小区管理细则

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小区管理细则范文第1篇

现就《关于开展98年度“北京市优秀管理居住小区（大厦、工业区）”考评验收工作的通知》（京小区办字〔1998〕第034号）中的有关问题补充通知如下：

“北京市优秀管理大厦”的申报要求及考评验收标准按照《关于转发〈全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则〉的通知》（京房地物字〔1997〕第443号）的规定执行。根据我市的具体情况，做如下说明：

一、已投入使用的统一规划建设的居住小区或住宅组团应以整体规模申报参评“北京市优秀管理大厦”，不得将其中的一栋或几栋高层住宅楼（含商住楼）单独参评。

二、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》总分值为100分，经各区县组织预评预验，总分在90分以上的大厦，可申报参评“北京市优秀管理大厦”；经我办组织考评验收，总分在90分以上的大厦，可获得“北京市优秀管理大厦”称号。

三、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》第九项“设备管理”中要求具备的以下三种系统，若在大厦原规划设计中没有的，不予减分。

1.第二条“供电系统”中的“应急发电机”；

小区管理细则范文第2篇

为切实加强社区物业管理工作，提高物业管理服务水平，增强社区物业管理责任，根据《市市区物业管理办法》和《区街道物业管理工作考核办法》等有关规定，结合街道物业管理工作实际，特制订本考核办法。

一、组织领导

考核工作由街道统一领导，街道物业管理工作办公室具体组织实施。

二、考核对象

项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区的已建成小区。

三、考核依据

坚持实事求是,公开、公平、公正的原则；依据《市市区物业管理办法》和《项里街道物业管理考核细则》。

四、考核内容

包括组织机构建设、制度建设、管理工作、社会满意度四个方面，具体考核内容详见《项里街道物业管理考核细则》（附件一）。

五、考核办法

（一）项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区每年向街道办缴纳年度小区物业工作保证金1万元。保证金根据检查考核结果进行奖惩兑现，凡被扣除的保证金充入街道物业管理奖励基金。街道驻居干部负责所驻辖区小区物业管理督察督导工作，凡被上级有关部门通报批评的小区，将由街道纪工委以交办单形式交由驻居干部继续指导整改。

（二）考核满分为100分，得分90分以上的为优秀，得分90分以下70分以上的为合格，70分以下的为不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，进行汇总和排名。评分办法为日常巡查占40%，集中检查占60%。

（三）辖区内小区在市、区和街道办分别组织的评比中，得红旗的，每次分别加10分、8分和5分，得黄旗的，每次分别扣10分、8分和5分，此项工作列入年度目标进行考核。对在物业管理工作中表现突出的单位和个人另行表彰和奖励。

小区管理细则范文第3篇

今年5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行联合下发了《经济适用住房管理办法》，7月25日江苏省建设厅、省发改委、省国土资源厅、中国人民银行南京分行转发了国家四部委的《办法》，南京市结合南京实际情况，形成了具有南京特色的《细则》。《细则》对经济适用住房的建设管理、规费减免、价格管理、销售和售后管理等方面都作出了详细的规定。在南京市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理都应遵守该细则，溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府则参照细则制定适合该辖区的经济适用住房管理实施细则。

购房人利好多多：

    1、适用人群扩大《细则》以文件的形式将集体土地上被拆迁家庭纳入适用住房体系，这是南京《细则》对于历年来经济适用住房供应政策的一个突破。

2、贷款利率下浮购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%%.

3、可用双份公积金用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。

4、房型有更多选择《细则》要求经济适用住房根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。据南京市房产局介绍，40平方米和50平方米的小户型经适房很受南京市民喜爱。

5、物管必须配套经济适用住房小区入住的都是低收入困难群体，《细则》以人为本，为保障困难群众的正常居住作了充分考虑，在第五十条明确规定“经济适用住房小区必须实行物业管理，一个区域原则上应由一个物业管理企业实施管理。物业管理企业应当通过公开招标确定。”

运作更加高效合理南京市出台的经适房《细则》更加突出经适房的市场化运作，推行建管分开。《细则》第20条明确规定：“经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作原则，实行项目法人指标。”市场化运作、建管分开体系的确立，既降低了成本、规范了运作，又使政府职能部门从繁杂的事务中走出来，真正把好事办好、实事办实。同时，《细则》还明确经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收（具体减半征收费项见附件），属于市权范围收取的部分，按最低标准减半征收。

价格透明限制利润经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会。经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。利润按照不超过开发成本前四项（包括征地和拆迁安置补偿费、开发项目前期费用、主体房屋建筑安装工程费、小区基础设施建设费以及非营业性公共配套设施建设费）之和的3%%综合计算。

监管严格尚未有人违规经适房是政府提供优惠政策，具有保障性质的政策性商品住房，因此对于申购经适房的行为要进行严格的监管，以保证“应保尽保”。《细则》规定，每一个住房困难家庭只能享受一种（次）住房保障优惠政策（包括配租廉租住房、住房租赁补贴、购买经济适用住房、公房租金减免等）。已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购买经济适用住房的，自办理入住经济适用住房手续的次月起不再享受租赁补贴；转让或出售经济适用住房的家庭，除由市房改办按原供应价回购的外，不得再次购买经济适用住房。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房改办追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由市房产管理局提请有关部门追究单位主要领导的责任。

小区管理细则范文第4篇

大家早上好!我是物业管理服务部树蕙园小区的xxx，在小区从事物业管理工作。时间过得真快，xxxx年不知不觉就过去了，回过头看看自己所走过的那些深深浅浅的脚印里，有些收获,但更多的是留下了太多的遗憾。

小区的主要工作是为住户提供各种常规服务,通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：

一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：

1、 对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;

2、 对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;

3、 对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;

4、 对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;

5、 对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。

二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。

三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。

四、 在对小区绿化做好日常管理维护的同时，组织绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一;同时监督绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末组织办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。

五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁制度》，细化保洁员工作流程和监督程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就监督到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。

六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格监督，同时积极帮助食堂主任解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境;

七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了调查统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至XX年1月份支付。另外在中心领导的大力支持下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。

纵观自己这一年的工作，只能用“惭愧”两个字来形容，没有称职的工作能力，也没有能让人满意的工作成绩。由于我以前一直从事具体工作，缺乏管理经验，再加上受自己能力的限制，致使小区的各项工作开展得很不理想，既辜负了中心领导对我的期望，也对不起小区员工对我的大力支持，以及那些关心帮助过我的人。近一段时间我一直在反思自己这一年的工作，究竟有哪些不足的地方?首先我觉得自己从一开始就犯了一个思想上的严重错误，没有将自己的思想观念及时从实际工作转换到管理岗位上来，把自己的主要精力放在了如何做好小区的各项工作上，而缺乏大局观和经济意识，对小区经济运行的成本核算和经费支出，没有引起足够的重视，致使XX年小区出现亏损的局面;其次是自己缺乏创新意识，未能充分利用小区的有利条件开展创收活动。在经营小区食堂期间，又因为自己能力有限，没能创造出理想的经济效益;再次是自己知识能力各方面综合素质，还达不到管理岗位的要求，特别在自己独立主持小区工作期间，深深感到自己开展工作的难度很大，有一种独木难支的感觉。

小区管理细则范文第5篇

一、面临的主要问题

（一）关于住宅小区业委会组建、换届和监管难的问题

一是业委会组建、换届难。《规定》对住宅小区业委会的组建在时间、程序等方面虽然已有较多规范，但由于各方职责不明，程序操作性不强，组建和换届逾期后的监管措施缺失，再加上业主维权意识淡薄，相当一部分业主对业委会是否组建或换届漠不关心，参与率较低，或者业主热心参与但受利益驱动，业主意见不一，无法形成多数等原因，使住宅小区不能按照《规定》设定的时间完成业委会的组建或换届。二是监管难。《规定》对业委会没有形成准确、合理、科学的法律定位，对具有较大权力的业委会，《规定》没有设定具有一定操作性的管理和约束条款，特别是业委会违规不违法，但造成较大经济损失后的经济责任如何追究，《规定》还有缺失，使政府相关部门在实施监管时，常常处于无法可依的窘境。

（二）关于维修资金再筹集难的问题

调研中，我们发现维修基金存在两方面问题，一是早期部分商品房当时没有缴纳维修基金，现在维修经费面临困难；二是相当部分售后房的维修基金，经过多年使用，尚存部分已基本临近首次筹集资金总额的30％，按照《关于实施<市住宅物业管理规定>的若干意见》规定，这些住宅小区的维修基金都应当再次筹集，但业主主动筹集维修资金的意识淡薄，相关法规又未规定维修资金再筹集的约束性措施和可行性方案，使维修基金再筹集无法实施。

（三）关于群租整治难度大的问题

群租已逐步干扰了相关居民的正常生活。近年来，政府相关部门积极联手，开展多次专项整治，但由于相关法规对群租没有明确界定，执法程序和处罚细则法规上缺失，政府相关部门责任不清，疏导措施不力，整治效果始终不理想，群众反响较大。

（四）关于物业管理费合理调节机制与收费体制还不够完善的问题

一是缺乏物业管理费合理调节机制，目前物业管理费标准14年不变，与市场价值严重背离，但物业管理费合理调节机制又没有形成。二是收费体制还不够完善，缺乏提高收缴率的有效手段和措施，一些售后房物业管理费收缴率仅为40％左右。三是部分物管企业承担社会责任较重，政府对离休干部、烈军属、贫困及低保户等实行减免租金政策，但减免费用一直由物管企业承担。这些都无法保障物管企业实现基本的经济利益，严重影响了《规定》要求物管企业职责的实现。也是部分物管企业撤离住宅小区，造成住宅小区处于无人管理局面的主要因素。

同时，《市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》于年颁布实施，主要通过政府指导定价的方式规范商品房物业管理收费。但当时制定的分等收费标准与现在的经济发展水平及消费水平已存在一定差距，政府指导定价显现其局限性。

（五）关于行业管理手段存在不合理的问题

一是政府监管缺少抓手。目前我区注册的223家物管企业中，一级资质只有1家，绝大部分都是三级及暂定资质，整体呈现小、多、杂局面。而对这些物管企业实施有效管理，促其整合做强做大缺乏有效的抓手。现行的资质管理办法按照注册资金、从业人员技术职称以及管理小区面积来核定企业资质等级，无法起到促进作用。二是行风测评项目设置的科学合理性有待提高。目前使用的行风测评标准未分层次，测评分类指标涉及面较宽泛，内容不够合理，未能真实反映企业管理水平、服务质量等状况，对提高物管企业服务水平作用不明显。

二、相关建议

（一）进一步完善相关法规

1、在《规定》中细化并明确房地主管部门、街道（镇）办事处、物管企业、房屋建设单位、业主在业委会组建、换届工作中的职责、法律责任和相互关系。进一步优化和细化业委会组建、换届的程序。

2、《规定》应对业委会的法律地位、业委会违规后的刑事和民事责任追究的主管单位和追究程序、渠道等加以明确。

3、在《规定》的基础上，制定一些补充细则，对业委会日常运作程序、监管考核手段、处罚措施加以细化。

4、一是在《规定》的基础上，增加维修资金再次筹集的强制措施和实施细则；二是在第三十七条中增设条款，规定小区因无法正常使用维修资金实施设施设备更新、改造和维修，而危害公共安全时，可以通过法律授权相关部门或单位强制应急使用维修资金。

5、在《规定》的第四章中，明确对群租的界定；制定对群租行为的处罚细则；明确工商、治安、城管、房地等相关部门对群租行为的具体管理职责。

（二）进一步完善相关政策措施

1、进一步规范和引导物业行业的建设，形成优胜劣汰的竞争机制。一是加快推广和不断完善物业服务规范化管理奖惩机制，鼓励和扶持一些资质较好、规模较大、服务水平较高的企业做强、做大，形成规模效益；二是建立和试行物业服务企业准入机制和退出机制，淘汰一批资质差、规模小、服务水平低的企业，形成优胜劣汰的竞争机制；三是切实把物业行风满意度考核评估落到实处，在合理设置考核内容和标准的基础上，通过测评、监督、考核，将物业管理社会公众满意度与物业服务企业资质评定、物业项目评优、投标单位准入结合起来，发挥综合效应。

2、加快建立和完善物业管理费合理调节机制。一是尽快调整售后房物业服务收费标准，实现物业服务的质价相符。可先选定一些条件较好的小区进行试点，然后逐步推广；二是出台相关政策，引导商品房物业管理费进入市场化运作，通过市场竞争促其良性循环；三是制定物业企业星级行业标准，对企业的保安、保洁、保绿、维修等服务项目，按照等级划分制定具体要求和考核标准，使物业管理费提高的同时，让居民相应享受到更好的物业服务。四是在新的物业管理费标准出台前，政府应出台临时性物业管理费补贴政策，重点帮助售后房物管企业渡过难关。

3、尽快清理一些不合理的政策，减轻物管企业的负担。如把租金政策性减免列入政府财政或民政福利部门专项费支出等。

4、尽快建立物业管理费有效收缴机制。建议市相关部门针对当前物业管理费收缴率较低的问题，积极探索多种形式相结合的物业管理费收缴体制，解决售后房物业管理费收缴率较低的问题，如：建立对生活困难家庭实行政府减免补贴保障机制；建立法院简易程序审判后通过银行划帐的强制执行机制；建立居委会参与协调收费的辅助机制等。