商业地产策划方案

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商业地产策划方案范文第1篇

投资者的这些疑虑，催生了商业地产咨询业的发展。零售行业需要优秀的商业地产咨询商为其规划好投资置业的第一步。以上海著名的奥特莱斯品牌直销广场为例，由于建在非传统的商业区位，许多国内外知名的公司都不愿接手奥特莱斯，大部分商家也对奥特莱斯望而止步，对未来入驻能否获得收益充满疑惑。面对这一系列问题，奥特莱斯迫切需要成熟的商业地产咨询公司帮助其进行合理的策划，经过多方考察，他们选择了上海在行置业投资咨询有限公司。针对奥特莱斯出现的问题，在行置业投资咨询有限公司有针对性地制定了招商策略，帮助奥特莱斯取得了意想不到的成功，令业内刮目相看。

在行的策划方案，将奥特莱斯11万平方米的直销广场分为品牌主题商厦、餐饮板块、休闲板块和部分品牌招商四大板块。其中主题商厦和餐饮板块的招商是两大难点。策划者敏锐地抓住了奥特莱斯的经营产品适合上海人的品牌鉴赏能力强、消费能力相对弱的特点，为其制造了科学的招商策略。

在主题商厦板块招商中，策划方通过对奥特莱斯的业态融合性和物业特点进行判断分析，发现儿童用品、家居更适合主题商厦的经营。因此，奥特莱斯的主题商厦被定位为儿童主题，划分为青少年儿童用品城、运动城和生活馆三部分。同时依靠精湛的招商技术，策划方帮助奥特莱斯成功引进了宝大祥青少年儿童购物中心、德美生活中心等知名企业和品牌。

餐饮板块的招商，首先从寻找具有外资背景的餐饮企业入手。在行认为，这些企业往往了解奥特莱斯的经营模式，对中国奥特莱斯的未来经营充满信心。其次是寻找品牌餐饮企业。因为奥特莱斯的经营特点是服务有车族，消费人群是中等以上及中等层收入者，所以引进餐饮品牌与国际服装品牌扎堆经营，更能满足消费者的消费需求。第三是寻找连锁餐饮企业。由于经营地设在市郊，餐饮企业的员工上班及物流都会发生困难。而连锁餐饮企业,他们自有一套解决方案和完善的物流配送,在奥特莱斯进行长期经营不存在问题。

由于进行了成功的商业地产策划，奥特莱斯取得了辉煌的成就。投资方原本准备用两三年时间培育市场，先靠游客聚拢人气，再逐渐吸引本地“有车一族”。但是由于策划合理，在试营业后，第一个“五一黄金周”的7天中，奥特莱斯就接待了5万辆汽车25万人次的消费者，日均销售额突百万，刷卡率达到56%，目标顾客迅速锁定。

此外，成功的商业运营也有力支持了物业价值的体现，原来奥特莱斯计划销售部分物业，以平衡整体资金。但是考虑到整个项目的完整运营，最终撤消了销售计划，以整体租赁经营方式运作项目。改售为租以后，整个项目的业态处于控制之下，项目特色鲜明、客源广泛、经营稳定，成为上海商业发展和成功商业地产的标志性项目。

由此可见，选择和制定好正确的地产策划，对零售企业的发展，是十分重要的。走好这关键的第一步，才能在日后的经营中占得先机，获得收益。

商业地产策划方案范文第2篇

关键词：商业建筑；策划定位；设计原则；可持续发展

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

引言

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

一、商业建筑的策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

二、商业建筑的设计原则

2.1 客流规划

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

2.2 交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

2.3 商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店 这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

2.4 地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

三、商业建筑的设计要点

3.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

3.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

3.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

3.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

四、结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值 商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88，商业建筑设计规范[S].

商业地产策划方案范文第3篇

【关键字】房地产策划；建筑设计；小区

1 房地产策划的内容

房地产行业随着经济不断发展，房地产策划作为一种无形的概念存在于房地产的经营之中， 它涵盖了很多方面。一般情况下，它的工作包括市场调研、前期机会研究、初步策划、可行性研究、详细策划和营销策划等阶段，这些阶段缺一不可。房地产策划的过程是一个使房地产项目的资源能够进行优化配置的过程，不仅要考虑其开发商项目的结构、资源特征，还要清楚的分析此处房地产适合发展什么，多大的规模，和开发的速度――即房地产的资源配置合理化，成本最低化。优秀的房地产策划工作对房地产行业的健康发展发挥着极大的作用，换句话说便是，房地产策划就是在合适的时间合适的地点，将合适的产品送到合适的客户面前。

2 策划与设计的关系

房地产的策划与设计是既有区别又有关联的工作，因为他们具有不同的思维模式。房地产策划的关键是根据现有的条件，比如地理位置，成本等策划出与实际相关联的富有抽象含义的概念；而房地产设计是设计师按照自己的思维模式凭空对房地产做出的完美设计概念。如果要是将策划师与设计师联合到一起，那么对整个房地产不仅能有概念上的了解，也能有空间的合理规划。在进行分析时，对彼此的顾虑都做到相应的思考，这样就能避免很多房地产业的麻烦问题。

3 房地产策划在小区设计中的应用

在进行房地产策划时，要经过反复研究，讨论每一个方案的可行性。那么，以下便是在房地产策划中要注意的细节：《房地产策划在小区设计的应用》

3.1 市场环境特点

首先区位的前景要明朗，要有一定的历史文化，要使其能够发展成为集别墅、住宅和工业产地为一体的经济开发区；其次该地区的市场状况要良好，楼盘的规模和设计要符合当地的销售状况；最后是中小户型的兴起，就整个市场的销售状况来说，中小户型的销售量比较大。

随着对市场环境特点的具体分析，房地产的开发前景得到很大的提高。

3.2 建筑用地分析

每项房地产的开发，对其建筑用地的分析是至关重要的。

3.2.1 就外部条件分析

以高速公路为主的项目，道路和市政的设施配套相对完整，可以作为一个有利条件；周边的配套设施也要完善，比如消费市场；另外还要考虑小区内的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通条件。

3.2.2 就内部条件分析

基地所处于的地势，要有利于小区内污水的排放；基地和道路之间的绿化隔离带，要能起到降低噪声污染的作用，如不能，一定要采取相应的有效措施；小区的出入口要有利于车辆的通行，基地和开发度一定要相对成熟。

3.3 整体方案的构思

3.3.1 在对项目做全面的分析和调查之后，要按照消费者的导向原则、以及个性化原则确定房地产产品的功能定位，凭借全新的产品功能体系和文化品位打动客户，使其成为该项目的消费者。

3.3.2 如果项目所在地的噪声污染比较严重，那么为了解决噪声问题，除了加强绿化带之外，还可以在基地靠近公路的一带安装吸音板，这样就减少的噪声造成的污染。

3.3.3 如果此项目的基地污水无法有效的排放，那么开发商可以自行建设污水处理系统，对其进行有效的过滤并加以利用，比如可以用来灌溉。

3.3.4 小区出入口的建设可以根据未来公路的规划重新设定，这样就能保证了未来的交通便利。

如果当地的市政设施缺乏，那么供应商可以根据其提供的自然资源进行充分利用，不仅能做到与环保理念相吻合，还能顺应时展的趋势。

3.4 策划创意与建筑设计

在策划上，利用小区内无法比拟的价格优势和环境优势，再对其赋予鲜明的个性，让消费者感受到“表里如一、皆大不同”的主题观念，也能让人体会到温暖的味道。在设计上，突出小区内的“小岛”的概念，营造绿水环绕的气氛，并实现紧凑式的别墅样式，满足消费者的视觉要求和消费要求。

随着小区项目的深入展开，项目策划和设计必须要做到提高自身认识，积极实践，充分发挥自己的功能，避免在开发的过程中出现问题。

4 房地产策划的禁忌

目前房地产策划已经成为一种服务能力，也成为一种趋势，在房地产行业中必不可少。但是在进行策划时，策划人员要注意禁忌：

4.1 策划不能赶潮流

消费理念有“时尚”、服饰有“潮流”，但是房地产策划却最忌这样的时尚潮流。因为土地具有其自己的功能性，包括自然属性和经济条件，这不是由“跟风”就能决定的，即便在同一块土地上，但是也能建设处不用价值的住宅。比如：万科曾经策划的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的经济效益，但是如果换做另一个公司要做一个“四季花城”就会成功么？答案是未必，因为各有各自的消费群。房地产策划行业如果出现跟风的现象，那么就是对策划人员最大的嘲讽，也只能用两种原因来解释：一是房地产行业发展出现不正常现象；二是策划人员江郎才尽，不具备作为一名策划人员的资格。每项房地产的销售量是否到达可观的现象，主要在于该项房地产是否满足消费的需求，是否具有良好的居住环境和建筑的质量。

4.2 策划上拒绝

项目的策划要有民主的气氛，每个策划方案都是要由多个策划师共同协助完成的，如果要是只有一人说了算，那么在后期的建筑过程中很有可能出现问题。项目的策划要涉及众多的学科，比如融资、招标、销售、招租等过程，所以项目的开发商在选用策划人员的时候一定要慎重，一定要策划资格许可证，另外也一定要考虑策划专业人员的数量。

4.3 开发商最好不要自己做策划

古人有句话叫“当局者迷、旁观者清”，开发商在接手一个项目的时候，有时会为了商业机密的问题，而选择自己进行策划开发。但是他们忽略了自己对市场认识不充分的现象，导致在策划中会出现一些致命的偏差。还有一种可能，就是开发商决策层的思维可能会在无形之中影响到策划人员的灵感，有时会难以做出正确的策划。因此房地产的策划要委托专业的策划公司来承接项目的策划，策划公司也因此能够更好的建立自己的品牌。

5 房地产策划的合理应用

房地产要落足于市场运作，必须要从产品的市场细分之下寻找突破口；在策划中要避免出现“羊群效应”，导致资源浪费；另外要增强房地产策划的操作性，以便带来实在的利益。

房地产策划常规的程序包含：市场调研、市场分析、背景分析、项目SWOT分析、产品定位、消费群定位等，商业地产的策划侧重于项目定位，住宅地产的策划却侧重于目标市场定位。

针对房地产策划，一定要合理的利用资源，要从全局性的角度出发，将求产品、策划、定位、执行的完美联系，打造完美的战术体系，在房地产行业获得更广阔的空间。

6 结语

伴随着我国经济的发展和市场需求，房地产行业飞速发展，房地产策划也日益重要。建筑师和策划人员的工作方法也策划思维也要与时俱进，增强自己的专业领域知识，以便能够承接各种房地产开发商的项目，适应市场需求的不断变化。而策划人员更要为建筑设计提供合理性和科学性的策划保障，使设计能够更准确的把握设计尺度，更加有的放矢，这样也能更加有效的促进房地产行业的发展。

参考文献：

[1]兰峰，崔晶莉：《对房地产策划工作的思考》，现代商贸工业，2008年第8期

[2]胡涛：《房地产策划在小区设计中的应用》，山西建筑，2008年3月第8期

商业地产策划方案范文第4篇

【关键词】BIM技术；建筑设计；辅助

BIM技术主要应用于我国的建筑设计当中，它是一种CAD技术，主体功能在于对数字信息的描述。它可以将搜集到的建筑信息及周围环境信息，实时地储存在电子模型当中，较好地模拟各个工程阶段的实施，确保工程的安全和质量。同时，一旦某个阶段出现了问题，需要做出调整，通过它的应用，可以迅速找到最为可行的替补方案，并且为整个工程的监测实施提供了可靠的依据。近些年来，我国的BIM技术得到了全面地改善，各项技术内容上都有了很大程度地创新，其效率也更加高，可以在建筑工程的各个部门之间迅速地传递信息，为建筑人员、设计人员提供了共同的建筑信息，便于随时做出施工方案的调整，提升建筑的最终质量以及整体施工过程的安全性。

一、BIM技术概述

BIM主要是指以信息设备为基础的建筑模型技术，它主要通过搜集建筑施工的各方面信息，实施地用数据信息技术模拟出工程数据模型，便于进行直接地观察和监测。在现阶段的建筑工程中，BIM技术的应用相当广泛，在每个工程开展之前，都需要应用它对项目的施工过程进行模拟规划，设计师将各种方案进行一定的演示，确保整个施工过程最为完善之后，再进行确切地施工。在这个过程当中，BIM的应用，不仅提高了建筑施工的总体工作效率，还大大降低了施工过程的风险性，配合环境的保护措施，实现较高的节能环保效益。此外，当代的BIM技术的工作理念是注重环境与建筑的协调性，实现绿色环保建筑。因而需要着重关注施工区域的环境状况，设计出最为有效的施工方案。在具体施工的阶段，BIM主要被应用在建筑物智能化管理以及建造过程一体化，将各个施工阶段紧密地联系在了一起，实现了对整个建筑过程生命周期的监测管理，极大了优化了建筑施工内容，减少了资源浪费的状况，促使建筑施工朝着绿色环保化的方向进发。

二、BIM在建筑设计中的辅助作用分析

（一）搜集信息、协调规划

在建筑设计的阶段，需要优先对施工区域的基础环境进行信息搜集，确定现场的施工环境，并准确分析各个区域内的环境状况，了解周边的生态环境。接着与施工项目的方案相结合，利用数据信息技术生成电子模型，然后可以对各个方案进行调整、筛选，选择出最为合适且高效节能的方案。在这个阶段中，通过BIM技术的分析，可以简单地实现成本预算、能耗计算、协调运作等功能，便于进行适当地调节，加强各个施工阶段之间的联系，进而使得整个施工过程更加完善合理，提高施工效率。在搜集信息的方向上，生态环境是BIM主要的功能之一，它需要施工现场与建筑设计实现完全额统一，确保在施工的过程中不会对周围的生态环境造成较为严重的破坏。同时，与生态环境相协调的绿色建筑，本身具有一定的美感，容易获得人们的认可和支持。因此，在现代化的建筑工程设计当中，建筑单位需要实现良好的协调规划过程，准确收集现场的各方面信息，并尝试形成一定的建筑模型。

（二）修改图纸、信息、三维

BIM技术在建筑设计中的辅助作用还体现在修改图纸、信息库建立以及立体三围上。首先，BIM技术能够反应出模型的修改状况，并通过图纸进行更正，可以为设计人员节省时间，集中精力对建筑设计进行完善，而不需要将时间浪费在画图上。其次，BIM模型本身携带着建筑设计的各种信息，便于设计工作人员直接地进行观看，不需要再进行各方面信息的查找核对，而且它能够对建筑施工的过程生成最为直观的反应，便于施工单位进行直接地监控，可以详细地了解到报表清单内容，当它报表中的信息发生改变时，相应的信息也发生变化，可以确保设计过程的循序渐进。最后，BIM 技术是一种三围立体技术，它能够直接地生成以建筑设计区域为基础的建筑规划，清晰地观看各个区域内的状况，及时发现问题，并迅速做出修改，有助于设计质量的全面提高。

三、BIM技术在建筑设计中的辅助应用

（一）对建筑区域进行场地分析

BIM与地理信息系统相结合，可以对建筑区域的场地进行建模，并结合设计的方案特点，拟建出最终的建筑物，便于在规划设计阶段直接对场地进行合理地分析，发现建筑方案的适用性，从而迅速做出场地规划、建筑施工流程设计、建筑整体布局等决策。首先，通过BIM技术，建筑施工单位能够总体的把握施工规划，确定施工的整体流程，对现场施工环境进行多方面的分析，一旦发现某一内容存在一定的问题，可以随时进行适当的调节和纠正，进而促使建筑工程的最终质量得到全面有效的保障。其次，通过BIM技术，可以对现场施工的衔接进行控制，确保各个工序之间具有高度的衔接性，不容易出现较大的误差，整体的建筑质量无形中已然获得了一定的保障。然后，BIM技术下的场地分析，所针对的对象十分广泛，已然不再是传统技术下的笼络分析，可以实现较为细致的分析，包括施工区域的各个角落。最后，BIM技术能够对建筑区域进行场地的综合分析。通过分析场地的各种信息，建筑施工单位可以在BIM技术的基础上，制定出一定的措施和规划，对整个建筑施工的过程进行调节，确保各个环节都有一定的制度依赖，并且准确分析出各种潜在的现场施工威胁，加以合理的排除和解决，实现高效率的建筑工程。

（二）为建筑策划提供依据

在建筑规划设计的初期，项目设计团队需要对建筑区域进行空间分析，进而制定相应的建筑策划方案，而这一工作通过BIM技术可以迅速有效地完成，为整个团队的方案策划提供了充裕的时间，有利于建筑质量的提升。在整个建筑施工的过程中，施工策划是最为基础的内容，它能够对施工过程实现完全的调控，也能够使得整体的施工具有相当严谨的操作。当前，我国的建筑单位在进行施工之前，都要进行一定的建筑策划，而建筑策划也是一个相对较为严谨的过程，不能盲目的进行，需要一定的信息数据支持。而这些信息数据的收集，必然需要运用到BIM技术。相比于其他的信息收集技术，BIM技术下的信息收集功能最为直接有效，而且经常能够在较短的时间内，实现信息的完全录入，十分的流畅便捷，而且不容易出现策划中的任何问题。同时，通过BIM技术的运用，我国的建筑策划会变得十分完善和切实，能够实现高水平的建筑施工规划，促使最终的建筑工程质量得到全面性的提高。

（三）便于进行方案论证

在BIM技术的应用下，建筑设计团队能够对设计的空间进行方案论证，迅速得出适用性的分析，同时与使用者进行联系，结合使用者和业主的信息要求，进一步对方案进行完善，便于施工的有效开展。同时，不同的方案在进行实施时，都可能出现一定的不足之处，而BIM数据模型的存在，便于设计人员直接对各个方案进行预先地验证，一旦发现存在问题或构思不足的地方，迅速进行调整，使得建筑设计方案更加合理，具有较高的实施效率。在施工的各个环节中，对于同一内容，经常需要进行不同方面的论证，如果采取的论证方法过于单一，会直接导致很多不协调的问题产生。而在论证的过程中，一些传统的方案很容易被，主要原因在于它们不具备较高的创新性。同时，方案论证对于建筑施工流程有着最为实质的意义。但是，一个方案的论证过程，如果进行完全的现场施工测试，所造成的资金损耗是相当大的，而且经常会带来一定的利益损失。而通过BIM技术进行方案论证，整体的可行性迅速提高，对于同一内容的不同方案，都可以通过BIM技术进行现场模拟，确定最终可行的方案，并执行，这样生成的建设方案具有相当高的可行性。

（四）协调各个工程阶段开展

在实际的建筑施工中，各个施工内容及阶段需要与其他的施工内容相结合，由于它们具有同时开展的特点，因而施工内容上，如果没有适时地规范，很可能出现各种建筑施工矛盾，不利于建筑施工的顺利开展。通过BIM技术的应用，建筑设计人员可以对各个工程阶段内容进行完善，制定一定的规范和界限，进而有效地协调各个工程阶段的实施。建筑工程当中的BIM技术，还经常被运用到各个工程阶段的开展，也就是工序上的接。很多时候，由于建筑施工的整体时间十分有限，经常需要在较短的时间内完成所有的工程内容。于是，许多工序内容便开始同时进行，而这些工序往往都需要进行一定的衔接。如果在开展的过程中，有一部分工序失去了原有的规划体系，已然超出了工序施工的范围，将会整体性的影响建筑施工的完善，使得各个工程无法协调科学的开展。此外，不同工序之间的衔接，都需要具有高度的严谨性，如果某个工序出现了问题，应当迅速进行调整，不然很容易形成安全隐患。而这些内容的模拟，都可以通过BIM技术来实现。

结束语

总而言之，在时代的发展当中，国内的建筑设计技术得到了合理地优化与发展，在这种状况下，合理加强BIM技术的应用，对于建筑设计工作有着十分重要的意义。因此，建筑设计人员需要全面发挥BIM技术在建筑设计中的辅助作用，进而产生较高的建筑设计效益。

参考文献：

[1] 王代兵，佟曾. BIM 在商业地产项目运维管理中的应用研究[J]. 住宅科技. 2014（03）

[2] 汪再军. BIM技术在建筑运维管理中的应用[J]. 建筑经济. 2013（09）

[3] 过俊，张颖. 基于BIM的建筑空间与设备运维管理系统研究[J]. 土木建筑工程信息技术. 2013（03）

[4] 尹奎，王兴坡，刘献伟，胡振中. 基于BIM的机电设备设施管理系统研究[J]. 施工技术. 2013（10）

[5] 我国建筑业信息化建设历程[J]. 建筑. 2013（01）

[6] 顾煜炯，陈昆亮，杨昆. 基于熵权和层次分析的电站设备维修方式决策[J]. 华北电力大学学报（自然科学版）. 2008（06）

商业地产策划方案范文第5篇

关键词：经济开发区投资建设发展模式优化策略

中图分类号：TU984文献标识码： A

我国开发区的产生和发展是与国内工业化道路发展进程紧密联系在一起的。作为工业化发展的特殊形式，开发区在提高生产效率、带动和促进区域经济整体发展等方面起到了至关重要的作用。30多年来，在以政府政策扶持、财政资金投入和政府行政管理为主导的发展模式带动下，中国开发区在发展地方经济、引进外资、先进技术和管理经验方面取得了巨大的成绩。截至2013年8月，各类国家级的经济开发区已达192家。

一、天津子牙循环经济产业区基本情况

天津子牙循环经济区，是国家批准设立的天津市省级开发区，是目前我国北方最大的再生资源专业化园区，规划控制范围约为135平方公里，中期规划和实施面积约为50平方公里。子牙循环经济产业区采取“一心、两带、三轴、三区”的总体空间布局。其中，三区是指科研服务区、居住区、产业区联动发展。目前，子牙循环经济区的支柱产业包括废旧电子信息产品、报废汽车和废旧橡塑产品的回收拆解和再利用，新能源、节能、环保产业，以及废弃机电产品精深加工与再制造等。

2009年,地方政府与企业集团签订战略合作协议，共同出资组建有限责任公司,作为开发区投资主体，承担产业区开发总公司职能。同时,地方政府又组建了开发区管委会。这种管理模式属于政企分离型管理体制，且为管委会与联合公司共同存在的管理体制，其管理体制结构图如下：

图 天津子牙循环产业园区管理体制

二、开发区的发展必须解决好的三个主要问题

随着中国经济的日益发展，市场经济的逐步成熟，中国城市化进程进一步加快，开发区的发展不再只是单纯发展工业产业，而是更趋于城市综合开发，以实现工业、农业、科研、居住和商业等的协调联动发展，拥有雄厚资金实力和科学管理水平的“城市运营商”开始热衷于开发区建设与管理，“政府推动、企业实施、市场运作”已成为开发区建设与管理的主要模式。开发区的发展必须解决好三个主要问题:

1.政府权限与开发区发展定位的匹配问题

目前绝大多数开发区采用准政府的管委会体制，管委会作为当地政府派出机构，主要履行管委会内部管理职能，并未得到当地政府及其直属机构的行政授权，降低开发区在产业规划、土地征用、工商注册、人才引进、资金融通，甚至在党的组织建设、干部选拔和任用等方面的工作效率。

2.政府职能与城市运营商投资建设职能的协调问题

作为政府派出机构，管委会的主要职责是政策引导和组织推动。同时，由于投资主体的转变和投资回收模式的确立，政府不必再担负城建支出。而作为投资主体的企业，首要的任务是保证其资金链安全，真正实现“滚动式发展”，它要在这过程中按照产业区的整体规划，选择先建设什么，后建设什么，尽可能提高土地价值和税收,并通过地方财政尽快实现投资平衡。企业的主要考虑点有两个方面：首先，由于基础设施资金投入巨大，因此在基础设施投入达到一定程度且地价水平处于相对理想状态时，企业将适当放缓基础设施的建设进度；其次，企业会利用其建设开发主体优势和其拥有的政策优势，将部分资金有选择的投向区内商业地产和高回报产业项目的投资建设，以获得投资收益，增强造血机能和融资能力。

由于有着各自的出发点，行政主体和投资主体之间必须要在投资建设过程中进一步找到共同价值链，合理安排资金用于基础设施建设和商业项目开发，既要保障地方民生，也要实现企业长远发展。

3.政府政策与开发区产业配套问题

为推动循环经济的发展，近年来国家和天津都出台了一系列相关的地方性法律和相关规章制度。内容涉及节能减排、资源综合利用、清洁生产和循环经济发展促进等多个方面，在制度建设上走在了全国前列。但整体而言，就子牙循环经济产业区发展配套政策，目前现行的政策法规仍存在一些不完善的地方。首先，我国再生性资源的利用专项立法非常欠缺。虽然制订了一些综合性法规，但在容器、包装、建筑材料、电池等废旧物再生利用的方法方面还没有完善的法律法规。其次，政府、企业和民众的职责分工不明确，对再生资源利用产业化发展的支持力度不够，支持再生资源利用的“静脉”产业资金投入不足。

三、子牙循环经济产业园区发展模式优化和对策建议

根据以上提出的子牙循环经济产业区发展模式和存在问题分析，借鉴国内外开发区发展的成功经验，子牙循环经济产业区还需要不断适应市场经济，对其发展理念和发展模式做进一步优化调整。

1.突出区位优势，逐步完善基础设施配套

子牙循环经济产业区有着其独特的区位优势，地处京津冀、连接东三省。园区要充分利用其区位优势，通过循环经济产业的引导和培育，对区域经济发展做出应有贡献，并逐步确立其在环渤海、华北地区、东北地区，乃至中国北方地区循环经济产业发展的主导地位。

一是建设重心要向生态环保系统倾斜，尤其在绿化生态系统和水系统方面要加大资金投入，不仅要构建的绿色空间，包含生态保护隔离绿地、林下经济带、农业生态用地三类，而且要注意保护子牙河生态景观环境，发挥林下经济带生态屏障作用，营造良好的自然环境，满足生物多样性需求。二是本着集约用地原则，加快园区公用功能岛的建设，对水、电、气、热等的需求总量，统一规划、集中建设，形成供水、供电、供热、供气为一体的“公用工程岛”，做到公用辅助一体化，实行区内能源的统一供给，使主体项目投资成本回落，能源消耗降低，在规划区内提高清洁能源与可再生能源的利用比例。

2.投资主体与行政主体主导权进行调整和优化

一个开发区的发展可分为四个阶段，即：总体规划期、建设起步期、产业发展期和城市融合期。在这四个发展阶段中，投资主体和行政主体的职能关系也要进行不断调整和优化。

在总体规划期（1-2年），市县两级政府按照国家和地方国民经济发展战略制定开发区发展规划，并有计划推动实施。这个时期政府完全主导并推演开发区发展模式、投资主体选择和开发规划。而城市运营商（企业集团）可以和政府（当地政府）就未来开发区投资主体的组建模式、职责范畴、经济分析、发展规划等进行研讨，并最终形成一致意见。

在建设起步期（3-5年），政府仍然占据主导地位，主要职责是在新的管理机制形成前对关键环节的协调和决策。通常的做法是由政府牵头相关部门和投资主体，成立领导小组或者指挥部，以例会或者联席会议的形式推动开发区建设进度。投资主体的职责则是通过市场融集资金，为开发建设提供充裕资金，并同步开展园区整体包装宣介和经营开发等策划方案论证。

在产业发展期（6-10年），政府通过相关优惠政策吸若干引龙头企业进驻园区，进入产业培育和发展期。这个时期，政府职能部门逐步到位，行政审批基本捋顺，政府虽仍以招商引资为主，但实际主导权正逐步转移至投资主体。投资主体这个时期的主要任务是按照政府确定的发展规划，逐步完善配套服务设施，开展工业、商业、居住、科研等全方位的投资、开发和经营，培育市场的同时获取收益，并用于滚动开发建设。子牙循环经济产业区目前正处于这个时期，投资主体应按照“三区联动”发展理念，通过提升区位优势和完善基础设施提高土地出让收益，通过租售公寓、商品房、标准厂房等获取收益。

在城市融合期（11-15年），这个时期的开发区事实上已完全过渡到工业城市概念。此时的政府已成为一般意义上的服务型政府，而投资主体在自身做大做强的基础上，也成为一般意义上的企业集团，完全融入市场，开发区的主导权最终归于“市场”。从天津开发区的发展历程来看，完全理想化的推论是：子牙循环经济产业区将成为第二个滨海新区，园区管委会将会成为滨海新区政府，投资主体则将会成为泰达集团。

3.持续改善政策环境，加大政策引导和市场培育

首先，进一步完善地方再生资源回收体系。出台专项再生资源回收管理办法，完善地方再生资源回收体系，从根本上解决子牙循环经济产业区原料不足的问题。要尽快研究制定专项废旧产品回收管理办法，并强制该类废旧产品在子牙循环经济产业区集中处理，鼓励子牙循环经济产业区向产业化、集群化发展。

其次，建立和完善再生资源企业集约经营机制，把子牙循环经济产业区打造成为分类、再利用和物流中心，形成再生资源一体化经营体系。另外，鼓励地方企事业单位优先使用再生资源，实施再生资源使用补贴机制和财政购买政策等措施，引导公众的消费倾向，以消费带动生产，进而引导企业的生产方向，形成经济系统与社会系统的互动发展。

最后，加大对研发、孵化和贸易领域政策支持力度，协助建立园区研发中心和科技孵化器，促进科技成果转化的重奖政策，推动产、学、研合作的政策，政府采购向高新技术产业倾斜的政策，系统的知识产权保护政策等配套政策。

参考文献

[1]周宏春.中国循环经济的发展现状与政策建议.[J] .国务院发展研究中心.

[2]李健，李春发，苑清敏等.天津子牙循环经济产业区产业发展划（2008-2020）.[R].天津:天津循环经济促进中心,2008.