房地产行业调查报告

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房地产行业调查报告范文第1篇

了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.

二:调查的方法,资料的来源,方法:

观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,

三:调查研究的主要发现

1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.

资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.

2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.

为推楼,地产商想出各种"概念"作为买点,先后出现"体育概念","山水概念","生态概念","地铁概念","教育概念","智能概念"等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就*年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.

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4,二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报*-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.

6.现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

7.房地产网站表现形式.

A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论

1.*房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但*整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,*外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从*-11至*-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.

3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.

4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.

5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

五:建议

房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:

1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.

2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

房地产行业调查报告范文第2篇

薪酬不再成为企业人才竞争核心优势

东方慧博在调查中发现，房地产行业已经进入比较成熟的阶段，行业人才市场中的价值已经形成了比较稳定的规律，人才竞争中，已经渡过了靠薪酬“挖”人的非理性时期，人才价值基本回归岗位价值。目前地产行业在工程师等专业技术岗位的薪酬已经基本处于相对比较成熟和理性的状态，各家企业对岗位的市场价值定位达成了基本共识，而在资金、营销、运营管理等岗位，大部分行业对岗位的市场价值虽然也有了基本的共识，但是由于这些岗位对企业的战略、运营等更具影响力，同时也由于企业的组织架构设计不同，导致赋予同样岗位的工作内容、责任大小有一定的差异，从而在薪酬水平上表现为对高端人才采取了薪酬绝对竞争优势的策略。

在对近2～3年的数据样本中，相同岗位人才年龄有年轻化的趋势，本科学历以上的比例也有上升趋势。这也从另一方面证明地产行业人才市场的薪酬已经普遍接近岗位的价值，非理性的薪酬竞争已经不是企业人才竞争中的唯一手段。同时，由于地产一线城市项目近几年呈现下滑趋势，而外派项目的岗位机会更多成为年轻人的选择。

人才内部培养与外部引进并重

调查报告还指出，虽然行业中高端职位中存在年轻化的倾向，企业的内部管理体制逐渐形成稳定、成熟的系统，但是在高端职位上，企业对人才的专业经验要求会更加苛刻，表现在项目经验的完整性、既往从业经历中雇主品牌影响力、项目影响力等方面提出较为苛刻的条件。

而在对人才的选拔上，则呈现出人才内部培养与外部引进并重的趋势。随着房地产行业的逐渐成熟，各大知名企业的内部人才培养早已形成系统的机制，在相互学习和追随的同时，基于房地产专业技术、管理、营销等各个模块、流程的培训日趋成熟。虽然大型房企有巨大的岗位人才吸附空间，但是依然发现，培养的后备队伍中有一大部分并没有按照预想的通道得到晋升，同时，中高职位中新聘用的人才中几乎有一半来自外部人才市场；一方面存在的是后备人才的闲置和流失，一方面又大量的引进，目前针对这样的状况，似乎尚未找到有效的破解之道。而快速发展型的企业虽然也在追随前辈们的先进经验，但是由于培训周期相对较长，企业的发展“等”不及，因此仍然需要大量的引进。

国企成为行业人才新宠

房地产行业调查报告范文第3篇

关键词：房地产市场；发展规模；人均住房比例；GDP

一、中国房地产市场的现状

中国房地产市场从发展起步到现在存在着许多缺陷，主要表现：

1.房地产业的总体规模逐年加大。我国房地产产业的规模不断扩大，其占全社会的固定资产投资比例也与日俱增，开发规模也不断增大。根据数据，房地产企业每年的施工面积以25%上升。根据报告，房地产开发的各项数据指标增速达10%以上，最高甚至达到30%。根据国家统计局网站此前的调查报告显示，2013年全国房地产开发投资规模与2012年相比增加了19.8%。其中，住宅投资的规模为58951亿元，增长了19.4%，占房地产开发总投资的68.5%.

2.地区发展不均衡。房地产的规模和发展速度都极其不均衡。主要表现在1：不管是房地产的施工面积亦或是完工面积都是东部沿海较多。当然因为东部沿海相应经济比较发达且起步较早2：东部沿海地产业的增长速度明显高于全国平均水平。但随着房地产土地价格的上升以及地块的日益缩减，房地产企业纷纷向中西部开拓市场，尤其是随着国家经济战略西移的大背景下。但与此同时全国的房地产发展还是处于明显的不均衡状态。

3.房价居高不下。房价的持续居高不下已经成为人人关注的焦点话题，东部沿海的一线大城市的房价更是不可想象，传言“一套房子消灭一个中产阶级一生的消费”虽然有些夸张，但与此同时也可以折射出房价高的可怕的现象。根据安客居的统计，东部沿海城市的房价在11000元/平方米，中部地区城市的房价在8700元/平方米，西部地区城市相对偏低，但也达到了5600元/平方米。

二、中国房地产市场发展趋势分析

中国房地产市场发展的趋势，主要表现在：

1.房地产行业正在逐步走向市场化

（1）房地产企业开始逐渐树立自己的品牌，知名房企比如“万科地产，保利地产，华润地产”等等，这无疑是市场化的一个重要的标志。随着我国城市化的进程不断加快，国内房地产公司品牌战略的决心也日益增强。房地产公司开始逐渐重视对于自己的品牌建设以及产品品质的提升，并且致力于不断强化服务管理。这将有利于提高房地产业的核心竞争力，加速推进房地产的市场化程度。（2）房地产投资市场开始逐渐形成。根据调查显示，房地产业主中有大约40.6%是基于投资心态，这可以说明两个事实：其一，我国的房地产的确还处于起步阶段；其二，我国一个新型的房地产投资大军已然成型。

2.房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散

根据数据可以看出我国的房地产业已经进入了高速发展的阶段，其特点为热点扩散，增长迅速。随着房地产限购令的逐渐放开，人们的可支配消费金额的日趋增加都将成为房地产产业高速发展的一个重要的因素。最后，年轻一代购房的刚性需求也助力了房地产事业的快速发展。

3.国家房地产的政策正在逐渐完善

与此同时，为了使房地产市场更好的发展，加快房地产业的市场化进程，规范房地产相应的运行体制和规章。国家相继的颁布了一系列的政策和相关举措，例如，“国五条”细则确定要保持房地产的调控基调，于3月1日发表的国五条细则《关于继续做好房地产市场调控工作通知》。十八届三中全会提出要全面深化改革，充分发挥市场的主导性作用，并加速建立房地产市场的有效机制。同时，相应的政策以及法规的出台，一定将加快房地产市场的秩序调整和规范建立，使房地产市场逐步走向健康的发展。

三、中国房地产市场日后发展的对策探讨

1.开发商方面

房价的久高不下，房地产业发展的地区严重不平衡自然有许多的因素导致，但作为房地产企业应把好自己的关，做好自己的事。随着全国调控政策的从紧，楼市调控依旧会持续，作为房地产企业应该量力而行，合理开发。适当的放缓开发的节奏，建立合理的长期开发战略，保证新项目的开发的同时加强售后服务，因为将来时竞争的时候，优质的服务比什么都重要。

2.政府宏观调控方面

（1）加强对商品房结构的管理。房价上升快速的其中一个原因是不合理的住房供应结构，应该充分发挥宏观调控的作用，以此引导居民合理消费，这样才能有效的调节住房的合理供应和需求。（2）加强对房地产价格的调控管理。对于目前房价的持续性上涨，政府有责任应正确的引导其购房的消费观，有效的抑制投资性消费和投机性购房。其次，各地政府要严格执行国家关于第二套购房的贷款条件和首付款比例，通过抑制不合理的消费和增强供给双管齐下的方式使房地产市场日趋平稳发展。（3）加大对房地产市场的监管力度。房地产市场不合理的发展所引起的房价居高不下，其中必定存在各种非法和恶意的炒作行为，作为监管部门应该及时发现，及时打击。对于住房转让过程中手续不明，不详细，不合理等条件的住房应该加强审查。严格规范开发商进入房地产市场的审查和手续，对于企业在贷款和地块市场定位等方面应该加强监督。（4）对房地产金融信贷方面加强调控。对于房地产企业开发房地产所申请的贷款应该严格符合国家有关政策法规和规定，房地产企业的财务状况应该定期核查，及时发现问题，及时责令整改。

参考文献：

[1]姚玲珍.房地产市场研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2012.

房地产行业调查报告范文第4篇

今日房地产业问题究竟谁之过?

任何一个市场都是由交易双方以及双方进行交易的规则共同组成的。因此，市场的整体表现，必然是由组成市场的多方主体共同作用的结果。房地产市场也不例外。在这个市场里，开发商和购房者是交易的主体――买卖双方，而政府、银行则是构建、提供交易场所和交易规则的其他主体。这些不同的主体从不同角度推动和影响着中国房地产市场的发展。今天房地产市场出现的诸如房价上涨过快、行业暴利、供应结构不合理、集中度低等问题，也必然是市场各方主体力量的合力使然。(见图1)

开发商：集体的盲目乐观致使房价加速上涨

一直以来，开发商对于房价的上涨都保持着高度一致的乐观情绪，不管普通购房者多么地叫苦连连，开发商的提价热情依然高涨，房价上涨可谓是我行我素。为什么开发商对房价上涨有如此的信心？其实，都是“城市化”惹的“祸”。

不可否认，伴随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的加快，中国的潜在住房需求的确非常巨大。正如宏源证券研究所在《2008年房地产行业投资策略》中的分析，到2010年我国城镇化水平预计将达到48％。按照联合国的预测数据，2010年我国人口将达到13.52亿，届时城镇人口将达到6.49亿。按照建设部公布的数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均实现增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。那么，2007年～2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米，而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

这么大一个需求缺口，开发商涨字当头，似乎也合情合理。但是在需求背后，我们也必须看到另外一个数字――高高在上的房价收入比。数据显示，2007年1～9月，全国房价收入比高达11。假如按首付30％，商业贷款20年考虑则每年的还贷额约等于总收入的62％。而按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。(见表1)

我们再以北京东五环外某一楼盘目前在售的两居为例。其建筑面积97.91平米，位于16层的售价为13190元/平米，房价为1291432.9元。据我们了解，楼盘客户多为30岁左右年轻人。我们粗略以两个人年收入共计20万计算，按贷款90万，商贷20年考虑，则每年的还贷额81542元，占到收入的40.77％，还贷压力也是远远高于国际惯例的水平。

就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超越人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求。而所谓物极必反，房价短期的持续快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。

购房者：消费心理助推房价上涨

预期上涨导致的急购心态推动房价：

房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，一定程度上导致房价持续上涨。2007年10月，上海中原地产的一份最新购房意向调查显示，在半年内计划购房的被访者占48％，较2007年年初34％的比例有较大幅度的提升，而1～2年内计划购房的比例由年初的28％减少到现在的13％，可见市场表现出强烈的急购心态。

倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理加剧需求

据40个重点城市统计数字显示，2007年上半年，二手住房成交面积和成交套数分别同比增长1.71％和0.88％。二手住房成交面积增长幅度低于商品住房登记销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积与新建住房登记销售面积的比例为40％。二手住房成交套数与新建商品住房的登记销售套数的比例为56.3％。二手房交易量只相当于新房一半的交易量，继2006年以来继续保持了低迷的状态。

而从中国人民银行通过2005年年底对北京、上海，天津、重庆等10大城市的房地产市场抽样调查中发现，从消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。10个大城市中有62％的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90％。而在发达国家，每年住房交易总量中八成以上是二手房市场的成交。

二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力，另一方面存量资源被不合理地大量闲置。

盲目追求大户型：

中国消费者协会联合12个地方的消费者协会，从2006年下半年到2007年1月对住房需求的调查来看，超过8成的消费者倾向于80到150平方米的住房。其中，使用面积在80到100平方米的占31％，在100到120平方米的占27％。可见多数的消费者，在住房消费方面仍然追求中、大户型。而这与我国目前人多地少，要节约用地，让有限的土地建造更多的房子来变相增加供应、缓解高房价的调控政策存在着一定的矛盾。可见，转变购房者一味追大的消费观念的任务还非常艰巨。

政府：政策制定和执行尚待完善

政策对二手房市场的消极作用：

国税总局下发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》规定，自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续，凡符合规定条件的，给予免征营业税；超过5年(含5年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。(见表2)

虽然，增加二手房转让税负一定程度上可以抑制短期炒卖的投机套利行为，但另一方面对现有存量房的流通却产生了消极作用。我认为，要抑制投机投资行为，调控的作用点应该从其源头即购买环节进行限制，而非在流转过程中。

其次，由于房地产流转环节有营业税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等，税种过多，税负过重，而在房地产持有环节的税收却处于空白，这样将不利于二手房市场的流通，限制二手房市场的发展壮大。

政策的执行力不如人意：

政府是市场行为的监督者，是市场规则的制订者。但一些规则、政策在制订颁发之后，却并未很好地执行。例如土地增值税，这是一项在一定程度上可以抑制房价上涨并压缩开发商利润的较为有效的调控政策，但是，其真正执行却历时长达14年。

其实，早在1 993年，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》就明确了征收土地增值税的办法，但一直并没有严格执行。直到国家税务总局2007年1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起，全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。

另有一例，据报道，珠三角某市对位于城郊的两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型，房价不得超过6000元/平方米。这是“国六条”实施后该市公开拍卖的首宗“限价地”。但是据了解，这两块地所在区的住宅均价只有3400多元，地块周边住宅均价也不到5000元。这样的“限价”，还不如说是“抬价”。由此可见，在房地产宏观调控中，政府尤其是地方政府，贯彻执行政策力度的不如人意，致使对房地产的调控大打折扣。

银行：对房地产行业的放贷不紧

2006年6月6日，新华社以《银行是怎样沦为豪宅“房东”的》为题披露了上海浦发银行巨额虚假个人住房贷款事件。“曲沪平”和“优佳投资”公司通过“虚高评估抵押物价值，套取银行资金”、“利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭”和“公证机构虚假公证”等三大骗术导致浦发银行出现了1.26亿元的“不实抵押”贷款。该调查报告首次解开了我国银行房地产信贷隐藏的问题，其实这仅仅是我国房地产信贷问题的冰山一角。

房地产信贷是以高价值房产为抵押的，所以风险相对较小。各个商业银行都把房地产信贷作为低风险、高收益的好项目，也是其资产中非常优良的一块。但是，房地产信贷火热的背后也隐藏了一些不易让人注意的隐患。就上海浦发银行事件，这不能不说明我国商业银行内部风险控制系统的薄弱，同时也反映出银行基层机构为了眼前的商业利益，而导致监察系统出现盲点的现实。

商业银行房地产信贷政策及经营考核指标对房地产信贷行为有很重大的影响，并在一定程度上影响房地产市场的走势及发展方向。

可以说，全国楼市在地产商积极推动、全民积极参与、政策执行不力、银行放贷不紧的支持下，房价节节攀升。

解铃终需系铃人

解决房地产行业所面临的问题需要各方的共同努力。所幸的是，我们正在看到这种转变，而这恰恰对行业的长期发展是至关重要的。

开发商：从整体看多变为多空分歧

之前，开发商对房价上涨可谓是乐此不疲，集体看多，而就在2007年12月，万科集团董事长王石先生的房地产市场拐点论、中产人群应该三、四年后再买房的言辞引发轩然大波。开发商对市场的一致乐观，演变为现在的乐观和悲观共同存在。

我认为，这对于一个市场的理性发展是非常重要的。房地产行业的稳定，健康发展需要一个充分竞争的市场环境。而这个竞争环境不仅仅是市场产品的竞争，更需要开发商之间对行业认识和理解的竞争和博弈。现在，行业正在经历着这样一种竞争，这将对不理性的市场进行最直接的纠正和调整，而这也恰恰是目前必然和必需的。

购房者：更多的人开始理性购房

由家和网主办，焦点房地产网、《楼市》传媒等协办的“2007北京城市居民购房习惯”调查结果显示，有59.3％的居民因房价太高、经济有限，近期无购房计划，有28.2％的居民因房地产市场的前景不明朗，对买房持观望态度。

在参与调查的居民中，有70.5％的人表示买房是为了自住，选择投资的人不到10％。购房者在一定程度上改变了追高的心理以及更多人出于自住需求而购房，这对于改善目前房地产市场的问题将起到积极作用。

政府：政策制定和执行力度逐渐加强

2006年房地产调控政策已经覆盖到土地、设计、开发、销售等各个环节，2007年政府出台一系列政策进行深化，预计未来调控的重点仍将是对现有政策的强化。(见表3、图2)

对房地产投机投资的限制，政策由房地产流转环节转向购房环节，这将更加直接有效地起到调控市场的作用。例如，2007年9月27日，中国人民银行、银监会通知明确，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高。

目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。2008年还将选择3至5个省市再进一步扩大模拟试点。在房地产持有环节增加物业税，将增加住房持有成本，同时将有利于二手房的流通，盘活存量房，减轻新房市场的压力。

银行：对房地产的放贷将更有选择性

2007年9月1 9日，中国建设银行董事长郭树清在接受英国《金融时报》采访时表示，该行对中国经济持谨慎态度，目前正在减少与过热的房地产市场相关的业务。建行成为第一家公开宣布压缩房地产行业信贷的商业银行。

2007年9月20日，建设银行重庆分行人士称，对于按揭第二套住房的人，从9月20日起实施首付四成政策，目的是打击投机炒房行为，抑制房地产市场过热。建设银行是国内最早开展个人住房贷款业务的银行，其个人住房贷款余额一直居行业首位。根据建设银行2007年9月公布的A股上市《招股说明书》，截至2007年6月30日，建设银行个人住房贷款余额4740亿元。

与此同时，一些商业银行也纷纷表示将严格按照政府部门的规定细化房贷有关条款，从贷款的总量控制和结构优化入手引导房地产市场的合理需求。

中信银行副行长曹彤表示，在目前国内房价高涨，美国爆发次级抵押贷款危机后，银行普遍加强了对房贷风险的关注。中信银行今后的房贷政策将是满足自住性购房客户，“回避”投资投机性客户。

广发银行人士表示，该行将尽快研究制订有关房贷的实施细则。新的细则将在控制房贷总量和增速的同时，考虑资金结构的优化，对一些房地产项目和购房群体有选择地发放贷款，减少和限制对投机投资人士的贷款，从源头上抑制炒房行为的扩散。

房地产行业调查报告范文第5篇

关键词：新时期；房地产业；问题；发展战略

房地产业属于第三产业，是我国的新兴支柱产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。发展房地产业可以拉动内需，在国民经济大发展中有重要的作用。房地产业也是把双刃剑，在当今新经济的大环境下，我国的房地产业也面临着严峻的挑战和更加激烈的竞争，本文分析研究了我国房地产业发展的现状和不足之处，发现针对性地提出应对策略是首要任务。房地产业是一个竞争激烈的的行业，资源占用多，资金投入大，引发了住房这一较为敏感的社会问题。

一、我国房地产业的发展现状

（一）我国房地产业的发展阶段

我国的房地产业最早产生于19世纪末20世纪初。已经经历了起步阶段、调整阶段、发展阶段，最近几年中国房地产业进入了第四个阶段调控阶段，由于住宅产品价格的居高不下，引起了一系列的社会问题，国家从2003年房地产行业正式市场化开始出台很多针对性的政策，对房地产业进行有步骤的宏观调控。

近几年，我国的房地产投资额加大，房地产开发企业购置土地面积上下波动增长，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例升高；房屋销售价格持续攀高，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的幅度；中低价位、中小户型住宅比例偏低；投资性购房需求增长较快；全国土地交易价格稳步增长；待开发的土地面积普遍增大。房地产和建筑业每年的增加值大约占GDP的9%。居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，使住房的需求量攀升。住房消费将会成为居民的持续消费热点。

（二）我国房地产业的不足之处

房地产业属于资源密集型行业，需要走资源消耗低、环境污染少可持续发展的道路。而我国的房地产企业数量很多，规模较小，企业分散开发能力不足，营销中不能充分利用有限的资源创出最大的效益；房地产企业管理不太注重品牌效应，管理者综合素质相对较差，管理水平达不到要求，行业信用总体偏低；房地产企业的资金投入有限，造成经营风险加大。

二、新时期房地产业存在的问题

我国的房地产业在2009年急剧升温，在国家经济刺激政策、宽松的货币政策和通货膨胀预期等多种有利因素的推动下，出现了投资加快、资金来源充足等新情况，房地产业的发展好于预期。但不可忽视的风险也同时存在。居安思危笔者经过深入剖析认为我国房地产的发展还面临以下两大风险。

（一）政策的不确定性

国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。我国的市场经济的内外环境的变化促使国家的宏观政策的调整。

1、财政政策不确定性。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化。

2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

3、产业政策不确定性。由于房地产业是高耗能行业和资金密集型行业，所以我国在进行经济产业结构调整的时候不会把房地产业作为支柱产业，这样很难得到国家和政府的政策的大力扶持，给房地产业的发展带来困难。

（二）市场需求不足

房地产业发展和市场需求是紧密相连的，我国房地产市场需求不足是房地产业的长期潜在的风险。

1、城市化难以带来大量预期的新增需求。主要原因一是城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积也在不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我国人口的工作空间和居住空间的一致性决定了城市新增的人口总量是有限的。三城市中低收入人口居多，消费住房的能力不足。

2、旧城改造难以创造持续的房屋需求。如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，对房地产的需求不能持续。

3、住房价格哄抬使普通居民望而却步，造成消费需求抑制。

三、新时期房地产业发展的对策

房地产业关联的产业很多，而且是我国的基础产业和新支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对房地产业面临的以上风险，笔者在以下几个方面提出了新时期房地产业的发展对策。

（一） 全面理解贯彻国家的宏观调控政策，保持房地产业政策的相对稳定性。房地产市场与宏观经济和政策环境有密切关联。保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要因素。有些地方政府在房地产业发展中的不规范行为是造成房地产政策不稳的重要原因。国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策调控房地产业的同时还要防范新的经济泡沫产生。

（二）加强风险识别管控，持续有效保证市场需求。总结过去的经验教训，分析房地产业企业的发展规律，顺应形势变化，提升应对市场危机的能力。虽然目前房地产业有所回升，但一些房地产企业资金还不足还不能满足大规模的投资性需求。社会要想保持房地产业的全面复苏，提高消费者的购买力和要降低住房的价格是根本任务。要提高消费者的购买能力一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共财政补贴力度，完善和健全社会保障体系。降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，降低成本，加强资金的管控。通过信息系统建立有效的多模式跨行业的资金监控体系。

（三）房地产企业的自我提升。由于近几年房价的暴涨、房子质量差、夸大房屋宣传等现象社会对房地产商的负面评价越来越多，房地产企业需要培养高素质的专业管理人才组建骨干管理队伍，重视基础管理提高管理水平，打造诚信品牌文化，做好创新营销优质服务，并积极参与社会公益事业，承担更多的社会责任，重塑房地产业的新形象。

（四）房地产企业要强化前期市场调研能力，提高自身对市场的判断力和决策力。成立专门的调研组对市场进行全面准确的调查，制定出合理谨慎的调查报告，打有准备的仗，抢先赢得市场先机。

（五）鼓励中小房地产企业找准自己的定位，进行合理调整和并购，强强联合，完善中小企业的产业结构调整，提升房地产行业的整体竞争力和实现资源的效益最大化。

（六）调整房地产业的结构，增加产品的科学技术含量，提升核心竞争力。在节约资源绿化环境的基础上，提高产品的质量，提升房地产的品牌核心力。重视品牌效应凝聚的文化和理念，是房地产市场企业竞争力的综合体现。

（七） 提升资源整合力，完善房地产产业链。房地产业直接或间接地影响很多相关产业的发展，有相互依存的关系。例如2008年的北京奥运会的成功举办，就是我过房地产业、建筑行业和体育产业的完美联合，对我国经济文化发展有重大推动作用。

（八）房地产企业要针对不同消费者找准核心卖点，构建核心记忆力。根据不同消费者的特有需求，抓住客户需要什么，定位消费人群，推出符合公众心理的创新促销方式，树立核心竞争力。但在销售过程中一定要避免炒作哄抬价格的违规行为，否则得不常失，失掉公众对房地产业最起码的信任。