经济适用房税收标准
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经济适用房税收标准范文第1篇
关键词：经济适用房制度；住房保障体系；完善措施
1.我国推行经济适用房制度的目的
经济适用房的概念是2000年12月国家建设部公布的《经济适用住房价格管理办法》界定的："纳入政府经济适用住房建设计划， 建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。"推行经济适用房制度有以下几个重要原因：首先，经济适用房制度的建立的直接原因，是为了缩小住房资源在社会成员之间分配的贫富差距，维护了利益均衡有利于构建社会主义和谐社会。其次，经济适用房体现了以人为本的原则思想。以人为本意味着共同富裕、社会公正、平等民主、尊重人权，政府最重要的是要了解和明确人的现实需要而且要适当限度地满足这种需要。因而，经济适用房制度在充分尊重人的基本居住权利基础上，保障每一个人都能享有适当的住房。最后，经济适用房制度是统筹发展的需求体现。经济适用房制度是政府主导下的国民收入与住房资源的再分配，建立各方利益的协调机制，整合各类资源并集约利用，以住房脱贫带动城市脱贫，增进社会总福利。
2.我国经济适用房制度的发展现状及存在的问题
经济适用房建设是一项安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，经济适用住房共解决了大概30万居民的住房困难，提高了城镇人口的居住条件。十多年来的发展，经济适用房制度缓解了城镇的居民的住房压力，并在改变人们居住观念、带动房地产健康发展、推动城市住房制度改革、保持社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着重要作用。。完善了我国城镇社会保障体系；同时，由于经济适用住房所占的市场份额不断扩大，不断带动住宅市场向健康的方向发展。但是在实施过程中仍然存在一些问题：
2.1保障对象界定不清
按照经济适用房相关资料的规定，购买经济适用房的条件之一就是这个家庭必须是属于中低收入的等级的。但是关于中低收入家庭的标准，中央政府在政策上没有给出肯定的规定，大部分地方也没有及时出台关于划定中低收入家庭标准的办法，即使有的地方颁布了，但是缺乏准确性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日开始实施购买经济适用房的家庭收入审核制度，中低收入家庭收入界限为年收入在6万元以下。但据有关资料显示，北京市将有近80%的市民符合该标准而被纳入经济适用住房政策范围，可见这个标准很不具有可操作性和准确性。有些地方政府在制定经济适用房政策时，没有严格按照国家要求及经济适用房的保障功能将其供应给最需要的中低收入者及困难户。甚至有些地方以集资建房、合作建房的名义将经济适用房分配给单位职工等。正是由于经济适用住房政策保障对象的界定不清，导致部分经济适用房出现销售上的失控。
2.2转让制度不健全
经济适用房是土地出让金、小区基础设施建设和行政事业性费用完全由政府投入建设的保障性住房，就是说建设住房的费用全部由政府出资。转让经济适用房需要补交综合价款包括了土地出让金，但是长时间来看，交纳了土地出让金的经济适用房，在土地出让期满后怎么样继续补交土地出让金就产生了一个大问题。经济适用房的土地出让金是跟着每一套房屋随卖随交，随时批准土地使用年限。各套房屋土地使用年限的计算起点不一致。假如土地使用年限均为法定最高出让年限70年，就会使各套房屋土地使用年限的终点也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性质可能一直都没有改变（没有转让），还是划拨用地。随着转让过的各套房屋土地使用年限的陆续到期，土地出让金的补交就很可能出现混乱。
2.3售后交易缺乏严格规范和管理
目前，许多地方政府对经济适用房的售后监管都缺乏力度，这一问题涉及到许多方面，比如说允许销售的年限，出售方应缴土地收益金，购入方应缴房地产税等。尽管很多城市都明令禁止经济适用房不到一定年限不准出售出租，但是现在很多经适房所有者都为了通过经适房获得额外收益，全然不顾法律制度的规定，在不允许的期限内就将自己的经济适用房上市出租出售。另外，现在有些地方政府规定的收益补交额偏低，与经济适用房出售所获收益差距较大，这也是吸引投机倒把行为的诱饵。
3.完善我国经济适用房制度的对策
针对我国经济适用房制度中存在的问题，笔者认为，政府应该以人民利益为出发点，以保障居民住房需求为目的，落实责任，采取以下措施来完善我国经济适用房制度。
3.1建立和健全个人信用体系
我国经济适用房制度的运行过程中，在目前社会经济状况下，经常会出现的比较棘手的问题就是，经济适用房的购买对象审核问题。对购买对象的资格审核，信息的准确性很难把握，仅仅凭工资单是很难评定个人收入信息的，无法统计出购买对象的实际收入情况，就不能准确辨认经济适用房购买对象的个人信用是否合理，经济适用房能否突出经济性。可以借鉴国外的运行模式，建立个人信用体系，把个人的完整税收情况作为信用的凭证，当然金融、财政税收政策和工资的制度改革等配套辅助措施也要同时进行改革。另外，对个人所得税征收严格把关，有关部门定期查核个人及家庭的财产申报情况。完税证明在西方发达国家是具有很强的权威性，是对个人信用的重要凭证，在我国虽然不很明显，我们可以从发放个人所得税完税证明开始，逐步建立我国的个人信用体系，为经济适用住房购买对象的条件审核提供可靠信息。
3.2加强我国经济适用房的法制建设
经济适用房政策本身就是一种自上而下显著实施的保障性住房制度，它的片面强制性要有法律或是规章制度作保证，制度的实行与创新都离不开法律支持。我国经济适用房制度政策覆盖面比较低，发展还处于起步慢、发展缓的阶段，保障立法也相对落后。宪法和相关法律并没有把我国中低收入家庭列入地方住房保障的范围以内，经济适用房政策自然也就很难获取地方政府高度重视，全社会对其的认知也不那么普遍，严重影响到经济适用房在地方建设的财政预算情况和实际应用中工作效果实施。同时，经济适用房的转让政策也存在漏洞。政府应当制定法规制度，把经济适用房制度与法律、法规之间的关系理清，加快将经济适用房政策纳入我国法律体系，并进行休整，为社会中中低收入或是弱势群体实现住房保障进行宣传引起关注，为城市消除贫困工作提供法律依据。
3.3完善经济适用房退出机制
作为政府福利资源的经济适用房，被保障对象是应当经过条件审核的，所以为了合理有效的利用保障资源，避免资源浪费建立合理的经济适用房退出机制是非常必要的。在建立经济适用房退出机制时，应该注意的几点：对经济适用房的购房对象进行动态监督管理，根据年龄不同确定不同的核查时间，保证被保障对象的信息全面，是退出机制建立实施的关键。在核查保障对象的情况时，如果发现被保障对象己经不再符合保障条件，就应及时退还其保障福利住房。相关部门根据保障购房对象年龄确定核查时间并分年龄段实施核查，根据核查结果，核定被保障对象是否还符合保障条件，适时要求退出。
参考文献：
[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 经济适用房制度的理论依据及完善途径[J].中国物价，2005（6）.
[2]谢峰，向运华.我国经济适用房的公共性研究[J].劳动保障世界，2010（08）.
经济适用房税收标准范文第2篇
论文关键词：经济适用房，廉租房，保障性住房改革
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。某建设部官员在面对记者采访时说，30%的中国人能买得起房子，当然也包括这部分人拥有二套以上住房的情况，意味着70%的中国人的住房面临无力负担的困境。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。
“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……”十七大报告中这些充满感情的话语，彰显了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的铮铮誓言。[1]2009年的全国经济会议指出：“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。同时，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担……”[2]
为了“住有所居”，实现住房社会保障，我们国家又是如何做得呢？在我国的住房结构中，大致存在着三种：普通商品房、经济适用房和廉租房，其中，普通商品房是针对高收入者，经济适用房和廉租房针对的是中低收入者，属于住房保障的措施。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。现如今在河北、山东等地方政府纷纷出台建设廉租房的政策，山东已经拿到了一亿廉租房的建设资金补贴。[3]
为什么会出现廉租房取代经济适用房的现象？廉租房是最理想的住房保障模式吗？
一、经济适用房、廉租房的界定
（一）经济适用房的含义及其特点
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
（二）廉租房的含义及其特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好上海为例毕业论文怎么写，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
廉租房的特点：一是，廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二是，廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。三是，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
廉租房都有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
（三）经济适用房与廉租房的区别
虽然经济适用房和廉租房都是住房保障体系的重要组成部分，都带有有社会公共福利和住房社会保障性质，但区别还是明显的：
1. 保障对象不同：从保障效果看，二者针对不同收入阶层的人群。按照国务院有关规定，廉租房主要针对那些收入更为低下的人群。
2..产权不同：经济适用房主具有产权，包括使用权、占有权、处置权和收益权。而廉租房者没有产权。
3..是否可转让不同：经济适用房可以自由转让，只是要缴纳一定的契税、印花税和其他一些费用而已。廉租房只能租住，不能转让也不能继承。
4.命运不同：有人说经济适用房只是一种过度的产物，随着我国住房保障制度的进一步改革，最终会被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：经济适用房只需要政府提供地皮，需要金钱投资，而廉租房需要政府投资。
二、对廉租房取代经济适用房的质疑
（一）廉租房取代经济适用房的原因
聂梅生指出：“从市场发展来看，经济适用房并没有发挥出应有的作用。而且，受传统置业观念的影响，加上政策不完善、租赁市场管理与服务不到位，导致目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”[4]
1.经济适用房的福利性与市场化结合的操作模式不够成熟
首先，经济适用房是经济与社会转型时期的产物，随着经济的进一步发展与社会保障制度的逐步完善，只适合于大城市且以高房价为前提的经济适用房，最终必然要被取代。近两年商品房价变化很大，2008年之前，房价一路持续走高，使得很多老百姓望楼兴叹，相对于商品房的高价位，经济适用房以其经济性适用性深受百姓期待与追捧。但是，2008年以来，商品房价开始下跌，受金融危机的影响，且还会有继续下跌的趋势，使得持续高涨的房地产遇冷，尽管房地产商使出了诸如补差价，赠车，降价等措施，但是毕业论文怎么写，也难以挽回昔日的繁荣。正是普通商品房的降价，使得经济适用房丧失了经济性，价格低的优势，所以，出现了闲置、卖不出等现象。为了解决这一现象，各地方政府纷纷推出廉租房的政策，将过剩的闲置房转化为廉租房，租给中低收入者，既保障了百姓的住房，又解决了商品房市场的困境。
其次，建设经济适用房，土地基本要无偿划拨，各种费用也要减免，还要拿出钱来补贴，地方政府一年要减少数亿元的财政收入——这是政府的直接损失。更重要的是，经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，从而，减少政府与房地产相关的财政收入——这是政府的间接损失。因而，地方政府不愿意建设经济适用房，导致经济适用房建设逐年下降，有的地方甚至已经停建。
最后，经济适用房主拥有相对的产权，财产归个人，不可能适用与全国所有的个人，不利于推广，也与市场经济的秩序不相适应。
2.经济适用房的低收入衡量界限模糊，且执行不力
《经济适用住房管理办法》第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。但是，现实生活中，符合条件的人却申请不到，经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。经济适用房倒号现象及其严重，16万元一个号，经济适用房到底便宜了谁? [5]
3.经济适用房变成权力瓜分的福利盛宴
按照商品房规格修建的住房，却以经济适用房的价格出售，没有公示，暗箱操作的销售方式，不符合户口等相关规定的购房者，可以倒买倒卖的购房资格，显然，这一切都是权力的魔杖在发挥作用。能享受到这样的“权力福利”的，也只有大权在握的政府职能部门，及其利益相关者。
如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待毕业论文怎么写，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？[6]
近八成的经济适用房对外出租，显示多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当作一种“投资”。一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现“高租售率”；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。作为中低收入群体福利的经济适用房到底经济了谁？[7]
经济性成了掩盖权力福利的遮羞布。经济适用房原本的保障中低收入者的初衷最终成了权力者的产物，原本维护社会公平的初衷却最终加剧恶化了社会的不公平，这注定了经济适用房被淘汰的命运。
（二）对廉租房取代经济适用房的质疑
有媒体报道，现在一些省份正在酝酿经济适用房和廉租房建设并轨，更有人提出要取消经济适用房，纯以廉租房作为保障房。由于廉租房建筑成本低，我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%，所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房，那么，我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。并且，廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，如此一来，混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰，所以，廉租住房不会冲击商品房市场，可以保证商品房市场的稳定，进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利。[8]
但笔者认为，目前廉租房完全取代经济适用房的时机并不成熟、条件还不存在。
1.质疑一：与经济适用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明显的优势。
首先，廉租房单独承担住房保障任务也不符合国情。廉租房政策运用最多的是中国香港、新加坡等经济体。中国内地国土面积辽阔，居住文化深入人心，同时租房制度建设不完善，廉租房不太可能单独成为解决居民居住问题的完全之策。
其次，廉租房不能解决居民长久的居住需求。目前廉租房的建设标准是50平方米每套，对于一户家庭而言，这是最低的需求，并不能充分满足居民更加自由个性的居住要求。并且由于存在收入方面的标准，如果收入超过了居住廉租房的标准，按规定就要退出廉租房去购买产权房。这中间实际上会存在很多漏洞。可能造成所谓的夹心层住房问题，廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。这个中间层就需要经济适用房来填补。[9]
将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，是政府引导低收入家庭消化既有存量经济适用房，解决经济适用房市场过剩的难题。如此，低收入者对经济适用房与廉租房保障的可选择权变成了无可选择的一种权利，也被动接受了转嫁而来的房市救市责任。将经济适用房与廉租房并轨，表面看来减少了经济适用房建设与分配规模，其实是变相提升了住房保障的门槛，原本享受经济适用房待遇的低收入者将可能因无法享受廉租房待遇，而相对增加住房成本。[10]
2.质疑二：现实中毕业论文怎么写，廉租房的执行存在种种问题
审计署今日公布“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”，报告显示1.5亿元廉租房的保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获得租赁补贴或廉租住房。审计调查结果表明政府投资保障性住房存在如下问题：[11]
(1)一些城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金
按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未提或少提廉租住房保障资金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差
在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了“生活补贴”。其主要原因：一是对保障对象的审核和监管机制不够健全，人口变动、收入财产等信息尚未实现共享，相关部门未准确及时掌握相关信息；二是由于一些地方廉租住房租赁补贴标准偏低，大多数保障对象居住在老城区，靠租赁补贴和廉租住房保障家庭自身的经济能力难以租到合适的住房。
(3)一些地方廉租住房建设中存在配套设施不完善、工作程序不够规范等问题
一是由于廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等，南京等13个城市的一些地方存在廉租住房配租困难、房源闲置的问题，有的地方甚至出现已入住家庭退房的情况。二是南京、昆明等13个城市投入12.60亿元新建、收购或装修的廉租住房项目，存在执行招投标或政府采购有关规定不严格的问题。
(4)一些地方廉租住房入住后出现了租金、物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题
在重点调查的32个城市中，天津、沈阳、重庆等12个城市截至2009年底，累计欠收廉租住房租金和物业费238.05万元；沈阳、厦门、常德、成都、乐山、昆明6个城市中的20个区县存在不符合保障条件的廉租住房家庭退出难的问题。其主要原因：一是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题
在重点调查的32个城市中，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。
同时，国家还可以通过一系列政策，消化现存过剩的商品房，以向中低收入者倾斜。
因此，用廉租房全面取代经济适用房承担住房保障任务不太现实，经济适用房在今后仍将继续发挥重要作用。
三、我国住房保障体制建设中应该着力解决的问题
（一）加强监管，严把住房保障申请标准关
政府应该逐步建立一个合理的住房保障机制，让高收入购买商品房，让中低收入者得到经济适用房与廉租房的保障。
1.对低收入者应实行动态管理
无论是经济适用房还是廉租房，旨在维护社会的公平，照顾中低收入者的利益，当申请者收入低时，可以享受廉租房，当其收入高时，就应该搬走，把房子让给其他需要帮助和保障的低收入群众。政府应加强管理，建立相应的配套的退出机制。
2.明确界定保障性住房的属性
无论是经济适用房，还是新建的廉租房，都是政府福利的公共产品，任何人，包括政府官员本身，都应该明确其属性，把福利真正用到需要的一些特殊群体身上，比如残疾人或者生活不便的毕业论文怎么写，政府可以收购城市中心区的部分二手房，来满足他们的需求。
3.严惩危害保障住房的行为
对经济适用房“倒号”现象，要加强管理，购买经济适用房的时候，供需双方直接见面，不能通过任何中间环节。
坚决地对经济适用房实行“以租代售”的办法，这样以来，可以成倍地大幅增加出租房的数量，真正地解决低收入人群住房难的问题，使人们在买房前，先考虑是否选择租房，以降低商品房需求达到平抑房价的目的。
（二）鼓励房地产商投资租赁型经济房
建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，四项促进租赁市场发展的措施包括：一是拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二是研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三是发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四是研究建立房屋租赁统一管理机制。[12]
为了满足部分比廉租房家庭收入偏高、但购买经济适用房还比较吃力的“夹心层”的低收入人群，下一步将在经济适用房建设中推出政策性租赁用房。也就是说，将在经济适用房中安排一定的比例，不通过销售而是通过租赁的方式，给这部分“夹心层”人群解决住房困难。且租赁的价格不完全是市场价；或者虽然采用市场价，但政府在租金上给予补贴，这部分房子将灵活运用，一旦入住租赁的经济适用房的群体，在经济收入增长了或者买房后，必须从这个房子搬出，给别的低收入家庭使用。[13]
同时，针对市场上商品房市场低迷与过剩现象，各级政府也可以购买相对过剩的现存商品房，或者闲置的或退出的公房，提供给中低收入者。或者给中低收入者提供相应的补助，让他们购买商品房。这样既可以消化现有的房屋，救济商品房市场，同时也可以使中低收入者得到实惠。
可以借鉴外国的先进经验，多渠道性、多路径行地增加住房保障的措施，只要适合我国的国情，改善民生就行。
（三）加强商品房的政府调控与监管力度
2008年底，国务院常务会议进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。[14]2009年，商品房价一直持续走高，住房难再次推入。2010年国务院出台了史上最严厉的宏观调控措施，依然没能抑制住房价上涨的速度。
首先：控制对土地的占有，从源头上杜绝高房价。
国资委虽发表“清退令”已半年多，执行效果并不明显，78家央企至今未退出“非主业地产”。面对房地产调控毕业论文怎么写，78家央企退出地产的预期正在弱化，而国资委也没有后续的文件。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，地产总额为991亿元，占15%。据报道，央企在三线城市那地，采用比较流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名义拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建设保障性住房。由于保障住房的利润太低，地方政府为了完成保障性住房的建设，也默认了上述做法。所以，控制国有企业对建设土地的占有，是抑制商品房价格上涨的原因之一。[15]
再次，政府继续对房价实行调控，控制房价的上涨速度。
今年年初，出台的史上最严厉的调控措施，对房价的抑制情况如何呢？下面一组数字能告诉你结果：在上海买一套房子平均要多少钱？数据显示，2005年是105万，2009年是185万，到了遭遇史上最严厉楼市调控的2010年，这个数字却再创新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85元，相比2009年上涨了约70万元。伤害房价上涨最快的正是2010年。[16]
三是坚决抵制并严厉打击非法挪用并占有保障性基金的行为。出台各种措施和办法去保障老百姓的住房权等基本生存条件。
截至2010年8月底，18个城市已对不符合条件领取了廉租住房租赁补贴的1569个家庭停发了租赁补贴，收回廉租住房租赁补贴资金86.47万元；对不符合条件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退过程中。对涉嫌弄虚作假骗取廉租住房租赁补贴的5名基层工作人员，有关单位已分别对其给予了撤职、行政记大过等处分。对于廉租住房租赁补贴未用于或未完全用于改善住房条件的问题，各有关地区政府都在积极探索如何从租赁补贴的审核程序、发放形式以及后续监督等方面进行纠正。如济南市和泰安市计划采取领取租赁补贴与租赁住房实际支出挂钩的措施进行纠正，海口市和深圳市的部分城区已采取提供房屋租赁协议才能给予补贴的措施进行纠正。[16]
商品房与保障性住房共同构成了我国城镇居民的住房来源，如果商品房价格过高，老百姓就会买不起。而国家的保障性住房又得不到有效配套与保障，最终会导致民生问题长期得不到解决，激化矛盾，引起社会的动荡。因而，对商品房价的调控至关重要。
（四）加强相关法律制度建设
尽管目前，已经有《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等配套法规，但是立法层次较低，且执行不力，缺乏对政府人员违规行为相应的处罚机制，因而，无法从根本上杜绝危害住房保障行为的发生。
同时，政府官员应该加强自身素质建设，不能只顾政绩，而忽视对民生问题的真正解决；要用绿色行政，廉政建设的高标准对地方政府官员的政绩进行考核。
既然建经济适用房，优惠能被富人获得，只要吏治状况没有根本改观，政府为穷人建的廉租房，就同样能到富人手上毕业论文怎么写，让社会福利被窃取，因而，加强权力的监督机制也是必须的。
商品房的高昂价格，使得很多中低收入者只能望房兴叹，无奈，只能靠租住别人的房子，或者购买经济适用房、廉租房过日子。但是，人人都知道房地产是个暴利的行业，如果政府能利用宏观调控政策，适当地干预房地产市场，从源头上控制对土地的征用，使其在过热时适当地降温，既可以缓解经济适用房与廉租房数量有限的压力，也有利于挽救低迷的商品房楼市，无疑对百姓住房的保障大有裨益。
四、结论
所以，无论是经济适用房，还是廉租房，都只是我国在住房保障制度上探索的结果。无论谁对谁非，只要能找到适合我国国情的住房保障制度，即使探索的过程充满艰辛与曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生问题的解决，应该是考核政府政绩的一个亘古不变的标准。所以，不要让基本的住房问题激化成敏感的政治问题。居者有其屋，原本是基本人权与生存问题，更是我国经济发展之后日益凸显的民生问题的反应。无论是继续加大对商品房的宏观调控力度，还是继续整治保障性住房市场，深化改革，都是一件政治大事，需要我们不断地探索前行。坚信我们的政府会在住房保障上做的更好。
参考文献：
[1]为了人民幸福美好的生活.金黔新闻[EB/OL].2007-10-16.
经济适用房税收标准范文第3篇
关键词:经济适用房 ;房地产市场;影响
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-3544(2009)04-0042-02
改革开放30年来, 我国的房地产业取得了快速发展,各省市各地区都加大了对房地产业的投入。随着我国人民生活水平的逐步提高和对房地产市场需求的不断扩大, 改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。党的十七大报告明确提出:建立和谐社会与加快奔向小康, 就必须加快解决低收入家庭的住房困难,努力使全国人民住有所居。
一、经济适用房政策取向和发展趋势
解决全国人民“住有所居”问题,最为关键的是推出一系列适合我国国情的、 满足不同层次住房需求的住房政策。 我国的住房政策体系共包括四个基本部分:累进制的房地产税收制度,政策性住房金融制度,廉租住房制度,以及以货币为主的房地产市场调控政策。 对于如何解决我国百姓关心的住房问题,国务院总理曾指出:应该在严守18亿亩耕地“红线”的前提下,采取经济适用房、廉租住房和市场调节三种方式扩大供给, 其别强调了建设经济适用房对改善民生住房的作用。
经济适用房是指政府提供政策优惠, 限定套型面积,按照合理标准建设,以优惠的销售价格及租金标准,向本市城镇中低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。 我国于1998年公布实施的国务院23号文明确规定:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。此外,当时建设部对全国城镇最低收入、 中低收入和高收入家庭的比例有一个大致的算法, 就是城镇居民中, 高收入者和最低收入者各为10%左右,其余的80%的家庭都属于中低收入者, 他们都有权靠购买经济适用住房来解决住房问题。也就是说,在整个住房供应结构中,80%的居民住房供应应该是经济适用住房。 但由于我国住房政策体系还不清晰, 欠缺一个执行力强的总框架和一条引导我国房地产业健康、持续、和谐发展的主线,因此,在经济适用住房的建设上产生了严重的滞后现象。 我国房地产业尤其是商品房市场的发展, 在进入21世纪后更是作为国民经济支柱产业放在超越民生的头等位置, 与人民群众居住生活水平需求的提高产生了严重矛盾, 致使城镇房价上涨过快, 百姓“望楼兴叹”。因此,政府必须加大经济适用房的建设力度,在政策上要有倾向性,在操作中要有透明度。 [1]
目前, 经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一, 是现在惟一可以使消费者买得起的住房供应模式。按照政策,经济适用住房用地由国家划拨,应当以保本微利为原则,利润率必须控制在3%以内,其他各方面的税费也要减免。因此,开发商的高房价暴利模式将受到严重冲击,进而使中低收入群体的住房需求得到缓解,大多数国民能共享改革发展成果,并促使房价理性回归。
二、 经济适用住房与商品住房价格分析比较
从2002年开始,上海市政府决定建设“两个1000万工程”的中低价位商品住宅,主要对象为中低收入动迁家庭, 这一举措大大缓解了本市中低收入家庭动迁难的矛盾, 成为本市居民翘首以盼的住房保障举措。2003年7月, 上海以公开招投标的形式推出首批用于中低价房建设的38幅地块, 拉开了市政府“两个1000万工程”的序幕。然而,百姓的住房刚性需求尤其是中心城区居民的住房需求仍然非常巨大, 加上城镇居民人口不断增加, 中低价位商品住宅的入市无法彻底解决居民的实际需求。2005年,市政府适时推出经济适用房的建设, 为进一步解决中低收入家庭居住困难起到积极的作用。
那么, 经济适用住房与商品住房在价格方面有多少差异呢? 一位上海本土开发商算了一笔开发成本账,目前上海集中建设的几大经济适用房基地,大多位于外环线附近, 按现行市场原材料及土地价格计算,经济适用房成本为4000～5000元/平方米。而位于外环线附近的商品房, 多是开发商前两年高价拿下的地块,同时受“90/70”政策约束,和附近的经济适用房地段、类型相似,价格却是其两倍,无法与经济适用房竞争。另据相关人士介绍,宝山顾村板块的经济适用房价格预计在4000元/平方米左右,而公开销售数据显示,同在这一板块的商品房保利・叶上海均价为9800元/平方米, 檀乡湾均价为8800元/平方米。在浦东三林,经济适用房价格预计在6000元/平方米左右, 而三林地区商品房均价达到了12000元/平方米以上。 经济适用房的价格差不多是同一地区周边商品房打“五折”甚至更低。
近期杨浦区新江湾板块经济适用房用地的低价成交,使当地开发商的神经大为紧张。上海城投控股全资子公司今年2月底拿下新江湾一幅经济适用房用地,依据最新的《上海市经济适用住房管理试行办法》,该地块免征土地使用权出让金,最终只需交纳25351.01万元的土地补偿费。 该地块总用地面积为66775.6平方米, 拟建总建筑面积约172173平方米,折合楼板价格1473元/平方米,土地单价为253.11万元/亩。而2007年11月新加坡开发商仁恒置地以13.01亿元的价格摘得新江湾城D3地块,折合楼板价高达20000元/平方米,土地价格1608万元/亩。同一块区域,两者地价相差6倍以上,由于地块容积率的差异,两者楼板价差距更是达到了惊人的13.6倍。 如果算上建设成本的话, 这个差距有可能突破15倍。 [2]
三、经济适用房对上海房地产市场的影响
经济适用房是否会冲击商品房市场? 相关各方有不同的解读。开发商普遍表示担忧,经济适用房将会严重冲击楼市, 而一些专业人士则持不同看法。2008年12月《上海市经济适用住房管理试行办法》公开征求市民意见。调查显示,有86.9%的市民愿意购买经济适用房。 不少网民和专家学者认为经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难, 而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源,两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房的价格产生一定影响,但不会对全市整体房价造成很大冲击。
上海的住宅供应早已由内向外转移, 房地产的建设热点正在向郊区转移,向偏远区县转移。目前集中建设的经济适用住房大基地, 大多位于外环线附近,分布在全市东南西北各个区域。据悉,2008年上海经济适用房建设开始起步,400万平方米的开工任务已经完成。 上海市建设和交通委副主任沈晓苏在日前的市政府新闻会上表示:2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设, 近6万套经济适用房,维持了去年的开工规模和水平。而去年启动建设的大基地,有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等,开工建设的项目有部分预计2009年下半年可试点供应。 未来近郊住宅的供应将以经济适用房和中低价配套商品房为主力, 在拉低全市住宅平均价格方面的贡献将更加明显。
依据《上海市住房建设规划(2008～2012年)》,未来5年,上海新开工住房建筑面积约为9300万平方米,其中新建、配建经济适用房和廉租房共计2000万平方米。这意味着平均每5套新建住房中,就有一套是经济适用房或廉租房。最新的进展是,今年400万平方米经济适用房的选址工作已经全面展开, 锁定了9个行政区18个片区,其中包括闸北彭浦、虹口江湾、普陀等地区。3月初,位于闸北彭浦十期C块建设项目正式开工, 该项目是上海中心城区迄今为止建设用地面积最大、建筑总量最高、入住户数最多的保障性住房建设项目。项目规划建筑面积34.31万平方米,总投资25亿元,建成后可提供房源4000套,一期工程预计2012年交付使用。 [3]
经济适用房和商品房在本质上有所区别, 即购买者的不同, 因此很难说对商品房的开发商会产生毁灭性打击, 同时政府在经济适用房购买的审核与操作上也尽量降低了对商品房的冲击。首先,经济适用房购买的申请标准即所谓的门槛较高, 阻碍了一部分购买者的脚步。上海市经济适用房申请标准为:人均建筑面积在14平方米以下; 人均月可支配收入在2300元(含)以下;家庭财产标准为人均7万元以下。其次,大部分的经济适用房建设在郊区,对中环以内或者说内环以内的普通商品住宅不会产生较大影响, 因为地域和购房者的经济实力还是决定一切的重要因素。
参考文献:
[1]肖元真. 全球经济科技与经济发展大趋势丛书[M].北京:北京科学出版社,2009:109.
经济适用房税收标准范文第4篇
论文关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型
我国自1998年开始，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供应体系。经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。
一、经济适用房的内涵及其作用
经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。”
经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策，是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。实施经济适用房这项政策，其特有的社会保障和经济功能满足了公平和效率的统筹兼顾，是实现居民住房需求的有效方式，它与其他的住房保障形式共同构成我国住房保障体系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要体现在以下几个方面：
（一）经济适用房有助于实现社会公平公正
实施经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。由于商品房的售价比经济房要高出很多，中低收入人群根本无力购买，经济适用房的出现成为他们的首选，很多无力购买商品房的群体在国家的补贴下能买得起经济适用房。同时经济适用房在克服收入方面不平等引起的住房问题过程中也扮演着重要角色。在国民收入二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，经济适用房在扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势向社会公平倾斜里边担负着重要角色，在很大程度上解决了中低收入者的住房问题，促进了住房公平，有利于实现社会公平公正和公共住房政策目标。
（二）经济适用房有助于房地产市场结构调整
经济适用房政策实行以来，各地相继出台了一系列宏观调控政策，通过结构调整存进了商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，此外，经济适用房由于其经济性特征，相比其他商品房价格要低得多，吸引了大批投资者的关注，给商品房市场带来一定压力，不得不相应作出价格调整。
（三）经济适用房有助于拉动内需，促进社会和谐
推行经济适用房它不仅可以让许多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量，是启动内需，刺激经济的重要选项。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施，对于建设和谐社会起到促进作用，推进社会的和谐发展。
二、我国经济适用房发展困境及发展过程中存在问题
经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建设的，现在却表现出不“经济”不“实用”的一面，值得我们总结、反思和完善。其中最主要的问题表现为：
（一）经济适用房建设违规超标，建设出现“高档化”现象
经济适用房缺乏具体标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈——越造越大，日显贵族气息。这是因为经济适用房定价相对同区域内的商品房来说较低，利润有限，大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在实际中，一部分高收入阶层通过不正当渠道购买了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象——中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。
（二）经济适用房价格不合理，出现弃购现象
虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于项目规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发模式从过去经济适用房与商品房交叉合建的模式转变为形成纯经济适用房的开发模式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购买价格存在出入。因此虽然很多中低收入家庭冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受能力。
（三）经济适用房配套设施“缺失化”
经济适用房不同于商品房，其出发点是经济、适用，设定为只提供给中低收入者，受成本和地价约束，经济适用房往往地处偏远或者交通不便地带，一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上出现诸多不便，这与经济适用房的出发点违背。
（四）发售过程存在黑箱操作，出现权力寻租现象
按最初的制度设计，经济适用住房供应对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作过程中，因为个人和家庭收入信息很难准确获得，人们普遍认为大多数经济适用房被“富人”买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付能力和运作不透明等原因，有相当部分出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优惠未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供应过程中存在不公平现象。许多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建设、房管、规划等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“门路”的人。
（五）转租、转让现象明显，监督管理失控
按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，遇到合适买家，双方私底下签订房屋购买合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于如何确定中低收入者标准难以确定。
三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析
经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进行了系统的研究。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。
麦克拉夫林通过由具体到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。如下图所示：
（一）政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致
政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都可以接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。
（二）相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程
相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的交流方式已经不能满足经济适用房政策执行的要求，对于政府—房地产商（市场）—中低收入人群这三方面来说，更侧重的多方的交流。
（三）政策执行者的目标和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的改变而改变
随着经济适用房叫停的声音不断出现，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监督执行力度上如何保障我国中低收入人群的群体利益。
（四）受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上
受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上，从而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房发展中出现的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是根据中低收入者的利益和价值取向进行调整。
四、健全住房保障体系，完善经济适用房发展的政策建议
在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前满足市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证达到各区域的住房保障的要求和任务。应该在不断修正和规范现行的经济适用房的政策，保持推进其在我国住房保障体系中的不可取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就可以功成身退的淡出大众的视野。
（一）规范标准，符合政策对象需求
家庭收入水平式衡量是否具有购买经济适用房资格的重要指标。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构、房租水平等因素，拓宽审核参照对象，综合界定购房目标群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。
经济适用房建设的面积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定具体的住房标准，在构建时严格落实各项细节，根据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。经济学上，“消费者愿意支付的价格=消费者获得的满意度”也就是说，同样的住宅，满足消费者需求的层次越高，消费者能接受的定价也越高。
（二）进行政府干预，多种方式进行补贴
经济适用房类属于政府直接干预市场，由直接干预转变为间接干预，在补贴方式上向住房补贴转变，减少保障面。一般的，住房保障水平随着收入结构发展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注重在整体价格上的微调工作，随着经济的不断发展，各地的经济水平情况不一，因地制宜，关注中低收入群体的经济持续发展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。
（三）合理规划选址，完善配套设施建设
要满足到入住群体的交通便利问题，需要从其建筑选址上入手，经济适用房的选址应在充分考虑居民需求意愿的基础上，进行合理的空间布局，所建之处应搭建好公交车、出租车等交通工具的标志牌，在道路交通处构建更能达到交通方便；要选“熟地”市政、管线、道路等配套齐全；从成本方面考虑，要选拆量不大的地，同时应加强市政、生活等配套设施的建设，以人为本，关注中低收入群体的情感生活交流需要，建设花园、活动区等作为沟通平台，对于居民生活痛苦指数的缓解起到帮助作用，是新时期下构建人本社会的要求，是安居工程进一步落实的
体现。
（四）执行问责制，发挥政府的主导作用
明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应承担的责任，通过培育、引导和干预市场，确保通过市场满足大部分居民住房需求，利用规划、土地供应、金融和税收等手段对市场供应与需求进行引导及调控，实施住房建设规划，对新建住房结构提出比例要求。制定住房保障的长远发展规划，分阶段制定不同的住房保障目标，并落实布局，具体项目和交付日期等，按年度对社会公布。
在政府主导的基础上，充分利用市场机制实现保障资源的高效率供给与配置。住房保障制度是政府的重要职能之一，因而政府必须在住房保障制度中发挥主导作用，如经济适用房规划设计和保障对象资格审查环节，都需要政府制定标准并严格管理。涉及到户型和建设标准，要依据政府制定的具体规划实施建设；在其分配环节，住房保障管理部门对申请者应实行严格的审查。
（五）完善相关法律法规，加大监督执行力度
建立更加公正透明的监督机制，通过公开摇号确定购买人员，扩大公示范围，延长公示时间，对骗购经济适用房者进行包括经济上大额罚金和行政处罚在内的重罚和公示；及时的经济适用房情况的信息公开，从经济适用房的规划到始建，再到申请人群的获批事情，相关部门的规定等进行全方位的信息公开，利于政府负外部性的扭转，实行其行政性质。
经济适用房税收标准范文第5篇
关键词：经济适用房；权利边界；定位
目前，经济适用房制度在实施过程中出现了诸多问题与弊端，该制度根本无法解决经济房的权利定位问题，亦无法做到与其他法律规定的有机衔接。由于目前相关规定未能对经济房的权利予以准确定位与限制，巨大的利益驱动使经济适用房制度在实施过程中出现权力寻租与黑幕事实上成为不可避免。比较中外相似于我国经济适用住房制度的法律制度，杨遂全教授认为关键是缺少民事基本法的支撑［1］。目前我国各种有关保障性住房的规定，都只是行政法规或规章。。作为一种基本的物权制度，其他国家都有一些立法层次较高的法规调控。我们不能把这种长期的基本类型的物权制度一直置于立法之外。诺斯曾说过“对经济增长起决定作用的是制度性因素而非技术性因素”［2］。本文认为，当前经济适用房制度在实施过程中出现诸多问题，其根源在于目前的制度设计未能构建经济房与商品房之间的巨大鸿沟，未以法律形式对经济适用房的权利属性及限制予以明确定位。本文试图通过深入分析，探讨我国未来的相关制度设计，以解决经济适用房的权利定位与限制问题，并力争做到与其他法律的规定相互衔接与协调论文下载。
一、经济适用房的范围及其物权化的意义
首先，目前经济适用房制度在实施过程中屡屡出现舞弊与暗箱操作事件，经济适用房领域成为投机与利益不正当输送的重灾区，经济适用房制度实施的结果远未能实现制度设计的初衷。对此有学者提出取消经济适用房，也有学者提出经济适用房不修厕所，希望以此来解决经济适用房制度在实施过程中出现的问题。但本文认为，造成当前弊端重重局面的根本原因，在于当前的规定侧重于公法上的审查与核准，未能在私法上对经济房的权利予以明确界定与限制。由于现行的制度未能确定经济适用房的物权边界，私法上权利的模糊导致了巨大潜在利益的存在。在巨大利益的冲击下，经济适用房形式上的层层审查与核准形同虚设。因此，我们只有在物权上明确界定经济适用房的权利边界，给房屋购买人一个确定的权利预期，方能物当其用，有效解决当前经济适用房制度在实施过程中出现的腐败与权力寻租行为。
其次，要界定经济适用房的权利边界，则需要厘清经济适用房的范围。尽管2007年《经济适用住房管理办法》指出，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。但在实践及理论上，对经济适用房涵盖的范围却并不明确。广义上的经济适用房既包括面向不特定社会公众由政府主导修建的经济适用房，也包括面向特定对象，单位自建、单位集资建房及住宅合作社建房等。但就现状而言，目前许多单位自建、单位集资建设的房屋尽管挂着经济适用房的名义，但建设内容几乎没有不超标的，且在分配上往往根据工龄、级别等予以划定，此类房屋仅体现了福利而绝对未体现保障功能。本文认为，造成目前经济适用房超标准、超面积建设的原因，很大程度上在于未对经济适用房的范围做出明确界定。要理顺目前经济适用房领域的各种关系，首先应将其范围严格限定在面向不特定社会公众而由政府主导修建的经济适用房以及符合《经济适用住房管理办法》规定条件面向本单位低收入住房困难家庭而由该部分职工集资修建的经济适用房。除此之外其余各类房屋均应被排除在经济适用房范围之外。不符合此类标准的房屋应由其他规范予以规定，而我们应逐步取消没有法定依据的住房供给，减少住房供给的种类。
最后，根据物权法定原则，只有通过立法方能有效界定经济适用房的权利边界。目前普遍观点认为经济适用房的产权是受到一定限制的，其依据在于经济适用房土地的划拨性质而将其视为一种区别于商品房的新的物权。也有学者提出经济适用房产权由政府与购买人共有的设想，但不论是对经济适用房的物权予以限制还是增设一种限制物权，按照物权法定原则，这些内容只能以立法形式予以规定与明确。根据立法法及物权法的规定，现行的部门规章无权也无力对经济适用房的权利予以定位及限制。此外，经济适用房制度尚涉及与民法、合同法、担保法、房地产法、物权法和婚姻法等法律的协调与衔接，因此，我们只有以法律形式对经济适用房的权利予以定位，才能在效力及内容上使该制度与其他法律规定相互衔接与协调。
二、经济适用房的权利定位
经济适用房就其本意而言，一要经济，也就是要限定销售价格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策优惠（包括无偿划拨土地、减免各种税费等）。二是要适用，适用应理解为当且仅当适用，即要限定套型面积不能超标准建设，但也要具备基本的使用功能。作这些方面限定的原因在于经济适用房保障功能的特定性以及其面向对象的特定性。正是由于经济适用房是具有保障性质的政策性住房，购买人享受了特殊的利益输送，因而经济适用房的产权是不完整应受到一定限制的。产权是经济适用房制度中的核心和全局性的问题，是不容回避的。经济适用房是保障性住房，其在出租、出售时往往受到一定限制，也就是说其收益权和处分权是有限制的，这种限制不仅仅来自于政府，现实中更多还来自于单位或住宅合作社。亦有学者在区分产权和所有权的基础上进而认为，经济适用房的产权虽受到一定限制，但仍不失为完全产权。对此，笔者不予苟同，一方面承认其权能受到一定限制，另一方面又认定其为完全产权，如此，则无论何种产权皆可认定为完全产权，那么一种产权是否是完全产权也就失去了辨别的意义了。在此抛开经济适用房产权受限是否是应然之义不提，其权能受限当是无疑的［1］。对于经济适用房的产权性质，目前尚有争论。另有观点认为产权是可以分解的，完整的产权一经分解，就不再与所有权有对等关系。如果一个人拥有的只是对某物的使用权，并不能说他对该物享有所有权［3］。物权法第三十九条规定了所有权的四项权能，即所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但这是指取得完全所有权的情形，对经济适用房这类特殊的物权，法律尚没有予以明确规定。
1.占有权
占有权是指占有某物或某财产的权利，即在事实上或法律上控制某物或某财产的权利。占有权是所有权最重要的权能之一，是行使所有权的基础，也是实现资产使用权和处分权的前提。在通常情况下，资产一般为所有人占有，即占有权与所有权合一，但在特定条件下，占有权也可与所有权分离，形成为非所有人享有的独立的权利。经济适用房的购买人通过支付一定代价（亦可以看做是若干年累计的房屋租金）取得房屋的合法占有权。但是，这种占有权取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有应是事实上的占有而非法律上的占有，这里不论其是所有人还是按份共有人或非所有人，在规定的年限届满并取得完全产权前，本文认为，购买人在居住满一定年限并补缴土地出让金及被减免的税费后，方能取得完全产权。均不能移转对房屋的实际占有（当然基于合法事由房屋被依法处分的除外）。
2.使用权
使用权是指不改变财产的本质而依法加以利用的权利。经济适用房购买人的使用权涉及到房屋和土地两个层面。购买人对房屋的占有和使用均应由本人及其家庭成员行使，不能移转给第三人。并且，购买人须按照房屋的用途和性质合理使用房屋，不能改变房屋的用途。对于土地使用权，本文认为，不论是国有土地还是农村集体土地，在一定年限内及购买人未补缴土地出让金前，均不可为购买人分割土地使用权，这也应是经济适用房与普通商品房的差别。经济适用房其性质是用于居住保障，故其不能也不应具备投资功能。购买人所取得的物权属于一种限制物权，我们只有构建起经济适用房与商品房之间的巨大鸿沟，方有希望解决目前经济适用房制度在实施过程中的种种弊端与无奈。
3.收益权
收益权是所有权在经济上的实现形式。对于收益，经济学与会计学有着不同的解释，亚当斯密在《国富论》中将收益定义为“那部分不侵蚀资本的可予消费的数额”，把收益看做是财富的增加。后来，大多数经济学家都继承并发展了这一观点。而作为一种权利的收益权，本文认为其属于法学范畴，即不管收益内涵如何界定，收益权强调的是获取收益的权利或收益的归属。本文认为，未来的立法应对经济适用房的收益归属做出明确限定。由于经济适用房的土地为划拨土地，房屋购买人取得房屋时没有缴纳土地出让金或未支付土地使用价款（地租），因此，其对房屋的收益权应受一定限制。基于房屋的保障性质，可规定在一定年限内不可用做出租收益。满一定年限并补缴土地出让金取得完全产权后房屋方可上市转让，该转让收益应归属于所有权人。按照现行《经济适用房管理办法》规定，购买人符合条件上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。从制度设计的严谨性出发，我们将不得不考虑如果届时同地段普通商品住房与经济适用住房没有差价或者差价为负的情况该如何处理，基于此，目前的该规定显得不够严谨。本文认为，以同地段普通商品住房与经济适用房差价来确定土地收益，既不准确，又缺乏操作性。第一，房屋的价格往往取决于多种因素包括户型、楼层、朝向、采光、通风等等而不仅仅局限于地段，同地段同面积的房屋售价往往并不相同甚至差异很大。第二，买受人最初已完全支付了房屋价款（价款中尚有部分利润），因而房屋升值的收益应归属于购买人。购买人未支付的仅仅是最初的地价及享受了部分税收优惠，因此本文认为，购买人上市转让房屋，其补交土地出让金以届时该地段土地评估价直接补交即可，将房屋与土地分开计价既清晰又简便易行。
4.处分权
处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。处分权可分为事实上的处分权和法律上的处分权。事实上的处分意味着实物形态的改变，法律上的处分意味着物的转让即物权主体的变化。经济适用房的购买人对房屋事实上的处分受到民法、物权法等相关法律、法规的调控，本文认为经济适用房购买人事实上的处分权与商品房买受人的处分权并无差别。但经济适用房基于其保障性质以及购买人取得房屋的特定事由（低收入及住房困难），经济适用房购买人在法律上的处分权应受到限制。本文认为，经济适用房性质是为了满足住房需求，故购买人不能任意转让（限制措施如前所述包括使用年限限制及补缴地租和税费后取得完全产权的限制），如果因特殊情况需要转让，在未取得完全产权前，应交由主管部门回购；取得完全产权后需要转让的，主管部门享有优先购买权；经济适用房购买人的其他处分权，如离婚分割、继承、赠与、抵押、出资等实体权利的处分亦应受到一定限制，本文探讨的权利限制是在购买人未取得完全产权前的限制。购买人取得完全产权后，可依据物权法等法律享有所有权的全部权能。对这些具体权利的限制，未来的住房保障立法应予以重视与体现，而相关制度设计应与其他法律规定相互衔接与协调。
三、经济适用房的权利限制
1.经济适用房在夫妻共同财产中的权利定位
2001年修正后的《婚姻法》规定了夫妻共同财产制、个人特有财产制和约定财产制三种形式，在夫妻对财产无约定或约定不明、约定不合法的情况下，法定财产制是当然适用的夫妻财产制［4］。我国关于夫妻财产实行约定优先，没有约定则实行法定共同所有制。婚姻法规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，这里“所得的财产”，按照通说，并非需要实际占有。“财产”可以是权利而非完全的所有权。但是，由于经济适用房性质的特殊性，其涉及家庭其他成员的住房保障，因此，对于经济适用房在夫妻共同财产制中的权利定位应解决以下三个方面的问题。
（1）就权利主体而言，按照经济适用房制度设计的初衷，其保障对象是低收入住房困难家庭即以家庭为保障对象而非个人，目前已经有城市将符合一定条件的个人纳入经济适用房的保障范围，但本文认为，从效率角度出发，单个个人的住房保障应主要通过廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得财产，故就房屋的权利主体而言，本文认为，全体家庭成员均应成为房屋的权利主体，因此在对经济适用房房屋权属进行登记时，应将全体家庭成员均登记为房屋权利人。实务中可能存在部分家庭成员未支付经济适用房价款，但本文认为经济适用房是基于家庭成员关系共同取得，在没有相反证据的情况下，可视为对其他家庭成员的赠与。而在家庭取得经济适用房后而成为该家庭成员的，不成为权利人。
（2）关于夫妻之间对经济适用房权利的约定，婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鉴于经济适用房的保障性及取得人身份的特定性，本文认为，夫妻之间可以对房屋未来的收益及处分权予以约定，但不得以约定方式排除对方的占有和使用权。此外，夫妻之间的约定不具有对抗第三人的效力，亦不得损害其他家庭成员的合法权利。
（3）关于经济适用房的离婚分割，经济适用房系基于家庭成员共同身份而取得，身份关系的消灭可导致房屋的分割。但基于经济适用房的特殊属性，未来立法对于离婚时经济适用房的分割本文仅探讨尚未取得完全产权前的分割，取得完全产权后房屋的分割与商品房并无二致。应把握以下方面：第一，如双方均不主张使用房屋的，该房屋可交由主管部门回购，就所得价款进行分割。但有其他具有完全民事行为能力的家庭成员主张继续使用的除外。第二，双方均主张使用且同意竞价取得的，应当准许，但取得房屋的一方不得排除家庭其他权利人的占有使用权。第三，一方主张房屋使用权的，可由评估机构按市场价格对房屋做出评估或竞价，使用房屋的一方给予另一方相应的补偿。第四，法院不判决房屋所有权的归属，可根据实际情况判决由当事人使用这里的使用人还应包含家庭内的其他权利人。及房屋项下的其他权利人。使用方给予另外一方补偿，但补偿的金额应考虑继续使用房屋的家庭其他成员人数所占的份额。第五，为防止以离婚为手段再次申请购买经济适用房，因此，将经济适用房的购买对象限定为以家庭为单位而非个人是必要的。
2.经济适用房的继承
我国的继承分为法定继承和遗嘱继承，关于遗赠和遗赠扶养协议，二者处分的本质相同，将在经济适用房的赠与中予以讨论。继承法规定法定继承人包括第一顺序：配偶、子女、父母和第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。经济适用房的继承，属于权利人财产的一种移转形式。本文认为，经济适用房以家庭作为保障对象，而家庭则是由夫妻关系和子女关系结成的最小的社会生产和生活的共同体，即这里的家庭成员仅仅包括配偶及其子女。为避免经济适用房权利主体的多元化以及避免经济适用房丧失保障功能，在购买人取得完全产权前，未来的立法可规定经济适用房的继承人应限于第一顺序的继承人，即配偶、子女、父母之间。如被继承人没有第一顺序法定继承人，则由主管部门予以回购，回购的价款作为普通遗产，按照相关法律规定予以继承。
3.经济适用房的赠与
基于经济适用房的社会保障功能，因此应不允许经济适用房购买人在取得房屋后任意抛弃即无偿让与其权利。经济适用房的取得系以家庭为单位取得，单个家庭成员无权将房屋赠与他人。即使全体家庭成员均一致同意将房屋赠与他人，由于该权利的取得系基于身份的特定性而取得，也为避免实践中以赠与之名行买卖之实，故本文主张经济适用房的购买人在取得完全产权前，其不能将房屋赠与第三人，但公益性赠与或由主管部门回购后赠与价款的除外。关于公民遗赠或签订遗赠扶养协议的处理，本文认为，订立该类遗嘱的公民在遗产处分时应取得该房屋的全部产权，即该房屋已经可以自由转让；在未取得全部产权前遗赠人死亡的，应认定遗嘱人无权处分，房屋可由主管部门回购，受遗赠人可获得相应价款；如存在其他权利共有人，而其他共有人不同意主管部门回购房屋，则由其他共有人按照遗赠人所享有份额对应价款向受遗赠人予以补偿。
4.经济适用房的抵押
抵押是指为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。
但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。本文认为，经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人（主管机构认可的金融机构）用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。如果是集体建设用地未来可以考虑在集体建设用地上修建经济适用房，限于本文主旨，在此不作深入探讨。，主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金。，按照相关法律规定予以处置。
5.经济适用房的出资
公司法第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。房屋及土地使用权为现实生活中较为常见的出资形式，但房屋或土地用于出资应符合两个方面的限制性条件：一是可以用货币估价。二是可以依法转让，即以房屋或土地出资后，出资人应向公司转移财产所有权或土地使用权。经济适用房虽然可以用货币估价，但购买人取得房屋支付的价款未包含土地价款并享受了特别的政策性优惠，故作为经济适用房的购买人，在其未取得完全产权时，其处分房屋的权能应受到限制。且经济适用房的保障性质决定了经济适用房的所有人只能是自然人而不能是法人，这亦是经济适用房出资的制度性阻碍。此外，在现行土地管理制度下，与经济适用房无法分离的土地使用权不能流转。基于此，本文认为，经济适用房仅具有保障功能而不具有投资功能，房屋的投资功能应由商品房市场予以解决。同时，由于土地权属性质的不同及取得土地的特殊方式，故购买人在取得完全产权前及土地未变更为国有出让土地前，经济适用房不能用于出资。
经济适用房制度作为住房保障制度的一部分，将对国民住房条件的改善产生深远影响。但鉴于其具有的特殊性，我们只有以立法形式从私法上明确界定经济适用房的权利边界，明确其物权上的定位与限制，构建经济适用房与商品房的巨大鸿沟，方能有效解决经济适用房制度在实施过程中的弊端与无奈，实现我们制度设计的初衷。
参考文献
［1］ 杨遂全.比较民商法学［M］.北京：法律出版社，2007.139.
［2］ ［美］道格拉斯C.诺斯.经济史中的结构与变迁［M］.上海:上海三联出版，1995.184.
