房地产会计核算办法

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房地产会计核算办法范文第1篇

[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

房地产会计核算办法范文第2篇

关键词：房地产 企业 会计核算

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高。作为一项特殊的商品，房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性。而随着关注度的提升，房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显。

一、会计科目设置问题

纵观近年来出台的会计制度，给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因，是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法。然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明，其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”。依据这一说明的规定，在房地产开发企业中，如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的，即可在执行相适用的会计制度规定基础上，增设下列会计科目，专门用于房地产开发企业的会计核算。这主要包括如下五个方面：

（一）增设“开发成本”科目

房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业，其成本就包括前期的拆迁补偿款，土地出让金、受让价款和相关的税费，也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等，也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等。还包括工程实施过程中产生的各项成本费用。开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的。

（二）增设“开发间接费用”科目

房地产开发的费用除了有形的直观的，还包括间接的开发费用，即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用。这实际相当于工业企业中的“制造费用”。

（三）增设“开发产品”科目

房地产企业的产品就是建设好的房产，这也奥检验和验收，其中也会产生相应的费用，“开发产品”科目就是针对这一点而设。

（四）增设“出租开发产品”科目

由于房地产企业的特殊性，其商品——建设好的房屋，可以使用权和所有权相分离，该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）增设“周转房”科目

随着城市化，新农村建设的不断深入，拆迁工作也是如火如荼的进行与发展，该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

二、收入确认问题

房地产商品销售不同于普通的商品，往往采用预售、分期收款销售等方式。这是由房地产商品周期长，耗资大，具有较高价值性等特点决定的。这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提，在此基础上，再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——办理产权过户等一系列环节。“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”，《企业会计准则——收入》中的这一规定，在理论上虽具有合理性和逻辑性，但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求。如何在实际的会计实务中运用这一标准，仍是有很大的争议则，其焦点问题在于确认收入应属哪一环节，核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬。根据多年的房地产行业会计从业经验，笔者认为，在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中，这时签订的房地产销售合同，不论收款与否，均不应在实际发生的销售业务之列。因此，签订预售合同并收取预收款，这是不符合收入确认条件的。房屋在未经买方验收认可之前，所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方，这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定，所以笔者认为不能确认收入。

三、统计数据不明确，会计信息风险披露不足

在房地产会计核算过程中，由于房地产企业的核算期限比较长，核算金额较大，核算的业务种类比较繁多，而且核算内容往往是复杂多变的，这就造成了在实际的会计核算中，核算数据常常明确性不够。这带来的直接后果就是在会计核算之时，费用和成本计算不精准，收入与支出无法匹配，不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况，造成实际费用和收益与企业的预期相偏离。会计信息不能及时，全面的反映在会计核算上，这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果，在一些违规操作的房地产企业会计核算中，企业后期的财务报表不够全面和准确，不能及时正确的反映企业的收支状况。由于房地产企业的特殊性，其在实际的运营过程中，资本运行风险，政策风险，项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中，鉴于此因，房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分，从而达到规避风险的目的。在现行的法律经济环境下，在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息，不过从实际的操作情况看，仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的。

四、小结

作为百姓衣食住行的重要方面，房地产开发对于地方和国家经济的发展，对于整个国家GDP的拉动，对于社会的稳定都是非常重要的，因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时，也能够把守自身的“度”，在会计核算中对严于律己，使企业的运行轨道更加的健康和顺畅！

参考文献:

房地产会计核算办法范文第3篇

关键词：营业税 增值税 营改增 房地产

营业税作为我国税种体系中一个重要的组成部分，发挥过积极的作用，但也存在一定的弊端。营业税重复征税，打破了增值税抵扣链条，对整个国民经济特别是第三产业的健康发展十分不利。因此，推行“营改增”势在必行。2012年1月1日，“营改增”首先在上海的交通运输业和部分现代服务业进行试点，并逐步推广到其他地区和行业。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等纳入试点范围，至此“营改增”全面推开。

一、房地产企业“营改增”政策分析

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其他有关规定，国家税务总局制定并下发了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。文件规定房地产企业适应增值税基本税率为11%。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选用简易计税方法计税，以销售额为全部价款和价外费用。土地价款不得扣除，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

二、“营改增”给房地产企业的带来的挑战

房地产“营改增”的推进，长期开看，将有效调节房地产企业税负水平、对改善房地产行业经营环境和提升企业积极投资开发的信心都有积极意义，同时，也势必将给房地产企业带来一定的挑战。

（一）房地产企业税负短期或上升

我国推行“营改增”的目标是通过完善流转税体系，避免营业税所带来的重复征税问题，从而实现企业税负的降低。但自2012年起，“营改增”试行情况以及先期进行“营改增”的企业所反馈的意见来看，大部分的企业的税负水平有所下降，但也有一部分企业出现了税负增加的情况，出现这一情况的原因主要是企业生产的周期性、可抵扣增值税进项税额的成本占总成本比重较小等。房地产业的上游产业包括建筑业、金融业等，这些行业或因“营改增”税负水平不同程度的上升，将成本转嫁到下游的房地产企业，因此，部分房地产企业税负水平短期内不降反升或将不可避免。

（二）账务处理难度增加

“营改增”初期，房地产企业财务人员面临税收政策的变化、新旧税制的衔接、发票管理、具体业务核算方法发生变化等问题。一方面，“营改增”增加了会计核算的难度。营业税的计算简便，需要设置的会计科目较少，会计核算也较为简单。而增值税税金的计算较为复杂，当期应纳税额等于销项税额减去当期准予抵扣的进项税额，且需要设置的会计科目较多，会计核算更为复杂。另一方面，“营改增”不仅使房地产企业的税金会计核算体系发生了改变，同时发票的开具、发票的认证抵扣、税金的申报缴纳等等方面也发生了重大变化，财务人员必须对“营改增”后的税收政策充分理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等必须按照新的规定正确处理，否则将给房地产企业带来风险。

三、房地产企业应对“营改增”的有效措施

（一）抓紧评估“营改增”对企业的影响

房地产企业财务人员应当将“营改增”相关政策研究透彻，并结合本企业的实际情况，科学测算和评估“营改增”对企业税负水平、盈利水平、现金流等各个方面产生的影响，以便对企业的经营、会计核算、纳税申报等方面的决策提供可靠的依据。

（二）加大财务人员培训

“营改增”对房地产企业的会计核算、纳税申报等方面产生巨大的影响，企业财务人员将面临业务会计核算的变化、新旧税收政策的衔接等难题。为了迎接“营改增”带来的挑战，房地产企业的财务人员有必要通过自学和参加培训班等形式，积极学习相关的政策，充分掌握“营改增”后房地产企业增税税核算、申报缴纳、发票管理等业务处理。相关部门和领导对财务人员的学习、培训也应当予以必要的支持和配合。

（三）适时转变开发模式

随着行业竞争不断加剧，房地产业逐渐走向了强调品质和差异化的阶段。精装的品质和产品的创新都成为消费者考量产品的重要因素。“营改增”后，建筑安装成本的进项税额可以抵扣，因此该项成本占比越高将越利于企业税负抵扣。高档住宅、商业、办公楼等产品由于精装修费用等建筑安装成本占比较高，进项税额可以抵扣，将获得更多税收利益。因此，房地产企业可以考虑由简单开发销售向精装修、商住并举的差异化销售转变。

房地产会计核算办法范文第4篇

摘 要 近二十年来，房地产业通过快速发展，成为我国重要支柱产业之一。但是我国房地产业在会计核算、税务处理等方面，还有很多不成熟和不规范之处，本文将对房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入这一业务，从会计核算与税务处理方面结合实际进行介绍、分析和探讨。

关键词 房地产 预售收入 财税处理

房地产企业预售收入是指房地产企业根据《城市商品房预售管理办法》的有关规定，对符合预售条件的在建开发产品，在向主管部门申请并取得预售许可后，与买受人签订《商品房预售合同》，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，而向买受人收取的定金或房款收入。

一、房地产企业预售收入财税处理规定

（一）会计核算规定

由于在房地产预售过程中取得的预售收入不能符合新《企业会计准则――收入》关于收入确认的相关条件，因此房地产企业在预售过程中所取得的价款，只能是预收性质的款项，应作为“预收账款”进行核算；待开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房产移交给购买方，办妥移交手续后再确认收入的实现。

而对于预售收入缴纳的相关税费如何进行会计核算，现行会计制度还未及时进行规范。

（二）税收征管规定

根据我国现行税法的规定，对房地产企业销售未完工开发产品所取得的预售收入应分别按以下规定缴纳相关税费：

1、营业税：根据2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）第十四条、《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条及各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定的土地增值税预征办法预缴土地增值税。

3、企业所得税：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

由此可见，国家对房地产企业销售收入是按照“收付实现制”的原则来确认应纳税义务发生时间的，通过提前征收相关税费，加强了税收的源头控制，确保了房地产税收能够及时地、均衡地解缴入库。

二、房地产企业预售收入财税处理现状

（一）预售收入财税处理现状

1、虽然近几年房地产企业会计核算已在逐步规范，但仍有部分房地产企业在预售阶段的会计核算上不能严格区分预售收入与代收代缴款项，使用科目混乱，甚至存在部分预售收入不入账现象。

2、预售阶段大部分房地产企业以“预收账款”的贷方发生额作为当期应纳营业税、土地增值税及企业所得税的计算依据。

（二）预售收入相关税费财税处理现状

由于现行会计制度未能及时对预售收入相关税费如何会计核算进行规范，使得各房地产企业在税费计提（或结转）环节做法不一，导致会计信息不能正确反映。目前各房企关于预售收入相关税费的会计处理方较多，但大致可归纳为如下两类：

1、相关税费直接损益类。该类方法的要点是先根据当期预售收入对相关税费（包含营业税、城建税、教育费附加、土地增值税）进行计提，将税费计入“营业税金及附加”，月末结转当期损益。计算当期应纳所得税时，不再单独对当期缴纳的营业税、土地增值税等进行纳税调整。该类方法的弊端在于：把不符合收入确认条件的“预收账款”以收入的形式结算了相关税费，虚增了损益和负债，且人为地割断了预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的勾稽关系，也违背了会计的配比原则。

2、相关税费配比损益类。该类方法的要点是通过使用过渡性科目或单独使用“应交税费”科目将预售收入缴纳的相关税费逐步与营业收入配比确认当期损益。该类方法在计算当月应纳所得税时，需对预售收入缴纳的相关税费调减应纳税所得额。在该类处理方法中，如果通过增设相关资产类过渡性科目来将预售收入缴纳的相关税费逐步确认为损益，会造成资产的虚增，但可解决了营业税金及附加、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中能清楚地反映已预缴的相关税费，损益表也体现了配比。如果不借助任何过渡科目而直接通过“应交税费”科目进行核算的话，可能容易让人把企业按规定缴纳的相关税费误认为是企业“多交了税费”，影响了会计的“明晰性原则”。

根据对以上两类相关税费处理方法的比较与分析，笔者个人认为通过增设过渡科目来配比结转相关税费进损益的作法更为合理。

三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议

（一）规范房地产企业预售收入会计核算

1、由于国家对房地产企业在预售阶段进行税收征管的主要依据为“是否取得预售收入”（即是否取得预收账款）。因此，如何正确核算“预收账款”对于房地产企业来说至关重要，我们只有在日常核算过程中能够明确区分哪些属于是建立在购销合同基础上取得的应税收入（如向购货方预收的定金或部分房款），哪些不属于应税收入而应作为“其他应付款”来核算的其他暂收、应付款项（如诚意金、公共维修基金等），才能正确计算各期应纳税额，才能有效防范涉税风险。

2、为了便于日后对预售收入纳税的管理与检查，并统一房地产企业各经营时期（包括预售期与现房销售期）相关税费的计算口径，笔者建议，在收到账款时，不管是在预售期还是在现房销售期均一律从“预收账款”科目过账。这样我们就很容易地从“预收账款”的当期借方发生额得知企业当期确认的主营业务收入是多少、当期应计提多少税费；从“预收账款”的当期贷方发生额就能计算出当期应交多少税费。

（二）完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式

根据税法对房地产企业预售收入应缴税费的相关规定，并结合工作实践情况与税务征管要求，现对房地产预售阶段应缴营业税、土地增值税、企业所得税的计算公式作了相应延伸与完善，使其适用于房地产企业的各经营时期（包括预售期与现房销售期）：

当前本年累计应缴所得税额=[当前实际利润总额-本年度"预收账款"借方累计发生额×预计计税毛利率+本年度"预收账款"贷方累计发生额×预计计税毛利率-本年预售收入缴纳的税费+本年确认的"营业税金及附加"]×税率

通过以上对房地产企业预售收入财税处理的介绍、比较与分析，我们可以看出房地产企业预售收入的会计与税务处理方法因各自确认的时点不同而存在一定的差异，即取得预售收入时不得确认会计上的收入，但应作为应纳税收入计算缴纳相关税费。因此，我们在处理房地产企业预售收入时，应按照有关要求对会计处理与税务处理区别对待，只有这样我们才能在正确核算会计业务、准确反映会计信息的同时有效地避免可能遭受的税务风险。

参考文献：

房地产会计核算办法范文第5篇

关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.