综合体商业运营与管理
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综合体商业运营与管理范文第1篇
从20世纪50年代开始修建世界首个城市综合体——法国拉德芳斯，城市综合体已经在国外形成了较为成熟的开发和运作模式。随着房地产行业限购政策的实施和人们消费观念的转变，具有居住、购物、娱乐、工作等功能于一体的城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼的展开，目前西安将近十余个城市综合体的已建或在建项目，其中的李家村万达广场、骡马市商业步行街已经成为该所在区域的地标和行业开发的典范，然而，西安另有一些开发商却打着“城市综合体”的口号，经营情况并不理想。本文试图通过对西安城市综合体的发展现状的分析及对策讨论，以期为西安城市综合体的开发提供参考，并促进城市综合体发展的进一步完善。
一、西安城市综合体的概念及作用
（一）城市综合体的界定
城市综合体又名“城中之城”，英文简写“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（写字楼），Park（公园），Shopping mall（购物中心），Convention（会议中心、会展中心），Apartment（公寓），一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体一般都具备超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等典型特征。
（二）西安城市综合体的发展概况
根据西安目前城市综合体的开况，大致可以从方位上进行区分。
1.城市中心综合体
处于西安城市各个中心的综合体项目，由于周围人流量大、需求旺盛，收益十分可观，带动了周围区域消费的增长。同时，这些项目还具有一定的升值空间，受到商户的欢迎。其中代表项目有李家村万达广场、立丰国际广场、骡马市商业步行街等。
2.交通枢纽城市综合体
处于交通枢纽位置的城市综合体，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人气。西安目前地铁的建设在一定程度上拉动了这些项目的经济效益。其中有代表性的项目有：天地时代广场、赛高国际街区等。
3.新兴区域城市综合体
处于西安新兴区域的综合体项目，整体项目体量较大，但在人气方面稍显一般，其主要的开发模式是住宅先行，等到人气聚集后，再进行商业规划。其中代表项目是首创国际城、融侨城、绿地世纪城等。
（三）西安城市综合体发展的作用
西安城市综合体是伴随着我国经济的整体进步和西部居民消费水平的提高而逐步发展起来的，这种商业模式一经出现，便极大地刺激着西安区域经济的发展，为土地集约化利用和拉动内需起到重要作用。一方面城市综合体为消费者的生活提供了方便，同时使开发商获得了稳定的收益。促进城市空间拓展。另一方面，城市综合体的出现，直接带动了区域经济的发展，构筑区域商业高地。
二、西安城市综合体开发存在的问题
虽然目前在西安有一些比如李家村万达广场等，运营比较好的城市综合体项目，但西安仍有一些项目只是具有综合体的外壳，甚至有些只是打着“城市综合体”的名号，更多的在售综合体项目更关心所拥有住宅的销售，忽略了其它商业规划对项目的影响。
1.盲目立项，导致前期策划仓促
随着经济的发展和城市综合体项目的稳定收益，同时加上政府对这一业态的重视，诸多开发商将城市综合体作为新一轮投资的热点，然而一些开发商只是出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，盲目立项，使得绝大多数项目论证都不充分，前期策划仓促，建设开发盲目无序。
2.同质化、模块化开发严重
城市综合体地产类型应该是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多种功能相协调的。但是，西安一些项目受到开发商自身实力和地块的制约，开发的综合体大都集中在二环周边，产品规划基本雷同，必将造成日后招商和运营的困难，严重制约了商业地产的正常发展。
3.运营管理失控
与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此开发商不够重视售出项目的后期商业运营，即使有的开发商考虑了后续经营问题，但是往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，从而造成运行管理失控。
4.资金链紧张
建设大体量的城市综合体往往是一些具有雄厚实力的开发商，城市综合体的开发不仅在前期需要资金的支持，在后续经营期间也需要强大的资金做后盾。然而，目前西安的一些开发商往往融资渠道单一，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%，容易导致后续运营中出现资金链紧张的情况。
三、西安城市综合体发展对策
针对目前西安市城市综合体开发过程存在的问题，笔者建议采取以下策略应对。
（一）遵循合理的开发程序
在需要更加注重资本运作和运营管理的城市综合体开发中，要求开发商应按照这样的程序进行：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。只有这样才能避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。
（二）加强政府宏观规划
政府城市管理部门和商业管理部门必须严把此类城市综合体项目的审批关，努力推动产学研相结合，充分利用西安高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，保证项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。同时，城市综合体项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，避免同质化的情况发生，使城市综合体的发展真正与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
（三）科学地确定开发模式
目前，随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。其中万达集团首创的“订单商业地产”模式，该模式具有显著的优点是更有利于商业地产的健康发展，但是这种模式的缺点是建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样，地产开发的后期风险完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，开发商的损失将更大。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，尽量选择国内外具有知名度的、并愿意长期合作的商业企业，尽可能规避潜在经营风险。
（四）拓展多个融资渠道
城市综合体的开发过程中资金链最为关键，一旦某个环节资金链出了问题，后果将不堪设想，因此亟需拓展多种融资渠道，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈有望得到解决。这其中比较成熟的应用是权益型REIT，权益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投人商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。但是这种商业地产融资模式顺利运作的关键在于REIT的成立、REIT资金的募集以及聘请专业机构和人员对商业地产实施具体的经营管理等。
四、结语
城市综合体在国外作为一种非常成熟的商业地产模式，在我国目前还是处于发展时期，随着我国经济的发展和关天经济区的建设，西安城市综合体必将成为一种具有潜力的和稳定收益的物业类型。
参考文献：
[1]杨慎.中国房地产业现状及发展趋势[A].北京百年建筑文化交流中心.实战型房地产EMBA课程精选1[C].北京：清华大学出版社，2004.
[2]何艳、吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境，2004（5）
[3]胡昕.零售业开放与商业地产发展.商业时代，2005（23）
综合体商业运营与管理范文第2篇
一、城市综合体项目的特点
1.城市综合体的特征。近年来城市综合体在我国一些主要城市中得以快速发展起来，其属于城市一种新的商业地产模式，其主要由高档酒店、写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺和街区、市民言为心声和大型高档居民社会组成。
2.城市综合体的核心内容即“订单地产”模式。城市综合体建设需要与招商引资有效的结合起来，一旦脱节则会给地产项目带来较大的风险，而“订单地产”模式的引入，有效的规避了这一问题，通过其可以实现主力店等商家的商务对接，做好开业前的各项准备工作，通过“订单地产”模式可以使商业项目的建设按着一定的要求来进行，所以其可以称之为城市综合体开发的核心内容。
二、“订单地产”模式城市综合体项目成本控制方法
1.在城市综合体建设过程中，由于“订单地产”模式的引用，使共商业项目在模式上实现了创新，这也导致了建造主体呈现多元性。由于主体的多元性特点，从而导致成本控制工作的难度增加，这就需要在实际工作中需要采取各种不同的控制方法来实现对“订单地产”模式的城市综合体商业项目的成本控制。
2.综合考虑全生命周期中的运营成本建设项目。城市综合体建设过程中的全生命周期并不仅仅指项目的生命周期，同时还包括建筑项目产品的生命周期，所以从项目开始建造直至最终清理的整个过程中称为综合体的全生命周期。城市综合体与其他的建设有明显的不同，其不仅仅是一个产品，而是包括产品建设、招商、商业管理等多方面的内容，需要配套进行，从而才能将城市综合体的价值和生命力得以有效的体现出来。这就导致在城市综合体的全生命周期中只对其建造成本进行控制是远远不够的，还需要对其运营成本进行控制，只有这两方面同时进行，才能实现城市综合体的成本控制。但在很多情况下，这两个方面还存在着矛盾性，在选择不同的方案时，可能存在着建造成本低、运营成本高的问题，同时也可能存在着建造成本高，而运营成本低的问题，所以在这种情况下，就需要综合较长时期内的综合成本进行评估，从而决定选择最为合理的方案。因此对于城市综合体成本的控制，对后期商业的运营成本必须进行周全的考虑。
3.运用全要素集成计划管理方法。任何一个建筑项目，其在进行成本管理时都需要对范围、工期、质量和成本四个要素进行控制，因为任何一个要素都会对其他要素造成一定的影响，所以控制好各要素直接关系到地产项目的成败。因此，在对“订单地产”模式的商业地产成本进行控制时运用全要素集成计划管理方法，其不仅具有非常好的效果，而且具有一定的优势。利用全要素集成计划管理方法可以根据制订的计划制度来对编制计划进行平衡，然后实现对集成计划的综合平衡调整。
4.运用价值工程管理方法。（1）价值工程管理在优化设计方案、限额设计中的应用。价值工程管理的方法较多，所以可以在城市综合地产项目开始前期对设计方案的技术性和经济性进行优化，实现对方案的定量和定性分析相结合的综合评价，从而实现对成本费用的有效控制。别外利用价值工程管理还可以实现对限额设计，从而使成本得以分解，以便能更好的实现对工程量的控制。
（2）价值工程管理在材料、设备的选择中的应用。任何一项建筑项目，其在实施过程中材料和设备都占建筑成本的较大比例，所以在进行材料和设备选择时，则需要利用价值工程管理方法来进行选择，确保材料和设备的性价比，这对于降低采购成本，确保材料的质量具有极其重要的作用。但城市综合体地产项目开发具有其特殊性，所以在先进材料和设备时尽可能选择品牌产品或是运用成熟的产品，这样可以有效的降低项目开发过程中的风险。
三、运用全团队造价管理方式
1.相互信任关系的建立。城市综合体建设过程中有较多的合作主体，而这些合作主体在项目实施过程中需要相互信任，这样才能有效的避免由于各方固执已见，在争议和冲突中所带来的不必要的消耗。
2.加强沟通协调工作。“订单地产”模式的城市综合体项目中存在的问题较为复杂，而这些问题解决的好坏，则会直接影响到工程的成本及工期。而且在“订单地产”模式中，还存在着较多的主力店，其在商务和对接条件上都存在着很多的不同，所以业态较为复杂，这就导致各工作界面在划分上存在着不一致性，所以需要进行大量的沟通协调工作，因此需要加强内部信息的管理，从而确保建设工作都能按照即定的目标进行。
3.全员参与，建立内部快速反应机制。“订单地产”模式的城市综合体地产项目由于结构较为复杂，而且在施工过程中存在着交叉施工的情况，一旦在施工过程中出现变更，则会带来较大的影响。由于变更可能由于不同的主体的提出来，所以需要建立快速反应机制，这就需要成本人员需要参与到现场的管理工作中来，对于出现的每一个变更要进行及时的应对，进行全方位的评估，从而做出正确的反应，有效的实现成本的控制，避免发生不必要的损失。
综合体商业运营与管理范文第3篇
关键词：城市综合体；问题；发展趋势
中图分类号： F291 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着时代的发展，城市已经由简单的集聚、功能分散的简单模式发展为有序互补的综合模式。城市综合体可以说是城市发展的产物。但是在城市综合体建设中存在着不少的问题，本文对我国城市综合体建设存在的问题进行剖析，以期能改善综合体建设现状，促进城市综合体健康发展。
一、城市综合体的概念
城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体城市综合体不等同于建筑综合体和中心商务区，它包含了中心商务区和建筑综合体的部分内容却又不尽相同，其含义和内容更为广泛。城市综合体是城市经济高度发展的必然产物。它已经不单单局限于一个建筑或者几个功能，而是多个建筑和多种功能相结合的产物。
二、我国城市综合体开发存在的问题
1、过剩问题和竞争问题
在国家对房地产市场进行宏观调控的背景下，商品住宅市场出现了成交量低迷、价格松动下滑的态势，很多房地产开发商转而进入商业地产领域，加剧了各地城市综合体开发建设领域的市场竞争。由于城市综合体的这些优势，开发商从中嗅到商机，于是城市中开始出现大量城市综合体的开发建设，导致城市综合体开始隐隐有了过剩的危机。优越的区位又是开发商们争抢的宝地，而这些城市综合体的“扎堆”出现，也给商家带来了竞争问题。从居民购买力和消费习惯来看，居民更习惯于大众型消费，对高端商品的需求较少，这也制约着城市综合体的市场吸纳能力。这些盲目的开发不仅不利于人们的生活，也给城市综合体的发展带来了危机。
2、管理体制不规范
由于城市综合体具有功能复杂性这个特征，因此其开发涉及的层面也相当广阔。由于缺乏对城市商业网点规划建设的监管，城市综合体的开发规模、准入资质并没有明确限制，所以单纯从事住宅开发的地产商大多可轻易转向综合体的开发，真正有实力的开发商屈指可数，也就导致城市综合体的开发运营情况出现良莠不齐的局面。同时商业地产商缺乏开发经验和专业操盘能力，相关商业经营管理人才奇缺，从而出现前期选址失误、项目定位不清、消费能力及市场供求关系判断不准、物业类型开发比例不合适等问题。许多开发商由于看到商机却缺乏相关的人才，没有进行科学的评估、开发和管理，导致建成后城市综合体很难继续发展和吸引人们入住。
3、缺乏合理规划
按照商业发展常规思路，新城区应先有人入住，后有产业，再有商业，再有写字楼。二一些新城区在规划城市综合体时恰恰是反其道而行之，先建综合体，先招商业，再培养人气。究竟哪些地区和环境适合开发城市综合体，一定规模的综合体能辐射多大范围，几个综合体在一定范围内的集聚带来的到底是聚集经济还是聚集不经济，多个综合体在整个城市内部应如何规划分配才能实现区域价值最大化，这些问题都是亟待论证解决的，否则便会盲目建设，浪费资源。
与此同时，城市综合体的用地年限一般都长达几十年，而在这几十年中，城市的中心可能会随着城市的发展产生变化，城市综合体的地位和业态需求也可能会随之而改变，如何处理好这些动态的问题，也是城市综合体发展所面临的严峻挑战。
4、城市特点认识不足
由于对不同城市的定位认识不清，我国城市综合体开发存在千城一面、同质化严重、创新不足的问题。城市综合体虽然具有一定的普适性，在一定程度上可以加以移植、模仿、连锁，但任何城市都有其自身的成长模式、发展历程、个性特征和文化特质，忽视综合体的文化特征必将影响项目的产品质量，甚至导致项目运行风险，在企业经营管理上和城市规划建设上就有可能出现败笔。
三、城市综合体开发的建议
1、城市综合体开发前的合理规划
无论是政府层面的城市综合体规划方案，还是开发商层面的城市综合体投资项目，在具体实施前，均应主动邀请和争取当地商务主管部门和商业专家的参与介入，实现规划设计、项目投资和专业人才的有机结合，确保城市综合体从规划设计到总量配置、空间布局的最优决策，为项目的成功运作保驾护航。开发商应该在进行多功能开发的同时着重发扬自身优势，对自身进行明确定位，加强自身特点建设。政府可以给予那些符合城市规划的综合体项目财政上的补贴，对于一些不适合城市综合体发展的区域，拒绝出让综合用地及提高容积率，在审批环节予以限制，引导其在符合城市规划的区域建设
2、制定合理的管理方针
我们建设城市的目的不在于建设，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建设中也尤为重要。由于城市综合体功能的多样性，其管理也是复杂的。既有整体系统的管理，又有各个部分的管理如酒店管理、居住区物业管理等等。若管理不当，城市综合体就很难良性发展下去。因此城市综合体的开发建设中要制定合理的管理方针，可以由开发商管理也可以招聘专业的管理公司进行管理。
3、对城市综合体建设进行合理规划
由于城市综合体发展过程可能会进行地位和需求的变化，需要对其业态和定位进行调整才能继续发展，因此我们在初期规划建设的时候要用发展的、动态的、有前瞻性的眼光来进行规划，充分考虑长远城市的发展情况和城市综合体可能出现的变化和问题，预留一定的变化和发展调整的空间，而不是只看到眼前的利益。
4、根据城市特点进行开发
在进行项目定位时，要准确评估城市独特的发展路径、发展阶段、成长方式，以及潜在的条件和资源，并以此为基础和依据来判断城市综合体适宜的开发模式，而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三线城市进行开发时，不能模仿一线城市繁华市区成熟商圈来规划五星级写字楼。物业组合也要注意其灵活性，美食街、主题公园、电影院等都是较好的选择，并不一定要完全复制一线城市住宅、商业、商务、酒店的开发模式。每个城市应根据自己的实际情况因地制宜，在各种商业业态开发模式上有更多的研发和创新。
5、坚持以人为本，加强综合设计
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，建筑体的公共空间和内部空间都要体现高度人性化服务的要求。在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套设施及安全等方面都要有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。景观设计要为所在地区增添一道亮丽的风景线；在区位选择上应选择交通便捷的区域，车位设计合理充足；水电气暖系统设计要既节能又减少城市运营压力，等等。
四、城市综合体发展趋势
首先，通过建设城市综合体，使城市经济、文化在区域中具有特殊性、标志性和代表性，充分显示出不同城市的个性化色彩。市场上将会出现有别于目前主流的商业综合体模式的城市综合体模式，如产业综合体、养老社区综合体等。其次，城市综合体的投资建设模式将会有所创新。日益激烈的市场竞争对于城市综合体开发建设项目近期、远期的资金流规划提出了更高要求。可以借助项目长期融资、房地产信托基金以及其他金融模式，为城市综合体建设提供更稳定的资金支持，从而推动城市综合体的建设和发展。最后，城市化的迅速发展催生出城市综合体这种复合地产开发模式，城市综合体的开发也在一定程度上加快了城市经济社会的进一步发展。随着我国城市化进程不断深入，城市综合体建设也将迎来蓬勃发展的局面。
结束语
随着我国城市化进程不断深入，城市综合体建设也将迎来蓬勃发展的局面，它既是城市发展与运营的核心内容，又将成为城市建设的标志性成果。然而我们在看到城市综合体的诸多优势的同时，也要分析其产生的原因和面临的挑战，而不是盲目的开发建设。我们只有理性的对待城市综合体的产生和发展，认识到其优势的同时看到其发展中的问题，用长远的、发展的、科学的眼光来对待城市综合体的建设，才能让其真正为我们的生活服务。
参考文献
[1]罗健中．打造成功的中国城市综合体[J]．北京规划建设，2010．
综合体商业运营与管理范文第4篇
近年来，随着我国经济社会的快速发展，城市综合体项目开发遍布各大城市，占据城市发展的重要地位。本文首先介绍了城市综合体的起源与特点，对城市综合体的开发理念、经营模式、项目定位进行了剖析，最后提出了具体到城市综合体项目开发需要思考的几大问题以及解决措施，这对于目前正在进行的城市综合体项目开发具有一定的借鉴意义。
关键词：城市综合体， 操作理念 ，开发模式
Abstract:
In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.
Key words: the city complex, operation idea, development mode
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
城市综合体的起源与特点
1、城市综合体的定义
根据《中国大百科全书》的定义，建筑综合体是指“多个功能不同的空间组合而成的建筑”，据此，从不严格意义上讲，可以把综合体定义为，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
2、城市综合体的起源
总体来说，城市综合体是经济发展到一定阶段的产物，它是城市经济快速发展、产业聚集度迅速提高、人口急剧膨胀、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推动下，综合体便应运而生了。
根据国外对于城市综合体的研究，城市人均GDP（这不仅反映城市总体的经济发展水平，同时也揭示了当地的消费能力）和城市产业结构比例这两个指标是与城市综合体发展息息相关的。
3、城市综合体的特点
城市综合体是通过多种功能的综合互补，建立起相互依存、相互助益的能动关系，从而使它能够适应不同阶段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，而这些都是与城市综合体的特点密切相关的。
高可达性
首先，需要声明的是，这里的高可达性既包括交通也包括信息的高度可达性。一般来说，城市综合体都是位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域。此外，综合体完善的信息通讯系统也为信息的高度可达性提供坚强的保障。
功能的复合性（综合性）
正如综合体的定义所言，功能的复合性是其存在的必备条件，并且由于这些功能的组合，完成了整个综合体的良性循环，实现了相互补充、相互助益的能动关系，这亦是它有别于一般组合体的主要之处。
整体统一性和空间的连续性
为了保证整个综合体的完整统一，必须要求各个单体建筑风格相同、档次相当，这不单纯是指外立面，更重要的是整个项目的定位。它必须要保证各个业态之间档次的统一性，这也是所有城市综合体开发在对各业态定位时重点考虑的因素之一。而为了实现各功能、各区域的良性互动，还必须保证空间的连续性，以达到建筑物内部本身，建筑和外部环境之间均达到连续统一。
城市综合体开发的操作理念
城市综合体作为一种复合型物业，它的开发理念和经营模式与一般物业有着显著的区别。而这也决定了城市综合体的操作理念有着显著的特点。
需要充分明确开发经营目标
对于综合体物业的开发来讲，它有两个截然不同的开发策略。一是以长期目标为核心，此种开发策略看重的是项目价值的持续提升和整体利润的最大化。因此，需要充分的准备和预热，开发周期往往较长。该种开发策略必须具备两个前提条件，首先是具有强大的资金实力做后盾，因为综合体开发本身耗资巨大，再加上后期物业的持有将沉淀大量资金。其次是具有超强的运营管理能力，综合体的操作与其说重开发建设，还不如说重运营管理，良好的运营管理将使整个综合体物业各功能间相互衔接、相互协调、相互助益、相互补充，共同发挥综合体价值的最大化。二是以短期目标为核心，此种开发策略看重的是现金流的安全和稳定，如何实现资金的快速回笼是该种策略的关键，但由于前期铺垫的不足，会影响到一定的利润空间，以及未来利润的持续增长性。
综合体的开发建设须明确开发模式
在项目整体定位清楚以后，就需要明确综合体开发建设的模式。目前来看，一般有四种模式。
模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等功能均衡发展的模式。采取此种模式发展的项目有香港的太古广场，北京的华贸中心。
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式，如北京的银泰中心，广州的中信广场。
模式三：以酒店为核心功能的发展模式，例如上海的上海商城。
模式四：以商业为核心功能的发展模式，例如深圳的华润万象城，日本的福冈博多运河城。
这里的核心功能是指代表项目的核心驱动力，所谓核心驱动力，是指最能够代表综合体属性，对其他物业有推动作用，并对项目的收益状况有较大影响的物业类型。
当然，不管以哪个业态作为项目的核心驱动力，都并不是独立在起作用，而是以该业态为龙头，带动其他业态共同发展，最终达到相互助益、相互推动的目的。例如酒店可以通过国际管理品牌的导入，商业可以通过特色的主题定位来作为价值标签推动整个综合体价值共同提升。
明确综合体的项目定位
定位是以市场为依据、以客户为中心、以宗地特性为基础综合得出的结果，定位的好坏直接关系到项目的兴衰成败。因此，定位是地产开发的前提和基础。
以市场为依据
在综合体的起源中我们已然清楚，它是城市经济和产业发展到一定阶段的产物。因此，在定位之前，我们必须对该物业所在的区域市场有一个完整的调研和分析。这包括城市经济发展总体特征，城市产业发展状况，包括产业结构、产业形态及产业发展水平等，主导产业发展特征及发展潜力，城市特征及城市发展阶段界定，城市人口特征及消费力研究等。
综合体商业运营与管理范文第5篇
[关键词]商业地产;发展现状;发展趋势
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104
1引言
近年来商业地产发展迅速，尤其是自2010年以来，商业地产的市场投资额增长迅猛，年投资均速达到了30%。2014年更是商业地产的关键一年，首次打破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，目前其投资增速已超过住宅地产的投资。商业地产能够得到快速发展主要有两方面的原因：一方面是经过几轮的调控，对整个住宅市场的影响比较大，在此背景下不少大型房地产开发企业纷纷开始转型，提高了对商业地产的持有比例，商业地产成为市场热切的关注点;另一方面是受到城市化进程的推进，目前我国正面临产业结构的调整，第三产业的占比在不断提高，服务业的大力发展催生了对写字楼的大量需求。新型城镇化进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率，加大了商业地产的需求。
2我国商业地产发展现状
2.1以城市综合体为核心的商业地产呈井喷式发展
随着消费能力的提高及新型城镇化的推进，传统单一的商业氛围难以满足居民对消费多样性的需求，而城市综合体正符合现代商业地产的发展趋势，能够将项目的建筑功能与商业功能融入到城市的发展规划中，对该区域起到一个引导的作用。另外，由于城市化率的提高，人口扩张，土地资源日益稀缺，居民个人的生活成本增加，而城市综合体能够在空间形态上整合土地资源，集约化开发，在立面空间上能够融合不同功能。正是基于此原因，国内许多城市的商业地产都以城市综合体为核心的形态出现。
根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将步入城市综合体快速发展阶段，虽然2013年我国人均 GDP为6767美元/年，排除地广人多这一因素，以及考虑到城市化进程，现今国内大多数的重点城市都已迎来城市综合体的大发展期。
就目前来看，各城市的城市综合体项目的数目都在处于增长的趋势，并出现了井喷式的发展，部分区域存在供应过剩。据统计，2013年全国50个热门开发城市中，其中有11个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。从现有土地供应与规划来看，这50个城市的综合体个数及规模还将持续大幅攀升，预计到2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。而到2015年在这50个城市中，将有26个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米，见表1。国内诸如北京、上海、广州、深圳及一批二线重点城市已进入城市综合体快速发展期，新区建设、旧区改造等城市的更新，为城市综合体的大规模发展提供了动力。
2.2商业地产总量过剩，区域性过剩已成必然
从城市发展的角度出发，商业地产并不能无限发展而是有一定的市场容量，需考虑到一个城市的经济发展与居民消费水平的能力。一般而言，商业地产的市场容量与城市的规模、经济发展水平和速度有着直接的关系。城市的人口较多，规模较大，相应的对零售商品的需求量也较大，商业地产的市场容量也较大;城市的经济发展水平较高，经济增长速度较快时，该城市的居民的收入水平会有所提高，而使收入成为消费的主要影响因素，从而会加大对各类消费品与服务的需求量，扩大商业地产的市场容量。人均商业建筑面积与居民的人均可支配收入存在一定的关系，人均可支配收入影响着人均商业建筑面积的大小（见表2）。根据资料显示，世界中等经济发展水平的地区或国家的城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右，例如香港为1.3。相较而言发达国家的人均商业建筑面积则较高，一般为1.2至1.7，如纽约和东京就达到1.7以上。这也说明商业地产是有市场容量范围。孙斌艺、张永岳、谢福泉（2012）基于定量与定性的方法，以上海经济人口承载力为基础，通过模型预测了上海市商业地产的市场容量，结果表明2003―2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。而在国内的一线城市，诸如北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海的人均商业建筑面积甚至超出了2平方米，部分二线城市也正在向这一数字靠近，区域性过剩明显。
2.3电商对商业地产的冲击
商业地产在快速发展的同时，消费者的购买习惯正在慢慢地发生着变化，主要体现在四个方面：一是购物空间的立体化;二是购物时间的零碎化;三是购物方式的移动化;四是信息传播的快速化。这四个方面的变化将改变之前在特定时间及地点的传统消费习惯。而随着互联网的发展，网络购物以其不限时间、地域的限制及购物的便捷性，成为消费者购物消费的新渠道。越来越多的消费者对网购的消费倾向颇高，消费模式也逐渐从线下向线上转变。根据中国电子商务研究中心的数据显示，2013年我国的电子商务市场交易总额达到10.2万亿元，与2012年的8.5万亿相比增长了近30%。其中网络零售市场规模交易额为1.9万亿元，与2012年的1.3万亿元增长了42.8%，在社会总消费品零售额中占了8.0%左右。而2014年的“双十一”当天的总销售额为571亿元。种种数据表明电子商务已进入快速发展阶段，对传统的零售商业造成一定的冲击，影响着商业地产未来的发展，在一定程度上促进了商业地产业态结构的调整及优化。
3商业地产未来发展趋势
3.1发展社区商业
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它能够满足社区内居民的基本需求包括购物需求、各类服务需求及休闲娱乐需求。从国际经验来看，随着经济水平的发展与提高，社区商业将会是商业地产的重要组成部分。据统计，社区消费约占整个城市消费品零售总额的30%，而在发达国家这一比例达到40%左右。目前社区商业在国内尚处于起步阶段，形态比较单一，基本都是传统模式与现代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有实践可操作性的研究理论。但社区商业是未来发展的趋势，国内一线的部分地产开发商如万科、保利及金地等开始关注社区商业，并加大了对其的投入。要使社区商业的可持续的发展，一方面是要考虑到传统模式的存在，加快对该模式的改造，对原先商业设施的业态组合及经营结构进行优化调整。例如可以引进一批先进的零售业态，基于社区居民的多样性需求增加服务项目，增设休闲娱乐项目，满足社区内居民的基本需求。另一方面，借鉴国际成功的案例经验，促进现代化的社区商业的发展，规划新的业态形式，满足社区居民集购物、餐饮、服务、休闲、娱乐等全方位需求。
3.2增加体验式商业
随着消费者收入的提高，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，越来越多的消费者的消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了休闲、娱乐、餐饮、运动、培训等多样性的消费诉求。未来的消费者更愿意在环境、服务、情感等方面买单。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在商场的一般逗留的时间在45分钟左右，而在一个具备体验功能的现代购物中心的逗留时间约为2.5小时到3小时。从中我们可以看出，消费者将更多的时间花在了其他方面而不是购物。体验式消费也在此背景下受到重视，它不仅能吸引更多的消费者，延长消费者的逗留时间，而且进一步促进商圈的成熟度。实际上，国外有不少成功的体验式购物中心的案例，诸如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街等。国内一些房企也开始注重体验式商业，万科正在重新整合商业业态组合配比。2013年以来新开业的万达广场增加了体验式业态的份额，比例将达到55%左右，而计划在三年内该比例将达到60%。
3.3转变商业地产盈利模式
商业地产从起步到成熟可以概括为三个主要阶段;阶段一是商业地产的开发销售，该阶段主要以产权式商铺为导向;阶段二是租售结合，通过销售和自持商铺实现;阶段三进入到商业地产的金融阶段，表现为金融证券化影响物业持有主体。
从国内的情况来看，对于商业项目盈利模式的选择，较多的开发商会选择销售或租售结合，这样
可以减小企业的资金压力，而选择自持则需要开发商具备足够的资金承受压力的能力。不过，随着市场的日趋成熟与完善，金融市场的改革，传统的商业地产盈利模式已不能满足未来的发展要求。像国外的商业地产市场，REITS的有望成为主角持有商业物业，一方面可以分散投资风险，通过估值盘活资产，实现价值增值，另一方面可以稳定项目的现金流。
3.4注重商业地产的运营
商业地产的运营是指在招商完成后，基于商业项目的不同规模、业态规划和主题定位，对商业项目进行一个有序、有效的经营管理。一个商业项目能否健康可持续的运营，除了正确的市场定位与招商外，关键还要看运营管理。而随着商业地产的不断成熟发展，运营的作用会显得越来越重要，开发商逐渐会从重招商转向重运营。但就我国目前来看，商业地产更侧重于招商部分，忽略了运营管理的重要性，而国内商业地产运营管理的水平也比较低下，参差不齐。与招商相比，收益较弱、见效也不够快，因此比较重招商。不过良好的运营管理能够提升商业地产收益和物业价值。现代商业地产运营的核心就是将松散的经营单位、不同的消费形态以及多样的业态组合统一为一个相同的经营主题对其进行有效的管理。其本质是把投资者、经营者与管理者三者直接联系到一起，组合成一个利益共同体，逐步形成商业项目的核心竞争力。
参考文献：
[1]孙斌艺，张永岳，谢福泉.上海商业地产市场容量及合理规模研究[J].科学发展，2002（2）：70-79.
[2]马文杰.商业地产发展中存在的问题及对策[J].中国房地产，2011（11）：55-56.
[3]张晓炜.我国商业地产经营模式探析及对策研究[J].现代商贸工业，2012（4）：3-4.
[4]吴步鉴.我国商业地产发展现状和前景分析[J].经济研究导刊，2011（6）：88-89.
[5]吴步鉴.商业地产的市场定位分析[J].经济研究，2008（8）：46-47.
