房地产经济知识

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房地产经济知识范文第1篇

总经济师室是房地产开发企业从事经济活动的三大支柱科室(三大科室即总会计师室、总工程师室及总经济师室)之一。为企业总经理经济活动决策的参谋部,在房地产经济活动中,占据重要地位。而目前这一重要科室在福州市国有房地产开发企业中却是屈指可数。据统计,80年代,福州大型国有房地产开发企业在福州房地产市场占主导地位时,在行政处级以上待遇的企业才有指标、职数设置政策研究室,以代替经济参谋的部分责任。当时,福州国有房地产企业仅有三家设有此室。随着福州房地产业蓬勃发展和各种经济成分与体制的公司一涌而上,市场竞争十分激烈。1992年初,在全国大城市大型国有房地产开发企业都设置“三总室”的情况下,福州七家大型一、二级国有房地产综合开发企业也相继进行机构设置改革,总经济师室也应运而生,并取消了政策研究室。特别是两家国企房地产进行改制,成为股份制有限责任公司后,总经室工作力度更得到加强。其主要功能是收集有关房地产投资经营管理的国家政策法律法规,收集房地产市场经济动态,进行房地产具体项目的前期调查分析及其它临时性任务,为总经理经济决策服务。经过十多年实践运作,虽已取得一定成绩,但也存在不少问题。表现在:

1.认识不足,重视不够。有些领导,仅把其作为“花瓶”设置,在有人访问或工作汇报时,用以说明企业专业水平高、知识含量大,领导对经济活动是建立在充分调查研究的基础上,并不是盲目拍板。或者,遇到作为临时性任务的急事和麻烦事,则召集总经室“参谋”们来“议一议、谈一谈”,做些表面文章,并没有真正上升到为企业发展真正使其发挥作用的高度认识。

2.力量单薄、协调不够。当前福州市国企房地产总经济师室一般编制3—5人,而总经济师室工作若是全面有效地开展起来,像企业的近远期发展规划、市场变化发展动态、政策变动对策、项目前期可行性研究等等,工作量相当大,加上这些工作还牵涉到工程施工、工程预决算、财务等诸多部门协调、配合问题,由于缺乏权威性,协调十分困难。

3.措施乏力,落实较难。目前福州各国企房地产总经济师室还没有较为系统规范的管理办法,总经理往往只是凭经验进行工作。其工作往往是在每年一两次会议中进行布置,检查、督促尚欠后劲,以致无法真正落实,或是有落实,其质量也成问题。如有的单位,在总经济师室人员有限的情况下,也搞了一些项目的前期调查,由于局面无法展开,只好采取有关部门送材料搞组装的办法,进行“闭门造车”,结果生命力不强,实用价值低。

4.激励不明,奖罚无方。据调查,迄今为止福州市国企房地产尚未建立一套行之有效的对总经济师室工作好坏作鉴定标准的激励机制。这不利于人才的培育、发展,无法形成积极向上的工作氛围。

5.管理陈旧,形式单一。目前国企房地产最大的弊病是政企不分。由于国企房地产受制于诸多政府部门管理约束,管理制度十分陈旧、单一。即使是企业主动性强,使用新的科学管理办法,去进行某些经济项目的前期可行性研究,而由于实施起来受多方面因素的制约,有时也难免令人泄气。如某大型国企房地产,在拆迁旧城区某一黄金地块时,先后经过十多次的反复调研、论证、审批、再论证,时间一直拖了七年有余,经济损失难以估算。

二、加强与改进总经济师室工作的几点建议

若要充分发挥国企房地产总经济师室在企业中的参谋部作用,首先应关注政府对其实施改革与改制的大背景,离开这个大前提,去谈论总经济师室的存在问题与发展,则是毫无意义的。所以,近来很多研究房地产业发展的专家、学者反复强调:国企房地产企业发展关键看政府。其改组改革与政府机构改革是相辅相成的,必须通过全面改革来推动解决政企不分、体制不明的积弊。只有这样,才能具体地谈及国企房地产尽快建立现代企业制度,实施战略整合,引入新机制,迎接加入世贸挑战等问题。根据我们的工作实践,特对总经济师室工作提出如下建议:

1.领导应予重视,切实摆上重要议事日程。企业领导必须充分认识总经济师室对于企业经营战略目标的制订和实施所发挥的重大作用。他们不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期可行性研究等信息,作为决策依据,而且还要通过实践去反复证明每次提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员所难以办到的事情,必须针对其工作,年初就得有总体设想,认真部署,严格检查监督,全面落实。

2.充实力量,加强协调。总经济师室所担负的大部分工作是一个涉及面广、政策性强、工作量大的复杂工程。一要充实该处室的力量,适当增加专业人员并注重人员素质的提高,定期给予培训、学习及出外从事学术交流研讨的机会,使其更能跟上形势发展。二要通过总经理办公室建立起协调机制,对事关大局发展的项目要专题研究、探讨,要坚持定期协调,通过办公会议交换意见等形式,及时解决难题。

3.完善机制,强化激励。建立一套行之有效的激励机制,才能有效地调动员工的积极性。首先,抓好“领头羊”与项目组。总经济师室的项目带头人,是总经济师室的骨干与中坚,应强化对他们的激励与约束机制,这是落实经济研究项目责任的重要保证。要通过实行目标管理,对贡献大、成绩显著的人员,实行重奖,并在职务、职称、住房、医疗、保险、政治荣誉等方面给予倾斜。对于其他人员,根据贡献大小,分别给予不同奖励,从而全面推进各个项目的顺利完成。其次,对于配合总经济师室项目研究的有关处室及人员,也要建立和完善相关的激励机制。

房地产经济知识范文第2篇

关键词：房地产；经济师；建议；激励

目前社会进程一体化不断加深，各个经济体之间的联系也日趋紧密。对于房地产行业的管理要求是不断增强同时也要求管理的人的管理水平需要不断的加强提升，以便更好的管理，适应目前形势的变化。这就增强了对房地产经济师的要求。房地产经济师在对于房地产行业的管理中起着重要的不可磨灭的作用的。所谓房地产经济师，就是在企业管理者的领导下，统一组织、全面负责企业的经营决策和计划管理，以行政副职的身份直接组织和领导企业产、供、销等工作，全面负责该企业经营管理的高层领导者。

一个普遍的现象是：在当今企业中，大型企业中对于经济师的职位设置是寥寥无几的，与此行成强烈对比的是，大型企业中的工程师、会计师的岗位设置是蛮多的。这个现象也说明了，管理层当局没有意思到经济师的重要作用，在对于企业的组织结构管理中是存在缺陷的；或者说是，由于专业经济师人才的稀缺，造成企业无法物色到与之相关的经济师。与之相对应的是，房地产行业也是长期存在着轻管理、重技术的，这对于行业发展初期是没多大影响的，但是随着房地产企业不断发展、壮大，每次投资涉及的金额数量较大的时候，这样的管理逐步凸显其困境，且深深的影响制约着着企业的快速发展。本文针对目前的这种现状，就企业经济师的设置问题以房地产企业为切入，作了相关探讨。

一、房地产企业经济师的主要任务

（1）房地产经济师的主要任务就是配合、协助企业的总体战略目标的完成与实施。为了更好的完成组织的战略目标，加强企业内部的基础管理工作，完善内外沟通交流的信息平台，为企业的战略目标制定、实施，提供可靠的经济数据分析，主持企业内外部日常的经济活动分析。

（2）为了房地产企业取得更好的经济效益，不断提升自身的科学管理水平提供可靠有效的经济数据分析；同时也需要配合企业高层根据国家相关的法律法规，以及各个地方省市的行政规章制度制定相应的企业发展战略，谋划企业的未来发展，不断的提高企业内部自我发展、自我改造、自我完善的能力。

（3）做好企业内部各管理系统和部门间横向协调和牵头联系工作。

（4）负责设计规划好企业内部的经济模式，主持企业内部员工的薪资设计工作，尤其是企业资金的分配方案等，同时需要积极正确的处理好招投标工程的实施，审查合同的方案预算以及加强企业与外部经济体的横向联系工作。

（5）组织协调好企业内外的相关工作，推进企业现代化进程，做好企业内外部的经济数据分析，为企业制定短、中、长期的目标提供数据支撑。

二、房地产企业经济师设置所存在的主要问题

（1）首先是错位。在现代的企业内部管理中，有序的管理是强调各个岗位各司其职，职责与责权是相对独立、对等的。但是目前，由于发展速度过快，管理素质跟不上等问题，在设置经济师的各个企业中，经济师的职责是不明确的，权责失衡问题比较突出。如：经济师的设置如同虚设，有职无相对应的权利；有的则规定经济师协助处理好企业的后勤工作等。

（2）其次是缺额。目前我国虽然有一部分房地产企业实现了“一师三长”的领导体制，但是仍有许多企业的经济师一职空缺，依据相关资料调查结果显示，有的省经济师缺额率达73.5%，有的缺额率可高达97.5%，就连我国重要的工业基地——上海市，缺额率也达90%；这不得不说是专业的经济师的稀缺，而引发了经济师岗位设置的稀缺。

（3）再次是少利。责权利有效结合是管理的法宝，在“一师三长”中经济师的专业特点决定其业务相对比较多，工作量也相对比较大，尽管经济师们在企业的经营管理方面发挥着重要作用，但是目前大多数的企业管理高层们没有意识到经济师的重要作用，因此在相对对于经济师的福利待遇上是很不好的，尤其是企业内部的晋升岗位，享有各种津贴、学习培训的机会、各种进修等各个方面的待遇都相对不如会计师和工程师。其实待遇、福利的相对落差，就会使得经济师们的工作积极性大大的降低，也会挫伤他们的创造性。

三、房地产经济师的设置问题相关建议

（1）注重激励和约束。要重视对经济师的激励，重视经济师的岗位设置。为了更好的激励其努力积极的工作，需要建立一套行之有效的激励制度，只岗位的薪资设计中，在企业内部设置的各项福利中，都要对经济师设计相应的比例和区别，这样才能让他们觉得工作有所值，自己的工作才被重视和认可，从而更加积极的工作。在一个方面，需要注重对于经济师的激励是一个方面也要注重约束机制的构建，以便更好的规范经济师的工作和经济研究项目责任的落实。

（2）经济师要进行科学搭配。经济师对于房地产企业高层的战略谋划起参谋作用，同时又是执行层直接的实施者，任务繁重，设计的范围广，职责重大，需要合理科学的配比经济师。如：在年龄上，可以年老的和年轻的搭配，年老的经验丰富，年轻的更富有创造性；性别上，可以男女经济师这样搭配，男女搭配干活不累；在个人特性和特质上也要注重每个人性格特质的互补，如：性格外向的经济师可以负责企业对外的经济活动，性格沉稳的则适宜做企业经济策划等细致的工作等。同时，不同的行业对应的经济师在知识结构的构成中是不一样的，应该注重多学科的相结合，具体根据不同的行业特性，匹配对应的经济师，这样才能做到人与岗位的相匹配，工作也更有效率。

（3）充实经济师的力量，加强经济师之间的协调与联系。经济师所要负责的工作都是关于企业战略目标，内部经济结构的设置等至关重要的，因此这就要求经济师们的综合能力需要不断的强化和不断的学习提升自我。经济师做分析工作时，既要考虑国家相应的法律法规的政策影响，也要考虑到企业未来的发展战略方向，同时还要考虑到企业内部现有资源的匹配和充裕情况（如：资金、人员、设备等）。经济师的工作是重要且复杂的，这就需要加强经济师的不断学习，以便更好的提升经济师自身的能力和技能，这样才能更好的处理这些复杂的工作，也才能更有效率和效果的处理好这些事情。因此还要注重为经济师们提供互相交流和学习的机会，让他们相互之间更好的认识更多的汲取到先进的见解和理念，这也是所谓的“三人行，必有我师焉”在经济师之间的践行。

（4）领导应对经济师的地位给予高度重视和认可。不管一个员工所在的岗位是否重要，一个员工的能力是否突出，无一例外的，每个员工的内心深处都渴望得到别人的认可，尤其是自家领导的认可与赞扬、因此房地产企业的领导者们也应该充分认识到对于经济师工作认可的肯定是对于他们很大的激励和鼓舞的。房地产企业领导也需要充分的认识到经济师们对于企业的短、中、长期目标制定和实施的重要作用，要充分肯定他们工作的难度和重要性，在适当的时机要给予高度的认可和肯定。在内部的薪资待遇，福利保障上面也需要有所区别对待。

（5）加强经济师对项目的管理。房地产企业所涉及到的每一笔项目的投资和招投标，都是涉及的金额数量大，资金周转的周期长，因此如何更好的确保资金的安全可靠，一方面需要财务人员的管理，另外一个方面也需要经济师们的大力配合。经济师对于房地产企业的项目管理工作起着至关重要的作用，房地产开发的变化性大，因此也要求经济师们做好几个备选方案和危机预警备案，做到多方位的准备，这样才能更好的处理项目开发中遇到的危机突况，便于企业整体方案的及时调整。

房地产经济知识范文第3篇

稳步开展异地备份建设

截至2011年，我们全面完成异地备份系统架构，实现了系统和数据的异地镜像同步和专业的备份软件（每日自动进行增量备份，每周进行差异备份，定期进行全面备份）两套备份系统同步运行，从根本上保证了系统和数据的安全。到目前为止，我市是安徽省第一个也是唯一一个建成异地备份系统的城市，这标志着我中心率先在省内开展了数据融灾及安全管理工作。

大力推进档案分形工程

档案分形工作是一项复杂的系统性工作，工作量巨大，作业任务繁重，不可预见性问题较多。我中心敢为人先，从2008年开始，连续3年将其列入年度工作重点。2011年，已全面完成了历史产籍档案的整理、扫描、录入、分形质量检查等工作，档案分形成果已由临时服务器导入利用服务器，与房产登记权属交易系统挂接进行利用。档案分形成果在服务房屋登记、个人住房信息查询、服务廉租房分配和住房补贴发放、服务大建设拆迁查档、提高档案利用效率过程中发挥着越来越显著的作用，产籍档案的服务能力与服务水平实现历史性突破，我市的房地产产籍档案管理水平也从此跃居全省先进行列。

全面推行房产登记“不能办”事项登记报告制度

要求工作人员在受理登记申请时，不能说“不知道、不清楚、不能办”，杜绝作出“不行”等简单口头答复或无理由拒办。该制度的施行，有效限制了行政权力的滥用，压缩前台和窗口工作人员自由裁量权，避免了行政行为的随意性和不作为、乱作为等现象，让企业、群众放心，对登记机关的服务态度感到满意。为打造“阳光房产、效能房产、法治房产、和谐房产、创新型房产”的房产行政新形象，塑造和谐文明、亲商近民的投资环境和发展环境起到了积极促进作用。

房地产登记实现“一站式服务”

按住建部房地产交易与权属登记规范化管理考核标准，建成房地产登记服务大厅，税务、银行、公共维修资金、资金监管等相关职能窗口全部进驻大厅，实现集中办公，房地产登记真正实现了“一站式服务”，让群众在办理房产登记业务时 ，进一个门即可办结所有登记事项，大幅提高了我单位的效能建设、政风行风建设，降低了行政成本，促进了房地产登记工作的规范开展和房地产交易与权属登记规范化管理水平的提升。

进一步延伸了房地产登记服务范围

利用现代技术手段，不断创新服务举措、丰富服务模式。通过与全市6个乡镇房管所（分局）之间建立互联网VPN虚拟通道，设立数字拍照、录入及信息数据上传等终端设备，实现了房屋登记服务重心下移、登记受理窗口前移，全面形成了覆盖全市乡镇的登记服务体系。乡镇居民申请办理房屋登记和进行个人住房信息查询等，不用再亲自前往市房产局交易中心登记服务大厅，而只需至所属乡镇房管所（分局）就可申请办理房屋登记，不仅为乡镇居民办理房屋登记提供了方便、减轻了群众的经济负担，也大幅提高了乡镇房屋登记效率，受到乡镇居民的普遍好评与欢迎。

开展特色服务，打造登记服务闪光点

不断优化办证程序，精简业务流程，坚持把麻烦留给自己、把便捷让给群众，数次对房地产登记发证进行提速，将房地产登记业务办理时限缩短至法定时限一半以上，部分房屋登记的办理时限仅为法定时限的1/6（如国有土地上房屋所有权转移登记由法定登记时限30个工作日缩短为5个工作日；抵押权登记由法定时限10个工作日缩短为3个工作日）。不仅实现了房屋登记的再提速、切实方便了群众办事，也极大地节约了群众的办事成本，有效地提升了房地产登记服务的行业形象。

在坚持快捷做好日常登记服务工作的基础上，持续开展延时服务、预约服务、短信平台服务、上门服务、绿色通道服务、特事特办、急事急办等各种“特色”服务。只要办事群众需要，只要为了方便群众办事、解决企业困难，都会根据实际需要，积极开辟绿色通道，使便民服务真正落到实处。

全力做好历史遗留安置房登记发证工作

巢湖市自20世纪90年代开始，拆迁回迁建设的安置房以及厂矿、企业等建造的房屋，因诸多历史遗留问题，一直不能办理房屋登记，广大回迁户和购房者多次集体上访。在市委、市政府的高度重视下，多次召开了专题协调会，最终在我局意见与建议的基础上，对近240万平方米25000多套房屋实行集中登记发证。目前，属于历史遗留问题的登记发证工作正在有条不紊地进行中。

努力构建学习型单位，学习教育成效斐然

房地产经济知识范文第4篇

1.房地产投资分析

2013年上半年盘锦市完成房地产开发投资84．18亿元，同比增长7．4%。其中，6月份完成房地产开发投资额26．81亿元，同比增加20.9%，环比增长近一倍。在2013年前5个月出现单月房地产投资较2012年同期个别月份显现负增长，并出现投资乏力预警之后，6月份投资增长明显，有改善年度投资向好发展的态势。

2.房地产销售分析

2013年上半年盘锦市新建商品房销售额64．13亿元，同比增长17．4%。上半年商品房销售面积157．27万m2，同比增长11．1%。其中住宅销售面积140．12万m2，占商品房销售的89.10%，占绝对主导地位。上半年期末待售面积140．19万m2，较2012年同期增加46．9%，市场待售面积呈现负增长的良好表现，与2012年同期存量明显正增长的情况不同，本年度房地产市场去库存能力提高明显。

3.房地产价格分析

2013年上半年盘锦市商品房销售均价维持在4075元/m2，房地产市场均价较2012年底上涨3.48%，较一季度上涨1．04%，整体价格保持平稳。其中住宅类地产均价3875元/m2，价格同比上涨2．18%。商业营业用房均价为5969元/m2，涨幅明显，较2012年底上涨13．26%。

二、盘锦市房地产市场三大经济指标短期预测

近4年盘锦市的房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大指标数据呈上升趋势，且具有非线性的特征，若采用传统的线性回归模型预测，准确度不高。灰色GM(1，1)模型是以原始数据一次累加后生成的1－AGO序列为基础而建立的。1－AGO序列经过了数据光滑度的处理，更准确地描绘了短期内指标数据的变化规律。因此笔者采用灰色GM(1，1)模型对盘锦市2013年年度指标值进行预测。选取2009—2012年盘锦市房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额年度数据作为原始数据序列，代入预测模型，分别得到三个指标的预测模型为^x(1)(n+1)=163．7769e0．3899696n－105．7121195、珋x(1)(n+1)=373．786e(0．22735n)－323．2663、^x(1)(n+1)=1424．447e0．1744n－1270．49。代入参数n值后，得到2013年盘锦市房地产市场三大经济指标预测值。将2013年整年的三大经济预测指标值，减去上半年已有的实际完成值，从而得到2013年下半年三大指标预测值。

三、预测结果分析及房地产市场运行建议

1．预测结果分析

分析预测结果，2013年盘锦市房地产市场三大经济指标呈稳定增长趋势。截至2013年6月，盘锦市房地产市场房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大经济指标完成值分别为84．2亿元、157．3万㎡、64．2亿元。从上半年完成值来看，房地产市场三大经济指标相应完成预测值的34．95%、34．52%和34．26%，与2012年同期43．86%、37．60%和36．82%的完成率相比，上半年房地产投资速率明显有所减缓，商品房销售面积和销售额完成比率基本持平。为达成三大预测指标，下半年房地产投资额应达到156．72亿元，商品房销售面积达到298.31万m2，商品房销售额达到122．98亿元。但受到上半年国家政策变化和宏观经济不确定性的影响，大部分房地产企业资金链条开始收紧，资金缺口逐渐扩大，市场完成下半年房地产投资156．72亿元的任务稍显乏力。与此同时，下半年市场销售表现或与预计值有所偏离，销售减量趋势明显。

2．房地产市场运行建议

基于2013年下半年盘锦市房地产三大经济指标预测值预测和分析，2013年上半年盘锦市房地产市场三大经济指标完成情况较2012年有所下降，2013年下半年任务较重。为消除2013年下半年盘锦市房地产市场可能存在的不利因素，确保完成预测指标值，引导房地产市场健康、稳定发展，笔者对盘锦市2013年下半年的房地产市场运行提出以下三点建议:

(1)加大招商引资，实现市场供给和住房保障协调发展。继续加强招商引资，加强具有盘锦地域特色的品牌地产项目研发和扶持，引进养老地产、旅游地产等开发模式，吸引外埠房地产开发商来盘投资。完善包含廉租住房、公共租赁住房、棚户区(旧城)改造用房等住房的“多层次”住房保障体系，实现2013年新开工12026套(户)中当年基本完工9900套(户)的目标，加强保障性安居工程后续管理，做到分配对象、分配过程和分配结果阳光、透明。

(2)释放有效需求，实现供给和需求良性互动与对接;挖掘市场有效需求。把握消费者需求方向，打造具有盘锦特色的高中低端地产，吸引不同层次的购房者，深层次地解决市场结构性问题。完善特色地产的开发、经营、管理等产业链集合发展模式，创建盘锦特色养老地产和旅游地产模式，实现循环经济。通过丰富的地产品牌建设和销售模式，激发潜在的消费者购买力和购买热情。

房地产经济知识范文第5篇

关键词：哈尔滨市；房地产泡沫；预警；对策

一、哈尔滨市房地产泡沫预警分析

功效系数法，是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自标准，并根据其权重，通过功效函数转化为可以度量的相应的房地产泡沫评价分数，即单项评价分数，然后依据各项指标的重要程度确定其权数，采用加权算术平均法或加权几何平均法求得综合评价分数，借以对房地产泡沫作出综合评价。它具有客观公正、可操作性强、得出的结论较为符合实际等优点，是经济评价中常用的一种定量评价方法。

功效系数法的计算公式为：

Di=×40+60（i=1，2，3，……，n）

其中：Di为对应于Xi的评价分数值（功效系数），Xi为第i个预警指标的实际观测值，Xis为第i个预警指标的不容许值，Xih为第i个预警指标的满意值。

采用功效系数法求算综合预警系数的具体步骤：建立房地产泡沫预警指标体系，收集预警指标某时期的观测数据值；根据历史统计数据及国际经验确定每一指标的不容许值Xis和满意值Xih；依据功效系数计算公式计算每一指标的功效系数Di；对选取的各指标进行对比，确定其权重Wi；计算综合预警系数K=∑WiDi；运用综合预警系数K判断房地产市场的泡沫化程度。当K60时，则要根据房地产经济运行情况具体分析，它可能表示没有警情，也可能预示泡沫处于崩溃时期。

（一）选择预警指标

根据哈尔滨市的现实情况及构建的房地产泡沫预警指标体系，为最全面地反映出哈尔滨市房地产市场的发展现状，本文拟选用以下四个指标作为预警指标：房地产投资增长率/GDP增长率（X1），房屋空置率（X2），房价收入比（X3），房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率（X4）。

（二）测算各预警指标的数值（见表1）

（三）确定每一指标的不容许值和满意值

1.房地产投资增长率/GDP增长率

房地产投资增长率/GDP增长率这一比值反映了房地产投资增速相对于经济增长的变化情况，该指标值越大，说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大，这一指标的合理区间为（1，1.4），超过2则说明市场可能存在过度需求和房地产泡沫。按照国际惯例，通常将该指标的满意值选定为1.5，不容许值选定为2.5。

2.房屋空置率

学术界通常认为，当房屋空置率低于3%时，市场房屋量供不应求，房源紧俏，购房者几乎难以找到自己所需要的房源；当房屋空置率介于3%-10%之间时，市场供求较为平衡，购房者仍有充分的选择空间，整个房屋空置量处于合理区；当房屋空置率介于10%-15%之间时，市场供给略微过盛；而当房屋空置率大于15%时，则市场供给严重过剩，大量商品房严重积压，房地产市场将会出现一系列的问题。因此，文本将房屋空置率的满意值选定为10%，不容许值选定为15%。

3.房价收入比

国际上公认的房价收入比合理范围为3-6，国内部分学者认为，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理范围可能要大一点，当房价收入比在5-8范围之间，则表明房地产价格处于合理区间，房地产市场运行平稳，当房价收入比在8-9.5之间时，表明房地产价格尚处在居民可承受范围之内，房地产市场运行基本正常，而当其大于9.5时，则表明房地产价格远远超出居民的购买能力，房价产市场运行异常。因此，文本将房价收入比的满意值选定为8，不容许值选定为9.5。

4.房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率

在计算房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率这一指标的功效系数时，本文将选取该指标在2003-2009年的平均值1.6作为其满意值，同时参照吴艳霞在投机性泡沫预警指标的构建及实证分析中得出的结论，将2.5选定为该指标的不容许值（见表2）。

（四）依功效系数计算公式计算每一指标的功效系数Di（见表3）

（五）预警指标的权重确定

本文由于条件限制，未能采取主成分分析法或层次分析法对各指标权重进行确定，主要参照崔冬霞在房地产泡沫预警一文得出结论,将各预警指标的权重确定如下（见表4）。

（六）计算预警综合值，预警级别

根据公式K=∑WiDi计算得出各指标的综合预警系数值（见表5）。

对照K值与泡沫的关系程度，得到哈尔滨市2003-2009年房地产泡沫的预警级别（见表6）。

可以看出，在2006年之前哈尔滨市房地产市场尚处于健康运行阶段，2005年由于房地产开发投资快速增长，开始孕育出轻度的泡沫，随后随着商品房价格的迅猛增长，泡沫程度也不断加深，并于2006年达到顶峰，之后政府出台相关政策，加之2008年受国际金融危机的影响，房地产市场普遍市情冷清，房地产热逐渐淡化，可是好景并不长，2009年哈尔滨市房地产泡沫预警级别又重新进入危险状态，为此，希望政府提高警惕并制定有效政策，防止泡沫的进一步扩大。

二、哈尔滨市房地产泡沫防治的政策建议

（一）规范土地市场秩序

第一，合理控制土地供给量。在推动房价上涨的整个因素当中，土地价格是其中的重要一环。根据经济学的供需理论，商品的价格涨落与其供需状况有关，在需求不变的情况下，土地供给量则是决定地价高低的惟一因素，因此，为防止房地产泡沫的产生，政府应合理控制土地的供应量，通过对房地产市场的滞后及平均容积率变动趋势进行分析，结合增量市场的合理供给量来制定土地供应计划，并要求各部门严格按照计划实施。

第二，开征土地财产税抑制土地投机与闲置。房地产开发商进行地产投机的一种常见方式就是低价吸纳土地，待地价高涨时抛出。开征土地财产税，首先，可以使得开发商每年按照土地的评估价值交纳土地财产税，增大其囤积土地的成本，抑制其伺机炒卖土地。其次，可以提高土地的经济价值，使得土地向真正有效的使用者手中转移，推动城市空间结构和经济结构的同步调整。再次，能够使得政府在每成交一笔土地买卖后逐年收回其增值收益，增加政府的收入来源，为今后城市的基础设施建设开辟财源。最后，可使得开发商分期支付地租和规费，降低其开发门槛。

（二）规范房地产市场秩序

第一，建立房地产信息和预警系统。对市场信息的全面把握和准确判断是人们进行理性投资和政府制定调控政策的重要依据。目前哈尔滨市房地产信息尚不完善，不仅缺乏权威统一的数据，且指标体系混乱，市场主体在进行市场行为时缺乏有力信息的判断和指导，易产生冲动购买等非理，因此政府应尽快完善房地产市场统计评价指标体系，加强对基础价格水平、供应量、本地人比例等数据的统计和处理，编制并定期地价指数、各类物业价格指数等相关信息，提高房地产商品交易信息的透明度，让市场主体充分了解市场行情，为其理性投资提供有力依据，同时，政府应加强对房地产泡沫的前瞻性研究，通过建立科学的预警指标体系，有效制定防止房地产泡沫的政策措施，避免其泡沫破裂时对经济造成的巨大损失。

第二，调整房地产供给结构。近年来，随着房价的逐年上涨，哈尔滨市房价之高已远远超出居民的承受能力，使得居民对住房的需求逐渐向中小户型等低价位住房发展，然而此时哈尔滨市房地产市场供给结构失衡，某些开发商为追求高额利润盲目开发高档楼盘，使得大量大户型、中高价位楼盘闲置，而适合大多数居民的中小户型，低价位楼盘则相对短缺，因此政府应加强对住房供给结构的调整，通过坚持以中低价位、中小户型普通商品住房为主，严格控制非住宅和高档商品住宅的建设，积极落实经济适用房建设优惠政策，规定市房地产管理部门严格执行购买经济适用房申请、审批、公示制度，严格控制其购买对象，同时颁布政策条例禁止其上市交易，规定若购买经济适用房后出让，只能以不高于原购买价由政府部门购回再转售给其他符合购买经济适用房条件的家庭，而不能直接转卖或赠与，通过一系列措施的实施来加强对经济适用房的建设与管理，缓解目前市场出现供需极不均衡的尴尬局面，进而防止泡沫的产生。

（三）规范金融市场秩序

第一，加强银行信贷监管。首先，要强化商业银行对个人住房抵押贷款的管理，规定其发放贷款时应加强信贷评估，密切关注借款人的偿贷能力、意愿及信用记录，根据安全、保守、确实的原则来评估抵押物的价值，并及时调整抵押物估值，限制应贷款额与抵押物实际价值的最高比例（抵借比）不得超过80%，并严格审查，以避免呆账、坏账损失与信用膨胀的产生。其次，要强化商业银行对房地产开发企业的信贷监管，房地产业作为一个资金密集型行业，在整个开发建设过程中，其资金链牢牢依赖于银行贷款，商业银行应加强对其开发资质，自由资金的来源、比例和用途等各方面的审计，并实行贷款责任负责制，即谁贷款谁负责，严防信贷违约的发生。

第二，大力发展多元化房地产金融产品。首先，应形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，包括投资基金、信托证券、指数化证券等，把本应集中于银行信贷机构的信用风险和市场风险有效分散于整个金融市场的各个投资者。其次，应提倡商业银行和金融机构提高服务意识，推出符合各类消费者需求的多元化住房信贷产品，以满足借款人规避利率风险的需要。再次，相关部门应进一步加强对利率风险管理工具的研究，争取早日推出利率期权、互换期权、利率互换等利率衍生产品。最后，应大力推行融资租赁方式，通过建立抵押资产管理公司加强对留置物所有权的处理，进而加速房地产业资金的迅速转移和回收，有效解决房地产业的资金问题。

参考文献：

1.胡三宁.我国房地产泡沫的分析和防范[D].天津商学院,2006.

2.CaseK E. The real estate cycle and the economy:consequences of the massachusetts boom of 1984-1987[J].Urban Studies,1992(2).

3.陈永霞,高山.我国房地产泡沫的实证分析[J].南京林业大学学报(人文社会科学版),2008(1).