工业园区土地规划

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工业园区土地规划范文第1篇

【关键词】新时期；工业园区；控制性详细规划；控制策略

在城市发展的过程中，城市的布局已成为一个重要的课题，如何合理地规划工业布局、促进经济的快速发展在工业园区的建设中尤为关键。当前，很多城市的工业园区过于强调规划的集约性，因此不可避免地会出现圈占土地等问题，使工业园区建设成为一种盲目的开发与建设。为此，必须加强对工业园区规划的管理，应用控制性详细规划的策略，规范工业园区的用地，在国家法律法规和政府相关部门的约束下，科学地做好控制性规划，只有这样才能更好地控制工业园区的建设，使工业园区的用地更加的规范、科学，促进城市经济的不断发展。

1 工业园区控制性规划概述

工业用地和工业园区建设一直以来都受到了国家相关部门的重视，为此也专门制定了相关的标准与规定，但是，这些没能够在规划编制中得到充分体现。如何有效地控制工业用地，促进工业园区建设的健康发展，成为政府相关主管部门考虑的重点。为此，相关主管部门在编制办法中，将控制性详细规划作为一种重要的控制策略加以推行和实施，这使得土地使用的控制指标和程序得到了进一步的规范，应当成为工业园区用地规划的重要依据。为此，我们必须始终贯彻控制性详细规划的相关标准，并以此为依托指导实际的工业园区建设，这样才能使工业园区用地更加的规范与科学，从而促进工业园区建设项目的良性发展。

从本质上来说，控制性详细规划是政府的一种调节手段，它充分考虑到了市场对于工业园区的要求，这样就可以根据市场的需求从政府的角度对工业园区的规划做出全盘的考虑，针对性、科学性和适用性更强，可以从定性分析和定量分析两个角度去做好城市工业用地的规划，更好地引导和促进工业园区的建设。

2 工业园区控制规划在实践中存在的问题

控制性详细规划对工业园区的建设有积极的促进作用，是一种行之有效的规划与控制手段，需要得到更好的实施。但是，在实际的应用过程中，很多工业园区的建设项目与此相背离，没能够充分发挥控制性详细规划的控制与引导作用，规划与控制的实际效果不理想，从而导致了这些工业用地的利用率较低，在开发程度和产出率方面不能达到预想的规划要求。究其原因，一方面是由于相关人员的管理不当造成的，这在很大程度上会造成工业园区规划方案的失效；另一方面，这样规划方案本身存在着这样那样的问题，这样肯定会对整个工业园区的详细规划造成很大的影响。为此，笔者从当前工业园区控制规划实践中存在的问题出发，具体分析了问题的表现与存在原因，这样才能有针对性地提出控制策略，促进工业园区控制性规划的有效开展。

具体说来，工业园区控制性规划在实际的应用过程中常出现以下问题：一是不注重区分工业产业用地的类型。为了更加有效、合理、有序地利用工业用地，必须在作出详细规划之前明确利用性质，并严格按照国家相关标准和实施办法施行，这是整个控制性规划中尤为关键的一个方面。但是在实际的应用过程中，很多工业园区规划方没有考虑清楚用地的规模、性质和需求等方面的问题，在空间布局和投资方面与相关的需求和标准不匹配，导致控制性详细规划不合理。例如，对于工业园区中的汽车制造业来说，不同环节和领域的汽车制造在用地方面的需求和利用强度上有很大的差别，例如配件生产、组装、整车制造这些领域都存在着行业上的差异，这些都要求在控制性详细规划中得到体现，这样才能更加科学、合理地用好工业用地，提高利用的效率；二是不注重土地利用的经济效益。在控制性详细规划做出之前，我们需要明确工业用地的产出效益，对土地的使用效率进行合理的预测与评估，科学地分析工业园区土地的空间效率。但是在实际的应用过程中，很多规划方在详细规划的过程中不科学，或者是没有体现前瞻性，很多管理方还存在着一系列的问题，导致很多土地投机现象的发生；三是土地在不同的使用阶段，它的价值会存在非常明显的变化，尤其是潜在价值和开发价值会有很大的波动，因此，我们应当以一种动态的眼光来看待工业园区的土地规划问题，利用循序渐进的方式，有计划、有步骤地进行规划和开发。但是在实际的应用过程中，很多城市工业园区的规划方缺乏规划的动态性与前瞻性，不能以一种变化发展的眼光来看待工业园区土地的开发，错误地估计了土地的潜在价值，导致土地利用的效率和产出率不佳。另外，如果运用立法的手段增加强制性的内容，往往会造成土地资源的浪费，不利于科学合理地应用土地资源。

3 工业园区控制性详细规划的控制策略

在制定控制性详细规划之前，规划方需要明确控制性规划的背景，明确本地段土地使用的详细情况和区域划分，分析产业发展的前景与制约因素。在详细分析了上述因素之后，还需要根据资源的分布形式和表现形式对区域内的经济资源进行合理的整合与优化，采用合并或者是分割的形式，对土地的区域划分进行合理的调整。此外，还需要对区域内的工业产业进行分层次、分行业和分领域的划分，明确本区域的工业产业类型和优势产业，从而决定工业园区建设的重点，这样才能促进工业园区更好更快的发展。

具体说来，工业园区控制性详细规划的控制策略如下：第一，要按照工业产业的不同对工业用地进行详细的划分。在规划的过程中，不能仅从区域聚集这个角度去考虑工业园区的详细规划，而且要考虑各个产业和企业之间的相互配合与分工合作，根据企业和行业的类型，划分出不同的上游企业与下游企业，并合理规划必要的配套企业，在区域内形成有效的分工合作，使产业集群发挥更大的作用，取得更好的经济效益；第二，在工业园区控制性详细规划中，指标体系也需要根据土地的利用状况和价值进行相应的调整。根据当前工业园区土地利用的现状来看，还需要引入必要的指标项，例如工业项目的类型与建筑系数等指标，这样才能符合工业园区用地的特征与特点，合理引导工业园区各产业、各行业的发展；第三，为了使土地资源的利用更加的科学与高效，规划方需要从经济性的角度出发，在土地编制的过程中更加合理地应用工业用地，将投资的强度和土地产出率作为两项重要的经济指标，对工业用地的经济效益做出合理的预测与评估，充分发挥工业园区控制性详细规划的作用，提高土地利用的综合效益。

4 结语

工业园区的建设是城市化过程中的重要内容，也会对城市的发展造成很大的影响。为此，必须对工业园区的建设进行科学的引导与控制，这样才能提高工业园区建设的效率与效益。为此，要以控制性详细规划作为重要的控制手段，建设更加合理的指标体系，根据工业产业和行业的不同，对工业用地的类型进行细分，使工业园区的规划更具针对性和适应性，形成合理的产业集群，推动工业园区经济效益的提高。

参考文献：

工业园区土地规划范文第2篇

一、四区工业园区建设的特点

通过学习考察，大家感到，凉州、甘州、白银、秦州四区在工业园区建设上的突出特点，可以用四个字概括，即“大”、“高”、“快”、“专”。

一是“大”。即园区规模大。国家级武威生态园区规划面积12平方公里，分8个功能区进行开发建设，目前已建成3平方公里，其余9平方公里正在陆续开发建设之中，截止2006年底，入驻企业达到59户，固定资产总额达到23.37亿元。张掖工业园区呈“一区三园”的建设格局，规划总面积51平方公里，其中东北郊生态科技产业园规划面积23.5平方公里，建成区7.9平方公里，目前产业园区内企业达到446户，其中规模以上企业27户，销售收入上亿元的企业4户，交易额上亿元的专业市场2个，已发展成为张掖市产业发展、工业强市的重要平台。中科院白银高技术产业园区规划面积16平方公里，一期2平方公里已建成，二期3.3平方公里正在建设，目前园区入驻企业51户，总投资达到35.66亿元，三期工程将于2017年动工。大规模的园区规划建设，既为企业的大量涌入提供了便利的土地条件，也为园区的可持续发展创造了广阔空间。

二是“高”。即科技含量高。四区在工业园区建设方面，都非常注重引进和吸收高科技元素，大力发展技术密集型企业，力求实现投入与产出的最大化。张掖工业园区下辖的兔儿坝电力生化工业园，计划在3—5年内建成集生物医药、化肥、热电为一体的高科技园区，目前，张掖火电厂一期已建成投产，甘肃普莱德生物科技公司3万吨谷氨酸项目将于12月份投产。秦州东十里工业示范区以发展机械制造、电子电器仪表及信息生物工程等高科技工业项目为目标，成功引进东西部合作项目19个，已建成8个，在建11个。白银高技术产业园是白银市政府与中国科学院共同组建的高科技园区，目前已有碳酸锂深加工、干法氧化铝、超细活性氧化锌等22个高科技项目建成试生产。可以预见，这些高科技工业园区必将成为四区经济快速增长的“助推器”。

三是“快”。即发展速度快。这次所考察的几个工业园区，虽然起步时间有早有晚，基础条件也不尽相同，但都呈现出较快的发展势头。张掖工业园区是这几个工业园区里成立时间较早的一个园区，自1994年成立以来，经过十几年发展，到2006年入驻企业达到449户，当年完成工业增加值7.33亿元，上缴税金8761万元，占到全区工业企业的62.6%。武威黄羊工业园区自2002年5月批准成立到2006年末，入驻企业迅速增加到86家，其中规模以上企业25家，2006年实现GDP6.9亿元，完成工业增加值4.72亿元，大口径财政收入达到4144万元，已发展成为武威重要的经济增长极。特别是2002年才开发建设的中科院白银高技术产业园，仅仅用了四、五年时间，其工业总产值就达到10.33亿元，销售收入达到9.9亿元，发展速度十分惊人。

四是“专”。即发展方向专。武威黄羊工业园区内地势平坦，日照充足，适合优质粮油作物及中药材生长，立足这一优势，园区把食品生产加工业作为发展方向，经过多年发展，形成了面粉加工、葡萄酒酿造、调味品加工、果蔬贮运及加工、药品加工等九大产业体系，目前，园区有6家企业通过了ISO9001国际质量体系认证，有4家企业通过了ISO14001环境体系认证，有22种产品获得“绿色食品”认证，“甘青”面粉、莫高葡萄酒、中旺方便面等陇货精品获得国家免检，享誉中外。张掖工业园区下辖的高载能工业园区，建于2005年3月，主要是抢抓国家产业政策调整，部分资源型产业和高载能产业向中西部地区转移的有利机遇，充分发挥黑河梯级电站丰富的电力资源和祁连山的矿产资源优势，以环保型铁合金系列产品为主的高载能产业为发展方向。中科院白银高技术产业园，立足当地金属矿产资源优势，积极加强院地、院企合作，以发展高新技术产业为方向，目前已形成了化工及精细化工、有色金属新材料、新能源材料、生物制药及医疗器械、加工制造五大高新技术产业体系。充分发挥自身优势，抢抓国家政策机遇，大力培育主导产业，走专业化发展道路，是四区在工业园区建设方面的共同选择。

二、主要经验和做法

四区在工业园区发展方面，均取得了令人瞩目的成绩，他们的经验和做法是：

1、超前规划，稳步发展。四区在园区建设方面，都结合本地实际，坚持总体规划一步到位，部分规划逐步完善的原则，科学合理地制定了长远发展规划。占地12平方公里的武威生态工业（生物化工）示范园区，是全省首家被国家环保总局正式确认的国家级生态工业示范园区，在规划之时，按照生物化工区、食品加工区（Ⅰ）、食品加工区（Ⅱ）、综合加工区、商贸服务区、高新技术产业区、仓储物流区和生态绿化区八个方面进行了功能定位，致力于打造高资源利用、高经济效益、低污染排放、环境优美、布局合理、产业链网完善的可持续发展的新型生态工业园区，目前一期3平方公里已全面开发，园内绿化覆盖率达到20%，水电供应充足，道路网络初具规模，功能配套基本完备。张掖东北郊生态科技产业园为“三轴、三心、七区、绿网穿插”空间结构和功能布局，“三轴”即科技产业轴、商业金融轴、农产品加工及电力生化产业延伸轴，进行带状辐射发展；“三心”即城郊芦苇、水面、湿地三个生态“绿心”；“七区”即生物医药工业区、科技孵化区、农产品加工区、机械加工区、仓储物流集散区、园区公共服务区和居住区，并在园区道路两侧建成绿色走廊，形成绿色网络，生态效应与经济效应一样，十分明显，截止目前，园区共完成投资1.78亿元，基础设施趋于完善，建成区面积达到7.9平方公里，占到规划面积的34%。以上两区在工业园区规划建设方面的做法和取得的显著经济效益、生态效益充分说明，立足实际，坚持规划的科学性、超前性和长远性，是实现园区又好又快发展的重要前提。

2、优惠政策，营造“洼地”。为吸引更多的企业进入园区，推动地方经济快速发展，四区立足当地实际，创造性地开展工作，制定了一系列优惠而灵活的发展政策。一是优惠的土地政策。张掖工业园区对引进企业使用国有荒滩、荒地的，实行无偿划拨；对通过租赁方式使用土地的，按租金的70%收取；对一次性取得土地使用权的，土地出让金优惠30%，并允许其在使用期内依法转让、出租、抵押；园区内项目建设在征用土地方面发生的所有税费留地方部分先征后返或免征。天水市规定，凡投资特别鼓励类产业的，生产性项目用地的土地管理费、新菜地开发基金、副食产品价格调节基金、土地登记费减收80%，土地使用权价格评估费、土地勘丈费减收40%；非生产性项目用地的土地管理费、新菜地开发基金、副食产品价格调节基金、土地登记费减收60%，土地使用权价格评估费、土地勘丈费减收20%。二是优惠的税费政策。天水经济技术开发区对入园企业，免收工业项目行政性收费中的市、区所得部分，免收全额拨款事业单位的事业性收费张掖工业园区对兴办技术服务、科技信息、科技咨询企业的，自开业之日起免征三年所得税；对科研单位、大专院校、科技企业在园区开展的技术研究、技术转让所得，以及与技术转让有关的净收入在30万元以下的免征所得税；凡在园区建设的各类工业和公益事业基础项目，一律免收基础设施建设配套费。三是灵活的投融资政策。四区积极鼓励投资主体通过多种方式在园区投资创业，张掖工业园区的金张掖机动车维修救援中心，就是政府鼓励当地下安村400多户农民以土地入股的形式发展起来的，该项目在解决当地农民增收问题上起到了积极作用。优惠的土地、税费政策和灵活的投融资条件，吸引了大批投资者到工业园区创业发展，为地方经济注入了强大活力。

3、创新理念，市场运作。采取市场化手段，吸引投资，盘活资产，在加快园区建设、推动发展方面，可以起到“四两拨千斤”的效果。中科院白银高新技术产业园，就是当地政府在郊区丘陵地带“移山为地”后，通过市场化运作手段建成的，节约了大量土地征用资金。白银市中小企业创业基地是白银区委、区政府针对中小企业创业初始阶段普遍存在规模小、用地难、融资难等现实问题，按照“一年打基础、两年见成效、三年成规模”的思路，采取“统一规划、分步实施、企业化管理、市场化运作”的方式，在原白银宏达建材厂厂区开发建设的，目前已有多户中小企业成功入驻，该项目建成后，可盘活企业资产11500万元，提供就业岗位4500个，一方面，为中小企业发展提供了平台，另一方面，取得了良好的经济效益和社会效益，该项目目前已被国家发改委列为2007年中小企业创业基地80个重点扶持项目之一。白银区在运用市场化手段发展工业园区方面的做法，值得我们认真学习借鉴。

4、科学管理，周到服务。这次所考察的几个工业园区不但实现了管理与服务观念的重大转变，而且基本建立起了科学合理的管理、服务模式。张掖工业园区按照“精干、高效、多能”的原则，成立了建设管理委员会，组建了县级建制，集党、政、经管理于一体的管理机构，园区管委会主任由区长亲自担任，下设科级建制的党政办公室、项目引进部、土地规划建设部、财政分局、农村工作部和城管大队六个职能机构，具有1千万元以下项目立项审批权以及开发建设中的七项权力和八项职能，区上专门成立土地规划协调组和招商引资工作组，大力支持园区建设；在具体工作中，园区严格落实“新事新办、简化手续、高效灵活、配套服务、大胆创新”和一个窗口对外、一支笔签字决策、一枚印章生效、一条龙服务的办事原则，对凡来园区投资兴业者，只要符合产业政策，都做到了少环节、快节奏、高效率，确保项目引得进、留得住、上得来。天水经济开发区开发区实行“一区多园”的管理体制和发展模式，对市内二十里铺工业园、秦州东十里工业园、暖和湾工业园以及其他有关新办的工业园进行集中管理，由副市长兼任开发区主任，主持开发区全面工作。秦州东十里工业示范区管委会严格落实“一切条件园区提供，一切矛盾园区协调，一切问题园区解决、一切手续园区办理”的“四承诺”服务制，为企业提供全方位服务，赢得了投资者的信任。

5、完善功能，创优环境。四区都非常重视园区基础设施建设，并舍得大量投入，努力完善园区功能，力求以完备的基础设施、优美的投资环境吸引各方客商前来投资。武威黄羊工业园区自成立以来，先后投入资金1亿元，配套建设了园区道路、给排水、绿化、污水处理等基础设施及学校、宾馆、医院、110KV变电所、电力客户服务中心等服务设施,为投资者创造了良好的工作、生活环境。白银高技术产业园投入资金2.2亿元用于园区建设，目前园区供电、供水、排水、供热、供气、通讯、道路、绿化等基础设施一应俱全。武威生态工业（生物化工）示范园区、张掖东郊生态科技产业园早在成立之初，就将商贸服务区、公共服务区和居住区纳入长远建设规划，以城镇化理念建设园区。一言以蔽之，四区都在营造亲商、安商、富商的环境方面，投入了大量财力，做出了不懈努力。

三、几点启示和建议

通过外出学习考察，我们深深地体会到，工业园区是区域经济发展的有效载体，其发展的速度、扩张的规模决定着一个地方经济的总体实力，也是一个地方经济繁荣与否的重要标志。平凉工业园区2002年经省经贸委批准成立发展以来，先后有13家企业成功入驻园区，到2006年累计完成固定资产投资2.42亿元，当年园区实现产值5400万元、销售收入4600万元，在推动我区工业经济发展方面发挥了积极作用，但与这次考察的几个工业园区相比，我们无论在发展理念还是在发展速度上，都还存在一定差距。四区在工业园区发展方面的经验、做法和取得的显著成果，给我们的启示是多方面的，也为我区加快建设工业园区提供了有益借鉴。

第一，要进一步解放思想，创新发展理念。没有思想的大解放，就没有经济的大发展。所考察的几个工业园区，之所以经济快速发展，固然有其区位、资源和经济基础等各方面的客观优势，但与之相比，我们最大的差距还是差在思想观念上。也就是说，我们的思想还要进一步地解放，观念还要进一步地转变。区二次党代会提出，我区工业园区建设要围绕“大项目—产业链—产业群—产业基地”的发展方向，突出大项目带动，积极引进一批技术含量高、税收贡献大、带动能力强的高增长项目，发展一批具有自主知识产权、高附加值和品牌竞争力的优势企业，培育一批战略性、成长性强的主导产品，把工业园区建成产业开发、科技创新、招商引资的示范园区。这个发展思路切合我区实际，关键是要一以贯之地落实下去。学习四区的先进经验，加快我区园区建设步伐，必须牢牢把握解放思想、创新发展这个精髓，紧紧围绕区二次党代会提出的园区发展思路，始终坚持发展先于一切，发展重于一切，发展高于一切，以宽广的视野、超前的意识、超常规的措施，加快园区发展步伐，只要有利于园区发展的事，看准了就要坚决地干，大胆地干，真正做到在解决一些具体问题中去解放思想、转变观念，用市场经济的新观念、新思维去谋化工业园区新的更大的发展。

第二，要进一步加大投入，加快建设步伐。建设工业园区可以优化土地、资本、劳动力、技术等资源配置，降低生产成本，迅速扩大主导产业规模，促进工业经济迅速聚集。四区的工业园区规划的起点高、气魄大，建设的档次高、力度大，工业兴区的意识强、思路明。学习他们的先进经验，加快我区新型工业化进程，应采取有力措施，切实加快工业园区建设。关键是要做到“三个结合”：一是要与加快推进城乡一体化相结合。紧紧围绕市上中心城市总体规划，把平凉工业园区建设作为我区城乡一体化工程的一个重要组成部分，坚定不移地走可持续发展的路子。要立足我区实际，着眼长远，拓宽思路，放眼全局，对平凉工业园区发展规划作进一步修改和完善，一步规划到位，加大资金投入，扩大土地储备，分步组织实施，使园区建设与工业发展相适应，基础设施与招商引资相配套，园区风貌与城市特色相协调，努力把平凉工业园区规划建设成一个环境优美、设施完善、功能齐全的新城区。二是要与加快推进新型工业化相结合。园区是工业兴区的重要载体，是区域经济腾飞的平台。学习先进经验必须牢固树立工业兴园的思想，明确工业园区的职能就是抓工业、抓招商引资。平凉工业园区应坚定地走“依靠工业办园，引进企业扩园，发展实业兴园”的路子，既要致力于培育一批具有核心竞争力的企业群体，逐步形成以主导产业为框架、支柱企业为支撑、拳头产品为重心的园区工业体系，又要加大招商引资力度，大力发展高新技术产业，走新型工业化的园区建设之路。要建立和完善园区市场化投入、企业化运作的机制，引进高新技术加快我区传统产业改造升级步伐，吸引与我区优势产业相近或相关联的知名企业落户园区，使园区成为大产业集聚的洼地，高新技术成果转化的平台，最终达到引进优势项目，延伸产业链条，集约利用资源，减少环境污染，提高产业效率的目的。三是要与加快主导产业规模化相结合。产业是园区的生命。所考察的几大园区都有自己的主导产业，这也是他们得以迅速发展的关键之所在。区二次党代会提出要把我区建成全省重要的能源化工、新型建材、制革和肉牛屠宰加工基地，这就是我们的主导产业，但从总体上看，我们的主导产业还不够突出、规模还不够大。要结合我区已经初步形成的产业优势，把培育强有力的产业支撑，促进主导产业规模的迅速扩大，建立起富有竞争力的产业集群作为园区建设的主题，真正做到以主导产业兴园区，以产业扩张增实力，不断提升园区的档次和品位，确保四大基地建设目标的顺利实现。

工业园区土地规划范文第3篇

*省经贸委、省乡镇企业局、省中小企业局三部门联发了《关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》，随即，我县结合县情了《*县乡镇工业功能区块开发实施办法》，这个办法是专门针对乡镇工业区块的发展的。其主要政策有：

1、土地出让金及相关税费地方所得部分由开发乡镇人民政府收益。

2、县政府给予开发乡镇一定的奖励：以新落户功能区块的企业所交税金（指增值税和所得税）为基数，第一至第三年每年奖励10%，第四至第六年每年奖励15%。

3、把工业项目用地指标重点向县级开发区和乡镇工业功能区倾斜。

4、在乡镇工业功能区块落户的企业享受松委文件规定的政策。

第1、2两条对乡镇工业区块开发来说是有含金量的政策，从执行情况看是基本到位的。但对第一条，认为“地方所得部分”应是“县所得部分”，因此提出工业用地报批出让费用中22%的县得部分应予返还，但目前是不返还的，与县工业园区、孵化基地相比存在不平等的门槛。22%的县得部分分别是：土地业务费2%由县土管局收，土地收益基金5%由县财政收，廉租房保障基金5%由县财政收，失地农民社会保障基金5%由县财政收，社会养老全员保险基金5%由县财政收。

第3条工业用地指标在实际分配当中是先县级开发区块后乡镇开发区块的，所以各有关乡镇都反映开发区块的发展空间受到限制，在一定程度上影响开发积极性。

第4条针对的是落户企业，只要达到有关门槛（如：当年销售收入达到500万元及以上或实缴税金达到30万元及以上）均能享受有关政策。但许多规模小的企业尤其是本土企业反映在税费、土地等方面对他们鼓励支持不够。

二、乡镇工业区块在开发、管理上存在的政策保障制约

我县乡镇工业区块启动比较早，在很大程度上推动了工业的发展，为“一心多块”的布局形成作出了很大的贡献。但从开发进度看，大多慢于当初计划安排，这有很多方面的原因，其中政策保障层面的制约有：

1、资金保障制约。我县乡镇的财力都捉襟见肘，保吃饭都有困难，工业区块的开发资金只能靠自求平衡，但从实际开况看，负债都比较严重。如：*高速公路接线区块征地250亩，目前开发成本（征地费、审批费、基础设施配套费等）支出2979万元，土地收入1363万元，亏损1616万元；*十五里区块征地100亩左右，目前开发成本支出1726万元，土地收入1062万元，亏损664万元；赤寿区块征地249亩，目前开发成本支出约3000万元，土地收入约2000万元，亏损约1000万元。由于乡镇政府缺乏融资平台，也缺乏其他资金来源渠道，有含金量的两条财政政策也难以起到杠杆撬动作用，因此，再负债经营必定难以为继。

2、土地保障制约。每年省下达的建设用地指标很有限，因此乡镇工业区块在土地指标方面难以得到满足，进而难免出现违规用地现象，即“未批先征、未征先供、未供先建”，现导致遗留问题很难解决，既影响企业融资，又影响政府公信力。

3、人才保障制约。工业管理人才匮乏（指招商引资人才、前期工作人才、开发建设人才、企业管理人才等）是困扰我县工业发展的一大瓶颈，作为乡镇政府来说，人才更是奇缺。分管工业乡镇长及助理乡镇长基本是半路出家，且轮换得快，乡镇工办干部也大都是兼职，缺乏开发管理经验的积累，缺乏对历史沿革政策、情况的了解，为此严重影响了乡镇工业区块的规范开发和管理。

4、环保政策制约。主要表现为减排政策制约，产业政策（淘汰落后产能）制约，审批政策制约等，县环保局审批内容明显减少，我县着力发展的不锈钢、铜、合成革等行业都提高了环境准入门槛。另外，区块基础设施滞后、企业环保设施不规范、“三同时”监管不到位等都带来了许多问题，处理不好会上升到社会问题。

三、对策建议

我省《关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》中明确提出调整和优化乡镇工业区块的整体布局，有以下几种发展方向：一是重点培育一批规模较大的，特色产业优势明显的乡镇工业区块，做大做强；二是发展一批省级工业园区的组合区，作为园区的扩容区申报发展，或作为配套区开发建设；三是联合开发一批乡镇工业功能区，打破行政区划，将地理相邻、产业相近、基础设施可配套的乡镇工业功能区进行资源整合；四是坚决撤并一批不具备发展条件或违规建设的乡镇工业功能区。可见，乡镇工业功能区整合提升是发展必然，武义和龙泉也在走这条路。基于我县*平原的立地优势，并从我县的产业大平台规划出发，我们要集中人力、财力做大做强几个工业园区的组合区块，避免零星开花，为此提出分类指导的原则，即：工业区块纳入县工业园区的组合区促进发展；*工业区块适时整合到工业园区；其他乡镇工业区块注重现有规模效益的发挥，不再扩大或不再开花。

特此在政策保障方面建议：

1、搞好布局规划，明晰产业布局。我县工业基础薄弱，又受制于农保，为了尽快扩大工业规模，提出了“一心多块”的布局构架，现回过头看，乡镇工业功能区布局显得散而小，产业定位不明确，一些区块虽有产业定位，但从布局上看显得不科学，这些都对区块的管理、区块的招商、基础设施的配套以及环保治理等带来了很多问题，最终制约了区块的发展。建议全县统筹兼顾、整体谋划，围绕这轮土地规划、县域规划编制无缝对接的契机，搞好松古平原工业大平台规划，排好开发计划，有序推进；以生态发展为导向，认真研究乡镇工业区块的产业定位问题，以产业定位来整合区块、以产业定位来制定扶持政策，以产业定位来招商引资，避免无序开发和低水平建设。

2、针对不同的乡镇工业区块实施不同的扶持政策。根据各个乡镇工业区块的特性予以不同的扶持政策，这更具有针对性、促进性。如：工业区块，除了享受与工业园区一样的税费政策外，在土地指标上还要适当支持，基础设施上尽量与县级开发区联建共享，此外，要紧紧抓住省市加快中心镇培育的良好机遇，在用足用好上级政策扶持的同时认真研究并出台县里扶持政策，尤其要赋予*工业区块更多体制、机制上的活力，帮助构筑好融资平台、产业平台，增强“造血”功能，真正按“两区”战略目标去加快发展。*工业区块因为开发早，又紧连工业园区，基本进入良性循环，但企业规模偏小，产业层次不高，专业管理力量薄弱，若并入工业园区，有利于扩大工业园区规模，提高行政管理效率，因此扶持政策应侧重于构筑乡镇与园区共同发展的长效机制方面。新兴茶叶工业区块，税收贡献不大，但对我县茶产业的发展意义非常大，扶持政策应侧重于龙头企业带动、品牌质量提升等方面。

3、想方设法，多渠道解决土地、资金问题。一是抓紧土地报批工作和土地遗留问题解决，抓住这次土地调规，把违规用地合法化，抓紧报批；对遗留问题要采取多种方式，争取多方支持，抓紧解决好。二是多条渠道筹措开发资金，建议县财政增大补助力度，用于区块的基础设施配套工程，同时给予乡镇以商补工机制，通过集镇的商贸开发，来弥补区块开发资金不足；乡镇自身要主动争取银行支持，充分发挥担保公司作用，增强融资能力，同时积极探索对外招商引资整体开发区块的机制，由开发商去开发土地、引进企业、培育产业。

4、加快工业人才培育。工业人才培育要全县统一抓，并且要系统抓。一方面，全县要集中选拔一批年富力强的工业干部，系统学习培训，并放到县级开发区块进行系统锻炼，参与项目前期报批、政策处理、招商引资、企业管理等，真正在工业一线成长；另一方面，组织部门要把工业人才当成专业人才来管理，建立工业人才库，建立专门的考评办法，全县统一调配使用，坚持用到工业岗位，尽量少换岗。通过几年的培育，相信会涌现出一批工业管理干部。

工业园区土地规划范文第4篇

严格坚持节约集约用地 有序统筹麻城经济发展 ——湖北省麻城市大力开展节约集约用地工作纪实

曾新文 夏元奎

麻城市位于湖北省东北部，版图面积3605平方公里，总人口120万。今天的麻城，人丁兴旺，百业繁荣，大别山火电厂、京九铁路、沪蓉高速、大广高速等一厂三路的建设，为麻城提供了大好的发展机遇。与此同时，快速发展的地方经济建设与土地供需矛盾日益突出，坚持节约集约用地、有序统筹经济发展是解决这一矛盾的有效途径。麻城市大力开展节约集约用地工作,得到国土资源部的表彰并将经验在全国国土系统推广。

土地不可再生，扩充不是办法，节约方是途径，集约才是出路,麻城市国土资源局通过充分发挥土地利用总体规划的“龙头”作用，将城区划为不同的功能区，由分散经营转变为集约专业经营，达到建设占地少，利用效率高的目的。同时该市积极整合、拍卖存量建设用地，清理、置换、储备闲置土地：拍卖农机公司等单位的土地60多亩，收回烟草公司等单位的闲置土地56亩，置换金桥宾馆等单位利用率低的土地120多亩，充分挖掘了用地潜力、提高了土地利用效率。与此同时，该市大力限制城市建私房，形成新的城市居民集中居住区。近4年的时间，仅城市居住用地一项，就节约用地150多公顷。该市大力开展土地整理，改造低丘岗地，建设总规模达19.5万亩，新增耕地3000多亩。该市大力推行旧城改造，迁移老城区36家大小企业和25家行政事业单位，形成了新的商贸集中区、工业园区、乡镇工业集中区等一大批新的经济增长点。该市整合社会资源，聚集多方合力，多措并举，使麻城市在节约集约用地方面取得了明显成效。

25家行政事业单位迁建，36家大小企业土地置换和收储后的拍卖，既改造了老城区，靓化了老城区，盘活了老城区的存量用地，充分发挥了老城区商业用地的最大潜力，建成了以商贸步行街为代表的商贸中心；又建设了新城区，美化了新城区，提升了新城区土地价值，促进了新城区的发展，形成了以闽达•香榭花都、神光花园、兴业物资、中林木业等新的居住聚中区和新的工业园区，其经济效益、社会效益、综合效益都得到了充分体现。迁建工作和土地置换工作相结合，探索出了一条合理调整土地规划用途、改变土地利用方式，节约集约用地的新路。

工业园区土地规划范文第5篇

〔关键词〕工业园区；供给侧改革；可行性研究；编制程序；新常态

〔中图分类号〕F421.3 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕2095-8048-（2016）06-0123-06

近年来，全国各地根据自身特点和条件，积极创办各类园区，目前已有478 个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区 1170 个， 全国各类工业园区约 22000 多个，〔1〕为地方经济发展作出了巨大贡献，并成为推动我国工业化进程的重要力量。

世界金融危机爆发以后，世界政治、经济格局出现新变化，全球外商直接投资（FDI）大规模下降，外商撤资现象在我国东部沿海省份比较严重，而且出现了大量的“非正常撤资”，外商投资转移到印度、东南亚国家明显增加；东部地区产业也受要素条件变化影响，向中西部地区转移，经济体系的不稳定性增强，在此情况下，投资风险增大。特别是中西部地区，产业发展的积累少，生态环境相对脆弱，对项目的需求存在饥渴状态，在园区建设和项目评估的可行性上，园区建设及项目的风险加大。

我国经济已进入新常态发展期，“去产能、去库存、去杠杆”的新形势使得我国工业园区的一系列问题凸现出来。如：产业结构趋同、产业集聚度低、对生态环境的负面影响、缺乏统一的科学规划、园区特色不明、产能过剩、土地融资等问题。这些问题连同体制上的桎梏一并演化成为当前我国经济发展转型、改革开放攻坚克难的关键领域。园区的转型与升级是我国地方经济发展和经济改革的重点任务，园区的升级转型离不开空间扩张和项目支撑，可行性研究正是项目和园区良性发展的源头控制所在。

可行性研究作为一种系统方法，出现于20世纪30年代的美国，首先应用于对田纳西河流域的开发利用，取得了很好的经济和社会效益。二战之后在美国的经济复苏诸项目中得到广泛应用并不断发展成熟，逐渐形成一套完整、系统、综合的项目前期研究体系。我国在总结基本建设经验和教训的基础上，研究和借鉴国外经验，于1983年将可行性研究正式纳入基本建设程序，明确了项目投资决策前的研究在程序中的重要地位。

我国学术界和业界对可行性研究的界定、问题分析和改进建议方面做了大量的研究。吴三湘（2013）、刘冬喜（2012）、梁克（2011）、周莉（2009）等对可行性研究作出了界定，总体认为可行性研究就是对投资项目进行研究、分析、论证和评价，以确定项目是否符合技术先进、经济合理、实施可行要求的一系列活动，通过对项目收益和风险的测算分析，判断投资和资金回收的安全性 。高健（2013），李光华、司静波（2011），王勇、陈延辉（2007） ，周莉（2009）提出目前我国的项目可行性研究的深度不够，质量不高，不能满足决策需要，不注重对敏感性和风险因素的分析，不重视多方案的论证和比较，可行性方案单一，可行性研究报告的编制缺乏独立性、公正性和客观性。王文棣、杨萌（2008），袁畅彦（2008），梁克（2011）提出了财务方法、指标分析法、资金预算法和制度建设等建议。

对当前我国工业园区的可行性研究做中美对比和进一步的分析研究、借鉴，有利于我国工业园区从源头进行升级创新，属于从当前解决问题的关键――供给侧入手进行改革的范畴，对产能过剩、生产质量、环境和社会效益等问题的缓解等具有决定性的作用。

一、美国工业园区的可行性研究分析

美国的工业园区建设模式包括政府主导、政府与高校合作、高校主导、产业集群自发集聚等，以政府主导为主。在园区开发建设尤其是一级开发过程中，政府要制定园区发展规划，确定园区重点建设项目，明确建设目标，选择土地一级开发实施主体，统一园区规划，坚持市场化运作。在这之前首先要进行的是园区立项可行性研究，作为项目前期论证，可行性研究一般由政府组织，与高校等有资质的研究机构合作组建研究团队，对项目的选址、基础设施条件、资源、技术、市场、竞争对象、融资途径等做详细的可行性分析研究。

（一）美国项目可行性研究的设立意义与特点

可行性研究在美国是对项目设想进行的专题研究，设立的初衷是对项目可否落实进行评判，为“可行/不可行”提供有价值的信息。可研究性缩小了方案选择的范围，有利于发现新机遇和定位市场，判断利润空间，鉴别存在的非可行性因素，可行性研究可以通过提前对弱势条件进行分析增加项目的成功几率，同时为项目设计提供系统的文件资料。美国项目可行性研究过程是一个甄别和筛选的详细过程，具有很强的逻辑性和系统性。

（二）美国工业园区可行性研究的主要类别和内容

项目可行性研究主要包括多层面的可行性研究如表1所示。在实践当中，具体的可行性研究内容会根据项目的行业性质和特点进行选择、侧重和取舍，市场分析是立项的决定性内容，技术分析、组织管理分析、财务分析是一般项目可行性研究的基本内容构成。对于工业园区项目的可行性研究来说除了以上提到的可研内容，一般还会包括市场竞争力分析即对目前已有的竞争对象的分析及与本项目的对比。另外，财务和盈利分析包括融资财务和投入产出预算分析。〔2〕

（三）美国工业园区可研报告的编制程序与报告框架

1.编制程序

起步阶段。政府和专业研究机构合作成立可研小组，针对不同的分析内容由专业的研究小组分工进行，小组组织相应领域的专家参加。一般的在可研团队中还会有社区民众代表小组以提供当地民众的意见和建议。之后召开可行性研究启动会议，制定研究计划、分工、确定需要收集的数据。

数据收集。各研究小组根据研究计划，以目标选址调查、市场调查、召开公众大会、重点走访、历史数据查阅等为主要方式进行基本数据收集。这一阶段的主要目的是掌握足够多的数据以进行可选方案的设计。

园区可行方案设计。根据收集的数据和资料，要对园区的选址、产品方案、基础设施建设、项目技术设备选择、园区理念设计做初步设计，并提供可供筛选的建设方案。决策者根据方案设计，做下一步的深入可研作出优选。该阶段要提供多个可行的建设方案，以供最后进行优选。

详细可研阶段。对各备选方案进行详细的市场、技术、组织管理、财务、融资、法律、环境、国民经济等方面可行研究，分析评价各方案的利弊，评价其经济效益和社会影响，并作出比较，进行方案优选，最终形成可行性研究报告。

决策与规划。可研报告交由投资人组成的决策层及政府代表、民众代表组成的项目审批委员会进行审批，根据该研究报告做出园区项目决策。

2.报告框架

一般包括总论/执行概要、背景、项目框架分析、分析方法、备选方案设计与比较、结论、可行性方案建议，每部分都有严密的要求和说明。

二、中美工业园区可行性研究的比较

（一）起源与发展差异

美国的可行性研究源于20世纪30年代田纳西河流域的开发；20世纪初到50年代前期，项目的可行性研究主要采用财务分析方法，从企业角度出发通过对项目的收入与支出的比较来判断项目的优劣；20世纪50年代到60年代末期可行性研究从侧重于财务分析发展到同时从微观和宏观角度评价项目的经济效益，费用――效益分析（或称经济分析）作为一种项目选择的方法被普遍接受；20世纪60年代末期到现在，分析方法中产生了社会分析方法，即把增长目标和公平目标（二者可统称为国民福利目标）结合在一起作为选择项目的标准。美国的可行性研究是一个适应社会的发展要求而不断改进其适用性的研究系统。

可行性研究在我国的引入源于外资引进的评审需求。所以在普及和应用上有其限制性的根源，一定时间内没有形成可行性研究普遍运用和不断完善的社会环境，没有在效用上引起整体社会的普遍共识和重视。且多年来我国工业园区项目投资主体大多是政府，项目前期的重点是行政审批，带有较强的政治色彩和“程序”需要，涉及项目可行性论证的方面也没有完整的体系和科学的方法，我国存在可行性研究变成“可批性研究”之嫌。

（二）报告编写框架的比较

通过美国的可行性研究框架可以发现投入产出之间、项目直接目标与宏观目标之间、目标体系与评价指标之间、外部假设与配套条件之间有紧密的逻辑关系， 并通过系统分析最终确定项目是否可行。我国的可研框架类似“流水账”记录，存在“堆砌”现象，各部分之间缺乏内在的、统一的逻辑关联，不重视系统性及原因――结果、条件――目的等的逻辑分析，对报告的最终研究结论支撑力度不大。

（三） “工具性”发挥的比较

可行性分析通过对项目实施前对该构想进行勘察、甄别和判断，以确定实施与否。在这一分析过程可以缩小选择范围，发现新机遇，定位市场，判断利润空间，通过提前对弱势条件进行分析增加项目计划的成功几率等。所以本身具有很强的“工具性”。由于我国工业园区项目多由政府主导，可行性研究更多是配合政府投资的决策而出具最终“可行”的结果。在所有的影响因素调查研究过程中存在取舍、弱化、偏重或结论并非基于完整资料等现象。李开孟（2009）认为可行性研究报告目前已成为政府投资主管部门和行业管理部门履行对投资项目审批职能的重要载体，成为有关部门固化审批权力的途径，使得有些项目上“可行性研究报告”演化为“可批性报告”。 〔3〕谭运嘉、林艳（2009）也认为我国可行性研究存在可行性研究变成“可批性研究”的现象，失去了可行性研究的意义。〔4〕

（四）数据收集阶段的比较

美国园区可行性研究在数据收集阶段会制定详细的数据收集计划和收集途径。如果需要进行多个阶段的数据收集，则需要提前分析下一阶段的数据收集范围、内容，并按照购买数据和实地收集工作做相应的收集经费预算。在我国，受制于资金以及研究时间限制，以及对数据收集认识的局限性，很多可行性研究并没有通过充分的调研获取第一手资料，而是过分地依赖已有的经验判断和理论成果，得出的结论过于偏重理论化，不能客观地反映事实。分析甚至刻意迎合投资者的需求，给项目投资建设带来巨大风险。编制中存在经济分析数据不完整、不真实等问题。〔5〕

（五）比选方案设置比较

可行性研究的过程，就是通过不断进行各种局部方案和整体方案的比选， 最终确定最优方案的过程，所以多方案之间的比选是可行性的基本内容。没有多方案的比较和优化就没有真正的可行性研究。对美国众多工业园区可行性研究报告实例进行分析发现，同一项目不同方案之间的比选是可研的重要组成部分。由于我国工业园区投资项目的政府主导性以及存在下级政府向上级政府“争取”的现象，所以现实众多的可行性报告中缺乏各环节应有的比选方案设置。不注重敏感性和风险因素，可行性方案单一，缺乏论证和比较。〔6〕

（六）财务/经济分析方面

美国工业园区项目可研报告中的重要内容，通常会进行大量的融资、成本、利润、费用等财务数据测算和比较。由于我国长期以来没有建立法人投资责任制，影响项目实施效果，因此投资估算所依据的定额标准往往不能反映实际情况，投资估算精度不高，直接影响科学决策。有的项目甚至简化或者直接不进行财务数据分析。李开孟（2009）认为目前我国大多数可行性研究报告没有包括融资方案优化分析的内容，特别是对于公益性及基础设施项目，不分项目性质及行业特点，简单套用经营性企业资产负债比例的方法，按照国家规定的资本金制度，确定所谓项目资本金比例及银行贷款方案，而不考虑融资方案的财务可持续性。

（七）执行与审批比较

在我国，可行性研究的实际工作由行政部门主导，政府部门工作人员往往欠缺专业层面的知识。专家的可行性研究成果往往得不到政府官员的重视，使得流于形式的可批性论证得以广泛流行。可行性研究的资质及准入条件较低，而且主要注重单位资质管理，不注重个人资质。项目评价机构往往为了满足单位资质准入的要求，将未从事实际工作的外单位人员挂靠在本单位门下。美国工业园区可研团队的组成一般由一批掌握专业技术、具有业务资质的评估人才组成，涉及土地规划、估价、金融、投资、财务、管理、环境等各个方面，同时有当地的民众代表组成的社区团队和政府人员团队参与其中，保证了可研的科学性、切实性。

审批方面，目前我国的工业园区项目主要由政府主导，所以按照工业园区的级别和投资主体，一般将可行性报告交由上一级发展和改革委员会项目相关科室进行受理审查，项目相关科室可以委托有资质的中介机构进行评估论证，综合意见最后由项目相关科室主管主任决定是否批复签发。美国可研报告主要由投资人组成的决策层以及相关政府人员参与审批。

三、提升我国工业园区可行性研究报告编制水平的对策

（一） 规范报告编写内容

1.建立评价指标体系

建立完善的园区项目评估指标体系是完成高质量可行性研究的保证。这不仅是对项目可行性程度的系统评估和检测，同时，科学完整的可行性研究最终要形成多个可行的备选方案。如何对这些备选方案进行比较，以判断优劣做出取舍就需要通过建立可行性研究评价指标体系进行反映。指标体系涉及的内容包括市场、资源、技术、选址、财务、融资、经济社会效益等诸多方面。具体指标的设计需要根据工业区园区项目性质和目标确立评价内容，按照内容设立具体的评价指标，各指标根据园区建设的因素偏好确立权重。

2.进一步明确市场分析的重要性

市场分析是可行性研究的前提和先决条件。工业园区可行性研究首先要做的就是分析主导产品的市场需求、需求种类、需求程度大小、市场当前供给等，由此确定生产规模、产品方案，进而选择项目技术装备和园区地址。同时，市场分析还是制定产品销售计划、开拓市场份额的依据。只有产品在符合社会需求并具有一定的发展前景的前提下，才值得投资和建设。因此，市场分析是可行性分析的决定性内容。

3.注重强化财务评价

财务评价是基于市场分析结果进行，主要包括对盈利能力、清偿能力、财务可持续能力进行评价，是可行性研究中关键性的评价内容。其中，盈利分析是“底线”分析，是财务评价的核心，对投资决策起着决定性作用。财务分析需确保数据真实、可信。

4.加强多方案比选

多方案比选主要体现在园区选址、产品种类与规格、工艺技术等方面。园区选址和布局受到原材料资源供应、目标市场位置、区位条件等多因素决定，因而项目的选址必须按照主导因素和各因素之间关系平衡进行选择，同时还应考虑可持续性和升级转型等问题。

5.增加风险分析

必须运用国际国内经济景气度分析法、盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定分析方法，分析和研究项目投资、生产成本、销售收入、产品价格和寿命期等主要不确定性因素的变动对项目收益、收益率和投资回收期等经济效益指标的影响程度，考察项目承受各种投资风险的能力，提高项目投资的可靠性和盈利性。风险分析是不确定性分析的补充和延伸，是从项目建设的宏观经济条件、投资环境及投资决策的实际要求出发，借助不确定性分析的测算结果，重点分析项目存在哪些风险、风险的性质、类型及可能造成的影响。风险分析特别要把决定项目成败与否的关键风险因素识别出来，进行重点研究，提出规避风险的具体措施。

（二）完善研究路径

严格按照筹划――资料收集――分析研究与方案比选――编写报告的程序完成可行性研究报告编制，规范项目审批、项目评估、项目审计的程序和内容。

〔参考文献〕

〔1〕 吴志军.当前我国工业园区转型升级的路径研究〔J〕.江西社会科学，2015，（5）.

〔2〕 McLaughlin， Harold J. Building Your Business Plan. New York： John Wiley & Sons， 1985.

〔3〕 李开孟.我国投资项目可行性研究60年回顾和展望〔J〕.技术经济，2009，（9）.

〔4〕 谭运嘉.林艳.我国可行性研究的引入与发展〔J〕.技术经济与管理研究，2009，（2）.