房地产产业投资报告
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房地产产业投资报告范文第1篇
对于*年中国房地产发展趋势，报告从四方面进行了分析预测：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但*年的投资率仍然达到了51．33％，超过*年创出新高，抑制投资过快增长的任务依然艰巨。*年，中国房地产投资占到固定资产投资的近1／5，并且对上游产业拉动作用增强，压缩房地产投资应在情理之中。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20％。
土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。
供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。
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房地产产业投资报告范文第2篇
关键词房地产投资环境投资环境评价
一、房地产投资环境及评价理论的分析
(一)房地产投资环境相关概念
房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。
(二)房地产投资环境的特点
1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。
2.房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。
(三)房地产投资环境的划分
从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。
(四)房地产投资环境评价
实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。
二、房地产投资环境评价理论与常用方法
(一)房地产投资环境评价依据
投资环境评价必须遵循投资环境评价的一般理论,在此基础之上形成投资环境评价的行业特色,并形成行业性的评价依据。综合而言,主要的投资环境评价依据如下:
1.区域经济学理论
2.投资环境评价方法论
3.区域经济与行业经济统计
4.行业项目投资经济评价方法
5.各种行业性调查数据、报告分析
6.行业投资可行性研究报告
7.专家意见
8.评价者个人专业知识与经验
9.行业管理相关法规
10.政府区域政策等
当然,实际进行投资环境评价时,能够收集到的数据资料都是有限的,不可能做到绝对充分,所以还是要将定性分析与定量分析相结合,能够得到或方便得到的数据可以纳入,不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价,这样才能在有限的时间内凭借有限的资料及时做出评价,并使评价结果对于投资决策和区位选择发挥应有的作用。
(二)房地产投资环境评价的常用方法有:
1.多因素加权综合评价法
2.主成份分析法
3.聚类分析法
4.层次分析法
通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(1)从评价范围来看,存在从宏观到微观的变化特征。人们对于区域投资环境评价范围由最初对国家与国家之间的评价逐步细化到现在的项目区域本身。(2)从评价方法上看,存在定性向定量变化特征。评价因素的选择更加全面与量化,使得评价结果由主观趋于客观科学。(3)从学科应用来看,评价理论更加注重多学科的应用。由最初的单一数学学科发展到现在数学、物理、地理、经济、环境等多学科结合,评价系统更加完善。
参考文献:
[1]陈康幼.投资经济学.上海财经大学出版社.2004:150-200.
[2]鲁明泓.中国不同区域的投资环境评估与评价.经济研究.2004(2):25-30.
房地产产业投资报告范文第3篇
关键词：房地产业 房地产金融 融资渠道
房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。
一、分散银行体系的风险
近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。
我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度调控，房地产业的发展受到一定的限制，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。
要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。
二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道
目前，我国房地产企业的资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等，根据数据分析可以发现，我国房地产企业的融资结构单一，具有明显的依赖银行贷款的特征。
2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款所占比重分别为19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来的最高。从表1可看到，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9％和19.6％，如果考虑房地产销售收入转变为自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，且定金和预收款中也有一部分来自银行贷款，那么银行贷款占全部资金来源的比例就达到了60％左右。
之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷政策，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。
从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观调控措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道――银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。
据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。
三、优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市
场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。
引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。
四、增加投资渠道
目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。
在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。
房地产产业投资报告范文第4篇
房地产调查报告范本
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主的三个为主楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出网上二手房试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的缓刹车效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到两港一城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来两港一城开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
房地产产业投资报告范文第5篇
一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大
近几年来，我市房地产业得到了长足发展。外埠房地产开发品牌企业和我市一些技术优良、资金雄厚的房地产开发商，陆续在市城区开发建设了一批品质、品位俱佳的楼盘项目，有力地激活了房地产市场，增强了房地产业实力。近两年来房地产开发投资年均增幅达35%。目前，市城区在建在售的房地产开发项目就有23个，计划总投资5.07亿元；至6月底止已实际完成投资2.7亿元；建设总规模为47.2万㎡，其中商品房住宅38.7万㎡。同时，商品房销售价格近几年也呈持续上涨之势。今年一季度，市城区商品房销售均价为1080元/㎡，其中商品房住宅销售均价为920元/㎡，非住宅商品房为4100元/㎡，均比上年末有较大幅度增长。
但同全国、全省相比，我市房地产业发展仍然滞后。主要表现在两个方面：一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重偏小。全国房地产开发投资占全社会固定资产的比重为16.2％，越是发达地区的比重越大，其中长三角、珠三角、京津唐地区平均达31.72％，财税贡献率达40％，房地产业已发展成为发达地区重要支柱产业。我省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为15.97%,财税贡献率为18.12％；~市近几年来房地产开发投资所占全社会固定资产投资的比重仅为9.22%,比全国、全省平均水平低40％以上，与发达地区差距更大。二是我市商品住宅价位仍然偏低。就全国来看，国家公布的2007年一季度全国70个受监控的大中城市商品房销售价格同比上涨5.6％。就全省来看，省统计局的2007年一季度房地产市场形势通报显示，我省商品住宅销售均价为2119元/㎡，同比上涨6.6％。其中~市为3194元/㎡，且在全国31个省会以上城市房价泡沫指数测算排位中名列倒数第四位，属于房价基本无泡沫城市，不在国家本轮调控范围之列。就我市来看，虽然一年多以来房价上涨幅度较大，市城区一季度商品住宅销售均价已达920元/㎡，但与全省一季度商品住宅均价2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我们认为~房地产业总体上不是投资过热，而是发展滞后；不是过快，而是慢了节拍；不是商品房价格过高，而是相对周边地区明显偏低。
二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大
近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。
虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。
三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，已成为很多地方经济发展的增长极、财政增收的动力源，它在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业，提升城市形象等方面的作用更加凸显。
首先，房地产税费征收是地方财政增加收入的重要来源。按照国家有关规定，涉及房地产开发项目及房地产市场的主体税费资源有营业税、土地增值税、个人所得税、房产税、印花税、城市教育费附加及契税等诸多种类，还有多项行政事业性、服务性收费。据综合测算，新建商品住宅应缴税费为投资额的24.07％，非住宅应缴税费为投资额的34.05％。
其次，房地产业综合带动作用大。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算，房地产的需求带动效应是：每100元的房地产需求，能够带动335元左右的其他需求，带动系数为3.35。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业劳动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大劳动就业、促进社会和谐发挥了不可估量的作用。一般来说，每投资开发建设1万平方米商品房，则可增加建安从业人员2.3万个工作岗位，按劳动就业有关政策规定，相当于90人全年就业，人平收入1.8万多元；每1万平方米商品房的物业管理，则可增加就业人员6—8人。
四、加快推进我市房地产业发展的建议
㈠进一步明确加快~房地产业发展的指导思想。“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”（[]37号）。应根据经济社会发展的需要，把房地产业作为我市的重要支柱产业来打造，毫不动摇地鼓励和支持房地产业加快发展。使房地产投资占全社会固定资产投资的比重达到18％以上。财税贡献率达到25％以上。
㈡加大新城区开发力度，加快旧城改造步伐。根据实际，合理确定我市房地产开局和供应结构，既注重加快新城区开发建设，又注重推进旧城区改造，以推动我市房地产业快速发展。新城区应坚持以开发中高档商品房为主，针对目前房地产单个项目开发规模小的现状，着力打造1—2个300亩左右的高品味住宅小区，满足住房改善性需求和高收入家庭、外来购房者需求；旧城区要抓住沿河路改造契机，以开发建设普通商品房、经济适用房和廉租住房为主，通过合理规划、精心设计、综合开发，多为中低收入群体提供面积不大、功能全、造价不高品质优、占地不多环境美的住宅、力争通过2—3年的努力，彻底改变旧城区面貌，改善居民居住环境，提升城市整体形象。通过加快旧城改造，刺激住房被动需求，提高住房市场化程度。
