规划用地兼容性

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规划用地兼容性范文第1篇

关键词:控制性详细规划;控制图则;土地使用兼容性:容积率

中图分类号:TU984.11+1

文献标识码:A

文章编号:1008-0422(2010)05-0099-02

2005年,中山市就开始了全市控制性详细规划的全覆盖工作,至2008年年底,中心城区和中心镇的编制覆盖工作基本完成。通过组织编制控制性详细规划这项工作,我们进一步了解到规划管理中有法可依的根本问题。在规划选址、确定规划设计条件、修建详细规划和建设方案审查等阶段,均严格按照批准的控制性详细规划开展工作。同时,以控制性详细规划所确定的指标体系,科学合理地确定了土地开发强度,并在土地公开出让过程中发挥了极为重要的作用,促进了土地出让的公开、公平、公正,而且推动了土地的集约利用,使城市规划作为公共政策的作用得到了充体现。

控制性详细规划是城市建设用地管理的一项重要依据,对于规划工作者而言,控制性详细规划是相当熟悉的。在控制性详细规划中,我们对建设用地各个地块制定了许多指标的相关规定,有强制性的,也有指导性的,有刚性的,也有一些是弹性的。可以说,土地使用的弹性指标从一定程度上体现了城市用地规划的灵活性要求,在规划实施与管理的实际工作中,由于规划区地块具体情况各有差异、开发建设条件复杂多变、土地使用权属变更等不确定因素,导致土地最终使用性质有可能要调整和变更。调整和变更的依据、宽容范围等这些问题是城市规划管理人员经常碰到的难题。现在随着中山市控制性详细规划覆盖工作的完成,我们不得不面临大量的调整工作。这些调整一部分来源于规划地块的预期目标无法实施和操作,另一部分则来源于市场经济带来的不确定。我在日常的规划设计和管理中就经常碰到如何实施控制性详细规划的困扰,对此也产生一些尝试和思考。

1　控制图则需要深化和补充的问题

由于控制性详细规划没有年限,也就是说规划目标可以是近期的,也可以是远期的。往往我们的规划都较为理想,那么对于现状的东西,怎样与规划衔接?规划的目标如何才能落实?这些都存在矛盾和争议。例如在一个经济较为落后的镇外缘地区,我们规划了一块完整的公共绿地,但是现状该地块沿街有一些民居和商铺,一般传统做法是我们在控制图则中直接规定了整块公共绿地的指标,对现有的民居和商铺却没有实施指导的建议。其实政府尚未有足够的财政支持,而且又处于外缘区域,该绿地的实施可谓是遥遥无期,现状的民居和商铺却需要使用,但是按照我们的控制性详细规划,这些民居和商铺新的修缮和报建都不能进行了。我们认为,一个具有可操作性的规划就要考虑这些问题,可以有不同的做法,要不这个公共绿地就要避开这些民居和商铺,要不就要深化和补充控制图则,说明政府没有确定意图要建设这块绿地之前,控制图则就应该说明在现有规模和界线的范围,允许民居和商铺进行哪些修缮和报建,这样既可以解决日常的纠纷,也可以保证日后政府要实施规划之时,不增加建设公园的成本。

另外,中山市现在开展控制性详细规划编制的初期,城市设计并没有同时跟进,尤其是城市重点地段也没有开展这个相关工作,导致单独编制完成的控制性详细规划对城市形态指导意义和控制作用并不明显。即使在开展控制性详细规划编制的中、后期,对一些编制了城市设计的地区,城市空间形态的要求也未能在控制性详细规划层面得到完全落实。城市设计的要求没有细化落实到法定规划层面,是专项规划编制意义的一种缺失。因此,我们在控制性详细规划编制调整的时候,对涉及的城市设计要素,必须作进一步的细化和落实,以保证重要城市公共空间的环境品质。

2　土地使用兼容性的分析判定

对于规划师来说,每个人在做规划的时候,都是立足法律、法规进行方案或受其约束,往往都要合理地安排各种城市用地,但是这样的合理规划在现实中却显得孤立无助,面对各种利益主体的博奔和各种复杂的突况,规划师不得不做出调整和让步。由于土地使用兼容性存在许多不足,因此在实施上也带来了不少困扰,甚至在管理中产生一些漏洞。

2.1　土地兼容性的困惑

2.1.1　法律地位不清,体系不全

目前现行的城市规划相关法律、法规和技术标准、规范中,对于土地使用的兼容性控制并没有明确的说法,兼容性的问题一直也没有在规划编制、实施与管理等阶段得到应有的重视。无论总体规划、分区规划,还是控制性详细规划,仅仅强调的都是分区、土地性质和控制指标,很少提及土地使用的兼容性控制。控制性详细规划编制阶段虽然较为重视建设用地性质、使用强度和空间环境的控制,但是至于如何进行土地使用的兼容性控制并没有深入研究,仅仅以“适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型”来体现。

2.1.2　土地使用兼容性的确定缺乏操作性

土地使用兼容性的确定仅仅是技术性,一般是由设计人员在规划编制过程中单独予以规定,考虑难免带有片面性和主观性。在编制控制性详细规划的时候,规划师在确定兼容性时只是简单地制定一个兼容性表格,说明了地块内可以兼容哪些性质的用地,但是并没有给出哪些用地组合是最佳的,或者哪些用地虽然可以兼容但并不是最佳的,实际上并没有达到预想的要求。而现实情况是,这种兼容性的确定不应该由规划人员来确定,而是留给市场,在实际的实施过程中决定哪种用地的模式是最合理的,规划人员只需要给出指导性意见即可。

2.1.3　现行的土地使用兼容性规划管理的随意性过大

在通常的土地使用兼容性表中,有一种情况要求城市规划管理部门根据具体条件与规划要求确定是否允许土地使用兼容。它没有单一的、明确的决策标准,决策难度较大。正是这种情况,由于缺乏明确量化的决策依据,管理者较难准确做出科学的判断,以致随意性较大,很容易受某些利益驱使或权利左右而决策失误。

2.2　土地兼容性的正确认识和完善

首先,建议在控制性详细规划中,要根据规划地块的具体环境条件,补充对每个地块的土地使用兼容性规定,包括与其兼容的土地性质、容积率、建筑密度、建筑限制高度、绿地率等指标允许的调整幅度。这样做虽然会大大增加规划的复杂性和工作量,但能促使规划设计人员从较大的地区范围、多角度、比较深入细致地去研究控制指标制定的合理性与弹性,而不是按土地使用性质与一些指标控制的常用值来轻易套用确定。

再者,规划师引导规划,却是市场决定规划。规划师的局限性导致了对一些问题的判断会有偏差,但是也不能否定规划师在城市规划中的积极作用。因此对于某些拿不准的用地,规划师在提出合理方案的同时。也要考虑到让方案在市场的作用下进行自身优化。规划师在编制控制性详细规划的时候就是要在保证强制性指标的前提下,如何定好一些灵活性的“格子”,让不同的利益集团协商决定该在“格子”里填上什么。

3　容积率调整问题

规划用地兼容性范文第2篇

关键词：城市 土地规划 可持续 发展

一、 土地利用规划与城市规划的关系

几十年的社会主义建设中，土地利用总体规划中的城市用地显得很重要，现代化城市的建设和发展需要很多的土地，国家相关部门虽然严格控制城市的建设用地，但是城市土地规划往往只是从城市的建设和发展出发，不把全局的土地资源供需考虑在内，土地利用总体规划对城市用地规划没有起到限制作用，城市建设的用地不合理地扩张，侵占了耕地，给生态环境造成了破坏。

1.土地利用规划与城市规划

城市用地包括两个方面，一是城市区域内已经被建设、被利用的土地资源，二是已经被有关部门批准，列入了城市规划的区域范围之内，有待于开发、建设的土地资源。另外，需要指出的一点就是，按照我国城市规划法中所规定的城市区域内的所有非建设的用地，象山石、树林、池水等占用的那部分土地资源，也属于广泛意义上的城市用地。

改革开放以来，我国社会主义建设高速发展，土地利用的总体规划与城市规划的关键性和重要性日益凸显。土地利用规划和城市规划既有兼容性，互有侧重又互为弥补，同时还具有矛盾性。它们在规划法律依据、指导思想、理论依据上有矛盾之处，给社会主义建设的发展带来了一些困难。

2.矛盾性：供需矛盾、过分扩张

现在我国建设用地规划把人均建设用地指数作为标准，好像很合理，实际上忽略了很多因素，比如区域与城市之间的关系、城市中建设用地急剧扩张的原因等等，从而直接或者间接地影响了建设用地规划管理的效果。

3.兼容性：互有侧重、互为弥补

从社会主义建设的全局来看，土地利用的总体规划与城市规划都是区域规划的组成部分之一，二者虽然侧重点不同，但是它们是互相补充、缺一不可的两部分。

土地利用总体规划的立足点是一个地区乃至一个国家的远景发展和统筹发展，侧重点不仅是科学分析城市用地的范围和规模，还有保证城市用地和其他用地的平衡、保护地球自然资源，注重整体性原则和坚持可持续发展。

二、发达国家城市土地利用规划的启示

西欧各国的城市化水平较高，极大地带动了国民经济和社会各项事业的发展，这当中，土地利用规划的作用功不可没。通过借鉴国外先进的土地利用规划理念，对我国传统的城市土地利用总体规划在研究方法上产生了一定程度的影响。具体体现在以下几个方面：

1.强调生态优先的发展策略

针对城市生态环境质量不断下降的状况，应进行城市的合理容量和城镇建设的生态适宜性研究，在建设和保护的地区之间，建立起土地要素合理流动的市场化配置资源的机制，从而达到控制环境容量小的城市，发展环境容量大的城市的战略目的；同时应将城市土地利用规划区范围内的用地划分为城市化发展促进地区、城市化发展控制地区及非城市化发展地区三部分，通过生态限制因素的分析，确定不可建设区及控制发展区的范围。在编制土地利用规划中，必须分析各种土地利用结构对环境影响，并提出相应的改善措施，以求将土地利用对环境的破环减少到最低限度。

2.强调区域观念

城市的土地利用不能就城市论城市，随着经济全球化进程的加速，城市不再是孤立的封闭单元，而是处于区域的循环甚至国际交流圈中。土地利用规划的编制应着眼于本地区、更大的区域甚至全世界，从区域经济、大型基础设施等方面来分析城市土地利用的重要性及土地利用发展的优势和制约条件。规划编制中应包含以下几个方面的内容：应提出基于区域合作精神，超越行政区划的土地空间发展模式；针对城市社会经济高速发展这―特征，从国家发展战略的高度，结合区域经济的发展，对城市的土地利用的规模、发展方向、区域基础设施布局等提出相关建议；通过研究当前国际国内背景下区域关系格局，分析城市发展的优势及存在问题，将区域合作的组合城市作为城市发展的目标之一，并提出相应的土地利用空间结构重整策略。

3.强调与社会、政治、经济的紧密结合

城市发展的内在动力是社会、经济的发展。城市土地利用规划必须进行城市社会、经济发展的研究，才能保证其科学性。以新经济时代的到来、全球经济一体化和中国加入WTO对城市社会经济发展的影响为研究的切入点，紧密结合宏观区域经济竞争的要求，对城市经济发展与城市发展战略选择关系的历史、现状与未来进行分析和展望，从社会、政治、经济等各个方面（特别是从城市高速成长这一特征出发）对城市的土地利用进行分析，提出构造适应知识经济的未来发展的土地利用规划新理念，以求在区域合作、中心城市建设、居住适宜性、历史传统保护等方面及相应的土地利用空间重整策略的编制上注重与城市社会、经济发展的紧密结合。

4.强调理论与实践的结合

规划用地兼容性范文第3篇

Abstract： The city is an unceasingly developing and improving complex. In different time and development stages， different standards are needed to guide its planning and construction. Small town is a special form between city and country. As a link between city and country， small town land use has both the characteristic of urban and rural land use， and is the foundation of the social development of small towns. Simply speaking， the small town is a city with part of the characteristics of country. In the vigorously promotion of new urbanization and urban and rural integration， the 2007 version of the "Town Planning Standards" can't well guide the current stage of small town planning is somewhat. How to improve town land classification criteria has become one of the development needs of the times. Through the review of the classification of construction land and the comprehensive comparison of GBJ137-90， GB50188-2007 and GB50137-2011， it is found that the "Town Planning Standard" of 2007 can't meet the needs of the modern small towns， and the development of land use has great limitations. This paper proposes to adjust the land use category and increase the land use sub-class on the basis of the 2007 version， and to update and improve the land classification of the "Town Planning Standard" by integrating the response policy and the implementation of the double-layer demand.

关键词：小城镇；用地分类；规范；阶段性

Key words： small town；land classification；specification；stage

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）02-0018-05

0 引言

中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日《城市用地分类标准与规划建设用地标准》（GB 50137―2011）[1]，并同时废止GBJ 137―90[2]。但是对于最新的标准仅仅适用于城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。对于现在不具备条件的镇必须采用2007年所颁布的《镇规划标准》（GB50188-2007）[3]。2016年4月，中规院下发《城乡用地分类标准与规划建设用地标准》（修订）调查问卷，正式将《城乡用地分类标准与规划建设用地标准》的修订工作提上日程。与此同时提上修订日程的还包括《镇规划标准》（GB50188-2007）[3]及《村庄规划用地分类指南》[4]（建村【2014】98号）。

目前对于小城镇用地分类的研究较少，姜熙2008年发表的硕士论文《基于城乡统筹的小城镇用地分类研究》[5]未将小城镇用地进行深化，只对其大类用地进行了归类和调整，在当时的背景下是可行的，但是在目前的小城镇规划中对于现阶段的小城镇发展缺乏深度。时隔10年，小城镇的需求产生了变化，仅仅用大类和中类来引导现在和未来的小城镇建设就显得有些不合时宜。从实际工作层面来看，镇规划标准基本已经被架空，在小城镇的规划中更多的使用《城市用地分类与规划建设用地标准》[1]，其主要原因在于《镇规划标准》的用地分类并没有实际意义上细分至小类，使得小城镇规划就只能停留在总规的深度，缺乏操作性，但是此举却与《城市用地分类与规划建设用地标准》[1]的适用范围相违背。因此在政策与实施两个层面的夹击下，对《镇规划标准》中的用地分类进行更新与改进显得尤为重要。

1 建设用地分类的历程

城市和小城镇随着其本生的发展及用地需求，国家对各等级城市制定了相应的标准。但是中国正处于城市高速发展期间，1994年至今也对用地分类标准进行了多次修编和调整，具体参见表1。

由上述统计可以发现，《镇规划标准》经过两次修编，《城市用地分类与规划建设用地标准》经历一次修编。《镇规划标准》两次修编后所调整的核心内容主要在于其用地分类的标准以及与之配套的相关公共服务设施、基础工程设施的量化指标；《城市用地分类与规划建设用地标准》经过一次修编后，主要调整的内容在用地分类标准的优化与细化以及建设用地与非建设用地的统筹方面；标准将城乡居民点建设用地单独列出，并将其分为城市建设用地、镇建设用地、乡建设用地、村庄建设用地。而这四类用地则分别对应《城市用地分类与规划建设用地标准》、《镇规划标准》、《村庄用地分类指南》。

通过这些核心内容的变化，可以看出城市、县所在的镇与其他建制镇、乡对建设用地的需求不同，从政策层面与实践层面来看，他们是相对独立而又相互影响的用地分类体系。

2 用地分类的比较

2.1 GB50188-2007与GBJ137-90的比较

GBJ137-90采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类，其大类为R、C、M、W、T、S、U、G、D、E[2]；而GB50188-2007将用地性质分为9大类、30小类，其大类为R、C、M、W、T、S、U、G、E[3]。对于除C类外差异的比较，参见表2；GBJ137-90将C大类分为8中类、24小类[2]，其中GB50188-2007部分与GBJ137-90有对应之处；以GB50188-2007为主，具体差异对比见表3。

通过以上的分析对比，可以得出以下结论：GB50188-2007与GBJ137-90就用地分类标准来说是相当相似的。考虑到两个规范编制的时代背景，GB50188-2007在某种程度上可以说是GBJ137-90在城市层面上的深化，而产生其深化的原因主要有以下几点：①城市的体量大于小城镇，其土地兼容性也明显弱于小城镇，因此其用地也相对小城镇更为明确；②城市内部的运行体制相对于小城镇更为复杂，需要多方面控制，而城市的用地仅仅是其中的一个方面，所以与GBJ137-90相配套的城市规范就相继提出；③小城镇的“生态系统”相对较为薄弱，土地性质相对城市更为模糊，需要为其发展留有足够的弹性。因此GB50188-2007中的用地分类进行细化的过程中还需要考虑到小城镇的土地使用弹性。

2.2 GBJ137-90与GBJ137-2011的比较

GBJ137-2011主要对R、C、W、S、U和G几个方面做除了部分调整。

GBJ137-2011将居住用地的四级标准调准为三级，并将小类调整为住宅用地和服务设施用地2小类，并且将中小学用地划入A类之中[1]。

GBJ137-2011将GBJ137-90中的C拆分为A、B两类，加强了对满足民生需求的公共服务设施的控制。

对于仓储用地，GBJ137-2011在GBJ137-90的基础之上增加了物质中转、配送等内容。

GBJ137-2011整合了GBJ137-90“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、“铁路客货运站”、“港口客运码头”等用地，不包括原标准“游憩集合广场用地”[1]。

公共设施用地中，GBJ137-2011将“通信设施用地”和“广播电视设施用地”加入供应设施用地；电厂、制气厂纳入工业用地；“雨水、污水处理用地”更名为“排水用地”； “粪便垃圾处理用地”更名为“环卫用地”；新增“安全设施用地”中类，其小类包括“消防用地”与“防洪用地”。 GBJ137-90中类“施工与维修设施用地”内容调整至“其他公用设施用地”中[1]。

绿地在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广场用地”，剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场用地”3个中类[1]；原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际使用用途纳入城乡建设用地分类的“农林用地”。

通过上述的对比，GBJ137-2011对GBJ137-90的调整幅度还是比较大的，重点归纳为两方面的变化：①明确了城市对各类土地使用的需求，细化了各中类与小类；②进一步完善了城市的用地结构，在根本上区别了城市、镇、乡与村庄对建设用地的不同需求。

2.3 GB50188-2007与GBJ137-2011的比较

在GBJ137-2011将中学和小学用地从R类中剥离出来之后，GB50188-2007和GBJ137-2011的居住用地的性质的相似度又进一步拉近，但是最大的区别依旧在于幼托用地的划分问题。相比之下，GBJ137-2011和GB50188-2007对于W、M类的区别不大，只是对于一些特殊的用地加以更明确的归类。对于G类，GBJ137-2011标准将“广场用地”从S类剥离出来，加入G类之中[1]。因此GB50188-2007与GBJ137-2011对于G类将有本质上的区别。而U类，GBJ137-2011将其用地进一步细分，对于某些特定用地性质加以更明确的分类，相比GB50188-2007的一刀切，GBJ137-2011就显得相对详尽，更符合城市对其的需求与分工。对于T类，GBJ137-2011将其取消，并将其合并至S类，因此从GB50188-2007的S类到GBJ137-2011的S类发生了很大的变化。

GBJ137-2011改变最大的就是在于将GBJ137-90中的C类拆分为A类和B类，明确出了非营利性公用类设施用地和盈利性设施用地[1]，通过对非盈利性公用类用地的控制来提高城镇居民的生活水平，从而体现出新型城镇化的内涵：以人为本。

从GBJ137-2011来看，GB50188-2007的C类已经与GBJ137-2011的A类和B类不具可比性，虽然都表示商业、服务业和办公用地的性质[3]，但是城市用地分类的深度已经远远超过了镇的分类深度。如今中国城乡差异明显，城市所具备职能的复杂程度已经远超过小城镇，城市用地分类则需要更加明确各个地块的使用性质进而发挥城市每一块地的经济效益，但小城镇功能和用地有限，往往一块地兼备多种功能，用地兼容性较强，因此过于明确细分的用地分类在小城镇之中是不具可操作性的。

GB50188-2007与GBJ137-2011已经存在了相当程度的区别，而其区别的根本在于城镇规模所带来的土地兼容性变化。对于城市而言，体量越庞大其职能分工越明确，而且其各个职能的独立性越强，从而导致城市土地兼容性降低，但是对于小城镇来说恰恰相反。因此GB50188-2007与GBJ137-2011在城市与城镇的规划适用主体上就存在明显的差异。

2.4 总结

通过以上三次比较可以发现，GB50188-2007和GBJ137-90较相似，但均与GBJ137-2011的差别较大。20世纪末期到21世纪初期，顺应改革开放的浪潮，中国的城镇化迅速推进，城市开始与乡村分离，城乡差异相对较小，具有一定的共通性，所以GBJ137-90是适用于当时的城市，GB50188-2007也是适用于当时的小城镇的。

2012年GBJ137-2011开始实施以后，城市用地和镇用地有了本质上的差别，就如今的中国城镇化发展而言，城乡差距显著增大，而如今的规划重点也聚焦在如何缩小城乡差异，如果继续依照GB50188-2007来做镇规划，那么小城镇在土地使用上将会与城市产生越来越大的差异，而此不利于未来小城镇的城镇化发展，因此对GB50188-2007的用地分类进行调整是势在必行。

同时通过现阶段的规划实践情况来看，GBJ137-90在2012年修编后得到了进一步的完善，而GB50188-2007却依旧存在以下问题：①随着小城镇的发展，小城镇对土地的需求也越发的明确，但GB50188-2007中的用地分类无法满足现今的需求，从而导致GB50188-2007在实际规划工作中已逐渐被废弃；②GBJ137-2011的用地分类过于细致，对小城镇的发展限制过大，无法为小城镇留有一定的用地弹性，从而需要在一定程度上依托已有的GB50188-2007，结合GBJ137-2011对镇用地分类进行调整。

3 对镇用地分类的思考与创新

3.1 对发展阶段的思考

城市的发展是一个动态过程，“聚集点―村庄―小城镇―城市―大城市―特大城市”，从一个层级到达另一个层级需要时间的累积，同时每个阶段的进化都应该遵循一定的自然、社会规律，而这种规律在规划层面上的表现之一就是用地分类的深度。不同时期内遵循的规范应该是适用于某一个时期或者是一个阶段到另一阶段的，但每当进入到下一个阶段时，相应的规范也应该进行同步更新的，反之必然会使城市出现用地的不经济性。

笔者认为，GB50188-2007是适用于“村庄―小城镇”阶段的，而老版城市用地标准是适用于“小城镇―城市”阶段，GBJ137-2011是适用于“城市―大城市”或者“城市―特大城市”阶段的。这种归类的重点在于对各个层级的界定，在GB50188-2007实行时期的镇和现在意义上的镇是有本质上的区别的。当时的镇可能还处于需要解决温饱问题、卫生问题的阶段，但是现在的镇大多已经完成温饱时期的任务，现阶段的聚焦点多放在经济增长与生态保护上。换言之，以前的镇是处于“村庄―小城镇”阶段的，而现在的镇是处于“小城镇―城市”阶段（图1）。同理，城市也是从“小城镇―城市”到“城市―大城市―特大城市”的转变。

不同的时代有不同的政策背景，但是本质的原理和内在机制是相同的，虽然规范不一定是完全适应，但是大方面殊途同归。

[图1 城市发展阶段示意][（图表来源：笔者自绘.）][1990版城市用地分类][2011版城市用地分类][特大城市][大城市][城市][小城镇][村庄][聚焦点][2007版镇用地分类][已过时][需要适合此阶段的镇用地分类]

3.2 对镇用地分类的思考

通过对用地规范的比较，并结合现在镇规划的实际情况和未来镇规划的需求对GB50188-2007进一步细化将原本仅有大类和小类的镇用地分类标准细化至大类、中类和小类三个层次。

本用地分类在大类和中类之中并没有做出变化，还是符合GB50188-2007的，但是在中类之中集合GBJ137-90将中类继续细化至小类，并集合城市用地分类的使用范围对小类加以限定，并做出相对明确的说明。使用范围说明同时结合GBJ137-90和GB50188-2007原有说明。具体用地分类如表4。

以上的分类标准主要考虑到城市的发展历程，结合GBJ137-90与GB50188-2007的相同点，对镇建设用地的部分进行深化处理。此标准将GB50188-2007的9大类、30小类细分为9大类、33中类、38小类。其中具体各类用地的相关适用范围可参考GBJ137-90，此处不再赘述。在对镇用地分类进行细化的过程中，重点的变化归纳于以下几点：1）将原本的30小类更变为33中类，其中增加的3类为文物古迹用地（C7）、其他公共服务设施用地（C8）以及堆场用地（W3），主要考虑到对于乡镇文化活动、生活方式的保护，新增了文物古迹用地；为小城镇公共服务用地的使用方式留有一定的弹性，新增了其他公共服务设施用地；考虑室外仓储的形式，增加了堆场用地。2）对原本的C、T、S、G类用地进行了进一步的细化，以确保在留有小城镇用地发展弹性的同时，能够明确各类用地的使用状况。

4 结语

规范的编制是具有时代背景的，但是规划本身是遵照城市发展的内在规律，是适用于一个时期或者一个阶段的。随着城市的不断发展与进步，老规范将会被城市发展的新模式所淘汰，所淘汰的规范并不一定适用于在往城市阶段发展的小城镇。老规范往往在城市特定的发展时期是具有宏观层面的指导方向的，而新规范也应相对顺应宏观指导意义，再根据时代的发展需求，对规范进行调整改进，以适合现阶段的发展变化。笔者通过对已有规范标准的梳理与对比，在响应新型城镇化要求下，提出对我国镇规划建设用地分类标准的调整建议，为小城镇用地分类有待更新的过渡真空期尽部分绵薄之力。

参考文献：

[1]GB 50137―2011，城市用地分类与规划建设用地标准[S].2011.

[2]GBJ137―90，城市用地分类与规划建设用地标准[S].1990.

[3]GB50188―2007，镇规划标准[S].2007.

[4]佚名.住房城乡建设部印发《村庄规划用地分类指南》[J]. 城市规划通讯，2014（14）.

规划用地兼容性范文第4篇

关键词：城市商务区 规划设计 城市规划 探讨

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 项目概况

鉴于本商务区地理区位优越，对商务区规划充分注重绿色生态和滨水环境营造，运用现代高科技手段构建高效、活力、生态的商务区，总用地面积为2699.24公顷。此次规划范围内，有部分用地超出城市总体规划的用地范围，但本着“规划先行”的原则，此次控规对商务区土地利用统一协调考虑，以路网为骨架，用地灵活设置，在整体大区域范围内获得社会资源的动态平衡发展。在城市总体规划范围内的用地面积为2108.86公顷，超出城市总体规划范围外的城市发展备用地面积590.38公顷。

2 规划指导思想与原则

2.1 指导思想

以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

本次规划以先进规划理念为导引，利用好自身优势，成功实现跨越式发展，并与五象新区其他片区的各功能组团形成协调发展的格局；其次重点完善其公共服务、市政基础配套设施布局和道路交通等方面综合规划，合理确定各地块的使用性质、建筑内容及容量指标，指导区域内各地块的具体开发建设，为下一阶段的修建性详细规划提供依据，努力达成规划与建设的一致性。

2.2 规划原则

（1）承接性及深化原则。本次规划在体现城市总体发展目标和要求的前提下，充分依据和参考已编、在编的规划，分析规划区区位、现状、交通条件，从区域未来发展趋势研究的高度下，统筹兼顾，合理安排，既继承、深化、落实已有规划思路，又对区域下一层次开发建设提出规划编制的依据和准则。

（2）综合规划、整体发展的原则。注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强规划区与其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。

（3）适度弹性和多样性原则。规划在确定用地布局和区域功能结构的基础上，允许局部功能和容量的调整，使土地性质具有适当的兼容性，使地块合并和划分更趋合理。提高规划应对市场和未来发展的灵活性，使规划本身更具有生命力和适应性。同时在道路网络、地块划分和用地性质的规定在保证规划合理性的前提下，充分考虑用地的多种可能性，尽量为开发建设提供更多、更合理的选择空间。

（5）生态优先、因地制宜的原则。以科学发展观为指导，强调区域建设与自然环境相结合，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。具体规划手法上应充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意结合山体与河流水系，开辟视线走廊，充分利用沿岸绿地景观，做好滨水岸线的文章。因地制宜，充分利用现状地形、植被、道路、设施等，建设形成生态走廊和开放空间，构建良好的景观与生态环境，达到人与自然的高度和谐，充分体现商务区的城市风貌。

3 规划思路及其具体实施

3.1 功能分区与布局

结合商务区所处新城区的定位，借鉴国内外相关金融街的建设经验，在新区总部基地内打造集银行、证券保险、其他金融机构办公为主及相应配套的酒店、商场等设施为辅的金融中心区。总部基地内的办公用地主要围绕金融商务的核心功能展开，包括：公共金融管理、银行总部办公、保险、信托、投资办公、金融衍生服务办公等。

本次规划围绕商务区作为市级商务中心的整体功能定位，将商务办公中心区的功能细化定位为四大板块：商务办公、企业总部办公、配套商业文化、商务居住。商务办公中心区的办公用地主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构，如图1所示。

图1 商务办公中心区功能分区图

3.2 规划具体实施

（1）区域统筹协调发展，进一步提升商务区的定位。结合新城区的时展背景，利用自身优越区位优势，在新城区整体功能定位指导下，统筹协调与其他各功能组团的职能，进一步提升 商务区的定位；并在用地布局、道路交通系统、公共服务和市政基础设施规划上协调布局和资源共享。

（2）重点进行商务办公中心区的布局研究。规划在总结、借鉴国内相关城市建设案例和经验，立足市所处区域发展环境、区位条件，充分考虑市场发展实际需求，进一步明确 商务办公中心区的各功能分区，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各项开发控制要求，以此打造现代、高端的商务中心区形象；并充分利用周边的水系与绿化，在道路布局、建筑群体空间组合、轴线通廊设置上合理布局，塑造良好的城市空间景观格局。

（3）土地使用规划的深化与完善。以上层次和相关规划要求为指导，结合区域现状实际情况和发展条件的变化，发展目标的要求，合理进行用地布局的进一步深化与完善。

（4）土地开发强度控制和适度城市设计引导。充分结合现状和区域规划的发展要求，对规划区内各地块提出相对完善的控制指标体系以满足规划建设和管理需要；依照美学和空间艺术处理原则，对整体建筑空间、滨水环境、街道景观等方面提出指导性综合设计要求和建议。

（5）道路交通规划和设施控制。以上层次规划的路网格局为依据，结合现状实际情况，加强对支路网络系统的深化和完善；并确定道路的各项规划指标，因地制宜进行竖向设计和场地平整。同时，规划还提出交通组织分析、慢行交通规划、重要地段或节点的交通优化方案，并强化交通管理措施。

（6）公共服务和市政设施的配套与完善。根据规划区的用地性质和人口规模，立足区域统筹和协调发展，进行公共服务和市政设施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落实和具体控制。

（7）因地制宜，注重特色环境景观的营造。 商务区半岛区位优越，其内自然环境景观丰富。规划充分利用现有优势，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场、空间轴线等）、建筑与环境之间的相互关系，积极营造具有地方特色的环境景观风貌，提升整个商务区的综合形象。

3.3 规划布局

本项目商业服务业设施用地面积为273.08公顷，占规划建设用地面积的15.62%。

（1）商业用地。现状规划区内缺乏具有一定规模的商业用地，规划在道路北侧以及规划区北部的商务办公中心区，设置大型商业服务设施用地。目的依托交通优势，为周边及城市外部居民提供商业服务。此外，在各个居住片区均设置邻里中心，作为市级商业服务的有益补充，使得商业行为深入到各个居住小区之间。规划商业设施用地面积为67.13公顷。

（2）商务用地。商务用地主要位于商务办公中心区，主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构。规划商务用地面积为114.61公顷。

（3）娱乐康体用地。结合商务办公中心区内配套商业文化区的设置，布置两处娱乐康体用地，为商务人士提供配套服务。此外，设置两处娱乐康体用地，充分利用滨水区的景观优势提供娱乐康体活动空间，规划娱乐康体用地面积为21.35公顷。

（4）公用设施营业网点用地。现状规划区内没有加油加气站的设置，本次加油（气）站规划依据主要为《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）以及国家、自治区其它相关规范和行业标准。新增4处加油站，1处加油加气合建站，可满足规划区内相关车辆的使用要求。每处加油站依照相关规范占地2000―3000平方米，加油加气合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用设施营业网点用地结合邻里中心进行综合考虑，满足规划区内的配套服务需求。规划公用设施营业网点用地面积为1.54公顷。

4 结语

文章通过结合某商务区规划设计实例，以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

参考文献

[1] 刘姗姗； 于南.城市中央商务区规划设计中室外风环境特性研究[J].经营管理者，2013，（04）：156.

规划用地兼容性范文第5篇

[关键词]：城市规划；设计；弹性控制；动态；合理

中图分类号：TU984 文献标识码：A

前言

在我国传统的城市规划设计中，设计方应首先勾勒城市区域的理想设计蓝图，然而，从现阶段的城市设计建设时间来看，城市在实际建设过程中会受到投资计划的不确定性、城市结构的变化及其他种种因素的影响，最终都很难完整实现最初的城市设计构想。因而，当前我国城市的发展变化具有很强的不确定性与偶然性。此外，当前城市中突出存在的热寂效应也严重浪费了社会资源。例如汽车数量的增加使得城市道路不断拓宽，而新修建或扩建的道路设计又是否能为道路的后续加建或拓宽留下余地；为举办各种大型洲际运动会耗费巨资修建的体育建筑赛后是否能继续用于支持城市的发展建设。通过将弹性控制应用于城市规划设计，利用弹性与可变取得时间与空间的平衡点，从而有利于构建合理有效的时空复合结构体。

1弹性控制的内涵

1.1弹性控制的概念

在有外力作用时，物体发生形变，外力作用消失后，物体的形变也随之消失，则可认为这个物体具有弹性。从管理层面看，即指管理机构具有一定的环境适应能力或可塑力。弹性控制指的是组织系统能够根据内部条件或外部环境的变化，灵活调整控制行为，从而使自身得以保持某种特定状态。将弹性控制应用于城市的规划设计，在城市设计控制框架运用弹性原理来积极引导与激励控制要素，激发城市建设的能动性，从而提高城市建设的运作效率，促进城市建设健康、有序发展。

1.2弹性控制的作用

广义上看，弹性控制对于城市规划设计主要有激励与约束两个作用。狭义上看，城市规划设计的弹性控制主要是城市设计控制框架下的弹性引导，这种弹性是有限的，其主要目的在于使所构建的框架具有开放性、动态性和平衡性，从而完善城市建设的市场投资环境，协调城市建设各利益主体的博弈，增强对多元投资主体的吸引力，进而提高城市规划设计的可操作性与灵活性，使城市建设得以和谐发展。

1.3弹性控制的矛盾

城市规划设计的弹性控制既倡导弹性激励，又强调约束控制，其本身构成了一个多元矛盾的集合体，也使得弹性控制对城市建设的引导和控制具有双重作用。如果弹性控制合理恰当，会对城市的建设发展具有规划与设计有效地促进作用，而如果控制不当，则可能会其反作用，对城市的建设发展形成阻碍。在制度经济学中，交易成本是用于评价制度有效性的重要标准，一般而言，交易成本越高，制度的运行效率反而越低，弹性控制在一定程度上增加了城市建设的交易成本，增加了政府与投资主体的谈判和推诱过程，降低了城市建设的运行效率。另一方面，由于政府部门对于城市建设具有一定的掌控权力，弹性控制的存在又为某些人员创造了权力寻租的条件，破坏了制度的运行环境和价值理论。因而，在实践中应使弹性控制应用策略简练明晰，并有效监督控制策略的实施，确保城市规划设计的弹性控制朝着正确的方向运行和发展。

2弹性设计的控制要素

弹性控制主要有土地使用、目标体系和指标体系三个控制要素。

2.1土地使用

土地使用时城市规划设计的最终结果体现，也是对规划理念与思想的实践阐释。只有充分有效地梳理和整合土地使用，才能保证城市设计的实效性。在城市规划设计实践中，应根据相关规划文件的规定，对土地使用进行科学合理的细化与局部整合，并注重土地的混合使用与控制的层次性，将城市居民的居住、工作与游憩活动紧密联系起来，实现土地使用的多元化，全方位提高土地的使用效率，从而增加土地使用的弹性。

2.2目标体系

城市设计主要是对影响城市物质空间的决策环境进行设计，如设计目标、设计导则与实施策略等，并据此指导下一层次的城市建设。在确立城市设计目标前，应认真分析研究城市物质空间的发展，整合社会、经济、文化等多元价值的需求，首先确立城市设计的主目标，以主目标为核心确立各分项的子目标，将主目标和各子目标结合起来，构建系统的城市设计目标体系。

2.3指标体系

城市设计指标是城市物质空间的数字化体现，在城市规划设计的弹性控制中，通过设计指标对建成环境进行理性分析。城市设计的指标体系主要包括技术经济指标与用地平衡指标，通过这些指标来约束与制约城市的建筑体量、空间结构与空间模式。在市场经济下，指标体系一般是经济效益、社会效益与环境效益的博弈结果的体现，因而，应对指标体系实施弹性控制，使城市规划设计更具动态性和灵活性，促进城市设计的有效实施。

3弹性控制的应用策略

3.1土地使用的兼容策略

土地使用的兼容策略主要包括两个方面，即街区土地的混合使用与土地使用的兼容。居住区域内的土地应具有多种使用功能，应包含一定规模的休憩和商业用地，同时在工业或商业用地中也应设计一定规模的居住用地，从而将居民的居住、工作与休憩紧密联系起来。城市规划设计应具备一定的前瞻性，以弹性控制为主导，赋予土地一定的使用兼容性，当周围环境发生改变时，应根据地块的特点，灵活合理地变更地块的使用性质，如将居住用地转变为商业用地，使土地使用更具多样性与丰富性，增添城市的活力。此外，通过合理使用土地，还能促进土地性能发挥的最大化，全面提高土地的利用效率。如某块土地原先为纯粹的居住用地，通过改进现有部分居住用地，增加居住用地可利用空间，从而腾出部分居住用地用于转变为商业用地，该地块成功转型为居住用地和商业用地的混合使用地块，即增加了居民生活的丰富多彩，又增加了整体地块的使用效益，从而极大地增加了该地块的土地利用效率。

3.2目标建构的动态策略

目标建构的动态性包含时间维度的动态性与空间维度的动态性。从时间维度上看，应将近期目标与远期目标结合起来，并根据城市的发展进行灵活调整。其中，近期目标主要用于解决现阶段的城市问题，因而应具有较强的实施操作性，远期目标主要服务于城市的未来发展，应具有一定的前瞻性。从空间维度上看，应先确立主导目标，并与辅导目标结合起来构成由多元目标构成的目标体系。主导目标主要是解决城市建设的主要问题，因而应具有较强的倾向性，辅助目标主要侧重于解决城市建设某一层面的问题，并辅助解释主导目标。在实际的实施过程中，可根据内外环境与实施效果的变化，灵活调整主导目标与辅助目标。

3.3实施管理的奖励策略

实施管理的奖励策略主要可分为两类：①对历史建筑或街区进行保护的奖励策略；②对提供公共空间或其他公共物品进行的奖励策略。奖励方式包括面积奖励与资金奖励。面积奖励即增加建筑物的建筑面积，应用在具体的实践中，可表现为增加原街区的建筑面积，如果是在城市风貌严格控制区段，政府可能不会允许增加建筑面积，但会给予开发商其他区段相应的建筑面积奖励。资金奖励主要指减少开发商的征税比例，也包括货币奖励。在实施管理的奖励策略时，应综合考虑公共物品的资本投入与公共空间的规模等请客，合理划分多元的奖励层次，并构建相应的规章制度，公平、高效地实施奖励。

结束语

弹性控制主要包括土地使用、目标体系和指标体系三个控制要素，在城市规划设计的弹性控制中，应通过实施土地使用的兼容策略、目标使用的动态策略和实施管理的奖励策略，更好地开展城市规划设计的弹性控制，促进城市建设的和谐发展。

参考文献：