房地产泡沫分析论文

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房地产泡沫分析论文范文第1篇

【关键词】 房地产价格 土地供给 投资者投机 城市化

九十年代以来，房地产企业已经成为支撑中国经济发展的重要驱动。目前，中国的房地产行业企业林立，竞争异常激烈。然而，房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直接影响着每一个房地产企业的未来发展。房地产价格受到国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等诸多因素的影响，了解这些因素的影响程度，对于房地产企业制定合适的发展战略非常重要。

1 前人研究成果及本文研究的基本假设

1.1 前人的研究结果

学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。

曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。他认为消费结构升级拉动房地产业发展。我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。而这些需求必然影响房地产的供给情况，造成房地产的价格波动。

王文婷[3]分析了城镇化对我国房地产市场的需求影响。认为城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的。城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业的发展，反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。房地产业是国民经济运行中的先导性、基础性产业，房地产商品则是社会必须的生产资料和生活资料，是各种社会经济运行的基础和物质载体。任何城市的发展都要依靠房地产开发先行，城市空间利用和资源开发都依赖于房地产业的运行。城镇化所伴随的城市人口聚集、城市规模扩大，以及城市结构的变化都会为房地产业的发展提供空间条件。长期以来，国内关于城镇化建设对房地产业发展的影响研究仅限于定性讨论，近年来已有不少学者开始采用数理分析对两者的关系进行实证研究。

朱嫒玲[4]（2005）研究了土地供给量对我国区域房地产价格的影响。采用1999年——2009年我国30个省市土地供给量、房地产价格等相关数据，建立Panel Data计量模型，研究了我国房地产价格区域差异，旨在土地供给量对我国区域房地产价格的影响程度。结果表明，土地供给量的确是影响我国区域房地产价格重要因素，土地供给量对我国各地区房地产价格的影响差异程度各不相同。土地供给量对东部地区房地产价格影响程度最为显著，中西部地区房地产价格对土地供给量的敏感程度相对较低。

1.2 本文的基本假设

基于上述学者的研究成果，本文从投资者投机、消费者需求、城镇化的发展和土地的稀缺度四个变量作为自变量来探讨这些因素对北京市房地产价格的影响。认为这四个因素与北京市房地产价格存在相关性，并探讨其相关程度。

2 研究方法与设计

本文通过问卷调查的方式针对这些因素的对房地产价格的影响开展实证研究。调查对象的指定总体就是所有北京房地产企业。

论文的抽样元素是房地产企业销售负责人与企业员工。调查研究对象都是在这些界定人群中随机抽取出来的。

本论文采用的是分层随机抽样的方法，可以比随机抽样的方法更具有普遍性。设计的抽样元素比例分配分别为：北京房地产企业负责人50%、企业员工50%。

本研究论文在所发放的调查研究问卷是240份，实际回收有效调查研究问卷数量是232份，所以本研究论文采用的抽样大小是232份，有效率达到96.7%。

本论文采用李克特等级测量量表来测量所涉及的四个变量，投机者的投机、消费者的需求、城镇化率的发展、土地的稀缺。里克特量表一般分为：“十分同意、同意、无所谓、不同意、十分不同意”等五类形式的回答。每个问题的每种可能的回答都被赋予一个的数值来反映应答者不同的同意态度，对应答者的态度进行测量就是通过对这些数值进行加总得出来的。

本论文通过为调查问卷中的每个问题的每种可能的答案都分配一个阿拉伯数字作为代码，用1-5来进行数据赋值。

本论文中使用Cronbach α系数来测试信度，所使用的系数指标为0.6，即只有大于或等于0.6时，才视为测量量表所得出的研究数据是符合信度设计要求的，是可以采用的。

由于自变量和因变量采用的研究数据都是定距型数据，所以本论文对变量进行相关分析。

用来测量定距型数据变量之间相互关系的系数一般是皮尔逊（积矩）相关系数，本论文就用皮尔逊相关系数来表示变量间假设关系的相关性。

3 数据分析与结果

房地产泡沫分析论文范文第2篇

论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：

第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。

第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。

三、房地产泡沫的危害

第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。

第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。

参考文献：

房地产泡沫分析论文范文第3篇

【关键词】泡沫;房地产泡沫;评价体系

1.国内外关于泡沫研究现状述评

“泡沫”一词最早用来形容如1636－1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产谋利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

对房地产业泡沫状况的评价，国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验； Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究。总体来说，国内外土地制度、产权制度等有所不同，我们不能简单的照搬其中的某些理论，然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用。

到目前为止，国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致，多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈。崔华伟; 赵莉（2011）认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体。杨宽欣，李明（2010）认为，泡沫经济是指某一经济领域出现的交易价格过分异常,交易价格不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象。不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识，然而，泡沫现象是一种复杂的经济现象，在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的，因此，仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体。

2.关于房地产泡沫评价的研究

目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准。由于房地产的独特性，房产需求和供给及监管环境的复杂性，以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列，使得识别房产泡沫的难度加大，房价的波动性及各地价格的差异性，也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础。

从学者们已作的研究看，测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等。

2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法的基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设。这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫。统计检验法可以分为四种:方差检验法，单位根与协整检验法，投机度检验法，设定性检验法。

张朝洋（2011）将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。李丹美（2007）对近17年来中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析, 实证结果是: 各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增, 从而抵消了房地产投资对于房价的影响。吴地宝（2007）从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析，选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。

2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫。对于指示指标的选取，不同的研究者从不同的角度给出了众多指标。尤明（2011）通过选取不同的指数对北京市2003～2009年的房地产泡沫进行了分析。认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率。周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同，把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标。选取指标主要包括三步:(1)选取指标;(2)各项指标的评价标准;(3)泡沫系数的合成。郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上，对这些指标进行了调整，同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系。胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数，构建了二维的房地产泡沫测评体系，利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据，测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据，认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间。

2.3收益还原法是一种评估收益性房地产价格的基本方法。要度量其大小，一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实价格相比较来进行。收益还原法的基本原理是:房地产的价格等于房地产未来净收益的现值之和。其基本评估程序是确定一个折现率，把未来各期的纯收益换算为现值，而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论价格。现实价格高于理论价格的部分就代表了房地产泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取边际收益法计算房地产的基础价值，将实际价格同基础价值比较，若实际价格超过基础价值即认为存在正泡沫，反之则认为存在负泡沫。

2.4市场修正法，洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估计出房地产泡沫的数值，采用的计算公式是:

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数

在这里，经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率)。产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率)。交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例)。因此房地产泡沫的度量系数为:

年度泡沫系数=总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)} ×{上年度（1+房地产业增长率）/本年度(l+房地产业增长率)} ×{上年度(l+个人购房比例) /本年度(l+个人购房比例)}

2.5评论：

上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验，在一定程度上反映了我国房地产市场的现状。由于对房地产泡沫的理解角度不同，而产生了诸多的检验方法，导致检验结果各异，甚至有些结果大相径庭。但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用，特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义。

3.总结

国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入，并取得了相当多的成果。然而，房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作，并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同，本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究。　[科]

【参考文献】

［1］杨宽欣，李明.论泡沫经济的内涵、形成、影响、防范对策[J].经济理论研究,2010，（9）．

［2］载伊特韦尔.新帕尔格雷夫经济学大辞典中译本[M].经济科学出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济，2011，05．

［4］崔华伟，赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因[J].改革与开放，2011，08．

［5］张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研，2010，02．

［6］吴地宝,余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导，2007,(02)．

房地产泡沫分析论文范文第4篇

【关键词】经济新常态 房地产泡沫 预警系统 功效系数法

一、引言

当前我国经济进入新常态，经济发展模式正在转型升级，我国房地产业既要防范化解现存的房地产泡沫风险，又要为经济增长和转型升级提供稳定的动力。建立房地产泡沫预警系统既可有效地评判市场所处的状态，也可为房地产业提供相关的参考指标，促进房地产业的协调发展，在一定程度上避免房地产业的过度泡沫对居民经济造成冲击。

国内学者关于房地产泡沫相对有代表性的专著是中国人民大学谢经荣教授主编的 《地产泡沫于金融危机》以及徐G庆教授编写的《泡沫经济与金融危机》，两本书的侧重点也不同，前者主要研究房地产泡沫产生的背景、原因等，后者侧重于泡沫经济与金融危机。两者对泡沫经济的预警都没有进一步的研究。

由此可知，国内对于房地产泡沫预警系统的研究仅仅刚开始，还未有相对系统的研究，目前国内仍缺乏系统、深入的研究。因此，本文基于河北省房地产泡沫产生的原因，通过收集并分析数据，采用功效系数法构造预警系统，并计算综合预警值，最后判定预警级别。

二、河北省房地产泡沫预警体系构建

（一）预警系统指标的选取

本文根据房地产预警指标的选取原则以及河北省房地产业市场的发展状况，将房地产预警指标分为四大类，即投资类预警指标、生产类预警指标、交易类预警指标和金融类预警指标，然后用主成分分析法在一级指标的基础上选取了10个二级指标（具体指标如下表所示）。

（二）预警系统各指标数据的收集

本文所采用的数据选自于《中国统计年鉴》，经过整理得到本文所选取的10个指标2001-2014年的相关数据，并通过图表说明数据的变化趋势。

房地产开发投资额/全社会固定资产投资额X12：它反映的是房地产开发投资规模是否合理的基础性指标。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如下图所示。

根据历年的数据可知房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范围处于大于37%、小于15%的区间范围内，即在以上时间段内，房地产在整个城市的固定资产结构中是不合理的。而由图1的比值趋势也可以看出，国家和政府一直在尝试着、摸索着想办法改善房地产的泡沫状况。

商品房施工面积/竣工面积X21：指的是以上一年全年统计的施工面积除以竣工的房地产面积为准。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如图2所示。

由图2竣工面积的趋势（低-高-低）可知，河北省的房地产市场一直处于调控和摸索状态，房地产市场在经历高峰期后更趋于稳定，未来的供应日趋理性。而施工面积的直线上升则说明了企业对房地产的投资力度逐渐加大，意味着未来可售的商品房面积逐年增加。但是综合来看，施工面积直线上升，而竣工面积却没有跟上施工面积的节奏。也就是说，未来几年河北省的商品房供应量会增大，而烂尾楼的风险也在提高。

房地产开发投资额增长率：它是指当年房地产企业投资的总额与前一年投资额度的比值。如果一段时间内房地产投资增长过快，那么说明房地产存在虚拟泡沫的情况。

根据房地产开发投资额增长率相关数据可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的时间内房地产投资额增长过快，说明了在以上时间段内房地产是存在虚拟泡沫的，需要加强防范的措施。

（三）房地产销售额/房地产开发投资额

主要测量的是房地产行业相对国民经济的扩张速度，根据所统计数据可知，2009年数据比值大于2了，说明2009年房价虚长泡沫显现；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的数据比值介于1-2之间，说明以上时间短内出现泡沫预警，应该提起重视并加强措施预防。

三、实证研究

（一）预警系统的各指标临界值的确定

查阅相关文献，综合大多数学者的研究，本文建立了房地产泡沫预警系统五级量化指标的数值范围，其分别为：“异常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“异常”。

本文根据河北省房地产市场的基本情况，将各指标区间及其对应的泡沫测度值进行划分，具体划分区间如下表所示。

（二）各指标功效系数的计算及其权重的确定

各指标功效系数的计算查阅相关文献可知，功效系数的计算公式为：

其中，Yi为对应Xi的功效系数值；Xi为第i个指标的功效系数；Xia为第i个指标的不允许值；XiA为第i个指标值的满意值。

各指标权重的确定。本文利用层次分析法（AHP法）对本文以上所选取的预警指标进行两两比较，确定其权重。根据本文所选预警指标的重要程度等，对以上10个预警指标进行了排序，构造两两判断矩阵，并计算可得特征向量为：

利用Matlab可得判断矩阵的最大特征根为：λmax=10.113985，根据一致性指标公式：

计算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根据相关公式：

计算可得：CR=0.0085

因此本文的10个指标X11，，X12，X13......X41，X42的权重如表4所示。

表4 各个指标的权重列表

（三）综合预警值的计算以及预警级别的确定

综合预警值的计算。根据表12中各个指标的功效系数计算综合预警值，将每个指标的功效系数进行简单算数平均或是加权平均便可求出综合预警值K。

其公式为：

其中，i为预警系统中所选取的指标个数，Wi为功效系数Yi的权重。

预警级别的确定。由综合预警系数K的大小，可确定河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别

已知，当综合预警值K60，则表示可能没有警情，也可能房地产泡沫处于崩溃状态，需根据河北省房地产具体运行情况进行分析。

四、结论和政策建议

通过上面分析得到的主要结论， 可以归纳总结如下：

（1）2002年以后，综合预警指标一直在临界值左右变化，表明了虽然房地产业的市场变化程度不断加深，市场力量的拉动推动了近几年房地产业的大发展，但是我国经济体制市场化过程中的种种弊端，仍然在困扰着房地产业的进一步发展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的调控下，一直处于安全状态。

（3）自2008年起，河北房地产市场就已经出现泡沫现象，处于泡沫危险跟警戒的级别，因引起河北省政府的重视，需要采取相关措施进行调控，防止河北省房地产泡沫程度加深。

根据以上结论， 本文认为应该采取以下政策措施，防止河北省房地产泡沫的危险：

第一，调整产业结构，改善供求关系。X21说明了河北省房地产市场的需求关系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相对较旺盛，供应略紧，从而能够拉动房价的上涨，2008年以后，其值逐年上升，可见河北省房地产投资商投资热度不断高涨，有泡沫的危险。

第二，规范土地市场，加快。政府就应该不断进行，并且涉及到土地资源配置的各个细小环节，引导土地资源的合理开发利用，严厉抑制投机行为的产生。

第三，完善健全住房体系。政府应根据社会经济的不断发展，适时调整住房保障范围，切实落实住房服务体系。政府要完善住房租赁市场，引导居民能够根据实际情况进行合理适度消费。

参考文献：

[1]杨永利.合肥市房地产泡沫实证研究：[硕士学位论文]，上海：复旦大学，2008.

[2]金长宏.论房地产泡沫测度方法.技术经济，2005.

[3]中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014

[4]吴艳霞，土楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测，2006.

房地产泡沫分析论文范文第5篇

【关键词】房地产泡沫；指标；建议

引言

中国的房地产市场在近十年的发展中虽有起落波动，但总体发展势头迅猛强劲。发展中也出现了很多问题，比如：房地产投资占固定资产投资比例居高不下，房地产企业银行贷款比例偏高，房价持续上涨，房屋空置率持续增大等。结合国内外泡沫事件的历史经验可以发现，每次在泡沫生成后这些相关数据就居高不下，造成的经济隐患巨大，应当重视和控制。

1、近期房地产市场的运营状况

1.1房地产开发投资完成情况

根据国家统计局最近的数据，我国在2012年至2013年这一年的时间内，房地产开发投资增速均保持在两位数，整体比较平稳，投资热度持续不减。在看涨的2013年年初投资显然增快，达到28%，比2012年年末高出6.6个百分点，增量较大。但在“新国五条”等政府调控措施出台后，增速下降2.6个百分点，说明受政策的影响，开发者保持乐观的同时持谨慎态度。

1.2全国住宅销售情况

根据国家信息中心统计结果，全国商品房销售面积在近一年内增速持续上涨，尤其在2013年年初上涨迅猛，高于2012年年末67.6个百分点，表现出强烈的看涨预期。在新调控措施出台后，增速放缓，市场各方转为观望态势。销售额增速也随着销售面积增长，增速高于同期销售面积，说明房屋成交价格也在增长。

1.3新建住宅价格情况

根据国家信息中心统计结果，全国大中城市住宅销售价格在近期都有增长，环比上个月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，达到10%左右。这说明全国房价在近期持续在涨，房价仍然较高。

2、房地产市场泡沫的分析

2.1市场泡沫的定义

房地产市场泡沫虽然没有明确界定，但可以参考资本泡沫来分析。“泡沫是一种资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引起资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引起资产价格暴跌，最终导致经济危机的经济现象。”这个定义预设了分析泡沫的框架。

2.2市场泡沫的分析

根据以上统计数据，我们发现：住房销售价格无论是和近几个月的短期相比还是和近几年的长期相比都有所上涨，涨势不减，没有松动的迹象。这说明市场预期强烈，和消费者购买力的差距逐步加大，越来越脱离市场真实需要。投资增速一直处于高位，这既有银行贷款的资金支持，也有境外“热钱”（国际套利资本的俗称）的涌入。人民币持续增值也促使投资房产。但是投资增速过高也说明投机氛围浓厚，过度的投资只会把房价推高，房屋空置率居高不下，积压资金过高，居全国不良资产第一位。销售额和销售面积在2013年年初出现了爆发性的增长，远超出正常需求的购买增速，说明投机成分很大。房地产市场中刚需的比例在下降，投资份额上升，住房已经成为热门投资产品。

2.3市场泡沫指标的适用性

根据以上分析，我国房地产市场已经出现泡沫，过高的市场预期、只增不减的高房价和乏力的消费形成鲜明的对峙。投机盛行，占有市场份额加大。但有泡沫不一定是坏事，依据现有研究，只要在安全区和警戒区对经济发展有正面作用。现在争论的问题是，现在房地产市场的泡沫到了哪个阶段，房地产发展有没有崩盘的危险。

有学者根据国外经验数据来评价我国房地产泡沫：住房空置率过高，超过10%；房价收入比过大，远超发达国家的3-6倍范围；房地产开发投资占GDP比例远超过8%等等。但也有学者提出质疑，这些参考数据是依据国外发展情况得出的经验数据，能否照搬使用是个问题。我国国情特殊，发展不同于其他发达国家。虽然各项指标都超过别国历史经验数据上限，但这也与我国统计口径不一致、城镇化建设快速发展、居民生活环境改善、政策的影响力等有关。例如：我国贫富差距大，房价收入比大可能是房价高，也可能是收入低，住房面积大，档次高等多种因素造成。随着经济发展和劳动成果分配改革，人民收入增加，这个比值总趋势会减小。空置率高是城市化建设发展正常的阶段性现象，有大量的外来置业人员可以消耗住房存量。另一个原因是高端住房多，供大于求，积压滞销，中低端价位住房缺少，难以满足市场需求，这种结构性失衡造成了空置率高。综上所述，参考指标的适用性确实值得怀疑，我国房地产市场泡沫发展程度难以确定。

3、房地产市场泡沫控制的建议

我国房地产市场存在泡沫已经是公认的事实，采取各种有效措施控制泡沫的扩大成为当务之急。虽然国家屡次出台了各种控制方案，但调控效果未达到预期，价格居高不下，涨势仍然强劲，这种发展终将酿成危机。加大调控力度，采取更严格的控制方法才能压缩泡沫，使房地产市场健康发展，继续为国家经济发展做出贡献。

3.1继续采取税收调节手段

针对不同的购房人群采用不同的税收政策。首次置业的人群税收可以减少，满足基本生活要求。二次置业或多次置业人群购房税收要加大，不鼓励投机买房。对房屋交易要提高税收，增大“炒房团”的投机成本。通过税收调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，节约社会资源，提倡适度消费，打击投机炒作。

3.2优化房地产业结构

将商品房（二级市场）、二手房（三级市场）、租赁房（四级市场）、保障房等各种类型的房屋数量结构性均衡，实现保障房和商品房的供应双轨制，加大市场监控，合理开发。对于高档别墅，高级娱乐设施，商厦写字楼，提高银行贷款利率，减缓高价住房的建设速度；鼓励普通居民住房的建设，从供应数量上解决市场结构失衡的问题。对开发者的引导作用很重要，做到满足社会也要支持市场开发。

3.3完善金融监管体系

由于社会社会信用缺失，其他行业发展疲软，政府性投资渠道不足，现在的市场投资很大程度上依赖银行贷款。只有房地产市场正常运转，资金链不断，才能保证金融机构的正常经营。如今的房地产业和金融业息息相关，金融是房地产的“血液循环系统”，支持房地产资金周转；房地产也同样促使金融盈利。因此，要丰富监管手段，加大对信用总规模的控制力度，做好贷款前的风险评估，避免不良资产，贷款的出现。利用利率，产业政策等方法引导资金的流向，符合市场投资的需要。管理好外资外债，防治境外个人和机构的“炒房”投资，减小“热钱”涌入对市场的影响。

4、结语：

随着国家加大调控力度对房地产市场进行宏观调控，建立健全相关法规和政策，完善公积金管理，引导社会合理开发和理性消费，加强金融监管，打击各种投机行为，减少国际“热钱”影响，可以使我国房地产业泡沫逐渐缩小，健康安全地发展。

参考文献：

[1]宋忠敏，上海房地产泡沫的实证研究[博士论文]，复旦大学2004年4月

[2]牛凤瑞等，52004中国房地产发展报告6[M]，社会科学文献出版社