商业地产行业分析报告

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商业地产行业分析报告范文第1篇

[关键词]城市轨道交通；溢价回收；联合开发

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

随着经济的快速发展和人口的迅速增长，政府逐渐意识到城市轨道交通建设的重要性，并且不断地加大其投资，城市轨道交通建设取得了很大的进步，从而促进了我国经济的发展。但是，轨道交通建设是一项耗资巨大的工程，在建设阶段，它需要投入巨大的资金；在运营阶段，它的成本又偏高，所以，在中国国内各大城市的轨道交通公司存在着亏损经营和政府补贴的现象。如图1所示[1]-[3]。

从图1可以看出，一方面，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况；另一方面，城市轨道交通建设又间接提高沿线房地产的价值，但是这些价值并没有得到合理的分配，它们被周围人群无偿享有却不用付出任何费用，这两方面存在着严重的失衡现象。

为了解决上述两者之间的不平衡，有必要通过某种形式即溢价回收把城市轨道交通建成后给沿线人群和企业带来的利益的一部分作为其建设费用与运营成本予以还原，以此减轻政府和轨道交通建设企业的负担，从而实现城市轨道交通可持续发展。

2 受益对象及溢价回收模式

城市轨道交通开发利益按照不同的分类标准可以有很多种分类，按与项目主要目标效益相关程度可以分为直接效益和间接效益，直接效益即与项目主要目标效益密切相关的效益，间接效益即与项目非主要目标效益相关的效益[4]。不同的效益形式对应着不同的受益对象，不同的受益对象又有不同的受益形式，但在中国这些受益群体得到的益处大部分没有得到回收，而在国外却得到回收，如图2所示。

图2 城市轨道交通开发利益分析

2.1 受益对象

从图2可以看出，城市轨道交通受益对象可以分为五类：轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府。

轨道交通乘客：众所周知，交通拥堵已经成为很多大中小城市的一大难题，很多人因为拥堵和等车而浪费了大量时间，而城市轨道交通具有快速、准时等优点，可以节约人们的出行时间和费用，与此同时，城市轨道交通在舒适度和安全性方面，也比公共汽车和私家车要高出很多。

沿线商家：轨道交通建成通车后会吸引大量的旅客，这些旅客可能成为沿线商家商品的潜在购买者，因此，沿线商家客流增多，营业额自然而然会上升。同时对于这些商家来讲，若商铺属于他们已经购买的，这些商铺也会因为地铁的建成而升值。

沿线业主：人们买房一般有两个目的，一是用来居住，二是用来投资，不管是出于何种原因，区位的选择对于购房者来说都是非常重要的，在地铁旁买房居住，可以使人们出行方便，同时房产会增值，若是为了投资，在地铁旁买房更是一个不错的选择。

沿线房地产开发商：一个好的区位对于房地产开发商也是至关重要的。城市轨道交通沿线的房地产开发商因为轨道交通的运行可以使其土地（未建房）和已建房升值，从而从中获得巨大的利润。

政府：政府获得效益主要来自两个方面，第一方面，通过对沿线受益群体征税可以使税收增加；第二方面，乘坐轨道交通可以减少噪声和空气污染，这也为政府增添了无形的效益。

2.2 溢价回收模式

城市轨道交通的建成给轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府带来许多益处，但是在中国这些益处大部分没有被回收，其中只有直接效益的受益对象轨道交通乘客的益处通过票价的形式予以回收，其他受益对象都在无偿享有。因此，我们应该借鉴国外的溢价回收模式对这些无偿享有者的益处进行回收。

国外的溢价回收模式主要有两种：第一种，以美国为代表的基于税收的溢价回收模式；第二种，以中国香港为代表的联合开发的溢价回收模式。

2.2.1 基于税收的溢价回收模式

对城市轨道交通开发基于税收的溢价回收模式有如下各种不同的实施方法：土地增值税、特别收益评估税、税收增额融资、分列税率制土地税和房产税等。下面对这些税收进行总结和介绍，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 联合开发的溢价回收模式

在香港，联合开发也叫“地铁+物业”的溢价回收模式，即首先选出地铁车站用地，这块土地需要有发展潜力。其次，向政府递交申请，取得开发地铁车站上部空间的权利；再次，寻找可以一起合作的地产开发商；最后，发展商和地铁公司一起分享出售物业所获得的利润[9]。

2.3 我国城市轨道交通溢价回收建议

溢价回收模式种类繁多，每一种模式都有其特定的社会背景和特定的回收对象，因此，我国在借鉴国外的溢价回收策略时不仅要结合其特定的背景，而且也要结合我国具体的国情。

基于税收的溢价回收模式在我国实施遇到的障碍是我国税收方面的法律体系不完善，我国关于城市轨道交通全国规范性文件只有1997年制定并且于2001年修订的《城市地下空间开发管理规定》、2004年制定《市政公用事业特许经营管理办法》和2005年制定《城市轨道交通运营管理办法》等[10]，这些文件基本上没有涉及溢价回收相关方面。近几年，我国也在不断完善这方面，2011年年初，上海和重庆成为我国房地产税征收试点城市。2014年全国两会的开幕，开征房地产税成为关注的焦点之一。通过部分城市房地产税的试行和房产税成为焦点问题，这些都会为我国将来其他税种的实行打下坚定的法律基础。不久的将来，我国在税收方面的法律体系会越来越完善。

联合开发的溢价回收模式目前在我国难以实施主要是因为土地的取得方式，我国相关法规规定，经营性用地只能通过“招拍挂”的方式获得土地，这样就使得轨道交通企业在拿地时很难拿到轨道交通站点沿线的土地，因为他们很难与实力雄厚的“地产大亨”相竞争。但值得关注的是，近年来也有一些城市在努力尝试突破“招拍挂”的土地出让方式，例如上海、深圳、南京、广东等，其别需要关注的是广东省，他们提出政府可以通过把土地作为资产以作价形式入股到地铁公司，这无疑是一大突破[11]。因此，虽然目前我国在实施联合开发方面还有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鉴上述一些城市的经验，灵活运用土地出让方式，从而实现城市轨道交通与沿线土地联合开发。

总之，笔者认为，在这些试点城市的带领下，其他的一些城市也会紧随其后，不断完善，不断突破，同时，我国在税收和土地方面的法律体系也会逐步完善，通过各方共同努力，在我国实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式将不再是难题。

3 城市轨道交通开发溢价度量方法研究

3.1 评估模型介绍

互换论建立在如下的基本假设上：在一个平原城市中，这个城市属于单核的没有地形特点，所有工作者通过交通系统到唯一的市中心上班，他们的效率相同，房屋类型也相同，同时住宅密度和地形特点等外界事物不需要考虑。当一个家庭在考虑居住区位时，他会选择总费用最低，即随着距离市中心越来越远而把逐渐增加的交通费用与逐渐下降的住宅费用之间进行“互换”，其数学表达式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的单价； P（x）―距离市中心x处的住宅地价； K（x）―距离市中心x处的交通费；Z―其他商品的数量； G―家庭住房面积。

若求地铁对周边商业地产的溢价程度需对互换理论进行修改，在总利润一定时，商业地产开发商会在这种互换关系会追求总投资最低，其数学表达式为[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商业地产项目的总投资；R―其他的投资；V（x）―距离消费者聚集区中心x的商业楼地价：S―商业地产项目面积；M―扩大市场占有份额投资的期初现值。

根据市场平衡条件，即商业地产开发商追求总投资最低，建立地铁对周边商业地产增值简单预测模型，推导过程略，地产增值的数学模型关系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商业地产楼地价的增值；α和β为相关系数，β>1；Q―被研究城市商业项目的平均年客流量；f―城市消费者平均每年的购物出行的频率；Δt―地铁建设前后的购物出行时间差；W―该城市小时人均工资；ΔF―地铁票价差；S―商业地产项目的平均面积；i―还原率；n―商业地产项目经营年限。

3.2 参数的选取

文章以昆明市地铁2号线周边商业地产为研究对象，来度量地铁对周边商业地产的溢价程度。

3.2.1 参数α、β的选取

通过对一线城市譬如北京、上海、广州等地铁沿线商业地产项目消费者交通成本节省额与投资年值差额关系的取样和统计，并考虑到他们与昆明在人均收入水平和经济发展等方面的差异，故确定α为0.01，在误差不大的情况下，β取值为1[14]。

3.2.2 参数S、Q、i的选取

①城市商业项目的平均面积很难获得，故选取昆明市地铁2号线沿线几个具有代表性的商场，取其平均值作为S的取值。昆明王府井百货建筑面积34000平方米米；同德广场建筑面积90000平方米；滨江―俊发广场48000平方米；欣都龙城56660平方米；金鹰国际购物中心113700平方米；双龙商场建筑面积75000平方米；昆明西山万达广场100000平方米，昆明走廊总建筑面积为22061平方米，柏联百盛总建筑面积50000平方米，S取值为65491平方米。②商业项目的平均日客流量参考。昆明王府井百货20072人/天，除去商场盘点结算的日子，每年按360日计算，平均年客流量为7225920人/年（以上数据通过百度文库商业地产报告、百度百科、商场官网获得）。③对于商业房地产收益还原率i的取值需要经过三步，第一，调查统计各大型商业物业及商业路线的商业用房年收益水平和平均价格。第二，利用逐渐趋近迭代法求i。第三，建立灰色模型预测商业地产收银还原率，由于i的求取较复杂，故本文参照西安市收益还原率和昆明市商业地产分析报告[12]，粗估i为10%[15]。

3.2.3 参数f、w、n、ΔF、Δt的选取

①根据昆明市居民平均出行购物的频率设居民平均出行的频率为每周一次，所以消费者平均每年的购物出行的频率f为52.14次/年。②根据云南省人力资源和社会保障厅关于公布2013年度全省在岗职工月平均工资、企业退休人员月平均基本养老金和2014年度企业职工基本养老保险个人账户利息计算办法的通知（云人社发〔2014〕77号），可知2013年度全省在岗职工年平均工资为44188元，月平均工资为3682元，按每月21.75天，每天8小时进行计算，取21.16元/天。③假设商业房地产从开发到经济寿命结束的时间n为70年。④昆明公交出行速度市区取15km/h，郊区取25km/h（实地测量），昆明地铁2号线平均时速约为34km/h（咨询地铁客服人员获得）。消费者的出行距离通过百度地图获得，则ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 数据分析与结果

以上确定了各个参数的取值，把这些取值代入式（3）进行试算，计算结果如表3所示。

将昆明市地铁2号线周边商业地产增值数据输入统计软件，如图3所示。

依据上述表和图可以看出昆明市地铁2号线周边的商业地产随着距离市中心越来越远所受的影响也越来越大，升值潜力也逐渐增大。

同时，这个结论在现实生活中有一定的理论指导意义，它证明地铁的确会给沿线商业地产带来增值，为将来实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式提供了理论指导。

4 结 论

城市轨道交通开发会产生巨大的收益，但这些收益大部分没有被回收而被沿线的人群无偿占有，与此同时，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况，这两者之间出现失衡，因此，我们应借鉴国外的经验并结合我国的具体国情，逐步实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式。

在互换理论修改的基础上，以昆明市地铁2号线周边的商业地产为实例，进行城市轨道交通开发溢价度量，结果表明地铁2号线会给周边的商业地产带来增值，这种增值随着距离市中心越来越远，增值越来越大。

参考文献：

[1]北京世纪未来投资咨询有限公司.城市轨道交通行业风险分析报告[R].北京：国家发展改革委中国经济导报社，2009.

[2]郝志彪.城市轨道交通对房地产价值影响研究――以广州市地铁三号线为例[D].广州：华南理工大学，2013.

[3]何剑华.用hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].北京：清华大学，2004.

[4]李志.城市轨道交通的综合效益评价[D].成都：西南交通大学，2006.

[5]刘魏巍.城市轨道交通开发投融资革新模式――溢价回收的理论与实践[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[6]马祖琦.公共投资的溢价回收模式及其分配机制[J].城市问题，2011（3）：2-9.

[7]郑捷奋，刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].铁道运输与经济，2003，25（10）：14-16.

[8]樊慧霞.房地产税溢价回收功能对地方政府的激励效应分析[J].经济论谈，2010（8）：21-22.

[9]蔡蔚，叶霞飞.轨道交通与城市物业的一体化建设[J].上海铁道大学学报，2000（10）：81-85.

[10]赖轶峰.论地铁和沿线物业捆绑开发中土地取得法律问题[D].北京：北京大学，2008.

[11]马德隆.城市轨道交通：融资来源力求多元，注重土地溢价回收[N].中国经济导报，2015-01-29.

[12]张泓铭.住宅经济学[M].上海：上海财经大学出版社，1998∶170.

[13]王彦亭.西安地铁建设对商业房地产的影响研究[D].西安：西安建筑科技大学，2009.

商业地产行业分析报告范文第2篇

我国医药卫生消费支出早在13年前就已成为我国居民继家庭食品、教育支出后的第三大消费。（数据来源卫生部2004年12月2日的第三次国家l生服务调查分析报告）2015年4月7日，由复旦大学牵头的健康风险预警治理协同创新中心公布的数据显示，从1991年到2013年，我国人均医疗费用的年均增长率为17.49%。健康风险预警治理协同创新中心首席战略科学家郝模教授表示：“现实情况就是医疗费用过快增长，已远超同期GDP增长。”

市场庞大而诱人

记者虽然没有拿到2016年全国医药消费支出的准确数据，但根据常理推断，随着我国人口进入老龄化，医药卫生的消费必然会随着老龄化的到来而增加。

中国的医疗过去是官方独家，但官办的医疗，医疗保险都只能在公立医院报销，不对民营医疗机构开放，这就造成了患者扎堆到公立医院就诊的情况。而随着就医人数的不断攀升，官方的医疗机构也越来越接近饱和的程度，医患矛盾也变的越来越突出。

于是社会呼吁进一步开放民营资金进入医疗教育领域的诉求越来越强烈，终于在2014年，国家发展改革委、卫生计生委、人力资源社会保障部联合发出《关于非公立医疗机构医疗服务实行市场调节价有关问题的通知》，放开非公立医疗机构医疗服务价格，鼓励社会办医。

开放民营医疗引用社会资本、盘活量存，不仅可以削减国家财政预算，也增加了更多的就业机会，为国家经济提供了活力。在这样的大环境下，很多民间资本开始闻风而动。2015年开始，国际顶尖的外资连锁医院就已纷纷布局国内。

2015年1月，世界顶级医疗集团美国梅奥医疗集团（Mayo Clinic）宣布与高瓴资本在中国成立合资公司惠每医疗管理有限公司，正式落脚中国。2015年7月，在广东自贸区新公布的创新方案中，美国麻省总医院中国医院的建设规划被透露，拟三年内开业。根据目前已经透露的三方签订的框架协议，这家建在中国的麻省医院由珠海横琴国联康华医疗投资有限公司投资，麻省总医院和广东省中医院共同管理和经营。初建规模为500张床位，将从美国麻省总医院引医疗团队以及医疗设备。

医疗行业水很深

尽管外资医院看中中国市场，相关投资风起云涌，但高端私立医院，尤其是全科大型医院的投资运营情况目前却不甚乐观。以2014年5月开业，总投资上百亿的上海国际医学中心为例，尽管医院配套堪比五星级酒店，并且与上海超过八家的三级医院签订了合作协议，但该院开业一年多来，病床入住率仅一成左右，每年运营成本却超亿元，生存艰难。

业内人士认为，高端医院本来面临的目标受众就有限，如今还面临三甲医院的国际部、特需部门以及高端专科医院的竞争，并且后者更受患者认可（三甲医院的高端特需部门除挂号费外，一些药物的报销仍可进医保系统），加之医生多点执医至今仍为完全放开，导致其难以达到理想中的盈利效果。

“私立医院的投资水很深，普遍的前期投资时间都在4～5年左右，越是高端，医院建设的时间就越长，而且口碑的树立需要很长时间的积累，这对资本的要求就比较高。”有过安琪儿妇产医院、新世纪儿童医院等多个民营医院投资经历的弘晖资本创始合伙人王晖对记者表示。

尽管如此，2017年1月18日，万达集团董事长王健林在瑞士达沃斯召开的“2017冬季达沃斯”年会上还是公开表示，正在考虑做连锁医院。王健林称：“引进国际医院是万达在中国的创新，满足高端人群对健康医疗需求的同时，也使所在城市医疗水平达到国际一流，带动中国高端医疗水平提升。”这是王健林第一次向外界公开万达做医院的计划，也被外界认为是万达正式向医疗健康领域做出实质性动作的信号。

万达的醉翁之意

既然高端医疗并没有想象中的那么美好，那王健林为什么还要带领万达跨界杀入医疗领域呢？

“两方面原因，第一个，不动产虽然很赚钱，但是不动产的现金流不持续、不稳定，我们需要转型。第二个方面，人们发展之后，我发现在中国随着经济发展以后，人们追求最重要的就是健康、娱乐，我做的娱乐就是高兴的事情，做的体育就是健康的事情，所以我就往旅游、体育、娱乐这方面去发展。”在谈及万达为什么要转型时王健林表示，“因为中国的医疗过去是官方独家。一年前对民营企业开放，允许民营企业搞综合性医院。第二，允许外国医师到中国来执业。几个月前刚刚有一个规定，医院的医生也可以经过自己私人出去批准，增加收入。这些都是很大的变化，为民营医院发展提供了一个条件。而我们最大的优势，就是在中国有几百个这种大型的商业中心，或者建设的团队，有这个能力。所以我们也在思考要不要进军健康这个产业。这两个可能是未来我们一个在做的，一个计划要做的。”

其实官方消息总是具有一定的滞后性，万达早在王健林公开表示进军医疗健康领域之前就已经开始布局了。公开信息显示，2016年1月6日，万达就曾与英国国际医院集团（下称IHG）在北京签订合作协议，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，总投资150亿元，建成后该项目将由IHG运营管理并使用IHG品牌。

据了解，与万达合作的IHG是全球顶尖国际医疗集团，成立于1978年，总部设在英国，已在全球超过50个国家管理450多个医疗项目，客户包括22个国家政府、联合国、世界银行以及全球的高端客户群。

在王晖看来，万达涉足医院投资很有可能是出于两大原因：其一，通过医院项目可以以更低的成本拿到土地，政府方面可以争取到更多优惠。其二，项目建成后，万达依旧可以依托酒店、配套住宅来赚钱，高端医院成为聚拢人气的一种方式。

当然，王辉分析的自然有其道理，但是记者却认为王健林自己提到的“现金流”可能才是促使万达跨界医疗的主要原因。

商业地产行业分析报告范文第3篇

一、房地产资金链风险分析

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。

商业地产行业分析报告范文第4篇

6月16日，中国内地首座、全球第6座迪士尼度假区――上海迪士尼度假区在细雨中正式开园迎接中外游客。开园当天并非节假日，但上海迪士尼度假区的售票门口却排起数公里长的队伍。这样高涨的入园热情在正式开园前的试运营期间就已出现，游客访问总量就达到了60万人。

《小康》记者了解到，2015年我国新增大型主题公园30多家，新增大型游乐设施400多台，截至2015年年底，全国大型游乐设施已达到2.04万台套。来势汹汹的“主题公园经济”正在席卷全国各大城市。 受追捧的背后是消费观念的变化

上海迪士尼乐园开园迎客，一年能有多少旅游收入？从上海迪士尼官方公布的价格看，主要有两种，平日门票价为370元，高峰日门票价为499元。但受到开幕和暑期影响，9月1日前都执行499元价格。但这未影响到消费者的购买热情，不管哪里有卖，马上就被抢购一空，而原本370元、499元两档的门票甚至也被炒至上千元。

携程旅游网的《上海迪士尼旅游报告》显示，全国游客游上海迪士尼人均消费在2219元，如果按照年接待1500万游客算，迪士尼将创造330亿元旅游收入，占上海GDP0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右，其产业链与示范效应将在未来释放更大空间。虽然还未开园就迎来业内其他主题公园的艳羡，但也从另一方面向中国消费者普及了主题公园的消费文化。

7月，国内各大主题乐园也进入暑假档期，迎来了一年当中的传统旺季。在距离广州市区25公里处的广州长隆旅游度假区，32岁的辣妈许小姐正带着她五岁的儿子在长隆欢乐世界的迷你过山车前排队等候。许小姐告诉《小康》记者，每个周末只要有空自己就会带孩子到游乐园度过周末，虽然参观多次已无太大兴趣，但对于小朋友来说吸引力依旧如初。

“70、80后这代生长在经济水平、生活水平和受教育水平都明显高于上一代的年轻父母们，在消费理念、生活方式和培育孩子的观念等方面都发生了根本性的变化，他们更会享受生活、更爱追求丰富新鲜的体验。尤其生活在大城市里的群体，每年把数千元用在娱乐活动上已并不是什么新鲜事儿，所以长隆、迪士尼这样的主题乐园受到追捧毫不意外，因为它正好契合了当下的时代特征和消费需求。”广州广之旅国际旅行社股份有限公司市场销售人员齐向凯认为，主题乐园在中国市场潜力巨大。《小康》记者梳理发现，70后和80后在众多主题乐园的消费群体中，父母是主题乐园亲子游的主力消费人群，在孩子身上舍得花钱也是这类“新生代”父母的典型特征。 主题公园发展：从1.0时代到3.0时代

从时间上看，虽然我国的游乐业发展起步较晚，但也已经走上正轨。公开资料显示，国内的主题乐园建设从上个世纪90年代开始，大致经历了三个发展阶段：第一阶段，也就是以华侨城为代表的1.0时代，推出的主题乐园以微缩景观为主，例如深圳的锦绣中华、世界之窗，北京的世界公园，长沙的世界之窗等。这些主题公园以浓缩世界各地的人文和自然景观为主，辅以歌舞表演，提供的是相对单一的参观游览。

第二阶段则大致从新世纪开始，全国各地开始兴建各种娱乐型的主题乐园，这些主题乐园纷纷从国外引进各种大中型的娱乐设施，让游客入园后可以体验各种游乐设备和3D电影的特殊视听效果，游客的参与性更强，这个阶段被称为主题乐园的2.0时代。代表性的主题乐园有深圳的欢乐谷，常州的中华环球恐龙城、嬉戏谷，广州的长隆欢乐世界等。

和2.0时代的主题乐园相比，3.0时代的主题乐园更强调主题性和文化性，除了主题乐园必备的各种大型游乐设施，它们的主题性更加鲜明，与此同时，更加关注与粉丝的互动。

根据《2015年全球主题公园游客量数据报告》显示，2015年全球排名前10名主题公园集团中，华侨城、长隆、华强方特、宋城分列第四、七、八、十位。由此可以看出，国内主题乐园已经具备了可以与世界一流主题乐园一决高下的实力。 内地主题公园陷入恶循环

主题公园热潮汹涌，资本的春天扑面而来。然而，近30年来国内主题公园的起起伏伏、投资的潮起潮落又无时不在警示风险。虽然主题公园数量逐年上升，市场空间也不断扩大，但与迪士尼、环球影城等国际主题公园巨头相比，国内主题公园的劣势仍很明显，行业整体盈利状况也颇让人担忧。

前瞻产业研究院的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示，近年内地主题公园优胜劣汰加剧，70%的主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%实现盈利。《小康》记者了解到，在一个总人口不到600万的常州，就已经开业了三家不同主题的主题乐园，分别是中华环球恐龙城、嬉戏谷和淹城水世界乐园，除了中华环球恐龙城略有盈利外，其他几家并不赚钱，而在距离不远的无锡、苏州和上海也都有若干家不同形式的主题乐园。事实上，目前我国平均每省市拥有的主题公园约有20个，有些省份甚至达50多个，一座城市拥有多达10个主题公园的现象并不少见。

有旅游专家分析说，内地很多主题公园专业人才极度缺乏，在主题建设上盲目跟风，园区内容以模仿和山寨为主，同时过于依赖门票收入，而忽略了园区衍生产品开发，由此造成部分主题公园管理不善。

商业地产行业分析报告范文第5篇

[关键词] 房地产业 投入产出模型 关联效应

中图分类号:F293•30 文献标识码:A 文章编号:1007-1369(2010)5-0026-12

“金砖四国”是重要的新兴市场国家,近几年经济迅速增长。2006年至2008年,四国经济平 均增长率为10.7%,到2025年,金砖四国在世界经济增长中的份额将从2003年的20%增长到4 0%。而根据统计,房地产业占GDP的比例较高,在4%―7%之间。但是这仅仅从量上反映出房 地产业对国民经济的贡献,没有反映出房地产业对其上下游产业发展的带动作用。因此,明 确房地产业与其上下游产业的关联效应,从质上确定房地产业对国民经济的带动作用,可以 为房地产业产业政策的制定提供理论依据。并且,通过关联效应的测定,可以明确房地产业 与其他产业在供求方面的数量关系,这对于房地产业与其他产业的协调发展具有重要意义。 但是四国房地产业发展均处于初级阶段,政策体系仍不健全,房地产业对与其他产业的关联 效应仍不稳定。而发达国家经历了快速城市化和工业化阶段,国民经济处于稳定发展阶段, 房地产业发展充分而且成熟。因此,本文将巴西、印度、中国金砖四国包括巴西、 印度、俄罗斯、中国,但经合组织提供的三个时期俄罗斯投入产出表中房地产业均为0,因 此,本文仅选取巴西、印度与中国。房地产业对国民经济的带动作用与西方七国 1997年,俄罗斯与西方七国组成八国集团,但由于与金砖四国有重合且经合组织提 供的三个时期俄罗斯投入产出表中房地产业均为0,因此,本文中沿用西方七国这一旧的说 法。进行对比分析,明确发展中国家房地产业对国民经济带动作用的大小,找出房 地产业与其他产业不协调之处,为产业协调发展提出政策建议。

引言

国外部分学者对不同国家房地产业关联效应进行横向对比分析。Pagliari等人从办 公、零售和仓储三个角度,对比分析了1985―1995年澳大利亚、加拿大、英国和美国商业地产的投入产出关系 Pagliari J L,Webb J R,Canter T A, Lieblich F A. Fundamental Compariso n of International Real Estate Returns.Journal of Real Estate Res earch,1997,13(3):317-347。Liu等人对澳大利亚、美国、荷兰、加拿大、丹麦、法国 、日本房地产业的产业关联效应进行研究 Liu C, Song Y, Langston C. Economic Indicator Comparisons of Multinatio n Real Estate Sectors Using the OECD Input-output Database. The Int ernational Journal of Construction Management, 2005(5):59-75。Song等人用假设提取法取代了传统的 投入产出分析方法,从1960―1990年中抽取了5个时间段,对OECD七个国家房地产业与其他 产业的关联关系进行研究。从总关联效应来看,澳大利亚、法国和美国房地产业的关联效应 在研究期内始终排在前五位,并且随着样本国家经济的成熟,房地产业的总关联效应逐步提 高 Song Y,Liu C, Langston C. A Linkage Measure Framework for theReal Estate Sector.International Journal of Strategic Property Management,2005 (9):121-143。但是,这些研究仅仅是对发达国家进行对比,目前还没有学者将发展中国家和发达国 家对比。

在国内,大多数文献仅针对我国房地产业进行研究。况伟大、中国投入产出学会课 题组、王岳平等计算得出我国房地产业影响力系数和感应度系数均小于1 ,房地产业的拉动作用和推动作用都小于国内其他产业的平均水平 况伟大.房地产业关联效应研究.中国城市经济.2006(5):40-42;中国投入产出学会课题组.我国目前产业关联度分析――2002年投入产出表系列分析报告之 一.统计研究,2006(11):3-8;王岳平,葛岳静.我国产业结构的投入产出关联特征分析.管理世界,2007(2):61-68。然而,一些学者认为 房地产业产业链长,拉动力大。李启明认为房地产业与40多个产业部门相互关联。 根据投入产出模型测算,每100亿元房地产产出可以诱发国民经济各部门的产出286亿元李启明.论中国房地产业与国民经济的关系.中国房地产,2002(6):13-16。 任木荣等认为房地产业与第三产业关联度最高,以房地产业为龙头引领第三产业乃至 整个国民经济的发展将是下一阶段我国经济发展的显著特征 任木荣,苏国强,何晓春.房地产业与三次产业的灰关联分析.统计与决策,2009(2) :116-118。

在这些研究的基础上,部分学者将我国与发达国家房地产业关联效应进行对比研究。王国军 等利用我国1997年投入产出表及美国、日本、英国、澳大利亚七八十年入产出表 ,将我国房地产业带动效应与OECD四国进行对比研究,认为我国房地产业的主要关联产业大 多属于第二产业,与行政机关及其他行业的关联度过高,与自身关联度过低,房地产业受政 府的干预比较大、政策性比较强 王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究,2004(8):3 8-47。赵龙节等利用中美两国2002年投入产出表,将我 国房地产业与美国进行对比,我国房地产业与第二产业中的生产部门关联度高于美国,而与 第三产业关联度较低,对建筑业和金融业的依赖性强于美国,而与自身的关联性较弱,认为 我国房地产业尚处在数量积累和扩张的粗放发展阶段,而美国已走向质量提升的集约发展阶 段 赵龙节,闫永涛.中美房地产业投入产出比较分析.经济社会体制比较,2007 (2 ):110-116。

虽然国内已有的研究将我国房地产业关联效应与发达国家进行了对比分析,总结出我国房地 产业发展的一些特点,取得了有价值的成果。但是,已有研究关于房地产业关联效应大小没 有得出一致的结论。并且,已有文献引用数据来源于不同的国家,而各个国家产业划分存在 一定差异,并且数据所处年份不一致,这导致计算结果存在较大偏差。此外,已有研究多用 一个时间点对我国房地产业关联系数进行分析,而我国房地产业出现得较晚,制度体系不健 全,以单一年份的数据进行分析,不能排除房地产业在某一年份表现出的特殊性,不利于分 析房地产业发展过程中的共性。因此,本文采用经合组织的投入产出数据,将巴西、印 度和我国房地产业与意大利、英国、加拿大、日本、美国、法国、德国等七个发达国家进行 对比研究,明确发展中国家房地产业带动效应的大小,总结出发展中国家房地产业发展的共 同特点以及我国的独有的特点,阐明与发达国家存在的差异及发展中国家房地产业关联效应 变化的趋势,为充分发挥房地产业对国民经济的带动作用、及房地产业产业政策的制定提出 政策建议。

研究方法及数据来源

从投入产出关系来看,某一产业的后向关联效应和前向关联效应反映了该产业对经济的带动 作用。后向关联效应是某一产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响, 该产业对其他产业产生需求拉动作用,用完全消耗系数表示;前向关联效应是某一产业对直 接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响,该产业对其他产业产生供给推动作用 ,用完全分配系数表示。

完全消耗系数计算公式如下:

意大利、英国、加拿大、日本、美国、法国、德国等“西方七国”城市化率均达到稳定阶段 ,房地产业发展成熟,对于发展中国家探索房地产业的发展方向具有很强的参考性。巴西、 印度与中国同样处于快速城市化和经济快速发展阶段,三者可进行相互对比借鉴。因此,本 文选取该十个国家作为对比研究对象。为保持统计数据来源的一致性,我们利用经合组 织(OECD)最新的1995年、2000年、2005年投入产出表(37×37部门)对样本国家进行 分析 由于各个国家每隔几年编制一份投入产出表,且编制投入产出表需要的时间比较 长,经合组织(OECD)仅公布了Mid-1990s、Early 2000s、Mid-2000s三个时期样本国家 的投入产出表。其中意大利、英国、加拿大、日本、美国、法国、德国、巴西和中国九个国 家投入产出表均为1995、2000、2005年。而印度为1993/1994、1998/1999、2003/2004年, 为表述方便,本文表格中均将印度标为1995、2000、2005年。。由于在上世纪90年代,中国对产业分类进行调整,OECD提供的19 95中国投入产出表中房地产业投入产出值均为0,因此,本文仅对2000年及2005年中国房地 产业关联效应进行分析。

计算结果及其分析

1.房地产业完全分配系数

从完全分配系数来看,在三个研究时点,七个发达国家房地产业单位最终产品和服务分配到 第三产业的比例显著高于第二产业。其中,意大利和美国对第三产业完全分配系数最高,均 在0.4以上,与第二产业的差距也最大。而三个发展中国家呈现出不同的态势。在三个研究 时点,巴西房地产业对第三产业的完全分配系数高于第二产业,但二者相差不多。印度在19 93/1994年阶段,对第三产业分配比例低于第二产业。此后,对第三产业完全分配系数快速 上涨。在2003/2004年阶段达到0.468502,远高于第二产业,同时也超过所有发达国家。20 00年 中国房地产业与第三产业的完全分配系数为0.360973,低于第二产业, 2005年两系数均出 现下降,二者差距缩小,但与第三产业完全分配系数仍低于第二产业。以上数据表明,发达 国家经济发展程度较高,房地产业更多的是为服务型产业提品和服务,同时房地产业完 全分配系数比较稳定。而经济处于快速发展阶段的巴西、印度和中国,房地产业的前向关联 产业正由第二产业向第三产业过渡,完全分配系数波动也比较大。这些特征符合各国的发展 现状。发达国家经济以第三产业为主,而三个发展中国家仍处在由“二、三、一”向“三、 二、一”过渡的阶段。在未来的发展道路上,发展中国家应充分发挥房地产业对第三产业发 展的推动作用,促进经济结构的转型。

从具体产业来看,在所有样本国家中,房地产业与建筑业、批发零售业、住宿餐饮业、金融 保险业、其他商服业完全分配系数均高于0.01,而这些产业又是国民经济的重要产业,通 过 这些产业,房地产业可以间接、有力地推动国民经济发展。但巴西、印度、中国房地产业与 这些主要后向关联产业的完全分配系数仍低于七个发达国家。因此,在调整房地产业与“三 次产业”后向关联效应的同时,应注意调整房地产业与具体产业的关联度。从与发达国家房 地产业后向关联效应的差距出发,逐步调整房地产业,促进其健康发展,发挥其对经济的推 动作用。

2.房地产业完全消耗系数

从完全消耗系数来看,在三个研究时点,“西方七国”与第二产业完全消耗系数平均值分别 为0.122682、0.123369和0.118101。印度与巴西略低于“西方七国”。印度与第二产业 完全 消耗系数为0.103319、0.121033和0.100684,巴西均不足0.1。而在研究期内,中国房 地产 业对第二产业的完全消耗系数显著高于任何一个样本国家。在2005年和2000年,分别为0.3 4 2323和0.634983。虽然该系数在研究期内大幅下降,但仍是“西方七国”平均值的两倍多 ,是巴西和印度的三倍以上。

在巴西,房地产业与第三产业完全消耗系数小于其他样本国家,并呈现出下降趋势,到2005 年仅为0.039854。发达国家之间,该系数相差较大,但总体呈上升趋势。但中国房地产业 对 第三产业完全消耗系数呈现出相反的变化趋势(见表2)。2000年,发达国家平均值为0.23 8440,2005年该系数小幅上升至0.243156。中国则由0.321857降低至2005年的0.222493 。

从以上分析可以看出,发达国家房地产业单位产出对第三产业消耗量高于对第二产业消耗量 ,巴西与印度也呈现出同样的特征,而中国对第二产业的消耗量高于对第三产业消耗量。并 且,中国房地产业单位产出对其他产业的总消耗量高于“西方七国”、印度和巴西。其中对 第二产业的消耗量远远高于其他样本国家,这说明中国房地产业对第二产业的拉动作用显著 高于“西方七国”、印度和巴西,房地产业单位产出对物质型产品的消耗远高于其他国家, 房地产业生产效率仍处在较低水平。随着经济和科技的发展,中国房地产业生产效率有所上 升,其对经济的拉动作用逐步下降。

从与房地产业完全消耗系数高的具体产业来看,各个样本国家存在差异,但是全部样本国家 单位房地产业产出需要建筑业、金融保险业、其他商服业投入多于其他产业。在英、加、日 三国,100元房地产业产出需完全消耗3元以上的建筑业产出、5元以上的金融保险业产出以 及3元以上的其他商服业产出,其他发达国家与巴、印、中的消耗系数略低但高于其他产业 。因此,在印、巴、中三国房地产业应与建筑业、金融保险业、其他商服业协调发展。并且 ,针对各国的差异,调整好与房地产业完全消耗系数较高的产业和房地产业的发展。

3.房地产业感应度和影响力系数

通过计算,得到各个样本国家全部37个产业感应度与影响力系数,在此基础上,将两个系数 按大小分别进行排序。限于篇幅,仅将各样本国房地产业系数值及位次列出,具体结果见表 3和表4。

由表3可以看出,在所有样本国家中,美国房地产业感应度系数最高,在三个研究时点均高 于0.70。但是在所有样本国家中,德国和印度房地产业感应度系数在国民经济所有产业中 位 次最靠前,对经济的推动作用最为显著,从另一个角度来讲,经济的发展对德国和印度房地 产业的带动作用最大;日本房地产业感应度系数最低,三个研究时点均在0.51以下,2005 年 降至0.363837,其他发达国家感应度系数均处于0.50至0.76之间。中国房地产业感应度 系数平均值为0.6309731,相对于其他样本国家而言,处于中等水平。

从影响力系数来看,相对于其他样本国家而言,美国房地产业系数值最大,在三个研究时点 平均值为0.735297,对国民经济的拉动作用最大;意大利与巴西系数值最小,房地产业对 国 民经济的拉动作用不足;其余样本国家影响力系数均在0.52至0.75之间。同时期内,中国 房 地产业影响力系数处于0.59至0.77之间,平均值高于巴西和印度。与发达国家相比,中国 房地产业影响力系数较高,对经济的拉动作用处于较高水平。

在三个研究时点各发达国家感应度系数和影响力系数发生了不同方向、不同幅度的变化,但 多数发达国家都处于较稳定的水平,变化幅度较小。仅美国影响力系数从1995年的0.66536 5 增长到2005年的0.784116,日本和德国感应度系数出现大幅下降 2005年,日本房地产业感应度系数下降到0.363837,不仅低于其余六个发达国家 ,也低于同期的三个发展中国家。。而在三个发展中国家 , 两个系数均出现了大幅度的变化。巴西与印度感应度系数出现大幅上涨,至2005年,两国系 数均在0.70以上。但中国却出现明显的下降,到2005年,降低为0.567803。伴随着感应度 系 数的下降,中国房地产影响力系数也出现了下降,而印度出现了较大幅度的上升。从感应度 和影响力系数的变化中可以看出,发达国家房地产业发展比较成熟,其影响力和感应度处于 比较稳定的水平,而处于快速城市化进程中的发展中国家,房地产业仍处于成长阶段,容易 受到经济发展和技术进步的影响,在成长过程中出现较大的波动变化。

虽然在研究期内发达国家之间感应度系数和影响力系数大小存在很大的差异,并且部分国家 感应度系数大于影响力系数,部分国家影响力系数大于感应度系数。但是从两系数在所有产 业中的位次来看,研究期内所有样本国家感应度系数位次始终高于影响力系数位次。这表明 ,无论是发达国家,还是处于快速发展阶段的巴西、印度和中国,房地产业对经济的推动作 用比拉动作用更为显著。从另一方面反映出,国民经济的发展对房地产业发展的拉动作用大 于房地产业对国民经济的拉动作用。

尽管各国房地产业与部分产业完全消耗系数、完全分配系数较高,但是这只局限于少数产业 ,从整体来看,无论是西方发达国家,还是处于快速发展进程中的巴西、印度和中国,房地 产业影响力系数和感应度系数均小于1,且在国民经济37个产业中位次靠后。从表3来看,十 个样本国家在三个研究时点的感应度系数均低于1且位次均在24位之后,从表4来看,除印度 2003/2004年影响力系数处于28位外,样本国家在各研究时点感应度系数均在30位之后。这 些数据表明,十个样本国家房地产业对经济的拉动和推动作用低于所有产业的平均值,对经 济发展的带动作用不足。尽管发展中国家房地产业处于发展阶段,影响力系数和感应度系数 呈现出上涨的趋势,但是从发达国家的经验来看,即使房地产业发展成熟了,两系数值也不 会超过1,其对国民经济的推动作用和拉动作用均小于37个产业的平均值。因此,从房地产 业关联效应来看,房地产业不适宜作为国民经济的主导产业。

小结及政策建议

综合以上分析,相对于“西方七国”,巴西、印度和中国房地产业完全消耗系数高,单位产 出所需中间投入量多,房地产业生产效率相对低下。并且,与其他样本国家不同,中国房地 产业单位产出对第二产业的消耗量高于对第三产业的消耗量,这表明中国房地产业对技术服 务消耗少,对存量开发和质量改善不足,消耗物质型产品多,中国房地产业仍处于数量粗放 增长阶段。因此,发展中国家,尤其是中国,应改进房地产业生产技术,提高生产效率。同 时,根据发达国家的发展经验,调整房地产业发展结构,加强对存量房的开发,改善存量房 屋质量,将对物质产品的消耗转化为对服务型产品的消耗,拉动第三产业发展。