商业综合体经营风险
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业综合体经营风险范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
商业综合体经营风险范文第1篇
关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径
随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。
我国商业地产的趋势分析
（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年
需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。
投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。
（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇
目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。
（三）商业地产如果持续过热可能会被调控
多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存
出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。
（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切
商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。
保险资金投资商业地产的可行性分析
根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。
目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。
保险资金投资商业地产的路径探讨
（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益
二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。
第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。
第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。
第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。
基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。
（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择
我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。
2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。
3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。
（三）适时抓住机会发展REITs
商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。
保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。
REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。
REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。
结论
本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。
参考文献：
1.郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2006(6)
2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示[J].国际金融研究，2005
3.李智.房地产投资信托制度(REITs)风险之法律规制运营控制[J].中央财经大学学报，2007(8)
4.张领伟，李海超.保险资金投资于房地产投资信托基金的国际经验与风险防范[J].现代财经，2009(8)
5.刘虹.保险投资不动产的前景展望[J].中国金融，2010(2)
6.陈成，宋建明.保险资金不动产投资模式研究[J].保险研究，2009(10)
7.冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011(2)
8.高波，赵建军.中国商业地产业发展的实证分析[J].产业经济研究，2009(4)
商业综合体经营风险范文第2篇
关键词：城市综合体； 开发模式； 城市发展
中图分类号： TU98 文献标识码： A
一、前言
随着我国房地产开发的逐步深入，城市综合体的概念已经顺利得到了实施，并在实践中取得了积极效果。从目前城市综合体的开发来看，以万达公司为例的商业地产项目成为了城市综合体开发的成功范例。通过目前城市综合体的开发来看，城市综合体对提高城市商业地产盈利能力，推动城市商业发展，促进城市住宅价格升值起到了重要作用。由此可见，对城市综合体开发模式进行认真分析对提高房地产开发质量，保证城市房地产开发取得积极效果具有重要的促进作用。为此，我们应对城市综合体的开发模式进行探讨。
二、城市综合体的概念及优势
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单地讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于简单的住宅或者者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。目前来看，城市综合体在城市建设开发中具有突出的优势，具体表现在以下几个方面：
首先，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象增加城市竞争力。
其次，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。
再次，城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。
三、城市综合体的开发模式分析
在目前城市综合体的开发过程中，为了保证城市综合体能够取得积极的开发效果，并取得良好的效益，为城市发展提供强有力的推动力，开发模式是决定城市综合体开发的关键因素。基于这一角度分析，城市综合体的开发模式必须要注重以下几个方面因素：
1、科学选址是城市综合体项目成功的关键
在城市综合体的开发过程中，首先要考虑的是城市综合体的位置必须为城市的商业聚集区。因为城市综合体主要是以商业地产为主，在商业地产的周边建设配套的住宅，因此科学选址是保证城市综合体项目成功的关键因素。其次，城市综合体在开发过程中，还要选取城市中具有发展潜力的地段进行开发。考虑到城市中心的地价成本以及城市未来发展趋势，城市综合体的选址要保证科学合理。
2、分期开发商业先行是城市综合体开发的基本途径。
城市综合体开发的主要盈利动力在于商业地产的开发，通过商业地产的成功开发来带动住宅地产的升值。其中商业地产的开发和建设是关键。由于城市综合体的工程量较大，在开发过程中，需要制定具体的发展规划，在积极整合各种资源的同时，还要认识到开发工作的长期性，确保商业地产能够在分期开发中保持先行的状态，实现商业地产带动住宅地产开发的目的，保证城市综合体的开发质量。
3、迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。
在城市综合体建成之后，考虑到整个项目投入的巨大资金如何快速回笼，只有迅速运营商业地产才能保证城市综合体的开发效益满足实际需要。基于这一认识，在城市综合体开发模式的制定中，必须要制定明确的运营时间表，并且要在商业地产建设过程中就开始组织前期的招商也运营工作，保证城市综合体能够在竣工之后迅速成功的运营，为开发商带来较高的效益，并提高城市综合体的建设效果。
四、目前城市综合体开发中存在的问题和不足
从目前城市综合体的开发来看，这一开发模式已经得到了较多的实践和运用，对城市发展和商业地产运营都起到了积极的促进作用。虽然城市综合体开发模式具有突出的优点，但是在实际开发过程中，受到现实因素的制约，城市综合体开发还存在一定的问题和不足，主要表现在以下几个方面：
1、投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。
目前城市综合体由于包含商业地产和民用住宅，因此总体开发工程量较大，工程周期较长，如果开发商不具备较强的实力，是无法完成整体项目开发的。基于这一认识，城市综合体不是任何一个开发商都具有实力运作的。因此，开发商在进行城市综合体开发过程中，必须认识到城市综合体对投资和技术的要求，确保具备了相应的实力之后再进行城市综合体的开发。
2、订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。
在城市综合体的开发过程中，许多房地产公司为了提高整体效益，使商业地产项目能够迅速运营并产生效益，通常会以较低的价格整体租售给大型企业，然后再由大型企业向个体商户分租，这就导致了个体商户在承租过程中承担了大量的经营风险，不但不利于各商家的公平竞争，还会影响个体商户的利润和经营积极性。所以，订单式开发的商业模式从根本上来讲对个体商户是不公平的。
3、城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。
城市综合体的主要开发重点在商业地产上，为了保证商业地产的开发能够取得成功，城市综合体的选址既要保证是城市的商业聚集地，同时还要具有良好的成长性和发展潜力。受到这一苛刻的选址条件，有些城市综合体在选址方面并不十分理想，导致了城市综合体在日后的开发和经营中难以达到预期效益。由此可见，城市综合体开发中只有保证了选址正确，才能有效提高城市综合体的整体效益。
五、结论
通过本文的分析可知，在城市房地产开发中，城市综合体的开发不但符合商业地产发展规律，同时对提高房地产开发效益具有重要促进作用。为此，我们不但要对城市综合体的开发和建设引起足够的重视，还要对城市综合体的开发模式进行深入分析，确保城市综合体的开发取得积极效果，对城市发展起到积极的促进作用，推动城市房地产开发全面发展。
参考文献：
[1] 龚伟;;城市综合体开发模式初探[J];中国房地产;2011年08期
[2] 宁波市江北区政府发展研究中心课题组;李冠晓;;城市综合体的开发模式及推进路径研究[J];宁波经济(三江论坛);2011年07期
[3] 张永奇;;城市综合体的产业集群性质及其开发管理策略[J];中国经贸导刊;2011年14期
[4] 牒军涛;;城市综合体开发建设研究――以紫薇尚层综合体开发为例[J];建筑设计管理;2011年09期
商业综合体经营风险范文第3篇
■文／本刊编辑部
5月21日，万达集团宣布的一条消息震惊了中国乃至世界：它要以26亿美元的价格收购全球第二大连锁影院公司AMC院线。这桩迄今为止规模最大的中国民营企业海外并购案引起了人们的猜测：万达集团花血本收购AMC到底意欲何为？
从院线经营的角度看，万达集团并购AMC并不是一门亏本的生意，按照万达集团董事长王健林的算法，以平均人民币250万元的价格买一块AMC屏幕是捡了一个大便宜，在国内，一块电影屏幕的价格通常在人民币350万元左右，更何况今年1-4月，AMC已经开始盈利。万达集团之所以选择AMC作为并购对象，除了看重它的院线资产外，更看重它的平台效应。王健林曾在公开场合表示，他希望AMC能够成为其在美国发展商业地产、酒店和零售商场的平台。显然，收购AMC是万达集团商业帝国国际化的第一步，而万达院线无疑成了打前站的“领头雁”。看来，王健林在下一盘很大的棋。
十几年来，万达集团像一条八爪鱼，围绕商业地产不断延伸产业链，触角已伸至酒店、百货、旅游、文化等领域。在经济不景气的背景下，万达集团逆市扩张的举动显得格外突兀。王健林对万达集团的扩张有着自己的见解：“商业广场是一个消费、娱乐、交流的综合体，想达到这些功能，超市、百货、影院、游乐中心都是必须的业态。”在王健林看来，延伸发展商业地产产业链，不仅提高了万达集团商业项目的投资回报率，同时培育了新的利润增长点。
在某种程度上，万达集团做加法是形势所逼。2001年，为了让沃尔玛等大超市入驻万达广场，万达集团不得不接受对方开出的苛刻条件，仅租金谈判就用了半年时间。万达集团每年开工、竣工七八个万达广场，但很少有知名的百货公司、电影院线、KTV连锁店、酒店能以这样的速度开设分店。由于扩张心切，万达集团在与战略合作伙伴的租金洽谈中往往谈判能力不强，导致大宗商业面积的租金水平不高。不得已，王健林制定了一个至关重要的发展基调：“要什么就得有什么，没有什么就自己来。”与其让这些企业阻碍万达集团快速扩张的步伐，还不如自己开办相应的企业，与万达广场保持同步的发展速度。
在这一思维的驱使下，万达集团不停地做加法，躯体越来越庞大。作为大型商业的“吸客”业态组合，星级影院的投资规模较小、利润相对较高。考虑到自持商业物业出租给影院的低租金因素，2004年，万达集团决定投资电影院。基于类似的原因，万达集团在2005年投资建设酒店，2007年组建万千百货，2010年发展大歌星KTV。这些项目在全国各地的万达广场不断复制，成为万达集团一个个新的利润增长点。
随着产业链条越来越长，万达集团的产品形态也越来越复杂。从单体店、商业组合店、城市综合体升级到万达城，万达集团经过了四代产品蝶变。每一次产品升级，都是一次脱胎换骨的大转变，同时也是一次商业模式的大创新。虽然在这个过程中不乏惨痛的教训，但幸运的是，万达集团终于找到了适合自己的商业模式，并快速发展成为一个千亿级规模的大企业。
那么，万达集团产品的四次进化以及万达院线的发展轨迹，呈现出的是怎样的商业模式？ 万达的产品进化论
过去，许多开发商以为找个好地段、盖一栋楼、引入类似于沃尔玛这样的大型超市，就可以获得可观的利润。但事实证明，如果不从商业生态链上考虑项目的规划与经营，就会陷入一种难以预料的失控状态之中。万达以自己多年的商业地产开发经历验证了这一点。
在十多年前开发第一代产品“单体店”时，万达就开始考虑商业生态与商铺增值之间的辩证关系了，它主动与世界500强企业签约，通过沃尔玛等主力店入驻，进而拉动小商铺的售价而获利。尽管彼时的万达并没有过多地考虑商铺后续的经营、管理，但它与世界500强企业签约的做法在当时却是一个创举。然而，始料未及的是，“订单模式”让万达很快回笼资金，却让店铺经营者陷入困境。由于主力店的示范效应超乎想像，最后导致商铺供不应求、售价节节高升。开发商、商铺投资者、商铺租赁者三者的利益是捆绑在一起的，万达的做法最终让租赁者承担了过高的租价而难以为继。
万达第二代产品“商业组合体”弥补了第一代产品在商业形态方面的缺憾。万达试图以6-8家主力店为小商铺营造出浓郁的商业氛围，进而扭转“商业生态链”失衡的局面。然而事与愿违，万达依然改变不了小商铺租赁者“惨淡经营”的现实。在某种程度上，商业是此消彼长的零和游戏，万达在商铺销售上获得的利润越高，小商铺经营者的生存空间就越小。忽视了这一商业本质，无论万达对项目形态做出何种改变，都不可避免地形成了与小商铺经营者争利的局面。
商业生态关系看似复杂，但其实很简单，那就是让所有的利益相关者都能赚到钱。经过精心设计后，万达第三代产品“城市综合体”应运而生。万达通过出售“城市综合体”里的住宅、写字楼快速回笼资金，商铺、酒店只租不卖，用来抵押以获得银行贷款，这些钱除了开发新项目外，还有一个重要的用途：“养铺。”万达不必靠卖商铺赚钱，而商铺租赁者也不必为早期的高租金而担心。不过，由于万达广场的扩张速度过快，这样一来，商业生态就进入一种良性的循环状态。许多合作伙伴很难跟得上万达的发展步伐，万达只好涉足酒店、影院、百货公司、KTV连锁店的开发与运营。
继“城市综合体”之后，万达开发出第四代产品“万达城”。“万达城”是一个旅游城市的概念，不仅包含“城市综合体”的业态，还包括主题公园、步行街、旅游经典、演艺舞台等功能。这让商业生态圈的内涵进一步扩大，延伸至文化、旅游、观光层面，万达的身份不再是单纯的商业地产开发商，而是一个类似于城市经营者的角色，人与环境、人与城市、人与商业之间的关系变得越来越重要。
万达的成长史其实是一部商业生态关系进化史，它的经验与教训、成功与失败都离不开这个主题。从万达的四次产品进化中，可以看到万达构建和谐商业生态关系的基本逻辑。
出师不利的万达1.0
2000年5月17日，万达召开了被其称之为“”的董事会会议。在这次会议上，王健林决定大力发展商业地产，他的理由是：卖住宅收钱，是一锤子买卖，而商铺既可租，又可卖，还可以自营，能长期获利。如何迈开第一步？由于没有经验和成功的案例，王健林只能摸着石头过河。
2001年开发的长春购物广场是万达涉足商业地产的第一个项目，该项目是一个四层单体建筑，总建筑面积6万平方米。它是万达第一代产品的典型代表，万达早期开发的6个项目，全部以此为模型依葫芦画瓢而建：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居卖场，第四层开影院，一个单体店四五万平方米。其中，一层商铺拿来卖，其余商铺拿来租。”
为了降低风险，王健林想到了“订单模式”，也就是说预先得到世界500强企业的订单，签署租赁协议之后才进行实质开发。他向沃尔玛抛出了橄榄枝，但一年后换来的只是一句“我们对你的项目感兴趣”和极其苛刻的合作条件：除了项目建设要按照沃尔玛的要求严格施工外，万达还必须将租金降至每平方米20元/月的极限水平，并承诺免除6个月的租金。为此，王健林与沃尔玛展开了长达半年的谈判。“长春项目仅仅是一个单店，后来的综合购物中心差不多6-8个主力店，照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就会制约我们快速发展。”虽然王健林心怀不满，但由于万达在商业地产方面的经验和对商家的号召力几乎是零，再三权衡之下，王健林最终满足了沃尔玛的要求。王健林之所以自降身段与沃尔玛联姻，在于他希望通过沃尔玛来提升项目的知名度、抬高商铺价格、快速回笼资金，转移经营风险。
沃尔玛的示范性效应超乎想像。由于沃尔玛入驻其中，长春购物广场的一层店铺卖价节节高升，临街外铺的价格最高达到每平方米6.68万元，刷新了长春的商铺价格记录。2002年，仅靠卖铺，万达在长春项目上就获得了3亿元收入。这无疑是一场漂亮的战役，然而没过多久，购买商铺的投资者一纸状书将万达告上法庭。
当初万达宣传商铺每平方米的月租可达到500元，如果按年回报率12%计算，8年即可收回投资，但由于业态不成熟，许多小商家承担不了高租金而纷纷歇业。这与楼上沃尔玛的热闹喧嚣形成了强烈对比。由于小商家与沃尔玛的租金相比高出二十多倍，受到刺激的一楼商铺投资者怒而“围城”，阻止顾客上沃尔玛。
从国际上来看，大多数成功的MALL商业城都是以较低的租金、较长的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期对待小商家。看来，万达似乎也遵循了这一惯例，但它忽视了另一条“只租不卖”的铁规则。将黄金铺面出售虽然能快速回笼资金，但这意味着未来面临着商家难以统一管理的难题。各自为政的商铺业主无法在店铺功能、商家选择上进行科学规划、严格把关，最终只会让项目陷入到“一卖就死，一租就乱”的死循环里。类似的失败例子还有很多，中旅商业城就是一例：当初零卖商铺导致统一经营困难，为了重启项目，它不得不与业主进行艰难的谈判。天河城是少有的一个成功例子，天河城在当初的租、售选择中选择了前者，顶住巨大的资金压力、熬过艰难期后，一举成为广州乃至华南的商业地标。
租还是卖的一念之差直接决定了一个商业项目的生死。世界商业地产之父、美国KAMICO购物中心创始人库珀曾指出，对于一个商业地产商而言，如果把物业出售给分散的所有者，会使结果难以控制，开发商要投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。万达正是出于急于收回投资而忽略了经营管理的重要性，导致悲剧发生。商铺投资者失去了万达在营销、经营方面的支持，根本就没有将万达购物广场经营好的可能性。
产权分散销售与统一规划经营从来都是一对矛盾体，对于大型购物广场尤其是占地数万平方米的商业MALL来说，统一经营比商铺销售更重要。从销售回款上看，万达从长春项目上获利颇丰，在从经营上，万达长春购物广场却是一个经营彻底失败的项目。高价卖铺行为不仅损害了投资者的利益，而且使万达的声誉受损。
惨败的万达2.0
在业界，人们把万达长春购物广场为代表的单体商业楼称之为万达1.0，以沈阳项目为代表的裙楼店铺集群则被称之为万达2.0。“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市和电影院，通过一条室外步行街连起来做一个广场”，这个广场在万达内部叫做“商业组合店”。无论是业态还是功能上，“商业组合店”比第一代产品丰富了许多。
沈阳万达商业广场就是典型的万达2.0产品。这个项目分为两期，一期是18万平方米的MALL商业城，二期是总面积5万平方米的两栋商业大楼，是当时国内规模最大的商业广场。尚在开发期，它就吸引了沃尔玛、大洋百货、欧倍德、灿坤数码广场、华纳国际影城、大食代美食广场等大商家的目光。在万达“以租金养商户”、“一铺富三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等颇具诱惑力的宣传攻势下，购铺者纷至沓来，354个商铺不到一年时间基本卖完，回收资金近6.5亿元。
2003年12月23日，沈阳万达购物广场在和平区太原街开业。由于规划方面的严重失误，商铺不仅没有空调设施和封闭型大棚，而且没有厕所，更令业主气愤的是，每平方米10元的高额物业管理费换来的却是卫生没人打扫、水管经常爆裂、地下停车厂封闭、门窗闭合不严的乱象。当初万达宣传的七大主力店并没有如期入驻，开业当天只来了沃尔玛和百盛，大面积的空铺使得整个商业广场冷冷清清。寒冷的天气，再加上种种乱象，沈阳万达购物广场开业6天就被迫暂时停业，商铺业主纷纷要求退铺。原本这个购物广场是政府的形象工程，最后却成为沈阳黄金地带最扎眼、最突兀的街头一景。
退铺纠纷从2004年一直延续到2007年，期间打了200多起官司，其中王健林参与谈判的就有80多起。万达耗在了漫长而又艰难的谈判中，在政府部门的干预下，万达不仅原价回购了业主的商铺，而且不得不将一期购物广场推倒重建。在这场长达数年的纠纷中，万达多花了近9亿元。
有业内人士认为，商业摩尔规划应该遵循最佳商业布局原则，即大商家的人流要经过中小业主商铺，通过中小业主商铺的人流也要能方便进出大主力店，两者是相辅相成的关系。然而现实是，沈阳万达购物广场被分割成几个独立的部分，一楼多数商铺根本不能分享到知名商家带来的人气。“万达规划项目设计与审查机制缺乏，没有真正的商业专家为规划设计把关，没有消费者对规划设计提出意见。”沈阳五洲商业公司副总经理黄志杰如此分析。
沈阳项目的惨痛教训给了王健林当头一棒，而在万达内部，反对做商业地产的声音也越来越多。重挫之下，王健林开始反思前两代产品的缺陷，亲自设计了第三代产品的雏形，更重要的是，在2005年底的高管闭门会议上，他确定了“商铺只租不卖”的原则。他还给自己设定了一个期限：如果5年还做不好商业地产，那么掉头去做住宅。此时的王健林有点破釜沉舟的意味。
万达3.0的蝴蝶效应
在过去的几年里，只要万达购物广场入驻的地方，周边的住宅楼、写字楼、酒店都实现了增值。与其如此，为何不自己开发住宅楼、写字楼获得溢价呢？想通之后的王健林豁然开朗。2006年，他亲手用铅笔勾勒出第三代产品“城市综合体”的雏形。
王健林笔下的“城市综合体”，是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起的综合性建筑，组合了写字楼、住宅、酒店、购物广场等多种业态，而商业中心则增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容。经过再三思量、反复论证之后，王健林决定新一代产品中的商铺、酒店“只租不卖”，而住宅、写字楼则“只卖不租”。这样一来，既避免了类似长春、沈阳项目的悲剧，又快速回笼了资金。王健林还确定了城市综合体的黄金分配比例：商业占40%，写字楼占20%，酒店占5%，住宅占35%。其中，住宅、写字楼的销售收入占到整体项目投资的1/3左右，剩下的商铺、酒店则可以通过抵押获得10-15年期的银行贷款。这个全新的“以售养租”、“住宅、写字楼销售补贴商铺经营”的模式让万达一下子找到了感觉。
宁波鄞州万达广场是万达第三代产品的得意之作，该项目总建筑面积超过60万平方米，体量是沈阳项目的2.6倍，是长春项目的10倍，除了建有一个占地面积27万平方米的商业中心外，还包括一个五星级酒店、一栋高160米的写字楼。该项目的中心是一个室内步行街，作为人流量最大的商业室内空间，室内步行街将多种业态组合为一个整体，形成了一个畅达的商业闭环。2006年12月22日开业当天，近20万的人流涌入其中。这与当初长春、沈阳项目惨淡的开业状况，形成了极其鲜明的对比。
“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出自于对商业规模更深的认识。”王健林如此评价说，“万达的成功主要是商业模式的成功，也是投资模式的成功。”从第一代单店和第二代复合店卖铺，到现在只卖商业之外的产品如写字楼、公寓，万达实现了产品链的最优组合和资金链的良性循环，构筑了预期的升值空间。
“城市综合体把万达20年来在住宅、商业、酒店、写字楼、城市公共空间建设中的所有心得全部汇集在了一个产品类型上，实现了远大于简单相加而成的聚合力。”万达副总裁丁遥曾在万达内部出版的刊物中撰文分析，“长期投资与快速回笼、居住与商业、过客与常居、资源集约和效率高超，这么多矛盾却在城市综合体上得到了对立统一。”
万达4.0的造城运动
虽然万达的“城市综合体”在全国范围内大获成功，但并不甘于现状的王健林已着手研究万达第四代产品。在媒体面前，王健林曾经摆过迷魂阵，暗示或许会将“专营店”当作第四代产品。如果真将此视为万达4.0产品，未免小瞧了王健林的野心。当武汉的“楚河汉街”惊世而出，万达4.0才露出真容。原来，王健林心目中的万达4.0不是一座楼，也不是一个组合体，而是一座城市。万达广场正在升级为“万达城”。
自面世之日起，万达的第三代产品就出尽风头，成为当之无愧的业界标杆。然而，由于第三代产品的主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足以至于租金坪效较低，再加上多年来万达的“城市综合体”模式被国内的商业地产企业研究了个底朝天，而过去在万达打过硬仗的干部，成为同行竞相挖角的对象，殷嵘、朱逸、潘韬、张云计、张华容、王锐、王佥、孙环宇、赵立东、王强等一批南征北战为万达立下汗马功劳的老臣纷纷离职。这些万达老臣不断将“城市综合体”思维和经验带到新的企业，以至于出现了“城市综合体”扎堆竞争的局面。面对众多城市综合体一哄而上，向来敢为天下先的王健林岂能容忍被竞争者恣意模仿、任意超越？为了拉开与竞争对手的差距，万达需要加快产品升级的步伐。
经过数年的精心准备，2011年9月30日开业的武汉“楚河汉街”揭开了万达4.0的面纱。这个总建筑面积为340万平方米，总投资高达500亿元的项目，是万达倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商务、商业、居住功能的世界级文化旅游项目，该项目建成之后被视为武汉的中央文化区。从一开始，万达就对这个项目有着明确的定位：“中国第一，世界一流，业界朝拜之地。”
“楚河汉街”为4.0产品“万达城”描绘了一个新的模型：21万平方米的休闲步行街+19万平方米的万达购物广场+45万平方米的写字楼群+155 万平方米豪宅群+15万平方米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+22万平方米酒店集群(2家六星级酒店、1座五星级酒店和2座三星级酒店)+5个名人广场+1条6米宽的人工河+2座桥。这个现代版的“清明上河图”早已超越了综合体的范畴，更像是一个旅游城市，承载了更多的文化、旅游、娱乐功能。
如果说“城市综合体”尚可以被对手模仿、复制，那么承载了深厚文化底蕴的“万达城”是其他开发商无法触摸的高度。在某种程度上，万达4.0有着迪士尼乐园的影子—在全球各地，迪士尼建造了一座座“欢乐之城”，其开发面积通常在1平方公里以上。与迪士尼的“玩乐城”不同的是，“万达城”以购物、旅游、观光为主题，深植于当地城市的文化。因此，每一座“万达城”都有着独特的文化DNA，与当地的城市融为一体，具有不可复制性。
王健林是一个野心勃勃的人，他曾霸气十足地说：“我们只和有追求的官员合作。”这背后的潜台词是，万达每进入一个城市，都会给当地官员带来政绩。事实上也是如此，仅“楚河汉街”一个项目，万达就给武汉带来了至少3万个就业机会，每年带来数百亿元收入，如果加上投资70亿元、高达200米的武汉第一高楼“万达中心”，万达对武汉的贡献不言自明。也正因为如此，王健林对“楚河汉街”项目极其重视，每隔一段时间都会飞往武汉亲自过问项目的进展情况，他希望将“楚河汉街”打造成武汉的一张新名片。
虽然“楚河汉街”有着浓郁的楚文化特征，但这并代表万达4.0不会出现在其他城市。也许，在王健林心目中早已定好了下一站的目标。
独特的竞争力
在万达的扩张史中，万达商业规划研究院起到了举足轻重的作用。这个成立于2007年、中国唯一专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构被视为万达最具竞争力的部门。在每个项目设计之初，万达商业规划研究院就已将各种细节都考虑在内，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费。
在业界，万达的室内步行街被称之最奢侈的步行街，因为大多数购物广场动辄建五六层，而万达只有三层。“万达的设计理念是在任何位置都能够同时看到店招，只有三层的尺度才能够实现。万达购物中心为什么人多，人们为什么愿意交流？就是这个尺度设计导致的。”万达商业规划研究院副院长黄大卫说。如今，室内步行街已成为万达投资回报率最高的项目之一。在某些万达广场，室内步行街以不到1/8的面积贡献了近1/3的租金。
万达之所以成功，与其精心打造的商业生态链是分不开的。对于合作伙伴，万达有一套独特的标准。万达将合作伙伴分为三个类别：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。对主力店，万达确定了一个“7+1”结构，除超市外，7家主力店需承诺解决至少一半以上的租赁面积，它们还保证无条件在万达新开的项目中开店，这些主力店包括万达旗下的万千百货、万达院线、大歌星KTV等。万达的次主力店大都是国际顶级品牌，如肯德基、屈臣氏、星巴克、必胜客等。对于次主力店，万达收取的租金每年环比递增3%，租期通常为5年。中小型合作伙伴则要通过招商部门考察签约，不在万达品牌库的，还需要总裁特批。严格的商家筛选流程，使万达从一开始就建立了良好的商业生态，赢得了顶级品牌青睐。2011年万达组织“万商会”，1500多家世界顶级品牌与会，风头一时无两。在王健林眼中，这些都是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿到U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢？”王健林说。
万达商业管理公司是另一张王牌，它曾创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业记录。租金收缴率是衡量商业地产经营状况的一个通行标准。租金收缴率不高，意味着商铺的经营状况出了问题、退租频繁，反之则说明经营状况良好。虽然万达的超高租金收缴率记录得益于主力店的贡献—它们占据了近70%的租赁面积，但不得不承认的是，这与万达体制的转变是分不开的。在2005年以前，万达考核营销团队的一个重要指标是开盘当天是否取得火爆业绩，2005年以后万达取消了这一考核标准。
更关键的转变是将租金收缴率列为重要考核指标，这反应了万达经营思路从追求短期回报到注重长期经营的彻底改变。经过多年的养铺之后，小商铺的租金以每年30%以上的速度增长。基于大好的形势，万达计划将小店铺的比例从30%调高至35%。毕竟，小商铺才是其长期获利的关键所在。
万达十分看重执行力。过去，由于各入驻商家装修时间不统一，项目很少满铺开业，但经过整改之后，万达商业管理公司会根据战略合作伙伴的业态、装修时间的不同，与建设部门一起排出详细的完工进度表，对接每一个商户的入场时间，以此保证同期满铺开张。
除此之外，为了提高现有商业项目的投资回报率、培育新的利润增长点，万达不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，在院线、酒店、百货、KTV连锁等产业上积极布局。曾有不少人质疑万达将业务延伸到院线、酒店、百货，多元化的步子迈得太大，很容易造成消化不良。但事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达商业地产中必需的组成部分。“就像是榕树，它的根须落在地上，会长出一颗新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”王健林说。
为了更好地开发第四代产品，万达斥巨资成立了万海文化旅游公司。它计划投资1000亿元，在东北长白山建亚洲最大的滑雪场，在云南西双版纳建媲美迪士尼的大型主题公园，在大连金石建世界最大的影视文化产业园，同时建50家高端旅游度假酒店和多台国际顶级水平的大型舞台秀。“未来，这些度假旅游区将成为万达新的支柱产业。”除此之外，万达还成立了文化产业集团，业务涵盖电影制作放映、舞台演艺、电影科技娱乐、连锁文化娱乐、报刊传媒和中国字画收藏。它计划在2012年实现200亿元的销售收入。
商业综合体经营风险范文第4篇
[关键词]经济新常态；零售业；成都
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.02.104
在中国经济新常态下，随着消费理念的提高、市场环境的变化、市场竞争的加剧和经营风险的日趋复杂，零售业要想在激烈的市场竞争中处于有利地位，那么就一定得在原有的经营基础上，改变经营理念、创新经营模式、加强经营管理、规避经营风险以及合理有效地利用经济新常态下的发展机遇等，在未来的市场才会有更大的发展余地。
1 经济新常态下的发展机遇
经济新常态为我国经济的发展创造了很多机遇，这些机遇总括起来大致有以下几个：大改革与大调整、“大纵深”与构建多元增长极、“大创新”与构建技术红利、“大人才”与构建第二次人口红利、大消费和大市场与构建“大国经济效应”“大升级”与构建升级版中国经济及“大开放”与中国经济全球布局的机遇等。
2 零售业的市场现状
2.1 零售业的基本情况――以成都市为例
最近啄辏成都的购物中心如雨后春笋般不断出现，比如远洋太古里、新世纪环球中心等，每一个新开的购物中心都能够吸引消费者的眼球。同时，关门歇业、并购重组的事情在零售行业也不断发生，例如成都仁和春天两店被收购、红旗连锁兼并互惠超市、人人乐的“闭店潮”等。在当前经济背景下，成都零售行业竞争形式加剧，行业的集中度也越来越高，行业整体面临各种挑战。
2.1.1 成都购物中心整体零售市场表现良好
从最早的单体商场，到加入了餐饮娱乐、休闲等功能的购物中心，再到业态多样化与消费享受化的商业综合体以及多功能、高效率的城市综合体，消费者对商业综合体的需求在不断提升，对城市综合体在经济功能和社会功能上的需求也在不断重叠。
2.1.2 快时尚迅速占领成都商业圈
在2016年3月底，成都的快时尚门店数已经达到49个了，比如GAP和C&A在成都分别有3家门店、优衣库有4家门店、ZARA和UR分别有7家门店、H&M有11家门店等。作为消费者，我们会发现不论进入哪家购物中心、走进哪家百货市场，都会看到这些快时尚门店，快时尚门店已经迅速占领了成都的商业圈。
2.1.3 消费习惯的变化将影响零售商业的发展
零售商业应顺应消费者消费习惯与行为及时代的变化，通过“互联网+”、大数据重构生态链接。伴随个性化需求和目的性消费的提升，消费者面临多元化的选择，网络购物虽然成为“90后”消费的主要渠道，但随着价格驱动力的消失，被实体商业赶走的消费者最终也将回归。
2.1.4 成都本土零售品牌影响力和附加值有待提升
目前，零售业国内20强竟然没有一家本土企业，说明本土零售品牌的影响力和附加值还有待提升。对2008―2015年成都社会消费品零售总额的统计进行分析。虽然成都市每年的社会消费品零售总额总体呈现递增趋势，但近几年社会消费品的零售总额的增长速度相比前几年下滑得稍快，这不仅说明市场竞争越发得激烈，更多的是体现出了零售行业未来的发展态势。
2.2 零售业的销售模式
零售业的销售模式已经具有较为完整的体系且操作性较强，在市场上已经比较成熟而且行之有效。主要包括：实体店零售模式、网络零售模式、“网络+实体店”相结合的零售模式、多渠道与泛渠道的营销模式等。
2.3 零售业存在的问题
2.3.1 零售增速受宏观影响，消费拉动有限
零售每年的增长速度逐渐减缓，说明市场竞争越来越激烈，要想进一步提升消费能力，就必须提高收入水平，扩大消费需求，开拓新兴市场，转变消费观念，从而鼓励消费，引导消费。
2.3.2 传统消费热点降温，新的热点拉动力不足
消费者的消费习惯、消费理念以及消费热点会因时间、地点的不同而有所差别，传统的消费习惯、消费理念随着时间的推移、经济的发展而逐渐降温，新的消费热点又不足以拉动零售业的发展。
2.3.3 居民收入将成为制约消费的重要因素
消费者的收入水平是制约消费者的重要因素。我国居民对收入的提前预期已经表现在消费上，而在进一步的消费中，收入是他们扩大消费的前提，也将会对最终消费产生直接的影响。
2.3.4 网上零售市场增速将放缓
网上消费环境的改善以及网上销售模式的多样化，使得网上零售市场经过了几年的高速发展。但是，随着竞争压力的加剧、服务不够完善及物流系统的不健全，减缓了网上零售的发展速度。
2.4 零售业的影响因素
零售业的发展受到各种因素的综合影响，以下从五个方面进行分析。
2.4.1 国家产业政策的不断支持
由于市场机制对产业结构调节力度比较有限，而产业结构以及相关联的供给结构，又是宏观经济运行的重要经济变量。因此，国家为了释放消费者的消费潜力、改善消费者的消费预期、提升消费者的消费水平，不断调整产业结构，提升产业素质，从而促进零售行业消费结构的全面升级。
2.4.2 国民经济稳步增长的推动效应
近几年，中国经济的高速增长，使得人们的收入水平也不断提高，同时国内社会消费品总额也持续增长，未来经济的发展也可能继续带动国内消费行业的持续繁荣，比如餐饮、旅游、娱乐等，也将推动零售行业的不断发展。
2.4.3 国民人均收入和支出的增长促进零售行业消费升级
人们生活水平的不断提高使人们的消费理念也不断发生改变，逐渐追求质量消费、品牌消费、安全消费以及服务消费等，从而促进了零售行业从实用消费向高端消费以及服务消费的转型升级。
2.4.4 城市化水平的提升有利于城市消费群体的扩大
中国城市化水平的提升，在很大程度上导致了城市消费群体的扩大，也有利于消费水平的提高。同时，城市化还刺激了市场的消费需求，推动了零售行业的进一步发展。
2.4.5 尚不完善的物流配送体系
零售行业的不断转型发展，对于物流配送以及售后服务体系的要求也不断提高，需要形成基于网络平台的高效供应链和分销网络，因此，需要进一步完善现有的物流体系，建立高效的物流和配送中心，以保证零售企业商品安全、及时地送达。
3 零售业的发展前景
3.1 零售业未来发展面临的挑战
市场的激烈竞争、消费者消费观念的不断提高以及经济社会的不断发展对零售业形成了强大的冲击，构成了严峻的挑战。
3.1.1 竞争过度、盈利艰难
整个零售行业分化重组的进一步加剧，致使实体零售走向集中、网络零售渐进分化。零售企业只有在艰难中探索、在困境中突围、在变化中创新，才会在竞争中寻求差异化，极大地提高自身的盈利空间。
3.1.2 店面同质化减弱，个性零售开启
零售企业为了提升各自的特色与优势，坚持以消费者为中心，注重服务性消费，同时开启了个性零售，按照不同商品所对应的不同消费群体实行差异化定向营销。这种个性零售将导致店面同质化的减弱，从而提升零售企业间的竞争优势。
3.2 发展前景的预测与展望
从世界经济发展的现状来看，经济格局的调整幅度相对较大，英国公投脱欧、美国特朗普上台等也导致了全球经济前景的不确定性加大。面对机遇和挑战，为了适应社会经济发展，现代零售将重视以服务为发展理念，不断创新零售企业的发展模式、管理理念和服务内涵，打造完善的零售服务体系，实现向现代消费理念的转变。
3.2.1 便利店势头更劲
便利店是以满足顾客的便利性需求为宗旨，采取自选式的购物方式，一般位于社区附近的小型零售商店或网上商店。但是随着经济的不断发展，便利店业态取得了较快的发展，在国内拥有很大的发展空间。因此，在未来的消费市场，将会出现更多适应消费者便利需求的便利店。
3.2.2 社区商业将实现品质升级
社区商业是以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在消费观念的提高、电子商务的影响、经济新常态以及移动互联网时代的冲击下，实体商业的传统经营模式都在调整转型，在市场上寻求新的发展机遇，社区商业变成了新的肥沃的“战场”。城市零售边缘的崛起，形成了“集聚―扩散”的趋势，众多的零售企业也开始“微”化，落户社区商业。
3.2.3 行业集中度会进一步提高
2016年零售业仍将承受经济增速放慢、成本高、利润低的压力，发展也将进一步从规模型向质量效益导向型转变，零售业优化调整步伐也将进一步加快。总的来看，行业整合并购将会更加深入，未来这一势头也不会减弱，行业集中度的进一步提高已是形势所需。
3.2.4 跨境电商会更加热闹、线上线下加速融合
在经济新常态及“互联网+”的影响下，实体零售业在运用自媒体运营、网上商城、移动支付、体验式消费传播上进行了各种尝试。在零售业对互联网传播及成交工具的应用达到新的高度的同时，实体零售也正在逐步尝试从跨境电商体验店到线上预约、线下上门送货等新型经营方式。
4 相关对策及建议
零售业的市场现状不是很理想，不仅面临竞争形势的加剧，而且还受到各种市场环境因素的影响，这对于零售企业来说，无疑是一个巨大的挑战。所以，零售企业应当总结过往经验，做出相应的抉择，调整运营状态，更快的适应市场。
4.1 改善原有的经营模式
在零售行业，即使是同一零售形式其经营特色也会有所差别。因此，零售企业要想更好地融入这个竞争激烈的社会市场，顺应“经济新常态”这一形式，就必须对企业资源合理配置，改善原有的经营模式，对企业战略组合适应性不断进行创新。
4.2 强化零售业的内部建设
随着零售技术的不断发展，如电子商务技术、库存控制、信息传递、售货方式、商品检测等，科学技术革命带来的大量新产品涌入市场，起着推幼饔茫零售企业在来自两端的压力下，不得不更新观念，对零售业企业内部不完善的地方进行改进，培养一个优秀的团队，不仅合作意识强，而且能够为企业的建设贡献自己的力量。这样的企业才会在市场生存得更久，才有利于零售企业的长期发展。
4.3 加强管理，提高核心竞争力
在竞争激烈的市场，企业只有具有核心竞争力，才会使企业向更好的方向发展。零售企业提高核心竞争力的方式之一就可以从服务上寻求突破，同时加强优秀管理人才的培养，在更加细分的市场中进行推广和销售，满足多元化的个性化需求，开设跨境电商体验店，将对零售业起到一定的促进作用。
4.4 扩大零售业对外开放
市场是行业生存的前提，对外开放是市场发展的需要，也是扩大市场的重要手段。“一带一路”战略构想的提出，满足沿线国家的共同需求，为沿线国家优势互补、开放发展开启了新的机遇之窗，是国际合作的新平台。零售业可以在这个新平台上综合发挥自己的竞争实力，将国内零售打进国外市场，从而拓宽营销渠道。
4.5 商业模式创新
零售企业应从中国经济新常态以及所处的市场环境出发，对零售业的新模式、新市场、新技术、新业务等进行创新，提供全新的产品或服务，开创一个全新的、可赢利的产业领域，从而给零售企业带来竞争优势。
5 结 论
随着社会经济的不断发展，未来消费者将更为关注服务品质，即追求在购买及使用过程中的服务态度、服务质量和服务体验，更加强调商品的品牌和文化内涵，也将更加关注绿色消费、安全与健康等。消费者的消费特征。所以，零售企业不仅要承受住市场的巨大压力，还必须随消费者的理念，不断调整自己的销售业态，提高自己的服务理念、品牌文化内涵以及满足健康安全等要求，才能够在激烈的市场竞争中处于有利地位。
参考文献：
[1]陈雨露.新常态下中国经济发展的七大机遇[J].经贸论坛，2015（3）：11-13.
[2]包双叶.新型城镇化背景下城市综合体的创新发展[J].理论探索，2014（3）：91-94.
[3]葛艳荣，赵金岭.论非经济因素对我国体育消费者行为的影响[J].商业时代，2010（15）：19-21.
[4]严先溥.消费升级为经济增长提供强劲动力[J].中国发展，2005（1）：25-30.
[5]黄海艳，朱永新.企业诚信文化与核心竞争力之关系研究[J].商场现代化：上旬刊，2007（1S）：170-171.
[6]王敬文.一带一路新战略[J].管理观察，2015（3）.
商业综合体经营风险范文第5篇
（一）种类
1.信用风险
即由于债务人违约的影响，使银行资产、债权、收益受到损失的可能性。信用风险不仅仅存在于信贷业务中，广义来看，几乎在商业银行的所有业务中，都存在信用风险。除了风险分布的范围日趋广泛外，对单个或一组相关借款人的大额授信导致信用风险的集中，从而使风险发生的可能性以及潜在的损失增大。
2.保证风险
保证贷款，是由债务人以外的第三人向债权人承诺偿还贷款的条件下，自己承担偿还贷款责任的承诺而发放的贷款。虽然在保证贷款中，贷款的信用风险大部分转嫁给了保证人，但是由于某些技术性的因素，贷款人仍然要承担很多风险。
3.市场风险
市场风险是由于市场价格的波动，使得经济主体蒙受损失的可能性。对银行来讲，不论是股权资本，还是债权资产，以及其他业务经营活动中都广泛存在这市场风险。
4.自然和意外因索风险
这是指因自然和意外因素的影响，使银行的贷款遭受损失的风险。如洪水、台风、地震、海啸、森林火灾、交通意外、安全事故等，造成借款人死亡或企业停产、破产等，往往使银行的贷款无法收回。
（二）农村贷款风险的主要特征
1.综合性
农村贷款风险综合体现了各种金融风险，市场风险、政治风险、技术风险等各种类型的风险最终都会通过农村贷款风险表现出来，表现为金融交易中的违约风险。
2.传递性和扩散性
在金融交易活动中，交易一方的农村贷款风险可能导致另一方的农村贷款风险，而另一方的农村贷款风险可能又导致另一方的农村贷款风险，如此扩散和传递下去，最终形成一个“农村贷款风险链”.
3.累积性。由于农村贷款风险具有传递性，一方的农村贷款风险可能会扩散到各关联方，引起加总起来的农村贷款风险迅速增大。从小的方面来说，如“三角债”;从大的方面来说，如信用危机、金融危机等。
4.隐蔽性和突发性。农村贷款风险可以通过安排新的负债得到缓解，如“借新还旧”,使信用关系暂时得以维持。
5.不确定性。风险本身就是一种不确定性，但它是一种可以计量的不确定性。农村贷款风险由于受交易的道德水平、经营能力、努力程度等主观因素的影响，其不确定性就更大，因而对其进行量化和客观评价都是非常困难的。银行经营中未能及时识别农村贷款风险，造成农村贷款管理的失误往往是导致其周转困难、停业和倒闭的最直接原因。
二、我国农村商业银行贷款风险的成因
（一）风险管理缺乏独立性
目前，普遍实现了股权结构的多元化，各农村商业银行银行也已基本按现代企业制度要求建立起较为完善的公司治理架构和运行机制。大部分农村商业银行实行的是董事会领导下的行长负责制。行长负责全行全面业务发展及管理工作，而贷款风险管理则是作为行长行政管理的内容之一，由行长领导下的某一职能部门承担。对风险管理重视一点的银行，会成立单独的风险管理部门负责全行贷款业务的风险控制；而大多银行则是将风险管理列入贷款管理部门中，由该部门的一名或几名员工兼任，银行风险管理缺乏独立性。
即使是成立有单独风险管理部门对贷款风险进行管理与监控的银行，其风险管理工作实际上也难以确保正常开展。这是因为，风险管理部门负责人一般由行长任命，员工则由风险管理部门的负责人提名，行长任命。换言之，负责风险管理工作的所有人员，其人事关系均由行长决定，从而造成这些人员在履行风险管理职责时只对行长负责，唯行长命令是从，在风险管理方面丧失了独立性，行长负责制与风险管理独立性的要求存在矛盾和偏差。
（二）贷款风险测量方法简单
在贷款市场风险测量方面，由于我国利率和汇率长期以来管制严格，商业银行没有面临较大的利率和汇率风险，因此，贷款市场风险测量水平仍相当落后。对利率风险和汇率风险的监管多采用重新定价缺口和累计头寸法等最为常见和最简单的方法。简便采用的量化的贷款风险管理方法也多是针对单个借款人贷款风险的测量与管理，对于贷款组合风险则缺乏有效的定量测量与分析工具。将过于简单的贷款风险测量方法运用于贷款风险识别与评估，显然在有效性和精度上要大打折扣的，在风险管理的源头就存在失真的问题无疑不利于商业银行贷款风险的防范和管理。
（三）信用评级薄弱
现代银行信用风险的量化管理是建立在信用评级基础之上的。论文格式因为不同的贷款客户存在着种种差异，银行面临的信用风险是有区别的，在计算信用风险加权资产时自然不能等同对待。因此，银行信用风险加权资产乃至资本充足率的计算结果能否准确反映银行真实的经营管理状况，很大程度上取决于信用评级功能的有效发挥。
信用评级的方法有两种，即外部评级和内部评级。外部评级的有赖于专业化信用评级的有力支持，在我国，由于专业化的信用评级体系的缺失，采用此法的可操作性差。而就内部信用评级而言，目前，我国银行大都有自己的信用评估系统，但评级结果主要用于授信管理等少数领域，风险的识别、评估功能无法有效的发挥，并不能满足信用风险管理工作更深层次的要求。
（四）贷款管理方法简单落后，难以防范风险
限于起步较晚，我国农村商业银行贷款管理方法还比较落后：还没有建立自己的客户信用评级体系，对借款客户资信情况的判断往往是凭感觉、靠关系，缺乏统一的标准；在贷款客户的选择方面也只是临时起意，没有一个明确而持续的贷款投放政策，缺乏清晰的指导；对客户的借款申请进行审批时，操作流程不畅，往往评审委员还没有对借款的情况进行详细了解，就要做出自己的决议，缺乏有效的沟通；贷款发放后，借款人的资金流动情况、借款人支付利息的情况、归还贷款的情况、贷款到期情况等，都要由贷款人员自己去柜台找会计人员查询，费时费力，有时还容易遗忘，造成不好的后果。
例如：锡州农村商业银行至2010年期末，该行关联交易余额分别为29584万元、8667万元（其中保证金5867万元）和8802.91万元，全部关联交易余额占本行报告期末资本净额的比例为20.99%.虽然该行披露这些关联交易五级分类形态均为正常，但从关联人身份特征看，关联自然人全部为该本行的内部人及关系人，关联法人全部为该行董事、监事、高级管理人员或内部人及其近亲属控制的关联法人企业，毫无疑问，这会给该行贷款风险管理带来不可预知的风险。
三、完善农村商业银行贷款风险管理的策略
我国农村商业银行首先应借鉴国外先进理念，并结合当前国内银行业面临的外部竞争形势，以全面风险管理理念为指导思想，从从公司治理结构、内部控制制度激励约束机制及风险预警体系等方面着手构建有效的风险管理体系。
要保证贷款风险控制系统的高效运行，遏制不良贷款资产，有效防范贷款资产风险，必须从商业银行内部抓起，转变管理方式以化解贷款风险管理。商业银行内部控制机制是其为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。完善我国商业银行的内控机制，要做好以下几个方面的内容：
（一）推进激励约束机制改革，杜绝“内部人控制”现象近年来，随着商业银行贷款管理体制改革的进一步深入，提出了建立不良贷款责任追究制度，但至今难以落实。究其原因，商业银行在贷款管理上仍未建立起行之有效的激励约束机制。任何激励过分或约束不足都可能诱发贷款员铤而走险，使银行贷款处于高风险状态。要通过适当的利益协调分配机制，强化以风险回报管理为核心的激励约束机制，针对不同的对象设计不同的激励方式，杜绝“内部人控制”现象。逐步完善经济增加值（EVA）考核，将对经济资本的计量逐渐由系数法过渡到直接采用风险资产的非预期损失数据，并综合考虑合规、质量、效率因素，优化KH（企业关键业绩指标）考核，使激励机制充分考虑发展战略的执行效果，以综合引导风险控制与业务发展的统一性与和谐性。
（二）规范贷款操作规程，对贷款进行全流程管理贷款操作规程是商业银行进行贷款投放的基本准则，它的制定本身就是基于控制和防范贷款风险的产生的。农村商业银行通过进一步强化科学的贷款全流程管理，真正实现贷款管理模式由粗放型向精细化的转变，将有助于提高商业银行贷款发放的质量，也有利于商业银行增强贷款风险管理的有效性。
1.实行“贷放分控”、“实贷实付”,注重从源头上控制贷款资金被挪用风险。贷款的获批和发放不同步，借款人只有在向商业银行提出贷款使用申请后，商业银行再根据客户现实的贷款需求，分批分期进行授信、发放贷款，从而有助于减少贷款资金闲置、提高贷款资金使用效率和防止贷款被借款人挪用。
2.实施贷款全流程管理。贷款人应按照要求对贷款流程的尽职调查、风险评价、审批、合同签订、贷款发放和支付、贷后管理、不良贷款处置等各个环节提出管理要求，要严格执行授信审查审批程序，加强放款管理，加大合规性检查力度，防控违规授信。要建立问责机制，对贷款实施全流程管理，提高贷款管理的精细化程度，促进商业银行“流程银行”建设。
3.明确贷款管理的法律责任。为杜绝贷款违法违规发放，要对贷款操作进行责任规范，建立风险责任评议制，自上而下层层分解风险防范责任。对形成的风险贷款要全面清理，划分责任人，责任贷款由责任人负责清收。对造成风险损失的责任人可实行个人赔偿制度，对造成重大风险和损失的责任人应追究其法律责任。
例如：锡州农村商业银行金匮支行曾向无锡市青洲金属材料有限公司发放贷款120万元，贷款由无锡诚又信钢铁贸易有限公司担保。借款单位法定代表为山东籍人士，至该行发现贷款产生风险时，法人代表已不知去向，而企业也由于经营亏损，已停止经营。不得已，为准确反映贷款形态，该行将该企业贷款调整至次级，形成不良贷款新增120万元。从这个案例来看，银行对贷款的管理应该是全流程的，从贷款的申请到发放、再到本息的回收都需要及时全面地进行跟踪管理，否则，只要有一个环节出现纰漏或是处置不及时，就像无锡市青洲金属材料有限公司一样，到企业亏损停止经营、法人代表走逃时还未能发现贷款已出现风险。
4.加强内控管理文化的建设，有效防范经营风险加强内控管理文化的建设，有利于提高银行内部员工的风险意识，在一个以内控优先意识为指导的银行里，严密的内控体系是实现有质量、有效益的全面发展的保障。风险文化的建立是全员参与的过程，是所有员工建立共同价值的结果。加强员工合规文化教育，增强员工合规意识。制度最终靠人来执行，管理的核心是人的管理。为此，必须始终坚持以人为本，加强员工教育管理，规范员工行为，真正从源头上防控风险。
（三）建立科学的贷款风险预警体系
