土地规划资质管理办法

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土地规划资质管理办法范文第1篇

关键词：交通工程；前期准备

一、前期工作重点

建设项目前期工作按基建程序分，一般包括：预可行性报告（项目建议书）、工程可行性报告、核准、初步设计及施工图设计、建设准备等阶段。 重点一：成立项目筹建处或项目公司、代建指挥部。重点二：编制评估报告，取得批复文件。项目决策阶段，要遵循“十・八”原则，即编制好十个专项评估报告，与八个评估审核单位建立沟通协调机制，其中土地预审、环境评估是前期工作的重中之重，是项目通过省发改委核准立项的必要条件。 重点三：施工前的征地拆迁工作。它是工程建设的先行官，也是控制工程工期和成本的关键所在，同时也关系到老百姓的切身利益，是确保工程顺利推进的前提和保障。

二、工作难点

难点一：土地预审难。《建设项目用地预审管理办法》规定，核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。建设项目可行性研究报告中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等。土地预审是项目核准的重要环节，没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。土地预审前必须由有资质单位编制土地规划调整方案并报土地管理部门批准，待土地规划调整方案批复后才能办理土地预审。难点二：耕地占补平衡难。根据《国土资源部关于严格耕地占补平衡管理的紧急通知》和《关于进一步加强土地开发垦造耕地项目管理的通知》要求。 难点三：基本农田补划补建难。任何单位和个人不得擅自改变或者占用。国家和省人民政府批准立项的能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址，确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，应当经省人民政府审核同意后，报国务院批准。同时，用地单位应当按照国家和省人民政府的规定缴纳耕地占用税、耕地开垦费等有关税费。 难点四：征地拆迁安置难。征地标准和补偿安置方案直接涉及老百姓切身利益，如何平衡工程造价和维护老百姓利益是工作难点。

三、工作方法

方法一：按照节约集约用地原则，尽可能地核减用地规模。 遵守土地利用总体规划，对项目可行性方案根据实际情况及时调整和修改，尽可能地核减少用地规模。方法二：健全建设用地标准体系，优化工程建设用地标准。 在满足功能和安全要求的前提下，按照节约集约用地的原则，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。方法三：熟练运用土地法律法规，规范有序破解征迁难点。 高速公路从方案比选到项目实施往往要经历几年的时间，其间国家政策的变化、土地地域的差异、土地现状的改变、地方经济的发展等等都要求我们要合法、合理、合情处理前期征迁工作中所遇到的问题。我们在做好土地复垦、占补平衡、农保外移等工作的同时，更应该把工作的重点放在房屋拆迁、三线迁移、改路改河等涉及地方切身利益的具体工作中，只有切实做好了每一个环节工作，取得了地方政府的支持和理解，才能充分发挥地方政府的作用，彻底解决征迁工作的“瓶颈”问题。方法四：重点控制企业和民居拆迁，做好群众思想工作。 牢固树立以人为本的思想，维护好老百姓的利益。工程前期离不开老百姓的支持，要把征地拆迁和长远的地方规划结合起来，坚持群众利益无小事的原则，“公开、公平、公正”地执行征地补偿政策，既要保证工程建设的顺利进行，又要切实保障群众的利益。方法五：加强与当地政府沟通协调，抓住有利时机开展工作。 指挥部要与沿线乡镇村各级政府保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，利用有利时机开展工作。发现有可能拖延交地的前兆时，应及时联系交涉，查明原因，尽早处理。

四、做好工程开工前的几点建议

做好交通工程项目的前期工作，首先要了解和掌握国家经济和社会发展的有关政策、法规和规划。在项目前期工作进入实施阶段后，一方面要加强内部管理，提高工作人员素质，使其熟练掌握项目管理的方针政策和业务知识，落实工作责任制，提高办事效率和服务意识，另一方面要紧紧依靠各级政府、沿线村镇及相关职能部门和广大人民群众的大力支持。

首先：成立交通工程前期领导小组。 成立由市政府主要领导挂帅的领导小组，由市发改委、国土、环保、财税、建设、交通、规划、林业、水利、农业、航道、海事、文物、地质等部门主要领导参加，定期召开协调办公会，对耕地占补平衡和基本农田补划补建等难点问题统一考虑解决，提高办事效率，协调交通工程前期工作和建设过程中政府各部门之间关系。同时，组建交通工程前期工作办公室，负责可行性研究、项目建议书等设计文件编制委托、上报等工作。

其次：工程代建指挥部要落实前期工作责任制。 代建指挥部要梳理出一套专业化、规范化的工作流程，并且用规章制度加以约束。通过明确岗位职责，责任到人，将各部门的工作职责纳入流程的对应环节，实现专业分工基础上的有机合作，加强内部管理提高队伍凝聚力、执行力，落实前期工作责任制，明确项目各环节、各岗位的岗位职责和一系列工作程序和制度。同时必须克服前期管理的随机性，聚集各方力量，提高前期工作效率和工作质量。

最后：加强人才队伍建设。 前期工作对人才队伍素质要求越来越高，需要从业者既懂工程技术，又有一定的实践经验，并且熟练掌握前后政策衔接，善于做人的思想工作。而从目前从事前期工作的队伍状况来看，整体存在年龄老化、学历偏低、主要靠经验办事的问题，与新时期前期工作需要从经验型向科学型发展不相适应。

土地规划资质管理办法范文第2篇

坚持以科学发展观为指导，以规范集体土地建设行为为目的，以街道办事处为实施主体，区街联动，分级负责，联合执法，迅速遏制集体土地乱搭乱建违法建设的多发势头，规范城市建设秩序，保护群众生命安全。

二、总体目标和工作原则

（一）总体目标：此次专项整治工作要以防控新乱搭乱建违法建设、分批拆除现有乱搭乱建违法建设为主要目标。新乱搭乱建违法建设拆除率要达到100％。

通过完善集体土地违法建设查处工作机制和考评办法，区级相关部门制定城市规划区内集体土地规划管理规定，修订城中村管理办法等工作，建立长效工作机制，规范集体土地上的建设行为。

（二）工作原则：坚持“区街联动、以街为主”，按照“分工负责、属地管理、综合治理、突出重点、责任追究、安全稳定”的原则组织实施。

三、整治范围和内容

（一）整治范围：城市规划区内集体土地上的乱搭乱建违法建设行为。

（二）整治内容：

1、村民住房上的擅自扩建、加建行为；

2、城中村改造前的乱搭乱建、非法牟利行为；

3、集体土地（非宅基地）上未办理手续实施的乱搭乱建，假借“城中村改造”、“新农村建设”、“阵地建设”之名进行的违法建设，“小产权房”开发及其它建设行为。

四、工作任务和责任分工

（一）区政府成立治理集体土地违法建设领导小组(以下简称区治违领导小组)，研究决定集体土地建设管理办法和处理违法行为的重大事项。区治违领导小组下设办公室(以下简称区治违办)，负责制定有关政策和总体工作方案，协调督导专项整治工作，办公室设在区城改办。

（二）各街办是此次专项治理工作的实施主体和责任主体，应成立由相关领导牵头的组织机构，确定工作人员。区城改办是此次专项治理工作的牵头单位，要制定工作措施、计划，具体负责组织国土、规划、建住、安监、城管执法、公安等部门，联合执法，坚决处置乱搭乱建违法建设，消除安全隐患。

（三）村（居）民住房上的擅自扩建、加建行为由各街办直接负责，规划、城改、安监、城管执法等部门从保证人民群众生命财产安全的角度配合作出处理决定。

（四）区城改办负责全区集体土地上房屋建设的审核与管理，坚决处置乱搭乱建违法建设行为。

（五）国土分局负责组织对集体土地上未批先建的不法行为进行查处，作出处理决定，对违反《中华人民共和国土地管理法》的责任人坚决移交监察、公安部门，并追究相关责任人党政纪及刑事责任。

（六）规划分局要协助国土部门对乱搭乱建违法建设行为进行认定，须拆除的下达《限期拆除通知书》。

（七）区城管执法局、监察局、公安分局要在区治违办的统一组织下，积极配合乱搭乱建违法建设的集中拆除工作，公安部门要维护好拆除现场秩序，监察部门要对履行职责不力、参与违法建设的党政工作人员按照相关规定严肃处理，保证集中拆除工作顺利进行。

（八）区建设和住房保障局负责对参与违法建设的施工、设计、监理单位资质进行处理。

（九）区法制办负责提供政策法规方面的支持。

（十）区治违办负责协调供电部门和市自来水总公司，配合专项治理工作，必要时对有关乱搭乱建违法建设项目采取停电、停水措施。

五、工作步骤和时间安排

（一）宣传教育阶段

召开区治违领导小组会议，安排部署专项整治工作，下发专项整治工作方案。以区政府名义转发《市人民政府关于治理集体土地乱搭乱建违法建设的通告》。

各街办要充分利用各种途径，就此次集中整治工作的目的和意义，进村（社区）入户进行宣传，国土、规划、安监、城改等部门要配合各街办做好《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的宣传工作，积极争取辖区广大群众的理解和支持，促进集中整治工作扎实深入开展。区委宣传部要对我区此次专项整治工作适时进行宣传。

（二）调查认定阶段

各街办对本辖区内集体土地上乱搭乱建等违法建设情况进行调查摸底，分类汇总登记后上报区治违办。由区治违办牵头，组织城改、规划、安监等部门对在村民住房上的擅自扩建、加建行为提出处理意见；由国土部门对在非宅基地上的乱搭乱建等违法建设进行认定，提出处理意见，须拆除的由规划行政主管部门下达《限期拆除通知书》，对实施违法建设行为的责任主体和责任人，移交公安部门处理；由区城改办对列入城改前期准备工作城中村中的乱搭乱建等违法建设行为进行认定，提出处理意见。

在调查认定的同时，各街办要继续开展摸排，在3月19日前确定第二批拟拆除对象。国土、规划、城改等部门也要加大巡查力度，将须拆除的违法建设名单上报区治违办备案，开展集中拆除工作。

（三）集中拆除阶段

在各相关部门对乱搭乱建违法建设进行调查认定、作出处理决定、下达《限期拆除通知书》的基础上，由区治违办协调，统一时间，组织城管执法、国土、规划、安监、城改、公安等部门联合通告，实施集中。

对在专项整治期间仍进行乱搭乱建的，要坚决予以处理，并追究相关当事人的责任。

（四）建立长效机制阶段

1、建立协调机制，提高治违工作效率。区政府成立治违组织领导机构，公布投诉电话，制定奖励措施，有效遏制集体土地上乱搭乱建等违法建设行为。

2、建立巡查制度，及时查处违法建设。自本方案和市政府通告之日起，城市规划区范围内集体土地上要坚决杜绝新出现的乱搭乱建违法建设。各街办要承担起本辖区内违法建设巡查制止责任，安排专人对集体土地上的所有建筑进行录像登记，坚持每天巡查，及时掌握违建动态。发现乱搭乱建等违法建设，应立即进行制止，并按职责分工分别向区治违办、城改、国土部门报告。

规划、国土、城改、城管执法、交通等部门在区治违办的协调下，联合执法，及时对乱搭乱建违法建设进行调查处理。须拆除的，由规划行政主管部门认定，并下达《限期拆除通知书》，由区治违办组织拆除；属临建和其它乱搭乱建的由区城管执法局组织处置。区治违办应同时将发现的问题和处理的情况向市治违办报告。

3、建立考评体系，落实治违责任。由区治违办制定集体土地乱搭乱建等违法建设专项治理工作的考评办法，纳入区综合考评体系。各街办与各村(居委会)签订目标管理责任书，层层落实治理集体土地违法建设的责任。对于街办未发现或发现未报的，各职能部门接到报告未及时处理的，将追究其责任。对工作不力或利用集体土地乱搭乱建牟利的领导干部，纪检监察部门要依法严肃处理。

六、保障措施

（一）提高认识，加强领导。各街办、区政府各有关部门要充分认识此次专项整治工作的重要性和艰巨性，把这项工作作为当前的一项中心任务，尽快成立整治工作领导机构，制定工作计划和措施，确定负责人和联系人，报区治违办备案。

（二）强化宣传，营造氛围。要重视宣传，特别是农村地区，加大相关法律法规的宣传和教育力度，积极争取辖区群众的理解和支持，共同参与监管。宣传部门要客观、准确、及时地跟踪报道整治工作动态，公开曝光典型违法建设案例，宣传我区的工作成效，营造良好的舆论氛围。

土地规划资质管理办法范文第3篇

第二条本市辖区范围内项目建设用地的监督管理，适用本暂行规定。

第三条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限足额交纳土地出让金；土地受让人应依照《国有建设用地使用权出让合同》确定的时间和条件将出让土地交付给土地受让人。

第四条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》和建设用地批准文件规定的土地用途、动工期限、城市规划要求开发、利用土地。

第五条动工开发期限是指土地交付日期起至《国有建设用地使用权出让合同》约定动工开发期限建满日期或批准文件规定的动工开发期限。

第六条规范国有建设用地供应行为

（一）严格审查土地来源。供应新增建设用地的，必须依法取得省级以上人民政府批准文件，并按法律法规规定的征地安置补偿标准签定了土地征收补偿协议，征地补偿的各种费用全部到位；供应存量土地的，必须提供土地收储协议或有关土地产权的证明材料；原则上执行“熟地供应”政策；未经依法批准或土地权属不清的，一律不予办理供地手续。

（二）严格把握土地规划指标。房地产开发用地规划设计条件必须符合国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格的意见》规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，不得出具别墅类房地产开发的规划设计条件；工业用地的规划设计条件必须符合国土资源部《关于和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知》（国土资发[2008]24号）及《江西省建设用地指标》等有关规定；其他用地的规划设计条件必须符合《江西省建设用地指标》等有关规定。

（三）严格把握土地价格。工业用地不得低于最低价标准，即11.2万元/亩；经营性用地不得低于市场评估价；划拨用地价格不得低于土地征收补偿费用、报批规费、房屋拆迁安置补偿费用以及相关税费之和；土地价格必须实行集体研究决定。

（四）严格做好土地供应基础工作。根据建设用地供应计划，市国土局向市规划局提出征询土地供应规划设计指标的函；市规划局按规定提出宗地规划条件；市国土局拟定建设用地供应工作方案，经土地供应领导小组研究同意；根据市土地供应领导小组研究的结果，拟定国有建设用地使用权供应工作方案。宗地面积150亩以内的，报经市人民政府批准后实施。宗地面积150亩至300亩的，呈鹰潭市国土局审查同意后，报市人民政府批准后实施。宗地面积300亩以上的呈鹰潭市国土局和省国土资源厅审查同意后，报市人民政府批准后实施。

（五）严格做好土地供应工作。市国土局按规定编制土地出让供应文件；出让公告；受理申请，进行资质审查，接受报名登记，组织答疑及实地踏勘；按规定确定底价，在拍卖会或决标前半个小时，召开市土地供应领导小组会议，集体决定土地出让底价；按规定出让方式实施决标；签订《成交确认书》；土地成交10个工作日内，将土地供应信息录入土地供应系统，并报上级国土部门备案；签订《建设用地使用权出让合同》，整理资料并归档；市财政局会同市土地储备中心负责按《建设用地使用权出让合同》约定收（催）缴土地出让金；土地受让方缴清土地出让金后，按规定办理土地登记手续。按规定核发《建设用地批准书》或《划拨土地决定书》。未缴清土地出让金的，不得核发《国有建设用地土地使用权证》。

第七条强化建设用地使用管理

（一）建立供地备案制度。市国土部门按照“供一宗、录一宗”的原则，在土地成交（或批准之日起）10个工作日内，将土地供应信息及时录入土地供应系统，并报上级国土部门备案。

（二）建立试行收取用地保证金制度。房地产开发项目用地按土地出让价款的2%-5%收缴用地保证金，工业项目用地按土地出让价款的1%-2%收缴用地保证金，其他用地按土地价款的0.5%-1%收缴用地保证金。具体管理办法由市国土部门与财政部门另行制定。

（三）建立建设用地信息公开制度。市国土部门要及时向社会公开供地计划、供地结果等动态信息和情况，并按规定在有关网站进行公布。建设项目用地经依法批准后，市国土部门要按规定核发《建设用地批准书》；建设用地单位在取得《建设用地批准书》之日起5个工作日内将《建设用地批准书》等有关资料的信息在施工现场醒目的位置公开悬挂，接受全社会的监督。

（四）建立建设用地跟踪管理制度。市国土部门参与建设用地项目的规划设计、方案评审等工作，严格按土地出让合同或划拨决定书的约定，对建设用地规划设计条件、投资强度、开工竣工时间等进行审查并出具审查意见。未通过审查或审查意见不合格的，市规划部门不得批准发放工程建设规划许可证；经依法批准进行施工的，由市规划部门牵头，会同市国土、建设、房管、城管等相关部门进行实地放（验）线；在建设过程中，市国土部门定期或不定期地组织对建设项目进展情况进行检查。房地产开发项目的，每季度不少于1次，其他项目的每半年不少于1次；其他部门也要按职责要求加强跟踪管理。

（五）建立土地用途管制制度。严格执行土地出让合同和划拨决定书约定的土地用途建设项目投资额、产业政策、开竣工时间、规划设计条件、缴纳土地价款、违约责任等内容。确需改变规划设计条件等相关内容的，必须经市人民政府批准，并按规定补交土地价款；对非经营性用地改变为经营性用地的，明确市人民政府依法收回土地使用权，重新依法出让。

（六）建立商品房预售登记备案制度。商品房预售人依法办理商品房预售登记，取得商品房预售许可证之日起10个工作日内，到市国土部门办理备案手续。同时，应当将商品房预售合同报市国土部门进行登记备案。

（七）建立建设项目用地竣工验收制度。市人民政府组织有关部门对已建成的建设项目进行竣工验收时，市国土部门着重对建设项目用地和履行土地出让合同、划拨决定书、商品房预售备案登记、建设项目用地信息公示等情况逐项进行验收，并出具检查核验意见，检查核验不合格的，不得通过竣工验收。工业项目竣工后，由园区管委会组织发改、规划、国土、环保、经贸等部门对产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求进行验收。

（八）建立部门联动制度。市国土部门做好土地供应和项目用地竣工验收以及日常监管工作；市发改部门要做好项目的审核、核准和备案工作；市规划部门要做好建设项目供地前规划设计条件的编制、审批工作和供地后的规划检查工作；市监察部门要做好对土地供应过程监督工作，发现问题及时纠正处理；其他相关职能部门要积极配合做好有关报审工作；各建设项目主管部门要严格督促用地单位依法依规、节约集约使用土地。强化执法。对未取得合法用地手续的建设项目，市发改部门不得办理项目审批、核准手续；市规划部门不得办理建设规划许可；市建设部门不得发放施工许可证；市电力和市政公用部门不得通电、通水、通气；市国土部门不得受理土地登记申请；市房管部门不得办理房产所有权登记手续；市金融机构不得发放贷款；未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。对未按规定缴清土地价款的，市国土部门不得发放《国有土地使用权证》；市规划、建设等部门不得办理报建手续；市房管部门不得办理商品房预售手续。市国土、规划、建设等相关部门按职责要求加大对违法违规行为的查处力度，对违反法律法规和弄虚作假的，要依法严肃处理，并追究有关责任人员的责任。

第八条因不可抗力或者政府行为造成动工开发延期的，土地受让人应当在动工开发期限届满三十日前，依法申请办理延长动工开发期限；因不可抗力或者政府行为造成的建设工期延迟的，土地受让人应当在建设工期届满三十日前，申请办理延长建设工期，经批准延期的，最多不超过一年。

第九条根据《闲置土地处置办法》的有关规定，土地受让人依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的，其土地认定为闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）《国有建设用地使用权出让合同》或者建设用地批准书未规定动工开发期限，自国有建设用地使用权出让合同生效或核发建设用地批准书之日起满一年未动工开发的；

（二）已动工开发建设，但已开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资额占项目总投资额（不含土地出让金）不足百分之二十五，且未经批准中止开发建设连续满一年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第十条闲置土地按下列标准计算收取土地闲置费

（一）闲置一年以上、不足一年半的，按土地出让金总额的百分之十计收；

（二）闲置一年半以上、不足两年的，按土地出让金总额的百分之二十计收。

闲置以划拨方式供地的，以征地费用总额按以上标准收取土地闲置费。

土地受让人拒交土地闲置费用，由市国土局责令限期缴纳；逾期不缴纳的，依法申请人民法院强制执行。

第十一条土地闲置两年以上的，无偿收回其未使用部分的土地使用权。对不符合法定收回条件的，通过改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入土地储备等途径及时处置，充分利用。

第十二条工业项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，土地受让人必须按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，并限期整改到位。工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，土地受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5%缴纳违约金，并依法进行处理。达不到生产规模，甚至只建厂房不进行生产的“隐形土地闲置”，通过责令整改、协商收回、依法收回、置换等方式进行处理。

第十三条对未按合同约定缴纳土地出让金的，日按未缴金额的1‰标准收取滞纳金。对不按合同约定使用土地的，责令停止建设，并依法进行处理。

第十四条对未经依法批准，擅自改变土地出让规划条件的，由市规划局限期改正，确实难以改正且不影响城市规划的，经依法处罚后，按市场价补交地价款。

第十五条本暂行规定之日前，凡本市有关建设用地监督管理的规定与本暂行规定相抵触的，按本暂行规定执行。

土地规划资质管理办法范文第4篇

摘 要 国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题,本文从成本控制角度出发,较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成,并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制,以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。

关键词 成本构成 外部调控 全面成本控制

内生是指靠自身发展,外生则主要指依靠外部力量。近十几年来,对我国房地产开发企业的发展,更多的主要集中在市场开拓等外生因素上,而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为,国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化,将会抑制商品房价格持续走高,包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平,房地产开发企业的可持续发展,更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为,降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此,本文先从房地产开发的成本构成出发,对房地产开发的成本控制浅作探讨。

一、房地产开发的成本构成

房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。

(一)土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的30%-50%左右,而且逐年呈上涨趋势。因此,土地价格决定了房子的基础价格。

(二)前期工程费

前期工程费主要指开发项目的前期规划,设计费,可行性研究费,水文、地质勘察费,测绘费等土地开发费用,在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过5%。

(三)基础设施建设费

基础设施建设费指为开发产品发生的费用,包括开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。

(四)建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看,约占整个成本的30%左右。

(五)公建配套设施费

公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、超市等)等所发生的费用。

(六)销售费用

销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品过程中发生的各项费用。一般不超过整个销售额的3%。

(七)管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,在整个成本构成所占比例很小。

(八)财务费用

在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

(九)税费

税费包含两部分:一部分是税收,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,各地标准不一样。

二、房地产开发成本居高不下的影响因素

(一)土地供应价格上升

据统计,从2003年开始,全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以某市为例,在该市行政区内的同一地段,2006年取得土地楼面地价为2524元/每平方米,2007年9月取得土地楼面地价为7096元/每平方米,到2010年3月取得土地楼面地价竟为16144元/每平方米,相比2006年增长6.39倍。

(二)市政公共设施由开发企业承担,加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务,还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用,而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、居委会、卫生站、公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责,加重成本开支的同时,无形增加了消费者的负担。

(三)房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业要缴纳的各种税种综合计算,企业税收负担可达到15%左右。况且,现在税务部门对所得税收采取预征的政策,从收到预收房款之日起就开始征收。例如:预收到100万元房款,就必须将11.80万元先交税,剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任,但交纳时间提前,进一步减缓了房企的资金流速。

(四)融资渠道相对薄弱,财务成本居高不下

长期以来,我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资,而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。按目前商品房预售管理办法规定,只有“四证”齐全,同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%,银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度,方可取得房屋预售许可证,才可预售。按央行规定,商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算,每平方米利息成本将达到350元―500元不等。如果销售不畅,财务成本更不可预测。

(五)建材价格波动,带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材,水泥,木材三大材所占比重最大,近几年来价格均有大幅度上涨,以钢材为例,建筑需要最多的螺纹钢和各种线材,今年的价格较去年平均涨幅达近700元,有的最多每吨涨幅达1000多元,建材价格的上涨,直接影响了建安成本提高。

(六)房地产企业成本控制意识淡薄

历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响,导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视成本管理,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。

三、如何有效地控制房地产开发成本

(一)外部调控

1.强化土地供应管理,控制土地供应总量,降低地价

(1)加强政府调控,力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算,提供适量的供应维持动态平衡,使土地价格平稳上涨,甚至维持相对平衡的价格,避免因总量不足导致炒地之风盛行,地价狂涨。

(2)加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管,一方面要加大交地力度,使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制,应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回,以保持足量的用地规模。

2.加大对房地产开发审批环节的效率

从现状看,大部分地方政府能认真落实国家已出台的各项清理收费政策,对房地产开发建设领域的各项不合理收费进行了清理整顿。但是对审批手续的时效仍未能加以重视,只有提高审批效率,才能加快土地量转化成开发量,降低资金占用成本。

3.完善市政配套,履行政府职责,合理分摊城市公共设施费用

对应由政府负担的市政配套设施,政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发企业头上,对确需由开发企业承担的市政配套设施,应引进竞争机制,避免垄断性经营加重开发企业负担。

4.开拓金融业务,增强产业活力,降低利息费用

真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路,一是间接融资,依靠银行;二是直接融资,通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此,积极推行金融机制改革,适当对房地产业辅以支持,如发行住房投资基金,企业债券,降低房地产企业股票上市门槛等。

5.充分发挥政府职能,加强市场宏观调控力度,维持物价平稳

政府应通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行,抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手,优化建材产业配置,特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注,使其既保证具有适当生产规模,又具有一定竞争格局,确保价格维持合理水平,保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格,而且最终导致降低房屋建安成本。

(二)加强开发企业内部管理,全面控制成本

1.树立全面成本观念,并贯彻至企业每一员工

目前有许多的房地产发企业没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段,其他阶段的成本不管理也影响不大;有些企业认为成本管理是成本管理部门的事情,与企业的普通员工扯不上关系;有些企业认为成本构成中最重要的是材料和设备,所以其他的成本费用就无关紧要;其实这些都是错误的观念,任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围,同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的,所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

2.做好规划设计阶段的成本控制

控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制建设成本的关键。设计费一般只占项目总成本的1%左右,但对成本的影响程度达70%―90%。其措施,主要是以下几个方面:

(1)加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否,直接影响着工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本――效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。

(2)实行限额设计

所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

(3)要加强设计出图前的审核工作

加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。

3.严格控制建安成本,降低工程造价

(1)招标投标阶段的成本控制

招投标阶段是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察,防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。优秀的施工企业具有足够的技术实力,不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

(2)施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:

①抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对成本的影响,减少不必要的工程费用支出,避免成本失控。另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。

①从技术措施上展开项目成本的有效控制。在组织住宅小区的施工,安排开工计划时,要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。同时,材料费一般占直接工程费的70%左右,而直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

(3)竣工阶段的成本控制

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡系标底内已含项目不能重复出现。

4.财务成本的控制