果范围：

（一）对土地管理决策科学化和管理现代化起重大作用的软科学成果；

（二）为解决土地管理事业某一科技难题而取得的具有新颖性、先进性和实用价值的应用技术成果，包括在重大科技项目研究进行中取得的有新颖性、先进性和独立应用价值的阶段性成果；

（三）对土地管理自身规律认识的基础研究成果；

（四）土地管理的技术标准、规程；

（五）土地科技著作，主要指公开出版发行的杰出土地科技专著、优秀土地科技教材、优秀土地科普图书。

第九条  鉴定和评审由国家土地管理局科技主管部门负责组织，或者委托有关单位主持。

第十条  组织鉴定或评审单位和主持鉴定或评审单位可以根据土地科技成果的特点选择下列鉴定或评审形式。

（一）检测：指由专门的技术专家组或检测机构通过检验、测试性能指标等方式，对科技成果进行评价。

（二）会议：指由同行专家七至十一人组成评委会通过讨论、答辩等对科技成果作出评价。

（三）函审：指同行专家通过书面审查有关技术资料，对科技成果作出评价。

第十一条  土地科技成果的综合评价，采用下列指标：

（一）对土地管理决策科学化和管理现代化的作用和影响；

（二）观点、方法和理论的创新性；

（三）研究难度和复杂程度；

（四）科学价值和意义；

（五）经济效益、社会效益和环境效益。

第四章  科技成果推广

第十二条  土地科技成果推广，是指将国内外先进技术和科研成果推广应用于土地管理工作实际中，使之转化为现实的生产力，推动并提高土地管理工作效率和决策科学化水平第十三条  土地科技成果推广，实行分级管理。国家重点项目或有普及指导性的科研成果由国家土地管理局负责管理，地方项目或区域性科研成果由各省、自治区、直辖市土地管理局负责。

第十四条  推广计划的编审程序，采取“一上两下”的办法。即首先由国家土地管理局科技主管部门牵头，会同有关司室，于年度开始前，提出国家级重点科技成果推广项目的初步方案，经局审定后，下达各有关单位。各省、自治区、直辖市土地管理局根据国家土地管理局下达的初步方案，结合本单位实际情况，编制推广计划，并纳入土地管理年度工作计划。国家重点推广项目由国家土地管理局审批，地方项目由省、自治区，直辖市土地管理局审批，并报国家土地管理局备案。

第十五条  列为国家级重点推广的项目，由国家土地管理局安排专项资金，地方的推广项目，由各地在资金上给予切实保证。

第五章  科技成果奖励

第十六条  科技成果分类及奖励范围。国家土地管理局科技进步奖分A类（研究奖）和B类（推广类）。

土地科技进步奖A类奖励范围：

（一）土地科学的基础理论研究成果；

（二）土地政策、法规等软科学研究成果；

（三）土地管理应用技术成果；

（四）土地管理技术标准、规程成果；

（五）土地科技专著、土地科技教材成果。

土地科技进步奖B类奖励范围：

（一）推广应用已有的科学技术取得重大效益的成果；

（二）土地科普图书等；

（三）土地管理实践中，工作量大，技术性强，覆盖面广的成果。

第十七条  申报条件。申报国家土地管理局科技进步奖的项目应具备以下条件：

（一）申报项目科学技术水平须达到国内先进水平；

（二）申报项目应是获得省级土地管理部门科技进步二等奖以上（含二等奖）的优秀项目；

（三）申报项目无重复报奖内容，无争议；

（四）重大项目申报奖励时应包括子项目，子项目原则上不单独报奖；

（五）凡属科技著作项目，科技专著、科普图书须公开发行两年以上，科技教材须为多所学校选用。

第十八条  奖励标准

国家土地管理局科技进步奖分设一等奖、二等奖和三等奖。

（一）奖励标准

一等奖：

A类，成果的科学技术水平达到或接近同类项目国际先进水平；技术难度很大，推动土地科技进步作用重大。

B类，对土地管理决策科学化和管理现代化影响非常大，成果的社会、经济、环境效益重大。

二等奖：

A类：成果的科学技术水平达到同类项目的国内领先水平，技术难度大，推动土地科技进步作用很大。

B类：对土地管理决策科学化和管理现代化影响较大，成果的社会、经济、环境效益较大。

三等奖：

A类，成果的科学技术水平在同类项目中属国内先进水平，技术难度较大，推动土地科技进步作用较大。

B类，对土地管理决策科学化和管理现代化影响大，成果有明显的社会、经济和环境效益。

（二）奖励等级        荣  誉      奖  金（元）

           　一等奖    奖状、个人证书    10000

             二等奖    奖状、个人证书      5000

           　三等奖    奖状、个人证书      3000

（三）奖金来源：

国家土地管理局按一等奖4000元，二等奖2000元，三等奖1000元支付，不足部分由地方解决。

第十九条  申报、审批程序

（一）申报程序

各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）、有关院校与科研院、所及国家土地管理局直属单位为土地科技奖励的申报部门。申报部门统一组织本地区（单位）成果的评审，并将符合本办法第十六、第十七条规定的成果报送国家土地管理局。

（二）审批程序

1.形式审查：由国家土地管理科技主管部门对申报条件、鉴定办法、有关证明等进行审核。凡形式审查不合格者，不得进入当年评奖。

2.初审：形式审查合格项目进入初审。初审由局科技主管部门组织有关专家进行。

3.终审：由国家土地管理局科学技术委员会对初审结果进行全面审核，最终确定获奖项目。

第二十条  主要完成人和单位（一）主要完成人

科技进步奖奖励的对象是对项目的完成做出创造性贡献的主要人员。主要完成人须符合下列条件之一。

1.设计项目的总体方案；

2.对项目的关键技术和疑难问题的解决作出重要贡献；

3.对项目的开发、推广有重大贡献。

一、二、三等奖主要完成人限额数分别为15人、10人、5人。

（二）主要完成单位

主要完成单位是指项目主要完成人所在的单位。主要完成单位的限额数为一等奖10个，二等奖7个，三等奖5个。

第二十一条  异议处理

（一）从获奖成果公布之日起，两个月内为异议期。在异议期内，对获奖成果持有异议的，可向国家土地管理局科技主管部门提出异议。超过异议期，不予受理。

（二）提出异议必须采用书面形式，并写清真实姓名、工作单位和联系地址。匿名异议不予受理。

（三）弄虚作假或剽窃他人成果的，取消受奖资格，追回奖状、证书和奖金，并通报批评。

第六章  附  则

土地管理范文第5篇

目前，因征地引发的矛盾成为社会关注的焦点。现行征地制度的主要问题，一是被征地农民不能分享土地增值收益；二是不允许集体建设用地进入市场，剥夺了农民自主参与工业化、城市化进程的权利。由此产生的社会矛盾越来越尖锐。

改革征地制度这一问题已经研究、探讨了20多年，地方在摸索过程中也产生了一些经验，但国家层面上却没有实质性进展。深层次原因在于政府经营土地，既管地又卖地，既是裁判员又是运动员。其实政府在土地管理问题上也是困难重重，土地供应约40%是基础性、公益性用地，是净投入；30%是工业用地，大多是低价供应，要赔钱；30%是经营性用地，用“招、拍、挂”收入来平衡资金。实际上，东部发达地区勉强可以平衡，中西部地区就平衡不了。在这种情况下，如果按市场价补偿，政府的收入会减少；如果允许集体土地进入市场，政府可卖的地就少了，甚至无地可卖。资金窟窿怎么补？建设怎么搞？确实是个很现实的问题。在这种情况下，征地制度改革迟迟迈不出步子。

摆在眼前的问题是，这套制度还能不能维持下去？恐怕不能说一天也维持不了了，但是维持的代价太大，而且越来越大。

――低价征地，自然会受到农民强烈抵制。低价征地以后，农民生计有问题，就会不断地上访。政府成了矛盾的一方，但最终还是要负无限责任。而且，现在发达地区的征地成本已经很高了，但具体操作的做法五花八门，很难规范。

――不让集体建设用地进入市场很难。有研究表明，珠三角、长三角地区的企业用地，70%是集体土地。这些土地定为“小产权”，就不可能出台管理办法，其实无异于放弃管理。这样自发发展的结果，只能是乱象丛生。

――现行政府经营土地制度的一个显著特点，是立足于增量土地，要不断征地才能筹集所需资金。其后果很严重：一是保护耕地的国策得不到落实；二是城市外延扩张，土地粗放利用、浪费严重。经过多年的外延发展，不少地方已经无地可征了。

――不允许集体建设用地开发房地产，迫使普通城市居民的自住性需求与投资、投机需求混在一起，城市居民的住房问题得不到解决。

――目前的地方债，主要是政府以土地抵押向银行贷款形成的，积聚了巨大的金融风险。

――目前的征地制度使政府行为扭曲，干部队伍易受腐蚀。

以上这些矛盾和问题，是现行有关土地管理制度的内在逻辑引发的，不是哪个人凭空捏造出来的。这些矛盾和问题，仅靠完善现行制度，不可能得到根本解决。如果不对相关制度进行比较彻底的改革，其产生的矛盾还会进一步积聚、发展，甚至危及社会的和谐与稳定。

二

现行土地管理工作的重心是在增量土地上做文章，如指标管理、基本农田划定、占补平衡、“招拍挂”等，都是围绕征地展开的。这些着眼于增量土地的办法费了很大心思，管理成本很高，效果并不好。所以，应当调整思路，把管理重心转到存量土地上来。

第一，调整国家税制，在精简、归并相关税收基础上，对无论城市还是农村的建设用地（含建筑附着物），开征不动产税（财产税或地产税）。政府应组织人员定期评估，规定权利人按年缴纳税费。税收收入纳入地方财政，并按规定用途使用。对城乡公益性用地、农村农民自住且符合规定面积的宅基地、城市居民符合规定面积的第一套住宅，应免征税。

第二，基础性、公益性建设项目，国家可以继续向农民征地，但补偿标准应参照改变用途后的市场价格与农民协商确定，不能政府单方面说了算。补偿费超过一定额度的部分，可以发行长期土地债券。对于不接受土地债券的农民可以征收所得税。

第三，凡经营性项目，原则上国家不应再征地。需要使用集体建设用地的，由用地单位与农民协商用地方式（出让、租用、入股、联营等）和价格。在符合规划前提下，集体土地可以发展各类二、三产业，包括面向自住性需求的房地产。

第四，城市发展特别是拆迁改造涉及集体土地的，可以把土地转为国有，但经营使用权长期交给农民；可以保留集体所有性质不变，但要拿出部分土地用于公益建设；也可以部分保留集体性质，部分转为国有用于公益建设。具体采取哪种方式，由农民自主选择。政府制定拆迁改造规划，所需资金则由集体自筹或向社会融资。广东“三旧”改造（即广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造）之所以成功，其核心经验就是在承认集体和农民的土地财产权前提下，平衡各方利益关系，并且尊重农村、农民的选择，因而调动了农民和社会参与改造的积极性。我国台湾地区的“市地重划”，也属于类似经验，而且把利益分配关系制度化了。

第五，相关的投融资政策、抵押担保政策、公共服务政策、土地登记办法、建设用地指标管理，乃至户籍政策等，都要相应改变。

这样改革以后，政府征地数量大幅减少，也不再经营土地了；地方财政主要依靠存量土地，存量土地面广量大，能充分保障税源；各项建设和经济发展也主要在存量土地上做文章，充分利用社会资金。这是发展方式的根本改变，现行制度引起的问题都能够较好地解决。围绕征地产生的矛盾，将更多地表现为农村内部的矛盾，主要通过村民自治方式化解，农民不会再把政府当作对立面。至于农村集体、农民与用地单位的矛盾纠纷，政府也主要承担协调、监管责任。由此，政府的公信力也可以大大增强。

经济发达地区的土地级差收益高，土地交易活跃，将首先获益。从长远考虑，还应建立土地发展权制度，开放土地发展权市场交易，以平衡城市化地区和非城市化地区的利益关系。城市化地区的土地权利人，要想加大土地的开发强度，必须到非城市化地区购买土地发展权。这样，非城市化地区也能享受国家城市化的成果，有利于耕地、资源和环境的保护。美国在这方面有比较成熟的经验，值得借鉴。