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一.四大资产管理公司的运营现状
所谓资本运营,是指以利润最大化和资本增殖为目的,以价值管理为特征,通过生产要素的优化配置和产业结构的动态调整,对的有形和无形资产进行综合有效运营的一种经营方式。资本运营实施的实质是在产权界定清晰的基础上,从企业所有者的角度出发,强调企业可以支配的一切资源按资本化运作方式进行重组和优化配置,使有限的资本取得最大的效益。
经过初期的摸索阶段,我国四大资产管理公司处置不良资产的工作进入了逐步规范、稳步发展的时期,并逐步形成了一套符合国情的不良资产的处置模式。仅2001年,我国四大资产管理公司处置不良资产已超过1200亿元,达1245亿元,回收现金逾256亿元,较好地实现了资产回收最大化的运营目标,表明了我国处置不良的能力进一步增强。可以说,资产管理公司利用其400亿元的有限资本去拉动近1.4万亿元的不良资产的回收和变现,基本实现了资本价值的增殖,提高了资本积累的效率。
一般说来,资产管理公司是为了分离银行不良资产、化解我国金融风险、促进国有企业转变经营机制而设立的。四大资产管理公司共接受四大国有商业银行不良资产1.4万亿元,四大商业银行不良资产率因此而平均下降超过9%,使国有银行减轻包袱,轻装上阵,为其入世后的竞争创造了有利条件。国有企业是国民经济的支柱,四大资产管理公司已对我国1000多家产品有市场,技术先进,有良好发展前景的国有企业实行了债转股,涉及金额4000多亿元,使这些企业负债率大幅下降50%以下,提高了企业的市场竞争力。由此可见,资产管理公司资本运营起到了中流砥柱的作用,更有利于中国金融业、国有企业等面临中国入世的严峻挑战、竞争和发展。
资产管理公司在近两年的资本运营中,处置不良资产的手段日益创新、日益完善,多元化的格局正在形成,以债务重组、资产置换、诉讼追偿、债转股、租赁、外包、转让、投资银行等10多种形式对不良资产进行管理和处置,加快了处置速度,提高了处置效率,四大资产管理公司根据自身特点,采取相应措施,形成了自己的特色。2001年,华融公司海外演艺之后,又在上海实行捆绑式的打包处置,实现回收现金128亿元,实现了规模效益;长城公司则选择和采取以最大限度保全资产为基点,以依法、风险为手段,以“公允价值”为依据的政策组合;东方公司全年处置帐面资产182.91亿元,回收资产85.13亿元,资产回收率达46.5%。由此不难看出,资产管理公司在处理不良资产的资本运营中逐步形成了良性资金融通体系,使死资财变成了活资财,实现了不良资产的国民经济再增殖。
二.资产管理公司资本运营中的与弊端
因为资产管理公司才刚刚运营不到两年的时间,在实践中暴露出来的问题还不多、还不严重。但是,从长远的观点来看,把资产管理公司纳入到国有企业改革、民间和私营经济的培育、金融组织体系和资本市场的建设等统筹考虑之中,从资本运营的角度考虑资产管理公司的资本运作,则当今状态的资产管理公司的资本运营仍存在许多值得注意的问题,潜在着许多弊端。
一.中国市场经济体制不完善,经济气候环境不理想,给资产管理公司处置不良资产带来了很多困难,各资本运营的正常运作造成了诸多障碍。
在市场经济环境中,企业必须建立符合竞争性市场经济体制要求的资本运营机制,依托发育良好的资本市场,才能有效的实施资本运营。而我国经济市场则处于由计划经济体制向主义市场经济体制转轨的时期,资产管理公司不是市场经济体制的幸运儿,而是由我国政府主导的金融制度创新,是中国转轨经济的特殊产物,这种特殊性是美国等发达国家的资产管理机构所没有的,更与资本运营所需的市场条件造成了直接矛盾。因此,我国资产管理公司在与市场接轨上还不成熟,不完善,其资本运营的必要市场条件将受许多市场不良因素如世界金融市场冲击、国家货币政策、入世后的汇率风险等诸多因素的,在不完善的经济气候条件下,将致使资产管理公司处置不良资产的资本盘活、变现等难度增大,不利于资产管理公司的资本运营和发展。
〈一〉国有企业改革任重而道远。众所周知,国有银行的不良资产是国有企业经营不善的反映,更是计划经济体制下盲目的投资、有国家政府出面变相贷款的不良产物。因此,要彻底解决国有银行的不良资产,只有率先让国有企业转变经营机制和经营观念,走出大多数国有企业亏损破产的窘破之境。但是,国有企业自改革开放以来,由于体制和机制的原因,总体业绩持续下降,并且随中国入世和市场竞争的加剧,国有企业经济范围自90年代以来开始出现净亏损,沦为“亏损经济”或“补贴经济”。例如,1998年7月末,国有企业资产负债率为65.4%,净亏损92.8亿元,成本费用利润为-0.7%,在14923家国有大中型企业中,有6042家亏损,亏损面达40.5%,到1999年6月末,亏损面进一步扩大到55.1%(国家计委宏观经济研究院,1999)。因此,在10年之内,国有企业又将产生一些不良贷款,其来源包括:一是一批现在业绩较差的国有企业经营状况继续恶化,即资产管理公司的老成员不能退出;二是一些现在看起来经营良好的国有企业由于不适应入世后更为激烈的竞争而陷入困境,即资产管理公司的新成员又要进来。可以说,国有企业是我国国民经济的支柱,国有企业市场机制的运作直接左右着我国经济体制的转轨程度,左右着我国经济体制状况的大气侯,在这种市场经济体制的现状下,资产管理公司——中国不良资产的投资处置银行要完全严格走市场化道路,将受当今市场化条件不足的极大限制,将受国家政策风险、国家产业导向等多方面市场因素的限制,将导致资产管理公司的资本运营不能完全按市场化导向运作,不良资产的呆坏账系数变大,致使资产部分流失。
〈二〉资产管理公司处置不良资产的市场狭小。首先,我国的资本市场狭小。在2000年底,虽然我国证券市场股票总市值首次达到4.8万亿元,相当于当年GDP总值的5%,但是,不能流通的国有股和法人股仍占多数,流通总市值为8200亿元,相当于GDP的17%,而截止到2001年底,资产管理公司从商业银行收购的不良资产已高达1.4万亿元,远远超过市场流通总值。而且,我国商业银行不良资产的证券化等金融创新是由政府推动的,这就致使资产管理公司在处置不良资产证券化的道路上受到政策的限制而不是市场的限制,导致不良资产的处置难度增大。其次,我国的股票市场非常脆弱,政策性明显,在货币政策都难以启动的情况下,试图想用之于不良资产的处置,更是难上加难。再次,不良资产对外资开放,由于受其他政策和市场体制问题的影响,还不能大规模展开。这就使外商对我国不良资产的投资产生顾虑:收购我国不良资产是否存在依据;作为一个债权人,他们的权利能否执行;人民币没有完全放开,对他们的投资将产生极大影响。国有企业的不良资产,又不同于美国储金会的房地产等抵押贷款,再加上国有保护等因素,感兴趣的对象可能不多,除非大比例折价。
〈三〉我国商业银行不能走市场化道路,将会给市场体制改革带来压力,给资产管理公司资本运营的市场体制等运营条件带来冲击。,我国金融业特别是银行业一直是政府介入最深的行业之一,政企不分,计划经营日久,规模庞大,地位显要,由此而造成企业制度的建立、股份制改造与上市的难度加大。在其市场化的经营没有确立之前,还将在一定程度上延续银行业计划经济体制下的政策性业务,以及对贷款对象的所有制偏向,还会产生新的不良资产。所以,只有国有银行彻底摆脱行政性干扰等因素,完全进行市场化运营之后,才能从根本上杜绝这种体制性的国有企业不良贷款的普遍发生,而改变当前的状况决非一朝一夕的事情。
二.权属、关系、程序以及资产管理公司的定位问题是资产管理公司处置不良资产的四大难题。
我国四大商业银行的巨额不良资产是由计划经济体制的不合理而造成的,这些巨额不良资产的债权、其权属等问题受到各级政府的干预过重。因此,对债权类资产,其权属问题集中在购买时购买人对他所购买的债权究竟有什么样的处置权利。根据现行的《担保法》,在债权人不能清偿到期债务时,债权人不能直接以抵押物抵债,而是必须与债权人协商或经法院裁定后,以拍卖、变卖、折价方式所得价款抵债,这是资产管理公司手中债权的一个较大难题,会使购买价格与拍卖、变卖后的价款产生差距,致使资产管理公司的资产在资本运营中流失。纵观国际上处置不良资产的成功经验,许多国家都在这一点上授予资产管理公司特别的权利,即债务人不能按期清偿债务的,资产管理公司就可直接有权处置抵押物。对产权类资产,其权属问题集中在究竟能否正常过户?更何况资本运营是建立在产权界定清晰的基础之上的,因而,只有解决了权属问题,才能解决债权人与买方之间的交易关系,使得交易成功。至于程序,资产管理公司一般可根据不同的债权的分类采取不同的处置方式,而确定不同的处置程序。这就使资产管理公司在处置不良资产的资本运营中的权利得到充分发挥,对国有资产评估、分化国有企业的不良资产的工作势在必行。
四大资产管理公司属于国有独资,管理人员多采用行政任命而不是聘任制,资产管理公司的监督和管理属于人民银行、国家经贸委和财政部,而人力资源经营是资本运营的核心。企业通过实施人力资本经营,可以有效增强技术的开发能力、创新能力和扩张能力,以抢占市场竞争的制高点,实现资本价值的迅速增殖。因此,资产管理公司产权机构单一,其机构性质与业务功能搭配不当将使资产管理公司的定位问题不明,不利于不良资产的处置工作。根据2000年底颁布的《金融资产管理公司条理》,我国资产管理公司以“最大限度的保全资产、减少损失为主要经营目标”,由此决定资产管理公司是一个由政府扶持和运作的金融机构,不以追求利益为目的,因此,资产管理公司的性质主要是事业性的,而非企业性的。但其从事的不良资产的处置业务又非常明显的属于竞争性企业领域的范围。以事业性单位从事企业性业务,是现今资产管理公司定位上的一大误区。在这种矛盾之下,资产管理公司的治理机构和激励体制难以建立,势必影响资产管理公司的资本正常运营。
资产管理公司作为一个事业性的单位,国家必将赋予其特殊权利,资产管理公司利用其特殊权利去行使企业事务,将过于介入市场,在一定程度上扭曲市场,改变当今市场基本是公平竞争的格局,影响我国市场化进程的进一步推进。原因在于,四大资产管理公司在债转股企业中的特殊地位,如果企业能够上市,则资产管理公司理所当然的是其上市的推荐人和承销商,其他证券公司则处于竞争的劣势地位,如果其以后还能从事非债转股企业的投资银行业务,则它就是享受政府特殊待遇的金融机构,而金融业是一个竞争性行业,政府机构的过度介入将在一定程度上影响市场机制作用的发挥,形成我国推进市场化改革的一重大阻力。
三.法律环境不完善,将不利于资产管理公司处置不良资产中的资本运营,导致国有资产流失量加大。
商业银行在经营和管理中不对资产作法律评价,导致资产的法律损耗不能作为决策的重要参数出现,从而影响了决策的合理性,对资产管理公司的资产质量构成潜在威胁。突出问题表现为:一是已超过时效和期限的债权数量惊人,银行信贷有效资本的抵押物的法律约定环境不健全,只能在一些即定法律的基础上作资本保全的工作。二是尚未建立起合法合规性的检查系统,使公司资本确定、“揭开法人面纱”等法律制度受企业改制行为的冲击,无法起到防止债务人减少信用资产的作用。三是破产制度不完善,债权人的利益被忽视,破产成为逃债手段。四是不良资产的评估法律不健全,中介评估处理漏洞过大,廉政环境建设不足将导致资产管理公司的部分资本运营失败。五是公司治理机构的不完善使关联公司之间权责不明,以致借助关联交易来逃债的行为大量发生。六是司法是保护债权的最终手段,但一方面,证明规则的机械化使债权人处于举证劣势,证明不了逃债;另一方面,地方保护主义、人为的道德风险的作祟又使司法有时候反而为逃债所借用,如假保全、假执行等。
资产管理公司主要是一个政府主导的金融创新机构,而且其级别特别高,机构庞大复杂,所以政府、企业、银行、资产管理公司之间的人事关系较复杂,并且官方机构惯用行政思维,办事效率低,给资产管理公司处置不良资产的资本正常运营作了一个无形的茧。在不良资产的处置过程中,不良资产的企业,以及各级地方政府从自身利益出发,可能多方贿赂资产管理公司的执行人员,并且资产管理公司再处置不良资产中缺乏公开透明度,带来了极大的道德风险。去年3月份,湖北宜昌的猴王集团突然破产,致使华融等三家资产管理公司蒙受了巨额损失这一事实就反映了这一问题。资本运营需要有健全的法律体系作保证,所以,建立良好的法律环境、适当的运用法律手段是化解和处置不良资产的最终凭借,只有依赖于金融法制,才能确保不良资产化解过程的平稳进行。故而,我国金融法律体制的改革是当今金融体制改革迫在眉睫的的首要任务,势在必行。
三.资产管理公司资本运营的新思路及其发展趋势
当前,国际上金融机构的演变呈现“集团化、全能化、国际化”的特征,在一些发达国家,一流的金融机构都采用了金融控股公司的集团化模式,其中包括我们熟悉的花旗银行、汇丰银行、渣打银行、德意志银行等。我国已经加入世贸组织,金融业的全面开放将逐步展开,届时,国外的这些全能化、巨型化的金融集团将与我国金融机构展开竞争,因此,我们必须及时调整产业结构,根据中国国情,借鉴国外先进经验,走出一条化企业管理、形成良性资金融通体系的发展之路。
一.资产管理公司的资本运营与不良资产的处置要借助良好的市场运营机制。
资产管理公司不是一般的商业,处置不良资产也不是普通的商业行为。在某种意义上他关系到稳定、稳定和财政收支平衡。银行不良资产只有在市场化的条件下才是显性化的,更需要借助市场机制来解决。因此,完善市场机制,强化市场约束,在不良资产的处置、变现等资本运营依托于良性市场的资本运营机制,使资产管理公司成为合格的市场主体,将加快不良资产的处理进程。
〈一〉加快资产管理公司的市场化进程,走“官办民营”的新途径。资产管理公司在进行资产处置时,保持资产管理公司对资产的所有权及决策权,而将经营权承包给现有的或潜在的投资银行、私营企业主、外资银行等其他中介机构,可以化解当今资产管理公司的巨额不良资产,分散资产管理公司集中经营的巨大风险,有助于最大限度的保全资产,减少资产流失。
1.建立一套以招标为基础的标准程序。资产管理公司在处置不良资产时应加强市场营销的宣传和市场营销的力度,使不良资产大众化,民间化。对此,资产管理公司应形成一套招标的标准程序。具体步骤如下:第一,资产管理公司根据预定的程序会对资产作一个初步评估,并在此基础上决定处置方案;第二,资产管理公司准备一套详尽的资料来介绍要出售的资产,并说明资产管理公司所要求的底价等条件;第三,四大资产管理公司单设在某地组成常设的不良资产处置市场,将待出售的资产拿到市场上统一招标,统一处置;最后,资产管理公司在各投标中作选择,以谋求资本运营利润最大化的经济效益。
2.与专业的投资公司成立合体经营。资产管理公司利用其特殊性,可以与多家投资公司达成协议,加快不良资产的处置力度和进程,其基本设计为:第一,双方共同合营体注资。第二,合营体还可以通过举债进一步融资,然后用注入的资金和举债所得向资产管理公司购买不良资产。第三,投资专业公司负责合营体的日常运作以及资产的管理与处置,资产管理公司不作干预。第四,合营体出售资产所得收入首先用于还债,剩余的则在资产管理公司和专业投资公司之间按预先约定的比例分配。
这样的合营方式一方面考虑到政府机构的局限性,使资产管理公司摆脱了资产管理和处置上的细节操作,另一方面引入了专业公司来负责资产的管理和处置,既可以解决不良资产管理公司资金短缺的现状,又可通过适当比例分利来调动其积极性,有助于最大限度的保全资产,减少损失。
3.采用多种手段吸引外资。鉴于我国的不良资产数目庞大,而国内又缺乏市场,为此,资产管理公司应运用多种手段来引进外资,使得资产管理公司处理不良资产的市场供需有导向,使市场国际化,以无形的市场准绳来加快不良资产处置的国际化进程。我们可以通过以下两种方式去实现:其一,资产分离。因为不良资产在定价时未知量很多,随机性很大,导致购买不良资产的风险很大。因此,资产管理公司可以灵活的处置不良资产,将定价太难的一部分资产划出,以后再做处理,还须通过种种市场运营机制与外商共同分担资产,实现资本价值的最大化增殖。这样可以使外商比较放心的闯入不良资产的处置市场,给我们带来更多的先进管理经验和新的竞争机会,加速资产管理公司资本运营国内市场国际化进程。更有利于我们建立企业管理体制,使资产管理公司处置不良资产作向良性化的资本运营市场循环体系,以提高资产管理公司的竞争能力。
总而言之,通过“官办民营”、分解资产管理公司的许多具体业务,可以节约其组建和运营成本,而且能把不良资产从银行的资产负债中剥离,有利于资产管理公司的股份制改造上市,同时还能培养这些承担不良资产处置的国内外投资公司、私营企业、证券公司、投资银行等的资本运营创新能力,有利于资产管理公司竞争力的提高。
〈二〉资产管理公司实行股份制改造上市,采用集团控股公司的模式经营。
,资产管理公司属于国有独资金融机构。众所周知,四大国有商业银行正是由于国有独资这种产权安排的体制性弊端,使四大国有商业银行面临资金不足、激励约束机制不健全等问题。因而,资产管理公司应以商业银行为前车之鉴,提前做好股份制改造和上市的准备工作。
资产管理公司股份制改造上市可以弥补我国资产管理公司资金来源的不足,使资产管理公司由一个由政府主导的金融创新机构彻底转换为一个以盈利为目的的企业集团。第一,在公司性质方面,资产管理公司由国有独资、官办官营转向多元投资主体参与、市场化运作;相应的,由一个不以盈利为目的的事业单位转变成一个以营利为目的的企业。第二,在产权结构上,改造初期,国有资本的比重比较大,但随着民间资本、投资公司、外资等的不断进入,而国有资本的数目保持不变,日而久之,国有股由控股逐渐失去控股地位,乃至论为小股东,甚至在必要的时候可以考虑股权出售等方式撤出国有股。
现在资产管理公司采用的是总公司、分支机构为一体的资本运营管理体制,而不是多个法人组成的集团制。由于资产处置过程中的问题层出不穷,而且各个地方的情况千差万别,在实践中基于严格授权基础上的决策机制难以适应工作的需要,决策程序复杂,费时费力。因而,可以考虑将资产管理公司办成集团公司的模式,将各办事处改为子公司。这样做的好处在于:一.克服了种种不利的弊端,各子公司可以拥有自,易于发挥其积极性、主动性和创造性;二.集团制是资产管理公司股份制改造与上市适应的形式;三.资产管理公司采用集团制是顺应经济组织体系的需要;四.有利于与世界经济国际化的接轨进程。
〈三〉与人民银行完美结合,充当中国金融稽查的角色,对国有企业资产进行监管。
由于国有独资的资产管理公司是由我国政府主导和扶持的金融创新机构,不同与国外资产管理公司是市场的产物,而且我国先行基本情况决定了资产管理公司的长期运营(不局限于10年),我们不妨利用其特殊性,充分发挥其特殊的性质特征,与中国人民银行完美结合,行使中国人民银行金融监管的职能,作中国金融稽查机构,实现对国有大中型企业国有资产的监管,便可以与我国的经济体制改革同步进行,并在市场化建设中发挥更为重要的作用。
二.健全制度,完善法律环境。
我国处置不良资产时由于受到各种外界不良因素的,使得资产管理公司在处置不良资产的资本运营中,由于缺乏相应的法律因素而致使对不良资产处置的困难加大,没有良好的法律环境作依托,导致债权人无法按法律程序对债务人进行债务追偿的工作,扩大了金融风险、道德风险等的存在因素,导致不良资产的处置进程缓慢,国有资产部分流失。因此,进行金融法制改革,完善中国金融法律环境迫在眉睫。
〈一〉统一金融法律事务的管理与运作,为建立完善的合法合规性检查机制奠定基础。面对我国资产管理公司处置不良资产在资产评估、资产重组、资产拍卖等资本运营中出现的一系列因缺乏法律依据而造成的不必要的国有资产流失的现状,我们应该制定出符合中国国情的相应的《资产评估法》、《资产重组法》、《拍卖法》等相关法律,组建级别较高的法律部,使法律审查和诉讼事务统一运作、保证处置不良资产的法律环境。
〈二〉为不良资产处置的新模式提供法律支持。资产证券模式在处置不良资产的国际实践中广为使用,但在特殊目的的公司经营地位、证券发行许可、破产隔离与其他债权人利益保护、信用增级的法律模式等方面,我国资产管理公司是没有完全的信心的。其他诸如发行可转换债券、建立不良资产投资基金等模式无不存在着这样那样的灰色区域,尽快做出法律规范十分迫切。
〈三〉建立不良资产处置的法律捷径。根据现有规定,金融资产管理公司在回收资产时,应享受债权转让、诉讼时效中断、减交诉讼费等方面的法律优待。不良资产出售和重组过程中的审批、过户手续和税收方面存在不合理性,应减让对资产管理公司的法律管制。
〈四〉坚持实际操作中严密法律程序,实行审慎原则。资产管理公司在处置不良资产时,程序比较繁琐,因此,要加快加大法院等部门的审核处置力度,防止在执行过程中因时间的拖延而引起的人为道德风险;加快不良资产的清收工作,严格责任人制度,严惩处置不良资产不利的人员。
三.加入WTO对中国资产管理公司的冲击与挑战。
中国入世给我国经济带来了极大的冲击与挑战,同时也给中国经济的发展带来了千载难逢的大好机遇。我国四大资产管理公司在中国入世的大好契机之下,将面临着更为严峻的挑战,因此,我们要想在中国入世的激烈竞争条件下求发展,必须从自我的角度想方设法走上市场化的企业发展之路。
入世后国外资产管理公司对中国资产管理公司的冲击。中国入世后,中国经济逐步向市场化迈进,社会主义市场经济体制逐步完善,以市场为准绳的现代企业竞争制度将逐渐成熟,而大批的国外资产管理公司也将入驻国内,届时,我国四大资产管理公司将受到以下冲击:一是抵抗不住国外资产管理公司的强劲之势,被外国资产管理公司兼并,这样会导致我国国有资产的严重流失;二是我国资产管理公司凭借东道主的优势同外国资产管理公司公平竞争,在竞争中站稳脚步,继续发展,则会使我国国有资产部分流失;三是我国资产管理公司与外国资产管理公司共担风险,共同发展,此时将更有利于中国不良资产的处置,走向完美的市场化道路。
因此,我国资产管理公司应充分利用中国入世之初的大好契机,国外资产管理公司的成功先进经验,努力完善自我,“摸着石头过河”,找出符合中国国情的发展之路,拿出切实可行的东西与外国公司进行对抗,以超强的实力减少中国国有资产的流失。只要我们提高自身的竞争实力,与国外公司既有合作,又有实力去竞争,定能达到一种“有合有分,既分既合”的绝高之境,为中国金融体制改革演绎一个跨的里程碑。
:
1.《资产管理公司的定位与发展》。中国经济问题2001。5上海财经大学张志柏
2.《不良资产的法律成因和盘活对策》金融时报2002.2.7中国建设银行法律部侯太领
3.《我国处置不良资产能力增强》金融时报2002.2.7梅志翔
4.《资本作用的再认识》经济学动态2001.10赵学增
5.《银行不良资产重组的国际比较》何仕彬著中国金融出版社1998年出版.
6.《中国向不良资产宣战》王松奇主编中国经济出版社2000年出版
一、物业管理企业的经营现状
物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而,从物业管理企业自身的经营现状来看,物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前,我国大多数物业管理企业经济实力较弱,盈利能力不强,无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计,遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量,提高物业费的收取率,或者是增加物业企业的经济增值点,才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此,物业管理企业要改善企业的运营模式,调整物业企业的资产运营[1]。
二、物业管理行业发展趋势
1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展
物业管理企业为了克服长期以来的微利困境,将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来,我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索,并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中,建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台,物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务,是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式,对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面,物业管理企业开展资产运营管理业务,可以有效延伸物业管理企业的服务内容,改进传统的物业服务,能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面,物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点,为物业企业创造更多的收入途径和渠道,进而提高物业管理企业的经济效益,扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。
2、物业的资产化运营管理与物业集成化结合
物业管理企业作为现代企业分支,其宗旨是获取丰厚的利润。物业管理企业的最终利润,深受物业终端客户数量的影响。作为服务性企业,物业管理企业的服务对象是广大的业主,这就为物业管理企业创造了大量的终端客户,奠定了物业管理企业获取经济效益的基础。其次,物业管理企业在不断发展过程中,物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。因此,物业管理企业应该打破传统物业管理模式的束缚,寻求商业合作伙伴,积极整合物业的各种资源,在服务业主的同时,也为物管企业创造可观的经济效益。所以物业的资产化运营管理与物业集成化结合,将构成物业管理企业全新的价值链,推动物业管理企业的发展[4]。
三、物业管理与资产运营融合创新的经济价值
1、物业资产运营的内涵
广义的资产包括多种类型,诸如不动产、无形资产、金融资产等。物业资产运营主要指的是不动产运营。从物业管理企业的目标来看,物业的资产运营是对物业所有的不动产进行经营和维护,以实现获取经济效益的目的。物业资产运营大体上有两种模式,一种是投资经营视角下的资产运营模式,另一种是组织管理视角下的资产运营模式。从宏观上来说,投资经营视角下的资产运营模式是通过对房地产进行投资,并对资产进行组合管理和经营,从而获取经济收益。组织经营视角下的资产运营模式是组织物业管理企业拥有的不动产,对不动产进行运作,实现经济效益的增长[5]。本文主要对物业管理企业的不动产运营进行分析。
2、物业管理企业不动产运营的具体措施
(1)加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺,将商铺对外承租出去,一方面能方便居民的日常生活,另一方面物业管理企业可以收取商铺租金,实现物业管理企业拓展收入来源的目的。另一方面,物业管理企业要加强对停车场的运营。物业管理企业首先要科学合理地规划建设高质量的停车场,为业主提供优质的停车服务,同时加强对停车场的安全管理和日常维护。通过停车场的运营向客户收取合理的停车费用,增加物业管理企业的收入来源。(2)加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇,在市场调研和评估的基础上,对商业楼宇进行出租,收取丰厚的租金,增加物业管理企业的经济收益。另外,物业管理公司也可以利用旗下的商业楼宇,自主进行商业活动,在无租金的优势上开展商业活动,为物业管理企业开拓财源。(3)维护物业管理企业在管项目,提升在管项目价值,提高物业费水平。物业管理企业要加大对在管项目的维护力度,为业主提供更为便利和高质量的物业服务,在此基础上,适当增加合理的物业费用,增加物业管理企业的物业费收入。(4)加强对物业管理企业旗下的不动产投资,获取高额回报。物业管理企业要整合企业旗下的不动产资源,统筹规划,合理安排,加大对不动产的投资力度,并确保投资收益。通过对企业旗下不动产的运营来实现高额的经济效益。(5)维护管理物业产权,赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理,改善物业的基础设施,为业主提供各项便捷的增值服务,增加物业经济效益的增值点。
四、结语
我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。微薄的经济收益严重制约物业管理企业的生存和发展。加之经济形势趋于复杂,市场竞争日益激烈。传统的物业管理运营模式已经不能适应时代的发展要求。也不能满足物业管理企业自身的存在和发展要求。物业管理企业调整资产营运模式,能有效增加物业管理企业的经济收入,改善物业管理企业的经济发展效益,为物业管理企业的生存和发展提供动力支撑。因此,中小型物业管理企业应该勇于探索资产运营模式,以促进企业的发展。
作者:陶海燕 单位:温州康居物业管理有限公司
参考文献:
[1]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育,2010,No.349(2):104-105.
[2]冯国斌.浅谈物业管理企业的经营运行和经济效益[J].黑龙江科技信息,2007(15):113-113.
[3]杨二霞.我国物业管理行业的发展趋势[J].中国集体经济,2010(16):25-25.
[4]孙峻,刘于鑫,姜雯等.物业管理与资产管理——物业服务企业发展模式的选择[J].建筑经济,2009(8):66-68.
科学技术的进步对企业的管理也产生了很大的影响,在实际的管理过程中一些现代化的技术手段也有了愈来愈多的应用,在市场营销的激烈发展过程中,电子商务在这一过程中就应运而生。电子商务是通过网络计算机等设备的结合在联网情况下构成的营销管理形式,加强这一方面的理论研究对企业的健康长久发展有着重要的保障意义。
二、企业生产运营下电子商务特征及发展意义
1.企业生产运营下电子商务特征分析
企业生产运营当中的电子商务的发展起到了重要促进作用,电子商务的发展对传统的商务流程得到了优化,其不仅对实物流得到了替代,同时也对人力物力得到了大幅减少并在效率上得到了提升。企业电子商务对传统流动模式进行了全新的定义,并对中间环节得到了有效减少,将生产者与消费者的直接交易才能得以有效实现,并对社会经济运行的方式得以改变[1]。对电子商务的应用主要就是为实现网上交易,这样能最大化的对企业产品销售渠道得以拓宽,同时也会对企业的竞争力能有这重要促进作用。企业生产运营中的开放性以及全球性的特征也有着显著的体现,这些对企业的贸易机会大大的增加,将客户和企业额相互信赖关系得到了有效构建。
2.企业生产运营下电子商务发展意义
企业的生产运营过程中对电子商务的重视得到加强有着比较重要的意义,对企业的发展有着很大促进作用。首先能有效降低企业运作的成本,主要是电子商务能直接在网上实施交易,所以就对传统贸易当中的单据费用得到了有效降低,还有就是电子商务深入到产品定购以及销售等环节当中,对企业在这一方面的费用也有了减少。并对企业的品牌形象的树立也有着积极作用,能对各种反馈信息进行及时的处理从而对企业的运营策略加以调整。再者是能够在售后服务方面得到更好的提供,能够和客户的关系得以和谐的维护,电子商务在企业运营中的应用能够为企业带来更大的利润[2]。对企业运营中的工作效率也能得到有效促进,从而为企业的竞争优势获取打下了基础。
三、电子商务对企业生产运营管理的影响
1.企业电子商务发展问题分析
电子商务在我国的企业运营管理中还存有诸多问题有待解决,主要体现在企业信息化的基础不强,我国企业在计算机方面都已经具备,但大多数均是对财务会计报表以及文字的处理上进行的应用,对信息化的实际实现还有着很大的进步空间。另外就是发展电子商务的基础条件层面还有待完善,对企业的认识还有待加强,对电子商务在市场商机的拓展以及增进企业效益方面的作用还没有得到充分认识,这也是对电子商务在企业发展中的制约因素。除此之外就是企业的上网层次相对较低,对电子商务的实际发展也有着很大制约作用[3]。
2.电子商务对企业生产运营管理的影响
电子商务对企业的生产运营管理的影响是多方面的,其中对企业的库存管理影响方面,能够对库存的管理方法得到有效优化,企业可通过数据库对产品及原料的库存管理进行强化,并可通过电子商务来开设企业的电子商城。对电子商务实现库存管理最为显著的就是网络应用的透明化得到了增大,并取消了大多数传统企业管理的环节和时滞,在电子商务作用下能够将零库存管理目标最大化的实现,同时也能保证供货的稳定性及效率提升。电子商务在市场营销层面得到了很大程度的拓展,电子商务的电子营销方式是通过网络技术对产品的宣传和销售,这对销售市场的空间得到了很大程度的拓展。主要是体现在两个重要方面,通过网络互动营销能对产品加以全面展示,从而在虚拟化交易上得以实现,客户能够通过网上浏览及挑选和下单等来选择自己需要的商品。还有就是在电子商务下,能对产品的营销成本得到大幅减少,并能将客户整合到营销当中,在这一过程中和客户实施直接的交流。电子商务对企业运营的组织结构也有着重要的影响,电子商务在当前的发展过程中对传统企业组织结构有着重要的影响,主要体现在组织结构的扁平化和决策的分散化以及运作的虚拟化等。其中的组织结构扁平化是对部门界限的打破,从而就将相关人员得到了集合,能使得各部门和客户直接的接触沟通。并对市场应变能力得到了进一步提升,对企业的资源也能最大化的整合优化[4]。对企业的财务管理层面也有着很大的影响,通过电子商务的财务管理能够实现动态化以及远程化的财务操作,从而使其管理实现了开放性和集成性。并能实现供应链的信息流同步,由于传统企业供应链信息传递是逐级进行的,这样就比较容易造成信息传递效率的低下以及准确性得不到保证。在电子商务供应链的各环节同步传输作用下能有效对信息的交流得到加强,这样在信息的准确性方面就有着保障。通过电子商务的应用对企业的资源配置能得到有效提升,电子商务的新型运行模式对市场效率得到了有效提升,资源的配置也更加趋向于最优化状态。
四、结语
关键词:资产管理;管理原则;应用研究
一、资产管理中应遵循的基本原则
在资产管理中,很多单位部门没有完善的资产管理制度,使得资产管理没有原则可以遵守,造成资产管理混乱,给企事业单位的未来发展带来隐患。本文主要以行政事业单位的资产管理为例,对资产管理的原则从以下五方面进行详细的分析:
1.遵循资产管理与预算管理相结合的原则
从我国行政事业单位的发展现状来看,很多部门存在着资产管理与预算管理相互脱节的现象,这种状态非常不科学。因为预算管理是资产管理的基础,能够促进资产管理的有效性。没有与预算管理相结合的资产管理存在着较大的盲目性,影响了资产的优化配置。可以说,预算管理直接影响了预算费用的支出,进而影响着资产管理的规模与数量。对于行政事业单位来说,预算费用主要来自有关部门划拨,而没有科学的预算则会造成资产浪费,从而影响整个社会资源的优化配置。只有掌握科学合理的资产存量,制定科学的资产配置标准,才能够增加资金的利用效率,提升行政事业单位的资产运行效果。
2.遵循公平与效率兼顾的原则
一般而言,在行政事业单位,要保证管理的高效有序,就要兼顾公平与效率的原则。其实,公平与效率最先出现在社会学范畴,现在被广泛地应用到管理过程中。任何企事业单位,都要协调好公平与效率这对矛盾,只有在保证公平的前提下,同时兼顾资产管理效率,才能实现资产管理的协调、平衡、稳定。现在行政事业单位已经实现了公平而又同时兼顾效率的原则。在资产管理过程中,只有兼顾公平与效率,才能实现管理的高效。最大的公平就是最大的效率,因为公平能够调动员工工作积极性,从而提升工作效率。对于管理者来说,公平能够提升管理效率。资产管理中兼顾两者的平衡,才能实现长远健康发展。
3.遵循产权明晰、权责明确的资产管理原则
在资产管理中,要明确产权明晰、权责明确。行政事业单位占有和使用的资产通常归国家所有,伴随企业改制的实行,部分国有企业进行了改制,相应的权属发生了变化,不过对于行政事业单位来讲,财产的隶属关系没有发生变化。对于资产的处置、调配等归属本级行政部门。在明确资产权属的前提下,就可以明晰资产管理权限的划分了。在开展资产管理工作时,可以将管理与绩效挂钩,奖惩分明。对于资产管理有成效的个人给予奖励,对于出现的问题要责任到人,明确权责才能够增加责任感,增加管理者的管理效果,降低国有资产的流失。
4.遵循明确性质、分类管理的资产管理原则
行政事业单位的资产具有自身特殊性,不同于一般企业的盈利性,这部分资产具有服务性与非盈利等特性,而且比较分散。行政事业单位资产自身的特殊性决定了行政事业单位的资产管理与企业单位的资产管理存在不同的方式。在进行资产管理的过程中,首先要明确资产的自身特性,区别各种资产的性质与类别,通常会分为办公设备和非办公设备,动产以及不动产等,在划分资产的不同形式基础上,再进行分类管理,并且要按照国家法律法规和单位的规章制度进行相应的管理。
5.遵循实物与价值管理相结合的资产管理原则
行政事业单位的资产管理与资金管理是密不可分的。资产管理主要涉及到两方面的管理,一方面是实物形态的资产管理,一部分是资金管理,资金管理属于价值形态的管理。行政事业单位的资产主要来自国家的财政,因此,对于这部分国有资产管理则离不开财政的支持,在管理过程中,除了国家财政政策以及经济政策等调控手段的影响,要实现实物管理与价值管理相互结合管理的方式。
二、资产管理原则的具体运用
1.有效落实资产管理与预算管理相结合的原则
资产管理与预算管理相结合的原则的落实,需要落实两个方面:一方面,保证预算的精细化与合理化。作为行政事业单位的管理部门,财政部门应该保证预算的精细化管理,相关的部门要对预算的科学性与合理性进行审查,做到合法合理,只有替人们把好关,才有利于维护资产的有效利用;另一方面,实现行政事业单位的财政资产性支出预算与固定资产存量有效对接,划分不同的预算支出,要进行分户管理,如消耗性预算支出与资产性预算支出要严格分开,并且严格审核预算支出,使预算支出与存量相互关联,存量多者少预算,存量少者多预算,做到资金的合理利用,避免不必要的支出。
2.加强资产的精细化管理
加强资产管理的一个关键环节就是精细化管理。精细化管理现在已经被众多企业采用,实施精细化管理,能够推进管理的科学化、高效化。在资产管理的过程中,每一管理环节都要制定科学、规范的管理制度,同时,要对制度的执行情况进行监督,制定严格的奖惩机制,实现精细化管理在每一管理环节的有效应用,严把质量关,保证资产管理中的预算管理、采购环节以及验收入库、领用等环节的一致性与规范性,做好资产管理部门与其他相关部门的有效沟通,随时掌握资产的动向与使用状态,做到资产的账证管理一致。
3.加强资产的内部控制管理工作
在行政事业单位的资产管理中,应制定规范化的资产管理细则,使责任明确。在资产的领用、交接、保管等过程中确保手续符合规定,对于不符合要求的领用不予办理,对于领用人、审批人与经手人都做好明确记录,便于进行资产盘点时,能够追根溯源,找到症结所在。当出现人动时,要及时办理相关手续,确保在规定的时间进行交接,提供完整的资料;在涉及资产相关问题时,要在人员离职前,再次进行资产的盘点与清查,保证做到人走时把物品做好交接;对相关账务要进行清算,以免留下空头账,增加后期的核算难度,要确保国有资产的完整。完善的资产内部控制制度对于行政事业单位的资产管理来说非常重要,能够有效保护国有财产,防止资产流失。
4.加强资产管理过程中的公平与效率原则的落实
公平与效率始终是管理中的永恒话题,只有协调好行政事业单位资产管理中的公平与效率的矛盾,才能够保证资产管理的有效性,提升资金的利用效率。在行政事业单位中,公平这一原则非常重要,在管理过程中,要做到一视同仁,不能存在不公平的现象,不公平会严重打消员工的积极性,挫伤员工的工作热情,从而影响整体的工作效率。在公平的前提下,兼顾效率。如果实现了公平与效率的原则,便能够提高资产管理的有效性,两者统筹兼顾,才能够实现管理目标。
总而言之,资产管理工作是一项系统、复杂的工作,与企事业单位自身的发展以及社会经济的发展都密切相关。加强资产管理,做好资产管理过程中的预算环节,保证资金管理与实物资产的有效管理,提升资源的使用效率,实现资源的优化配置,对于企业未来的发展,乃至社会经济的进步都有着至关重要的作用。
参考文献:
[1] 熊树林. 行政事业单位国有资产管理体制改革中需要探讨的几个问题[J].中国机关后勤,2006(1).
[2] 韩先锋. 谈如何加强事业单位国有资产管理[J]. 北方经贸, 2011,(09).
[3] 朱光娅. 浅谈行政事业单位国有资产管理策略分析[J]. 内蒙古科技与经济,2011,(17).
[4] 朱振明,张涛,吴凤桐. 加强行政事业单位资产管理的原则与措施[J].经营管理,2013,(11).
一、营运资金概述
营运资金也被称为营运资本,主要包含狭义和广义这两种概念,其中狭义上是指在特定时间内的企业的流动资产和流动负债之间的差额;广义上是指企业在流动资产上投放的资金。营运资金能够反映企业短时间内的偿债能力,其数值越大,表示其偿债能力越强,当营运资金以负数形式存在时,表示该企业的正常运营可能随时因周转不灵活而中断。
二、房地产企业的营运资金管理中存在的问题
(一)负债过重,还本付息压力大
目前,我国房地产企业迅猛发展,资金需求量日益提高,面对这种改变,一大部分房地产企业仍然坚持负债经营的理念,这导致房地产企业的负债率过高。分析负债结构可知,上市房企借款所占比重较大,另外,借款增长速度也在不断加快。借款比重和借款速度的提高表明房地产企业更加依赖银行借款这种融资方,这将会加重房地产企业的还本付息压力。
(二)资产结构单一,存货比例过大
在房地产企业中,具有资金投入量大、资金回笼速度慢的特点,另外由于地域因素在一定程度上影响资金运作,导致房地产企业的资金结构的独特性比较显著,即存货在资产中占据着较大的比重。
(三)资产质量下降,营运资金周转周期延长
金融危机对房地产企业带来了巨大的影响,导致销售量的骤降,一些房地产企业以高价获得土地,销售量的降低却增加了资金回笼难度,营运资金周转期延长,资金短缺成为房地产企业面临的巨大挑战。另外,其他方面的建设也不能按时完工,工期延长,这增加了资金断裂的风险性。
三、房地产企业的营运资金管理的改善策略
(一)改善房地产金融市场,拓宽融资通道
现阶段,我国房地产企业的融资方式单一,通道狭窄,其中银行借款是主要的融资方式。这种融资方式肩负着还本付息的重担,如果企业的负债较多,加之资金周转不灵活,将会引起偿还债务能力的下降,增加企业的财务风险,严重时况可能将企业带入财务危机的漩涡中。因此,对于房地产企业而言,拓宽融资通道是其应解决的主要问题。从宏观方面来说,房地产企业应把握国家宏观调控的工作思路,抓住国内金融体制改革这个发展机会,借鉴国外经验,全面考虑自身的实际情况,将房地产金融市场朝着多元化的方向大力发展,采用直接融资的方式。资质雄厚的房地产企业还可以采用发行房地产基金、债券等多种渠道的融资方式,这在很大程度上能够减小单一融资方式带来的财务风险可能性,另外,通过多种渠道的不同组合能够改变企业的资本结构,减小融资成本投入,为企业带来更多的经营效益。
(二)合理选择融资方式
长期以来,我国房地产企业在资金结构上过度依赖银行信贷,资金来源渠道较窄,银行信贷和股权融资是较为常见的房地产企业融资方式,近年来,也涌现出了信托融资、上市融资等新兴融资方式。任何一种融资方式都各有利弊,为选择最理想的融资方式,大幅降低融资成本,应在提出项目融资时,邀请多家银行对实施项目后所能够提供的服务和优惠进行公开招标,从中选出最优合作伙伴,并建立长期合作关系。
(三)强化流动资金的管理工作
1、强化存货管理工作据相关调查表明,企业的经营效益与流动资产呈现正相关。对于房地产企业而言,流动资产主要以存货和待收账款这两种形式存在,且存货是其主要存在形式,这就要求房地产企业若想提高运营资金的管理水平应强化存货管理工作,否则,将得不到资金的有效回笼和预收账款的及时偿还,这将严重影响房地产企业的正常运行。因此,在房地产的存货管理工作中,保持适宜的完工产品的数量,并尽量完成完工产品的预期销售目标。2、强化待收账款的管理房地产的开发商品的价格较高,通常消费者不能一次性全额付款,分期付款是比较常见的付款方式,这种方式增加了待收账款的额度。如果这笔账款不能及时催缴回来,金额过多将会延长房地产企业营运资金的周转周期,这一定会影响企业的正常运营。因此,应采取相应措施来抑制这种问题,例如优惠政策或者加强对消费者的信贷审核等。
(四)加大对营运资金管理的监督力度
房地产企业应适时检查营运资金的使用状况,尤其要做好待收账款、预收账款等往来账目的监督管理工作,可以依据待收账款的回笼速度和回笼金额来确定工作人员的薪资状况,制定相应的奖惩方法,以此来增加工作人员的工作积极性。另外,房地产企业应注重内部审计工作,科学、合理地审计和监督财务信息和经营业绩,在事前和事中全面控制营运资金的管理工作,从而保证营运资金具有一定的安全性和流动性。
四、结束语