房产托管业务

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房产托管业务范文第1篇

支行实现二手房交易资金托管业务零突破

日前，经过前后台密切配合，丹东振安支行成功办理了全市首笔二手房交易资金托管业务，托管资金金额158万元。

二手房交易资金托管是指受托银行以自身信用为基础，接受收、付款委托人及房地产经纪机构或交易保证机构委托或收款委托人、付款委托人委托，对二手房交易资金进行存放、划转和其他相关管理的行为，是二手房贷款业务的延伸和补充。该业务亮点是房产交易双方可以不通过房产中介公司，由银行充当资金保管员角色，交易双方可以省下一笔中介费，而且购房方还可以直接在托管银行办理二手房按揭贷款，省去许多中间环节，大大节省时间和精力。

今年以来，丹东振安支行将二手房交易资金托管业务作为拓宽业务渠道的一项重要工作进行攻坚。为开展好此项托管业务，该行多次向上级行相关部门咨询业务开展相关事项，同时，向有二手房贷款需求的客户进行营销。经过一系列沟通交流，两位客户成为首笔业务客户，该行根据双方特点为其选择了简单明了的“解冻买方或卖方账户模式”。在完成申请、签约、审批流程后，为买方客户进行了账户冻结，将158万元交易资金进行冻结。卖方客户坦言，“这个业务很符合我们的需求”。目前，该行正在为该笔业务进行后续跟踪服务。

该笔业务的成功落地，不仅填补了丹东农行此业务领域零的空白，拓宽了农行二手房买卖市场营销渠道，解决了客户二手房买卖所面临的难题，进一步强化了与客户之间的沟通与联系，同时更为客户提供了全方位的金融服务，为振安支行提供了新的资金拓源渠道，可谓实现了多方“共赢”。

房产托管业务范文第2篇

该同志现任银行公司客户经理，2014年，该同志在州分行党委的正确领导下，在部门领导关心培养和同事们的帮助下，始终勤奋学习，积极进取，努力提高自我，勤奋工作，认真履行好岗位的职责。为实现早投入、早见效的营销目标，该同志积极发挥自己的主观能动性，在自己的工作岗位上默默无闻，踏踏实实地工作，较好的完成了全年任务目标，得到了领导和同事们的好评。

一、爱岗敬业，无私奉献。该同志在工作中任劳任怨，积极工作，从不挑三拣四、避重就轻，对待每一项工作都能尽心尽力，按时保质保量完成。同事之间相互帮助，相互理解与支持。积极参加行内的各项活动。在日常工作中，该同志始终坚持对自己高标准、严要求，顾全大局，不计得失。为了完成各项工作任务，该同志不惜牺牲业余时间，放弃双休和假期，利用一切时间和机会为客户服务，与客户交朋友，成为客户愿意交往的朋友。一年来，该同志在工作中紧跟分行领导班子的步伐,围绕分行工作重点,出色的完成了各项工作任务，用智慧和汗水，用行动和效果体现出了爱岗敬业，无私奉献的精神。在该同志的带领下，2014年，增加贷款27500万元，实现贷款利息收入1119.04万元；新增存款43587万元，实现存款利息收入616.57万元；中间业务收入完成313.38万元，综合贡献度达2045.99万元。

二、立足岗位，勇挑重担。该同志对待工作非常负责，认真对待总、分行各部门的业务调查及各类报表，特别是积极配合外部审计和每月的12级分类，2014年，该同志共经手12级分类1876笔，无一差错。为了不辱使命，完成上级下达的各项工作任务，该同志作为分管重点客户的客户经理，面对同业竞争不断加剧的困难局面，在分行领导和部门同事的帮助下，大胆开拓思想，树立客户第一的思想，针对不同客户，采取不同的工作方式，努力为客户提供最优质的金融服务。某上市公司是银行重点客户之一，该同志积极配合总行邀请上市公司参加总行泰国子银行开业大典的相关事宜，取得了预期效果，并积极为总行与上市公司在赞比亚国家电力公司签署两项电网建设项目出口买贷业务提供资料。某上市公司由于产品生产周期长，资金占用时间长，影响该企业的现金流、应收账款的考核，该同志抓住机会，在主管行长亲自带领下，积极为该公司办理买断性保理业务。通过该同志的积极努力，该项业务在我行才得以占绝对优势，通过此项业务办理该公司下属的两家分公司与我行签订了收支账户资金托管协议，仅2014年上半年在我行托管资金7350万元，我行取得了贷款资金托管收入50万余元，同时带动了其他业务的发展。在总行的鼎力支持下，该同志经过几个月不断的与总行各部门的沟通与协商，终于在2014年11月将上市公司的集团公司的授信由多年的维持变更为增加，为我行与特变电工的业务合作提供了机会。2014年，仅上市公司就实现保理中间业务收入167.2万元，利息收入199.9万元，办理保函业务300笔，余额1.8亿元，实现中间业务收入60多万元。2014年，该同志管理的企业上市公司房产被抽到检查，他积极配合信贷管理部门顺利通过了兰州审计署对特变电工房产的检查。

三、恪尽职守，真抓实干。该同志通过从信贷基础工作抓起，在信贷业务前后台分离的基础上，实行了大客户分析制度、风险预警、提示等制度，及时发现并解决了影响信贷资金正常运行症结。某家房地产开发有限责任公司，注册资本金为1亿元，在不同地区开发的小区都成为当地的品牌，知名度极高，公司已经开发的小区项目全部100%的销售，房屋销售对象大都为各家银行的优质客户，按揭风险极低。在得知该企业2009年将开发某项目，该同志积极介入，在行领导的高度重视和有关部门的积极配合下，我行第一家为该公司发放了该项目的第一笔住房开发贷款，执行基准利率，该同志的工作效率赢得了公司上下的好评，最终赢得了该企业认可，把此项目的住房开发贷款全部在我行提款，并承诺按揭贷款在我行独家办理，同时与我行签订资金托管业务协议，这也是该公司首次在住房开发贷款上缴纳此项费用，另外该公司又将下属子公司新开发的另一个住房开发项目也申请在我行办理。

房产托管业务范文第3篇

IDC（Internet Data Center）是基于Internet网络，为集中式收集、存储、处理和发送数据的设备提供运行维护的设施基地并提供相关的服务，俗称互联网数据中心。IDC服务是电信部门利用已有的互联网通信线路、带宽资源，建立标准化的电信专业级机房环境，为企业、政府提供服务器托管、租用以及相关增值等方面的全方位服务。

本文所讨论的IDC企业，是指除一级电信运营商（主要指中国电信、中国联通、中国移动）以外的、专门提供与IDC服务有关的公司。国外著名的服务商有如LIMELIGHT、AKAMA，国内著名的领先IDC服务商有创业板上市公司网宿科技、中国赴美上市公司蓝讯科技、世纪互联，沪市上市公司鹏博士等，而各个地方的中小型IDC公司，更是多达数千家。该行业随着互联网的普及而迅速、蓬勃兴起。该行业在我国行业分类中，属于电信增值行业。

二、业务种类（TG/ZJ/CDN/SALES）

IDC服务商提供的服务，一般可以分为托管业务、租用业务、CDN加速服务①和代购服务。托管和租用是传统的IDC业务，而CDN加速服务因其具有较高的技术含量并为广大互联网用户所重视，一般将其独立出来，与传统IDC业务并称。

电信托管是互联网最基础的业务，除了一些超大型的互联网公司如美国微软、美国谷歌等这样的巨头外，绝大多数公司都会选择将其服务器托管到电信机房。中国的一些大型互联网公司如百度、腾讯，也不例外。

租用业务是指为了客户不自行采购服务器然后托管给IDC服务商，而是直接从IDC服务商处租用服务器并托管在电信机房的业务。租用业务与托管业务的差别在于托管是客户自购服务器，交予IDC服务商托管，而租用业务客户不购买服务器，IDC既提供服务器也提供托管服务。

CDN加速服务是IDC服务商利用其自行开发的网络技术，投入大量服务器和带宽资源，搭建的一种技术运营平台，互联网客户利用该平台，能在既定带宽速度限制下，提供较快、较优的互联网访问效果。该类服务已经越来越为广大互联网客户所重视和依赖，尤其是特别耗费带宽资源的互联网应用，如视频、游戏、下载、电子商务等。

代购服务是指IDC服务商利用其大批量采购服务器所能享受的规模价格优势，批量为其客户代为采购服务器的行为，因属于IDC服务商的衍生业务，本文不作特别讨论。

1.客户特性。

IDC服务商所服务的都是互联网公司，涉及领域如电子商务、在线游戏、网络视频、网络下载、即时聊天、团购网站等，凡是利用互联网展示形象、开展业务的各类公司，都可能会成为IDC服务商的客户。

互联网公司因为互联网行业的特性，变化剧烈且频繁，每天都有许多的新互联网公司诞生，每天也有很多老的互联网公司倒下。一个今天发展迅速的互联网站，明天可能悄无声息地消失得无影无踪。

项目新、变化快、不确定性高是互联网公司的重要特点。一个今天新出现的互联网应用或网站，也许一夜之间就变成一个流量集聚、人气爆满的互联网热站，从而成为IDC服务商的重要客户。而有的可能在一两个月内突然流量骤降，走向消亡或整体消失，如2011年的团购网站。

网站可能非常红火，但现金流可能随时会断流，这也是目前互联网公司的一大特点。而这给IDC服务商的商业信用和应收款坏账控制带来巨大的挑战。

2.供应商特性。

我国电信网络资源目前基本处于中国电信和中国联通两家公司的垄断之中，所有的IDC服务商基本上都必须向这两家电信运营商购买带宽资源和机柜。

上游资源的垄断性决定了IDC服务商在与电信运营商打交道中，都处于弱势的谈判地位，议价能力较低，对现金流出的刚性要求颇大，自我把控的余地较小。

3.服务特性。

IDC服务是基于互联网的服务，它不同于传统制造业的最大特点是带宽资源的采购与耗用具有时间上的同步性，不像传统的制造业的原材料采购后，可以存储，留待以后耗用；待销售的产品，也可以实物形态存储一段时间。而IDC服务却不能，带宽资源采购之时起，即同步耗用，若不能及时销售出去，将直接形成损失，没有任何效益，带宽资源不能以存货形态保留下来，无法留作后用或他用。

三、影响IDC企业信用风险和应收款的因素

IDC企业在经营过程中对部分客户进行赊销，从而产生应收账款，这既体现为市场竞争程度不断提升所带来的影响，也是企业内部对客户账款信用风险管理效果的综合体现。归纳起来，对IDC企业的信用风险程度影响较大的依次为以下各项因素：

1.市场竞争程度的不断提升。

随着互联网越来越普及的应用，IDC服务行业也如雨后春笋般随之蓬勃兴起，市场竞争程度不断提升，并且国外知名的IDC服务巨头也通过或明或暗的途径参与了中国内地的IDC服务市场，进一步提升了竞争激烈程度。这是影响IDC服务企业账款信用风险的最重要因素。自2000年互联网泡沫以来，经过十多年的发展，互联网已经在很多领域逐渐形成了寡头垄断，如在线搜索有百度、谷歌，门户网站有新浪、网易、搜狐，即时聊天系腾讯一家独大，在线视频有土豆、优酷，在线游戏有盛大、巨人等。这些互联网寡头垄断态势的逐渐形成，对于IDC服务企业的压力也越来越大，谈判能力越来越弱，进而也增大了信用风险。

2.重销售、轻风险的管理理念导向。

IDC服务业属于新生事物，产生时间比较短，2010年之前基本都属于行业快速增长阶段，各家IDC服务企业都属于跑马圈地的状态，普遍重视销售增长，赊销为扩大市场份额，一定程度上不重视、甚至忽视、无视潜在的账款信用风险。但在10年以后，市场竞争程度明显激烈的情形下，信用风险已经开始逐渐显露出来。

3.互联网客户经营状况的快速逆转。

IDC企业的客户一般是各类互联网网站（公司），这些互联网公司有着明显不同于传统商业企业的商业模式、盈利模式和运营特点。

一个小的网站，在很短的时间内（也许数月）能够突起为一个热门网站，成为任何一家IDC服务企业都不能忽视的重大潜在客户。而互联网企业绝大多数同时又都是还未有盈利或者还未找到盈利方向，为博取网络流量和网站的明天，风险投资或初始资金迅即消失。很多网站的运营表面往往还很红火的情况下，突然就销声匿迹或者资金量断流，从而给IDC企业带来巨大的账款坏账风险。如2011年的团购网站的强势崛起和快速没落。

4.缺乏完善的信用管理制度。

与重销售、轻风险管理理念相应的是，很多IDC服务企业对内部销售团队的考核激励手段都偏重于销售额指标，缺乏对坏账的重视和惩罚。而关于对客户释放账款额度前的信用风险评估，几乎未见IDC企业有制度化并给予重视的。

5.收账措施不能符合互联网行业的特性。

IDC服务行业是一个新生的行业，其客户都是互联网企业或网站，同样是新生行业。这些互联网企业或网站，基本都是轻资产类型，往往除了一些电脑、服务器和办公家具外，并无其他任何有价值的有形资产。因此，当IDC企业与其客户互联网企业或网站产生纠纷诉讼，即使胜诉，也难挽回损失。此领域的商业纠纷和判例的披露并不多见，对该行业收款或纠纷处理有经验的管理人员甚至律师人才也是十分稀少。

6.技术服务水平的完善与领先程度。

技术能力及服务水平是IDC服务企业的生存根本。但是由于网络技术和网络环境的复杂、多变和快速更新，客户需求的多变和多样化，对IDC服务企业的技术服务水平要求越来越高，然而出现故障和服务瑕疵却难以预测和避免，这也是现实中账款风险增加的一个重要因素。

7.缺乏相应的管理信息技术手段。

IDC企业的互联网客户总体而言，小而多，变化快是其特色。对于这些大量而变化迅速的客户基本信息、经营状况、内外环境的变化把握，缺乏与之相应的信息技术手段，用传统的账款监控手段，往往在发觉信用风险之后，已经来不及应对或避免损失了。

四、IDC企业应收款风险防范与管理

据上述分析，基于互联网企业的轻资产、运营不稳定、盈利模式不确定的特性，IDC企业对应收账款风险的控制应以风险防范为主，跟踪、催收为辅。据笔者在业内的数年情况，提出以下几个环节的管理措施：

（一）建立完善的信用风险管理制度

管理层应充分重视制度层面的建设，建立完善的信用风险管理制度，主要有：（1）建立客户档案，收集关键信息。这里的档案信息包括一切对未来催收款项、挽回损失有利的信息。例如法定代表人与实际控制人，基本账户与一般信息，客户审计报告及纳税申报表，客户的历史经营状况及现状和未来趋势，客户持有的版权、商标权、重要域名等无形资产的详细情况。（2）建立动态而合理的信用评价机制。针对不同类型、不同规模、不同性质的客户群体，参考商务、技术、法务和财务参数，建立一个全方位、动态平衡的信用评价机制。（3）独立信用评价职能，保证信用风险控制职能的发挥。在组织层面上，对信用评价职能进行独立，或者采用计算机自动化程序进行评价，并将结果可供有关管理人员作为决策参考，同时应赋予相应的责任和义务。

（二）加强服务过程中重要环节的监控

从合同谈判、签署到服务提供和收款的整个过程中，有若干重要环节必须加以重视。

1.签署合同时，仔细研究，认真谈判，制定多重可选策略组合方案。根据一些发生的诉讼案例在举证过程中得到经验教训，需要注意的重要的条款，在财务方面需明确付款时间、付款方式、付款前置条件、付款提示流程等，技术方面有故障率及故障率的具体技术定义和认定方式及提示流程和形式、故障等级对财务付款的影响程度的设定等，法务方面有管辖地的确定、违约状况的描述及触发条件的清晰描述、提示流程、涉及文件等不一而足，企业需根据自身状况，作出明确的筹划和设定。

需要特别提出的是，IDC服务企业应避免整个谈判都是由一线商务人员进行主导，而技术、法务和财务只是在已经基本确定的合同框架下进行“再确认”。应动态而整体地看待这些不同方面（商务、财务、技术、法务）的重要条款，制定多重可选策略组合方案，以指导一线商务人员的谈判。

2.动态收集客户各种信息，密切关注客户经营和财务状况的变化。理顺客户信息传递通道，便于商务人员对客户内外部经营环境变化情况的收集和反馈，技术部门对客户带宽资源使用数据的异常变化应及时反馈，法务部门对客户涉诉信息的收集及财务部门对客户回款情况变化的分析，密切关注客户的经营和财务状况的变化，以便于在客户的运营或财务状况变差的第一时间得到准确的判断，以及时采取对策。

（三）制定多种符合行业特点的收款策略

1.舆论与媒体披露策略。互联网客户的一大特点就是都需要不断维持曝光率，为广大网民所知晓、熟悉和喜爱。而恰当利用媒体如微博、行业媒体等舆论来披露有关款项纠纷，利用客户的客户/网民/同行对客户的疑虑、质疑、保守行动和信息进一步的扩散传播，将会对客户造成非常大的压力，进而可能引起连锁反应，甚至可能影响客户的生死存亡，从而有效促进款项回收。

2.断线与机器扣留策略。IDC服务中一个很大的类别是托管服务，此类服务客户如若欠款或可能发生欠款，IDC企业可以在符合合同条款的约束下，对客户进行断网和扣押服务器，这是比较有效同时也是IDC企业最常用的款项催收手段。但是基于互联网的特性，机器对客户来说，往往使用一年半载后价值并不是那么大了，其数据又是可随时转移的，因此对于应收款额度的控制就显得尤其重要。

3.查封并拍卖无形资产策略。互联网客户往往没有土地、房产、存货等有形资产，而托管的服务器在使用一段时间后，又因为物理和技术折旧的缘故，变得没有什么价值，不足以抵消欠款。在前期信息收集中，是否已经收集到客户拥有的版权、域名、软件著作权、商标、专利权、权等一系列无形资产，就显得尤其重要。一旦确认账款风险，第一时间就可以查封客户的上述无形资产以供拍卖，可迫使客户付款。

4.查封并保全账户策略。在不同的服务阶段，通过不同的方式和情景，收集客户的各种银行账号，比如在签约前要求客户提供基本账户的资信证明以获得客户的基本账户信息，通过索要客户的税收缴款书收集客户的纳税账号，关注日常打款账号及采用其他一些手段收集客户可能存在的其他银行账户信息，一旦确认账款有风险，第一时间提讼保全措施，将可能的账户尽可能全部封存，必然影响客户持续经营，就可迫使客户坐到谈判桌前来，尽早商洽款项支付。

5.申请特殊资格客户破产策略。根据《破产法》，由债权人提请债务人破产，这不是目的而是手段。有些客户公司可能只是一个空壳，并无任何有形资产或无形资产，即使被清算也不会有所得，但是该公司本身可能拥有某种行业或业务的运营牌照、许可证或运营资质等资格，该类资格原则上不是属于可估价的无形资产，也不能被拍卖或转让，而只能因其公司主体资格的存在而存在。在这种情况下，虽然欠款客户没有资产，但是因其拥有的该类资格对其股东具有重大价值，申请其破产，可以威慑到客户的股东，让股东为了不失去该公司而被迫代为偿付款项。

6.股东财产担保策略。这种策略一般适合于小型的客户，客户股权关系比较清晰。客户本身实力不足以获取较大的信用额度，但是只要能提供股东（含个人）的有效担保，也是可以接受的。这种做法，对客户也是有效的威慑，能够极大地减少应收款的坏账风险。

（作者为财务总监、高级会计师、硕士）

参考文献

房产托管业务范文第4篇

房地产行业涉及到的资金种类繁多，本文主要以房屋建成与否为时点来划分，分析这一链条上除贷款以外的主要几种资金与银行金融服务的关系。房屋建成之前的资金

在房屋建成前涉及到的资金主要有土地出让金、土地竞买保证金、房地产项目货币资本金、房地产投资信托基金。

1、土地出让金

近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001—2003年全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。2010年全国土地出让金破2万亿元。28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。

以上数据表明，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

土地出让金一般作为非税收入的一种与其他各种非税收入一起收缴。一般情况下，商业银行会与当地财政的非税收入收缴系统建立系统接口，甚至为当地财政开发符合财政非税管理需求的非税收入收缴管理系统。最为重要的是土地出让金必须在商业银行开立收缴专户，通过收缴专户划转国库。从财政部门的角度来讲，土地出让金收入借助银行的专业服务进行监管，安全性、及时性是可以保障的，尤其是纳入预算管理后，可以安全足额及时缴入国库是财政最为关心的问题，也只有商业银行能够胜任这个工作。从商业银行的角度来看，由于这部分资金要全部缴入国库，在商业银行留存的资金金额几乎没有，而完成非税收入系统和接口的开发收缴银行一般要付出很大的成本，通常而言土地出让金的政府主管部门通常会考虑到商业银行的服务成本，会将支出专户与收缴专户开立在同一家银行。支出专户是实实在在能够给银行带来稳定存款的重要账户。

土地出让金收入的使用范围有特别的规定，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。这些支出都会建立相应的专户，通过国库集中支付的方式，从国库中的土地收入专户中转出，对于具体开户的商业银行而言可以形成稳定的大额的负债沉淀。

一般此类账户会开立在获得国库集中支付资格的商业银行，各地各级财政部门通常会通过招投标的方式考察商业银行的网点、技术实力、社会声誉等各种因素最终确定一家或者几家商业银行。一般而言，只有真正有能力的银行才会脱颖而出，这种市场重新洗牌的机会对土地出让金管理的良性循环有很好的促进作用。

2、土地竞买保证金

保证金随着竞买过程的推进，性质逐步演变，具体变化过程可以描述为：履约保证金——定金——出让价款。由于保证金、定金与土地出让价款的账户名称和所有人是不一样的，并且在不同时间转化的金额也是不一样的，在保证资金安全性的前提下，在转化过程中需要银行严格监督资金的流动，土地监管部门需要借助银行的电子银行渠道和对账单等手段有效的监督不同时间端的各个账户的情况。

在竞买阶段竞买人保证金账户的金额是需要银行冻结不能由竞买人任意挪用，此时可以建立母虚子实的账户，土地监管部门通过虚账户可以查询到各监管人保证金的金额。在竞买结束时，中标人的保证金竞买保证金相当于成交价款20%的部分，转作受让地块的定金，超出部分只能看作预付款，原有的保证金自动转入土地出让金收入账户，该账户又可以自动设立两个虚账户，分别记录保证金转入定金与预付款的情况。未中标人竞买保证金必须在招标拍卖挂牌活动结束后五个工作日内借助银行系统设置解冻自动退还到中标人的一般结算账户。

这种量体裁衣的多级分层账户管理机制既符合国土资源部的制度规定，又有利于土地监管部门和竞买人监督和查询资金的走向，突显出商业银行金融服务的优势。由于土地竞买保证金不低于土地出让最低价的30%，土地出让最低价不低于当地基准地价的70%，所以土地竞买保证金的金额是基准地价的20%左右，在地价不断上涨的今天土地竞买保证金的金额还是相当可观的，对于商业银行而言，如果在系统内建立多级分层账户管理，实现从保证金、到定金、再到出让价款都在一家商业银行体内循环，不啻为良好的负债来源。

3、房地产项目货币资本金

房地产企业在开发房地产项目时，必须至指定监管银行按规定比例缴存项目自有货币资本金（不得以银票、保函、信用证等冲抵），凭监管银行出具的资金存入证明方可到住建局办理施工许可证。货币资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于20%。开发项目实施分期开发的，货币资本金可以分期到位。监管银行对房地产企业缴存的货币资本金实行专户管理，房地产企业需凭房地产开发主管部门出具的《货币资本金使用通知书》到监管银行方可办理用款。货币资本金根据建设进度分阶段使用，按项目工程建设进度用款。房地产开发企业凭房地产开发主管部门出具的解款通知到监管银行办理解款手续。

货币资本金实行专户管理。房地产开发企业可以自行选定货币资本金专户开户银行，并与其签订货币资本金托管协议。房地产开发主管部门应当与选定的商业银行签订委托监管协议，并定期公布银行名单。受委托的监管银行应当按照协议约定内容做好货币资本金的监管工作。

监管账户资金，根据监管部门指令划款是商业银行最基本的功能，但是由于房地产开发项目货币资本金的特殊性在于分阶段、分类别用款，银行金融服务能力的一个关键就是对纸质解款通知的审核，只有解款通知的印鉴与预留印鉴人工和机器验证通过后方可按照指定的金额进行划付。

随着电子化程度的不断提高，商业银行越来越多的传统产品已经由柜台搬到了网络，对于账户的监管同样也使用电子指令。监管部门可以通过网上银行、银企直连或专业的电子平台借助电子签名和密钥等加密手段直接发到商业银行，商业银行的账户系统接收到指令后进行自动的资金划拨，可以大大降低纸质单据造假或印鉴不全的问题，同时大大提高银行柜面的工作效率。

4、房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITs）是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，虽然对于此类基金的运作有专门的机构来操作，但是账户的开立和托管还是要依托商业银行。

对于基金的托管服务商业银行一般能够做到“全程全额、有始有终”监管，不但提供投资者资金的监管服务，而且注重资金投入方向的监管，做到收支明确，保障每一笔资金的安全，保证每一笔资金的使用全部有章可遵。

商业银行可在实体托管账户之下设置虚拟的二级子账户，实现投资人明细账分类管理。无论在基金的筹集还是运作阶段，基金运作机构和投资人均可以通过网上银行或传统渠道随时了解资金筹集和使用情况，

商业银行借助专门的托管系统进行资金的划拨，该系统不再凭借纸质有效指令，而是在普通企业网银的基础上专门设置了托管功能的模块，克服了纸质文件传递速度与安全保管方面较低效的缺点，基金托管人能够通过登陆网上银行，提交划款指令，经银行多级审核无误后再对外支付。

房屋建成之后的资金

在房屋建成后涉及到的资金主要有商品房预售资金、住房公积金、房屋维修资金、二手房交易资金。

1、商品房预售资金

据统计，目前预售款占房地产开发资金来源的30%左右。为了加大调控力度，2010年4月住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，此后各地政府纷纷出台政策调控房市，其中调控力度最大的当属商品房预售款监管政策的出台。根据政策规定，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发商使用预售资金时，需要按照开发进度的各个节点进行申请，每个节点有固定的用款额度。据统计，我国平均80%的商品房销售是通过预售实现的，有些地方甚至达到90%。

对于此类资金商业银行的金融服务主要体现在对预售款进行按商品房购买者的分账户记账和按照规定对开发商的用款节点与金额的监管，后者提供的金融服务与货币资金的使用基本一致，此处不再重复。对于预售款的分账户体系一般商业银行为商品房资金建立“总账一分账”的二级账户体系，开立资金存款总账户（母一实账户）用于实际存放各类资金，同时在该母账户下，为购房人分别开设专门的账户（子一虚账户），并不实际存放资金，仅用于购房人资金的分别独立核算以及全部资金的整体核算。

站在商业银行的角度，商品房项目开发周期较长，一般在1.5～3年，这就意味着商品房预售资金监管账户的开户银行能够保有大量持续稳定的预售资金，是又一个优质负债的来源。而且按政策规定，预售人应当在商业银行开立商品房预售资金专用账户，委托开户银行对预售资金进行监管。一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，多个预售项目原则上应分别设立商品房预售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业如需申请变更开户银行，应与新开户银行及监管机构重新签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新开户银行，原监管协议终止，同时向市房产局备案。由此可见，一个预售项目只能对应一个监管账户，而且监管账户在银行间转移的流程较为繁琐。对于预售资金监管账户开立的商业银行而言资金留存的市场优势较为明显。

2、住房公积金

根据住房和城乡建设部的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示：2008年缴存额继续稳定增长，当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元；2008年，全国住房公积金提取额为1958.34亿元，截至2008年末，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%；2008年末，全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。

从以上数据可以看出对于公积金自身的管理要求，如此庞大的资金缴存、提取和留存额，必须商业银行的介入才能保证安全和效率。商业银行对住房公积金可以提供的金融服务主要有以下四种类型：

第一，住房公积金的归集管理

第二，住房公积金的增值服务

首先可以利用银行最基本的存款品种；其次接受住房资金管理部门的委托，为其在中央国债登记结算公司开立丙类账户，并办理银行间债券投资和结算等服务；再次可以提供柜台国债交易服务，购买凭证式国债、记账式国债等。

第三，住房公积金的贷款服务

商业银行主要提供纯住房公积金贷款和住房公积金及商业住房贷款的组合贷款的委托办理。

第四，住房公积金的电子银行服务

在信息化的今天住房公积金业务也可以利用商业银行网上银行等渠道加载一些服务功能。商业银行还可以和住房公积金中心发行联名卡，方便个人在柜台、网络、电话银行进行公积金信息查询、提取、还贷及其他功能。更为紧密的金融服务是建立公积金系统与银行的直连处理，银行提供“一站式”服务。

3、房屋维修资金

房屋维修资金的管理主要分为业主委员会自管、委托物业公司管理、资金中心专户管理三种模式。三种模式虽然在具体的管理方式上存在着差异，但是作为管理对象的房屋维修资金的性质是基本一致的，是由房地产开发商和业主共同缴纳的房屋共用部分、共用设备、公共设施的“养老金”，当维修资金使用到初始缴存额的一定比例时，需要业主重新缴纳，保证了该笔资金的长期性和稳定性的特点，这就为商业银行管理这类优质目标负债资源提供了不竭的动力。

由此可见安全性和账户资金的分级管理是此类资金管理最突出的要求。因此理清各类模式下账户的层级结构和划拨原则为商业银行对房屋维修资金管理提出了更高的要求。

在模式一的情况下，涉及的账户一般是两种，一种是在业主委员会、业主大会成立之前商品住宅维修资金是存放在各区县房地局开立在商业银行的商品住宅维修资金专户。一种是业主委员会成立后，则转入业主委员会开立在房地局指定的各商业银行的商品住宅维修资金专用存款账户。房地局等政府主管部门会自行或委托银行开发维修资金监管系统，该系统与房地局指定的专户银行均有接口，物业公司和房地局都可以从客户端进行登录查询及相关信息的录入。这样两种专户中资金的任何一点微小的变动，政府主管部门、业主委员会和业主都可以通过登录该系统和银行的各类电子渠道和传统渠道查询到明细情况。模式二的弊端正是需要借助商业银行的专业能力为此类资金的公开、公正、公平使用提供了可能。同样，商业银行的集团资金管理与虚实账户的功能可以很好的满足模式三的内在需求，做到每笔支出款项根据维修部位分摊到真正使用的业主，维修资金在银行购买债券或存款利息也会根据按户或者按面积的原则公平的分摊到每个业主的虚账户上。由此可见商业银行的金融服务可以无缝的对接维修资金任何一种模式管理的内在需求。

4、二手房交易资金

随着房价的高企，市场上存在更多的是投资与改善的需求，更多的房产交易涉及的并不是一手房，而是二手房。在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的一段时间才能办理产权转移登记手续，同时登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记，在这期间的二手房交易资金没有监管，二手房的上下家之间不能相互信任，资金安全存在极大的隐患，必须借助银行的信用对二手房买卖双方的资金提供公正的第三方管理，于是商业银行的二手房交易资金监管业务应运而生。

商业银行对于二手房的资金监管一般是要求房地产交易监管部门开立“交易结算资金专用账户”，该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于监管部门自有资金的存储和划转，而且不得支取现金，实行“三点一线式的资金流转方式，即交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户，登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。

二手房交易资金监管业务，改变了原有的二手房交易及付款模式，买卖双方交易资金并不直接互转，中介公司也不能代收代付客户交易资金，这样就保证了房产交易像普通商品一样“钱货两清，从而保证了买卖双方的合法权益。整个交易过程在商业银行监管模式下完成，解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，以及二手房交易资金安全问题。同时对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。

房产托管业务范文第5篇

一、瑞银集团发展历程

1998年12月，两大老牌银行瑞士联合银行与瑞士银行合并，形成了现在的瑞银集团，下设包含私人银行在内的五大业务部。2003年瑞银的私人银行业务改名为财富管理。现设有财富管理和财富管理――美洲，前者为全球（除美洲）私人客户提供综合性金融服务，客户可以享受瑞银的全部资源，从财富管理产品到投资管理、房产计划和企业融资建议等全方位服务。开放的产品平台使客户可以接触到由第三方和瑞银提供的丰富的产品系列。后者向美国客户提供咨询为基础的金融方案，特别为HNWI及家庭提供全套的产品和服务来解决他们的需求。瑞银集团现在所使用的标志――三把钥匙，是瑞士银行在1937年确立下来的，代表信任、安全、私密。至2012年，瑞银已成立150周年。2012年，瑞银集团财富管理税前利润为24亿瑞士法郎，新增管理资产263亿瑞士法郎，成本/收入比率为65.8%，财富管理――美国税前利润为8亿瑞士法郎。

二、瑞银财富管理业绩

（一）管理资产规模

2007年之前，瑞银管理资产（不含仅用作保管的资产）保持着年均25.65%的增长率，私人银行的发展在2007年达到了顶峰。金融危机过后，现有客户的资产部分缩水，同时由于客户对经济前景担忧、对私人银行信心下降，瑞银流失了较多的客户。导致2008年管理资产大幅下降，比2007年减少了6亿瑞士法郎。情况在2009年得到了好转，但随后的欧债危机又阻止了私人银行恢复的脚步。2011、2012年客户管理资产稳步上升，反映了私人银行的资产管理能力和客户发掘方面的能力。

（二）收入结构

从收入结构上看，财富管理及财富管理――美国两个营业部的收入比重占到整个集团48%以上，表明财富管理业务已经成为瑞银的主要盈利来源。私人银行业务主要为客户提供全方位的金融综合方案，服务费用等中间业务收入是主要收入来源，占收入的60%以上，利息收入仅是收入中的一小部分。

（三）盈利能力：

瑞银财富管理的盈利能力较强，管理资产毛利率各年均保持在70基点以上。即便是在金融危机后比较困难的2010年，瑞士私人银行的平均收益率为67基点，国际私人银行的平均值为65基点，而同年瑞银财富管理的收益率为92基点，美洲分部为80基点，均远高于世界平均水平，体现了瑞银私人银行在盈利能力方面的优势，也显示出私人银行是高利润率的行业，在金融危机困难的环境中也可以获取盈利。

（四）经营效率

瑞银财富管理部运行效率在2007年后逐渐下降，金融危机和欧债危机导致私人银行收入大幅下降，而成本削减的速度远不及收入下降的程度，导致成本/收入比逐渐上升。随着经济逐渐复苏，客户信心和交易量增强，收入上升，至2011年运营效率有所提升，近两年成本收入比保持在70%以下，恢复到瑞银原有的目标区间上来。

三、成功经验

（一）突出财富管理业务核心地位

瑞银投资银行在职能上为财富管理提供辅助帮助，投资银行依靠其强大的产品研发能力为客户研究多样化产品，如各种结构化产品，让私人银行客户选择瑞银自有的基金产品；投资银行可以为财富管理提供客户资源，投行为企业完成IPO之后，与企业的管理层建立起良好关系，财富管理则跟进为企业高管提供私人银行业务。同时，私人银行客户在筹集资金、发行债券、决定卖出公司时也会优先考虑瑞银的投资银行。

（二）全球布局

1967年，瑞银在海外的首家机构在伦敦成立。1979年，瑞士银行公司在新加坡和香港开设分行。1999年，瑞银收购美洲银行的欧洲和亚洲私人银行业务。2000年，购入美国普惠经纪公司，逐步发展成现在的财富管理――美洲机构，在美国巨大的财富市场中争取到了一份额。2003年7月，瑞银兼并了劳埃德银行在法国的私人银行业务；2003年10月，兼并美林在德国的私人银行部和瑞士朱力斯拜尔公司的北美分部，进一步巩固了在欧洲和北美市场的私人银行地位。2004年购进英国私人财富管理机构――Goodman Harris和Laing & Cruickshank，为瑞银带来了400亿瑞士法郎的资产流入。2004年8月，瑞银――北京分行开业。2005年9月，收购北京证券，成立瑞银证券，因此成为首家通过直接收购获得内地证券综合业务牌照的外资公司。2006年收购Sauerborn Trust，使得瑞银新增了100多个德国富豪家族以及80亿美元的管理资产。

瑞银已经完成了在欧洲、北美、亚太、中东和非洲、拉美和加勒比五大区域的布局，在52个国家设有分子。瑞银全球布局的意义重大。第一，通过收购直接增加了私人银行客户和管理资产。第二，形成了遍布全球的庞大网络，在进入新市场、增加市场份额的同时，提升了规模经济。第三，为资产全球托管业务奠定了基础，可以提供各个国家交易、清算、交割等服务的便利设施，提供全球股票市场最新交易情况分析。第四，瑞士银行保密制度正受到来自多方的挑战，过去的税收优势将下降，随着各国资产的撤离趋势，离岸业务会随之减少。瑞银全球布局的结构可以弥补这一不足，在其他国家分设机构吸引客户、增加管理资产，开展在岸业务。

（三）保密制度

瑞士银行的保密制度源于二战期间纳粹政府导致的挤兑事件，为了避免此类事件的再度发生，瑞士政府在1934年颁布了《银行保密法》，在瑞士各个银行得到彻底执行，已经成为了瑞士银行的立业之本。该法对银行的职员、雇员、人、清算人、稽核员、银行协会的监察员等做出规定：如果泄露由其掌握的或因工作关系能了解到的银行秘密，诱使别人破坏银行保密制度者，将被判处6个月的监禁，或处以5万瑞士法郎的罚款；若因不慎犯下上述罪行，处以3万瑞士法郎的罚款；上述人员不在银行工作之后，若泄露银行秘密，仍将受到处罚。

保密制度的吸引力在于欧洲国家普遍实行高福利的社会保障制度，高税收是主要的财政来源，如英国征收40%的遗产税，而存放于瑞士银行账户中可以有效地减少纳税，是瑞士银行吸进来自世界高净值人士存款的法宝之一。

尽管瑞士政府要求银行严格遵循“了解你的客户原则”，职员必须确认客户的身份和存款来源的合法性，但是银行保密制度不可避免地与走私、洗钱、恐怖活动联系到了一起。美国指责银行保密法妨碍了走私调查，欧盟国家也认为造成了严重的偷税行为。为此美国出台了《海外账户纳税法案》；欧盟要求推行银行信息自动交换机制，瑞士迫于多方的压力已经分别与英国、德国签订了一系列税收协议，对《双重征税协议》和《利息征收协议》作出修订；对过去隐藏的未申报收入补征税收；协议生效之后产生的新收益由瑞士银行预提后，匿名转交相关国家，以换取各国不再对瑞士银行进行逃税调查，在名义上延续银行保密制度。瑞士的银行保密制度吸引力已经大幅度下降。

（四）服务收费定价能力

瑞银财富管理的收费来第三方提供商和向客户两个方面，会根据客户产品和服务偏好、账户规模和价值、产品组合、交易频率进行差异定价。

（1）经济账户和管理费用

年管理费用：资源管理账户，$150；个人退休账户，$175；教育储蓄账户，$75；企业服务账户，$150；基本投资账户，$75；其他费用：实物证券保管费，$75；限制交易标准去除/证券账户，$125；公司行为账户，$30。

（2）代销保险

瑞银代销保险公司产品，不向客户收取费用，向保险公司收取初始费用和每年年费。如固定即期年金、固定指数年金，初始收取5%，以后每年收取1%；团体年金，初始2%，每年0.26%-1%。

（3）代客户买卖证券、期权、贵金属

权益证券（普通股和ADRs）：客户根据买卖份额和股价支付佣金，购买优先股，2%；出售1%。

市政债券：一级市场客户直接支付购买价格；二级市场根据类型和期限支付加价减价；紧急交易支付额外佣金。向第三方收取承销折扣。

期权、贵金属（金、银、钯）：根据买卖数量和类型支付买/卖佣金。

（4）投资公司产品