商业综合体管理思路

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商业综合体管理思路范文第1篇

【关键词】城市综合体；规划设计；原则；重点

城市综合体(英文为HOPSCA )，是酒店(Hotel )、写字楼(Office )、公园(Park )、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention )、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。其将城市中的商业、办公、居住、会展、旅游、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互协同的有机关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经成为城市发展的方向之一，笔者认为城市综合体的规划设计是城市综合体项目成功的关键，下面论述城市综合体规划设计方面应该注意的几个问题及规划设计的原则和重点，供同行参考。

1 城市综合体项目在规划设计方面应注意的问题

建筑的规划设计是城市综合体的基础，是未来良好运营的保障。从开发顺序来说首先是要完成一个项目的总体规划方案，即确定建筑基本布局、交通组织、外立面风格，公建配套、项目与周边现存建筑、道路的关系等等。这一阶段，作为城市综合体项目，应该注意几个问题。

1.1 首先，在建筑规划设计单位的选择上，一定要注意规划设计单位的基本设计取向与项目的特征的吻合度，从实践来看，与国外先进的规划设计单位进行合作已经是许多开发企业的共识，但是国外规划设计单位在不同专业领域有不同的业绩和排名，来自不同国家的规划设计单位也会因为较大的文化和生活背景而做出不同的基于项目的价值评判，比如，来自日本的规划设计单位，在设计建筑时往往非常注重建筑的美感，立面风格倾向于较为严肃的设计元素，在住宅的内部户型设计时忽略中国人的居家习惯而按照日本人的居住方式去设计室内空间，而来自欧美的规划设计单位相对关注建筑与自然的互动关系，提倡开放、随意、与自然共融的设计思路，在细节上采用原生的材料或元素较多。东西方文化的差异以及不同种族对于生活方式和审美的理解的不同必然形成对规划设计的差异化指引。但是，选择规划设计单位费时费力，高昂的设计费用和紧张的项目进度往往让开发企业不能多次做出颠覆性的设计修改，所以参照专业排名(例如英国《建筑世界》杂志)的索引按图索骥，对规划设计单位的以往作品进行考察，同时兼顾项目所处区域的自然和人文特质去甄选合作对象，是非常必要的。

1.2 其次，城市综合体的商业往往自持居多，商业价值的最大化是指导规划设计的重要原则，要注意避免一些不利于后期商业使用的现象出现。诸如:商业建筑部分自身的宽度、深度、曲直度等要符合通常使用要求;营业空间的室内要减少立柱的数量，控制立柱的体积，组织立柱的分布形态，柱距设置在一个合理的尺度内(常见的如约6米到10米之间);在室内空间要避免异形空间的出现，将其尽量处理在室外，不得不出现在室内的异形空间尽量避免锐角型，以趋向钝角为佳，确保后期分割商铺时能实现尽大的空间利用率;最后，在水电气等不同的能源供应方面，应有专业人员根据项目的前期业态定位进行分项设计，在向政府部门报批能源接入之前，要掌握全局的现状需求并对未来的业态调整变换留下空间，同时，在能源接入后，随着招商的不断推进，区内的合理分配也是一个重要问题，否则再多的能源接入也无法满足城市综合体的使用要求。

1.3 最后，在城市综合体中，各种物业(商、住、办公、酒店)的和谐共处以及各自价值的最大化是未来运营发展的终极目标，也应作为规划设计的原则。如顺城购物中心，在一个100000平米的购物中心上是近700套城市公寓，如何保证公寓业主既享受繁华的便利又不受繁华之扰呢?为实现互不干扰，顺城城市公寓均采用双层夹胶中控玻璃(中间充有惰性气体)，室内标配BROAN空气净化系统，门窗均采用上等的品牌和材料，让业主实现出则繁华，入则宁静的居家氛围。在建筑上则将住宅的入口与商业区入口分开，电梯分开，楼层分开，停车分开，实现了虽然是一个整体但又合中有分的局面，保障了居住的便利性的同时还确保了基本的安全和功能需求。以上一例可以看出，要将和谐发展作为目标，规划设计必须先知先觉，因为建筑一旦落成，许多改动将根本无法实施，这种一次性的特性要求开发商在规划设计阶段对后期的使用及分类人群需求作出精确的判断和趋势分析，进而实现对规划设计的真正指导。

2 城市综合体规划设计的基本原则

价值链管理的作用就是节约成本和提高交付速度，当组织砍掉价值链的那些低效率的和不增加价值的工作后，组织就会在不同的工作和领域中降低成本;而当价值链中的成员在分享信息和重要活动上合作时，交付速度就会提高。应用到城市综合体的规划设计中，就是“先招商、后设计”的大原则，先招商可以通过先接触了解不同商家(或企业)的需求进而进行项目的指导，通过谈判提前确定下来的主力商家更可以直接指导各项设计的深化方向。先招商后设计这一重大原则具有科学性与合理性，开发商应努力以这一思路开展工作，组织好专业的招商团队、以招商先行的方式首先把招商启动起来，解决好商业资源不足带来的种种困难。因为在实践中，要做到100%的先招商后设计几乎是不可能的，但是主力店可以做到，大的企业可以做到，除去能力的问题，认识与态度是基础，因此要非常重视以这一思路来开展工作。

3 城市综合体规划设计的重点

3.1 城市综合体，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如对于一个几十万平米的大型综合体项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的项目一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。同时市政配套系统如果难以提供足够消费群体的支持，企业的资源整合能力又满足不了在这一次中心实现招商计划，盲目的上马必然影响其自身经营和发展，甚至对开发商带来危害。

商业综合体管理思路范文第2篇

[关键词]旅游综合体；蒙山

长期以来，国内很多旅游项目开发规模小、档次低、片面追求门票经济、旅游拉动力不强，严重制约了旅游目的地的发展。在旅游业纳入国家战略后，各地的旅游投资热情再一次被激发，“旅游综合体”概念既契合政府改善投资环境、提升城市形象和旅游业转型升级发展的需要，也符合旅游消费升级后旅游供给必须相应升级和创新的需要，“旅游综合体”建设迅速在全国蔓延。蒙山旅游区在2012年管理体制调整后，独立的行政管理体制和财政、土地政策，使蒙山旅游综合体的建设成为可能。

一、建设蒙山旅游综合体的意义

“旅游综合体”是一种在国外普遍存在的旅游开发模式，近几年，国内旅游理论研究专家将这个概念引入中国。由于国内发展时间不长，旅游综合体在国内旅游理论界还没有形成一个统一的概念，黎筱筱和罗红宝等对旅游综合体有其独到的解释，按照笔者的理解，“旅游综合体”是指以自然景观、人文景观等旅游资源为依托，以旅游、观光、休闲、度假为功能导向，以旅游度假区和旅游小镇为载体，通过旅游开发带动土地综合利用，为旅游者提供全方位服务的旅游产业集群综合体。从其概念上可以看出，旅游综合体通过提供具有吸引力的旅游体验内容，吸引入们聚集，从而产生极大的聚集效益和经济带动作用。旅游综合体的建设也往往会带动目的地的城镇化进程，形成度假区、会展区、娱乐区、商业街区、游憩区以及旅游小镇等，并进一步推动区域型旅游房地产和商业房地产的发展。同时，旅游地产发展带来的土地收益，又为旅游综合体开发建设和旅游目的地基础设施配套、产业配套以及服务质量提供物质保障。

（一）满足游客需求

建设蒙山旅游综合体，是满足旅游者对旅游产品多样化需求的需要。随着经济的发展，人们生活水平的提高，旅游者对旅游产品的需求也大为增加，对旅游产品品质的需求大为提高。按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般分为“观光游-休闲游-度假游”三个阶段。经过多年的发展，中国旅游业已经从观光旅游为主的阶段走到休闲旅游、度假旅游为主的阶段，旅游业也已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，必将引发中国旅游格局的重新洗牌。建设蒙山旅游综合体，正是顺应了旅游业发展的潮流，满足了游客日益发展的旅游需求。

（二）推动产业升级

建设蒙山旅游综合体，是推动蒙山旅游产业转型升级的需要。蒙山旅游要摆脱当前单一的观光产品结构，完成旅游产业转型升级，必须发展以休闲度假为核心的旅游综合体。一直以来，门票经济是旅游景区生存的唯一选择，而随着旅游业的发展，旅游产业的最高境界应该追求“零门票”，将门票经济转为产业经济。如果一味通过提高门票价格来搞景点开发，旅游产业最终只能走进一条“死胡同”。而通过旅游综合体的开发，可以带来区域人气的兴旺，经济的繁荣，从而促使旅游综合体内土地价值不断升值，为旅游综合开发提供资金保障。这种更强的赢利能力，是旅游综合体得以形成和发展的重要推动力。

（三）提升目的地形象

蒙山建设旅游综合体，是提升蒙山旅游目的地品牌形象的需要。随着旅游业的升级，人们选择旅游目的地，不只是单纯的考虑其景观的的吸引力，而是要综合考察旅游目的地各项配套服务设施的完善程度。蒙山旅游区要改变以往区域性观光型旅游产品的形象，必然要用旅游综合体的发展，借助沂蒙山的品牌资源，全面提升蒙山旅游形象，打造国内知名的山岳型休闲旅游度假目的地。

二、建设蒙山旅游综合体的有利条件

（一）优秀的自然和人文环境

目前，国内旅游发展正处于观光旅游向休闲度假旅游转型的过程时期。与国内诸多的山岳型旅游景观相比较，蒙山虽然不具备绝对优势，但蒙山具有其他山体所不具备的比较优势。这种比较优势主要体现在蒙山旅游区虽然经历十多年的旅游开发，但开发率相对较低，许多优势资源得以保存，如原生态的沟峪资源、温泉度假型旅游资源等；且在前期的旅游开发中，注重环境保护，使得蒙山生态环境良好，森林覆盖率高，区内空气中负氧离子含量最高值为220万个/cm3，被誉为“天然氧吧”。

除了优美的自然景观外，蒙山拥有丰富的文化底蕴，形成了以蒙山寿文化为代表的多元文化的交融；响彻全国的沂蒙山红色旅游形象，为蒙山发展成为具有全国吸引力的旅游目的地，提供了品牌保障。最为关键的是蒙山旅游区体制调整后管辖面积达313平方公里，人口7.5万人，生态公益林面积达30万亩，这为蒙山旅游综合体的发展提供了巨大的发展空间。

（二）发展机遇良好

1.国家政策层面

2010年12月，国家旅游局提出旅游综合改革的工作思路和重要原则，明确将各产业融合发展、推动旅游业建成现代服务业、体制机制改革创新、建设生态文明和实现旅游业可持续发展、落实41号文件精神等五个领域先行先试。并将成都、张家界、秦皇岛、舟山四个城市为首批旅游综合改革试点，这标志着我国旅游业综合改革试点工作正式启动，在各旅游综合改革试点中，旅游综合体能释放出巨大的社会、经济及生态的综合效益，已成为各地旅游综合改革的首选旅游发展模式。

2.属地管理层面

为从根本上解决蒙山景区管理体制不顺，形象不统一的状况，当地政府于2012年2月份对蒙山旅游区管理体制进行调整理顺，将蒙山龟蒙、云蒙两个主景区划归蒙山旅游区管委会直接管理，并把相关乡镇、村庄和林场纳入直接管辖范围，形成以蒙山管委会为主体的统一管理模式。新蒙山管理体制的确立，对蒙山旅游资源的整合提升、蒙山旅游形象的统一树立、促进大蒙山旅游综合发展具有深远的意义。蒙山管委会作为蒙山旅游区的行政管理机构，不仅负责蒙山旅游的发展，更重要的是负责通过蒙山大旅游的发展，深化旅游产业链，带动整个蒙山旅游区的经济、社会、环境的综合发展。蒙山旅游区财政体制实行一级财政管理，国土部门在蒙山旅游区设立独立的分支机构，蒙山旅游区的土地收益都归管委会所有，这为蒙山旅游区发展以旅游为导向、以土地综合开发为依托的旅游综合体建设，提供了政策的保障。

三、建设蒙山旅游综合体的思路和发展框架

（一）总体思路

基于蒙山旅游区管理体制的调整理顺为蒙山旅游区发展提供新契机，结合对蒙山建设旅游综合体条有利件的分析，蒙山旅游区下步发展方向应该是以蒙山自然景观和人文景观为依托，以旅游、观光、休闲、度假为功能导向，以建设旅游度假区和旅游小镇为载体，通过旅游带动土地综合开发利用，将蒙山旅游区建设成为旅游者提供全方位服务的旅游产业集群综合体。通过旅游综合体的建设与发展，不断深化旅游产业链，形成以旅游业为龙头的三次’产业高效融合，从而带动蒙山旅游区经济、社会与环境的综合发展。

基于以上分析，笔者将蒙山旅游区发展旅游综合体的总体思路确定为：以养生长寿和山地休闲为主题，以旅游休闲度假产品开发为主导，以旅游土地综合开发利用为支撑，通过创建国家5A级旅游景区、开发旅游新景点，建设休闲旅游度假区、打造独具特色的旅游小城镇，将蒙山旅游区发展成国内知名的山岳型旅游综合体。

（二）发展框架

1.基本规划建设的框架

蒙山在新的资源整合与旅游形象创新发展中，确定了由观光旅游向休闲度假旅游的转型发展思路，基于蒙山旅游区旅游资源的多样性，需对不同旅游资源和旅游要素进行功能定位和错位开发，形成不同的旅游要素集群，以满足不同旅游者的需求，塑造大蒙山旅游综合体的战略格局。按照蒙山旅游综合体发展的总体思路，结合蒙山旅游资源状况和开发现状，确定蒙山旅游综合体规划建设的基本框架为：以建设山岳休闲旅游度假目的地为主导，按照景区、度假区、旅游小城镇三个层面进行规划建设，提升龟蒙、云蒙两大主景区、完善沂蒙钻石国家矿山公园景区、开发明光寺、李家石屋、曲流涧、龙门大峡谷等旅游新景区，构建旅游景区集群；打造百花峪、大洼、蒙阳峪等旅游度假区，构建旅游度假区集群；建设蒙山温泉旅游小镇、云蒙小镇、柏林小镇、钻石小镇等旅游小城镇，构建旅游小城镇集群；通过建设高标准环蒙山旅游观光道路对各旅游要素进行链接，将蒙山打造成为“山岳观光、温泉度假、休闲居住”多功能于一体的中国著名的山地休闲旅游综合体（见图1）。

2.旅游要素集群建设

（1）旅游小镇集群建设

蒙山旅游综合体的休闲度假定位需要相应的休闲度假设施及旅游配套服务项目来支撑，而不同主题的旅游小镇的规划与建设，不仅可以为庞大的蒙山旅游综合体建设提供支撑服务，作为旅游地产项目的主要载体，旅游小镇更担负着为整个旅游综合体建设提供资金保障的作用。同时，体制调整后的蒙山旅游区不仅是一般意义上的旅游区，它同时是一个县级行政单位，它不仅关注旅游业的发展，更关注本区域经济的综合协调发展，城镇化也必将是它的一个发展趋势。而作为一个旅游区域，由于旅游小镇对环境与资源的恰当利用，可避免以工业化为主要动力的城镇化过程中所带给环境与资源的破坏这一通病，因而旅游小镇是旅游区域城镇化的一种最佳选择。特色旅游小镇不仅可以成为蒙山旅游区新的旅游吸引物，更重要的是可为蒙山旅游综合体的发展提供更宽泛的服务支持，以更好地体现与满足游客的休闲需求，旅游小镇也可通过自身的集聚效应得到更好的综合发展。

结合蒙山旅游区资源特色与功能需求，在旅游区东南西北四个方位打造四个旅游小镇，即温泉旅游小镇、云蒙小镇、柏林小镇和钻石小镇，见表1，形成不同特色的休闲聚集中心，承载着整个蒙山旅游区的游客集散、旅游接待、购物娱乐和旅游城镇相关配套服务功能。每个旅游小镇在开发过程中体现不同的主题文化特色，通过建筑风格、博物馆、文化广场、道路命名等展示各自文化主题，打造各具特色的主题旅游小镇。每个小镇以各自行政中心为依托，开发山地度假、康疗养生、会议会展、休闲娱乐、户外运动、旅游地产等旅游配套服务设施，各小镇之间通过蒙山旅游观光环线道路相连接，形成环蒙山旅游小镇集群。

（2）旅游度假区集群建设

完备的旅游度假服务体系，是旅游综合体建设的重要一环。多年来，由于蒙山观光型旅游产品的单一开发，使得蒙山旅游度假区的发展相对滞后。根据蒙山旅游区的自然资源条件和土地利用现状，本着核心旅游资源保护和避让的原则，在蒙山旅游区内规划三处旅游度假区：大洼旅游度假区、百花峪旅游度假区和蒙阳峪旅游度假区，这三个旅游度假区按照不同的主题定位进行差异化主题开发建设：大洼旅游度假区依托现有的写生基地品牌优势，开发与写生有关的旅游产品，规范提升旅游度假酒店、农家乐等接待设施，打造山地休闲旅游度假区和全国知名的写生基地；百花峪旅游度假区以沂蒙村落体验、沂蒙民俗展示、山地休闲度假为主题，打造生态休闲与民俗文化风情相结合的综合旅游度假区；蒙阳峪旅游度假区以养生古村、颐寿家园为主题，以长寿文化为底蕴，打造一个以养生、长寿、医疗、康体、旅游为一体的综合旅游度假区。通过这三个不同主题风格的度假区建设，形成蒙山旅游度假区产业集群。

（3）旅游景区集群建设

旅游景区是旅游综合体建设的核心依托。没有旅游景区的带动，就没有旅游综合体的发展。蒙山旅游区经过近二十年的开发，已成为临沂市旅游产业发展的龙头景区和山东省旅游发展重点景区，成功创建了国家4A级旅游景区、国家地质公园、国家森林公园和省级风景名胜区。但从目前的发展水平看，蒙山旅游与国内、省内同类型的知名景区相比，还有不小的差距，蒙山旅游的辐射带动作用也没有得到有效的发挥。蒙山旅游区要以云蒙、龟蒙景区为龙头，按照5A级标准进行改造提升，龟蒙景区侧重围绕养生长寿文化挖掘，云蒙景区侧重山水生态休闲，加大“沂蒙山”红色旅游品牌宣传力度，将蒙山打造成全国知名的山岳型旅游景区。同时，按照蒙山旅游区整合提升规划，新开发建设李家石屋旅游区、明光寺旅游区、曲流涧旅游区、龙门大峡谷旅游景区，完善蒙山钻石国家矿山公园景区，形成蒙山旅游景区集群，在区域旅游市场推陈出新，扩大区域旅游市场份额，争取全面带动蒙山休闲旅游综合体的发展。

四、蒙山旅游综合体的产业体系建设

蒙山旅游综合体作为临沂市最重要的区域旅游品牌，建成后将成为临沂区域的旅游凹地，产生凹地效应，进而带来巨大的旅游溢出效应，对周边的县市的服务业，特别是旅游业将起到巨大的推动作用。蒙山旅游综合体产业开发，首先体现在产业的集聚，进而产生规模效益。蒙山旅游综合体的产业可根据核心产业、重点产业和延伸产业进行配置，详见表2，以促进蒙山旅游综合体经济均衡可持续发展。

（一）核心产业

蒙山旅游区的核心产业就是以满足游客观光旅游、休闲旅游和度假旅游等需求，搞好吃、住、行、游、购、娱等旅游要素综合配套项目，大力发展旅游产业。

（二）重点产业

蒙山旅游综合体的重点产业是发展以养生长寿文化为主的文化产业和与蒙山生态文化相关的绿色农业产业。深入挖掘蒙山文化，开发蒙山祭山大型实景演出、蒙山文化创意产业园、蒙山动漫产业园等项目，推进蒙山文化产业发展。推进农业产业结构调整，积极发展观光农业、特色农业，环蒙山林果、环蒙山旅游基地建设，搞好环蒙山中草药、花卉、林果绿色无公害基地建设。

（三）延伸产业

商业综合体管理思路范文第3篇

关键词：另一种思路； 商业办公综合体； 商业内街； 高端与时尚

Abstract:We take another train of thought into our design because the block is limited by the environment which it is in. First, this project is considerd as a high-class commerce and office building which is serving for the particular high income group. Second, the commerce part and the office part are mixed together and become a building complex which is both independent and interdependent. Third, introducing the concept of commercial inner street. Through these means, we try our best to create a popular, high-class and fashional business environment.

Key words: another train of thought； commerce and office complex；commercial inner street； high-class and fashional

中图分类号：TU247

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2008）03-0090-03

在我国经济发展由粗放型向集约型转变的过程中，综合体建筑扮演着越来越重要的角色。其中，商业办公综合体的职能体系为商业、办公、展览会议、餐饮及停车等功能的集合体，各种功能犹如生态圈中的环境系统，体现一种相互依存助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的有机体。

本案所处地块位于广州未来的商务中心区――南沙经济技术开发区，毗邻祈福酒店及地税局，周围均为规模较大的商业办公建筑，其自身规模相对较小，地块面积15129m2，总建筑面积45387m2；另一方面，该区域还未形成成熟的商业氛围，短期内很难吸引足够的人气，如果延续一般的大众化商业办公经营模式，以小铺面集中的商场和小型办公空间写字楼的普通形式出现势必缺乏足够的竞争力。因此在本案设计初期，设计者与甲方尝试了另一种思路：将该商业办公综合体的服务目标锁定为特定的较高收入人群。通常这类消费者在购物前都已经明确购买地点，并会选择一些商品齐全的高档商场作为其购物的固定场所，除了考虑到购物的品种外，更多享受的是高档商场所提供的优质服务和良好购物环境。故本案将裙楼部分定位为名品商场，以名品专卖为主，辅以饮食及休闲活动场所；而塔楼部分则定位为高端商务办公楼，主要提供大空间的企业办公。于是如何体现建筑环境、立面造型及内部空间的高标准和时代感，同时又兼顾经济效益，成为该方案的首要立足点。

1建筑肌理与城市肌理

考虑到建筑的日常管理和分期建设，本案将商业裙楼布置在临近城市主干道进港大道的基地北端，办公塔楼布置在裙楼以南，结构分开，彼此独立，仅设两层连通的廊道作为联系体。办公塔楼主入口置于其北面，与商业裙楼的主入口相对，为办公人员的进入提供便利。塔楼与裙楼之间形成一条内街和商业入口广场，作为该综合体的主要出入口与交通集散广场，同时与裙楼南侧由骑楼和亚热带植物组成的绿化带形成景观轴。裙楼主入口设于东南面，正对入口广场；而另一个次入口则设在西面，结合入口处小型绿化广场，主要提供西侧祈福酒店的人流进入。

本着可达性、安全性、便捷性的交通组织原则，本案将车行主入口设在城市次干道金沙路西侧，距城市主干道进港大道交叉口70m处，另两个次入口分别设在基地西北端和东南端。设置人车分行系统，车行交通在塔楼周边形成环路，并沿路布置充足的停车位与地下车库出入口，环路兼做消防通道。人行主入口则置于车行主入口以北，接入口广场，并紧邻综合体的两个主入口，直接通向商业内街及亚热带绿化带。解决了基地的道路体系与公共空间关系的二度人性空间问题，使基地内小环境面向城市空间开放，建筑肌理与城市肌理相互渗透，将建筑较好地适应和融入了城市的空间体系。

2建筑平面设计

办公塔楼：塔楼部分设计为地上16层，地下2层。其中1、2层为餐饮区，3层到16层为商务办公区，地下层为车库，建筑总高度为59.8m。垂直交通核心体布置于平面中间偏西的位置，在满足疏散距离的原则下尽可能地留出较大、较规整的办公空间。平面西侧每隔4层布置空中花园，并结合景观阳台的设计，将生态景观融入建筑之中，营造舒适宜人的办公环境。同时从节能的角度考虑，解决了西立面日照时间长，建筑空间利用率不高的问题。三、四层平面北端以廊道的方式与裙楼部分相连接，作为塔楼与裙楼的联系纽带，使二者在空间上有机地串联在一起，浑然一体又富有变化。

商业裙楼：于裙楼东南侧设计入口广场,不同方向的人流在这里交汇、集散，然后有秩序地分流，裙楼与塔楼之间所形成的商业内街也有效地区分了商业及办公人流。建筑是城市文化的延续，广州的“骑楼”就是地方建筑的一大特色，本案将商业裙楼南面局部设计成骑楼，汇聚商业人气，减弱内街的封闭感，营造亲切宜人的流动空间。商场内中庭设计成内街式，并局部放大，布置休息区，方便陪同购物的男士等候休息，为现代商业建筑空间注入了新的活力，也是创造别致的商业气氛的重要场所。由中庭形成环路购物人流,创造更多的购物机会，端部布置美容美发、咖啡酒吧等可以使人停留的空间,避免出现商业死角，形成一种愉悦、华丽的购物氛围。

3表皮与体量

整个商业办公综合体的建筑外观设计注重现代感和时尚感，讲究表皮的细致刻画，力图表现高端商业办公综合体不拘一格的非凡气派，形成优雅、丰富、立体及多能的动态的城市有机整体。

办公塔楼：

A.由于有60m高度限制，为了在视觉上呈拔高效果，将塔楼设计成双体楼互相咬合的形式，并通过楼顶三角构架以增强塔楼透视感，使建筑现代、丰富的天际线尽可能多地展现给城市，并模拟单坡屋顶以响应南沙地区的整体规划要求。

B.双体楼通过体量与材质的变化来形成虚实对比：塔楼西侧部分较高，立面主要为隐框玻璃幕墙，颜色偏白，透明度较低，以竖向条状构图为主，西立面则为同样竖向条状构图的白色实墙面为主，加入细微的凹凸变化，使日照下的实墙面光影变化更加丰富；塔楼东侧部分相对较矮，立面主要为明框玻璃幕墙，深灰色金属框，玻璃透明度较高，以横向条状构图为主。

商业裙楼：

A.立面表皮化、透明化，通过玻璃幕墙的细致划分与材质、颜色的搭配,创造出协调且富有变化的视觉特色，使建筑本身更具吸引力，同时刺激到人们的消费欲望。

B.利用建筑顶部近两层高的红色构架增强裙楼的体量感,并模拟南沙地区常见的坡屋顶,竖直的部分用于装置广告牌, 保留了建筑立面的完整性，可增大可视范围，也表现了高端商业建筑与别的建筑不同的精细与时尚。

4结语

由于本案所处地块尚属新兴开发区，考虑到市场需求和效应，设计者大胆采用了另一种思路，打破以往众多商业办公建筑的设计手法：先确定其特定消费对象，再对建筑形式及风格进行定位，将商业和办公作为既独立又联系的综合体来考虑，并引入商业内街的概念，设置建筑主入口于城市次干道，营造一个高尚舒适的商业办公环境。商业办公综合体这一城市有机体的建成也将带动所处区域的同步自我更新，具有提高和完善城市区域价值，带动周边产业发展的效能。聚集在这里的企业和人群，也成为该区域一笔无形资产，并对区域的发展起到强有力的辐射作用。

参考文献：

[1] 刘力.商业建筑[M].北京：中国建筑工业出版社，1999．52-108．

商业综合体管理思路范文第4篇

【关键词】城市综合体 电子商务 消费者需求

一、国内外文献综述

Nick Gallent and Kwang Sik Kim（1998）在The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul一文中，从经济增长与住房供给市场现状及作用、城市综合体的模式结构、城市综合体在住房市场中的作用，城市综合体发展规划及趋势四部分论证了城市综合体在首尔住房市场中扮演越来越重要的角色。

任敬东（2012）在推进成都城市综合体发展的对策与思考一文中，首先介绍了成都城市综合体发展现状及趋势特征，接着指出了成都市城市综合体建设发展中存在的问题，并做了相关分析，最后提出了促进成都城市综合体发展的对策建议。

赵振淇（2013）在消费者购买房地产行为研究一文中，主要通过对购房者的确定、产品的选择、购买原因以及如何选择购买楼盘三部分阐述了消费者购买行为对刚需和投资性需求的影响。

在《浅谈电子商务中的消费心理――对个体消费心理的研究》一文中，以消费者心理与行为为基础，通过对电子商务中个体消费特征和心理变化趋势，以及现阶段制约电子商务发展的个体消费心理因素的分析，探讨了现代企业面对网络消费者的特定心理。

张媛媛在《我国电子商务发展现状及未来走向》一文中，阐述了我国电子商务发展状况：“十一五”期间，我国电子商务交易总额增长近2.5倍，2011年整体交易规模达5.77万亿，其中电子购物交易额达8997亿元，占到社会零售交易额比重的4.9%。

从上文的综述中可以看到，国内外已有大量的学者探讨了城市综合体发展问题。城市综合体已成为商业地产的代表，也是实体零售业中相当重要的一部分。另一方面，电子商务作为一种新兴产业也大量涌入人们的生活，占到社会零售额总量的比重也越来越来重，那么它是否会对实体零售业产生冲击，又能产生多大的冲击呢？

二、城市综合体产生原因和特点

所谓城市综合体（HOPSCA），就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

城市综合体产生的原因可以归纳为以下几点：

（1）70年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾和冲突、人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值，而第三次科技革命的兴起使得劳动密集型产品被知识密集型产品更多代替，大量的人口向市中心涌进，这为城市综合体提供了持久的支持力。

（2）城市综合体满足了消费者购物行为从单一性到综合体的变化。纵所周知，早期的购物场所是将各单项服务分开进行的，比如购买服饰在一个购物场所里，而餐饮娱乐又在另外一个地方，这就给消费者带来极大的不便，也比较花费周转时间。而城市综合体以其完善的商业配套，一站式的服务和休闲，给人们带来无可比拟的便利。

（3）城市化进程加快，大量农村人口涌入城市，每一块土地都必须高效利用。城市综合体因其多功能的特点，实现了土地的集约化利用，俨然成了开发商的新宠儿。

城市综合体的相对于其他商业的地产的特点主要体现在以下几个方面：

（1）空间尺度大。首先，城市综合体一般占地规模和体量较大；另一方面，城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源，尽可能使建筑向高空、地面、地下三个方向发展，空间尺度大。（2）建筑风格协调。从宏观来看，城市综合体建筑设计与外部整体城市环境发展协调统一；从微观来看，城市综合体建筑设计以城市设计为基础，其中各单体建筑相互配合、联系，形成统一风格。（3）交通体系立体。城市综合体交通包括外部交通及内部交通，有地面交通、地下交通、人行天桥等多种交通方式，共同构成立体交通体系。（4）景观设计现代化。城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美，不仅尊重城市传统文化，而且顺应城市发展趋势，使得城市综合体自身景观和城市景观相融合，体现了现代化的设计思路。（5）功能配置复合型，城市综合体内部多种业态相互配合，很好实现了功能互补。

从城市综合体的特点来看，无论从建筑风格、交通设计、功能复合还是环境艺术、空间连续性，都为消费者带来极大的便利，提升了消费者的生活品质。另外城市综合体将各品牌商品引进在一个购物空间里，极大的提高的消费者选择的权利，满足了消费者用脚投票的心理，也是完全符合我国消费者行为习惯的。

三、消费者调研分析

为了深入了解消费者对城市综合体的需求情况，探讨电子商务对实体零售业的冲击大小，笔者特意对昆明市的城市综合体消费人群做了问卷调查，并进行了分析。

本文城市综合体需求分析采取的是终端消费者行为的调查与研究方法，对消费者消费费行为的调查，主要是收集各运营的城市综合体消费人群的购物形态资料，对消费者消费行为进行定性和定量的研究。

2013年12月对昆明市主要城市综合体消费人群（普通及中高端）进行了随机拦截式问卷调查。各类调查问卷配比及执行地点如下表所示。

其中对普通和中高端消费者的划分按照月均可支配收入情况进行，低于3500元人民币的为普通消费者，高于3500元人民币的为中高端消费者，两种类型消费各150份。。

3.1被访者构成

（1）年龄构成

在本次接受的调查的普通及中高端消费者中，对于普通消费者，其年龄主要分布在20岁到30岁之间，占到被访人数的53%。对于中高端消费者，其年龄主要分布在30岁到40岁之间，占到被访人数的50%，在这一年龄段的人群，普遍工作事业小有成就，处在人生的上升期，故可支配收入较高，也具有较高的消费水平，是城市综合体消费的主体。

（2）学历状况

在本次调查中，中高端消费者明显比普通消费者学历高。其中中高端消费者本科及以上学历占到了60%，大专及以下学历仅占到40%，而对于普通消费者，本科及以上学历仅占到26%，而且其中有小部分是在读硕士，不是生产者，另外这部分消费者年龄均分布在30岁以下，可以大胆想象随着年龄的增长，消费能力也会跟着上升，而大专及以下学历者占到了74%。两者数据对比，可以看出消费情况和学历存在较大的正相关性。

（3）家庭收入

在本次调查中也对家庭收入进行了调查。普通消费者家庭收入主要集中在2500―3500元之间，占到46%，1500-2500元占到总人数的45%，而1500元以下分不人群较少，只有9%。对于中高端消费者，3500-5000元的消费者占到总人数39%，5000元以上消费人群占到61%。由于梯度设置到5000元，在高于5000元的这一部分消费者中不乏购买力更强的人，对于城市综合体一些高端产品，这部分人群将形成主要购买力。

（4）被访者来源

因为昆明市城市综合体较多，故抽取部分数据调查进行调查。在对顺城的调查中，主要得出以下结论：来顺城购物中心的人，各地区都有分布，其中五华区和盘龙区占得比例相对较大，各占到30%，西山区、官渡区，区别不大各占20%左右。而对南亚风情第壹城的调查中，发现更多的是来自西山区的人，占到80%以上。而和谐世纪则购物人群普遍来自五华区和盘龙区，两者加起来占到90%以上。究其原因，很简单，顺城处在一环内，地理位置较好，而且顺城是昆明第一批城市综合体，发展到现在已经比较成熟，品牌商品较多，购物环境也不错，而且除了顺城这一购物中心外，周边其他购物场所也多，形成竞争的同时，也集聚了较高人气，辐射范围不仅五华区和盘龙区更乃至整个昆明。而南亚风情第壹城和和谐世纪，更多的征对周围居民，辐射范围较窄，平时人气较差，周末的时候相对有所提升。

总结来说，除了市中心，一环内城市综合体辐射范围广之外，其余各地区的城市综合体，更多可以称之为“社区城市综合体”，并没有达到覆盖全城的目的。

3.2消费习惯

（1）单次零售消费额度

通过本次消费调查发现，对于普通消费者，一般一次在各城市综合体消费金额主要集中在100元以下、100-300元、300-500、500-800元四个区间，比例分别达到了19%、43%、14%、24%，超过800元的单次消费额一人都没有，根据数据加权出来的单次消费额为317。相比起来，中高端消费者的单次消费额明显高于普通消费者，单次消费100元以下的没有，均分部在100-300元、300-500元、500-800元、800-1200元、1200元以上，分别达到了32%、19%、13%、13%、23%，根据数据加权出来的单次消费额为630.5元。

（2）月均零售消费额度

对于普通消费者和中高端消费者，明显在月均零售额上，中高端消费者消费额高于普通消费者。普通消费者月均消费额主要集中在500-1000元、1000-1500元、1500-2500元三个区间，达到的比例分别是47%、24%、19%，而中高端消费者主要集中在1500-2500元、2500-3500元、3500元以上三个区间，达到的比例分别是29%、13%、42%。特别对于中高端消费者月均3500以上的零售额占到42%的比例，这说明中高端人群中可能有较高比例人群愿意消费中高端产品。

（3）逗留时间

逗留时间方面，中高端消费者由于消费金额较大，因此对物品的选择更为谨慎，逗留时间也相对较长。对于普通消费者，逗留时间主要集中分布在一小时以内和一小时至两小时两个区间，分别占到的比例是30%和50%，加权平均逗留时间为，对于中高端消费者逗留时间在一小时以内、一小时至两小时、两小时至三小时、三小时以上的比例依次是22%、38%、23%、17%。可以发现消费者在购买价值较低的商品是，逗留时间通常较短，基本在一小时之内完成。而中高端消费者，其在商场逗留时间多半其购买商品价值和消费金额成正比例关系。

（4）城市综合体消费概率

消费概率，是通过总购物次数和选择城市城市综合体次数，统计得到。但对于消费次数，具有较强的不确定性，很多时候消费者是根据自己的时间、所需商品、商场的优惠情况综合考虑的，通过数据整理，加权计算，普通消费者选择城市综合体的概率为53.1%，中高端消费者选择城市综合体的概率为63.1%，可以看到中高端消费者更倾向于在城市综合体里面购物，这也与中高端消费者的消费能力呈正相关关系。两个数据都过半，说明消费者对城市综合体的接受度较高。

（5）消费频次

除了从选择城市综合体的概率上讨论了城市综合体的接受度之外，也从月均消费频次上做了统计说明。对于普通消费者月均到城市综合体频次，经过加权平均计算后，得出结果为2.1次/月，而中高端消费者得出的结果是4.42次/月，这表明中高端消费者对城市综合体偏好更强，消费能力更高。

（6）电商消费

本次调查问卷，还涉及到消费者选择网络购物的问题。根据统计数据，普通消费者选择网络购物的概率达到了45%，在这部分选择人群中有72%的人都是处于20岁―30岁之间；对于中高端消费者选择网络购物的概率稍低于普通消费者，占到总人数的32%，同样选择电商年龄集中分布在20岁-30岁，占到81%。上述数据反映出，当前年轻人更热衷于网络购物，对购物方式的选择更能接受新鲜事物，究其原因基本是网上购物方便、便宜、选择范围广。又因为便宜，所以在普通消费者选择的概率大于中高端消费者。但在调查中无论是普通消费者还是中高端消费者，购物习惯没有完全依赖电商消费的。

3.3消费结构

（1）城市综合体购物商品类型

通过统计计算，普通消费者选择的类型主要以服装、日用品、食品、娱乐，比例分别达到了48%、10%、6%、12%，其他类型产品选择较少占到12%，另外还有12%的人选择闲逛。对于中高端消费者，除了服装、日用品、食品外，也对饰品、化妆品、家电及电子产品、餐饮娱乐有一定的偏好，比例分别是25%、8%、6%、14%、12%、5%、22%，其他类型占到2%，闲逛的比例只达到6%。

明显中高端消费者选择商品的类型比较多样，并且对餐饮娱乐的比例达到了22%，这也反映出中高端消费者，对饮食和精神文化建设要求较高。同时可以大胆预测普通消费者到城市综合体更喜欢逛超市或者服装专卖店，而中高消费者，更多关注饰品、化妆品、家电等高消费产品。

（2）网络购物商品类型

上文中提到有大部分年轻人会有网络购物习惯，经过数据统计，得出无论是普通给消费者或是中高端消费者，基本在网络上购物的类型都分布在服装、日用品和食品上，比例分别达到了60%、18%、15%。但对选择网络商品花费的金额都不会太大，对于大型商品如：家用电器、家具、电子产品等多半还是愿意到实体店现场选择。

3.4 消费心理

对于消费者选择城市综合体消费的原因，大都考虑了多方面的原因，做了多个选择。普通消费者在选择城市综合体时，主要考虑的因素依次是否距离家较近、物品是否齐全、品牌商品是否多，达到的比例依次是57.1%、33.3%、19%，对于购物环境、质量是否有保障，相对没有这么关注。中高端消费者对于距离家的距离、物品是否齐全、购物环境好坏、品牌商品、质量是否有保障、品牌商品多少，都比较关注，依次达到的比例是40.6%、31.3%、31.3%、31.3%、18.8%。另外看到无论是普通消费者还是中高端消费者，普遍认为商场里的东西价格不便宜。

对于选择网络购物的消费者主要考虑的因素如下：（1）工作较忙，一些价值较低的东西利用业余空闲时间就可以购得（23%）；（2）实体店可选择的范围受限，同类物品，网上可选择范围广，甚至可以买到实体店无法买到的商品（27%）；（3）网上购买的商品大多比实体店便宜（44%）。

根据消费频次和单次消费额度，按照全国的普通消费者与中高端消费者4：1的比例，结合2012年昆明城镇常住人口有438万，可以推算出昆明市城镇常住人口城市综合体年度消费额为572.8602亿元。另外2012年昆明市城镇零售额为1434.8亿元，可以计算出，城市综合体零售额占到总城镇零售额的39.93%。

城市综合体在昆明市受到消费者的认可度较高，大部分愿意到选择城市综合体购物，另外城市综合体零售额占到总零售销售额的39.93%，这一数据也充分说明了城市综合体所占市场份额还是较大的。相对来说，电子购物受认可程度较低，普遍接受人群为20-30岁之间。毋庸置疑，电子购物肯定会对实体购物产生一定的影响，但是总体来说影响不大，电子商务也是不能完全替代实体零售业的。

四、建议和对策

在做调查问卷的同时，也发现城市综合体普遍存在的一些问题，同时通过调查问卷也反应出一些问题，特征对这些问题给出以下建议：

（1）作为商业地产的代表，城市综合体的大量新建本无可厚非，但是却产生同质化严重这一问题。大量的尚在起步阶段的城市综合体项目给人的感觉都像“同胞姐妹”，除了地段名字外，很难找出亮点和创新之处。这不仅表现在建筑设计风格上，在引进品牌店上也表现出来了，现在去商场，发现基本每个商场的品牌的都大同小异。

我国城市综合体必须走差异化道路。城市综合体分居住型、商业型、商务型、交通枢纽型等种类，开发商应根据地区实际情况和特色，选择城市综合体开发类型。研究本地消费习惯和商圈特点，在众多城市综合体建立自身独有的特色，才能准确地找到其生存和发展之道。

（2）正如上文提到的“社区城市综合体”，有些开发商为了从政府部门更好拿地，在前期规划时就以城市综合体的幌子，打入市场。可是在建成后，住宅占了70%，商业体量很小，辐射范围窄，人气较差，根本没有做到城市综合体“城中城”的概念。城市综合体时大体量的项目，如果没能聚集人气，不能带动周边区域升值，将会带来长久的负面影响，甚至形成烂尾楼的局面。所以政府和规划部门在开发商立项规划以及可行性研究报告的整个过程应以谨慎的态度对待。

（3）城市综合体在引进品牌商品时，应考虑到各消费的个体差异和消费能力，对于二三线品牌商品应适当引入，吸引各层次消费者。另外注意品牌的多样性，丰富市场，可充分考虑电子购物中一些品牌的注入，提高受众度和零售额。

（4）后期管理不善。城市综合体的开发，并非项目竣工后即可宣告工作结束，后期的物业、经营等管理对城市综合体的可持续发展更为重要。对于开发商而言，它是实现资金回笼的关键，对于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是创新城市管理模式的重要内容。

我国城市综合体比起国外的发展相对落后，大多管理比较混乱，一是城市综合体业态丰富，体量大，比起单一业态管理更加复杂；另一方面市场还是缺乏专业的物业管理公司。

政府应主动探索城市管理新思路，优化资源配置，使各城市综合体之间形成共赢的格局。开发商可以招聘专业的管理公司进行管理，借鉴国外的管理模式，提高物业的长期价值。

五、结束语

任何的事物发展也都是机遇和挑战共存的，城市综合体也是如此。我们在看到城市综合体的诸多优势的同时，也必须关注其面临的挑战和问题，并想办法扬长避短。城市综合体的开发是一个复杂的过程，开发商和政府除了考量城市综合体本身的建设，还必须以市场为导向，考虑消费者购买行为，结合当地经济水平多方面缜密的思考，才有利于城市综合体最终持续稳定的发展。

参考文献

[1]任敬东.推进成都城市综合体发展的对策与思考[J]成都行政学院学报（2012）

[2] Nick Gallent and Kwang Sik Kim， The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul The Town Planning Review， Vol. 69， No. 4 （Oct.， 1998）， pp. 425-439

商业综合体管理思路范文第5篇

【关键词】城市综合体；电气设计；管线

引言

近年来，随着中国经济快速发展，城市综合体不断涌现。所谓城市综合体是指以建筑群为基础，融合商业、办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等功能于一体的“城中之城”。其一般具有建筑体量大、用电量大、建筑功能复杂等特点，因此，其电气设计工作难度也较大。本文结合城市综合体的特点，通过实际工程对城市综合体的建筑电气设计进行了分析与总结。

一、案例概况

本建筑物总建筑面积 277293.96 平方米， 有三栋塔楼，建筑物总高 196.60 米，裙房总高 34.10米。地下共二层， 地下一层主要为停车库、设备房及人防， 地下二层主要为停车库、设备房及人防。地面一至八层为裙楼，1～2层为停车库、商业各塔楼出入大堂及部分公共配套，3～8层为商业及部分公共配套，8层以上为3座塔楼，其中，3号楼功能为准五星级酒店、公寓，4号楼功能为公寓，5号楼功能为办公。

二、综合体电气设计特点及遵循的原则

首先，城市综合体内部交通大多采用通道树型体系设计，人流通道、消防疏散等相互联通，为综合体服务的系统及系统的管线通道具有较复杂的关联性，系统、管道等既要服务于各自的建筑功能单元，同时又要与其他的建筑功能单元发生联系。

其次，各建筑功能单元可能属于不同的产权人，同时又划归不同的物业公司进行管理。因此为其服务的各电气系统、变配电所、安保机房、电信机房等电气用房也相应独立。

再次，由于建筑功能单元之间相互关联，尤其是人流通道、消防疏散等关联性，为其服务的系统及这些系统的管线通道也必然有一定的关联性。比如，疏散走道照明系统、安防系统、消防报警系统等，它们除需为各自服务的建筑功能单元服务，同时也需要与其他建筑功能单元发生关系。这些在电气设计上表现为系统线缆通道的相互穿越借用、系统前端的通信关联等。因此，城市综合体的电气系统、管线通道、设备机房设置可遵循以下原则。

1、按物业管理权属的范围来确定电气系统、管线通道、机房的分属。不同物业权属单元的电气系统、管线通道、机房不能发生混用。同一个物业权属下的不同功能单元的设备可以共用电气机房，但机房内设备应根据服务建筑功能单元不同分开设置。

2、按综合体不同功能划分电气系统、机房。即应分别按商业、办公、酒店、住宅、公寓等功能进行分类划分。各自功能单元应有相应为之服务的电气系统、机房，不同功能单元原则上不能混用，除非这些不同功能单元共属于同一个物业。

3、电气机房应该尽量深入负荷中心，以减少线路长度，降低线损，同时也避免因线路过长而给机电管网综合造成麻烦，另需满足建筑净高的要求。

三、10/0.4KV变配电系统

本工程按酒店、商业、办公、公寓四个不同建筑功能单元划分变配电系统、变配电所，本工程具体设计方法如下。

1、负荷分级

根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045 - 95 2007 年版）、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16 - 2008）规定，一级负荷包含本工程的消防负荷；商业的超市的经营管理计算机系统、超市营业厅备用照明；酒店的经营及设备管理用的计算机系统用电、宴会厅、餐厅、厨房、康乐设施、门厅及高级客房等场所的照明用电、计算机、电话用电；本工程的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，主要业务和计算机系统用电、安防系统用电、电子信息设备机房用电、客梯用电、排污泵、生活水泵用电。二级负荷包含酒店负荷中除一级负荷以外的其他负荷；商业和办公部分中的自动扶梯，超市空调用电。三级负荷包含除一、二级负荷以外的其它电力负荷及一般照明等。

2、用电指标

本工程用电指标按以下考虑：酒店为100VA /O，公寓为80 VA /O，办公为100 VA /O，商业为140 VA /O，地下车库为30 VA /O。本工程合计变压器装机容量为19600 KVA，变压器总装机密度为70.7VA/O。

3、高低压配电系统运行及供配电方式

考虑到本工程用电量较大，为了保障供电的可靠性，高压拟采用从市电站提供的二路10KV电源供电。 高压配电系统采用单母线分段运行方式，中间设联络开关，平时两路10KV电源同时分列运行，互为备用，当一路电源故障时，通过手/自动操作联络开关，由另一路电源负担二级以上全部负荷。高压主进线开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能有两个开关处于闭合状态。

低压配电系统采用各变压器单母线分段的运行方式，中间设联络开关，正常情况下变压器分列运行，当一台变压器故障时，经负荷调整后，联络开关手动合闸，另在各母线段的进线主开关与联络开关之间设联锁机构，任何情况下只能有两个开关处于闭合状态。

低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电。较重要一级负荷、消防负荷采用双回路供电，在末端配电箱处自动切换。

4、 变配电所

根据本综合体建筑单体功能分布及物管划分，在地下一层设置酒店、商业、办公、公寓 4座变电所。为了满足供电半径需求，在5#楼三十一层避难层设置 1 座变电所。变压器选用 SCB10干式环保低损耗变压器。

5、应急电源系统

时性为保障供电可靠性，本工程选用 3 台分别为 800KW、800KW、1280KW功率的自启动柴油发电机组作为一级负荷中的消防负荷和其他重要负荷的备用电源，发电机的容量按平时需确保的负荷与火灾时需继续工作的负荷中较大选择。火灾时分区域切断所有与消防无关的负荷，确保消防用电可靠性。柴油发电机组的储油间日用油箱按 3～8h小时用油，且总量不超过1立方米设置。酒店柴油发电机组在室外设置有 10 立方米的油罐，可满足酒店柴油发电机组（800kW）40小时以上的用油量。

四、照明系统

照明设计时尽量考虑节能，自然采光良好的场所充分依靠自然光，根据该自然光照度自动控制开关或调光。停车场、商业、酒店的公共走廊采用BA分三组按时段控制。楼梯间等处的照明平时采用自熄式节能开关控制。酒店的大堂、宴会厅、多功能厅等采用智能照明系统控制。本项目车库采用LED光源，其它照明主要采用三基色T5 高效光源。

楼梯间、疏散走道、主要出入口、地下车库和避难层等设疏散照明和疏散指示标志。消防中心、变配电室、发电机房、消防设备房等火灾仍需坚持工作的场所的照明100%为备用照明。公共走廊、电梯厅、车库等按工作照明20%的比例设置应急照明。

五、管线敷设

根据物业管理权属、建筑功能单元分桥架敷设。除吊顶内采用封闭式桥架，普通负荷电缆沿有孔型电缆托盘敷设，矿物绝缘电缆采用梯架敷设，其它消防负荷电缆采用有防火保护的金属管或封闭式金属线槽敷设。

六、结束语

城市综合体结构复杂，其电力负荷类型多样化，给建筑电气设计带来了困难。合理的城市综合体电气设计不仅要保障其安全、可靠，还应更加经济、环保，这些都要求建筑电气设计者从整体出发，对整个项目电气系统要有明确思路，只有这样才能真正做好城市综合体的电气设计。

参考文献：