财产税和行为税的区别

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财产税和行为税的区别范文第1篇

关键词 ：房产加名税；正义；担当

2011 年7 月4 日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过的《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第七、十条内容明确规定婚前谁买房子，离婚后房子归谁。该解释引起了民众的恐慌，许多人纷纷要求在自己的房产证上加上自己的名字。此时点南京市地税部门率先在全国针对房产加名行为征税，针对才现象本文从征税形式与实质之正义角度对房产加名行为征税展开研究，以期抛砖引玉。

一、概念界定

房产加名税是民众和媒体的通俗叫法，其实质就是税法里的契税。契税是以转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

1.契税属于财产税

财产税是以财产主体拥有和归其支配的财产为对象所征收的一类税收。按照征税对象的形态不同可以分为静态财产税和动态财产税两种。在财产所有权发生转移环节按照财产价值征收的为动态财产税，对处于相对静止状态的财产，按其数量或价值进行课征的财产税为静态财产税。契税以发生转移土地和房屋为征税对象，在财产转移环节课税，本质上是动态财产税。

2.契税由财产承受人缴纳

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。买方纳税是契税区别于其他税种的一个显著特征。

二、契税形式与实质正义之体现

1.形式正义与实质正义

形式正义与实质正义是一对很流行但是又含义多样化的概念。佩罗尔曼认为“所谓形式正义就是要求以同样的方式对待人，就是同一基本范畴的人都应受到同等待遇的活动原则。”戈尔丁提出形式正义就是程序正义，特别是诉讼程序正义。孙笑侠认为形式正义在不同语境下有不同的含义，法的形式正义存在制度正义、抽象正义、程序正义等三种形态。罗尔斯认为实质正义则是指制度本身的正义，它取决于社会基本结构所根据的原则。孙笑侠认为在不同语境中实质正义有社会正义、具体正义、实体正义三种表现形式。本文研究形式正义与实质正义以孙笑侠的观点为研究场点。

2.契税与正义-形式之完备与实质之欠缺

一切法律上的规定都属于形式正义即制度正义。2007 年4 月23 日国务院第55 次常务会议通过的《中华人民共和国契税暂行条例》规定了契税的征税对象、纳税义务人、税率和征收管理等内容。以其内容来看，契税在制度正义、抽象正义、程序正义等方面都有详细的规定，因此可以得出契税在形式正义上是很完备的。

实质正义首先体现在社会正义，要求社会各种资源、利益以及负担之分配上的正义。其次体现为具体正义，要求正义要关注具体的人、行为、事件等方面的正义。最后实质正义体现为实体正义，要求在立法上体现权利、义务分配正义。实质正义最关注的是分配正义。现行《中华人民共和国契税暂行条例》中规定契税的税率考虑到我国经济发展的不平衡，实行3%-5%的幅度税率，在税收上规定了税收优惠，充分反映了契税关注社会正义、具体正义和实体正义。尤其是2011 年财政部、国家税务总局《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。尽管有关部门很努力，但是能不能实现实质正义，具体分析如下：

（1）社会正义与具体正义的欠缺

地方税收机关对夫妻之间的房产加名行为征收契税的依据是暂行条例第一条规定和第二条的规定。夫妻加名行为属于赠送，也就是属于契税的征税范围，只不过给了优惠罢了。现代意义的国家是税收国家，但是税收公平是税收正义的首要要求。

契税是动态财产税，在财产流转环节征税。夫妻之间的房产加名行为实质并没有交易行为，并没有财产的流转。对赠送行为征收契税没错，但是没有考虑到夫妻这一群体的特性，忽视了社会基本结构的正义和具体正义。因此对夫妻房产加名行为征收契税并不符合契税的实质要求，不符合公平正义的要求。

（2）实体正义的欠缺

实体正义也就是立法正义。房产加名税的征收有法律依据，后来财政与国税总局联合发通知说免于执行。这个立法过程可以看出，财政部与国税总局的通知与《契税暂行条例》和《契税暂行条例实施细则》是矛盾的。《契税暂行条例》在性质上属于法律，《契税暂行条例实施细则》在性质上属于部门规章，二者的效力都大于通知。因此从立法的角度考虑应该修改《契税暂行条例》和《契税暂行条例实施细则》，而不是简单通过通知的形式来做出修补。

三、房产加名税征收之正义担当

房产加名税的提出，反应了民众的抵触情绪。由开征到免征反应了税收和财政机关的妥协，但是这并没有看到问题的要害，没有实质性的解决问题。

1.明确提出夫妻加名行为不属于契税征收范围

契税本质是动态财产税。我国契税暂行条例里明确规定赠送属于契税的征收范围。法律之所以如此规定是为了杜绝实际的交易中披着赠送的外衣而偷逃税。但是夫妻房产加名行为不能完全用赠送来界定，在实际生活中有许多房产是夫妻共同购买，但是按照中国的传统习俗，一般是在房产证上写男士的名字。如果是这种原因夫妻一方要求在房产上加个名字，其实房产既没有流转也不涉及赠送。因此按照赠送的范畴把夫妻加名行为明确属于契税征收范围有失偏颇。

2.立法过程重视民众的参与权

房产加名税的征收引起民众反弹，最后相关机构迫于压力通知免征。试问南京、上海等地已经被征收加名税的民众后来又听到本地免征契税是如何感受？当今民众利益格局多元化的诉求在不断呈现，需要民众广泛参与。因此建议在立法过程中应该坚持从群众来到群众中去，立法者要走进基础，广泛听取不同层级，不同地区民众的意见和建议，避免闭门造车。

形式正义与实质正义的矛盾是个难以解决的问题，中国的传统文化重视实质正义，忽视了形式正义。但是近来学界有的观点强调形式正义的至高性，以至于在实践中忽视了实质正义。因此在强调形式正义的同时，不要丧失了最基本的实质正义也是我们努力的方向。

课题名称：

本文为山西大学商务学院编号2012004《房产加名税”征收之正义担当》的院级立项课题阶段性成果。

参考文献：

[1]罗尔斯. 正义论（修订版），何怀宏等译［M］. 北京：中国社会科学出版社，2009.

财产税和行为税的区别范文第2篇

（一）财产课税体系的比较

广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较

据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较

1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题

目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面

1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围

1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据

1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率

1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系

1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题

1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

财产税和行为税的区别范文第3篇

一、引言

按照受益范围的大小，公共产品可分为全国性的公共产品和区域性的公共产品。全国性公共产品的受益范围覆盖整个国家，每个区域的居民都能同等消费，因而代表区域居民利益的地方政府不会自愿提供，只能由代表整个国家居民利益的中央政府提供。相反，区域性公共产品的受益仅局限在一定区域范围内，因而其他区域的地方政府不会提供，只能由代表该地区居民利益的地方政府提供。税收是政府提供公共产品的价值补偿，因而税收收入和税收权限的划分也应当与公共产品的提供相对应。为提供全国性公共产品而在全国范围内普遍征收的税种，其税收收入和税收权限应归属于中央政府；为提供区域性公共产品而选择在区域范围内征收的税种，其税收收入和税收权限应归属于地方政府。

作为地方支出项目的资金来源，财产税在世界各国地方财政中占有重要地位①。然而，目前各国学者对财产税是否属于受益税的争论尚未停止，一些学者也在试图寻找能够替代财产税为地方政府筹集资金的其他税种（oates，2001）。财产税税负最终由谁负担？用于何处？能否采用其他收入予以替代？通过研究财产税归宿找到上述问题的答案，有利于明确财产税的经济效应和在地方财政中所应发挥的作用，从而合理制定财产税政策，改善地方财政状况。

从研究方法上看，税收归宿可以分为绝对税收归宿、平衡预算归宿和差别税收归宿。绝对税收归宿考察当其他税和政府支出不变时某种税收的经济影响，是最基本的税收归宿分析方法。平衡预算归宿考察的是税收与政府支出计划相结合所产生的分配效果。也就是既分析税收的归宿，又考虑通过税收取得的政府支出的用途。差别税收归宿考察的是政府预算保持不变时，以一种税替代另一种税的归宿差异。本文从的财产税绝对税收归宿入手，对平衡预算归宿和差别税收归宿进行一次全面的考察。

二、绝对税收归宿：谁负担了财产税

传统观点在分析中采用局部均衡方法，并将财产税划分为对土地课税和对建筑物课税两部分，认为财产税是对土地和建筑物课征的一种货物税，税收归宿取决于相关的供给和需求曲线。对于土地而言，只要数量无法改变，其供给就是完全无弹性的，因而全部税负由土地所有者承担。如果土地的供给不是固定的（例如城市土地供给可以扩展至毗邻农用土地的市郊地区；同样，通过填埋改造也可以增加土地的数量），那么税负则由土地所有者和土地使用者分担，比例取决于供给和需求的弹性。对于建筑物而言，由于建筑业在长期内可以按市场价格取得所需资本，因而建筑物的供给曲线是完全水平的。如果资本无法在建筑部门取得预期收益，就将转移至其他部门。因此，对建筑物征收的财产税能够向前转嫁给消费者。对于财产税的收入分配效应，传统观点指出，对土地部分课征的财产税，取决于来自于土地所有权的收入是否随着收入的增加而提高。同样，对建筑物课税的累进性取决于随着收入的增长，用于住房部分的收入是提高还是下降②。

与传统观点相反，miesezkowski（1972）采用harberger的税收归宿一般均衡模型（两个生产部门、全国范围内固定的资本存量以及一定的政府服务水平）分析地方财产税的归宿。后来人们将miesezkowski，zodrow，wilson等人的观点合称“新观点”。miesezkowski指出，传统的局部均衡分析没有考虑整个经济中所有地区广泛征收财产税时的一般均衡效应。他在模型中假设全国的资本供给完全无弹性，因此资本所有者作为一个群体承担全国范围内的财产税。

miesezkowskiki将这一效应称为财产税归宿中的利润税部分。由于资本所得在富有阶层收入中所占比重更大，因而财产税归宿中的利润税部分具有较高的累进性。该结论与上述传统观点截然相反。此外，在税收相对较高的地区，财产税使资本从该地区流出，降低了该地区生产要素（土地和劳动力）的生产能力和要素回报率。资本流入税收相对较低的地区，这些地区的工资和土地价格提高而住房和商品价格下降。miesezkowski将其称为财产税归宿中的货物税效应，并指出，货物税效应扭曲了经济中的资本配置，使资本从高税收地区转移至低税收地区，直至所有地区资本的税后收益相等。

可见，采用局部均衡分析与采用一般均衡分析的假设前提与结论的差异是显著的。笔者认为，这种差异的产生，主要源于对问题分析的角度不同。传统观点想要解释的是某一特定地区的财产税归宿，而一般均衡方法着重考察一个国家整体的财产税归宿。当考察问题的角度发生变化时，结论产生某些差异就不足为奇了。况且，两种观点并非完全对立。当某一地区的财产税相对于全国的平均税率而言较高时，该地区的消费者就将以更高的商品购买价格承担这种货物税效应。这时，财产税归宿的传统观点就可以视为一般均衡观点的一种特例。实际上，财产税是一种地方税，地方政府在讨论征收财产税所产生的效应时，似乎并不关心其他地区的资本收益和房屋的消费者，它们只考虑本地区居民所负担的税收以及对本地区经济所造成的扭曲。地区税收负担的增加，主要是通过货物税效应产生影响，利润税效应作用很小，因而总体效应是累退的。其他地区的利润税效应将被货物税效应的收益所抵消，从而将所有税收负担留给课税地区。课税地区的税收归宿不仅是累退的，而且该地区承受所有的税收负担。从整个国家的财产税体系上看，财产税的税收负担则包含累进性因素，但地方居民则视财产税为累退的。由于财产税主要是作为一种地方税发挥作用，因此后一角度显得更为重要，即货物税效应是问题的主要方面。

三、平衡预算归宿：受益观点与新观点之争

由于财产税是地方财政支出的重要来源，因此在分析财产税归宿时，考虑财产税的用途显然是必要的。对于财产税的平衡预算归宿问题，同样存在着两种观点。第一种观点被称为“受益”观点。该观点基于tiebout（1956）的分析框架，假设消费者具有“用脚投票”的完全流动性，地方政府间存在竞争。这使得各地区的公共服务相对于个人需求而言具有同质性，因此在该框架下地方公共服务的提供总能保持在有效的水平上。受益观点最先由hamilton（1975）提出，他将财产税作为地方最重要的筹资手段纳入tiebout模型，并从四个方面对模型加以扩展：假设地方公共服务提供的是满足私人需求的产品，因而公共服务的人均成本是固定的，地区规模与公共服务的有效性无关；通过居住用财产税为地区服务筹资；房屋市场模式明确，有足够的地区可以满足住房和公共服务需求，换言之，与理想的税收及支出对应的住房供给是完全有弹性的；地方政府制定了严密的地区法规，能够确定地区内住房的最低价格。在上述情况下，个人不会因财产税的征收或提高调整其房屋消费，个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区，正如在最初的tiebout模型中，配置到公共部门的资源是有效的，因为财产税作为一次性总付税，相当于支付地方公共服务的成本。此外，用于住房的资本配置是有效的，各家庭间不产生收入的分配效应。换言之，具有严格地区法规、能够保证同质住房以及财产税的完全资本化在房屋价格上体现出差异的居住用财产课税体系，相当于不具有扭曲效应的使用费。fischel和white将这一方法扩展至对工业资本征收的财产税，假定企业在地区间具有较高的流动性。同样，在适当的地区法规下，工业财产税相当于为政府公共服务支付的费用（george r.zodrow，2001）。

另一种观点即“新观点”。以miesezkowski的一般均衡分析为基础，zodrow-miesezkowski （1986）在考虑财产税用途的前提下，对原有模型进行了修改，主要体现在四个方面：假设政府在模型中按照coumot-nash方式竞争（认为其他地区的财政政策和资本收益不变），因此地方税收和公共支出是内生的；模型考虑地方公共服务对个人效用水平的影响，个人效用函数包括地方服务，允许个人对地方服务具有不同的需求；按照tiebout和受益观点所强调的个人对地方公共服务需求不同，允许个人在地区间流动，每个地区中的个体在其对公共服务的需求方面是同质的；模型包括一种简单的土地使用范围形式。分析的结果表明，引入tiebout特征后，一般均衡分析的基本结论并未改变。只要资本随着地区间财产税的差异而在地区间流动，且资本供给在全国范围内固定，财产税归宿中就将包含利润税和货物税两方面的内容。

这说明，尽管受益观点和新观点的前提和结论存在差异，但在二者的分析中，某一地区的地方支出都与财产税负担紧密相连。实际上，由于地方土地所有者（尤其是房屋所有者）居住在课税地区，消费者价格的提高局限于地区生产和消费的商品，因此新观点中明显具有受益观点的特征；换言之，通过提高地方财产税筹集地方政府支出而增加的负担完全由地方居民负担。

新观点的受益特征与实际的受益观点之间的主要区别在于前者得到结论的过程与后者不同：按照新观点，地方要素和消费者的税收负担产生于因课税而导致的资本流出。对于受益观点和新观点的争论，一直以来从未停止。笔者认为，既然财产税是一种地方税，那么在考虑地方财政支出时将其视为一种受益税显然更符合财政联邦制的概念——各级次的政府在其范围内提供公共服务，并自行为之付费③。然而，这种受益税是相对意义上的，或者说是地区间或各政府级次间受益税，而不是绝对意义上的个人间受益税。在绝对的受益税情况下，税收实际上成为一种使用者收费，即公共服务的价格，因而不产生超额负担，对资本市场没有扭曲效应，研究其归宿问题就显得毫无意义。而事实上财产税是一种相对意义上的受益税——从全国范围上看是累进的，从地区角度看则是累退的。

四、差别预算归宿：财产税的替代性收入来源

由于地方政府提供的主要是地区受益的公共产品和服务，因此有必要掌握自身的收入来源。作为地区性公共产品的价值补偿，财产税一直在地方政府收入中占有重要比重。然而，在实践中，财产税的估价容易导致征纳双方的争执矛盾，按季或年度征收且由纳税人直接缴纳又经常使纳税人感到税收负担格外沉重，因此地方居民往往向地方政府施加压力，要求减轻财产税负担④。在这种情况下，各国开始寻找替代性的收入来源。对地方政府而言，财产税的替代性收入来源主要包括销售税（或增值税）、所得税、使用者收费，以及来自更高级次政府的转移支付。在上述收入中，使用者收费对于地方政府而言是一种不断增长的、颇受欢迎的收入来源。使用者收费被广泛地用于为卫生服务、开发许可、公用事业、文化景点等筹集资金。但是，作为一种为公共产品和服务筹资的收入来源，使用者收费局限于具有排他性的服务。因此，对于地方政府有义务提供的很多产品和服务（如贫困救济、基础教育、治安等）而言，使用者收费是不合适的。

除使用者收费外，销售税（或增值税）和所得税也是地方政府考虑的主要对象。与地方财产税相比，地方所得税和销售税确实具有一些优点。由于更高级次的政府（中央政府或州、省级政府）通常也征收这两种税，因此，由更高级次的政府代为征收和管理，能够节省遵从和管理成本。此外，这两种税收的弹性都要好于财产税，并且在大部分情况下可以自行申报。相比之下，财产税的税基需由税务管理部门进行估测，所费时间较长，而且通常被纳税人认为是武断和不合理的，税收收入与经济增长之间的关系也不大。将销售税和所得税作为地方收入主要来源的问题是，一方面，由于更高级次的政府同时征收销售税和所得税，因此，如果地方政府将其作为主要的收入来源，那么边际税率将会非常高。另一方面，销售税和所得税的税基要比财产税税基具有更大的流动性。个人完全可以通过在邻近的地区购物或工作，以避免缴纳地方销售税和所得税。

更高级次政府的补贴是地方政府的又一收入来源。事实上，几乎所有地方政府的财政资金中都包含着自身收入和上级补助，但二者所占比重各地差异较大。一种极端的形式是tiebout-hamilton-fischel模式，地方政府提供广泛的公共服务体系，家庭选择适当的居住地区，以享有其希望得到的公共产品。在该模式中，地方财政具有市场化的特征：家庭在选择居住地区时“用脚投票”，有效地“购买”希望得到的公共服务，税收如同市场决定的价格一样发挥作用。另一种极端形式则在地方财政体系中强调地方服务的平等性，地方政府应发挥基本的再分配作用。在该模式中，地方收入中很大一部分依赖于转移支付，中央政府通过征收全国性的税收在筹集收入中发挥基础性作用，中央分配大量的补助给地方政府，用于地方公共支出。支持后一种模式的人认为，主要依靠中央政府收入的财政体系更有效率，也更为公平。因为更高级次的政府可以更为有效地使用累进税，这一方面提高了税制的公平性，另一方面也使人们无法通过在各地区间迁徙而避税，减少了扭曲性地区决策引起的超额负担。此外，在集权财政体制下，可以采用平均的方式将资金分配给地方政府，从而使各地区间的财政机会更为平等。尽管这些观点指出了更高级次政府补贴的优越性，但笔者认为，该模式的最大缺陷在于忽视了税收与政府支出决策之间的联系。实际上，地方政府想要作出正确的财政决策，就必须权衡公共支出的成本与收益——理想的结果是将支出调整至边际收益等于边际成本的点上。如果资金来源于其他地方，这一联系就被割断：公共支出项目的边际收益不再等于其边际成本。有关地方公共服务范围和水平的决策很可能变成地方与更高级次政府间关于地方公共项目补贴规模和形式的谈判结果。因此，决定在边际上扩大还是缩小地方公共项目时，地方税收必须发挥主要作用，以使这些决策的成本和收益在复杂的决策中成为主要的决定力量。

五、中国财产税改革：税收归宿理论的引申

改革开放后，中国对财政体制进行了渐进性的改革，并于1994年建立了以分税制为基础的财政体制。分税制财政体制实施后，中央政府收入由之前的20％左右提高至50％以上，并且至今一直保持着这一水平（国家统计局，2004）。然而，在地方政府的收入份额大大降低的同时，其支出任务并未相应减少，70％的公共支出仍由地方政府负担，其中超过55％的部分落在县、乡政府肩上（world bank，2002）。中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留使地方财政捉襟见肘。为了满足地方居民对公共产品和服务的需求，地方政府不得不寻找替代性的收入来源。在众多可选择的渠道中，不纳入财政预算管理的预算外收入和没有纳入预算外管理的非预算收入不在中央政府的预算控制范围之内，成为地方政府弥补财政收支差额的两种最为常用方法⑤。世界银行（2002）估计中国目前的预算外收入和非预算收入占gdp的20％，其中2/3由地方政府支配。wong（1998）估计1994年中国的预算外资金高达2100亿元，占gdp的4.7％。gang（1998）的案例分析结果表明，中国乡镇政府的大部分公共支出是通过非预算资金筹集的。例如，广东省某镇1993—1994年90％的基础教育支出成本通过非预算资金弥补；浙江省温州地区某镇94％的道路建筑资金和50％的政府行政支出来源于非预算资金。按照他的估计，中国南方城市的政府收入中，1/3来源于预算收入，其余部分由预算外和非预算收入弥补。

预算外收入和非预算收入的使用反映了中国从中央计划经济到市场经济转轨过程中的一种进步和改良，因为二者体现了地方纳税人对地方公共产品的偏好与满足这些偏好的资金之间存在更为紧密的联系，从而使财政资源的配置更有效率。尽管具有上述优点，但二者的负面效应更加明显：首先，由于各地方政府征集预算外资金和非预算资金的能力不同，因而地区间差距进一步扩大。实践表明，经济发达地区比不发达地区更容易从地方经济中取得资金，结果是不发达地区处于更为不利的地位。由于预算外资金和非预算资金的征集会减少中央财政的收入规模，因而中央政府采用转移支付以减轻地区差异的能力同样降低，欠发达地区的财政状况面临着进一步恶化的风险。其次，由于非预算资金完全由地方政府自由支配，不受中央政府监督，因而地方政府往往以降低其税收负担为条件要求企业为地方公共基础设施和社会服务投入资金。换言之，相对于预算资金而言，地方政府更加倾向于可以自行支配的预算外或非预算资金。这无疑将削弱中央政府的宏观调控能力，不利于达到稳定经济的政策目标。最后，预算外资金和非预算资金的取得大部分是无规则的。这种不透明的制度安排也为地方官员的腐败敞开方便之门。

在这种情况下，如何规范地方财政体制，减少通过预算外资金和非预算资金筹资的负面效应已经成为下一步财政体制改革的关键问题。笔者认为，加快财产税的改革将是解决该问题的一剂良药。该结论的得出主要基于以下三个方面的原因。第一，中国的税制改革已经到了必须处理省级以下财政关系的阶段。虽然分税制改革确立了中央与省级政府之间的收入分配关系，但并未明确省级以下财政关系。实际上，与中央——省级政府收入——支出不配比一样，省级以下政府也存在这一问题。尽管大多数公共支出发生在县乡级次上，但收入分配却并未与支出模式相符。因此各级地方政府间也应建立规范的财政关系。财产税属地方税，如果下一步的改革集中于地方财政体制，那么财产税必然成为主要的改革对象。第二，加快财产税改革也符合中央政府希望地方政府减少使用预算外资金和非预算资金的愿望。实践表明，每当中央政府试图抓紧对地方财政的控制，省级以下政府通常都采用非正式的预算安排予以应对。可以说，忽略省级以下政府作用的改革方式必然无法削弱预算外资金和非预算资金的使用。因而，在未来的改革中，中央政府必须对地方财政予以重视。财产税的改革不仅不会使中央利益受损，还将有利于帮助其实现建立以税收为基础的财政体系和地方政府减少使用预算外资金和非预算资金的目标。允许地方政府拥有财产税的管理权将有助于激励预算外资金和非预算资金向正式的预算体系转化，从而更加便于中央政府监控。第三，推进财产税的改革还将有助于防止地区差距的进一步扩大。财产税不仅征收了地理位置租金，而且要求公共基础设施和社会服务的主要受益者支付成本。用财产税替代预算外资金和非预算资金，无疑有助于消除非正式预算筹资方法所导致的负面激励效应，实现中央政府所提出的区域经济协调发展的战略目标。

注释：

①bird，richard m.和enid slack（2002）的研究结果表明，1990年代，发展中国家的财产税占地方政府税收收入的40％。发达国家的比例为35％（10年前为30％）。转轨国家比例相对较低，但也达到了12％。

②hanrey s.rosen（1995）指出，问题的答案取决于对收入标准的选择。采用当期（年度）收入的研究结果表明，随着收入的增长，用于住房部分的收入比例下降，表明财产税具有累退性。另一些学者则认为，采用永久性（或长期）收入研究财产税的累进程度似乎更为理想，因为某一家庭的某一年度的收入是高是低对该家庭的住房消费影响不大，决定这一问题的是该家庭的长期收入预期，而不是某一年度的波动。采用永久性（或长期）收入的研究结果表明，住房消费大体上与永久性收入成比例。换言之，对建筑物部分的课税既不是累进的，也不是累退的。

财产税和行为税的区别范文第4篇

关键词：税收杠杆房产税供求平衡宏观调控

就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。

（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5年期和10年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。

二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点

从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。

三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。

众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：

1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；

2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；

3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；

4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；

5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。

（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。

具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。

（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。

参考文献

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[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.

[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.

财产税和行为税的区别范文第5篇

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

第一，土地增值税的课税对象与营业税，所得税等税种存在明显交叉，只是针对同一项收入的课税名怒繁多。按照现行《土地增值税管理条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让所得征收的税收。但土地增值额显然已经内涵于营业税的营业额和所得税的应税所得中，国家面向单位和个人课征营业税和所得税的同时已经对土地的增值收益进行了调节，如果单独再课征一到土地增值税有调节过度之嫌，加重了纳税人的负担。

第二，由于物业税对房地产的价值实行动态评估，不动产的增值部分可以相应转化为物业税的计税依据，国家通过征收物业税同样可以实现对土地及其地上建筑物和附着物增值收益的调节。

第三，土地增值税税额计算较为复杂，征管成本高，筹集的收入有限。2007年土地增值税收入达到了历史最高水平，绝对额为4031454元，但其占地税收入的比例仅为2.7个百分点。可以说，取消土地增值税具有逻辑上的充分理由。不难看出，物业税制并非房地产税制的替代，而是现行房地产税制改革的重要组成部分，出台物业税应做好与其他相关税种的协调与衔接工作。

二、拓宽物业税课税范围，提供充足的税源

1.将物业税课税范围覆盖农村地区

以往的房产税，城市房地产税和城镇土地使用税均将课税范围限定为城市，县城，建制镇和工矿区，广大农村地区有利于上述三税的课税范围之外，这是城乡二元税制的现实表现。将农村地区的房产纳入房产税课税范围，一方面是统一城乡税制的客观要求；另一方面，农村工业和副业已有较大发展并具备了一定实力，有些地区与城镇相差无几，对这部分房地产产权所有者征税，纳税人是有能力负担的，同时也有利于提高农村房地产使用效益和促进企业间公平竞争。此外，根据现行相关法律规定，农村土地属于集体所有，农户兴建各种房产必须首先依法取得集体土地使用权。农户取得集体土地使用权是一次纳一定数额的税费后，便可长期无偿地占有和继承，拥有了事实上的“物权”这实际上是对集体土地使用权的一种变相侵蚀，同时也不利于提高土地利率和使用效益，违背了可持续发展的原则。现阶段，在不少农村地区，农户占用土地建房（包括住房和营业性用房）的行为十分猖獗，只是农村土地减速过快。对此，必须通过开征物业税加以调节，这既有利于促进节约利用土地，提高土地资源配置效率，同时也可增加地方财政收入。考虑到农村土地的集体所有制性质，建议将物业税的一定比例以物业税附加的形式返还集体，既可确保农村集体土地所有权在经济上的实现，也可化解农村税费改革后村级组织财力的困境。

2.非营业用房产应纳入课税范围

借鉴国际经验，我们认为，今后将个人所有的非营业用的房地产纳入课税范围是税制改革的必然趋势。理由有三：

（1）个人所有的非营业用房产与营业用房产类似，同样具备以下优势，其一，房地产位置固定，有利于税源监控；其二，房地产税的税基不易产生流动性，纳税人难以从税负高的地方转移到税负低的地方来逃避纳税；其三，房地产税比较稳定，可以预测，有利于增强地方税收收入的稳定性；其四，房地产税能较好地体现“受益”原则，可以避免税款使用与地方社会福利脱节现象；其五，地方政府对农村居民房地产具有性席上的比较优势，有利于降低征税成本。

（2）近些年来，城乡居民的住房条件已有了较大改善，在某种程度上出现了住房过度投资的现象，扭曲了消费结构，有必要通过开征房地产税予以调解。而且，通常情况下，居民住房条件与其收入平呈正相关，开征房地产税有利于调节居民收入差异。

（3）对保有环节的房地产课税，可以在一定程度上遏制房地产投机行为，抑制房地产市场的过度需求，有利于控制房价过快上涨，提高房地产利用率。我国土地资源稀缺，土地供给的有限性和人类对其需求的无限性决定了土地存在巨大的升值空间，许多单位和各人在低价取得土地使用权侯囤积于手中，等待地产升值。为依法处理和充分利用闲置土地，1999年4月28日并实行国土资源部第五号令《闲置土地处置方法》，但实际执行情况远不容乐观，全国各地土地囤积和闲置现象比比皆是。为进一步加强土地集约利用，减少土地闲置和浪费，完全依靠行政手段对土地闲置行为进行控制极有可能“孤掌难鸣”，还必须辅以税收手段，提高土地闲置的成本。同时，房地产开发商捂盘销售和房产投机者长时间持有多套住房，导致了“有房无人住，人无住房”的尴尬局面，许多城市的居民小区入住率极低。虽然上述现象的成因是多元的，但持有房产的成本过低无疑是重要原因之一。房地产保有环节税负过轻，难以提高房地产利用强度。对此，应取消现行税法中“房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征房产税”和“个人所有非营业用房产免征房产税”的规定，相应地可征物业税，以此减少投机行为的发生，有效实现对房地产市场的调控，也有利于地方税收收入的增长。三、科学计征物业税，实现物业税的有效征管

1.税率的确定

物业税属于财产税，同所得税类似，发挥着对纳税人的财富调节作用，从这个角度看，该税的税率设计应选择超额累进税率。由于物业税以不动产评估价值为计税依据，为了防止纳税人税负过重，超额累进税率的边际税率不宜过高，并且对居住用房地产和营业用房地产体现出一定差别。当然，物业税的税率由名义税率和实际税率之分。从其他一些课征不动产税的国家来看，在不动产税的管理中存在一个独特现象，就是要对不动产进行部分评估。当只对不动产市场价值的一部分进行评估时，就是部分评估。大部分的部分评估是由于在财产价值上升的整个期间中对财产的价值评估不够频繁。在部分评估的情况下，物业税的税率宽大了实际税率。例如，如果物业税的名义税率为3%，而评估率仅为真实市场价值的60%。那么有效税率则仅为1.8%。有证据表明，评估率随房屋价值的上升而有所下降。昂贵的财产比起不那么昂贵的财产，在征税时其有效税率比较低，它能够产生是那些租住或拥有相对低价住房的低收入阶层承受更大的财产税负担的效应。因此，我国物业税的税率水平在确定时要考虑评估价值与真实价值的偏离程度。

2.征管方法的确定

虽然不动产是纳税人财产的重要组成部分，但它属于纳税人的非货币性资产，而物业税则是以货币形式缴纳，在许多情况下，货币收入低的个人住在目前的市场价格下可以认为相当贵的房子里，有关他们难于支付财产税的真正问题不是贫穷问题，而是现金流量问题。这一问题在以下两个群体中表现尤为突出：一是退休的老年人。由于他们在退休后的收入远远低于以前，而他们居住的房子却承担着很重的财产税负，因此会感到难以支付房产税，他们要交税的话不得不变卖房产。二是通过贷款购房的人。他们在未来具有较为乐观的预期收入，但由于在相当长的一段时期内需要偿还住房贷款，进而会出现现金流前紧后松的问题。考虑到现实中的特殊情况，鉴于物业税总体上实行“按年计算，分期预缴，区别情况，分类处理”的征收办法。其中分期预缴时，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具体办法由地方自主决定。

对于因现金流量问题而不能按期纳税的特殊群体，笔者认为可以允许其延期纳税，但为了鼓励纳税人尽早支付税款，需要加收延期缴纳税款的利息，利率可以按照同期人民银行公布的1年贷款基准利率执行。具体缴纳税款的时间，对于老年人而言，可以在其辞世后用其房产变卖收入支付税款和相应利息，或者由房产继承人或受赠人在继承或受增值前缴纳该房产欠缴的税款及相应利息。对于贷款购房者，应在住房贷款偿还完毕的下一个季度一次性或分次支付税款及相应利息。这种征税制度安排既体现了较强的灵活性，对纳税人也具有一定约束力，有利于防止纳税人无期限拖延税款。

参考文献：

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