房地产市场经济分析

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房地产市场经济分析范文第1篇

Abstract:in 2007 the Chinese real estate has experienced a high speed development phase, but in 2008 under the whole world financial crisis's background, had the tendency which the regional house price falls rapidly, simultaneously also affected the related industrial development.

关键词:金融危机 房地产 房价

Key words:Financial crisis real estate house price

【中图分类号】F29 【文献标识码】A【文章编号】1004-7069(2009)-09-0071-02

一、房地产业对国民经济的影响

(一)房地产业在国民经济中的重要作用

房地产业是人类社会生存发展的基础条件。房地产业提供的住宅是人类基本生活所需的物质条件。恩格斯曾指出:“当一个古老的文明国家这样从手工业和小生产向大工业过渡,并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期,多半也就是‘住宅缺乏’时期。”特别在中国这样一个特殊的社会环境中,由古至今,住宅已经远远超出了其物质形态上的意义,它更是普遍大众心灵的寄托。

在中国,住宅在人们社会消费行为中列于首位,社会生产越发展,对住宅的重视程度越高。在衣、食、用、住、行五大基础消费的需求收入弹性中,居住的消费需求收入弹性为1.27,仅次于交通通讯消费,大大高于食品、衣物、用品的需求收入弹性。而且大于1的弹性意味着房地产业的增长速度大大高于人均国民收入的增长率,随着人均收入的提高,城镇居民对房地产业的需求将不断增长。美国的房地产占GDP的比例,在快速化时期保持在20%-30%左右,而据统计,中国目前的这个比例是4.27%。可见,中国的房地产业还有很大的发展潜力,对国民经济的影响也会越来越深远。

(二)房地产业的关联效应

房地产业的发展需要国民经济的许多部门和行业提供物资资料,如建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、化塑、玻璃、五金、燃料动力等,因而能够带动和促进相关产业的发展。同时,房地产业所生产的产品,又为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所,如商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等。因此,房地产业具有很强的关联效应。这种关联效应具体体现在回顾效应、前推效应和旁侧效应三个方面。

回顾效应是指房地产既依赖为其发展提供生产要素的产业,反过来又推动这些产业的发展,如建筑业、建材业、冶金业、化工业、木材加工业、机械制造业、电器电信设备制造业、仪器仪表制造业、水电供应业等。

前推效应则是指因为房地产业的发展而对该产业产品产生需求的作用,如纺织、装饰装修、厨房设备、卫生设备、金融保险等产业。

旁侧效应是指房地产业发展对社会、经济的间接影响,主要指促进社会整体物质文明和精神文明的提高等方面。这种效应具体表现在居民居住环境的改善、城市面貌的改善、社会文明水平的提高和人们现代意识的增强。

二、房地产开发现状分析

(一)房地产企业融资困难

随着楼市成交量的下降,房产公司的资金链也被全面收紧,随着存款准备金率的不断提高国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。由于我国目前直接融规模太小,大量房地产开发企业只能走间接融资道路,向银行请贷款,由于多数开发商都是中小企业,自有资金不足,整个目开发资金主要靠银行信贷资金及商品房预售款来解决。2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱,因为行业规模太大,去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降,这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面。

(二)房地产企业盈利能力显著下降。

2008年1-11月,全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%。其中,商品住宅销售面积下降18.8%;商品房销售额19261亿元,同比下降19.8%。其中,商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长22.9%,增幅提高4.9个百分点。

(三)外资流入流出加剧房地产业风险

次贷危机影响欧美房价市场使得一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。受人民币升值和世博会等利好消息影响,境外资本流入逐利,这些资金有推动价格上涨的作用,境外逐利资金的流入对房地产价格形成了支撑作用。外来资金具有很强的流动性,一旦市场发展遇到拐点,外来资金的增值预期破灭,那么它往往又是最先撤出房地产市场,会给房地产市场甚至整个宏观经济以较大的打击,给复杂的局面带来新的挑战,近期楼市悄然发出新的信号,使得曾经一路上涨的房价涨幅开始趋缓进而回落,而“价滞量缩”成为也当前楼市的标准方向。

(四)减少了我国房地产投机行为

2007年各个季节,全国房屋销售价格持续上涨,与房价持续上涨的乐观预期相对应,投资者在进行投资时,往往产生跟风跑的行为,这在一定程度上进一步推动了整个房价的上涨。2006年至2007年由于通胀的压力,使得有能力的购买者宁愿将资金以资产的形式来保值增值,也不愿意存人银行,这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。房价等资产价格提高速度很快,资金成本远远低投资回报,导致了投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大,助推了投资需求以及投机。金融危机发生使得我国房价急剧下跌,投入房地产资金收益萎缩,一方面使得房地产市场投资黯淡,另一方面也使得原来继续打算或者正想对房地产进行投机行为的个人和组织开始回缩。

三、如何让房地产市场转“危”为“机”

(一)政府应加强对房地产业的引导和调控

中国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件,而抑制当前房价的过高过快增长,则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。

金融危机发生后,我国在政策调控上积极应对,房地产政策调整的指向明确,就是保障民生,稳定房地产市场,并从金融手段与税收方式双管齐下,力求取得一定的效果。如央行果断采取措施,通过降低利率和存款准备金率向市场注入流动性资金。考虑到国际金融形势恶化的程度,要恢复中国经济的活力,让楼市回暖,央行将进入连续降息和降低存款准备金率的周期。央行降低两率只是放松银根的开始,未来较长时间内,中国将进入两率下降的周期,降低交易税、降低首付和利率等刺激房地产消费的各种政策将陆续出台,房地产行业也将逐渐恢复元气。

(二)科学管理房地产开发土地供应

土地资源是房地产业发展的命脉,耕地更是民生之本,要科学规划,注意保护好农用地,防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定,有关的政府部门应该严格把关。

(三)降低房地产开发企业利润率

房地产开发企业是房地产市场的重要主体,建立高质量的房地产开发企业对房地产市场的健康发展至关重要。对房地产开发企业整体情况的判断,不能只停留在数量上,更应该注重房地产开发企业的质量。政府目前必须应用税收等工具,降低房地产开发企业利润率,提高房地产开发企业审批门槛,避免低资质、低能力的房地产企业到房地产市场淘金给市场增加风险。

(四)进一步拓宽房地产企业合法融资渠道

首先,要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金,鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。其次,要加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。再次,要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

四、结语

我们应该从美国金融危机中总结经验吸取教训,清醒地认识到我国房地产市场中存在各种问题,未雨绸缪,防微杜渐,从而促进我国的金融创新工作长期健康地发展,保证我国金融市场健康有序地运行,保证国民经济的持续稳定增长。

参考文献:

[1]王拂林由美国次级债危机看中国房市[J].经济金融观察2008,(4).

房地产市场经济分析范文第2篇

关键词：房地产；双高；市场结构

中图分类号：F069.9文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0137-02

一、“双高”现象

近几年，有一个词汇广传于房地产市场――“双高”，即指高房价和高空置，这是用来概括这几年火爆的房地产业所特有的现象：一方面商品房越建越多，空置率越来越高，另一方面价格却不降反升，越涨越高。拿北京来说，有数据表明，2005年末，北京市全市空置商品房面积达到1374.2万平方米，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.0%和10.5%；而价格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均价格为6725元／平方米，比上年增长19.2%。一时间，该现象成为社会各界热炒的话题。

许多人将“双高”现象视为一种违背市场经济规律的问题而提出来，如何去解释这种现象，进一步又如何去解决这个问题，是值得我们深思的。

二、“双高”现象的经济学分析

（一）市场结构的定性分析

目前，国内对房地产市场的划分有多种形式，如按土地使用权转移的方式分为一级市场（国家出让土地使用权）和二级市场（土地使用权转让），类似的按市场本身的层次结构分为三级市场，一级市场（国家出让土地使用权给开发商），二级市场（开发商与消费者之间的市场，又叫一手房市场或增量市场），三级市场（消费者之间的市场，又叫二手房市场或存量市场）。本文的目的是找出房价高涨的市场结构动因，而土地使用权出让市场具有明显的国家垄断性质，所以本文只分析二 、三级市场的状况，且在后文统一称增、存量市场。

我国的房地产市场以增量市场为主，近几年，增量市场体现出投资增幅显著，在固定资产投资所占的比重逐年增加，开发和销售面积逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易价格逐年上升但增幅下降的特点［1］。总的来看，尽管目前增量市场的价格持续高涨，但实际统计的开发和销售量不减反增，体现出供需两旺的市场态势。而相比之下，存量市场的发展就显得比较低迷，这同我国存量市场构成的复杂性有关。由于历史原因，我国现有的存量住房中大量为只拥有房屋的部分产权的房改房，以及只拥有房屋使用权的公房，剩下的才是少量可以自由交易的拥有完全产权的私房和商品房。拿北京的情况来说，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三种存量住房的比例约为：完全商品房：房改房：公房使用权＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。显然，没有上市限制的商品房仅占全部存量的20％，存量市场的大部分供给由于受产权和上市交易条件、程序、收益分配等问题的限制而无法有效实现。而另一面，由于功能和质量上的劣势，存量市场的均衡价格较低于增量市场的均衡价格，加之在增量市场价格高企的压力下，大量中、低收入的购房者就会转向存量市场，形成过量的需求，出现供不应求的市场状态，从而导致存量市场的价格也水涨船高。

由此可见，特殊的市场状况决定了当前我国房地产市场特殊的运行规律。按照正常的房地产市场规律，由于每年增量房地产只占存量房地产很小的一部分，所以房地产市场的供给主要由存量决定，因此在均衡状态下，存量市场的价格将决定增量市场的价格。这一关系决定了两个市场的互动机理为：在存量供给不变的情况下，存量价格上升，房地产增量增加，且价格上涨，但当新增房地产进入市场交易形成存量，又使存量供给增加，从而抑止存量市场的价格上涨。但由于我国房地产市场的特殊性（尤其是存量市场），增量市场占据主要地位，所以，存量市场的价格对增量市场的价格影响力很有限。目前增量市场表现出供需两旺的市场局面，价格居高不下，从市场本身来看，直接的原因是增量市场的供给难以满足大量的潜在需求，而其中大多数是以消费使用为目的的购房者，这些购房者中有很多是存量市场形成的过度需求，所以究其原因，是存量市场大量潜在供给不能实现，致使增量市场的需求压力加大，从而导致增量市场价格持续高企。在增量市场的影响下，存量市场的价格也水涨船高。

（二）市场结构的模型分析

为了更为具体地说明上述机理的运行过程，本文拟采用一个二象限模型，用图形来更直观地描述我国当前的房地产市场状况。

（1）由于功能和质量的优势，增量市场均衡价格高于存量市场的均衡价格。

（2）增、存量房地产的价格弹性保持不变。

（3）所讨论的房地产是同一类型的房地产。

上图即为描述目前我国房地产市场的二象限模型。纵轴代表价格，两条横轴代表房地产数量。其中左边象限为存量市场，DS为存量市场的需求曲线，SS 是存量市场有效供给曲线，而SS′是潜在供给曲线，显然，通过定性描述已知，我国房地产市场尚有大量的存量供给还未进入市场形成有效供给，因而作为潜在的供给将大于有效供给，即在图上表现为SS′较SS更远离纵轴。同时，因为存量是“现有”的，所以一定时期内存量的供给缺乏弹性，在图上存量供给曲线是一条垂直于横轴的直线。当前有效供给与需求在E点均衡，均衡价格为PA，而潜在供给与需求在F点均衡，潜在均衡价格为PF。右边象限为增量市场，SC为增量市场的供给曲线，而DC、DC′、DC″为不同情况下的增量市场需求曲线，它们与SC相交的均衡点分别为B、C、D，对应的均衡价格为PB、PC、PD。点A是存量市场处于均衡价格PA时增量市场对应的需求点。在当前的市场状态下，存量市场的供给曲线为SS，而增量市场的需求曲线为DC，两个市场的均衡价格分别为PA、PB，由于假设条件（1），存量市场价格PA小于增量市场价格PB。

假如存量市场偏离有效供给的均衡价格PA而处于潜在供给量的均衡价格PF时，存量市场出现过度需求XD（见上图），由于存量的有效供给固定，这部分过度需求只有通过增量市场来满足。因此，在增量市场同样价格下的需求量等于初始的均衡额，加上过度需求XD，[LL]从而形成新的需求曲线DC′，此时新的增量市场均衡价格为PC，位于PB与PA之间。可见，一方面，存量市场价格过低，会牵动增量市场的价格下降。但另一面，即使可通过某些措施，如行政、金融、税收等手段，将存量市场的价格降低到潜在供给的均衡价格，由于有效供给的不足，增量市场的价格下降也是很有限的，增量市场价格PC仍高于原存量市场价格PA。

又假如政府通过有效措施，全面盘活存量市场，使得市场上大量的潜在供给能够顺利上市从而形成有效供给，则两个市场的价格都会得到很大的回降，解决目前房价高企的问题。通过上图就可以说明这个过程。如图，假如存量市场的有效供给曲线左移至SS′，则存量市场均衡价格下降至PF，同时，增量市场的供给曲线由DC′左移XD而形成新的供给曲线DC″，此时，增量市场新的均衡价格下降为PD（PD

通过这个模型可以看出，目前我国房价“高”的市场内在原因在于市场结构的非均衡，即：增量市场比较活跃，而存量市场发展缓慢。存量市场存在大量的潜在供给不能实现，使得许多需求者只能流向增量市场，这虽然刺激了增量市场的快速发展，但也迅速提升了整个房地产市场的热度，需求的增长超过供给的增加。可见，如果不从调整房地产市场整体结构而是单纯依靠打压房价入手，将很难改变房价持续走高的基本态势。

三、政策建议

前面的分析已经说明，市场结构的不合理是导致房价居高不下的内在原因。所以，要改变这一局面，使房地产市场走向成熟，就需要采取有效的措施盘活存量市场。为此，本文提出以下几点政策建议：

1.税费改革，促进房屋流通。实践表明，错综复杂的税费征收规定限制了大量存量房的交易，部分地区的高税率也降低了存量市场的购买热情。所以，这就需要地方政府从优化资源配置的角度出发，制定合理的税费机制，活跃市场。

2.提高金融配套服务。现在增量市场的个人信贷发展迅猛，而存量市场的消费信贷还远远不能满足居民的需要，这是今后金融业重点开发的领域。

3.扫除公房上市的地方政策壁垒。尽管国家已出台关于公房上市的相关规定，但在地方执行时还是会因利益关系而出现各种政策限制，如一些单位的公房不许售给个人，或是不许上市向外界转让，导致市场交易受阻。只有彻底清除这些不合理的规定才能避免存量市场的暗中交易，变“地下”为“地上”，这才是保证国有资产不流失的正确方向。

参考文献：

［1］ 刘琳.房地产市场互动机理与政策分析.［M］.北京:中国经济出版社,2004.

［2］ 季朗超.非均衡的房地产市场.［M］.北京:经济管理出版社,2004.

房地产市场经济分析范文第3篇

［关键词］房地产市场；企业；周期波动；资本；土地

1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献

［1］刘洪玉.房地产开发经营与管理［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005.

房地产市场经济分析范文第4篇

关键词：房地产市场； 房地产开发；区域性市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产市场的特性

房地产是土地上的建筑物以及依附在土地上的，各种权益的总称。作为一种特殊的商品，是固定的有形资产，其不可移动性就是它区别于，其他类型的最显著的特点。虽然他是不可以移动的，但是他却可以向其他资产一样被人们或者机构拥有。既然可以被拥有，同样就可以被交易。所以，也可以把房地产市场说成想运用这块土地，达到自己理想型的物体（比如：居民楼、商业街、写字楼、工厂等）的投资者，和拥有土地的人达成一致的，形成房地产交易的买卖关系。房地产开发是一种动态的过程，从拿到土地到完成建筑是一个漫长而用花费大量资金的过程，因此这一过程是很难做出精准的预算的，无法计算出完成这一整个开发过程所需投资的的费用，以及计算后能够带来的经济利益。因为，无论建设成本还是建后的收入都是随着社会的发展而发生改变的。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身

作为一种固定的不可移动资产，房地产是受限于区域性的，需求决定着发展，不同的国家和地区，不同的城市甚至同一城市不同地区的价格都是不一样的，同样，不同地方的房地产市场在其条件和供求水平上也不一样。在普通的交易市场中，无论卖家或者买家会轻易了解到整个市场中的最新价格情况，分析其中的变动关系寻找出最有利于自己的交易价格，所以这就使得价格差异快速消除。而房地产市场远远没有想象的那么简单，因为在这一行业中其最新的交易价格或者最新的市场行情是很难了解的，并且房地产市场中的交易价格以及交易过程都是十分昂贵的，就目前而言，绝大部分的购买者都是因为自身需要而去购买，并且这种行为一生中也许只会发生一次，只有很少一部分有钱人是想用房地产去投资，当做一种赚的工具的。开发商想要以最快速度，或者最高价格来完场所有交易时很难完成的，因为每一个购买者或者投资者都会根据自己的需求和购买能力，以及购买后能给自己带来的利益去衡量，并且结合最新的行情，确定自己想要购买的价格、位置、建筑类型等转

2房地产市场的功能

房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以具体地表现为所有权（永久产权）、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业出租给最终的使用者，从中获得投资收益。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。

每一个开发商在开发每一个项目之前，都会根据国家和地域的不同，研究其经济特性，确定整个大环境下的发展趋势。通常一个国家或地区的经济水平都和这一地方的建筑或者消费水平息息相关。所以通过分析这一地区的工程建设，进行经济分析，了解到土地使用状况，了解其建设是否遵循生态发展的规律，城市建筑和环境保护是否相关，居民的生活和工作条件在未来能够达到什么水平，这种生活和发展究竟会不会适应社会发展的总体需求等。因为房地产开发是一个长远的过程，涉及到整个社会的经济发展趋势，无论是处于上升还是衰退阶段，都会通过城市建设表现出来。例如：在二十世纪八十年代末期，西方的发达国家在经济处于停滞阶段，无论是投资前景和自身发展都非常暗淡的时期，本国资金不断外流，经济面临衰退。这时的中国恰恰处于经济不断增长的时期，政治和社会环境都非常稳定，人民生活稳定，使得正在寻找高效投资场所的外国资本主义，纷纷将目光投向中国，并且以低融资赚取了高收益，使得更多的境外投资者大量涌入中国。例如：天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时繁荣了天津地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题，做到了增收减负。经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了很多不便。

为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究，必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必须亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。

3获取市场信息的方法

21世纪是社会经济面临着机遇和挑战的时期。同样房地产市场也是机遇与挑战并存着，如今想要在房地产是产中占据一席之地，必要要摒弃之前的盲目投资，靠着“短线”定位的方式，而是要通过竞争，争取更大的机会。当然，城市规划为推动房地产事业的不断发展，起着重要的作用，尤其在制约过度发展和引导正确规划方面尤为作用。只有通过现代化的系统深入分析和了解城市规划，进行理性化的经营管理，才能做出合理化的决策，不断了解整个房地产市场。

参考文献

房地产市场经济分析范文第5篇

关键词：城市规模；Panel Data模型；房价

作者简介:张洪（1958-），男，四川成都人，云南财经大学城市管理与资源环境学院院长，硕士研究生导师，研究方向：城市经济与房地产。

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）05-0005-04

最近几年, 我国的城市房地产行业飞速发展,在诸多因素的影响下，全国范围内的房价呈现出整体增长趋势，少数规模较大的城市引涨着中国的房价。原因在于：规模较大的城市，会产生明显的聚集效应，这将会给当地的房地产市场发展带来外部经济效应，对住宅的消费需求增加，也促使这个城市的房地产价格上涨。然而，房地产发展的外部性也包括外部不经济，城市规模不断扩大，人口密度必然增大，由于土地面积的限制，这就造成了拥挤成本，规模效应被拥挤成本的增加而抵消。由于拥挤而造成物价和房地产价格普遍上升，因此要限制部分城市房价的上涨也要限制城市规模的不断扩大。

一、文献回顾及理论基础

国内文献认为，城市规模就是指城市的大小，它涵盖经济规模、人口规模和用地规模3种涵义。经济规模是指城市中聚集的物质与经济要素的数量；人口规模是指城市人口的数量；用地规模是指城市建成区的土地面积。一定的经济规模吸纳着一定的人口规模，而一定的人口规模又要求有一定的土地规模。三者相互作用，互为因果。国内外对房价影响因素的研究有很多，其中很多经济因素均反映城市规模，相关的研究文献有：国外Bartik(1991)最早提出，房价增长直接受人口和就业增长的影响，并指出，这些动力因素对房价的影响程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入对房价上涨影响最为显著；中国社科院高晓惠认为（2003），人口因素对房价的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模；李琳和李园(2005)认为，城市人口规模的扩大会促使房价上涨；郭金兴（2005）认为，不同地区的房地产价格取决于当地人口数量和经济规模等。

要研究城市经济与房地产市场的关系的理论基础源于区域经济增长的三部门模型。该模型将区域经济分为3个市场：产出市场、劳动力市场和房地产市场。在完全市场经济条件下，区域经济增长的程度和速度是决定房地产市场发展的决定因素。

从市场角度看，推进区域经济发展的主要因素有两个:对该区域产品的需求和该区域生产要素的供给。城市规模与房地产关系的理论框架如下：

二、房价与城市规模相关关系的实证分析

（一）指标选取和数据描述

本文考察的35个大中城市包括我国大陆地区的30个省会城市和直辖市以及大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个计划单列市。

本文主要的被解释变量即为城市住宅的平均销售价格，根据城市规模的三层含义，选用以下指标作为解释变量带入模型中:

（1）人口规模：本文选取市区非农业人口作为衡量指标。

（2）建设用地规模：选用建成区面积反映各个城市的建设用地开发规模。

（3）经济发展规模：选取年底居民储蓄余额、GDP以及居民的人均可支配收入作为城市经济规模的衡量指标。

本文使用的数据是二维的，因“Panel Data模型”能同时利用时间序列数据和横截面数据，并有效控制由于观察值的个体特征而造成的样本内部非均衡性问题，故而采用该模型。数据来源于《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》，时间跨度为2002-2005年4个年份。为了消除数据的异方差性，文章中对数据求对数，后进入模型进行数据分析。此外，在进行面板数据处理中，为了消除模型存在的自相关性，取因变量的滞后变量进入模型。因此，本文最终采用的计量经济模型为：

lny=ϑ＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε

(变量定义：renkou:市区非农业人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民储蓄余额，area：建成区面积，touzi:房地产投资，xs:房地产年均销售面积，ar(n):房价的滞后变量，n=1，2)

（二）35个城市总体分析

1.数据特征描述。将35个城市的各个选取的经济指标进行简单的数据处理，得出的数据特征如下表：

从上面数据特征表看，全国2005年房地产价格的平均水平为3197.51元/平方米，标准差为1436.45元/平方米，说明房价在全国范围内存在较大的区域性差异。房价最高的是深圳市，每平米6996元，最低的是呼和浩特市，每平米1541元，仅为深圳的1/5。

从城市的人口规模上看，我国大中城市平均人口为278万人，市区非农业人口过800万的为上海、北京，其房价约为各城市平均价格的2倍，但如深圳、大连、厦门等城市人口低于平均水平，但其房价平均为平均水平的1.6倍，这也说明人口规模与房地产价格的关系没有很强的规律性。

从城市的经济规模上看，按2005年GDP和年底储蓄余额统计，上海、北京、深圳、广州是经济规模最大的城市，4个城市的平均房价为6224.25元/平方米，是35个城市平均水平的1.95倍，经济规模最小的5个城市为西宁、银川、海口、贵阳、呼和浩特，房地产价格平均为1926元/平米，为城市平均水平的0.6倍，说明经济规模与房地产价格存在较明显的相关性。

从城市的土地利用规模上看，城市的大规模基本建设与房价的上涨存在紧密的互动关系，这几年房价涨得快的城市，无一例外是正在大搞城市建设的地方。从2005年数据上看，同样是北京、上海、广州、深圳4个城市的建成区面积最大，房价也最高，与房价的相关系数为0.732，说明城市规模的扩张与房价上涨存在显著相关性。

总之，从全国范围来看，城市规模为城市房价增长的关键因素，为了验证规模不同的城市商品住宅价格的影响因素有何差异，以下将通过把城市按人口规模分为4类，深入分析城市规模与房地产价格之间的相关性特点。

2.城市分类分析。对于城市规模的分类，国际上有不同的标准，我国是按照城市市区非农人口规模分组，本节也利用市区非农业人口规模进行分类，将35个城市分做4类，分类结果见下表：

分别对4类城市进行面板数据的回归分析，得出：

1.第一类城市模拟回归方程结果显示，人口规模在400万以上的城市房价与城市经济规模相关性较为显著，具体是受GDP、人均可支配收入、房价滞后一期正相关，与居民年末储蓄余额呈负相关。

2.第二类城市模拟回归方程显示，人口在200万-400万之间的城市房价主要受房地产投资、个人可支配收入以及自身的滞后一期显著相关。

3.第三类城市模拟回归方程显示，人口在100万-200万，房价与房地产投资、个人可支配收入正相关，与房价的滞后一期正相关，与其滞后2期呈现负相关。

4.第四类城市模拟回归方程显示，35个城市中100万以下的城市数量最少，代表性较弱，从数据的分析上看，该类城市的房价与投资、销售呈正相关，与储蓄呈负相关。

三、结论及建议

经上述数据分析，从35个城市总体情况来看，只有城市人口规模与房价之间没有显著的相关性（相关系数0.566），但是城市建设规模以及经济发展程度与住宅价格相关系数分别为0.732、0.838，相关性较为明显，可以说明城市规模是房地产市场发展的关键因素。但是通过将35个城市按人口规模进行分类，数据分析结果表明，对于不同规模的城市，经济规模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素。

从理论上讲，人口规模扩大促使城市用地规模扩张，对房地产的需求随之增加，房地产价格自然上涨，但是人口及建成区面积均没能进入4类城市的回归模型，主要是因为目前人口的流动性增强，各城市统计的户籍人口数量与实际的常住人口有差距，而对房地产的需求是由当地全部从事各类活动的常住人口数量决定的；此外建成区面积相近的城市，由于区域分布不同，房价也会相差甚远，但是对单个城市房价影响因素的研究，建成区面积每年的递增代表城市的扩张程度，是一个不可或缺的研究对象。

综上所述，在代表城市规模的众多指标中，经济规模成为影响城市房地产市场发展的最关键因素，其中包括GDP、储蓄、房地产投资、房地产销售面积、个人可支配收入等指标，鉴于此，提出如下建议：

1.严格控制大城市规模。对于人口规模不同的城市，房价上涨的因素各有不同。因此促进城市房地产市场的健康发展也要因地制宜。对于人口规模在400万以上的超大城市，房地产市场体系较为成熟，但存在的问题是，人口不断聚集、城市快速扩张会进一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺口也越大，而且受地价的影响，越是人口密集的市区，房价越高，住房问题也越难解决。因此对这些城市要严格控制城市建设规模，促使房地产市场健康良性发展。

2.正确进行投资引导。对于人口规模在400万以下的城市共同的特点是：房价与投资具有显著的相关性，这说明中国大多城市存在房地产投资过热现象，促使房价上涨过快。因此政府要正确进行投资引导，可以鼓励城市扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望。此外，压缩高档住宅的用地供给，将房地产投资引入科学理性的轨道。

3.发展区域经济。对于分布在西部，人口规模在100万以下的城市，房价与个人可支配收入相关性较弱，说明该类城市居民的住房购买力不强，因此对于此类城市应是积极发展城市经济，提高低收入家庭的购房能力，激活房地产市场，带动区域经济发展。

4.信息透明，规范交易环境。加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为，引导市场理性发展。

参考文献：

［1］ 张红.房地产经济学讲义［M］.清华大学出版社，2004.

［2］ 郭金兴.房地产的虚拟性及波动性研究［M］.南开大学出版社，2005.

［3］ 崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证性研究［M］.经济科学出版社，2005.

［4］ 高铁梅.计量经济分析方法与建模［M］.清华大学出版社，2006.