楼宇运营管理

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楼宇运营管理范文第1篇

关键词：楼宇自动化系统；体系构造；应用前景

中图分类号：C35 文献标识码： A

引言

人类社会已进入现代化信息社会，信息已逐渐渗透到人们日常工作生活等各个领域，办公自动化、电子商务等概念也逐渐由假想变为现实，这一切都是依赖于计算机技术、通信技术、信息技术、网络技术等的飞速发展。而楼宇自动化系统作为当今智能信息化社会的典型代表产物之一，同样在人们日常的工作和生活中起着各种重要作用。

一、楼宇自动化系统的含义

楼宇自动化是智能建筑的主要组成部分。楼宇自动化对建筑的所有公用机电设备，包括建筑的中央空调、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统、消防系统等，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备的故障率，减少维护及营运成本，它的设计水平和质量对智能建筑功能的实现有直接影响。

二、楼宇自动化系统的主要硬件设备设计分析

楼宇自动化系统主要由中央管理工作站、传感器、控制器、执行器、控制与信息网络和被控对象等几部分组成。其中中央管理工作站安装有以动态图作为界面的监控管理软件，控制器主要采用DDC控制器。

1、中央管理工作站

中央管理工作站在楼宇自动化系统中作为“主脑”，通过通信接口与控制器进行数据通信，完成系统的信息采集与控制。其特征是多屏显示、现存图形的重复利用、动画界面、采用颜色梯度的动态信号、动态趋势。中央管理工作站主要由PC机、服务器、各种网络设备和各种软件组成。由于功能、特点、监控要求不同，其配置方式也会有所差别。①单机集中式：全部信息的采集处理、监视、控制和管理等工作都由一台主机完成，可靠性不高。②双机集中式：采集到的信息同时送给两台主机，主机间有切换环节，当任意一台主机的硬件或软件出现故障时，会自动切换到另一台主机，提高了系统的可靠性。③双机分布式：分主控制层和就地控制单元。主控制层，双机配置，通过通信接口与就地控制单元通信，实现监控系统的全局监视、控制、显示、打印和管理功能，对整个系统进行管理和优化。就地控制单元，实现本单元的信息采集、处理、监视、控制和与主控制层的通信，完成实施性强的控制和调节。

监控系统的主要软件及功能如下：①系统软件：随主机提供的全套系统软件，包括实时操作系统和输入输出设备的系统软件。②支持软件：确保主操作系统的有效运转。③应用软件：保障实时监控系统的全部功能。④监视软件：对系统的硬、软件进行实时监视，确保系统安全运转。⑤自诊断软件：检查和核对整个系统运行的正确性，显示检查结果或报警。⑥自恢复软件：当操作系统发生故障时，能够尽快自动恢复。

2、控制器

DDC控制器有一体式和分布式两种结构。①一体式通常将CPU、存储器、I/O端口、通信接口等组合在一个控制模块中；②分布式由主控模块（负责通信和计算）和独立I/O模块构成，主控模块没有I/O端口，必须和I/O模块配合使用。不同的I/O模块的端口类型和数量不同，这样由主控模块和若干I/O模块构成的DDC就可以满足任何工程现场的需要，即可以根据不同的需求定制不同的控制系统。

在DDC系统的设计和使用中，I/O端口有4种：①模拟量输入（AI）端口。输入的模拟量主要有温度、压力、流量、液位、空气质量等，这些物理、化学量通过相应的传感器测量，并经变送器转变为标准电信号，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。这些标准电信号进入DDC的模拟量输入端口，经过内部的A/D转换器转换成数字量，再由DDC进行分析处理。②数字量输入（DI）端口。DDC可以直接判断DI输入端口上的开关信号，并将其转化成数字信号（“通”为“1”，“断”为“0”），这些数字量经过DDC进行逻辑运算和处理。DDC对外部的开关量传感器进行信号采集，一般数字量接口没有接外设或外设是断开状态时，DDC将其认定为“0”，而当外设开关信号接通时，DDC将其认定为“1”。③模拟量输出（AO）端口。当外部需要模拟量输出时，系统经过D/A转化器转换后变成标准电信号，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模拟量输出信号一般用来控制风阀或水阀等。④数字量输出（DO）端口。当外部需要数字量输出时，系统直接提供开关信号来驱动外部设备。这些数字量开关信号可以是继电器的触点、NPN或PNP晶体管、晶闸管等。他们被用来控制接触器、变频器、电磁阀、照明灯等。

3、传感器

传感器是一种能把非电信号转化为电信号的器件，它是控制系统的重要末端设备之一，主要用于采集现场过程模拟量数据，输入信号。常见传感器品种：力敏电阻、热敏电阻、热熔传感器、感应传感器、霍尔传感器、压电传感器、超声波传感器和热电传感器等。

4、执行器

阀门和执行器在楼宇控制系统中总是成对出现，阀门用来控制流体的方向、压力和流量的装置；执行器，接受主机发出的控制信号，执行控制指令，对受控对象施加控制的装置。在楼宇自动化系统中常用的阀门有电磁阀、电动阀、蝶阀和球阀。执行器种类主要有电动、气动和液动三大类。其作用主要为驱动、执行、特性补偿、自诊断等。

三、楼宇自动化系统的体系结构设计分析

楼宇自动化系统的体系结构按系统规模与管理类型以及控制方式来划分可分为集中式体系、分布式体系以及综合化体系这三种类型。

1、集中式楼宇自动化系统

集中式楼宇自动化系统的特点正如其名，它可以将现场所有的信号集中起来，放置在同一场地。通常有一台主计算机，专门用于工业控制，通过在过程通道中进行各种数据的采集、分配以及控制，同时在状态异常时自动报警，这些基本的设备管理功能都能在此系统中充分实现。再通俗地说，集中式楼宇自动化系统就是把分散的系统实现集中控制管理。对于机动结构而言，集中式楼宇自动化系统主要是采用双机结构来完成对现场信号的控制，因为双机的处理能力十分强大，能应对比较恶劣的现场环境以及危险性较强，不适宜管理人员进入的特殊场合。这种双机机构是由下位机和上位机组合而成，它们有明确的分工合作确保系统的正常运行，下位机主要是应用于现场信号的数据搜集与控制，上位机则是对设备进行有效的管理，两者之间的所有信息通过一系列的通讯协议来完成对接。集中式楼宇自动化系统的结构十分简单，操作性极强，且所需资金投入比较少，开发周期较短，但是不足之处是其功能有限，无法完全满足现代化智能建筑对于综合管理的需要。

2、分布式楼宇自动化系统

分布式楼宇自动化系统是目前应用比较广泛的一种系统，它的特点是能够对现场信号进行分布控制，集中管理，在体系结构上层次化十分明确，管理起来也比较轻松，操作性很强。它主要由过程控制计算机、过程管理层计算机以及运营管理层计算机构成。

在系统计算机分工方面，运营管理层计算机是所有计算机系统的领导者，运营管理层计算机位于整个系统的最顶端，具有强大的数据处理与系统管理能力，它负责对系统数据库进行维护与管制，并还要负责各子系统的协调工作。过程控制计算机和过程管理层计算机则随时听候运营管理层计算机的指示和命令。过程控制计算机分散布置在各个控制现场，通过各传输装置包括传感器和变送器直接与执行装置等相连，实现主系统与子系统的信息交互以及对现场信号的实时监控；过程管理层计算机分为两种管理体系：监控站和操作站。监控站是监视各个现场的工作情况，并直接与过程控制层计算机联系，把从过程控制层系统得到的各项数据与现场情况直接传递给操作站和运营管理层计算机。而操作站主要负责操作工作，它为管理人员提供一个操作的平台，使得操作者可以通过通讯网络将操作命令及时传送给监控站，再由监控站实现具体操作项目。在楼宇自动化系统中由于各设备子系统的分布比较分散，处于各个不同的场地，并且控制现场的环境通常都各不相同，因此，分布式楼宇自动化系统这种控制结构是实现实时控制的最佳方式。

3、综合化楼宇自动化系统

综合化楼宇自动化系统集结了集中式楼宇自动化系统与分布式楼宇自动化系统的特点，实现了对于现场的分布控制和综合化管理。它在传统分布式楼宇自动化系统的基础上，合理的融合了集中式楼宇自动化系统的优点，通过对于各项技术的有机结合与综合运用，现已具备了综合化服务和管理的功能。同时再通过引入应用先进的网络技术，就能将其优异的功能融入到各个系统之中，而整个系统通过楼宇自动化局域网相连接，以网络数据库代替了传统的单机集中式数据库，使得数据传输更加快捷、准确，操作性也变得更强。

四、楼宇自动化系统的应用前景分析

其实在现实生活中，很多人对楼宇自动化系统的了解可以说是知乎其微，楼宇自动化系统还没有真正融入到人们的日常生活中来。

近些年来，我国对于智能建筑所涉及的楼宇自动化系统的研究开发与设计应用已越来越重视，但是与国外那些技术相对先进的发达国家相比，在该领域对其的研究、开发、设计、应用起步较晚，这就造成了有些人对国产楼宇自动化系统的性能产生一定的疑虑，尽管还没有真正接触到国产的楼宇自动化系统，却从内心深处误认为国产楼宇自动化系统远远比不上国外楼宇自动化系统，这也使得一些优秀的国产楼宇自动化系统被忽视，得不到很好的应用和推广。当然，事实上，由于国产楼宇自动化系统在研制开发与设计应用上相比于国外发达国家起步是晚些，并在技术支持与使用经验方面都还比较缺乏经验，有待进一步鉴借和提高，因此在整体或长期应用的可靠性方面和设计应用经验上，国产系统与进口系统还是有一定的差距。但是换一个角度而言，在楼宇自控这个行业中，技术只是其中的一个方面，国内外系统存在的差距正在逐步缩小，而在对于应用人员的管理水平和服务意识上，我国真的在这方面还有待于进一步提高，或许这就是国产与进口系统最为主要的差距。

结束语：

随着科学技术的进步和计算机网络技术的飞速发展，宽带网络已经融入人们生活的每个角落，互联网的优越性是任何系统都无可比拟的，它的操作性与功能都极为强大，对于楼宇自动化系统，正是由于网络的拓展延伸使得智能建筑的可操作性变成可能。由此可见，综合化楼宇自动化系统的市场发展潜力是很大的，很有前途的，也确实是切实可行的。只要在未来的科技领域能给予楼宇自动化系统足够的重视，以及充足的资金投入去进行科学研究，它必将具有很大的应用前景。

参考文献：

[1]王平.楼宇自动化系统的设计与应用分析[J].门窗，2013，04：207.

[2]赵阳.浅议楼宇自动化系统中的关键技术[J].建筑设计管理，2011，03：73-74+80.

[3]朱军楠.楼宇自动化在生活中的应用分析[J].科技资讯，2014，10：1.

楼宇运营管理范文第2篇

【关键词】工业地产；发展；研究

一、国外工业地产发展及研究现状

1.国外工业地产发展现状

工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%”。正是由于发达国家工业地产突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之于国内成熟。

2.国外工业地产研究现状

国外将工业地产（Industrial Real Estate）有时也称为工业物业（Industrial property），一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，其实质是工业性质的房地产。Graaskamp（1981）的《房地产开发的基础》中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles（1998）予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理。日本越村幸弘（2006）提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。

二、我国工业地产发展及研究现状

1.我国工业地产发展现状

随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。

2.我国工业地产研究现状

（1）探析工业地产发展方向方面

司成均（2007）对工业地产的概念进行了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的发展。武东伟（2007）以新加坡工业地产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关的建议。汪思源、殷跃建（2008）对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发展的建议。刘丽荣等（2009）建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。

（2）评价和推动工业地产发展方面

王宏新、卢长锋(2007)认为要预防三大风险，市场风险、经营风险、政策风险。胡泊(2007)对我国工业地产投资风险分析的研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析。李连元（2007）提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化的手段来操作整个工业园区。刘伟(2008)进行的工业地产运营模式研究，从工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式。陈曦（2008）对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。王辉龙(2009)以整体的思维，对工业地产项目实行统一运营管理；变“建造-营销”的传统模式，从长周期角度加强项目运营管理；重视全程运营管理。杨建喜、宋永发（2010）以辽宁省14个地级市为研究对象，在构建工业地产投资环境评价指标体系的基础上，应用基于实数编码的加速遗传算法(RAGA)的投影寻踪(PP)方法对各市的投资环境进行定量分析，并针对改善工业地产投资环境提出了完善的对策与建议。王新红（2011）以大连软件园项目作为研究实例，分析了产业地产项目的开发与盈利模式，总结了产业地产开发模式的四大特点，并从政策解读、产业规划、运营管理、项目增值等方面为房地产企业提出了发展对策。

楼宇运营管理范文第3篇

关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式

一、开发建设模式概述

产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。

表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益

1.土地一级开发

土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。

2.土地二级开发

土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。

二、国内外典型产业园区开发建设模式分析

从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。

三、工业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。

2.国有大型企业集团适用方式

结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。

（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。

（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益

（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。

四、商业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。

2.商业中心/专业市场开发模式

国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。

3.酒店/写字楼项目开发模式

酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。

国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。

4.会展中心项目开发模式

会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。

参考文献：

[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.

楼宇运营管理范文第4篇

通过比较研究法对国内外孵化器的运营模式进行了研究，其中重点分析了我国三种孵化器运营模式的优缺点。研究结果表明我国的孵化器应该朝着企业化运作的方向发展，同时政府需要改变对孵化器的扶持方式，并且制定政策应适用于全部的孵化器在孵企业。

关键词：

孵化器；运营模式；比较研究

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）06003002

1 引言

孵化器作为培育自主创新企业和企业家的载体，已成为促进创新成果转化、优化区域经济结构的强劲动力，成为了国家科技创新体系的重要组成部分。但在发展的同时，我国孵化器事业仍然存在着一些有待解决的问题。因此，比较国内外孵化器的运营模式，汲取其有益的经验教训，可以针对我国孵化器运营存在的不足提供重要借鉴。

2 国外孵化器运营模式的发展现状

2.1 美国

美国的孵化器发展大致经历了初创阶段、系统孵化阶段、企业化运作阶段、孵化集团阶段，各个阶段发展的目的、运营特征及功能都有明显的区别（见表1）。

2.2 以色列

以色列的孵化器作为科技兴国计划的一部分，出现在1991年，它帮助技术专家将有潜在市场化价值的创新理念转化成商品。然而，从2002年开始全面实施孵化器的私有化改革，逐步引入风险资本和私人资本。私有化主要内容包括：（1）增加私人公司和个人在孵化器中所占有的股份，孵化器由非盈利性组织变为盈利性公司。经孵化器与在孵企业的创业者协商，30-70%的股权可以由孵化器拥有，剩余股权由创业者拥有，从而较好地解决了孵化器的风险激励机制问题。（2）孵化器就每个项目与以色列工贸部下属首席科学家办公室（OCS）签订协议，明确双方之间责任关系。孵化器作为项目投资基金的管理人直接支配资金的使用，OCS作为政府部门履行托管人职责，就资金使用情况进行监督。（3）新建的孵化器由私营公司以竞标方式承担建设、经营和管理，政府在孵化器董事会内不派驻代表，不干涉孵化器管理人员任命。孵化器管理决策受董事会监督，孵化器享有独立财务权，政府仅对其投入到项目公司的资金进行监督。

截至2010年底，以色列23家孵化器全部完成私有化改革，孵化器资金总额中来自于政府的比例越来越少。孵化器改革后，在功能和运作上更加类似于风险投资公司，每个孵化项目由职业经理人进行管理，孵化项目共享控股股东的商业网络和市场资源，通过孵化器的管理团队和咨询委员会获得企业发展、战略、市场、人力资源、规章制度及其他支持服务。自私有化改革以来，以色列每年约有80家初创企业进驻孵化器创业，同时约有70家企业从孵化器毕业。

3 国内典型孵化器运营模式的发展现状

从1987年第一家孵化器出现以来，我国的孵化器事业取得了飞速发展，截至2012年末，纳入全国火炬计划统计体系的企业孵化器达到1239家，其中国家级435家，孵化面积为4375.8万平方米，在孵企业已超过7万家，其中累计毕业企业达45160家，同时为社会创造了143.7万个就业岗位。目前，我国孵化器运营模式多样，主要以事业型、政府主导公司型和民营孵化器为主，三种运营模式之间存在着明显区别。

3.1 事业型孵化器的特点与不足

事业型孵化器的投资主体主要是政府，大部分为政府科技管理部门或高新技术开发区下辖的事业单位。政府指派孵化器的管理人员，全额或部分拨付孵化器运营费用。我国孵化器从建设伊始就带着浓厚的政府色彩，早期没有一家孵化器完全从组织机构上与政府分离，基本上要么是政府机构，要么就是政府派出机构。

在孵化器行业发展的初期，事业型孵化器的确对高新技术产业的培育起到一定的促进作用。政府出资兴建、提供优惠政策与补贴、积极宣传和倡导，提高了孵化器的信誉和资金实力，在促进科技成果转化、增加就业、鼓励创业精神、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。但是，这种运营模式的弊端也是显而易见的。

政府对事业型孵化器有国有资产保值增值的要求，这限制了孵化器与资本市场的结合，很大程度上抑制了孵化器产权投资的多元化。而且过多的政府指令参与到孵化器的运作中，阻碍了孵化器与市场相联系，孵化的创新企业与市场脱轨。

事业型孵化器由政府全额或部分拨款，政府直接参与孵化器运作，一般只会根据上级主管部门的要求完成招商任务，不会依照市场的需求去选择入孵项目，更没有为在孵企业提供相应创新服务的动力。而且孵化器收入主要以场地租金为主，政府补贴和租金收入在孵化器运营费用中占了绝对比重，其持续发展易受政策等不确定因素的影响。

事业型孵化器的人事任免由上级指定，过于僵化的人事制度缺乏激励机制，阻碍了管理人员的工作积极性和主动性，最终导致孵化器服务水平低下。事业型孵化器的管理人员缺乏企业管理经验，大多依靠政府力量吸引新创企业，没有运用企业营销手段挖掘客户资源的意识。而且孵化器的管理人员之前大多在政府部门工作，对特定的高新技术产业缺乏足够认识，也就无法为在孵企业提供专业、高效的创业扶持。

事业型孵化器提供的服务相对单一，缺乏提供多元化创业服务的能力，如创业辅导、知识产权保护、投融资对接、项目推介、行业沙龙等。为满足国家级科技企业孵化器的申报要求，许多孵化器都建立了创业导师制度，但实际执行与制度相去甚远，导师未能给在孵企业提供持续的创业指导。事业型孵化器在专业化公共技术平台建设方面或多或少都有所涉及，但是平台运营能力较弱，欠缺完善的运营机制。

3.2 政府主导公司制孵化器的特点与不足

政府主导投资的公司制孵化器一般在创建初期给予部分资金，形成创业环境所需的完善服务和支撑条件（包括固定资产），并且委托某个企业经营或政府自行组建公司来管理。为了孵化器的可持续发展，不能仅靠政府投资，需要吸引更多的投资者进入，而公司制孵化器的组织形式正好为实现投资主体的多元化提供了必要条件。

孵化器采取现代企业制度，意味着孵化器本身具备了完善的治理结构和内部激励机制，能够根据市场环境的变化去不断调整孵化管理能力，以市场为导向去寻找高价值的孵化项目，更好地实现在孵企业与市场的对接。

但是，政府主导的公司制孵化器也不是完美的，企业化经营导致孵化器的“经济性”必将削弱其“社会服务性”。追求利润最大化是企业的终极目标，经济利益的驱动虽然带来了孵化器的高效率运作和强有力的激励动力，但也可能会就此造成其社会创新功能的弱化。由于在企业利润最大化的目标指引下，孵化器在选择入孵企业时难免出现“非理性”行为，为了避免资金风险、获得较高的投资回报，那些应用前景不明确的高创新技术项目往往不易被扶持，这样就会在一定程度上影响创新技术的产品化。“经济利益”和“社会功能”的冲突直接阻碍了区域创新能力的提升，背离了建立孵化器的初衷，如何解决好孵化器的经济效益和社会功能两者之间的矛盾成了孵化器运营模式改革的关键问题。

3.3 民营孵化器的特点与不足

民营孵化器主要由个人、企业、风险资本等多种主体相结合的形式进行投资建设，按照企业化方式运营。大多数民营孵化器将资金投向了某个专业的领域，形成了一定的集聚效应，促进了孵化器向专业化的方向发展。一些大型企业集团为了调整产品结构、获得新的盈利增长点，或为品牌产品提业链的上下游支持，投资兴建了与自身行业相关的专业型孵化器。大型企业运营孵化器具备了健全的企业制度和优越的人才储备等先发优势，其参与到孵化器行业，既有助于企业自身的发展，也有助于技术创新项目迅速商品化。

然而民营孵化器与政府主导的公司制孵化器相比，必定在场地、财政税收、专项基金等优惠政策上处于绝对的劣势。政府对于一些在建的民营孵化器的政策支持缺乏持续性，政策申报过程中导入路径不明晰，这些无疑增加了民营孵化器的发展压力。政府直接参与的孵化器为在孵企业无偿提供创业支持服务，甚至包括零税收和零房租，这些过度的优惠使得民营孵化器失去了盈利空间，减弱了民间资本进入孵化器行业的积极性。

部分民营孵化器以科技地产的名义获得土地，使得租金和售价都比同类别商业楼宇便宜得多，这些孵化器甚至只以楼宇租售为主要经营业务，基本没有符合在孵企业发展需要的创业服务，对区域科技创新能力的提高基本没有作用。

4 建议

鉴于国外孵化器正朝着企业化运作方向发展，而且我国的三种主要孵化器运营模式都不同程度上存在着不足，就此提出了一些建议：

由于事业型孵化器在我国孵化器的总量上占了较大比重，且这种运营模式孵化出来的企业过度依赖政策的扶持，无法适应激烈的市场竞争。事业型孵化器应该逐步进行公司制改革，有利于其他社会资本的进入，并且保证孵化器拥有完善的治理结构和内部激励机制，使得孵化器运营管理人员能够利用最少的投入去创造最大的价值。

政府应该改变对孵化器的扶持方式，只在新的孵化器建设初期给予一定的资金支持，而孵化器随后的运营管理支撑则通过资金补贴的方式给到在孵企业，并且为在孵企业设定了获取补贴的里程碑。这样将政府从孵化器的运营管理中剥离出来，作为需求的购买者为在孵企业提供创业服务，而孵化器有了提供高价值孵化服务的动力，保证了孵化器的自身效率和社会功能都能实现。同时，政府应加强对孵化器在培育科技创新型企业做出贡献的奖励，激励孵化器管理人员创新孵化服务方式，提高孵化资源的利用效率。

政府应制定针对全体孵化器的扶持政策，只要孵化项目符合国家或地区高新技术的产业发展方向，无论在国有还是民营孵化器中孵化，都应同等享受政策在财税等政策的支持。同时，政府应提高孵化器建设者的准入门槛、加强孵化器的效率考核体系、完善科技创新成果奖励机制等，保证我国孵化器事业健康可持续发展。

参考文献

[1]钱平凡.孵化器运作的国际经验与我国孵化器产业的发展对策[J].管理世界，2000，（6）：7884.

楼宇运营管理范文第5篇

各位领导好，欢迎各位莅临指导工作。首先，向各位介绍一下我们的保险小镇，我们的保险小镇占地面积有3平方公里，其中绿化面积0.02平方公里，建筑面积0.05平方公里。楼宇共有42栋，房间数有712间。目前，园区入驻学校一家，学生4000余人，入驻企业200余家，其中上市公司32家，世界500强企业16家，用工人数7000余人，园区每年税收收入7个亿。保险业，大数据，科技创新成为园区三股强劲的发展力量。

下面，我跟各位介绍一下我们监控室的大屏幕，它是我们保险小镇的一个智慧运营平台。它主要是运用云计算，互联网等技术，整合园区通讯网络，地理信息，自动化办公等多个系统到一个统一智慧运营平台，该平台包括了五个应用子平台：

1.

园区综合运营管理平台

2.

园区综合服务平台

3.

共享数据平台

4.

综合地理信息平台

5.

园区综合办公服务平台

我们主要负责的就是综合地理信息平台中的视频监控系统，该软件是由浪潮数据公司开发的，我们目前所需要操作的就是实时预览，录像回放以及视频检测。

实时预览主要是利用软件对系统运行的过程进行同步的监控，以便于我们能后在第一时间发现异常并及时的进行处理。

录像回放是为了方便查询过去的某个时间段所发生的一长时间。

视频检测主要是看是否有监测点掉线，如若有掉线，系统会在第一时间自动提示软件开发者。

目前，我们的监控共有400个，采用的是全覆盖的方式，主要对地面，车库，一楼以及周边进行监控。监控设备共有三种，全球机，半球机，枪机。全球机是360度无死角旋转式的，共有9个。半球机的射程是10-20米，枪机的射程是50米左右。

监控主要实现目标是发现园区内发生可疑情况后，监控人员第一时间内可以发现问题，并利用通讯设备通知警务人员前去处理，做到及时上报，并及时处理突发问题，当监控人员未发现情况，但发生了治安案件时，监控人员也可以及时调取录像做到取证并抓捕犯罪嫌疑人，监控人员会对当天发生的突发事件进行保存，以备查询。

当然，这并不是我们的最终数据，我们的软件开发者一直在不断地的对系统进行完善，最终我们的监控数目会达到700个左右，全园区覆盖率百分百，功能上也会有所增加，增加的有停车，寻车系统，门禁识别等功能。下面，我跟给为介绍一下我们的寻车诱导系统和门禁识别功能。

停车寻车系统相比于传统的刷卡式寻车诱导系统，本系统停车后无须专门刷卡，避免了车主因为主观因素忘记刷卡而造成的寻车停车功能失效的尴尬。系统既可以实时监控车位占用情况，又可以实时显示车位使用情况，系统可以提供所有车位的高清录像，对于停车场内最常见的停车刮擦，车窗被砸等现象能起到遏制的作用，使停车安全保障达到最佳效果。并且系统支持模糊查询功能，用户在输入车牌号码后，系统会提供与该车牌号类似的多组车辆图片或者视频片段供车主选择确认，大幅度的增加了查询的有效性，简单直接。用户确认车辆图片后，系统会提供当前停车场的平面地图，并绘制当前查询点的目标车辆停放位置的最优路线，方便车主快速，准确的找到爱车。