城市综合体运营管理

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城市综合体运营管理范文第1篇

城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题

（一）融资渠道缺乏，资金链紧张

城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。

（二）品质不高

与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。

（三）缺乏成熟的配套环境

作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高

城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究

（一）华润置地概况

华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。

华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。

（二）华润中心

华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。

万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。

（三）华润中心主要特点

1.项目选址

城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。

2.产品特点

华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。

以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。

3.经营策略

其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。

定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。

强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。

商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。

城市综合体运营管理范文第2篇

一、公交场站目前现状及遇到困难

目前，国内大部分城市公交场站均采取平面布局，在土地资源日趋紧张的今天，必须要转变不合理的土地利用方式，变传统的单一功能的公交场站为集多种功能于一体的综合场所，充分发挥土地资源的功能和资产效益，提高土地利用的集约化程度，进行综合开发获取稳定收益，来弥补建设资金缺口和运营亏损。

按照国务院《关于城市优先发展公共交通的指导意见》的要求，“对新建公共交通设施用地，按照市场化原则实施土地综合开发；对现有公共交通设施用地，不改变用途的前提下进行立体开发，开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。”

二、先进城市公交产站综合开发经验

（一）建设模式

杭州、长沙和成都三地的公交场站建设管理机制主要实行“建管一体化”，基本都是由公交场站公司作为投资运营主体。其中：杭州市公交集团隶属于杭州城投集团，其下属单位场站开发公司负责公交场站建设和运营管理；长沙市公交场站主要由长沙市公共交通投资有限公司负责建设和运营管理；成都市公交场站是由成都市公交集团隶属的成都公交场站建设发展有限公司负责建设和运营管理。

公交场站的建设模式主要分两种：第一种，场站公司自行投资建设，项目用地中涉及到征地拆迁时，包括征地拆迁工作及所需的资金，全部由各区政府、土地整理部门负责解决；第二种，在各区政府、学校及其他开发项目中包含的公交场站，业主单位需按照规划及政府提出的建设要求进行建设，建设用地及建设资金全部由业主单位负责，建成后由国土部门通过分证，无偿将产权划拨到场站公司名下。

（二）建设资金来源

建设资金来源主要分两种情况：一是独立建设、以公交功能为主的场站项目，建设资金全部来源于政府财政性资金；二是以综合开发利用形式建设的公交场站项目，建设资金由建设主体通过项目打捆自行平衡解决。其中：杭州市每年从土地出让收益中拿出2.5%作为公交场站专项建设资金，对于资金缺口部分由公交集团单独向政府提出申请，政府给予解决，综合开发的公交场站的建设资金自筹解决；其余调研城市建设公交场站的资金均来源于政府财政性资金，综合开发的公交场站的建设资金自筹解决。

（三）供地方式、规划指标

1.供地方式：以公交功能为主的场站项目，按划拨形式提供净地；综合开发利用的公交场站项目，以公开出让形式供地（附带公交场站建设方案），为确保场站公司能够取得项目用地，分别采取了以下不同的做法。

杭州市场站公司土地摘牌后，政府将该项目土地出让政府收益部分返还（除国家及地方刚性支出部分）；长沙市场站公司土地摘牌后，政府将该项目土地出让金增值收益部分全额返还；成都市按照政府作价出资的方式，以100万/亩的价格，将净地交付给场站公司。

2.规划指标：对公交场站用地强调综合、立体化开发和利用，在公交场站及公交场站综合体的建设中，在满足公交功能的前提下，通过地上地下的开发利用，形成新的商圈，引导市民出行、减少城市道路交通压力。通过整体算账平衡，在政府的支持下，规划容积率平均为2-3。

其中：杭州市每座场站按每条线路占地1000平方米、建筑面积2000平方米的指标进行批复，项目容积率达到2；长沙市公交场站项目容积率经过项目打捆平衡测算后达到2.2；成都市公交场站项目容积率经过项目打捆平衡测算后达到3。

（四）运营维护

杭州、长沙和成都三地公交场站的运行维护全部是由场站公司负责，运行维护费用来源包括政府给予加油站、加气站、充电站、广告、便民服务设施等特许经营收益、出租车、酒店经营以及场站综合开发经营收益等。

三、天津公交场站建设的几点建议

（一）建设模式

按照上述城市公交场站“建管一体化”模式，天津公交场站的建设、运行维护及综合体的商业开发，应由政府出资成立专业企业承担公交场站的建设、运营管理以及涉及的综合开发工作。

（二）供地方式及资金来源

以公交功能为主的公交场站项目，按划拨形式提供净地；综合开发利用的公交场站项目，以公开出让形式供地（附带公交场站建设平衡方案），土地出让金以不同形式返还。

1.对于以公交功能为主的公交场站项目，按无偿划拨形式提供净地，项目用地中涉及征地拆迁时，由各区政府、土地整理部门负责征地拆迁工作及所需的资金。建设资金由市财政解决；

2.对于其它大型综合开发项目规划中包含的公交场站，由项目开发商按照政府批复的公交场站建设方案负责出资建设，建成后无偿移交场站公司；

3.对于综合开发利用的公交场站项目，可按公开出让方式供地，土地出让收益及增值部分返还，平衡解决场站建设资金；

4.公交场站的运行维护资金，均通过综合体的商业开发及特许经营收益中平衡解决。

（三）配套支持政策

1.通过对公交场站功能利用及综合开发平衡测算，应在场站完善管理设施、提高便民服务功能和公交综合体开发方面，调增公交场站容积率。

城市综合体运营管理范文第3篇

据销售人员介绍，这个商业综合体是主题乐园的概念，里面吃、喝、玩及购物都有，政府规划、招商情况听起来都像模像样，租金回报计划也很详细，抵扣掉前3年的投资回报，商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺，且所有信息都来自销售人员的介绍，她不知道这商铺将来会给她带来的，是源源不断的收益和升值，还是一次匆忙投资的失败。

商业综合体ABC

小商铺对个人投资的吸引力非常大，因为总价低，总体收益率比出租住宅高，而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。

但相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多。因为住宅租金几乎是由附近住宅的市场行情决定的，具体某套房子的价格会因为装修、楼层的因素而上下浮动，而商铺的租金前景却在很大程度上取决于培育，一街之隔的两个商业综合体的商铺，就可能这个抢手，那个没人租。好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。

商业地产≠盖楼＋开店

从开发的角度看，商业地产的运作规律及盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。

商业地产，尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店—能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。

通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成，而主力店尽早确定也有利于后续招商。大型主力店进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。

别是烂尾楼改造的

商业综合体烂尾楼主要分两种。一是还没建好，开发商就没有钱继续了，只能把未完工的建筑丢在那里。还有一种是已经开业了但是经营管理不善，冷清的商业氛围一直没有好转，导致商户纷纷离开，没有收益只能转让。

从这个角度评判，收购来的烂尾楼是给已经建好了的建筑再次招商。后面接盘的开发商能做的就只有在不改变建筑结构的前提下做外立面和内部改造。而且招商要从头开始做，培育难度比较大。南京问策商业顾问公司总经理苏晓晴提醒，最难翻身的是开业了以后没运作起来的商业综合体项目，最后一座空楼寻求转让。虽然转让价都会很便宜，但是因为先天的种种限制，很少有公司愿意接手重新招商和运营。

最关键的，后期运营能力！

对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。

在开业初期，经营管理公司对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，它会慢慢把经营状况不好的、和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，而业态和商户还要被不断规划和调整，以期改善消费者体验，形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。

综合体商铺，你要知道的4件事

你很可能无权经营它

为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低，如果让他们自主经营，很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起，经营时间不统一，这样混乱的局面会让消费体验很差，不能持续吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。

产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通，确定整体的管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，而且对商户也有品牌要求。

通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权，由管理公司管理，其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上，在建筑实体上并没有任何划分。

在做招商运营时，产权和经营权分开的另一个好处就很明显了：有一个品牌商户有意进驻，它需要至少60平方米的店面，但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺，此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租，整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以，你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。

新铺？初期实际回报率不高

商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。

一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业的时候租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。

尽管5年培育期内实际回报率不高，但你仍然能看到不少项目在销售的时候会承诺7%、8%甚至更高的年回报率。它们都是骗人的吗？

回报率超过8%，危险！

开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权，住建部多次发文，禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营，商业综合体永远也不会培育成熟。

因此形成了这样的怪圈：在开售时如果不承诺较高的回报率，商铺就很难卖，可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率，你要警惕的就是，商铺会不会买贵了？

比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额，还有的开发商会用部分销售款补这个差额—常见的做法是，先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的这个124%的总价卖给你，然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。

但是，超过8%的回报率绝对是危险的，虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，前几年也会很吃力，如果这期间资金链再出现问题，再高的回报率都只能落空。

《好运?MONEY＋》提醒，合同里该有这些

毫无疑问，典型的经营管理型物业不能少了经营管理公司。所以你在签商铺销售合同的时候，还要和经营管理公司签委托经营合同。

委托经营合同里要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有委托经营合同，或者需要自己和商户签租赁合同，你的租金前景就比较危险。

你有权利在合同里被告知该商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。

销售人员告诉你的已经入驻或确定入驻的卖场名称，也应该在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。

最推荐社区商业综合体

总价不高，适合个人投资

在适合个人投资者的商业项目中，朱谦和苏晓晴都对小型的社区商业综合体表现出了推崇。

市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。

居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。

至少有5条公交线经过

朱谦认为投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。

了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。

跟着主力店，更安全！

家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。

有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。

楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。

一个公式，算你是不是买贵了

商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量—每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。

城市综合体运营管理范文第4篇

2010年来，国家对房地产调控日趋严密，楼市逐步回归理性，2011年浏阳房产高开低走，“痛并快乐着”，总体仍然保持平稳发展态势；蓄势待发的2012年，浏阳房产市场不确定、不稳定因素明显增多，楼市局势扑朔迷离，如何拨云见日，在巩固、调整、转型、提质中前进成为开局问道的关键词。

最近，某网站网络调查显示，在2012年最想投资的物业形态调查中，有84%的网友选择商铺，写字楼和住宅位列第二和第三。

无独有偶，国内一线城市出现了大量国内外资本抄底商业地产的现象，这些都显示在宏观调控的背景下房地产业投资结构悄然发生了变化，商业地产未来的投资价值得到业内人士的广泛赞同和青睐。

俗话说“一铺养三代”。在房地产投资中，商铺是投资风险较大、投资回报最丰厚的业态类型。市住房保障局局长李长祺如是说。2012年，浏阳注定又是一个热热闹闹的“商业地产年”，开心商业广场、体育新城、福临世家、鑫远名城、大通时代广场等大型商业综合体“逐鹿浏阳”，大批放量、各具特色的浏阳商业地产将演绎一场精彩的“集体舞”。

从住宅到商业投资“改道”盛行

张先生最近还是将购买鑫远名城的住房款转为了购买二楼的一个商铺，让张先生选择转战投资“非住宅”的动因，在于房地产投资性调控常态化。

事实上，在2011年底“史上最严调控”的语境下，张先生明显感觉住宅投资上的风险正在变大，利润空间缩小。“政策非常明确，就是要让住宅去投资化，如此一来，投资房产会越来越无利可图。”

张先生的选择，在2012年的春天变得越来越常态。据鑫远名城的销售负责人介绍，最近想投资“改道”的户主明显增多；在花炮公司上班的陈小姐的“投资路线图”中，最重要的一站就是在老城区购买一商业铺面。

浏阳市住房保障局局长李长祺认为：“随着浏阳特色商业街的兴起，核心商圈不断升级，经济发展环境优化，商贸产业前景不可估量，加之住房投资受到限制，更多流动资本挤上商业地产，浏阳商铺将成为市场投资热点。”

商业地产受到关注的场景，在浏阳这座宜居宜业的山水城市得到充分印证。据开心商业广场、体育新城、浏金水岸等销售人员介绍，春节期间来看房的客人咨询商铺的占60%以上，而引进万凯源百货超市的鑫远名城商铺销售一推出就受到了高度关注，鸿宇公馆也出现了尚未开盘，但咨询者众多的火爆场面。

而房产商普遍认为，随着楼市调控手段升级以及住宅“限购”城市的不断增加，将为商业地产市场走强壮大带来“可乘之机”。在目前通胀风险仍存，调控政策不动摇，住宅投资门槛提高、成本加大的背景中，投资商开始转战商业地产，将成为2012年房地产市场的另一种投资主流渠道。

商业地产上升为房企发展追求目标

一方面，商业零售保持高速发展，促进商业地产异军突起；一方面，市民生活水平的提高，从单一的住宅需求型向休闲、娱乐多元化享受型转变，催生商业地产风起云涌；另一方面则是房地产市场逐步走上成熟，阶梯式推进商铺增值，加之民间汹涌的投资欲望在助推，在通胀日显的语境中，投资趋向从住宅加速流向商业。如果说，民间资金的流向，因为投资空间和门槛开始“被动”才从住宅导向商业，那么，开发商的“趋商业”化，追求利润空间最大化，则带有明显的战略调整意味。

与住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，从目前来看，住宅收益率仅为3―5左右，而商铺投资收益率为8―10，两者利润比相差悬殊，商业地产稳定性明显优于住宅地产。

事实上，就全国大企业而言，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头企业，就纷纷宣称要向商业地产转型发展，20%的商业物业持有率成为了多家开发商在商业地产领域的发展目标，从浏阳地产企业角度来看，在住房销售受控时，也纷纷打出了开发商铺的旗帜，并通过引进大型商业业态来吸引投资者，增强自己在商业地产领域的“话语权”，以此来规避因房地产调控带来的业绩影响。

“商业地产收益能力虽然较高，但是对投资要求也较高，高回报意味较高的投资风险，因此，地产商切勿盲目投资，要结合自身实际准确判断投资，加强运营管理能力，最大限度降低商业地产风险，保证较高投资率，实现资本保值增值。”市住房保障局局长李长祺表达了自己的见解。

以前商业地产由于升值空间大，回报率高，好的地段曾一度被开发商抑制销售，而目前现象是，商业地产成为了房地产市场调控的“避风港”，并上升为房地产企业发展的方向，加之浏阳的第三产业的繁荣发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。

湖南工力置业总经理汪贤利认为：开发商业地产与地缘有很大关系，不能盲目，考虑购买者的升值前景才是重要的，比如写字楼的开发与周边环境要相呼应，各方面配套要完善，否则很难适应购买者的需求。而不少地产商表示，在接下来的项目开发中，也要将商业规划放在重要位置。

业态创新提升商业地产核心竞争力

商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系着零售、餐饮、娱乐、健身和休闲等，与市民日常生活息息相关，关联的是经济社会晴雨表之一的社会零售额经济指标，对于扩大内需，刺激消费，繁荣商贸，促进发展作用明显。

浏阳的消费指数相对全省同类城市来处于上游，人们对高档消费品和舒适生活的追求日益增加。毋庸置疑，发展商业地产，浏阳市场广阔。

一个商业综合体应成为一个地方的商业核心和城市标签，满足不同人群的消费需求。

作为商业地产，只有运营成功才能体现租金价值。投资商业地产，取得不断攀升的投资回报，关键因素在哪里，李长祺表示，“对于浏阳来说，发展商业地产仍需要一个“摸着石头过河”的改革心态。

一是要科学评估。选择成熟商业圈和未来规划商圈，各种业态成行成市才能实现可持续性经营；充分考虑商圈的消费能力、规划布局、交通状况及竞争对手，着眼在于发展潜力。

二是定位准确。定位是商业的灵魂，稍有偏差，投资回报率就会大打折扣。

三是加强运营。后续管理是商业地产的关键环节，专业的经营团队才能形成超强的集聚力，后续盈利能力成扩张态势的根本要素。”

“商业兴，则商场兴，商场兴，则投资兴，因此，商业地产要把业态创新作为根本动力。市民投资也要打破固有模式，敢为人先，看准未来，这是商业地产发展的王道。”从事商业地产开发多年的罗先生表示。

当前浏阳商业地产的开发仍以临街和大型商业为代表的城市综合体、购物中心为主流模式。同时，互联网、电子商务的发展将对传统商业及商业地产提出新要求、新课题。

城市综合体运营管理范文第5篇

【关键词】城市综合体；开发商；必备条件；发展趋势；开发要点

【中图分类号】F29 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）04-0070-3

一、 城市综合体的开发背景与开发类型

（一）开发背景

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。优越的地段和区域催生了城市综合体，经济发展和消费升级加快了城市综合体的发展。鉴于中国近年来超级大城市的规模化扩张，被国内公众熟知的已不仅仅是一些国外的城市综合体，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古广场，国内各大城市都出现了各具特色的综合体，如各地的万达广场、万象城、北京国瑞城、上海恒隆广场等等。

（二）开发类型

1．按性能分，城市综合体包括以下几种：

商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，唯有居住物业。

商业综合体——区域中心，以购物中心为主导。

生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%。

单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。

综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。

2．按地段分为以下几种：

城市中心综合体、副中心综合体、区域和新城综合体、社区综合体。

3、按档次分为：

高端奢侈型综合体——源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌；中档生活型综合体——三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。

但事实上，一个综合体往往不是机械地呈现单一业态，而是以上多重类型的叠加。

二、 城市综合体的应用优势与发展趋势

（一）应用优势

1．高效的时空利用率

城市综合体较功能单一的建筑物在空间利用方面有着明显的优势。首先，由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，因此，它对土地的利用是多层次的、重复的，并且还可利用裙房的屋顶作为室外活动空间，这是对城市用地空间的再开发。其次，综合体通过使空间多用途化来达到充分利用城市空间的目的，城市公共空间不再是各种不同活动的分割，而是多功能共生的空间构成，这使之充满活力。再者，缓解了交通拥挤的状况，节省了大量时间，同时又使城市空间效用的发挥更具连续性，从而提高了城市效益。

2．有效的自我调节机制

各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。由于城市综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，能较好地把握社会需求变化的脉搏，当城市生活需求发生变化时，将进行自我调节以适应新的要求；当综合体运行良好，外部条件又提供可能的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强。

（二）发展趋势

1．复合的功能越来越多，建筑规模越来越大

常形成跨街区多体块组合方式，形成巨型城市综合体复合结构或称超级主体结构单一的复合结构。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织到一个地上、地下相互关联的空间中，并与周围其他建筑连接成一体。

2．强调城市建筑、市政设施综合发展

将城市环境构架体系和基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下二向度空间发展，构成一个流动的连续的立体的城市空间体系。

3．空间、流线组织的立体化

立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的建筑内部中庭、既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化、多向度的发展趋势。

4．建筑功能与空间的城市化

由以上可知建筑内部的中庭、广场成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共建筑（中庭、广场），不但服务于建筑本身，而且成为整个城市的著名场所，服务于整个城市。这些都使得城市综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能。建筑室内、外空间、城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。

三、 开发商开发城市综合体须必备的条件

（一）对开发商资金的要求

从建筑的规模上看，城市综合体小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现，因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，城市综合体项目比较适合实力雄厚的企业、财团或背后有资金支持的大公司。

（二）对开发商开发节奏的要求

城市综合体作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。