房产中介法律培训

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房产中介法律培训范文第1篇

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

房产中介法律培训范文第2篇

关键词：房地产 中介 激励机制

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、研究背景及理论综述

（一）研究背景

随着“国五条”的出台，其针对二手房交易差额征税20%的规定，令房产中介交易量剧减，房产中介行业面临巨大转型压力，行业进入门槛将大幅度提高，其员工全方位服务质量成为其提高竞争力的关键环节。另一方面，大多数房产中介企业并没有建立良好的激励机制，从而导致房地产行业从业人员不稳定、衍生出社会各界对房地产中介管理不规范等方面的多种质疑。

面对房地产中介行业竞争日趋激烈的现状，需指出现代企业的竞争归根到底是人才的竞争，一个企业如果流失了核心的员工也就失去了灵魂和实质，所以，企业激励机制的合理与否，直接影响人力资源的投入与产出效果，进而影响到企业的长久发展。

（二）激励理论基础

所谓激励，“就是组织通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和惩罚性措施，借助信息沟通，来激发、引导、保持和归化组织成员的行为、以有效的实现组织及其成员个人目标的系统活动”。[秦增梅：浅谈激励方法在企业管理中的应用，中小企业管理与科技，2011（5）.]

激励机制是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。其目的是为了极大的调动企业员工的积极性和创造力；制度设计的核心是建立使组织运行更有效率的分配制度和行为规范；其最佳效果是使员工利益与企业利益实现趋同。

二、我国房产中介企业员工激励机制的现状及问题

房产中介企业比较特殊，它不需要有自己的楼盘和物业，它的客户和房源依赖于中介机构自己去挖掘，在这个过程中，房产经纪人是这个企业发展的主要借助工具，企业效率的提升依赖于每位经纪人的专业素质，企业为了提高竞争力，必须通过合理的制度激励员工，提升员工素质。我国房产中介企业的激励机制主要从以下几个方面设计：

（一）薪酬制度

薪酬的构成是房地产中介员工关心的焦点问题。经纪人的基本工资=底薪×出勤率。可变薪酬是工资里与绩效直接挂钩的部分，主要包括提成、奖金等。以二十一世纪不动产为例，在房屋租赁业务中，提成比例为佣金的25%左右；在二手房买卖中，佣金提成=业务佣金×提成比率，提成比率按员工职位的不同从15%到35%不等。奖金也是薪酬构成的一个主要部分，是对员工所作出的额外贡献的报酬。在很多房产中介企业，奖金一般是和员工的个人业绩和团队的整体业绩相挂钩的，公司一般到每个月月底都会对每个店面的整体和个人业绩进行扎帐，对佣金完成最高的员工给予每人一定金额的现金奖励。当然，为了对员工的个人行为进行了约束，在员工不能顺利到公司进行上班或是违反公司的纪律时，会对员工进行纪律处罚。

综上，房地产中介企业员工薪酬=基本工资+提成+奖金-处罚，这样的薪酬设计无疑是过于简单的，体现出了重即时激励轻长期培养、重物质报酬轻精神报酬、重考核轻沟通的缺陷。

（二）职位晋降级制度

马斯洛的需求层次理论认为，人的需求主要分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、自我实现的需求等五个层次，而且是随着不同时段逐渐上升的。一般来说，一个房产中介门店的员工等级主要有：试用期人员、经纪人、高级经纪人、资深经纪人、店长。不同职位的收入和权限各不相同。升值或降职条件主要和业绩挂钩。

可以发现作为一个典型的销售行业，流动非常之大，晋升空间显得很有限。很多时候原来的老员工不得不很长时间才能呆在同一个岗位上，等待有合适的人代替这一岗位时，他才会有合适的发展空间，如果是升迁，也需要有空置的岗位或是先前的员工调职以后才会得到这样的机会，这是一个相对长久而且需要有合适的机遇的阶段。

（三）福利方案设计

福利是指在支付工资、奖金之外的，企业为员工提供的一种保障和便利，一般分为法定福利和补充福利，法定福利是指按照国家法律、法规和政策规定必须发放的福利项目，如五险一金等，补充福利是指在国家法定的基本福利之外，企业为了留住内部员工自定的福利。如住房补贴，节假日补贴等。在很多房产中介公司，都只会按照按照国家法定标准来给每个员工办理五险一金，除了这些按照国家法定规定的福利制度外，其他福利形式较少。

福利回报是软性的，有很大的精神鼓舞作用。房地产企业缺乏更高层次的福利激励，如培训机会、轮岗机会、带薪旅游等。这样缺乏对员工未来发展的投资，不利于员工提高当期职业水平。

三、我国房产中介企业员工激励机制的构建

（一）构建多角度的薪酬体系

房地产中介企业要建立长期激励与即时激励相结合、团队激励与个人激励相结合、物质激励与精神激励相结合的薪酬体系。针对岗位评估，确定岗位定级，根据每个人不同的知识、技能、经验、素质，将得到一个人与岗位要求的胜任程度，从而确定他的个人定级。每年年终，盘点每位员工的绩效考核成绩，视情况调整其明年的个人定级，这样不仅能全面地反映员工在岗位上所表现出的能力和取得的业绩，而且还能促进公司岗位管理、任职资格体系、绩效管理系统的不断优化。建立这样一种“人”、“表现力”、“岗位”三者相结合的薪酬体系。

（二）建立全方位的绩效管理体系

绩效管理体系的建立对激励机制具有重要的作用，应从物质激励和企业文化全方位考虑。在物质考核方面，房地产中介企业应根据公司经营责任状况以及工作目标，根据不同人员的职责量化具体的考核指标。同时，也要兼顾非量化指标，如领导和同事的成果评价以及在德能勤绩方面的表现，从某些意义上讲，这些指标能完成员工从优秀到卓越的跨越。另一方面，企业文化也是不可或缺的激励因素，它能从忽视人到尊重人、重视人的价值，发挥广大职工的积极作用。因此，应建立倡导奖优罚劣的企业文化绩效管理体系，以榜样示范作用，指引员工发展方向，树立统一的价值观，为企业长期发展储备力量。

（三）设计人性化的福利制度

一项好的福利制度，要从员工自身出发，通过人性化的设计，来发挥激励作用。弹利则不失为一种好的模式，它有别于传统的固定福利，允许员工根据需要，自由组合自己专属的福利。这种自助式的福利也可以分成两种类型，一种是基本保障型，人人必须拥有，如一些法律规定的福利，必须执行；另一种是各取所需型“弹利制度”，强调员工参与的过程，从个体角度了解需要，会极大地激发员工的自主性与积极性。所以，企业应该从满足员工需求的角度出发，实行针对性更强的弹利制度。

除此之外，还有一些局部的激励形式也是企业不容忽视的。如红利计划，该计划针对于房地产中介公司高级执行人员，其核心是允许经理人持股，将个人业绩与公司业绩挂钩，这样能让参与计划的员工能够一直在工作中尽最大努力；荣誉激励，即对有突出表现或贡献的员工，对长期以来一直在为公司奉献的员工授予一些头衔、名号，可以换来员工的认同感，从而激励起员工的干劲；负激励，即通过采取措施抑制或改变某种动机，使人们从想做某种事转变为不想做某种事。在企业建立激励机制时，应灵活运用不同方案。

参考文献

房产中介法律培训范文第3篇

【关键词】房地产中介 特许经营 特许人 受许人

加入wto后，迫于对国际市场接轨的要求，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。

一、我国房地产中介市场的现状

（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响

国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：

其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；

其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。

（二）房源与客源间沟通不畅

缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。

二、我国发展房地产中介特许经营的必然性

（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。 1999年信义房产取得美国著名 coldwell banker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以 cb信义房产联合品牌进行运作。进入 21世纪之后，太平洋房屋、 cb信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析， 2000年美国 21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。

（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。

三、我国发展房地产中介特许经营的思考

从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营

（一）从特许人角度的思考

1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。

2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。

3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。

（二）从受许人角度的思考

1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。

2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。

3.提高公司品牌在市场中的影响力.房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。

参考文献：

[1]房地产中介行业市场形势分析研讨会，2008年3月31日

房产中介法律培训范文第4篇

【关键词】房地产；中介市场；中介

引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

1 我国房地产中介的发展现状

进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

2 我国房地产中介发展中所存在的问题

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2.1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

2.2 专业化水平低

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。

2.3 诚信不足

一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。

2.3.1 法制不健全

我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。

2.3.2 多头管理，缺少沟通

对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。

2.3.3 入行门槛低

目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。

3 我国房地产中介的发展对策

3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品

由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。

3.2 加强专业人员的培训

鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。

3.3 完善法律法规，加大监管力度

针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。

3.4 增加透明度

增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

3.5 建立诚信制度

如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。

1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。

2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业

内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。

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房产中介法律培训范文第5篇

一、指导思想

以科学发展观为指导，全面贯彻落实《省流动人口居住登记条例》、《省居住房屋出租登记管理办法》精神，以加强新居民登记办证、人走注销工作为切入点，着力推进特色“以房为主、以业为辅、以证为线”三位一体新居民服务管理模式，借鉴以往基础信息排查、人口普查工作等经验和方法，充分发挥基层派出所、新居民事务所（站）及社区民警、保安、新居民协管员的作用，协同相关职能部门，调动用工单位和房屋出租人的积极性，采取有力措施，集中时间、集中力量开展排摸，进一步提高新居民的居住登记及信息质量，尤其要强化人走注销工作，使新居民信息数据库更加准确和真实，做到“底数清、情况明、信息实”，不断夯实新居民服务管理的基层基础工作。

二、目标任务

以“三查三清”（查登记注销，清底数；查证件办理，清发放；查出租房屋，清责任）、预防和打击违法犯罪行为为主要内容，努力实现以下目标任务：

1.进一步规范居住证发放工作，完善居住证发放工作制度和相关台帐资料，切实做好居住证办理、换领、补领、变更等工作，确保居住证发放质量有明显提高。

2.进一步提高新居民登记办证工作，实现新居民居住登记率达到90%以上、新居民“人户一致”率达到75%以上。

3.进一步加强居住房屋出租、用工单位、物业服务企业、房产和职业中介服务机构等登记管理工作，实现居住房屋出租登记备案率达到95%以上；确保居住房屋出租、物业服务企业、房产和职业中介服务机构治安责任书签订率达到100%。

4.进一步夯实新居民基础信息工作，实现新居民基础信息采集录入准确率达到95%以上。

5.进一步强化实时倒查工作机制，新居民“人走注销”率达到90%以上。

6.规范填写、正确使用《协管员工作手册》，确保《手册》数据与数据库数据、新居民实际数据相一致。

7.新居民违法犯罪得到有效遏制。通过专项行动，服务现实斗争能力有效提升，及时发现一批违法犯罪线索、列管一批高危人员、打处一批违法犯罪人员、抓获一批网上在逃人员、破获一批刑事案件，逐步建立完善“新二代”中高危人群的帮教管理制度，努力减少新居民违法犯罪案件发生。

三、阶段安排

1.动员部署阶段（2月1日到2月20日）。研究制定百日排查活动实施方案，召开专项工作动员部署会议，明确工作目标和重点，提出工作措施和要求。要结合实际制定具体的实施方案，层层召开会议进行动员部署，落实工作责任,细化工作措施。

2.全面实施阶段（2月21日至4月30日）。要突出重点，按照“三查三清”的要求，落实工作措施，强化工作要求，确保工作取得实效。同时，开展“组织一次全员培训、规范一本工作台帐、开展一项专题调查”的“三个一”活动，实现专项活动的各项目标任务。

3.总结验收阶段（5月1日至5月10日）。要针对工作中存在的薄弱环节，认真分析总结和查漏补缺，建立健全长效管理机制，确保活动达到预期效果。

四、工作措施

1.抓好宣传发动，增强主体意识。要把宣传发动工作贯穿活动始终，将《省流动人口居住登记条例》和《省居住房屋出租登记管理办法》宣传紧密结合，通过发放温馨提示、上门讲解、签订责任状等多种手段，加强对用人单位、出租房屋、物业企业、中介机构等守法履责的宣传教育，增强新居民社会主体的法律意识和责任意识，进一步落实新居民基础信息登记、报送义务。对房屋出租人，按照“谁出租、谁负责”的原则，逐个签订责任书，当面告知责任书内容，切实落实好房屋出租人的管理责任。严禁弄虚作假、代签责任书现象的发生。要推行“以房管人、责任连带”的“契约式”管理模式，将新居民服务管理工作纳入《村规民约》，形成村（社区。养殖场）、房屋出租人、新居民事务所、派出所等多部门、多主体齐抓共管的良好局面。对规上用工企业、物业服务企业、房产中介服务机构，要在签订责任书的基础上加强监督管理，定期进行工作检查，督促用工企业、物业服务企业、房产中介服务机构切实担负起做好新居民登记办证和房屋出租登记工作的责任。对不按规定履行责任的单位和个人，协调职能部门依法依规进行处罚。工作中还要强化居住证配套政策的宣传，提高广大新居民对居住证的认知度和认可度，提高新居民办证主动性。要对一线具体从事新居民居住登记的工作人员进行相关法律法规和业务知识培训，熟悉掌握信息采集录入、居住证办理、出租房屋登记管理等基础工作的具体要求，明确工作职责任务，提高工作实效。

2.强化实时登记，落实动态管理。要以责任区民警、保安、新居民协管员为骨干，协同劳动、计生、建设、卫生、工商等部门，充分依靠各镇综治工作中心和社区、村、规模企业综治工作室，组织基层干部和社会力量，采取“分片包干”和“地毯式”集中排查等形式，开展逐村、逐户、逐单位、逐人的排摸活动。按照“街不漏巷、巷不漏户、户不漏人、人户一致”的原则，准确采集信息，全面掌握底数，切实做到“来则记、易则变、离则销”。排查中对于变更信息项目的，统一使用《县流动人口居住登记事项变更信息表》，力求使数据库信息与新居民的实际情况相一致，转变“重登记、轻注销”的思想，改变“只管登记、忽视管理”的观念。

3.规范工作制度，提高办证质量。要强化新居民专职协管员的制度化管理，明确信息采集和办证责任人，规范协管员工作内容，量化工作任务，细化工作台帐，确保每位协管员规范填写、正确使用《协管员工作手册》。进一步规范居住证发放工作，完善居住证发放工作制度和相关台帐资料，切实做好居住证办理、换领、补领、变更等工作，确保居住证发放质量。建立信息办证质量“三个把关制”，辖区协管员严把采集办证关，信息录入员严把输入审核关，领导严把督查考核关。排摸中要求协管员全面采集和输入新居民身份信息、政治面貌等各个项目信息。同时，要注重《省居住证》的办理质量，对办证过程中出现的降低标准、材料不全、该办不办、办理超期等问题要进行整改，做到坚持标准、材料齐全、应办尽办、及时办理。对办证中弄虚作假、“一人多证”、“搭车收费”等现象要进行一次清理，采取措施及时予以纠正。要以排摸活动为契机，对原采集的信息和办理的居住证进行全面梳理、复核、纠正，确保数据信息和《省居住证》质量符合上级要求。

4.增强责任意识，强化配合协作。派出所、新居民事务所要密切配合，既要充分调动全体社区民警、保安队员、新居民协管员的工作积极性，更要落实各项工作责任。在排摸活动过程中，社区民警要主动结合当前正在开展的“三评三访”活动，紧扣建设最具幸福感和安全感城市的具体目标，积极主动开展不安定因素排查工作，注意收集隐藏在新居民中的流窜作案等违法犯罪活动线索，及时发现可疑人员、物品和治安隐患及苗头。新居民事务所要积极配合派出所开展工作，及时传递报送各类涉及社会稳定治安隐患信息，积极排查调处涉及新居民的矛盾纠纷，主动化解不稳定因素，切实维护社会稳定。同时，两所要结合实际，每月至少组织一次对治安复杂重点地区的集中整治，确保新居民登记管理工作有序推进。

5.加强服务维权，开展专题调查。要拓宽信息社会化采集方式，主动提供和完善更多方便、快捷、高效、安全的申报登记途径，通过开通电话、传真、网络等远程申报渠道，增设各村（社区、养殖场）、企业居住登记受理服务站点，采取上门办证、预约办证等便民措施，增强服务意识，方便新居民登记领证。同时，在登记服务管理之中，要认真开展春节后全镇新居民返城情况抽样调查和用工单位开工状况抽样调查，掌握新居民的数量、流向、结构等方面的新特点和新动向（具体事项另行通知），准确分析形势，为党委政府做好参谋。

五、工作要求

1.提高思想认识，加强组织部署。春节后是新居民返城务工的高峰时段，开展“三查三清”排查活动是加强基础信息工作的有效载体，也是促进和谐稳定工作的基本前提。各单位要充分认识这次“三查三清”工作的重要性和必要性，把这次专项排查作为当前新居民登记管理的中心工作。结合本地实际，精心组织，统筹安排。要树立全镇“一盘棋”思想，加强部门协作，形成工作合力，按照职能分工，认真落实部门工作责任。