房地产经济理论论文

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房地产经济理论论文范文第1篇

所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

[1]李启明等编著房地产投资风险与决策[M]南京：东南大学出版社，1998

房地产经济理论论文范文第2篇

关键词：湖南；产业集群；核心竞争力

迈克尔·波特在《国家竞争优势》中指出，集群即指在某一集特定区域下的一个特别领域，存在着一群相互关联的公司、供应商，关联产业和专门化的制度和协会。目前，国内学者对集群概念尚有多种理解。在某些特定产业湖南已经走在了全国的前列。如长沙的工程机械装备、广播电视、食品。浏阳的花炮制造，醴陵的瓷器，株洲的轨道交通、服装，岳阳的石油加工，湘南的有色金属等。而且这些产业在地理上已经有集聚的趋势。湖南地处内陆，是典型的农业大省．产业集群的发展目前虽已取得一些成绩，但远不如沿海发达地区。因此如何培育湖南企业集群竞争力是非常具有现实意义的问题。

一、湖南产业集群的现状

产业集群是指同一产业的企业以及该产业的相关产业和支持性产业的企业在地理位置上的高度集中。

(一)集群已进入成长期

湖南属中部省份，工业基础薄弱，是典型的农业大省。但最近十多年来发展迅速，从最早的“一点一线”，到2008年长株潭“两型社会”特区的批复，以及环洞庭湖经济圈的崛起，“3+5”城市圈的确立等等。湖南的经济经过这么多年的发展，已迈上了一个新台阶。其经济结构有其自身特色，真正结合了湖南省的省情，走上了新型工业化道路。特别是近几年湖南涌现出了一批有较高知名度的特色产业集群，如长沙周边的工程机械。浏阳的烟花，岳阳的石化产业，湘潭的槟榔产业，常德的食品产业等等。这样一些符合湖南特色产业的崛起，带动了相关企业在一定地理位置上的集聚发展，最终形成了产业集群。这些集群的迅猛发展成了湖南经济的亮点，与沿海一带的加工贸易不同，湖南许多产业集群的形成有其历史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，许多湖南企业集群的产品、品牌优势较为明显，在一定时期内湖南的企业集群还将继续保持又快又好的发展，目前属于企业集群的高速成长期。

(二)集群特色较明显

集群特色决定了集群的生命力。实际上，我国集群之间的竞争已经开始加剧，在某些整体技术含量不高的产业竞争呈现白热化趋势。市场上竞争力较强的集群往往是具有特色的集群，这种特色不完全表现在制造成本的最低，还体现在产品的独特性、技术含量，集群的文化，集群整体营销策略等。湖南的一些集群特色比较明显，在国内外形成了较高知名度和较强的竞争力。比如，以传统技术形成的浏阳烟花、醴陵陶瓷集群；以饮食习惯形成的湘潭槟榔、常德农副产品集群；以交通优势形成的株洲服装集群；以计划经济工业基础形成的株潭轨道交通集群；还有以技术创新为代表的长沙工程机械集群等．湖南的企业集群总的来看，特色比较明显，集群产品在市场上具有较强的竞争力。

(三)企业集群化发展渐成趋势

随着湖南经济的快速发展，社会生产分工的加剧，企业向集群化发展逐渐成为趋势。企业在湖南集群化发展具体表现在两个方面：一是企业集群正以地区为中心集中；一是各地区企业集群又向工业园区集中。企业集群化发展产生的原因是多方面的，但它说明湖南的经济市场化程度越来越高，各种稀缺资源正被市场有效调配，企业集群化的发展可以说是湖南经济发展到一定阶段的必然产物。企业集群的种类、数量、规模、增长速度、竞争力强弱从另一方面反映了湖南的整体经济活力。

二、湖南产业集群存在的问题

(一)集群创新体系尚未形成

集群的创新体系与单个企业组织的创新体系是有差别的。它必须将集群内的所有创新资源集中调配，最终产生1+1>2的效果。创新体系主要包括技术创新体系和制度创新体系，但目前湖南的绝大多数集群在这两个方面都有差距。在技术创新体系方而．不仅是集群内的企业在技术创新方面需要合作．还要联合相关的科研院所，共同构建集群的技术创新体系。这种体系能够使技术可以在集群内的企业组织间扩散流动，但又不在集群外溢出、外泄。而事实上，湖南的绝大多数产业集群还未能形成这种体系，所以，整体科研实力并不强。

集群的制度创新体系则可以尽可能的降低集群内的制度成本，促进集群内各种组织之间的合作，减少冲突，统一协调。目前，湖南的制度创新体系主要由政府主导，集群内的各种组织参与较少。如政府制定各种规章制度，或某项政策来指导集群的发展。政府的引导是必要的，但集群制度创新体系的主角应是集群内的所有组织。

(二)集群文化有待建设

集群文化的建设需要时间的积累，是集群在漫长的发展过程中逐渐形成的风格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心竞争力的关键。但是．集群在湖南的发展还是最近十多年的事情，虽然已经形成了一定的集群文化，但离真正能够转化为集群强而有力竞争优势的文化还有距离。湖南绝大多数集群的文化还有待建设，目前基础还很薄弱。集群文化究竟由谁去建设、怎样建设，这是湖南的产业集群现阶段发展所要思考问题。(三)集群核心竞争力并不明显

尽管湖南最近几年产业集群取得了较大发展，也涌现出了一批有较高知名度的产业集群。但整体而言，集群的核心竞争力并不明显。表现在产业类型雷同、产业结构类似、过于倚重低成本劳动力、部分核心零部件仍依赖进口。一部分集群的竞争力地域性很强，走向全国就会出现问题，这正是缺乏核心竞争力的表现。还有一部分集群这几年发展很快。但并不一定是自身竞争力非常强．这里面有市场的原因。如果市场开始萎缩，或者竞争加剧，那么问题就会暴露。

三、提升湖南产业集群竞争力的对策

(一)培育对稀缺资源的获取能力

集群之间的竞争实际上是对稀缺资源的竞争，各种关键性资源实际上都是稀缺的。稀缺资源包括有形的、无形的以及人力资源，在集群同质化的今天，对稀缺资源的争夺显得异常激烈。提升湖南产业集群的核心竞争力首先要加强对获取稀缺资源能力的培育。每一种稀缺资源的获取方式是不一样的，如对某紧缺原材料的获取和对高级人才的获取显然是不同的。具体而言．应该根据具体情况，根据集群目前的特点。如有的集群科研创新能力比较强，那么就应该注重在对人才资源的获取上。有的集群是市场驱动型，则应注重对市场一线信息的获取等。湖南的产业集群应该根据自己的特点，培育对稀缺资源的获取能力。

(二)逐步建成集群的创新体系

创新体系的建设主要依赖于集群内各企业组织之间的合作，并将这种合作进行到实质阶段。如建立行业协会，制定维护集群长远发展的各项规章制度。协会需要政府的一定参与，为了集群的发展政府可以出台一些发展政策。之所以需要政府的参与是因为政府在必要的时候需要协调集群内各企业组织之间的关系，不能完全由市场的力量去调控集群的发展。这样就可以在最大程度上减少集群的内部损耗，最终建成集群的制度创新体系。集群内的企业组织还应多进行技术交流，可以组建共同的研发机构，促进集群内的技术共享和流动。但也应建立相应机制防范技术的外泄，最终形成集群的技术创新体系。

(三)集群的发展以市场需求为导向

集群的发展不是盲目的，它必须要以市场需求为导向。集群的发展规模、集群的发展方向都应该由市场需求决定，否则就无法取得最佳经济效益。目前，湖南产业集群的发展无论是政府，还是集群内的企业组织都希望集群做大做强。希望是好的，但并不代表符合经济规律。有些集群的发展在没有经过严格的市场调研的基础上提前规划，规模超前，这样是比较危险的。要做到以市场需求为导向。必须经过大量的、长期的市场信息收集，了解市场的需求趋势，在此基础上做好集群的长远规划，这样集群的发展才会比较稳健。

(四)形成独特的集群文化

只有独特的集群文化才能不被轻易模仿，只有独特的集群文化才能形成集群独特的核心竞争力。要形成独特的集群文化必须要有长远的文化建设战略，必须记住集群文化是集群长期发展过程中所形成的一种风格，不是短短几年集群的快速发展就会有的。但我们必须要有长远的文化建设战略，在集群的发展过程中逐步形成。首先要对集群内组织的各种日常经营活动进行规范，其次要对一些日常经营活动制度化，最后还要对一些日常经营活动习惯化。随着时间的累积．最终就会形成独特的集群文化。独特的集群文化则会集群核心竞争力的形成提供了基础。

房地产经济理论论文范文第3篇

王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。

二、主持或参与的主要课题

1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。

2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。

3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。

4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。

5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。

6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。

7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。

8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。

9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。

10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市政府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。

11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。

12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。

13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。

三、出版著作

1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。

2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。

3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。

4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。

5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。

6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。

7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。

8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。

四、主要论文

1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。

2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。

3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。

4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。

5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。

6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。

7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。

8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。

9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。

10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。

11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。

12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。

房地产经济理论论文范文第4篇

【关键词】泡沫;房地产泡沫;评价体系

1.国内外关于泡沫研究现状述评

“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。

到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。

2.关于房地产泡沫评价的研究

目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。

从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。

2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。

张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。

2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。

2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。

2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数

在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:

年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}

2.5评论：

上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。

3.总结

国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。　[科]

【参考文献】

［1］杨宽欣，李明.论泡沫经济的内涵、形成、影响、防范对策[J].经济理论研究,2010，（9）．

［2］载伊特韦尔.新帕尔格雷夫经济学大辞典中译本[M].经济科学出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济，2011，05．

［4］崔华伟，赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因[J].改革与开放，2011，08．

［5］张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研，2010，02．

［6］吴地宝,余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导，2007,(02)．

房地产经济理论论文范文第5篇

关键词：商品住宅；价格走势；预测；宁乡县

1基于回归模型的宁乡县商品住宅价格预测

2宁乡县商品住宅价格走势灰色预测

2.1灰色预测模型简介

灰色预测法是一种对含有不确定因素的系统进行预测的方法[14]，适合小样本数据模型，一般以5-8个样本数据为宜，灰色理论建立的是一种生成数据模型，而不是原始数据模型，所以灰色预测的数据是一种通过生成数据的GM（1，1）模型所得到的预测值逆处理的结果。生成数据方式主要有累加生成、累减生成、映射生成。

2.2基于灰色模型的宁乡县商品住宅价格走势预测

3预测结果分析

综上所诉，将两种方法所得结果平均得到2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4482、4814元/平方米。这一预测结果是在忽视政府政策的前提下得出来的，考虑到政府提出的相关调控政策，包括全面推行保障性住房分配、激活二手房市场、提高购买多套房的税收标准等降价政策，都会促使住宅市场需求的减少。再者，宁乡县隶属长沙市，其住宅价格增长水平不应高于长沙市，而长沙市现有住宅价格增长水平为7.7%，根据以上原因，可见2013年预测结果比较合理，但2014、2015年增长幅度过大，所以将把宁乡县2014、2015年的住宅价格增长水平分别定为7%、6%，得到2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4410、4675元/平方米。

结果表明2013年商品住宅价格虽较2012年有所下降，但下降幅度并不大，而且2014、2015年仍是上涨，在供过于求的市场环境下，商品住宅价格持续上涨，比并不利于房地产住宅市场的持续健康发展，政府和开发商运用政府宏观调控调节价格及运用市场规律调节供需是有必要的。

4宁乡县房地产住宅市场持续健康发展的问题及对策

4.1宁乡县房地产住宅市场存在的问题

（1）住宅市场呈现饱和，供过于求

2003-2012年宁乡县商品住宅竣工总面积要大于住宅销售总面积，而且近年来住宅竣工面积大于住宅销售面积的年份也居多。2011年宁乡县房地产住宅市场开始出现供过于求的情况，特别是2012年供需比相当大，差不多达到1.6，可见住宅市场已达到饱和，供给已大于需求了。

（2）居民可支配收入增长速度不及住宅价格增长速度

2003-2012年宁乡县城市居民可支配收入十年的平均增幅为14.27%，而商品住宅的平均价格的年均同比增长幅度18.91%，而且居民可支配收入的增长幅度比较平缓，而住宅价格的增长幅度变化比较大，可见居民可支配收入的增长速度比不上住宅价格的增长速度，也比不上其价格的变换速度。

（3）住宅价格上涨过快，住宅投资过剩

2003-2012年宁乡县商品住宅价格与住宅投资额在整体上都是上涨的，年均同比增幅分别达到18.91%、34.87%。住宅竣工面积在整体上也是上涨的，年均上涨幅度达到95.27%，而住宅销售面积的年均同比增幅只有22.95%。其销售的面积比竣工面积少，空置的面积增多，可见其投资过剩。

4.2房地产住宅市场健康发展的对策

（1）运用货币及税收政策推动住宅市场，扩大住宅需求

2011年宁乡县房地产住宅市场开始出现供过于求的情况，特别是2012年供需比相当大，而2013-2015年住宅价格仍将持续上涨，扩大需求控制供给已是迫不及待了，政府可以运用货币政策、税收政策等方面进行宏观调控，货币政策方面可以通过降低银行利率以及增加购房的信贷资金等方法来扩大需求，而在税收政策方面可以增加卖方的税收、减少买方的税收，以此来扩大需求减少供给。

（2）完善住房保障制度，提高居民购房能力

由2003-2012年宁乡县人均可支配收入来看，宁乡县大部分居民并不属于高收入人群，部分居民的可支配收入无法支付起购买住房的资金，为了满足宁乡县中低收入者住房需求，应当建立完善的住房保障制度。另一方面可以通过改善住房公积金制度，向家庭购房困难的提供住房公积金来提高居民的购房能力。

（3）房地产企业应保持平常心，谨慎投资

对于房地产开发商来说，上涨的房地产价格会增加其对市场的信心，而2003-2012年宁乡县商品住宅价格与住宅投资额在整体上都是上涨的，而涨价营销是房地产开发商常用的销售手段，但消费者的需求会受到价格的影响，过高的房价会减少消费者的需求，因此房地产企业应从消费者的真正需求出发，合理安排住宅价格，谨慎投资。

（4）房地产企业需尊重购买者需求，合理规划住宅项目

2003-2012年宁乡县商品住宅竣工总面积要大于住宅销售总面积，而且住宅竣工面积大于住宅销售面积的年份也居多，因此，要改善这一情况，可以在住宅项目开始时，合理规划住宅项目，选择良好的区位条件等方面来提高住宅条件水平以吸引消费者来购房，各房地产企业还可通过良性的竞争来促进房地产市场的良性发展。

（5）消费者应理性购房

消费者在面对当前宁乡县商品住宅价格高于自己的期望，在未来三年将会持续上涨的情况下，也不要产生恐慌心理，足够多的去了解房地产住宅市场信息，以理性的态度去看待房价的上涨，不要压抑自己的需求，但也不应该产生投机心里，把住宅买进卖出，造成虚的住宅购买需求，甚至造成价格的继续上涨。

结论

本论文通过对未来三年的宁乡县住宅价格进行预测，得出了以下结论：

需求因素中可支配收入对宁乡县商品住宅价格的影响最大，其次为城市人口数，而住宅销售面积、银行利率对价格的变化不明显。供给因素中由GDP、住宅投资额、住宅竣工面积以及物价消费指数共同影响价格，其影响程度由大到小。通过预测得出2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4410、4675元/平方米，这一预测结果是由多元回归预测与灰色预测综合得出的结果，两个方法预测的结果都经过了检验，预测结果较科学。

最后，针对宁乡县住宅市场存在的一些问题，从政府，房地产企业、消费者三方面提出相应的解决对策，以促进宁乡县住宅市场的持续、健康、稳定、有序的发展，为居民购房提供一定的参考价值。

参考文献

[1]张红，李文诞.北京商品住宅价格变动实证分析[J].中国房地产金融，2001（3）.

[2]吴群，高慧琼.供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析―以南京市为例[J].中国土地科学，2006（2）：51-56.

[3]胡建兰，高洁.从供求角度研究商品住宅价格高涨问题[J].研究与探索，2006（11）：57-59.