经济适用房税收政策

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经济适用房税收政策范文第1篇

税收政策是政府调控住宅市场供求的一种有效手段。政府可以通过设置不同税种、税率，调整房地产税制结构，通过附加、减免或加强征管等方式介入住宅收益的分配，以影响住宅开发者和购房者各自的决策，进而实现政府对住宅市场供需总量和结构的调控，这种调控作用的结果最终可以通过预期公共目标的实现程度得以反映。

1　税收政策对住宅市场供给的作用

税收政策作用于住宅市场供给，主要体现在供给者开发销售住宅阶段。政府调整房地产开发商和销售企业征收的税(如企业所得税、销售不动产营业税、土地增值税和城市建设维护税等)，会改变开发商的开发和销售成本，从而影响企业的利润，最后引起开发商供给决策的变化，对供给总量和供给结构产生影响。按照投资的档次和价格，住宅可分为中低档普通住宅和高档豪华住宅等。通过设定差别性税率，可以适当限制高档住宅的开发而加大中低价位商品房的供给比重，达到缓解住宅市场结构性矛盾和平抑房价的政策意图。

2　税收政策对住宅市场需求的作用

税收政策作用于住宅市场需求，主要体现在消费者购置和保有住宅阶段。一般说来，直接或间接地对购置或持有住宅课税，实际上会增加持有成本，使住宅自用需求者倾向于购置较小面积的住宅，并会抑制住宅投资和投机需求，从而使住宅需求减少。税收政策对各需求类型的调节途径，见图1。

二、鼓励保障性住房供给，优化住宅供给结构的税收政策取向

1　对开发商建设廉租房、经济适用房实施补贴

为了鼓励房地产开发商建设保障性住房，政府应对其实施财税支持政策。一方面，可以对建设保障性住房的开发商给予财政补贴，也可以用政府收取来的土地出让金对这些开发商实施补贴。另一方面，可以对保障性住房土地出让金进行减免。通过这些措施鼓励建造更多的保障性住房。

2　对建设廉租房、经济适用房的开发商实施税收优惠

为鼓励房地产开发公司建设保障性住房，可以对其实施税收优惠。比如在现行企业所得税法定税率25％的基础上，按20％征收；对其销售不动产收入缴纳的营业税实施减半征收；对开发商建造廉租房、经济适用房，可以免征其应缴纳的城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；对建设高档住房、别墅的开发商在相关税收方面提高税率，减少其利润空间。通过税收手段，使生产高价房与低价房的房地产商获得同样的利润，让房地产开发商心甘情愿提供经济适用房和低价房。

三、抑制住宅投机需求，引导住宅合理消费的税收政策取向

1　对低收入者和老年人购房或租房给予税收方面的优惠

对低收入者购房或无自有住房而租房住的低收入者或老年人实施税收优惠，允许将其购房贷款利息或每月租房的租金在个人所得税中进行适当抵扣，从而引导合理的住房消费理念，调节收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。

2　对购买住宅采取差别性税收调控政策

一是对购买首套普通住房和改善性住房的，适用契税优惠税率，减半征收。二是对高档住宅、别墅开征消费税以体现政策的导向性，引导住宅合理消费。建议对建筑面积大于150平方米的高档住宅、别墅征收消费税。三是对空置房征税。对个人购买后一定时期仍然空置的房屋，加大其持有成本，减少投机收益，是解决房屋空置的一条重要渠道。

3　对住宅转让收益课以重税，调节个人房产收益

一是开征“房地产转让收益个人所得税”。对购买房产1年内的转让所得征收25％的所得税，3年内的转让所得征收15％的所得税，3年以上的免征。二是对购入未满3年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3％的教育费附加，3年以上减半征收。这项政策需要与开征“房地产转让收益个人所得税”相配合，采用“组合拳”的方式，这样可以避免房地产投机需求将税负向后转嫁。三是尽快取消住宅二级(二手房)交易的各项税收优惠政策。经测算，目前二手房交易实际征收税收不到总房价的2％，如果取消优惠税率，从严征收土地增值税和个人所得税，则炒房者收益的50％以上需要缴税。

4　加大住宅保有环节的税收调控力度，减少投机性需求

第一，短期策略。可以采取以下措施：一是修改国务院1986年的《房产税暂行条例》，取消房产税中对个人住房的税收优惠，或者规定个人所有非营业用的第一套住房可以免税，对第二、三套住房则实行累进税率征税。二是完善土地使用税，按占用土地面积设置多档税额。对城市别墅房屋和平房实际占用土地规定较高税额，对高层楼房规定较低税额，对“小产权房屋”单独设计较高的土地使用税。

第二，长期策略。我国应开征统一规范的“不动产税”，就是将现行住宅保有环节的房产税和城镇土地使用税等合并，对土地、房产开征统一的不动产税。在新的不动产税税法中，应明确将个人住宅纳入征税范围。征收办法是：由政府对居民住房确定一个统一的标准，以家庭为单位，对人均住房面积在规定标准(如30平方米)内购买的房产实施免税，对购买超额房产面积的征收一定额度的税金，这个税收同样采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高，以此增加投机性购房者的成本和拥有房产者的支出，起到抑制非真实市场需求(主要是投机需求)的目的。

参考文献：

1　倪红日，我国住宅房地产税收政策的效应分析，中国税务报，2007，3，7

2　唐明，不动产税收调控的运行机理及对我国的考察，财贸研究，2008，5

经济适用房税收政策范文第2篇

【关键词】市场定位 保障性用房 需求

2004年开始中央政府为了整顿房产秩序，抑制房价，采取了货币政策、土地政策、税收政策和行政手段等宏观调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，然而房价却是一路飙升直到2008年。表面上好像2007年前这些调控政策无效，但当我们深入去认识中国的房产政策时会发现，实际上中国在推出这些宏观调控政策的同时，他还有一个更深层次、更为重要的一个政策，那就是房地产市场的定位――是建立普通商品房为主的市场还是走向以经济适用房为主的市场？本文试图通过研究房地产市场定位对需求的影响进而对房价的影响来理解近几年我国房价的变化。房地产存在供给弹性不足、价格主要由需求决定，容易形成泡沫的特点，而市场定位对需求起着决定性的影响，进而对房产价格起着重要的作用。

一、房地产市场定位通过对需求的影响进而影响房价

1、房地产市场定位对需求的影响

这里将需求分为两类，一是自住型需求称其为刚性需求，这里假设其无弹性，整个市场里总刚性需求不变；一是投资型需求，弹性较大。而房地产市场里存在两种状态，一是一般市场，其中的交易完全由市场控制；一是特殊市场（保障性住房市场），具有保障性质，里面的交易数量及价格完全由国家决定而且价格低于一般市场；这里的供给只满足自住型需求也就是刚性需求，因此不存在投资型需求；且这里的需求等于供给，量由国家决定。一般市场里的刚性需求等于总的刚性需求-特殊市场里的刚性需求，所以当特殊市场里的刚性大小决定了一般市场里的刚性大小，一般市场里的刚性大小随着特殊市场里的刚性大小起反方向变化（见图1）。

（注图1：A表示特殊市场里的刚性需求，B和C分别代表一般市场里的刚性需求和投资型需求；黄色代表总刚性需求，灰色代表投资型需求；A+B+C为总需求；实线表示不变，虚线表示可变。可以看到B随着A的变大而减小。）

（注图2：图中表示房地产市场中一般市场里的供给关系，S表示房产供给，D表示需求曲线，需求随价格上升而上升；而在外力冲击下需求的增加时，会使需求曲线产生变化将由D1移到D2到D3……导致价格的上升；反之亦然。）

2、房地产市场中需求对房价的影响

同时，C也会随着A的变大而减小。原因如下，前面讲到一般市场中的价格取决与投资型需求的大小和特殊市场里的刚性需求的大小。投资型需求的大小同样受价格的影响，由于房产供给弹性小，因此价格的上升会导致投资型需求的增加，价格的下降会导致投资型需求的减少。现在来分析国家的做法将会对价格造成的影响。特殊市场的刚性需求（由国家决定，对于一般市场来讲属于外力）减少时会导致一般市场里的刚性需求增加，其他条件不变时会引起价格的增加，价格增加又会导致投资型需求的增加，投资型需求的增加又会导致价格的增加……如此循环后，价格将持续走高。而当特殊市场的刚性需求（由国家决定）增加时会导致一般市场里的刚性需求减少，其他条件不变时会引起价格的下降，价格下降又会导致投资型需求的减少，投资型需求的减少又会导致价格的下降……如此循环几次后，价格会持续走低，理论上将会降到一个合理的均衡的略高于特殊市场价格的水平（如图2所示）。从这里我们可以看出国家对特殊市场的供给的大小将影响着房价，而且影响力具有持续性，远远大于那些针对投资型需求的政策。

我们已经洞悉了关键所在，那就是控制住保障型住房的供给的增减也就控制住了需求的变化并相对地控制了房价的涨跌，因此对于我国房产的控制来讲，关键就是如何去控制住保障性用房尤其是经济适用房的供给。但是现实上由于地方政府的执行不力使中央对经济适用房的供给控制不力。

二、我国经济适用房供给中存在的问题

中央政府提出的经济适用房建设，对建立适应居民不同住房支付能力、分层次的住房保障体系具有重要作用，但是在地方政府执行经济适用房政策时, 地方政府由于局部利益的诱惑，以对方的行为预期作为自己行为的出发点，存在与中央政府的博弈。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标，更关注全社会住房的公平和社会的稳定；而地方政府以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短所期内的发展问题。所以中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。

1、我国目前经济适用房政策执行情况

这里将我国采用的房产政策分为两种：一种是保障性用房提供的多少影响中低收入购房的需求，影响着房地产的刚性需求；另一种是金融调控以及个税的增收，影响房地产的投资需求。对于增加需求（包括刚性需求和投资需求）的刺激房价的政策称为鼓励政策，对于降低需求的政策称为调控政策。本文主要研究保障性用房的房产政策。下面我们就从经济适用房政策和地方政府对经济适用房房产政策执行进行观察。

（1）经济适用房政策

我国的房地产市场化改革，开始于1998年，其根本性的标志，是国发［1998］23号文件的颁布。按照23号文件要求，1998年启动的房地产市场的供给体系，是以经济适用房为主的城镇住房供应体系。从比例上看，为主的内涵的比例应当在60%以上。到2003年，国务院颁发国发［2003］18号文件中，对中国房地产市场的定位却来一个180度的大转弯。在［1998］23号文件中，提出的以经济适用房为主的房地产市场的定位，在国发［2003］18号文件中，则变成了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。从经济适用房为主导到以普通商品房供给为主。这里可以说对刚性需求进行了鼓励，实行了鼓励政策。一直到2007年8月，24号文件的颁布，被称为“中国住房体制第三次变革”，房改十年回归保障。24号文件，其核心就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场，其中提出了两个70%（即土地供应的70%给保障性用房，建筑套型面积70%控制在90平方米以下）。这里可以认为政策针对降低刚性需求入手，进行宏观调控。

（2）实际经济适用房政策执行情况

由于经济适用房销售是完全控制在地方政府手中的，这里我们就用它来表示地方政府对经济适用房政策的执行的效果（见表1和图3）。

（注：Y表示商品房价格，K表示经济适用房销售面积X占商品房销售面积Z的比例。）

（注：上左图经济适用房销售比例一直就远远低于1998年政策提出的60%，2000年后就一直呈直线下降，可以看出离中央政策的目的越来越远，地方政府对经济适用房供给为主的政策执行不力。右图中我们可以发现在2003年政策出台后随着经济适用房销售面积的减少，房价以更快的速度快速攀升。）

可以看出当中央提出一些刺激房价的鼓励政策（如以普通商品房供给为主）时地方政府往往是及时执行到位，而当中央提出抑制房价的宏观调控政策（如以经济适用房供给为主，增加经济适用房的供给）时，地方政府往往是执行不力的。虽然2004年开始推出了一系列宏观调控政策从金融和税收方面对投资需求进行抑制，但同时对刚性需求却是进行鼓励，表面上看是中性的。但是由于地方政府对于两种政策的不同态度和偏向，使鼓励政策执行效果远远高于调控政策。造成这一切的原因从直观上看是由于这样做更能符合政府的短期利益。因此要使政策有效关键在于怎样使调控政策有效（鼓励政策地方政府会积极去执行）。

三、结论

因此中央政府在未来应该如何对房地产进行调控？2008年在国内政策打压与国际“金融海啸”冲击的双重作用下，国内房价开始理性回归，这时很多救市的声音浮出水面。国内的房产政策目的也从严格打压转向保持市场房价稳定回归。此刻中央政府首先要坚持正确的市场定位不动摇，那就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场。坚持这个政策有助房价的回归与社会的和谐。其次要在坚持正确的市场定位下，鼓励与监督地方政府在保障性用房里有充足的投入。由于建设保障性用房会使地方政府的财政有相当大的损失，地方政府很容易产生不作为的行为，因此可以通过建设公正客观的宏观调控效果评估机制以及更加科学的、符合民生的政绩评价体系对地方政府的行为进行有效的监管。有助于将本次市场定位的目标转化为现实，决不能像1998-2003年一样虽然中央定位正确却由于地方政府的执行不力而导致正确市场定位政策流产，使房价非理想大涨，泡沫横生。最后在保证金融安全的前提下出台一些能稳定人心的政策，比如适当的减税、减息等，使房价能稳定回归。

【参考文献】

[1] 高鸿业：西方经济学[M].中国人民出版社，2000.

[2] 李子奈：计量经济学[M].高等教育出版社，2000.

经济适用房税收政策范文第3篇

【关键词】房地产市场；财税政策；现状与问题

一、房地产市场财税政策的内涵

房地产市场财税政策，指的是政府为了实现房地产市场的健康持续发展，通过调整财政收支的方向、规模、结构以及税种的设置、税率的高低，进而影响房地产市场的供给和需求，把房地产价格维持在一个可控的、合理的范围内。财税政策是国家宏观调控的重要措施，具有直接、见效快的特点，在房地产市场调控中具有重要作用。房地产市场财税政策主要包含两个方面：一是政府的税收政策；二是政府的财政支出政策。

（1）税收政策

税收政策，就是通过税率的调整和税种的变动，来调控市场的总需求与总供给。税收政策对于房地产市场的调控作用分别体现在以下两个方面。

第一，税收对于房地产市场消费需求的调节作用。通过增加房地产市场的税种、提高相关的税率，可以提高消费者购买、投资房地产的成本，进而减小房地产市场的需求力量；反之则鼓励消费，增加需求。

第二，税收对于房地产市场供给的调控作用。对房地产开发商开征新的税种、调高税率，使得房地产企业预期投资收益减少，降低房地产开发的投资增长率，从而减少商品房的供给；反之，则实施税收优惠政策，减少税种、降低税率，提高房地产企业的预期收益率，鼓励房地产开发投资，增加商品房的供应量。

（2）财政支出政策

财政支出政策对于调节国民收入的分配和再分配，调节生产，调节社会的供给和需求，调整产业的结构等方面都有很大的作用。对于房地产市场的调控，通过加大保障性住房的财政支出规模，会对房地产市场产生直接效应，政府逐步增加保障性住房的建设规模，有力的增加了住房的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。此外，在房地产开发过程中，变动财政支出的结构，改变房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例，一方面增加普通住宅的供应量，另一方面减少高档豪华住宅、商业以及办公建设，使得房地产市场供应结构的合理化，最终实现房地产业的健康发展。

二、我国房地产市场的现状与问题

（1）发展现状

我国房地产市场从1998年住房改革以来快速发展，房地产投资开发过快增长，房地产市场过热，土地价格和房价快速上涨，市场的供给结构不合理，房价成为大众关注的焦点，2003年以来更为显著。2005年到2007年，房地产市场投资依旧持续增长，但速度显著放慢，但房价仍然快速上涨，北京、上海、深圳等大城市，房价问题尤为突出，国家以房价调控为目标的政策密集出台，房价增速有所减慢，但仍然在高位运行。2008年金融危机的发生，使我国房地产市场再次面临触底的困境。2009年国家为了促进经济复苏，对房地产市场出台了一系列刺激政策，房地产市场迅速走出了萧条，房地产开发投资迅猛增长，房价持续攀升，年底国家取消了房地产刺激政策，转向抑制房地产投机、稳定房价的调控政策。2010年房价上升的势头没有得到控制，部分地区呈现泡沫化趋势，房地产价格调控到了关键时刻，4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年房价仍保持上涨态势，但增幅有所减缓，房地产泡沫不断积累。2013年国家再次加强房地产市场调控力度，出台了“新国五条”政策，房价依然稳中有升，房地产市场泡沫化趋势急需抑制。

（2）存在的问题

第一，从1998年取消福利分房，实行住房货币化开始，随着人们可支配收入的增加，居民对于住房改善性需求的上升，房价收入比的逐渐上升是合理的；但从2003年起，房价收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，说明房价的上涨速度大大超过居民可支配收入的增长，2008年由于全球金融危机的爆发，导致了我国房地产市场进入萧条阶段，房价收入比大幅下降到7.37。2009年国家为了刺激经济复苏，对房地产市场实行了宽松的货币和利率政策，中国楼市快速复苏，从萧条进入繁荣时期，房价收入比到达一个新的顶点8.53，房价问题成为社会关注的焦点，中央政府不得不把刺激政策转向以稳定房价为主的调控政策，房价收入比开始逐步下降，2011年为8.03，仍然超出了合理范围，房价收入比偏高。

第二，我国房地产市场在近十几年间完全处于快速发展的繁荣时期。1998-2011年城镇房地产开发投资额增长率高于同期的名义GDP增长率，两者比值的平均值为1.84，房地产市场开发投资的快速增长是推动我国国民经济迅速发展的重要力量，我国是典型的投资拉动型经济，房地产业是我国名副其实的支柱产业。但是房地产开发投资的增长显著高于国民经济的增长，表明我国房地产市场投资过热，大量的资金流入，导致了房地产价格的过快上涨，进一步增加房地产市场泡沫化的风险。

第三，由于房地产市场的开放，我国房地产业进入了快速发展的阶段，住宅房屋新开工面积从1998年的16638万平方米，到2010年的129359万平方米，扩大了7.78倍，年均增长率为18.98%，商品房的供应快速增加，而经济适用房的新开工面积则由1998年的3466万平方米，到2010年的4910万平方米，年均增长率只有4.18%，占住宅房屋新开工面积的比重则从1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，经济适用房的相对规模呈不断下降的趋势。别墅、高档公寓的建设规模也在不断上升，从1998年的639万平方米，到2010年的5080万平方米，增加了7.95倍，年均增长率为22.64%，快于整体住宅房屋建设规模的增长，在目前我国大多数居民收入水平不高、贫富差距过大的情况下，经济适用房的供应不足，别墅、高档公寓供应增长较快，必定造成房价的进一步上涨，房地产市场供给结构的不合理将更加突显。

三、财税政策建议

（1）从完善保障性住房资金来源的角度出发，首先需要合理划分中央和地方的事权和财权，建立中央对地方保障性住房的转移支付制度，坚持以“财政为主，多渠道融资”的原则，通过财税专项资金、国债及福利彩票等多种方式为保障性住房建设筹资，同时加大财政支持力度，建立科学有效的住房补贴方式，适时开征物业税，发挥税收政策筹集资金的作用，为保障性住房建设提供资金，并完善资金的监管体制，增加保障性住房的供应量，从而改善房地产市场的供应结构。

保障性住房具有准公共产品的性质，政府需要设立保障性住房的财政专项资金，并通过财政体制改革，从法律和制度上保证资金的到位。同时，利用税收优惠政策吸引开发商参与保障性住房建设，根据不同收入阶层所需要的保障性住房，实施不同的融资方式，廉租房应以政府财政融资为主，市场融资为辅；公共租赁房和经济适用房应以市场融资为主，以财政融资为辅。

（2）现行的房地产税收制度税种比较多，偏重于房地产开发流转环节税收，持有环节税收较少，即开发流转环节税负较重，持有环节税负较轻，所以削弱了房地产税对房地产市场的调控作用。因此，需要完善现行的房地产税收体系，逐步减少开发流转环节的税收，增加持有环节的税收，逐步转变为保有型的房地产税收体系，最终实现开征统一的财产税（物业税），并使其成为地方财政收入的主要来源，摆脱对于土地财政的依赖。

在目前的情况下，应该逐步扩大房产税的征收范围，增加房地产投机、投资成本，抑制投资性需求。建立健全财产登记制度，完善房产价值评估机制，利用现代化信息技术，建立各部门共享的房产信息系统，提高房产税征收管理效率，降低征收成本，防止偷税漏税。同时，需要清理不合理的收费，减少房地产开发成本费用，抑制房价过快上涨的势头。

（3）房地产财政政策和税收政策要相互配合，由于我国房地产市场的发展程度具有区域特征，所以各地必须因地制宜地制定财税政策，不能一刀切，实行差别财税政策；同时，需要结合金融政策，严格管理房地产信贷的投放，抑制房地产投资的过快增长和不良住房贷款，防止投资过热，减轻泡沫风险；控制货币的投放量，抑制通货膨胀，保持物价的稳定，促进我国房地产市场的健康可持续发展。

财税政策是调控房地产市场的重要经济杠杆，为了避免房地产泡沫破裂可能给我国经济造成的严重打击，在我国目前房地产市场供求结构严重失衡的情况下，只有通过财税政策、金融政策等对供需加强调控力度，引导房地产潜在需求与投资需求回归理性，发挥市场的基础性作用，从而使得房地产市场的供求结构与我国的经济社会发展水平相适应，才是房地产市场调控的根本方法。

参考文献：

[1]曹明星，石坚.高房价视角下的房地产税制改革[J].税务研究，2010（4）：41-42.

[2]徐影.浅谈住房保障和财税政策[J].黑龙江金融，2012（4）：44-46.

[3]程伟，席卫群.优化我国住房保障体系的财税政策探讨[J].当代财经，2013（3）：44-51.

[4]王保安.促进房地产市场健康发展的财税政策[J].中国财政，2011（9）：12-14.

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经济适用房税收政策范文第4篇

随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。

二、我国房地产价格调控中存在的问题

房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。

（一）地方政府的执行力度不足

受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。

（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高

近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。

三 、我国房地产价格调控的建议对策

房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用

在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。

（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度

两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。

（三）进行房地产产业结构调整

重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。

（四）规范土地市场

规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。

总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。

参考文献：

[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).

[2]齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2011(15).

经济适用房税收政策范文第5篇

七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。