房产宏观政策

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房产宏观政策范文第1篇

[关键词] 房地产业；宏观调控；效应分析

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B

一、引言

改革开放以来，我国各个产业均得到一定的革新与发展，其中，住房制度的改革一直是国家进行宏观调控的重点。1998年，全面住房制度开始了它的改革历程，经过几年的努力，原先的福利分房，实物分配等计划经济时代的产物受到强烈的冲击而被取代，住房的商品化，分配货币化以及交易市场化成为我国经济领域发展的重要方向，为广大人民群众带去了切实的利益，一方面住房不再是单一化的，而是多结构、多层次，具有系统性的。另一方面，住房条件和居住条件得到相当大的改善。但是，不可否认的是我国房地产市场在这场改革中也暴露了诸多缺陷，这主要体现在房价的迅速上涨、商品房供求关系的不平衡、以及房地产业投机现象严重。而在社会保障方面，住房分配有大量不公平的现象出现。在这种种现象之中，房价居高不下是我国房地产产业最为突出的问题，在很多一线城市，很多人穷尽一生都买不起一套房。因此，房地产业得到国家政府部门及社会各界人士的关注。

国家的宏观调控是我国在尊重市场的前提下弥补市场自身调节的缺陷，运用综合手段促进国民经济的良好发展。房地产业自身发展的不足使国家运用相应的宏观调控政策对其进行管理与控制，本文主要对国家所采取种种政策效应进行分析，梳理和总结国家宏观调控对房地产业的积极作用与不足，吸取其中的经验与教训，从而完善房地产业的宏观调控政策，促进我国房地产市场的健康发展。

二、我国房地产宏观调控政策的演变

我国第一次对房地产进行宏观调控是在1993――1996年，这是我国经济高速发展的阶段，反应在房地产业也就是房地产公司的急剧增加，这就带动了地皮、钢材等相关市场的发展，房地产也过热增长，造成较为严重的房地产泡沫，出现经济过热甚至引起通货膨胀。这在广西等地区最为显著。针对此种现象，1993年，1994年国家分别出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》等一系列政策，旨在加强对房地产业宏观调控。这一些相关政策的出台放慢了房地产商开发的脚步，房价也开始出现回落。

1997年的亚洲金融危机爆发，我国经济出现严重的通货紧缩，房地产业受此影响进入其发展的低潮。为了促进房地产业的欣荣，国家又颁布了与之相关的宏观调控政策，其主要着眼点在于刺激经济，拉动内需。房地产业再次成为宠儿。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件）的颁布，使住宅成为经济发展新的增长点，而福利分房制度也走向了它的末路。“23号”文件是对那时候居民收入情况进行详细分析所整理出的适合现状的宏观调控文件。对此文件的贯彻与执行，激活了处于低迷状态的房地产业，推动了它的不断发展。房地产业又一次迎来了春天。

房地产业的发展似乎进入了一个循环，2003――2005房地产业再次出现过热现象，与此同时，土地价格和房价随着土地使用权的拍卖、投标、挂牌而出现了大幅度增长。还有一个因素是前些年埋下的隐患，也在这一时候得以凸显，1998年，房地产信贷出现，但是中国银行尚未完善的体系与此并不相符，这使金融体系不可能不存在巨大的潜在风险。因此，完善住房贷款政策被提上日程，2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），其中，最为突出的政策调整就是对首付付款比例的提高。可以说，这是我国第一次正面采取措施，抑制房地产过热发展。但与此同时，对于发展符合国家要求与市场需求的房地产企业国家则对其进行大力扶持。实际上这两种措施反应了政府一场矛盾的心理。一方面政府希望房地产能够继续成为拉动内需的新的增长点，但另一方面政府很害怕房价的过快增长。而后兴起的“圈地热”使金融信贷的缺陷暴露无遗，这些缺陷更是随着楼市的火爆越演越烈。

2005年到2007年，国家对于房地产的宏观调控主要基于对房价的稳定，此项政策使大多数民众开始对房价持观望态度，但实际上，这并不会有过于明显的影响。中国银行厦门分行零售业务处副处长康文辉：“从厦门购房长期的情况来看，我认为需求只有增加不会减少的，但从近期的情况来看，需求还是存在，只不过因为政策的变化，及舆论的引导，造成一些被动需求会有所减少，主动需求会进入观望，但需求还是客观存在的，只不过在时间或者交易心理方面有所变化。”

2008――2009是国家宏观调控政策的一个转折点，2008全球金融危机的蔓延使我国受到极大的冲击，“保增长”成为政府的主要政策方向。因此，房地产业的发展一度进入，政府鼓励房地产业的发展，以此希望房地产业能够带动GDP的增长，政府为了保持经济增长，对房地产业采取宽松的政策，“适度宽松”的执行在某种程度上使前期的宏观调控没有了意义。对房地产这一戏剧性的调整，使2009年房价出现近些年来最大幅度的增长。而在政府政策的刺激下，房地产业的泡沫经济大面积出现，房价居高不下，甚至呈增长态势。国家为了应对这样的局面，2010年4月，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。接着9月，又出台了一系列相关政策（“国八条”），以抑制房价的迅速增长，从而使国家经济在金融危机下能够维持稳定。

因此，从长远来看，对房地产业的控制不会松动，当然，政府也会采取一些措施储备，比如房产税等制度的制定。政府对房地产业的宏观调控从某种程度上来说是较为被动的，从这些年的宏观调整的政策看，我们对房地产宏观政策的评价不能局限在某一点上，而是应该多方面入手，以便更为全面地看到它的发展。

三、我国房地产宏观调控政策的效应评价

（一）宏观调控政策在很大程度上稳定了房价

一方面，政策出台以后，其作用的发挥需要经过一段时间，不可能立竿见影，而针对市场主体而言，要改变他们的预期态度必须需要一定的效应积累。另一方面，限购政策的出台虽然在一定程度上遏制了房价的增长，但这只是短暂的，并没有从根本上解决房地产业的供求矛盾，反而在行政手段逐渐适应过程中，投资投机的需求迅速增长，从而使房价迅速增长。因此，这些年的宏观调控政策并没有从根本上稳定房价的增长势头，也就是说，房价在很长时间内不会有太大的变化。

（二）从市场的供求关系看，房地产业并没有实现供求平衡

房地产业没有实现供求平衡，这是从建设量和销售量进行分析，建设量主要是针对建设面积而言，这两者在很大程度上可以说明房地产业的供求态势，从2003年到2013年厦门地区的房地产市场上的商品建设面积和销售来进行对比分析，发现供求关系出现很大的不平衡，基于此，我们可以那么说，国家在对房地产业的宏观调控上并没有实现供需关系的平衡。

（三）宏观调控并没有实现商品房价格的相对稳定

房价的稳定主要是从房价上涨的幅度以及居民收入来进行分析的，房价的上涨一旦超过居民承受范围之内，就会出现一系列问题，这主要是由于国民收入支配与国民经济发展密切相关。在分析房价稳定与否时，首先应该考虑的就是居民的支付能力是否与房价相当，但我们可以看到的是房地产开发企业土地购置面积远远大于开发面积，这说明房地产企业存在囤积土地的现象。因此，就房地产业而言，政府并没有能改变房地产业市场供求关系的不平衡。甚至进一步恶化。从政府所采取的几项紧缩政策我们就会发现对于住宅的恶劣影响。一但房地产业的建设面积小于或者等于住宅商品房销售面积，商品住宅就会出现明显的供给不足。但实际上，企业对于住宅商品房的建设一支处于增长状态。这与其国民支柱产业的地位是不可分的。可是，从2013年开始，住宅面积建设出现了负增长，这同样与政府政策密切相关，比如对保障性住房的建设，这会在很大程度上影响房地产业的投资力度。而“黄金时代”“暴利时代”对于房地产而言已经成为过去。这也就造成了房地产业对于市场的观望态度，从而也就造成了建设面积的减少。这就使房地产业不能满足居民的购买需求，而供过于求这种简单的经济关系就会出现投资与投机的增加。造成房地产业的再次混乱。

当然，国家对于房地产业宏观调控的种种问题不只存在于这些方面，比如像保障性住房分配不均等问题同样也存在于房地产业。

总之，对于房地产业的宏观调控不是一蹴而就的，而应综合各方面因素，对于政府来说，如何解决房地产宏观调控的失效的问题还有很远的路要走。对政府、市场、社会都提出了很大的要求。

[参 考 文 献]

[1]符日辉.房地产投资环境分析与评价[J].企业技术开发，2006（1）

[2]李庆文.房地产投资的主要风险与防范策略[J].山西建筑，2007（27）

[3]付向阳.浅议房地产投资的效益[J].山西建筑，2011（5）

房产宏观政策范文第2篇

中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段:

一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2)

2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。

总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长,地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13,158亿元,比上年增长28.1%;商品房销售额10,376亿元,增长30.0%,土地购置费同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初,房价同比增速超过了20%,房地产价格上涨过快。

二、重点抑制房地产价格阶段(2005.3～2006.4)

根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作;利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。

本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到12.6%,比同期GDP增速高出2.2个百分点,全国商品房销售量同比增长24.8%,增速与1998～2004年年均增速(26%)基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了将近14个百分点,滞后期约18个月。

三、全面治理房地产市场阶段(2006.5～2008.8)

2006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条),新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

本阶段的宏观调控政策密集出台,政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大,效果不太明显。一直到2008年初,效果方才显现。据资料显示,2008年1月全国住房成交量首次出现负增长(10年来第一次负增长),2008年7月全国住房价格开始下降。

四、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段(2008年9月至今)

由于受国际、国内经济环境的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造,多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。

根据前面的分析我们可以看出,中国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此,政府要加强政策舆论导向,引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步完善房地产市场的信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场;改善地方政府的绩效考核体系,提高地方政府落实宏观调控政策的积极性;针对不同的对象,实施有差别的调控政策,避免“一刀切”。

(作者单位:安徽建筑工业学院)

主要参考文献:

[1]包宗华.房地产发展与宏观调控的几个问题.城市开发,2005.3.

[2]戴园晨.股市泡沫生成机理以及由大辩论引发的深层思考.经济研究,2001.4.

房产宏观政策范文第3篇

关键词：房地产 发展 宏观调控 政府调控 银行

1.金融政策对房地产业影响分析

房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。

1.1银行的利息

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是政府在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1.2存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。 银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。在市场上加息的呼声很高的情况下，央行选择了连续两次上调存款准备金率的紧缩方式，这种方式直接作用于商业银行，效果更直接也更有效。受准备金率变化影响较大的行业为房地产行业。由于国内信托等其它融资渠道尚在完善及发展中，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高。房地产企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，按这一比例计算，房地产开发企业所需的资金中60%-70%左右由银行贷款构成，因此，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。此次央行再次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。

2.政府的调控政策对房地产业的影响

2.1土地供给政策

没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构,对房地产开发商

2.2地价政策

虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

2.3税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

3.房地产企业应对对策

3.1转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会。寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。投资决策理性化 投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。多元化融资渠道 银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

3.2走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3.3改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房产宏观政策范文第4篇

[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议

一、近几年的银根紧缩政策

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。

为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状

1.紧缩政策下银行贷款难度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2.房地产企业上市融资比较困难

2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。

3.房地产信托融资受限

2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。

4.海外资金融资受到限制

2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。

三、房地产企业融资建议

1.促进信托的进一步发展

房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。

2.加快房地产公司债券的发展

发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

3.进一步扩充股市规模

房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。

目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。

4.积极进行房地产企业融资创新

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。

参考文献：

[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年

房产宏观政策范文第5篇

【关键词】 信贷调控房地产调控REITS房地产信托

一、国内经济形势背景

长期看，我国经济基本向好，稳定增长仍是大趋势。预计随着物价涨幅的回落和政策紧缩力度的减弱，我国经济增速将启稳回升，经济“硬着陆”的风险较小。从拉动经济增长的三驾马车来看，我国经济仍将保持9%以上的增长。

2011年，固定资产投资虽然面临房地产市场调控、地方融资平台治理等压力，但仍保持了较快增长，其中地方项目投资增速保持稳定是关键原因，尤其是保障房建设将进入开工高峰期；物价涨幅回落，居民实际收入增速提高将有助于消费需求启稳回升。“十二五”规划中政府明确提出将通过提高可支配收入及减轻家庭税负负担来刺激消费，在政策主导下，国内的消费能力加速提升仅是时间问题；世界经济虽有不确定性但复苏态势明确，我国出口环境不会再度恶化。展望以后的出口情况，从外部环境来看，虽然欧洲债务危机仍面临较多不确定性，但进一步恶化可能性也不大，美国等发达经济体经济复苏的总体态势明确，出口环境最难的时期已经过去。

二、房地产市场短期受到冲击，长期看好

1、房地产市场短期受到的冲击

短期来看，对房地产市场最直接的影响是货币信贷政策。2011年，信贷供给总体受控的局面难以明显改观，经济增速下降也将导致信贷需求放缓。金融机构准备金率在较高水平上继续上调对信贷投放的制约“边际递增”。此外，一系列监管新规的实施或准备实施也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度，部分存贷比较高的银行将不得不通过压缩部分贷款来满足监管要求。

2011年初政府出台了一系列房地产调控政策，这些调控文件主要包括“国八条”、地方政府限购措施和房地产税等等。这些调控措施和货币政策叠加对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场价格大幅上涨的预期已有所改变。

从政府房地产调控政策看，2011年下半年，在通胀趋缓和地方财政压力较大的情况下预计政府不会出台更严格的房地产调控政策。从2010年以来的4次加息、12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21%的历史高位。经过这一系列调控，我国目前通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。此外，各城市的限购政策仍将持续，这些政策的持续仍然对房地产价格起到抑制作用。

2、房地产市场需求强劲，决定了房地产市场的长期走势

宏观经济增长基础下的刚性需求是房地产市场长期发展的强劲动力：消费对总产出的带动效果反映了消费诱发程度。研究表明，城镇居民消费诱发程度最高为2.714，即城镇居民消费每增加一元，将带动总产出增加2.714元。中国的城镇化进程是一个不可逆的过程，预计到2020年，城镇化率将达到55%，越来越多的农村人口转为城镇人口，这部分群体的生活方式将发生重大变化，从而加大了对住房需求。

消费结构升级带来房地产市场的改善型需求：从全国整体水平来看，我国人均GDP超过3000美金，消费升级将快速展开，就住房来讲，普通的改善型需求，也是经济规律所证实、必然会产生的大量需求。

投资性需求会持续存在：房地产的性质决定了其具备两个方面的作用，一为居民提供住所的使用价值属性；另外一个是具备保值增值能力的投资品属性。在目前我国股市不完善、利率没有市场化的情况下，对投资的要求会越来越多，因而有理由认为这一性质的需求仍会持续增长。

刚性需求、改善型需求和投资型需求的长期强势增长，必将为房地产市场的需求增长提供强劲的动力，即便在投资型需求受到政策制约的情况下，刚性需求和改善型需求将因城镇化进程加快和消费结构升级而强劲增长。

三、破解银行融资困境的必然选择――信托与房地产的紧密协作

在国家的房地产市场限购政策以及严格控制的信贷政策下，目前房地产市场的资金状况可以说进入了严冬。从根本上说，长期以来单一的银行融资渠道是导致目前房地产业融资困难的关键因素。控贷政策切断了房地产开发商的主流融资渠道，造成房地产开发商不能、或者来不及获得银行金融支持。

在传统的单一银行融资渠道受到严格限制及民间资本资源得不到有效运用的情况下，房地产信托无疑是破解目前产地产业困局的唯一出路。同时，社会资金投资需求的存在，也为房地产信托的发展提供了必要的支撑。

发展房地产信托的意义，不仅限于解决融资困难，更重要的是优化了房地产业的融资结构。首先，优化结构、分散风险：长期以来中国的房地产开发融资都集中于银行体系，同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。信托与房地产的结合将改变这一局面。其次，为投资者提供了优质的投资机会：对投资者来说，房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。最后，发达国家的发展历程提供了实证：国际上大的地产商都是由信托基金支持，这必然也是我国房地产融资的发展方向。比如在美国，房地产开发资金更多地来源于社会大众资金，只有15%左右才是银行资金。社会大众资金的运用方式中，最重要的就是房地产投资信托（REITS）。

四、以信托的方式为房地产提供全方位、全流程的融资解决方案

1、开创信托与房地产全方位的紧密协作

借鉴西方发达国家的发展经验，发展房地产信托，需要从一个更加宽广的视角看待房地产市场，住宅地产仅仅是房地产市场的一个组成部分，更多的商业地产、养老地产、城市综合体开发、基础设施建设以及土地整理开发等都属于广义的房地产市场范畴，信托要与房地产建立全方位的紧密协作机制。

就商业地产来说，其与一般的住宅地产不同的是，其根本属性为投资品。与住宅地产相比较，作为持有经营权的商业地产现金回流一般较慢，一般为10―20年的时间，不可能短时间内实现本息收益。但是从另外一个角度来看，商业地产才是真正的投资意义的品种，而非是以短期炒作升值或是赌博性质的投资，无疑是符合当前调控政策本质的。商业地产的投资一方面有利于培养真正的投资者，另一方面也可以做到为民谋利，实现老百姓财产性收入。

养老地产是“养老+地产”的一种复合开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式的密切结合。随着我国财富阶层的增加和逐渐进入人口老龄化社会，具有养生、养老需求的人群在急剧膨胀。这类地产是一种开发投资，要追求利润，但同时也是实现一个社会“老有所养”的必要产业，具有明显的公共性、福利性特征，因而得到了政策层面的支持。养老地产本身除了住宅建设之外，需要大量的运营、管理配套设施，以满足老年人的服务需求，因而对资金需求的规模大、期限长。信托的介入，一方面支持了这一社会朝阳产业、福利事业的发展，另一方面也为投资者创造了长期、稳定的收益。

城市综合体综合开发在我国这样一个高速城镇化发展的阶段中，显得尤为重要，是一个关系到城市发展的关键问题。但是城市综合体的开发，往往动辄占地几百亩、上千亩，投资量非常巨大，其中的商业及基础设施部分的资金回笼期限比较长，单个企业或金融机构的力量很难满足投资需求。而借助信托平台可以引入大量的社会资金，没有规模的限制，可以满足城市综合体项目的开发需求。

2、致力于信托与房地产流程的各个阶段

信托是极为灵活的金融工具，除了在规模和期限上具备竞争力，可以适用于不同类别的房地产项目（上节所述）外，还可以灵活运用投资于房地产开发流程的各个阶段。

土地储备阶段：对于位置优越、市场开发前景良好、交易对手经验丰富的项目，信托资金可以在土地储备阶段以股权的形式合作开发，实现互利共赢。信托公司接受委托人的资金委托，信托资金对项目公司进行增资扩股，控股项目公司。项目公司运用原股东的投资款及信托资金支付土地出让价款及进行后续开发建设。信托资金可以通过多种方式实现收益，可以以类似优先股的概念获得固定收益，也可以获得浮动的开发收益。

项目开发阶段：项目开发阶段是银行机构与房地产金融合作的主要阶段，市场中较为普遍的形式为项目开发贷款，其交易结构比较简单，不做过多介绍。

按揭贷款：在项目开发完成或者是将要完场阶段，房地产项目就进入销售期，此为实现投资收益的关键阶段。信托可以充分利用市场资金，以购买担保性应收账款、直接发放按揭贷款等多种方式来满足购房贷款需求。一方面实现了百姓住房的要求；另一方面实现开发企业快速资金回流，对整个金融，乃至宏观经济运行具有重要意义。

财产信托：财产信托是指委托人将现存资产或财产性权利委托给信托公司，再向投资者转让信托权益。投资者购买财产信托产品时，由于信托财产可见，所以信托财产产生的信托收益也真实可见，从而避免产生信托收益的财产形成过程中的风险。

经营性物业贷款：经营性物业贷款是指向经营性物业的持有者发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。企业获得的经营性物业贷款，用途灵活，可以用于物业改造，也可以用于偿还原来的负债性资金及置换自有资金，还款方式也可以根据物业收益情况灵活约定。

倒按揭：也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给信托公司，信托公司在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。而房主可继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得款用来偿还信托资金本息，其升值部分归信托投资收益。

【参考文献】

[1] 李娜、姚菲菲：我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J].商业文化，2011（3）.

[2] 李骏：房地产信托投资基金运作功效及其启示[J].国际经济合作，2010（5）.