关于买房的法律知识

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇关于买房的法律知识范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

关于买房的法律知识范文第1篇

关键词:小产权房;法规;政治体制;保障利益

中图分类号:DF461 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0256-01

中国房地产行业近年来以一种近乎狂热的速度在发展着,然而在诸如房地产价格持续上涨,房地产投机行为逐渐增多等众多问题中,“小产权房”问题也受到人们的普遍关注。

按照不同角度的解释,“小产权房”有多种定义,按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。具体来说“小产权房”就是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”。

一、“小产权房”的现状

归结来说来说小产权房的现状如下:

(一)规模庞大,涉及面广。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%―30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。

(二)价格低,客观需求量大。小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。

(三)法律依据不足。小产权房问题的泛滥来了许多隐性问题,一方面买房人的利益很难得到保障。小产权房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。另一方面建设小产权房,从表面看,农民是获得了很高的收益,但其实,农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障。

二、解决途径的几点分析

(一)明确小产权房的不合法性,进一步完善相关法律、法规。我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善,有些甚至是相互冲突矛盾的。面对强烈的社会争议和小产权房屡禁不止的行为,应明确小产权房处置的时段,对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围,对未建或正建的小产权房立即叫停;公告社会,对以后再建的小产权房一律拆除,并追究当事人的法律责任。

(二)处理现有小产权房,加强保障性住房建设。全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。

(三)政府应当积极探索新的住房生产和分配制度,控制商品房价格,减少城市居民购买小商品房的需求。一方面,在暴利的推动下,中国房地产行业异常繁荣。另一方面,地方政府和开发商借法律法规的漏洞,刻意推高地价、房价,造成了新的社会矛盾。而且,在开发商模式的设计中,地方政府还承担特殊的责任――通过提供大量的廉租房、两限房、经济适用房(俗称“三类房”)来解决中低收入人群的住房改善问题。

(四)提高征地补偿,保障农民集体利益。对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。

(五)加大监控力度,严惩违法三方。与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。农民在这个过程中虽然是弱势群体,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。

作者单位:四川大学经济学院

作者简介:黄敏(1988― ),女,汉族,四川内江人,本科生,四川大学金融工程学生。

参考文献:

关于买房的法律知识范文第2篇

【关键词】法治媒体 新媒体 互联网思维 内容 服务

随着科学技术的进步，新媒体发展迅猛，传播主体大众化、传播内容多元化、传播速度快范围广，使得新媒体正在逐步取代传统媒体成为使用率最高的媒体形态。相比之下，纸质报纸、纸质杂志、电视、广播电台等传统媒体的用户使用比例下跌明显。如何加快传统媒体与新兴媒体的融合发展，新媒体格局下传统法治媒体如何破题，成为摆在辽宁法制报人面前十分紧迫的新课题。

一、新媒体给法治媒体带来的挑战和机遇

1.新媒体分流大批受众。有资料显示，中国是目前世界上使用社交媒体比例最高的国家，平均每人每天有5.8小时的时间上网。以前受众是从电视、报纸、杂志和广播获得信息，而今天大众信息的来源则大多是通过微博、微信、QQ、论坛等新媒体。这种分流，使得传统媒体的用户大量流失，影响力也日渐式微。

2.法治媒体迎来最好时代。尽管传统媒体受新媒体冲击明显，但对于法治媒体来说，这却是一个最好的时代。我国的法治媒体是在后国家重建法制的形势下应运而生。30多年来，在宣传和普及法律、提高全社会法律意识等方面起到了重要的作用。而以党的十八届三中全会为起点，以四中全会为标志，中国进入重法时代。法治媒体作为传播法律知识、提升法律素质、培育法治文化、弘扬法治精神的主要载体和重要阵地，完全可以借助新媒体快捷灵活、形式多样、传播广泛等特点，获得新一轮发展良机。

二、有效推进传统法治媒体与新媒体融合发展

1.利用好法治媒体无以伦比的公信力。媒体公信力是指新闻媒体本身所具有的一种被社会公众所信赖的内在力量。据“2015中国信用小康指数”之“媒体公信力调查”结果显示，在不同类型媒体公信力排名中，电视以54.6%的得票率依然高居榜首，紧随其后的是报纸、网络和广播，微信与微博分列第五、第六位。可见传统媒体在公信力方面仍强于新媒体。而法治媒体相比其他媒体，更拥有无以伦比的公信力。此外，法治媒体具有强大的政治资源，因为每个法治媒体机构，都是由司法机构、司法机关作为后盾，这也成为发展的最重要资源优势。在推动媒体融合的过程中，法治媒体要善于利用这一优势。

2.传统媒体人要具备互联网思维。新媒体时代，讲究的是“互联网+”，不管“+”的是什么，“互联网”都要在前面。有人误以为这里的“互联网”是指技术手段，实则不然，它指的是互联网思维。

就法治媒体而言，在媒体融合的背景下，传统法治媒体从业工作者要转化思维，把读者思维转向用户思维，内容思维转向服务思维，条块分割的思维转向融合发展的思维，提升“互联网+法治”能力，其目标是实现融媒体时代读者、用户对于法治新闻及其衍生产品的阅读获得感、体验满足感。

3.专注内容、强化服务，打造法治新媒。最近两年，媒体融合成为业界讨论的热点，各种观点和尝试也有很多，却鲜见有传统媒体在这方面取得成功。有些媒体认为媒体融合、报网互动就是把报纸的内容搬到网上，这种理解无疑是错误的。

其实，报网互动也好，媒体融合也好，指向的都是新工具，而媒体的核心任务是提供信息。真正的媒体融合，应该是遵循互联网传播规律生产适合网络传播的内容，并与用户进行有效的互动交流与共同生产。不管什么时候，我们一定要相信好内容的力量。

除了专注内容之外，作为法治新媒体，还应强化其服务功能和属性，以服务决定其价值。

三、辽宁法制报正努力打造辽沈地区最有影响的法治新媒

辽宁法制报新媒体事业部成立于2015年1月，目前负责报社的官方微信、微博以及网站的内容制作、运营、更新和维护。现以辽宁法制报官方微信（ID：lnfzbwx）为例，介绍我们在打造法治新媒过程中的一些尝试。

1.内容为王，“法律急救包”阅读近20万。辽宁法制报官微“坚持输出有实用价值的内容”，以“法律性”和“服务性”为主导。现在微信公众号内容同质化严重，作为法治类官方微信，如何保持自己的特殊性是个大问题。一定要根据新媒体的特点，打造实用性强又适宜传播的内容。

2015年7月7日，辽宁法制报官微推送了一条“法律急救包，人手一个”的内容，将百姓平时能用得到的一些基础法律知识和维权技巧进行归纳整理，然后以类似点击菜单的形式呈现。对于一条没有爆点的内容，2天多的时间，阅读数10W+，最终这收获近20万的阅读和近2000的点赞。当时，这条内容的成功，给了我们很多启发。概括来说，新媒体在内容制作上要做到快、准、狠。

快，包括快速生成，快速，互联网思维之下的采编，要求的是分秒必争。既考验常态或应急的采编能力，也考验数据的整合能力。准，讲的是基于大数据分析下的读者、用户的精准研判分析。如今，在读者变用户时代，需要的是黏性，目标是争取铁杆粉丝。狠，新媒体时代的基本法则是赢家通吃，必须要站到前排去，对于法治媒体而言，更要求定位的精准与坚定，所谓战术是用己之长克敌之短。

2.强化服务，“公告查询”、“微信排行榜”吸引特定用户。除了靠内容吸引粉丝，我们也考虑一个问题，就是能不能给我们公众号的特定粉丝提供他们所需要的工具，这个工具基于粉丝的高频+刚性需求，从而达到粉丝留存和促活的目的。2016年6月29日，辽宁法制报法院公告查询系统正式上线，我们将它植入到菜单栏里面，使得各级法院工作人员及当事人可以通过辽宁法制报微信公众平台即时查询法院公告。虽然这是一个很小的互联网产品，但它精准地满足了用户的强需求，所以注定是一个成功的产品。

此外我们还每周制作辽宁政法微信影响力排行榜。近两年，辽宁很多的政法机关都开通了官方微博、微信，通过新媒体信息、通报案情、击碎谣言、办理业务、与网友互动。通过制作和辽宁政法微信影响力排行榜，树立起辽宁法制报新媒体在辽宁政法新媒体中的权威性。同时由此将全省政法系统负责新媒体的人员聚到一起，也为后续开展线上线下活动奠定了坚实的基础。

3.通过解答法律咨询，与粉丝形成互动，增加粉丝黏性。如果说公告查询、辽宁政法微信排行榜是为了吸引特定用户，那么我们依托百名律界精英组成的辽宁法制报维权律师团，为最广泛的人群进行普法宣传、解答他们的法律咨询，既达到了宣传法律、普及法律的目的，也为辽宁法制报的新媒体吸引了大批粉丝。

及时准确解答粉丝的法律咨询。作为专业而权威的法律媒体，辽宁法制报的微信、微博上经常能收到很多用户的法律咨询。新媒体编辑及时将这些问题反馈给维权律师团成员，收到解答后再第一时间反馈给用户。

创新形式，辽法微讲堂受到好评。如何把“互联网+法律服务”做得更好，是辽宁法制报新媒体事业部一直在考虑的问题。2016年6月30日，第一期“辽法微讲堂”上线，我们邀请专业房产律师就买房、收房过程中经常遭遇的问题进行分析，并提供实用的维权技巧。这种通过微信直播进行的法律讲座，受到了用户好评。其实关于“互联网+法治”，还可以衍生出很多的内容，如“互联网+法律阅读”、“互联网+法学教育”等等，今后我们将结合自身能力去进行尝试。希望在“互联网+”的推动下，辽宁法制报的新媒体能走得更远。

四、法治新媒体发展过程中面临的瓶颈和需要解决的问题

1.缺钱又缺人。众所周知，新媒体是很“烧钱”的，但在目前纸媒行业受到严重冲击的大背景下，传统广告收入锐减，在这种情况下，报社往新媒体部门投入更多的资金是不现实的。另外由于工资不高等原因，目前传统法治媒体的新媒体部门很难招聘到高水平的人才，只能是从编采队伍中抽调人员。但由于传统编采人员普遍缺乏互联网思维，这使得很多法治新媒体缺乏“新”意。

2.困境也不能回避：缺少盈利模式。现在传统媒体都在发展新媒体，核心目的就是为了盈利。但现在业内有一句话，“不办新媒体肯定死，办了新媒体就是等死。”到目前为止，中国传统媒体办新媒体能盈利的，严格意义上来说是微乎其微的。

当然也有新媒体通过策划活动，发硬广赚广告费，但是受限于媒体影响力以及经济环境，挣大钱还是比较难。可以说，盈利模式是困扰传统媒体发展新媒体的突出问题，而法治媒体由于市场化程度低、受众面相对窄等原因，这一问题尤为突出。

（作者单位：辽宁法制报社）

关于买房的法律知识范文第3篇

关键词：规划实施调查；规划问题调查；尊重民愿；

一、引言

随着新农村建设规划的不断推行，不少村庄成功实施规划，取得了良好效果，但也有的村庄规划因缺乏科学有效的引导措施和相应的体制保障、地方政府与基层官员过于注重政绩、农民收入低和文化素质低等问题受阻。在我国总体上进入“以工带农”、“以城带乡”的发展新阶段，解决好新农村建设中出现的问题对于构建和谐社会具有重要意义。目前，不少专家学者针对农村规划工作开展了大量研究。傅德仁和黄耀志提出了基于公平理念的规划建设途径；林华和俞进就新农村规划与城市规划思维方法差异进行辨析；李孟波从新农村规划产生的背景入手，深入分析新农村规划的实质和作用，提出做好新农村规划应遵循的原则和措施。本文则主要从农民的角度出发，首先对前大郭村村民不接受首次规划的原因进行调查分析，然后就目前规划工作对村民开展调查，最后提出了规划在充分考虑民愿的基础可采取的措施。

二、河南省长垣县前大郭村规划概况

（一）前大郭村概况

前大郭村地处豫北平原，隶属河南省新乡市长垣县常村镇，位于长垣县城的西北方向，距县城15km，距乡镇中心8km，如图1所示。村庄附近有大广高速公路、长济高速公路，交通便利。村庄是独立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387户人家，403处宅基地，户籍人口1357人。全村设有一个村委会，4个村组。各村组规模有较大差别，4组的户数占全村总户数的55%。村庄户均宅基地面积342.17m2，严重超出国家规定的宅基地面积限值，而且近年来，随着外出就业人员的增加，大量农村住房和宅基地处于闲置状态，致使32030.10m2的土地资源和4578.75m2建筑面积没有得到合理利用。

（二）2011年规划实施情况

在新农村建设的号召下，2011年常村镇政府提出将前大郭村合并到邻村――韦庄的规划方案。韦庄地处交通要道，拥有小学、初中等教育设施，是服装店、家电超市、理发店等的聚集地，其位置如图1所示。规划用地属于韦庄村集体经济组织所有的农用耕地。

实施方法：在新村庄每户宅基地面积划定为199.5m2，住房由政府委托施工单位进行统一建设，主房为10.5m×10.5m的二层楼房，配房为8.5m×3.7m的单层平房。村庄建成以后统一给排水，垃圾统一回收处理。但是，规划对原有住房的补偿和社会保障等方面并没有具体说明，而且要求每户在房屋建造前一次性缴纳13万元购买房屋。

上述规划方案确定后，政府将其下达至村，村委召开全体村民会议将方案通知大家，最后同意规划并交钱的仅有十户人家，所以规划暂且被搁置。根据村民反映，当时不同意规划的原因如下。

1.政府自行决策规划方案，村民未参与其中。此次规划方案完全由镇政府主持编制，政府编制完成后，只是通过下达政策的方式通知村庄实施，未组织村民积极参与村庄选址、房屋建造方式、土地利益分配等重要问题的决策，未积极听取广大村民的建议。

2.建房费用较高，未建房先收钱。近年来，绝大多数农户都在不同程度上对自家的住房进行了改造，目前并不需要建新房，而且13万元的房款对于农村家庭来说是一项大数目的支出，是村民辛苦多年的积蓄。另外，政府就13万元房款的合理性未做出说明，所以不是急需新建住房的农户是不会同意的。

3.搬到新村后，大家需要融入一个新的大环境，对于韦庄村村民来说，前大郭村村民属于外来人，从心理因素考虑，韦庄村在本村肯定会有许多优势，规划完成后随之而来的村内公共资源、利益分配、领导权等问题是否可以做到公正、公平、公开，前大郭村村民心中无底。

4.新村与原村址的距离较远。韦庄是位于前大郭村南边与之相距3.5公里的村庄，两村庄之间有铁路隔开，虽然严格来说距离不算远，但是村民都习惯了那种步行几分钟就可以去田地里干活的生活，搬到新村后这种距离上的改变使他们难以接受。

5.村庄规划触及部分农户的利益。村庄规划对于村庄来说是一次大整顿。如果实行规划，对于在外务工、经商的本地农户来说，他们在城里已经买了房子，但是由于目前农民保障制度的缺乏，对于村里的住房即使不使用也不敢轻易放弃，所以陷入买与不买的矛盾中；而对那些户口已不在本地但还在本村拥有住宅的农户来说，一旦实行规划就意味着农村住宅资格的丧失，所以也不同意规划；另外，目前农户宅基地面积普遍超标，尤其对于拥有多处住宅的农户来说，如果实行规划，他们的利益必定受损，所以更不会同意规划。

6.恋土情结。一些老人在本村住了将近一辈子，对于村庄的一草一木已经结下了很深的感情，现在让他们离开这个熟悉的地方到另一个陌生的环境中生活，心理上难以接受。

7.韦庄村民不同意外村占用其土地。农村土地归村集体经济组织所有，村与村之间甚至一个村内部都会存在不同的经济组织，致使土地分属不同权益主体。前大郭村村民要占用韦庄土地，许多补偿协调问题比较困难。

三、关于新农村规划工作的调查

2013年2月17日至22日期间，本人对前大郭村村民就村庄规划有关问题进行了调查。本村387户农户中参与调查的共有317户，剩余60户因为调查时家中无人或在外定居等原因没有参与，总体调查覆盖率为81.91%。调查结果总结如下。

（一）村民对规划工作的意愿调查

在“您是否愿意接受村庄进行规划”的调查中，64.29%的农户愿意接受村庄规划，23.81%是无所谓的态度，只有11.9%的农户不愿意接受。从中我们可以看出，村民对新农村规划抱以积极和期待的态度，究其原因主要有三个：①在新农村建设的下，村民感觉到实行规划是政策所向、大势所趋；②对于许多目前急需新建住房的农户来说，一方面村庄不允许再建新房，另一方面规划方案又迟迟不下达，这使他们希望尽快实施规划；③规划成功村庄的美好生活面貌使村民充满向往。

虽然新农村规划的编制和实施监督离不开政府的有序组织，但是新农村规划编制和实施的对象是农民，其目的是改善农村生活环境、提高农民生活质量、促进农村经济发展，所以为了确保规划的顺利进行，我们要弥补首次规划的缺陷，充分利用广大村民愿意规划的积极性和创造性，在政府组织的前提下，让村民积极参与整个规划过程，从规划项目的立项、现场调研到规划方案的编制都应该做到“尊民意，顺民心”。要充分依靠农民这个充满智慧与想法的团体，确保新农村规划达到惠民、利民的目的。

（二）村民接受规划的理由调查

根据对“村民接受规划的理由”的问题调查可知，出于方便生活考虑的农户占了85.19%，出于改善村容村貌考虑的占了14.81%，出于可节约土地考虑的为0%。这就给我们规划编制提出了一个很明显的要求，那就是规划方案的编制一定要方便村民的生活，所以政府部门在确定规划方案时要切实考虑农民的生产生活需求、农村土地制度、农村生活习惯等因素编制科学合理的规划方案，如新村规划的选址问题。新村是在原有村庄进行新建还是另辟新址？如果原址新建，就要合理考虑公共设施建设、基础设施配套等的规模、代价和成本问题；如果是另辟新址，就要考虑土地利益的再分配、新址与农民耕地之间的距离等问题。前大郭村前次规划失败的原因之一就是新村选择另辟新址导致新址村民的土地权益受到影响。土地是广大农民生活的重要保障，是农民安身立命之本，所以进行新村规划时一定要在维护广大农民利益的基础上进行，偏离了这个基础是不可能成功的。另外，为了让村民放心地接受规划，我们要制定科学的制度、采取合理的方式。

（三）村民对规划法规的了解程度调查

开展农村工作的一个难题就是农民的教育文化水平低，法律知识欠缺。通过对“您有没有听说过《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉实施办法》”问题的调查可知，“听说过，也了解一点”的占有23.81%，“听说过但不了解”的占到26.19%，而“没听说过”的占到了50%的比例；通过对“您是否了解国家关于农村宅基地和农村建房管理的相关政策法规”问题的调查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比较了解的”占有38.1%，而“不了解”的高达57.14%。从中我们可以看出广大农民对于农村相关管理政策知识相当欠缺，而我们在开展新农村建设时，宅基地的划分、土地的占用等都是依据法律开展的，农民法律知识的欠缺就会干扰规划的实施。另外，不少村民的“恋土情结”、迷信风水等因素都会影响规划的顺利进行。所以，政府应积极组织基层干部对村民进行普法教育工作，促进农民思想观念改变，将规划后的美好生活画面积极地展示给大家，以确保规划工作保质保量地完成。

虽然本次调查的结果可能受到被调查者的年龄、受教育程度及家庭地位等因素的影响，但就被调查人员的随机性而言，这恰恰体现了调查结果的全面性和代表性，反映了广大村民对规划问题的不同见解。从本质上讲，新农村规划的目的是实现广大人民的根本利益，农民既是新农村建设的出发点也是最终归宿。所以，我们一定要在充分尊重和考虑广大农民真实意愿的基础上，结合农民生产生活方式、农村土地制度及可持续发展的科学理念等开展新农村规划工作，避免工作中脱离群众、缺乏科学性及损害农民利益等问题的出现，要充分依靠广大农民的积极性和创造性。

四、结束语

通过对前大郭村规划失败原因的分析及规划问题的调查分析，我们知道政府在编制新农村规划时，要切实考虑村民的意愿和态度，加大法规的宣传和教育，促进农村规划建设工作的健康发展。本文认为应主要做好四个方面的工作。①建立完善的规划决策系统。农村实施规划的目的是让人民更好地生活，所以政府在编制规划时，要广泛听取人民的意愿和建议，将有效的沟通和反馈机制纳入规划决策系统。②不断完善住房制度。通过新农村建设规划可以对农村存在的诸如农户宅基地面积过大、住宅闲置量大、房屋建造质量差、村庄布局不合理、生活环境差等问题进行彻底治理，政府部门应该抓住此次机会就相关法律法规中不完善的地方进行合理的修订。③建立合理的补偿机制。我们在进行规划时对农民进行补偿的机制应科学合理并建立相关的资金扶持政策，不能因为新农村规划的实施使农民背负大量债务，导致“利民”举措变为了“害民”举措。④加强农民保障机制建设。广大农民是社会的弱势群体，为了促进农村住房制度的完善，我们应该加强农民的社会保障机制，使农民尽量享受与城镇居民同等的保障权利，让广大农民放下在城市生活的后顾之忧，放心地交出农村住房，促进农房合理利用。

参考文献：

[1]傅德仁，黄耀志.基于公平理念的新农村规划建设途径[J].江苏农业科学，2012，40（05）.

[2]林华，俞进.新农村规划与城市规划思维方法差异辨析[J].城市规划学刊，2008，（z1）.

[3]李孟波.新农村规划问题研究[J].农村观察，2007（02）.

关于买房的法律知识范文第4篇

【关键词】住房土地使用权期限届满问题解决

1、引言

我国现行的土地制度是公有制。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定居住用最高使用为七十年，对这项规定，老百姓产生诸多质疑，如使用期限满后老百姓的安置、住房的处理以及对一些相关人员的影响等问题。因此本文针对此问题进行了分析，并提出相应的解决对策。

2、住房土地使用权期限届满的后续问题

2.1侵害不知情建筑物所有权人的利益

房地产开发商或投资者一般属于专业人员，他们知道土地的使用权的年限。然而对于一般的缺乏法律知识的老百姓，奋斗多年终于可以买一套属于自己的房子了，在购房时很有可能不知道土地使用年限对于其所购房屋的意义，这在无形之中就侵害了这些不知情建筑物所有权人的利益。

2.2土地使用权期届满后住房的处理问题

当土地使用权期满后，地上建筑物处理问题也引起广泛争议。虽然，关于土地使用权期满后地上建筑物的归属问题，我国现行法律中有所规定。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”[1]土地使用权期满由国家无偿收回，这无可非议，，但地上建筑物、其他附着物的所有权也由国家无偿取得，这似乎有些不合道理。而且建筑物有其价值，使用权人在建造此建筑物时投入了一定的建筑材料，同时付出了一定的时间与劳动，这些都是价值所在，这些也相当于建筑物所有权人的资本。当政府要收回土地时，也就意味着收回了建筑物所有权人的一部分资本，因此，政府在收回土地时，应该按照一定的补偿标准对建筑物所有权人进行合理的补偿。

2.3土地使用权期满后房屋所有权人的安置问题

《物权法》第149条第1款规定： “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”[2]然而这种续期并非是无偿的，在土地使用权届满后房屋所有权人还要向政府缴纳一定的土地使用权出让金才可以继续使用住房，这无疑给所有权人增加负担。

这里存在着几点疑问：如果所有权人支付不起出让金的数额怎么办？如果房屋所有权人能支付得起这笔费用，但忘了申请续期，时间一过，其所有权便丧失了，那他除了支付一次土地使用权出让金之外，是否还必须把自己的房子再买回来？可见目前的《物权法》对于土地使用权期限届满后的规定还有不完善之处，并不能保证这一部分老百姓的利益，这也是政府今后需要进一步探讨的问题。

2.4土地及社会财富造成浪费

我国按照土地用途将土地使用权出让年限规定在40～70年之间，但实际上一般钢筋混凝土结构物的建筑物完全可以使用100年以上，即使是普通砖混结构的建筑物，也可使用70～80年。[3]而且随着科技的进步，人们广泛使用更加结实且耐久的建筑材料，大大延长了建筑使用寿命，必会超过规定的使用年限。但是当土地使用权到期，根据国家的规定，将被国家收回，而且国家不仅不会给予补偿，可能还要拆除地上建筑物进行出让，使原来投资在构造建筑物上的资金化为乌有，这不得不说是一种浪费。其次，投资者对于土地投资之前往往会考虑土地的使用年限还剩余多少，如果时间太短，他们就会放弃投资，改寻其他的土地，这也不利于土地的开发和利用。与此同时，随着土地使用权期限的临近，地上的建筑物也必会大大的贬值，土地使用权人会减少对土地的投资，甚至不投资，这片土地很有可能被废弃，直到使用权届满后被国家收回，这也必将影响土地经济价值的充分发挥。

3、结论与建议

3.1结论

对于住房土地使用期限届满的后续问题，我们应该考虑怎样在最大程度上避免不知情建筑物所有权人的利益侵害问题，如何处理好期满后地上建筑物的归属问题、房屋所有权人的安置问题，使国家和土地使用权人都受益，同时也要避免不必要的土地及社会财富的浪费，我们应从兼顾公平与效益的角度出发来解决问题，使我国房地产制度更加的合理化、科学化。

3.2建议

第一，明确卖方责任

一些老百姓在购买房子的时候，并不知道有关法律上的规定，对于住房的使用年限可能也只是略微听说，为了保障建筑物所有权人的利益，政府应该加大住房使用权期限知识的普及，让人人清楚自己所拥有的权利，防止在购买房产时候上当受骗。

同时，政府应该规定开发商或投资者，确保百姓是在对自己要购买的房屋的使用期限明确的基础上对房屋进行出售，不能在购买者毫不知情甚至在被蒙蔽的情况下将房屋出售，否则将受到法律处置。在签署购买合同时，卖方也应该在合同上明确注明房屋的剩余使用年限，让购房者了解自己对于房屋的使用状况，从而保证广大购房者的利益。

第二，实行国家有偿取得地上物所有权制度

保护财产合法所有权是我国宪法确立的原则，有偿取得也符合民法等价有偿、平等互利的原则。尽管有人认为，对于建筑物所有权人都给予充分合理的补偿会增加国家的财政支出，这看似不适合我国现有经济发展水平，也会使利益分配过于向土地使用权人倾斜。但是我们应明确，建筑物是有价值的，使用权人在建造该建筑物时投入了一定的资本。国家在收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权时，应合理评估建筑物后对建筑物所有人进行一定的补偿。如此对房屋所有人来说，当他们再投资下一处房产的时候就会有一定的资本，而不至于从头开始。此外，政府也可以用类似拆迁安置的办法来解决上面的问题。对于一些需要拆掉的房子，政府可以用另一处房屋对建筑物的所有人进行补偿。

第三，完善续期制度

首先，在土地使用权期限届满前，有关部门应向土地使用权人发出通知，告知其土地使用权期限即将届满，通知其尽早与土地所有权人进行协商。其次，征询双方的续期意愿，若土地使用权人无意续期，所有权人可以给予适当的补偿。再次，应该规定如果续期，只能续期一次，期限应为建筑专家对建筑物的安全使用年限做出的评估年限，最长与国家所规定的最高使用年限一致。当然，对于续期的批准程序，也应该做一个公正、严密的规定，保证政府不会滥用批准权，防止出现贪污受贿现象。

第四，延长住房土地使用权年限

基于上文对住房土地使用期限的限定对于土地和社会资源造成浪费的探讨，政府可以根据建筑物材料普遍的耐久程度来延长住房土地使用年限。随着科技的发展，人们越来越多的使用更加结实而且耐久的材料来建造建筑物，这些建筑物坚固、耐用，使用期不再仅仅是70年，有的甚至可以达到上百年。因此，政府有必要适当延长住房土地使用权年限，确保土地资源和社会资源得到充分利用，避免造成巨大的资源浪费。同时，政府应该出台相关政策，鼓励土地使用权人以及投资人对土地进行开发和利用，充分发挥土地的经济价值。

参考文献：

[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”

[2]《物权法》第149条第1款规定： “住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。”

[3]何汉全.《土地使用权期满的后续问题研究》.《中国房地产》.2004.11，第47期

关于买房的法律知识范文第5篇

关键词：农民工；思想动态；解决途径

中图分类号：F240 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）01-109 -02

在2020年实现全面建成小康社会的目标之下，我国正处于城镇化建设的关键时期，大兴土木和完善基础设施建设成为了首当其冲的任务。目前建筑业是我国国民经济的支柱产业，其增加值约占GDP的7%；又是劳动密集型行业，汹涌的“民工潮”主要涌向建筑行业。在3800万建筑从业人员中，农民工约有3000万人，占比逾70%，农民工是建筑施工队伍中毫无疑问的主力军。由此可见，建筑业对于转移农村富余劳动力，富裕农民，发展地方经济做出了突出贡献。

一、建筑行业农民工的基本特点

（一）就业不稳定

建筑行业农民工就业多不稳定，他们不仅在城市、城乡之间流动，而且还在施工项目之间、单位之间流动，多数人不能稳定地长期地在一个地方干一个工作。这样的高流动性导致大多数建筑行业农民工无法与家人生活在一起，造成大量留守儿童与孤寡老人的现状。对异地伴侣、子女的想念之情，又使得他们不得不转移到能与亲人更易相聚的地方，这样又一方面增强了其流动性。

（二）受教育程度相对偏低

建筑行业农民工在受教育程度上普遍较为欠缺，多数仅具有初中以下学历。大多数农民工没有接受过长期专业培训，基本是在施工现场跟随有经验的老师傅边干边学，导致施工技术参差不齐、自我保护能力差、容易出现违反施工规范、自身维权意识淡薄等问题。

（三）多从事体力劳动

受文化知识与从业技能限制，多数建筑行业农民工只能从事技术含量低、工作条件苦、从业环境差、偏向体力型的劳动工种，如塔吊工、爬架安装工等。

（四）经济收入波动大

建筑行业农民工虽然工资比工厂普通工人相对较高，但由于多数农民工就职于民营企业或小型私营建筑企业等非正规部门，工程结算不及时经常导致出现拖欠工资甚至拒付工资等现象；加上施工项目的短周期性，农民工收入不能得到有效保证。

二、建筑行业农民工的思想现状

（一）对党和国家的改革发展事业充满信心

受传统媒体与基础教育熏陶，建筑行业农民工普遍对党和国家的改革发展事业充满信心， 调查显示：逾60%的农民工非常关心时事，关注国家的发展，希望国家繁荣富强；85.7%的农民工对国家城镇化建设进程表示“很有信心”和“有信心”。

（二）对城市生活充满向往，但认同感和归属感不高

问卷显示，建筑行业农民工初次外出务工的平均年龄为26岁，而实际在工地就业的农民工年龄普遍在34岁以上。多数工人在努力为家庭、子女提供更好物质生活条件的同时，期望通过自身努力在城市安家落户。据中国青少年研究中心的新生代农民工研究报告，在新生代农民工中，有55.9%的人准备将来“在打工的城市买房定居”，远远高于17.6%的农业流动人口整体水平。然而基于现存的户籍制度，建筑行业农民工无法被城市完全接纳，在用工单位又很难获得自身期许的认同感和归属感。

（三）对新知识、新技能的学习充满渴望

建筑行业农民工尤其是从贫困地区来的农村青年，深感知识严重不足，影响到个人工作和收入，从而产生了危机感。调查表明，有79.6%的建筑行业农民工认为培训很重要，有79.9% 的建筑行业农民工“十分迫切”希望得到专业技能培训。面对严峻的就业形势和激烈的市场竞争，越来越多的农民开始重视自身素质的提高，有些农民工甚至通过自学完成大学课程，走出一条自学成才的道路。

（四）法制观念相对滞后

近年来，因教育缺失、贫富差距拉大，少数建筑行业农民工在思想上产生了一种“社会不公平感”，部分工人产生了仇富心理。据调查，2009至2010年间，佛山市两级法院审理的新生代农民工犯罪案件中，盗窃类案件占31.8%，抢劫类案件占21%。一些意志力薄弱、法制观念淡薄的建筑行业农民工走向了违法犯罪的道路。

（五）思想教育相对不足

尽管近年来城乡人口自由流动加快，但在城镇地区，建筑行业农民工仍受到劳动就业、工资待遇和文化教育方面的歧视，使得他们的思想教育处于弱势地位，其政治环境也令人担忧。建筑行业农民工长期在野外作业，生活条件相对艰苦，且大多为专门的劳务公司派遣到施工单位，参与各种政治和教育活动的机会十分稀少，有时连最一般的文化素质和技能培训教育也很难保障。加之，建筑行业农民工大多来自经济欠发达地区，文化教育程度本来就相对偏低，繁重的强体力劳动也使得他们没有时间和精力参与文化活动，因此更谈不上接受更多的思想政治教育。

尽管近年来国家一直高度重视农民工教育问题，强调要加大对农村劳动力教育培训，然而，受传统观念和农民工自身文化素质影响，针对农民工的思想教育仅仅停留在他们作为被动接受管理、被灌输他们自己都难以理解的教育内容的层面，基本谈不上农民工个人学习积极主动性的发挥，因此也未起到应有的作用。

对于当前建筑行业的农民工而言，目前采用的思想教育方式依旧多是最为传统和一般的填鸭式说教法，内容多为一些工地和企业的规章制度、操作规定、安全知识等，且只是一些条文规定，并没有讲明其实质内涵。很少有工地和建筑企业会通过各种媒体、广告牌、宣传册等形式对农民工进行城市文明规章制度、法律、道德等的宣传教育。这种被动适应、遵守，“知其然，而不知其所以然”的教育方法不能有效地结合农民工自身特点，进行有针对性的教育，很难起到教育的实效。

三、做好建筑行业农民工思想教育的几种途径

（一）以人为本，构建民工思想政治教育理论新体系

新的社会发展模式下，人民的幸福是最高目标之一，党和国家在高度重视农民工对经济建设贡献的同时，也高度重视他们作为人的发展的需要而进行的思想政治教育。因而在教育目标定位上，要坚持以人为本，树立公平、正义、共享的核心价值观，建立公平对待农民工的民工思想政治教育理论新体系，与他们建立一种平等和谐的人际关系，用真诚和关爱去温暖、打动他们，让他们对城市、对企业产生信任感和归属感；在教育内容上，要根据教育目标和民工的自身特点，从促进农民工能自由发展的角度出发，以生动、浅显易懂的内容，对建筑行业农民工进行世界观、人生观、价值观的教育，并在此基础上进行国情、形势与国家政策教育和集体主义教育；基于民工法制意识相对淡薄的事实，要把法制教育纳入思想政治教育的重要内容，结合市场经济和建筑行业的特点，进行普法教育，使他们认同法制社会，认识自身在建设中肩负的责任，自觉规范自己的行为；在教育手段、方法选择中应注意坚持以人为本原则，充分尊重建筑行业农民工，平等对待他们，避免高高在上、目中无人的说教，作为企业施工和管理单位，要制定科学的管理体制来引导农民工加强学习、追求进步，不断提高。

（二）组织开展生产竞赛，以榜样激发工作积极主动性

组织开展生产竞赛，奖励先进，是激励发掘人的潜能、推动工作的一种好形式。正确恰当的竞赛法是激励职工积极性、开创企业的施工生产新局面的有力措施之一。通过生产竞赛活动，以典型事例激发建筑工人的生产积极性，不失为搞好思想政治工作的一个好方法。树立典型要针对民工的特点，必须全方位、多视角，既要有代表性、榜样性、时代性，更要有可学习性，适合民工这一群体，易于使民工们在思想上接受，才能激发他们生产的积极性，自觉养成良好的品德，促进工作能力的提高。

（三）完善农民工培训机制

据全国总工会调查，在建筑业农民工中，69.7%的人表示迫切需要了解专业技能知识，54.7%的人表示需要学习法律知识，47.8%的人表示希望提升文化知识。因此，输入地要加大建筑行业农民工技能培训力度，使他们在城市就能得到培训，拥有较高的技能，从而获得良好的报酬，坚定对未来的信心。输入地工会、共青团、妇联以及其他民间组织应继续推动“千万农民工援助行动”、“家政工程”和法律援助等活动的实施，发挥“职工就业培训基地”“农民工技能培训基地”的示范作用。

（四）加强职业归属感教育

由于工作的压力和耐受性低的原因，建筑行业农民工普遍存在岗位流动性高、职业忠诚度低的特点。这就需要加强新生代农民工的职业道德教育，引导他们自觉遵守职业道德，教育他们爱岗敬业，自觉遵守企业的组织纪律，增强他们对工作岗位的责任意识和主人翁意识。

（五）做好心理疏导工作

作为建筑行业农民工主要集聚地，企业应积极组织适合农民工特点的文体活动，丰富其业余生活，深入细致地做好思想教育和培训工作，帮助农民工提高思想道德素质，开展丰富多彩的业余文化活动，满足他们的精神文化需求。注意加强青年职工特别是新生代农民工的心理疏导和行为矫正服务，加大对他们心理健康的关注和投入，开展社会关怀活动，帮助他们搞好自我管理、自我调适，缓解心理压力，提高耐挫能力，树立健康向上的生活情趣。

（六）倡导人生价值教育

针对建筑行业农民工思想上的混乱和迷茫，应当引导他们树立科学的世界观、人生观和价值观，教育建筑行业农民工树立远大的理想，不能好高骛远，但是也不能在现实困难面前委顿不前。同时要教育和引导建筑行业农民工树立正确的人生信念，教育他们人生价值不能仅仅局限于挣钱、吃喝玩乐这些物质层面，要教育他们在挣钱的同时自觉地关注家国之事，自觉地认识到个人与社会、国家之间是休戚相关的关系。

作为建筑企业的一名基层员工，笔者在工作岗位中充分认识到建筑行业农民工思想政治教育对于提升农民工人力资本、对于我国社会的发展和稳定有着重要的意义，应该引起全社会的重视。要把建筑行业农民工思想政治教育工作与解决农民工的实际问题结合起来，踏踏实实地为他们办实事，才能从根本上解决建筑行业农民工问题。对建筑行业农民工进行思想政治教育是一项系统的长期工程，需要政府、企业和全社会的共同关注与努力，需要我们不断地在实践中进行探索和深入研究。

参考文献：

[1]《民政部关于促进农民工融入城市社区的意见》民发〔2011〕210号.

[2]《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》.

[3]《当代农民工工薪与思想状况调查问卷》.

[4]寇咏梅.新时期农民工思想政治教育工作初探[J].贵州教育学院学报，2008，（08）.

[5]方涛.对建筑工人合法权益的法律保护[J].晋中学院学报，2012，（06）.