土地整备规划

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土地整备规划范文第1篇

    一、征用集体所有土地的建设项目，市城市规划管理部门在核发《选址规划意见通知书》的同时，开具钉桩条件，由市测绘院计算桩点座标并量算用地面积，编制建设项目用地勘测钉桩图，建设单位将《选址规划意见通知书》和钉桩成果单报送市房屋土地管理部门；如用地位置及范围等发生变化，由房屋土地管理部门通知建设单位到市城市规划管理部门变更《选址规划意见通知书》并更改钉桩条件。

    二、新建项目的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》及《国有土地使用证》在用地性质、位置、面积上应该保持一致。如实际测量与建设用地规划许可证面积发生误差，允许误差范围在总用地规模的3％以内，且绝对值不得超过1000平方米，可按实测的面积颁发土地使用证书；超出上述范围的，需由规划管理部门校核变更建设用地规划许可证，然后再办理土地使用证书。

    三、建设工程在取得建设工程规划许可证后，因设计或施工误差造成与竣工实测面积不符的，其误差范围应控制在每幢建筑面积的5％以内，且绝对值不得超过300平方米；在房屋产权登记测绘时，未超出上述范围的，可按实测面积登记发证；超出上述范围的建设单位应先向规划管理部门申请更改建设工程规划许可证，再由房屋土地管理部门颁发房屋所有权证；因封阳台增加的面积，不再更改建设工程规划许可证，由房屋土地管理部门处理。

    四、历史遗留延续使用至今的土地或经规划管理部门批准的临时用地，根据其批准的年代按以下原则处理：

    1.1984年2月10日《北京市城市建设规划管理暂行办法》公布之前历史上延续下来实际使用的土地以及规划管理部门批准的临时用地，其范围内已由规划管理部门核发了建设工程规划许可证并按审批内容建成永久性建筑且不影响规划的，其土地依国家土地管理部门《关于确定土地权属的若干规定》可确定为国有土地的，可直接办理房屋土地权属登记；不能确定为国有土地的，按程序办理征地手续后，再办理土地登记手续。

    2.1984年2月10日《北京市城市建设规划管理暂行办法》实施后至1992年10月1日《北京市城市规划条例》公布前批准的临时用地，其范围内已由规划管理部门核发了建设工程规划许可证并按审批内容建成永久性建筑的，其房屋可以办理房屋所有权证，所占土地先由规划管理部门发《选址规划意见通知书》，确认其范围内的用地并经处理后，核发《建设用地规划许可证》，房屋土地部门再予其办理土地登记手续；属于农村集体土地的，需按程序办理征地后再办理土地登记手续。

    3.1992年10月1日以后批准的临时用地内建设永久性建筑的，须由市规划、房地管理部门按有关规定处理后，再办理房地权属登记。

    五、市政建设项目临时使用土地，由市城市规划管理部门核发《临时建设用地规划许可证》后，房屋土地管理部门按照《土地管理法》的有关规定进行审批。

    六、对违法建设项目申请房屋产权、土地使用权登记的，应先由规划管理部门按照市政府第43号令《北京市禁止违法建设若干规定》、第44号令《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》及其它有关法规予以处罚，并由市规划管理部门补办规划管理审批手续后，房屋土地管理部门再予以登记手续。

    七、区县规划管理部门和房屋土地管理部门在其管理权限内，参照本办法执行。

土地整备规划范文第2篇

关键词：日本，城市景观管治，发展历程，管治体系

Abstract: Due to the late start and weak foundation, the construction of today's urban landscape in China is still in the early stages of development. There are many similar backgrounds of the urban construction and development process to China in Japan. Therefore, this research intends to analyses the development and system in Japanese urban landscape governance, which we hope could have a strong empirical reference value for the practice of urban landscape governance in China.

Key words: Japan, Urban Landscape Governance, Development History, Governance System

中图分类号：P901文献标识码：A 文章编号：

1日本现代城市景观管治发展历程

日本在二十世纪初随着城市规划的兴起已出现了地域性的景观建设及保护的萌芽，并伴随着二战后的城市重建浪潮得到了快速发展。近年来以《景法》1的编制和实施为契机，日本的城市景观管治又得到了系统性的规范和完善。总体来看可大致分为三个发展阶段。

（1）1960年代之前的城市景观萌芽阶段

随着日本城市规划法制体系的逐步完善，以及民众对城市美化的逐渐关心与重视，日本历史上第一部《都市画法》在1919年得以颁布。这一时期虽尚未出现明确的“景”概念，但《都市画法》中提出的“致”概念以及对“致地区”的划分代表着景观管治的手法已初见雏形。由此为契机，其后所掀起的轰轰烈烈的“城市美化运动”带领着日本的城市景观建设及管治进入到了一个标志性的新阶段。

（2）1960-90年代的城市景观发展阶段

二战结束后，日本的城市建设逐渐陷入了经济利益优先、城市特色缺失的无序混杂状态。城市管理者开始痛定思痛，对城市景观建设的未来发展方向进行重新自省及反思。1968年的《金泽市传统环境保存条例》作为日本最早的地方性“景条例”，为后期日本各城市景条例的制定与落实起到了实践性的参考作用。以镰仓市的“古都保护运动”为契机，日本在1966年颁布了《古都保存法》，并对《都市画法》中所提出的“致地区”的具体管治内容进行了正式明确。同时，随着《都市绿地法》（1973年）、《文化财产保护法》（1975年）等一系列相关法律的相继颁布和修订，地方行政团体和居民自主的景观管治热情也得到了不断提升。

（3）1990年代至今的城市景观规范阶段

泡沫经济结束后，日本进入到了城市建设恢复期，对城市人居环境建设的需求次第高涨。2003年，日本正式将“观光立国”设立为国家战略方针之一，并于2004年出台了针对城市景观管治的专项法律――《景法》。之后随着景行政团体的逐步设立以及景画编制情况的不断推进，截止至2010年6月1日，登录在册的日本景行政团体已达452个，所制定的景画已达233例（2010年日本国土交通省数据）。这一时期的城市景观管治随着前期实践经验的积累以及近年来管治政策的逐步完善，已走上了整体规范化的道路。

2日本现代城市景观管治体系

2.1管治政策体系

（1）国家层面

1）美丽国土建设政策大纲

2003年7月，日本国土交通省围绕着“美丽国土”的建设及形成而颁布制定了《美丽国土建设大纲》这一国家级指导型政策框架，从而将促进良好景观的形成提升到了国家基本政策的重要地位。大纲在对国土美进行认知的前提下，提出应大力促进面向各项开发事业的景观管治政策的制定，同时制定了若干推进思路。

2）《景法》

2004年6月，日本国会通过了世界上第一部景观专项法律――《景法》。《景法》明确规定了“景观是国民的共同财富”，并从其基本制定理念和指导思路出发，规定了国家和地方政府等相关机构人员在景观管治过程中的具体责任与权限。同时，将景画的制定作为主要管治手段，明确了管治的实施地域、目标对象、运作机制，并提出了申报和审批等重要支持制度，对于违法行为还明确地规定了相关惩处措施。

3）“景绿三法”体系

2004年6月国土交通省将与景观管治关系密切的各项相关法律条文纳入到了一个综合的管治框架中，建立起了“景绿三法”法律体系，其中包括：《景法》、影响《景法》实施并起到扩充作用的系列相关法律、及进行了部分修订的环境保护类系列相关法律这三个部分。这一以《景法》为中心建立起的综合性法律体系其意义在于强调了城市规划法制体系各层面之间的有机协同关系，鼓励相关法律之间的辅助呼应与沟通协调，为景观管治提供更为广泛有力的法律支撑。

4）都市整备相关事业景观形成导则

在景绿三法案的决策过程中，国会提出了对“面向公共事业的实施，（中略）应尽早进行景导则的制定”的附带决议。2005年3月，《都市整备相关事业景形成导则（案）》应运而生，并于2011年经修订正式确立。该导则作为促进都市整备事业中良好景观形成的综合性方针，市街地再开发事业、土地区画整理事业、街路事业、都市公园事业、下水道事业等都市整备相关事业为对象，旨在促进各项开发事业的实施，同时在《景法》的引导下进行相关规范及引导性策略的推广。

（2）地方层面

1）景画

景画是在《景法》的指导下，由地方性的景行政团体以推进地区景观建设为目的而制定的法定基础性规划，主要涉及对景观上重要公共设施的保护及整治方针的制定，以及区域内特定建设行为进行景观基准的限定等。景画的基本内容包括：对地域景观特性的把握；景观建设基本理念的构思；景观建设目标意向的明确；景观建设基本方针的确立；制定景重要公共设施、景重要建造物、景重要树木的保护和推进方针；对影响景观的相关建设开发行为的限定。

2）景协定

景协定作为景画的补充，是在景观区域内的土地所有者全员协商同意的情况下所缔结的、涵盖区域内建筑物、绿化、构筑物、广告看板、露天停车场等景观相关事项的一体化自主性协定。通过这种自主化的民间协定，使得地块内的绿地率、容积率、铺地形式、植栽设置、街区清扫活动的次数等在景画中难以深入细化或强制要求的部分得到了补充和完善。尤其是在土地所有权发生变更后，景协定依旧生效，这就使得景观管治得以在协调一致的前提下得以连贯持续地推进。

3）景导则

景导则是以促进良好景观的形成为目的，以对建筑物等的形态、色彩等要素进行规范控制为内容，由地方自治体自行制定的景观管治引导性方针。景导则可以针对景画中的重点地区进行扩展说明，也可针对色彩、户外广告物等具体管治内容进行专项导则制定。总体来看，景导则直接面向景观管治的实践操作，是对景画中条文性内容的操作性说明及重点内容的深入细化阐述，是将景画内涵付与实践的策略化运作工具。

（3）推进制度和鼓励措施

为了更好地推进城市景观管治的运作，日本政府从公共事业关系费的财政预算中划拨出了“景形成事业推进费”这一专项费用，对都市景观相关建设事业予以资金支持。同时对于积极的景观建设及相关促进行为，实施不同程度的税制减免优惠以及财政补贴等政策。为了激发国民的景观建设与保护意识，将每年6月1日定为国家的“景日”，并推行了“魅力街区奖”等优秀景观建设及管治案例的评选活动。除此之外，还注重通过多样化的教育宣传活动促进居民景观意识的培养，并相应设立了“景教育部门”和“景普及启发部门”等宣传工作表彰奖项。

2.2管治结构框架

（1）景观行政管治机构

日本的景观行政管治体系以《景法》为支撑，中央管理部门是国土交通省，同时需要农林水产省、环境省等相关行政机构之间相互协调配合。日本国土交通省中负责城市景观管治的具体部门是其下属都市局中的公园/绿地景科。地方上的城市景观管治工作则主要由地方政府中的都市整备局负责。都市整备局内部又根据负责业务内容的不同，往往又细化为各专项科室和部门。

（2）具体参与者

1）景行政团体

景行政团体是履行景观行政权利的行政性机构，同时也是景观管治行为的运作主体。《景法》中规定，政令直辖市（人口规模50万人以上）或中核市（人口规模30万人以上）等有权进行独立管辖的地方自治体（政令市、中核市）可自行担任景行政团体一职，其他地区则由所属的都道府县政府负责担任。此外，在经所属的都道府县政府的行政管治部门协商同意之后，也可由下级的市町村行政机构自行担任该地区的景行政团体一职。

2）景协议会

景协议会是为了促进城市景观协商的达成而设立的机构，主要由景行政团体、公共设施管理者、景整备机构、相关的其他公共团体、公益事业管理者、居民等有关人员和机构构成。其主要职能是基于相关法律条例的规定，对需要进行事前协议或申报的景观相关内容进行多方协商让步，最终通过达成一致。协商结果一经批准，相关人员有义务对结果服从与执行。

3）景整备机构

景整备机构是由景行政团体所指定的非营利性组织（NPO）及公益法人团体（如建筑师协会、绿化协会等）担任。其主要工作是为居民提供景观营造相关的必要信息及技术支持，并负责本地区内景重要建造物、重要树木和其他公共设施的日常管理及维护等事务，同时协助景观建设管理部门进行相关的调查、研究工作。

4）其他参与者

在具体的景观管治运作中，不仅需要景观管治责任机构的组织、实施与管理，还需要事业开发商、业内专家、居民等相关参与者之间的积极沟通与交流。《景法》第3条中明确规定了景观建设中相关参与者的各方义务,除了指明国家和地方公共团体需要在政策的制定、实施及相关信息普及上应承担相应责任外，还明确提出事业开发商及居民需要及积极地参与到管治体系中来，并对国家和地方公共团体的景观管治行为予以协助。

2.3管治运作机制

图1日本城市景观规划的管理运作机制

在景观管治的运作中，景观行政管治部门不仅需要灵活运用各项景观政策，对相关行为进行监督和指导，还需要配合景协议会，合理利用申报制度和事前协议制度，通过多方协商的途径对项目进行审查和协议。在项目批准实施后，还需与景整备机构以及相关公益法人密切配合，对项目的实施情况进行持续监督和管理。对于违章的建设行为，采取下令整改和罚金配合的方式进行惩处，严重的可惩以刑罚2。在整个景观管治行为的实施过程中，还有赖于事业开发商、业内专家、居民的多方协同配合。

3日本城市景观管治经验对我国的启示

日本已进入后工业化阶段，居民景观意识的基础较好，城市建设的相关经验也较为丰富。相对而言，我国则处于工业化中期的经济高速发展阶段，城市的建设多处于转型期，城市景观管治机制尚不完善。必须意识到，中日两国国情各有不同，许多经验和方法不能依样画葫芦地照搬全抄。因此，笔者就中日城市景观管治现状的对比和分析，对中国城市景观管治的发展提出以下建议：

（1）培养管治者和居民的景观意识

在景观管治理念的培养上，我国近年来虽已逐步认识到了城市景观管治的重要性，但仍需在法制层面强化城市景观管治的重要地位，提高城市景观管治者和相关规划人员的理论素养和技术水平。同时还应积极通过各种有效的宣传、鼓励措施，使居民能够真正的接触、参与到城市景观建设过程中来，培养居民的景观意识。

（2）成立景观专项管治部门

我国作为中央集权国家，应当注重利用国家统一调控的手段对地方景观管治行为进行整体规范与协调。同时应当参考日本的优秀经验，在规划管治机构中设立专项的景观管治部门，打破原先各相关部门独立分管所形成的管治壁垒，对原本分散的景观职能进行统筹与强化，形成更为优化、集中的体系化管治模式。

（3）提升城市景观规划的法定地位

我国的城市景观规划的地位长期以来都模棱俩可，与其他法定规划之间的相对关系也模糊不清，急需通过法定渠道对其专项规划的地位和法律约束力进行提升。在规划编制的体系结构上，应当注重与政策条例的协同，努力形成理论研究与实践操作的接轨。在内容上，应当注重城市景观管治体系的复杂性和城市个体间的差异性，引入符合城市发展要求的柔性景观管治手法，强调城市个性与特色的体现。

（4）推进管治政策体系的构建

如今我国尚处于城市景观管治的初步发展阶段，因此景观专项法律的推出在短期之内并不现实。面对当今城市建设发展需求，当务之急是在城市规划法制体系中提升城市景观管治的地位，并尽可能地出台专项的景观管治政策和相关标准，对景观管治的具体对象、内容及操作方法进行明确和限定。在内容上，应当鼓励将定性的引导方针与定量的基准指标结合，强调政策条文的可操作性。并配合景观规划的编制，形成系统化的管治政策体系。

（5）促进有中国特色的多方参与机制

日本的土地私有制决定了地权者在景观管治中的重要地位，我国由于推行的是土地公有制，居民的城市景观意识尚在引导和培养阶段，因此当下应该结合我国国情积极引入具有中国特色的多方参与机制。对于对景观影响巨大的建设开发行为，也适当推行财政补贴、税收减免、奖项评选等鼓励性措施。在管治策略的决议过程中，可以积极引入业内专家及相关研究机构的力量，建立专家提议机制。同时，还可以灵活采用公听会和居民代表讨论会等形式，鼓励公众对城市景观的建设与管治进言献策。

注释：

为了区别于汉语语义中尚不明确的“景观”内涵，本文在针对日本城市景观管治的研究中，将部分专有名词进行了日文用法和语义上的保留，如“景法”、“景画”、“景条例”等，在其余阐述中为求便捷仍保留“景观”的写法。同时也将“景”、“致”、“美”等专有名词进行了原文保留。

2根据《景法》第17条、第100条、第101条规定，对于通告整改命令不予履行的行为，可施以50万日元以下的罚金并再次通告整改；如再不履行整改的行为，可施以1年以下的刑役或50万日元以下的罚金。对于这些《景法》中规定的强制性申报行为，如不申报，可施以30万日元以下罚金。

参考文献:

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[日]景形成ガイドライン「都市整にする事（案）. 日本国土交通省都市地域整局, 2005.3

土地整备规划范文第3篇

自坪山新区城市化依来，社区集体经济有了很大的发展，但是在政策上依然存在一些问题制约了其发展。探索一条既符合时势发展要求又契合社区发展实际的路径，是社区集体经济实现科学发展和可持续发展的必然要求。审视和探寻坑梓集体经济的发展路径，必须置身特区一体化与坪山新区大开发大建设的重要背景，加快集体经济管理与运营体制机制的创新，着重在转变发展思路和探索多元经营上寻求突破。

第一、体制政策

首先要把社区股份合作公司与社区综合党委、工作站、居委会从机构设置、人员、职能、账目、经费等方面严格划分开来；并且要理顺好社区工作站、居委会、社区股份合作公司的职责和关系，明确社区工作站就是办事处的派出机构，主要职责是承担社区公共服务的职能；居委会是居民自治组织，主要职责是社区的自我管理、自我教育和自我服务；社区股份合作公司实行现代企业管理制度，剥离社会管理职能，走自主经营、自负盈亏的市场化道路，这是体制机制突破的基本方向。关于现阶段的社区集体经济发展重点要考虑两个因素：一是社区股份公司一旦剥离了社会管理职能，即意味着社区股份公司就无需再承担公共管理费用支出的义务，但是市、新区财政能否全盘承接此笔费用，需要慎重考虑。据坪山新区发财局“以2009年实际支出数为测算基础”统计，社区一年经费支出约为1.3亿，这对于深圳市、坪山新区财政而言也无疑是多增添的经济负担。二是坪山新区的集体经济开发与建设还处于起步阶段，城市化路程还有很远的路程，还有相当艰巨的土地整备等中心任务，如果社区股份公司完全按市场化运作，缺乏政治因素的制衡，那么势必影响党委政府决策在基层的落实成效。所以基于以上原因，可考虑每年推出一至二个条件成熟的社区进行试点，再着手推广，逐步释放改革压力，当前更为重要的是加强集体资产管理，实施财务相互独立核算制度，健全集体资产的管理机构，做到制度健全，监管到位，为改革做好准备。

第二、技术政策

加快转变经济发展方式，提升经济发展的技术涵养是破解土地、资源及人口紧约束矛盾的重要途径。从坑梓社区的实际出发，一方面，可考虑做大做强物业经济，注重促成现有物业的转型升级，从单一的收租型向可以提供专业物业管理与服务的路径转变；另一方面，抢抓坪山大开发大建设的历史机遇，介入发展投资风险较低的实业经济，逐步实现从“物业经济”单腿走路向“物业经济与实业经济”双腿走路的模式转型。在技术要求上制定相关政策能对集体经济发展指明正确的方向，如宝安区2009年就制发了《关于扶持股份公司发展的指导意见》，内容涉及土地利用、旧屋村和旧工业区改造、实业投资、物业管理和服务、交流与合作等方方面面，极大推动了社区股份合作公司持续健康发展。对于技术方面的政策制定重点要做到四个引导：一是引导社区集体经济对那些建成年代较为久远的破旧厂房实施功能再造，以提高物业的收益水平，切实利用好每一块地，投入到新型的集体经济中来。二是引导坪山新区社区集体经济通过独资、合资或合作等形式，结合公司所在片区的产业规划及功能定位，开发建设一批投资风险小、管理经营难度不大的商住酒店等实业项目。如老坑社区可以利用毗邻新区中心区的地缘优势，可考虑合资或合作开发一批高档酒店项目，吸引投资者或者由政府投资建设，不仅能吸引外来人员的人口流动，增长经济，也能为当地的经济发展和城市面貌做改善；再如秀新社区地处圩镇中心，可考虑合作开发中心商务项目等等，把经营方式放远，为本地经济发展创造更多的机会。三是引导社区集体经济以土地入股或利用征地资金参与新区基础设施建设，重点参与新区工业园区的物业开发，及为工业园区企业提供配套性生产服务，重视基础设施的建设，为展开经济发展铺开一条更加广的道路。四是引导社区集体经济引进有实力的社会资本对旧屋村或旧工业园区进行合作旧改，改善被拆迁户的居住条件，加快城市面貌的改善和产业升级。

第三、财政政策

要加快坑梓社区集体经济发展，就必须在政策与资金方面有所突破，重点考虑四个方面：一是建立政府财政补贴与社区集体经济共同负担户籍居民社保的保障机制，并减免土地税、房屋出租费等相关税费，通过让利于民，让居民享受改革与发展的成果。二是建立社区集体经济转型发展的保障机制，帮助社区股份合作公司走出当前困境。一方面，对各社区现有出租厂房及工业企业，相关部门要开通绿色通道，在企业年审、土地办证等方面予以支持。另一方面，在引导优化产业升级和土地整备的过渡时期，对社区集体经济的厂租收入实行财政补贴，确保社区集体受益不受损害。三是加快整备社区集体土地资源。在我们的调查研究过程中，课题组工作人员还专题对各社区经济合同进行了核查清理。审查数据表明，辖区各社区违规签订需要取消的土地合同共145份，涉及面积约133万平方米，金额约3亿元。政府可考虑利用政策或资金杠杆，将这部分土地收归国有或集体所有，实行集约高效利用。四是将社区股份公司长期承担的城市社会管理职能，逐步剥离给政府相关职能部门，为转型打牢基础。

土地整备规划范文第4篇

关键词：发展单元、二次开发、存量规划、子单元

中图分类号： TU984 文献标识码： A

一、城市发展单元的提出

1、以自上而下的发展要求为出发点的传统规划思路，无法适应新形势背景下的城市发展需求

随着深圳城市发展由增量规划时代进入存量规划时代，传统的规划思路已经越来越不适应当前以存量发展为特征的城市发展。城市土地用途的改变，容积率的改变，新城市功能的引入，产权的转移以及土地确权、整备和征地拆迁等内容的缺失。传统规划控制刚性过强，灵活不足。以增量为主的规划控制指导城市土地二次开发方面存在不适应。存量空间功能提升、效益提升、环境提升的二次开发受阻。同时现有的规划方法和规划管理滞后城市发展需求，与当前市场发展需求相脱节。以自上而下的发展要求为出发点的传统规划思路，已经无法适应新形势背景下的城市发展需求。

2、以自下而上的发展诉求为出发点的城市自主更新，可能导致公共空间资源市场化流失

《深圳市城市更新办法》的，推动了城市发展由增量土地向存量土地二次开发的转变，以城市更新释放了发展空间，为存量土地二次开发提供了新的思路。但是深圳目前以市场为主的城市更新工作，主要是发挥了市场的积极性，其功能品质实施效果并不理想，在解决公共利益诉求等方面不足。以自下而上的发展诉求为出发点的城市自主更新，存在政府期望实施的战略空间与市场化推进的实施方案不一致，可能导致公共空间资源市场化流失。

3、自上而下与自下而上规划相耦合的新模式――城市发展单元

随着社会公众意识的提高，传统的精英式规划已经不适应存量规划时代的城市发展需求。在这样的背景下， “城市发展单元”作为一种城市整体开发建设的新模式应运而生。城市发展单元规划是对传统规划编制方式的突破，是一项制度创新。

城市发展单元是面向实施，协调发展，平衡利益的协商式、过程式的新型综合规划和统筹规划。综合运用城市规划、土地管理和公共政策等多种技术与政策手段。通过政府、公众、市场三方利益的平衡，增强规划的可实施性，达到共赢，实现片区土地利用在某种主题功能下长期可持续发展。

二、城市发展单元的实践探索

发展单元规划是一个协商式、过程式的统筹规划。本次研究引入了参与式发展规划的工作方法，意在进一步激发存量土地业主的自我发展能力和利益相关者的参与性。所谓参与式发展规划是指发展的利益相关群体不断地分析问题，利用当地资源确立发展目标和发展活动，并在实施发展活动过程中通过监测和评估界定新的问题、新的发展目标和新的发展活动等一系列持续不断的循环过程。它是一种以解决问题为导向的决策过程和行动过程。（图1）

图1、工作思路

1、城市发展单元划定，塑造一个完整的、系统的、可实施的功能空间

发展单元的划定以功能空间的完整性、系统性和可实施性为原则，结合规划功能分区、行政管理和社会管理范围、以及道路、山体、河流等自然地理边界进行划定。

沙井岗村位于深圳市宝安区西部工业组团核心位置，地处深圳的西部发展轴线。根据岗村界（301.1公顷），结合法定图则规划情况，将发展单元规划范围，调整后总用地面积300.8公顷。（图2）

图2、发展单元规划范围

2、发展单元划分若干子单元，以子单元为规划实施的推进载体

发展单元规划的主要规划内容包括：明确岗村片区未来的功能定位，给出发展方向的建议；了解开发意愿，给出开发模式和建设规模的建议，为未来二次开发实施提供参考；结合政府工作计划和研究结论给出规划控制引导，逐次推进逐步实施。

以实现整个城市发展单元创新产业综合城区的发展目标、完善配套设施、提升空间品质为价值导向，通过对现状用地资源盘点，结合拆除重建用地、产权边界、道路边界等影响因素，着重体现主导功能分区及各项规划控制指引的要求，规划创新性地将岗村片区城市发展单元划分为八个子单元。子单元是根据发展主体迫切需求划定的基本实施单元，可有效加快规划实施。（图3）

图3、发展单元划分若干子单元

子单元划分基本依据包括：现状用地性质、用地权属情况、用地整备难易程度、规划功能导向、规划路网、规划公共服务和市政设施完整落实等。子单元规划不仅仅是一个规划方案，更重要的是其承载着各方利益。子单元规划应同步开展市场评价和经济预评估，通过发展单元的实施能实现土地增值部分的多主体共享和平衡。

3、依托子单元规划方案，建立多方利益主体融资平台

子单元内部可根据实施需要分解成一个或若干项目，针对具体项目制定详细规划。以往的城市更新规划多以单项目进行融资，但是发展单元规划的实施则需要以多个项目为核心的子单元作为融资平台。可以开展第三方的经济可行性评估，保证每个开发主体在单元整体范围内的开发收益不低于市场一般水平。为了保证子单元内整体性开发项目的有效落实，鼓励采用提高局部地块的开发收益来捆绑公共项目的方式，实现肥瘦搭配，保证整个开发水平的相对公平性。

4、刚性与弹性相结合的技术导控，加强发展单元规划的规范性和操作性

通过刚性和弹性结合的技术导控（包括总体规划指引、刚性控制要点和弹性控制要点等内容），加强发展单元规划的规范性和操作性。刚性控制以主导功能、总体建设规模、公共配套设施、城市设计重要影响元素等的发展单元层面控制为主；弹性控制则是刚性控制的范围内，以建议性的设计引导为主，可以采用多方利益主体协商的方式对设计引导进行调整。

三、结语

城市发展单元作为深圳规划的转型与创新，既具有了自上而下规划的科学性与合理性，又具有了自下而上规划的可行性与发展性。深圳市宝安区沙井岗村发展单元规划研究采用的参与式发展规划的工作思路，通过对城市发展单元规划的划定、发展子单元的划分、子单元的规划以及发展单元规划刚性与弹性结合的规划控制。城市发展单元既可以发挥城市更新规划中市场的积极性，又可以尽量避免公共资源市场化流失，实现政府期望与市场实施相一致的土地二次开发。

参考文献：

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[2] 罗彦，范钟铭，王瑛.规划转型与创新：基于深圳城市发展单元规划的实践，2012

[3] 李庆钧.基于参与式治理理论的城市规划模式，2010

[4] 程龙.交往理性在蛇口城市发展单元规划中的实践探索，2012

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土地整备规划范文第5篇

关键词 日本；乡村；污水治理；责任管理；启示

中图分类号 X703 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2016）17-0170-02

日本的污水分散处理体系可以分为3个部分，分别是城市相对分散处理、乡村污水处理和净化槽处理。城市相对分散处理是城市集中污水处理（下水道事业）的一部分。日本乡村地区也存在一些小规模的城市，在这些城市的人口密集地区建设有公共下水道设施，设施服务人口一般为1 000～10 000人，这部分污水处理设施的主管部门为负责日本公共下水道及污水处理的国土交通省，由地方政府负责维护管理。乡村污水处理设施服务人口一般小于1 000人，由农林水产省主管，地方政府负责维护管理。净化槽主要应用于独户或单个建筑的污水处理，由环境省主管，住户个人负责维护管理[1]。

1 法律法规

在日本的行政区划中，都道府县相当于我国的省级行政单位，其管辖的下级行政单位为市、町、村。20世纪50年代，日本政府制定了《清扫法》《下水道法》，其目的在于改善城市公共卫生环境。20世纪60年代，《建筑基准法》出台，旨在规范乡村地区粪便处理的净化槽技术与设施。1983年，日本乡村污水治理的主要法律依据《净化槽法》正式制定，其主要内容包括净化槽的制造、设置、维护检修及清扫；净化槽设置企业、管理企业的登记制度；净化槽清扫企业的资格；国家资格（净化槽设备员、净化槽管理员）。日本乡村污水处理法律、法规和制度具体见表1。

2 资金筹集

在日本，“谁污染、谁出资”和“居民自行建设并运行管理”的原则贯穿于自20世纪60年代中期日本对乡村家庭生活污水采取分散式处理开始，直到2004年日本各地基本完成乡村污水分散处理设施建设的整个过程。在这个过程中，除了政府给予的适当补助，居民需要承担污水治理设施建设与运行的主要资金责任。

日本现行的乡村生活污水处理模式主要有3种，即公共下水道、农业村落排水设施和净化槽。各自治体（市町村）根据各地方的特点，将这3种处理模式结合使用，或者采用其中的1种或2种模式。为了推动乡村污水处理事业的发展，日本中央政府的各省厅（环境省、国土交通省、农林水产省）先后推出了补助制度，对设置净化槽和乡村地区的污水集中处理设施的建设给予财政支援，地方政府也积极采取措施，在国库补助的基础上，再由地方政府给予一定额度的补助，极大地推动了乡村污水处理事业的发展。

2.1 公共下水道

公共下水道依据“谁受益、谁负担”的原则，其前提是因公共下水道而受益的居民要负担部门经费。其中，建设所需的费用被称为受益者负担费，管理所需的费用称为使用费。

2.1.1 受益者负担费。由于下水道的建设使得土地利用更加方便，因此需要负担部分建设费。基本上由土地所有人负担。在日本，公共事业通常是让广大的普通居民受益，其财源主要来自于税金，但仅能够给特定人群带来显著好处。因此，要让该利益获得者在一定的利益范围内承担部分事业经费，通过这样的举措保证公平负担。

2.1.2 使用费。由下水道使用者负担污水处理经费中的管理费。下水道收集的污水经终端处理场净化后排入河流等，为此，需要终端处理场的运行管理费和管渠的维护管理费等经费。另外，建设时还有贷款的本利偿还费（建设时贷款的偿还）。如果这些经费都由税金负担，则使用下水道地区的人和无法使用下水道地区的人之间就产生了不公平，因此需由下水道利用人负担。

2.2 农业村落排水设施

农业村落排水设施的运行成本分为用于建设的发行债券本息偿还金（建设资本费）与通常管理所需的经费（维护管理费）两大类，这些经费由于作为公营企业的性质，原则上和下水道事业一样由使用者交纳费用来维持。但是，资本金与维护管理费被认为应由公费（一般会计支出金）负担，所以是地方交付税（转移支付）措施的对象。关于维护管理费，根据《净化槽法》，属于维护检修、清扫、法定检查所需的费用，根据排水面积及排水人口，适用地方交付税措施。也就是说，日本农业村落排水设施的建设和运营资金主要由各级自治体筹集，国家给予财政支持。

2.3 净化槽

关于净化槽，几乎所有设施的维护管理主体都是个人，所以运行成本中包含了根据净化槽法进行的维护检修、清扫、法定检查所需要的费用。运行成本原则上也是利用者承担，但是一部分自治体采取了向合理安装合并净化槽并进行合理维护管理的使用者支付补助金的措施。随着合并净化槽的发展，由于政府对公共下水道与净化槽的补助额度相差很大，1987年建立了由市町村对家庭设置者给予资金援助，再由国家对市町村进行补助的制度。

日本开展的净化槽财政补助事业分为净化槽设置整备事业和净化槽市、町、村整备推进事业2个部分，净化槽设置整备事业是用于支持乡村家庭将单独处理粪便的净化槽改造为合并处理净化槽，具体费用除地方和国家分别补助40%的2/3、1/3，家庭需负担总费用的60%。净化槽市、町、村整备推进事业是为推动水源保护地区、特别排水地区、污水治理落后区等的生活污水治理工作的开展，家庭只需负担净化槽设置费的10%，国家承担33%，剩余约57%通过发行地方债券筹措[2-3]。另外，该计划还由市、町、村设立公营企业，承担净化槽的日常维护管理等业务。

3 组织管理

3.1 建设规划

首先以县为单位制订“生活污水处理建设构想制定手册”，下属市町村以手册为基础，编制各自的计划。之后由县一级汇总各市町村编制的计划，并经过全县范围的协调，最后制订并公布建设计划。环境省和国土交通省分别提供《生活污水处理设施建设计划制订手册》和《为有效开展污水处理设施建设的都道府县构想制定手册》，扶助地方公共团体的工作。

3.2 实施与管理

自20世纪60年代中期日本对乡村家庭生活污水采取分散式处理开始，日本乡村污水治理就由行政机关、用户以及行业机构共同参与完成。行政机关主要负责污水治理设施的审批、监督和管理，并针对不同情况分别给予技术指导。但是，日本分散污水处理设施的组织实施更强调用户、第三方行业机构以及专业性行业协会与培训机构的重要作用。作为第三方的行业机构包括设备制造公司、建筑安装公司、运行维护公司和污泥清扫公司，且均需取得相应资质，并且从业人员都必须通过培训和考试获取相应的专业资格证书[4-5]。

4 经验与启示

4.1 强调排污者的主体责任

强调排污者的主体责任，即乡村居民承担污水治理的主要资金责任，包括乡村污水处理设施建设费用的承担与运行费用的承担。在日本，无论是公共下水道事业、农业村落排水设施事业还是净化槽事业，居民都是乡村污水治理的责任主体，需要承担污水治理设施建设与运行的资金责任。

4.2 通过全社会统筹的方式给予补贴

日本乡村污水治理一方面强调排污者的主体责任，另一方面又通过全社会统筹的方式对乡村污水治理给予多种形式的补贴，即政府在组织实施和管理过程中通过多种方式给予资助，并且政府补贴力度的大小与乡村污水治理效果成正比[6-8]。日本政府为了推动乡村污水处理事业的发展，各省厅（环境省、国土交通省、农林水产省）先后推出了补助制度，对设置净化槽和乡村地区的污水集中处理设施的建设给予财政支援，地方政府也积极采取措施，在国库补助的基础上，再由地方政府给予一定额度的补助。

4.3 突出政府管理者的组织实施和监督责任

日本在长期的乡村污水治理实践中逐渐确立了符合自身治理需要的管理体制，政府管理者组织实施责任明确，部门划分合理，监督机制健全。

5 参考文献

[1] 环境产业新闻社.2008年版废弃物年鉴[Z].东京：环境产业新闻社，2008.

[2] 公共投资报社.农业村落排水事业资料总览2007[Z].东京：公共投资报社，2007.

[3] 日本环境省.2007年度净化槽行政组织等调查结果[R].东京：日本环境省，2009.

[4] 日本环境建设教育中心.小型净化槽的结构及维护管理[R].东京：日本环境建设教育中心，2006.

[5] 日本环境建设教育中心.净化槽的维护管理[R].东京：日本环境建设教育中心，2008.

[6] 范彬，武洁玮，刘超，等.美国和日本乡村污水治理的组织管理与启示[J].中国给水排水，2009（10）：6-10.