房地产所得税管理办法

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房地产所得税管理办法范文第1篇

关于年3万亿税收是多了还是少了？

谢旭人说，2005年税收增长与经济发展基本适应：

第一，税收收入较快增长，主要税种与相关经济增长基本协调。2005年，各季度税收收入增幅分别为20.4％、22.9％、17.8％和18.7％，月收入规模均在2000亿元以上，税收收入显现出持续较快增长的良好势头。从国内增值税、营业税、企业所得税等主要税种及海关代征进口税收与相关经济指标的对比分析看，税收增长与经济发展基本适应。

第二，增收的主体是流转税和所得税，所得税对税收增收贡献率进一步提高。2005年，国内增值税、消费税和营业税等流转税共完成16564亿元，增长18.2％，增收2547亿元，对税收增长的贡献率为49.5％，与上年基本持平。内、外资企业所得税和个人所得税共完成7605亿元，增长30.9％，增收1793亿元，对税收增长的贡献率为34.8％，比上年提高9.2个百分点。

第三，东中西部税收全面增长，中西部地区增长快于东部地区。2005年，东部地区税收收入占全国收入比重为70.7％；中部地区收入占全国收入比重为15.6％；西部地区收入占全国收入比重为13.7％。

关于2006年税收重点查什么?

谢旭人说，2006年将对房地产等行业进行税收专项检查：

2006年将加强；对房地产业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销企业、废旧物资经营企业、涉外企业税收和个人所得税进行专项检查，同时选择一些发案率高、税收秩序比较混乱的地区开展专项整治。加大涉税违法案件处罚力度和查补税款追缴力度。与公安部门联合丌展打击制售假发票、虚丌与接受虚开发票“中间人”的专项治理。

在加强税收立法上，将制定车船税暂行条例，修订耕地占用税暂行条例，完善与税收征管法及其实施细则相配套的管理制度，修订发票管理办法。制定耕地占用税、契税征管适用税收征管法的决定。

另外，2006年国家税务总局将年缴纳所得税500万元以上的纳税户和年经营收入1亿元以上的纳税户纳入管理范围。加强普通发票管理，继续搞好有奖发票推广使用工作。在全国范围内的商业零售业、饮食业、娱乐业、服务业、交通运输业推广应用税控收款机。加强个人所得税管理，推行全员全额扣缴申报，加大对高收入者的管理力度，推进开具个人所得税完税证明工作。

进一步加强国际税收管理和对涉外企业的税收征管，完善跨国公司税收管理办法，强化非居民税收征管，加大反避税力度。

关于2006年税改改什么?

房地产所得税管理办法范文第2篇

关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.

房地产所得税管理办法范文第3篇

关键词：企业所得税；管理；思考

强化企业所得税的管理是目前税务部门税收征管的一项重要工作。现结合我局企业所得税管理实践，简要分析当前的企业所得税征管现状，就如何进一步加强企业所得税管理提出相关对策和建议。

一、加强企业所得税管理的主要做法

1.不断加强户籍管理，管理户数逐年递增。户籍管理是税源管理的前提和基础，是抓好所得税管理的首要环节。在户籍管理方面，我局一方面积极与工商、地税、财政以及其他有关部门建立信息交流制度，实现纳税人户籍管理的信息共享，通过信息比对来降低漏征漏管户的存在；另一方面加强税收管理员对辖区纳税人的巡查力度，及时了解辖区内纳税人的增减变动情况、生产经营和财务情况，重点对新办企业进行跟踪和监控，有效杜绝了漏征漏管现象的发生。截至11月底，我局共管理企业所得税纳税人1 415户，比去年同期增加253户，增长21.77%，比全市平均增幅高出1.2个百分点。

2.不断增强收入意识，收入占比逐年提高。始终坚持以组织收入为中心，将企业所得税作为一个大税种进行重点管理，认真落实国家各项税收优惠政策，充分发挥税收对经济的宏观调控作用，主动服从和服务于经济建设的大局。截至11月底，我局共组织入库企业所得税33 096万元，占全局总收入的比重为33.76%，占全市所得税入库比重为35.29%，比上年同期增加191万元，增幅0.58％。

从行业分类看，工业企业入库税款2 208万元，占总入库数的6.67％；商业企业入库税款7 951万元，占总入库数的24.02％；金融保险业入库税款7 171万元，占总入库数的21.66%；房地产业入库税款1 169万元，占总入库数的3.53％；电信行业入库税款14 041万元，占总入库数的42.42％。商贸流通和金融、电信、房地产业是我局企业所得税入库的主导行业。

3.不断加强重点税源管理，把握收入主动权。只要抓好重点税源企业所得税收入，就掌握了组织收入工作的主动权。我局对重点税源企业采取了以日常监控为重点，以税源分析、强化预缴、汇算清缴、预警评估为手段，实行“一户式”监控管理。在日常监控管理中建立重点税源分户档案，及时了解和掌握重点税源企业的生产经营、资金周转、财务核算、涉税指标等静态数据情况和动态变化情况，按月、按季做好重点税源收入预测和分析工作，强化所得税预缴管理，及时把握收入主动权。截至目前，我局共深入重点税源企业调研19户次，组织座谈3次，27户重点税源企业累计入库30034万元，占全部所得税收入的91.77%。

4.不断加大汇缴检查力度，成效显著。一是坚持分级检查制。检查工作由专项检查组、稽查局和监控科室共同负责实施。其中部分重点企业和亏损企业以及享受优惠政策的企业由专项检查组负责检查；汇总纳税企业、部分重点企业以及零低申报年应纳税额低于3 000元且收入额大于500万元的企业由稽查局负责检查；其他零低申报应纳税额低于3 000元的企业由各监控科室负责检查。共检查企业340户，占全部汇缴企业的37％。二是坚持调账检查制。汇缴检查将广泛使用调账检查制，一方面回避了检查过程中不正常的人情关系，减少了给企业正常生产经营带来的不便；另一方面可以节约人力物力，降低检查成本，提高了工作效率。三是坚持检查底稿制。实行检查底稿制，要求检查组统一文书使用，规范检查流程，本着“谁检查谁签字谁负责”的原则，严格责任追究，对检查中发现的问题及时整改，有效纠正和预防了执法偏差。四是坚持查前培训制。先后三次组织检查组成员进行统一培训，重点学习了《市区局2010年企业所得税汇算清缴检查实施方案》，统一了思想，明确了汇缴检查的工作目标、工作重点、检查对象、检查内容、工作步骤、工作方法及时间安排等，为检查人员提高检查的针对性和有效性打下了良好的基础。五是坚持每月调度制。每月25日召开检查工作调度会，各检查小组汇报检查开展情况，交流检查中遇到的问题、困难和工作经验，查找检查工作中的薄弱环节，提出下一步的工作重点，督促汇缴检查工作更好的开展。全年共检查企业340户，占全部检查企业的37％，有问题企业 278户，调整应纳税所得额9 068万元，入库企业所得税2 746万元、罚款87万元、滞纳金48万元。

5.高效落实税收优惠政策，不断促进企业发展。按照总局、省局税收优惠政策管理办法以及市局相关具体要求，严格审核企业报送资料，实地核实企业生产经营状况，对享受政策依据、条件、程序对照文件逐条逐级审核，确保了政策执行准确性。2010年共审批财产损失税前扣除9户，审批金额4 194万元；企业所得税优惠政策备案14户，其中残疾人工资加计扣除5户，安全生产专用设备抵免1户，研发费用加计扣除1户，农、林牧渔业减免所得7户；过渡期优惠政策12户，减免税额519万元。全面摸清小型微利企业户数、经营状况、税款征收情况，为169户小型微利企业落实了所得税优惠，减免税额418万元。

二、当前企业所得税征管中存在的主要问题

1.零低申报距居高不下。今年第一至第三季度，我局企业所得税零低申报率为54.03%，高于全市平均水平18.25个百分点。

2.核定征收面广且户均定额低。目前，我局企业所得税申报总户数为1 457户，其中核定征收企业为535户，核定征收率为36.04%，比全市平均水平高11.8个百分点。企业所得税户均核定税额仅为0.27万元，比全市平均低0.41万元。

3.税负率（贡献率）偏低预警过高。2009年度，我局二次筛选前共预警企业所得税纳税人581户次，占总户数的45.97%，比全市平均值高2.54个百分点，列全市第七位。其中，因税负率原因被预警的有282户，占全部异常户数的27.84%，比全市平均值高出10.04个百分点。

4.纳税评估工作不深入。经过对已完成的纳税评估任务进行检查，发现各单位普遍存在约谈记录、自查报告、实地核实、评定处理等环节工作底稿描述过于简单、结论阐述不够规范等问题。

5.对企业申报数据的审核有待进一步加强。市局第二季度企业所得税税收征管状况的通报显示，我局所得税营业收入与增值税销售收入不一致的有134户，占比对户数的21.10%，反映出我局征管质量不高。

三、进一步完善企业所得税管理的几点建议

1.提高认识，进一步强化责任意识。当前，企业所得税已经成为中国税收的一个大税种。伴随着中国经济社会的不断发展，企业所得税在国家税收收入中所占比重越来越大，所起到的杠杆调节作用也将显得越来越重要。近年来，从总局到省、市局都高度重视企业所得税的管理，要转变观念，提高认识，增强做好企业所得税征收管理的责任意识和使命感。同时，还要向纳税人大张旗鼓地宣传，在整个社会营造“诚信纳税”的浓厚氛围。

2.强化收入分析。一是坚持依法征税、应收尽收的组织收入原则，牢固树立依法治税观念，坚决不收过头税，自觉规范执法行为。二是加强企业所得税税源分析，从经济因素、政策因素、征管因素等方面切实分析掌握本单位税收收入变化的原因，加强所得税与经济发展的相关性分析，做好收入预测。三是密切监控重点税源企业生产经营变化情况及对企业所得税的影响，增强对税收收入的预见性。

3.加强申报数据的审核力度，着重提高数据质量。一是按季度对申报情况进行分析，掌握本单位所辖企业零低申报、亏损、核定征收、电子申报等情况，对申报指标不符合要求的，要积极采取有效措施，辅导企业财务人员进行修正；要加大对持续亏损企业、零低申报企业等监控力度，确保征管质量得到有效提升。二是严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式，不得违规扩大核定征收企业所得税范围。三是坚持对企业所得税申报数据进行比对审核，发现问题及时修正，进一步提高所得税申报数据质量。

4.深化两个系统的所得税应用工作。一是深入分析本单位预警面持续偏高、出现连续预警情况的深层次原因，查找企业所得税管理漏洞，挖掘收入增长潜力，促进企业所得税收入与经济的协调增长，切实降低预警面。二是扎实做好信息采集工作，提高采集数据的完整性和准确性。三是规范纳税评估操作，严格依据相关法律法规进行评定处理，做到适用法律法规条款准确充分。根据评定处理结果，及时督促纳税人按照相关税收法律法规及相关业务规定补缴税款、滞纳金、罚款和调整账务，进一步做好督导、复查工作。

房地产所得税管理办法范文第4篇

房地产开发具有投入资金大，融资成本高，建设周期长，经营风险较大的特点。整个经营行为涉及营业税、契税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、城建税、教育费附加等多个税费，税负较重。目前，我国房地产市场低迷，房地产开发企业面临着融资困难、项目推进缓慢、销售单价和面积下滑、资金回笼周期长等困难，导致欠税金额增长迅速。在这样的情况下，如何降低成本成为房地产开发企业必须思考的问题。而通过税收筹划降低税负，是其中一个非常重要的内容。企业税收筹划能否成功，取决于其合法性是否适当，是否遵循了一般反避税规则，即该项(一系列)安排是否具有合理商业目的，取决于该安排的主要目的是什么，即是否以税务利益为主要目的。通过合理的税收筹划找到企业经营行为于政府政策意图的最佳结合点，实现政府与企业的双赢具有现实意义。

二、文献综述

杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界上，一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎(2011)指出房地产企业税收筹划存在政策性风险、片面性风险、认定风险、成本偏高风险。胡芳等(2011)指出通过合作建房的方式，一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免缴纳土地增值税。廖治宇(2010)、胡亚元(2010)指出，房地产企业应尽量采取合并申报的方式缴纳土地增值税。张源(2011)认为房地产开发企业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取入股联营以分得利润的方式避免缴纳营业税等税费。

上述论述提出了关于房地产开发企业税收筹划的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及风险承担的纠纷，不具普遍性。通过入股联营的方式获取实质上的租金也因为会影响被投资方的经营结构而难以适用。合并申报的方式缴纳企业所得税需要集团公司或经营项目将多的公司才能使用。本文以现有的房地产市场环境下企业经营的具体问题为研究对象，拟针对筹资、销售、项目管理、项目转让，通过对A房地产开发公司案例，分析房地产开发公司可能遇到的实际困难提出行之有效且的税收筹划方案。

三、案例概况

某区政府通过招商引资引入A房地产开发公司，以BT模式进行该区工业园项目整体开发。工业园区建设规模为5平方公里。项目建设时限从2009年开始，计划2017年完成。项目收入该区政府拟通过工业园区建成后入园企业20年内缴纳各项税收返还款的方式支付A房地产开发公司专项财政补贴。A房地产开发公司完成园区基础设施建设后，取得2平方公里商住用地用于该公司开发商住房。A房地产开发公司面临着巨大的资金融资压力。并且，该工业园招商引资企业入园后，由于基础设施建设周期长，产生的税收很难在短期内通过税收返还方式弥补A房地产开发公司前期巨额投入。此外，自2014年开始，该地块商品房成交量萎缩，价格下跌，A公司取得大宗商住用地进行商品房开发后房屋滞销，经营陷入困难。

四、相关税收问题筹划

(一)资金投入与运营模式对税收的影响

某区政府通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产开发公司实施建设，主要为了解决将该块土地由生地变为熟地的巨额资金融资困难的问题。按照协议，A房地产开发公司按照BT模式进行建设，按照现行税收政策的规定，A房地产开发公司实施土地改造、拆迁、基础设施及配套设施，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，以建筑劳务按照3%的税率缴纳营业税从而产生较大的税收负担。

但根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》，纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目，其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府制定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计，场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。投资方的行为属于投资行为，不属于营业税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

据此，A房地产开发公司通过合理的税收筹划，在实施该地块整体开发时不按BT模式以建设方的身份进行开发，而以投资方的身份完成融资、支付土地整治资金，与规划设计单位、施工单位签订合同，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。政府将整治完成的土地挂牌出让后，以入园企业缴纳的土地出让金指定专项用途返还A房地产开发公司以及一定期限内入园企业税收返还相结合的方式取得收入，既能不缴纳营业税，又能有效解决巨额投入的资金压力。

(二)筹资环节借款的税收问题

由于A房地产开发公司前期土地整治资金投入巨大，在实施商品房开发项目时资金出现困难，加之受市场行情影响，已达到预售条件的商品房销售情况也不理想，开发产品无法通过销售回笼资金。前期银行借款资金利息负担较大。

根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发[2009]31号)，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。A房地产开发公司应按照工程进度分类核算完工开发产品成本，将已完工开发产品发生的借款费用计入财务费用，实现企业所得税税前扣除，以达到减少企业所得税应纳税额的目的。

(三)销售环节税收问题

一是通过采取不同的销售模式会降低税收成本。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，房地产公司支付的佣金可作为增值额的扣除项目，A房地产开发公司可以通过设立独立的销售公司，从而减少土地增值税和企业所得税。

此外，房地产开发企业在销售环节可以委托代销的方式销售，按照销售清单的时间确定收入的实现，从而达到延迟纳税义务发生时间的目的。

二是合理核算减少税基。在房地产市场持续低迷，市场购买力不足的情况下，A房地产开发公司为应对销售困难的问题，打折销售或赠送部分面积、车库等方式促销。根据营业税法的规定，在同一张发票上列明销售价款和折扣额的，可以折扣后的价款为营业税的计税依据。除此之外的情形，无论企业如何进行会计核算，都必须以包含折扣额的总价款为营业税计税依据。因此，A房地产开发公司在进行折扣销售时，应在同一张发票上注明销售额和折扣额，以实现减少营业税计税依据的目的。而对于赠送的车库等，若车库具有产权，且合同中以赠送方式转让所有权，则按照营业税相关规定应视同销售。在该项交易的交易价格之外，由税务机关按照市场价格核定转让价格，对转让车库的交易行为征收营业税。若合同中将房屋销售价格分摊为房屋销售价格和车库销售价格，则仅对该项交易价格征收营业税，大大减少营业税计税依据。

(四)滞销商品房管理的税收问题

在目前的市场行情下，房地产企业很难再实现产品一举售罄的情况。A房地产开发公司受让商住用地面积大，开发及销售周期长达10年以上。对于长期滞销的尾盘，A房地产开发公司采取将作为存货的商品房出租的方式实现一定的资金回流。但如果将开发产品变更为投资性房地产，应按12%的税率缴纳房产税，还需缴纳营业税、城建税、教育费附加以及企业所得税。而如果将尾盘以投资入股的方式交付给其他单位使用，以利润分配的方式取得收益，则只需缴纳企业所得税，税负将会大大减轻。

(五)项目转让的税收问题

A房地产开发公司投资的项目面积大，周期长。目前该公司存在重大资金困难，很可能出现无法继续实施该项目，而不得不转让该项目土地的情形，即便筹资顺利，在开发过程中业可能存在因资金周转困难而中断开发，将项目转让他方进行的情况。如果以项目转让的方式，则应认定为转让不动产而缴纳营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加，税负较重。

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]1191号)的规定，对股权转让不应征收营业税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于房屋进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属变更登记不征契税的批复》(财税[2003]184号)的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

房地产所得税管理办法范文第5篇

由于建筑安装业具有开发和生产项目的流动性、单件性、长期性、产业的关联性及对政策的敏感性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。

一、根据《营业税税目注释》的规定，建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业的营业税率均为3%。但是，在日常财务管理中，建筑业营业税的筹划空间却是大有可为的。

（一）设备安装公司的税收筹划——充分利用建筑业营业额的有关特殊规定。

根据《营业税暂行条例》的规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值计入所安装工程的产值，可由建设单位提供机器设备，企业只负责安装并取得安装费收入，从而使得营业额中不包括所安装设备价款，进而达到节税的目的。

如某安装企业承包某单位传动设备的安装工程。方案有两个：方案一，由安装企业提供设备并负责安装工程总价款为200万元，其中设备款为150万元；方案二，设备由建设单位负责提供，安装企业只负责安装业务，收取50万元安装费。根据有关规定，采用方案一，企业应缴纳营业税=200×3%=6万元；方案二，企业应缴纳营业税=50×3%=1.5万元。采用方案二，该企业可节税4.5万元。

（二）建筑工程承包公司的税收筹划——把握建筑业与营业税其他税目划分问题。

根据《营业税暂行条例》的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果该公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务应按“服务业”税目征收营业税；如果该公司与施工单位签订承包建筑安装工程合同，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税。其应税营业额均为扣除转包或者分包款后的价款。

据此，假如A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=0.5万元。而在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业”税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=0.3万元，少缴税款0.2万元。

（三）建筑公司所用原材料的税收筹划——精通建筑业营业额的基本规定与特殊规定。

《营业税暂行条例》规定，从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业（即除安装以外的业务），无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料还是包工不包料工程，应计税营业额均要包括工程所使用的原料及其物资材料的支出。这就要求企业严格控制原材料的使用效率，尽可能降低工程材料、物资等的总价款，进而达到营业税的节税目的。

二、近年来，国家实行住房制度和用地制度的改革，同时，随着人口城市化进程的加快，给房地产业发展带来了巨大的生机，作为与房地产业密切相关的产业，建筑安装行业有了更大的发展空间，从而成为许多地方财政收入的主要来源。

建筑安装行业具有施工地点分散、流动性强、工程承包形式、经营方式多样化等行业特点，使得税务部门对其税收管理的难度增大。因此，建筑安装企业的涉税违法问题一直以来倍受税务部门的关注。

建筑安装企业与房地产开发企业大都是“两块牌子、一套人马”的关联企业,一方面其签订的合同价格、结算方式是否公正、合理值得查证；另一方面建筑安装行业施工地点分散、流动性强，有个比喻比得好,叫做——“鸡飞蛋打”。它们主要采取“关联交易”、“合同做假”、“暗渡仓”、“拖延申报”等四种手法逃避建筑安装税收。如果税务部门“疏于管理”，必将造成建筑安装税收的巨大损失。上庄地税局采取以下办法强化建筑安装税收征管取得显著成效。

(一)加强建筑安装税收的管理，建立监控手段。

采取“一联动”：房地产开发税收与建筑安装企业税收联动控制，即建筑安装发票、房地产销售发票联动控制。“两核对”：一是核对建筑安装合同，防止在《建筑安装合同》上做手脚，主要是对“合同金额、履约方式”的核对，防止造成税收管理上的混乱；二是核对项目登记、项目清算的管理，没有办理项目登记不能发售和代开发票，没有清算税款不得办理项目注销手续。“三评估”：一是日常巡查评估，掌握工程动向和总体情况；二是逐项目分析、比对，单个项目评估,防止“暗渡陈仓”；三是综合纳税评估，防止“拖延申报”，特别是对零申报的项目，一律进行实地评估。

采取这些措施以来，效果非常明显，并且大大的遏制了偷逃建筑安装税收方法新的动向。

（二）建立完善税收管理制度

1、建安项目登记制度。制定了统一的建筑安装项目登记制度,专管人员根据建筑项目的实际情况,按照统一的格式,对每一个项目根据建设单位、承建单位、投资金额、完工进度、税款的申报、入库及欠税进行详细的造册登记,并且做到一户一册。

2、完善建安企业档案管理。严格对建安企业的档案进行规范化管理,实行"一户一盒"和"一项一袋"制,即每一个建筑安装企业严格按照户管档案的要求建立征管资料,每一个工程项目的资料归积一个资料袋,以免不同项目之间的资料信息混装。

3、加强建筑工程税收申报制度。严格按照建筑安装营业税的有关政策进行管征,采取按照工程完工进度申报建安税收的制度,有效地减少了欠税和申报不及时等问题的发生。

4、加强了完工工程税款结算与开票管理。每一项工程完工后,要求纳税人在税款结算与开票时,提供与建筑安装工程有关的完整结算资料,并附建设单位的相关证明材料,由专管员详细审核完税情况。

三、建安税收征管中存在的问题

1、企业账证不健全,申报税款不真实。由于建筑企业挂靠户多,财务制度不健全,账证不规范,诚性度不高是普遍现象。有的单位仅就需要开具建筑安装专用发票的收入入账,对于涉私建筑项目,例如私人合伙建房等部分的收入入账价格五花八门,有的按合同价格入账,有的按税务机关确定的最低申报价格或者弱低于最低申报价入账,有的干脆就不入账,进行账外经营,有意偷漏税款。甚至个别单位根本就不建帐,这类单位无帐可查。在成本列支方面的随意性比较大,特别是借款利息、业务招待费、人工费、材料费、广告费等,在申报企业所得税时没有按照税法规定的办法进行调整。

2、税款申报不及时,税款拖延普遍存在。企业承建的工程已经完工,甚至已投入使用多年,长期不进行工程结算,也不进行税款申报。借口是工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因。工期较长的在建工程,没有按照税收政策规定按完工进度申报税款。这种情况主要发生在一些工业企业或者政府、学校、事业单位的建设项目上。

3、企业提供的合同、协议等基础资料不真实,申报税款的计税依据不准确。承建私人合伙建房、私人房地产开发商的建筑工程,所签订工程合同、协议、工程完工结算资料等的真实性较差,工程造价与建筑面积和实际情况出现明显不符,有的甚至在合同协议、结算资料中没有体现建筑面积和价格。有的企业提供的合同仅为地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等辅助工程。

4、建筑企业流动性强,容易形成欠税。建筑安装企业流动性大,稳定性差,企业的开立与关停频繁,这些企业一旦在工程完工结算后,没有承包其他工程的情况下,既不办理税务登记注销手续,也不办理税款结算手续,即卷铺盖走人,造成实际上的欠税。这种欠税人难找,是形成建筑税款死欠的主要原因。

5、协税护税网络有所削弱,源头控管开始松动。通过建安行业税收的专项稽查发现,建安企业的欠税问题普遍存在,且欠税时间较长,但是这些单位依然能获得新的工程项目招投标权,直观地说明了税收的控管力度在减弱。

四、对策及建议

1．重视协税护税工作。税务机关要加强同城建、招标、规划、建委等部门的联系，摸清工程项目底数，有的放矢地开展税务稽查。

2．实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度。要求建安企业将工程情况及时报税务机关备案，税务机关专门为其设计一套跟踪管理软件，及时掌握项目的详细信息并按企业分工程项目进行分类建档。

3．实行统一纳税义务发生时间制度。要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报交纳有关的税收。

4．严格被挂靠单位核算的管理。一旦发现被挂靠单位“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律要仔细审核严格处理。

5．加强对分包工程进行管理。一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另一方面建议建筑安装业营业税实行由建设单位扣缴，确保税款及时、足额入库。

6．加强发票的管理。应加强源头管理，加强税务机关对发票领、购、存、用的管理。另外，对于伪造假发票、贩卖假发票的不法行为必须坚决打击。

当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等13个税种。实施一体化管理，就是要求各征收机关，依托房地产管理部门，加强各税种的申报管理，充分掌握各税征管所依据的基础信息，通过征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门、各税种间的信息共享，充分掌握税源，创新纳税评估；同时简化办税手续，优化纳税服务，方便纳税人。实施一体化管理总的原则是，以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手，以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。一体化管理的初步目标是，在房地产交易环节实现相关税种的“一窗式”征收。

五、以票管税，堵塞房地产销售的漏洞

规范地方各税征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。]

六、强化税收管理，加强税法宣传

（一）突出宣传效果。把辖区内土地“招、拍、挂”所涉及契税、耕地占用税及房地产开发、建筑的有关政策作为宣传重点。充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体和板报、标语、宣传资料等形式，大力宣传销售不动产、建筑业税收及土地契税、耕地占用税有关政策的内容以及地税部门加强契税征管的意义、方式和方法。征收窗口设立了契税政策公示栏，免费向纳税人发放有关宣传资料，让纳税人明白为什么交税、应怎样交税。

（二）做好税务服务。一是对外公示房地产开发、建筑业税收业务流程和税收管理员管户责任区域；二是对重点企业、外来企业的房地产税收，分企业、分工程项目送达税收告之函，做好税收咨询服务；三是所长及分管所长定期和不定期深入企业、施工现场，服务上门，送政策上门，现场发放税收宣传资料，努力构建和谐的征纳环境。

（三）抓好税收环节控管。从征地、建筑、销（预）售、办证等环节，步步为营，实行建设、销售两个决算书。加强新开工工程基础资料的落实，实施栋号与片区管理相结合，做到不漏一个工程，不漏一个项目。

房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，可以加强房地产税收诸税种的税源控管，减少税收流失，有效提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。

七、改进措施

部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。

1.部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。

2.部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。

3.部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。