土地争议归属权处理条例

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地争议归属权处理条例范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地争议归属权处理条例范文第1篇

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

土地争议归属权处理条例范文第2篇

【关键词】城市拆行 立法现状 完善建议

目前指导我国城市房屋拆迁补偿工作的最主要法律文件是国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，该条例于1991年3月22日颁布，2001年国务院对其进行了修正，修正后的新条例于2001年11月1日起施行。新《条例》对补偿的范围、方式与标准作了相应的规定。关于补偿范围。补偿范围是确定拆迁行为给被拆迁人所造成的损失中哪些财产权利应依法给予补偿。新《条例》规定，我国目前城市房屋拆迁补偿的范围包括四个部分：房屋、房屋的附属物、收益及拆迁费用；关于补偿方式。新《条例》规定城市房屋拆迁补偿的方式有两种：一是货币补偿，二是产权调换；关于补偿标准。新《条例》规定了三个主要标准，即区位标准、用途标准及建筑面积标准。下面就该法律运行中存在的一些主要问题进行分析：

一、我国城市房屋拆迁法律运行中存在的主要问题

（一）程序保障不完善

从法经济学上看，公共利益的界定实际上是对稀缺资源进行权属上的划分，由于资源的稀缺性与人们无止境的欲望的满足之间的固有冲突，人们总是希望在资源的使用过程中通过确立归属的主体，划定权利的界限来减少冲突，为人们的行动确立明确的行为预期和营造稳定的社会秩序。由于公共利益的法律界定不清，而形成的滥用公共利益之名的寻租腐败以及所产生的各种冲突纷争，正是社会对此所付出的巨大交易成本。而降低公共利益界定中的交易成本，减少利益冲突，提高社会福利，促进资源有效利用的一个有效途径就是对公共利益进行清晰明确的法律界定。城市房屋拆迁中土地作为稀缺性资源成为拆迁活动的重心，对土地稀缺性资源占有使用的矛盾，使得因为公共利益界定不明，开发商借用公共利益之名获取土地这一资源。界定公共利益的必要性由此也能分析得出。

（二）政策法规中政府角色定位不正确

对于绝大多数人来说，房屋是一生中最重要的财产。作为所有者，他对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。但是在利益发生冲突而无法通过商业手段讨价还价解决之时，民众必然诉诸行政程序，要求政府对纠纷作出裁决，一个成熟、高效有公信力的政府，在制定政策时，首先考虑的就是不能与民争利。房屋拆迁，实际上涉及到三方主体利益即房主的房屋所有权、政府的土地所有权和开发商的开发权，从公正意义上说，应该是由三者来分享开发利益。但是，目前的立法着重保护政府利益和开发商利益。由于行政权力的介入，加之，有关房屋拆迁补偿和安置都是有利于拆迁人和政府，政府作为裁判者又作为运动员，严重侵害了被拆迁人的利益。

（三）被拆迁人司法救济权利不足

被拆迁人的司法救济权仅仅是对行政裁决认可的时候依法对行政裁决提出行政诉讼，根据现有规定中行政诉讼的司法变更原则和不适用调解原则，不对合理性进行审查，使得被拆人诉讼的结果只能对行政裁决的合法性求得司法救济，而对于拆迁项目的合法性和补偿安置协议的具体内容如安置资金、时间等不能获得司法帮助。换个角度说，当政府行为没有一个外在机构对他们进行监督的时候，他们的行为就更容易违反法律和公平。因此就需要政府来提供这种公共产品，即由政府作为社会公共利益的代表来主张和维护公共利益。但是，按照公共选择理论与实践，政府官员并非一心为公的政治人，他同市场环境中的经济人一样具有追求自我利益的倾向，只有加注外在的监督，才能有效的防治这种“自我利益的倾向”。因此单纯的行政救济不足以保障被拆迁人的权利。

二、我国城市房屋拆迁法律制度的完善建议

（一）对“强制执行”的完善

当事人之间的权利义务关系明确，不强制执行将严重影响拆迁人的生产经营的。被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，即提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，在进行房屋拆迁后，使被拆迁人有房可搬，有屋可住。申请人必须提供担保。拆迁人在提出强制执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供担保或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。在强制执行后如申请人败诉的，其应当赔偿被申请人因强制执行遭受的经济损失。

（二）司法救济的扩展

我们认为，当征收方和被征收方围绕补偿是否合理而产生争议时，应当允许双方将争议提交法院，由法官作出判断。从现实操作层面看，原有法律规定中要求当事人就房屋拆迁补偿安置协议不服的，首先应向行政主管部门提请行政裁决，对行政裁决不服只能提起行政诉讼，不能就补偿安置协议提讼。我们之所以对拆迁补偿安置协议应给予单独的司法救济，理由如下：第一，裁决拆迁协议是行政主管部门对当事人之间的民事纠纷居中公断，不同于行政机关在管理事务中对相对人的行政处理。第二，行政诉讼不适用调解原则及司法变更权有限原则使得行政审判对于解决房屋拆迁补偿、安置纠纷存在严重的局限性和不彻底性，行政诉讼不利于当事人之间的房屋拆迁补偿、安置纠纷顺利、彻底地解决。

（三）城市房屋补偿标准的确立

（1）合理补偿必须是对财产的全部的直接损失进行补偿，但它又并非完全的赔偿，不能完全根据财产的价值来支付全部的损失。因此补偿主要针对物本身的损失而进行，通常不应包括对间接损失的补偿。征收征用的公共利益目的决定了不能完全按照民法的等价交换原则进行补偿。如果对间接损失进行补偿，就会导致征收成本太高，妨碍公共利益的实现。

土地争议归属权处理条例范文第3篇

第一条为了及时、公正处理土地权属争议，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条本省行政区域内发生的土地所有权、使用权归属争议的行政处理，适用本规定。

已依法登记发证的土地权属争议处理，不适用本规定。

第三条土地权属争议的处理，应当遵照尊重历史，兼顾现实，公平、公正、公开，维护权益和促进和谐的原则。

第四条各级人民政府负责土地权属争议的处理。

县级以上人民政府国土资源行政主管部门（以下简称土地管理部门）承担土地权属争议案件的受理、调查等具体工作。

农业、林业、海洋与渔业、水利等部门根据各自职责做好土地权属争议处理的相关工作。

第五条在土地权属争议解决前，任何一方都不得改变土地利用现状；对擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的，土地管理部门应当责令其停止施工。

第六条土地权属的确认依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规以及国家和省人民政府的有关规定执行。

第二章申请与受理

第七条土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，由土地所在地人民政府处理。

第八条县（市、区）人民政府负责处理下列土地权属争议：

（一）单位与单位之间的；

（二）本县范围内跨乡（镇）行政区域的；

（三）上级人民政府交办的。

个人之间、个人与单位之间发生的土地权属争议，由乡（镇）人民政府负责处理，当事人也可以向县（市、区）人民政府提出申请，由受理申请的县（市、区）人民政府负责处理。

第九条设区的市人民政府负责处理下列土地权属争议：

（一）本市范围内跨县（市、区）行政区域的；

（二）在本市范围内有重大影响的；

（三）上级人民政府交办的。

第十条省人民政府负责处理下列土地权属争议：

（一）跨设区的市行政区域的；

（二）在本省范围内有重大影响的。

第十一条土地权属争议处理申请由直接利害关系人提出。由乡（镇）人民政府负责处理的，向乡（镇）人民政府提出申请；由县级以上人民政府负责处理的，向负责处理的人民政府土地管理部门提出申请。

个人之间的土地权属争议，当事人向乡（镇）人民政府申请处理的，可以口头方式提出；以口头方式提出申请的，接受申请的工作人员应当当场记录本规定第十二条规定的申请内容，并由申请人确认后签字（盖章）。

第十二条争议处理申请应当包括下列内容：

（一）申请人和被申请人的基本情况；

（二）请求事项、事实和理由，包括最初发生争议的时间、起因、争议的焦点、主要分歧、四至范围及面积。

第十三条当事人一方超过10人的，应当推选出2至5个代表人参加案件的处理。代表人在争议处理过程中的行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃争议处理请求或者承认对方当事人争议处理请求同意调解的，必须经所代表的当事人同意。

当事人可以委托人参加土地权属争议的处理。

第十四条申请人向乡（镇）人民政府提出争议处理申请的，乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起7日内决定是否受理，并在决定之日起5日内向申请人书面告知受理或者不予受理决定；受理申请的，应当将申请书副本同时送达被申请人。

第十五条下列情形不属于土地权属争议申请受理范围：

（一）属行政区域边界争议的；

（二）属农村土地承包经营权争议的；

（三）因房产买卖、赠与、分家析产等引起的房产争议；

（四）法律、法规规定不属于土地权属争议的。

第十六条申请人向土地管理部门提出争议处理申请的，土地管理部门应当按照下列规定处理：

（一）符合规定要求应当受理的，应当自收到申请之日起7日内作出受理决定，并在受理之日起5日内将申请书副本送达被申请人；

（二）认为不符合受理要求不予受理的，应当提出不予受理意见，报本级人民政府决定；不予受理决定应当自收到申请之日起10日内作出，并在作出之日起5日内送达申请人。

本级以及上级人民政府交办或者有关部门转办的土地权属争议案件，按照前款规定办理。

第十七条申请处理的土地权属争议有下列情形之一的，接受申请的乡（镇）人民政府或者土地管理部门应当按照下列规定处理：

（一）争议应当由其他机关处理的，建议向有权处理机关提出申请；

（二）争议属于土地违法案件的，接受申请的土地管理部门应当立案查处；由乡（镇）人民政府接受申请的，应当将案件移送县（市、区）土地管理部门。

第三章调解与裁决

第十八条乡（镇）人民政府或者土地管理部门受理申请后，应当指定承办人员。县（市、区）土地管理部门设立的派出机构应当协助乡（镇）人民政府处理土地权属争议。

第十九条承办人员有下列情形之一的，应当回避,当事人也有权提出回避申请：

（一）是本案的当事人或者当事人、人的近亲属；

（二）与本案有利害关系；

（三）与本案有其他关系，可能影响公正处理的。

当事人提出回避申请，应当说明理由。承办人员是否回避，由承办人员所在的乡（镇）人民政府或者土地管理部门负责人决定。

第二十条被申请人应当在收到土地权属争议处理申请书副本之日起15日内提交答辩书；逾期不提交答辩书的，不影响案件的审理。

第二十一条土地权属争议当事人应当在规定的期间内对本人提出的主张提供有关证据。

第二十二条当事人提交的证据材料包括：

（一）土地权属证明，建筑物产权证明材料；

（二）征收、征用、划拨土地文件、附图和有关的补偿协议书、补偿清单，土地使用权出让合同书和交付出让金凭证；

（三）农民建房用地批准文件；

（四）调解书、处理决定和人民法院判决书、裁定书，仲裁裁决书以及有关土地权属协议书；

（五）其他与权属有关的文件、资料、证明材料等。

第二十三条对当事人提供的证据材料，乡（镇）人民政府或者土地管理部门应当进行调查核实，并收集相应的证据。被调查单位和个人应当如实提供证明或者材料。

乡（镇）人民政府或者土地管理部门对土地权属争议进行调查核实时，应当有两人以上参加，并向被调查人出示有关证件。调查笔录经被调查人确认后，由被调查人、调查人签名或者盖章。

经调查核实的材料才能作为事实认定的依据。

第二十四条对争议土地需要进行测绘的，土地测绘机构应当进行测绘，并对测绘结果的准确性负责。

承担土地测绘职责的机构应当具备相应的资质。

第二十五条土地权属争议的处理，应当在查明事实、分清权属的基础上先行调解。

调解由受理申请的土地管理部门或者乡（镇）人民政府主持，双方当事人、证人参加，可以邀请有关单位和个人协助。被邀请的单位和个人，应当协助调解主持单位进行调解。

调解尽可能就地进行。

第二十六条调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明下列内容：

（一）当事人的基本情况；

（二）调解主持单位；

（三）争议的主要事实；

（四）协议内容及其他有关事项。

第二十七条调解书及所附界线图经当事人签字（盖章），承办人、调解主持人署名并加盖主持调解的行政机关印章，双方当事人签收后生效。

生效的调解书可以作为土地登记的依据。

第二十八条调解协议的内容不得违反法律规定。经调解达不成协议或者调解书送达前一方反悔的，负责土地权属争议处理的人民政府应当及时作出处理决定。

第二十九条土地权属争议处理决定书应当载明下列事项：

(一)当事人的基本情况；

（二）争议的事实、理由和请求；

（三）认定的事实和适用的依据；

（四）处理结果；

（五）其他需要载明的事项。

第三十条土地权属争议应当自受理申请之日起6个月内办结；因案情复杂确实无法按时办结的，经乡（镇）人民政府或者土地管理部门的主要负责人批准，可以延长1个月。

第三十一条乡（镇）人民政府或者土地管理部门应当在作出调解书或者处理决定之日起15日内，将调解书或者处理决定书送达当事人。

第三十二条当事人对争议处理申请不予受理决定、争议处理决定不服的，可以依法申请行政复议、提讼。

第四章法律责任

第三十三条违反本规定第五条规定，破坏土地利用现状的，由土地管理部门责令其恢复原状；一方当事人给另一方造成经济损失的，应承担民事赔偿责任。

第三十四条土地权属争议当事人以及其他人员有下列行为之一的，由负责土地权属争议处理的土地管理部门或者乡（镇）人民政府予以警告，或者处500元以上1万元以下的罚款；违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处理：

（一）伪造、毁灭证据的；

（二）指使、贿买、胁迫他人作伪证或者威胁、阻止证人作证的。

第三十五条各级人民政府、土地管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由有权机关按照管理权限给予行政或者纪律处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）争议处理申请应当受理而没有受理的；

（二）承办人员应当回避而没有回避的；

（三）争议处理过程中收取费用的；

（四）违反规定的程序、期限办理土地权属争议处理案件的；

（五）其他、、的行为。

第五章附则

土地争议归属权处理条例范文第4篇

第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿

第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章登记程序

第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章登记信息共享与保护

第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章法律责任

第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

土地争议归属权处理条例范文第5篇

论文关键词 天然孳息 先占 埋藏物 法律归属

一、案件背景

2012年2月，成都彭州市同济镇麻柳村村民吴高亮在自家承包地中发现一批巨型乌木。期间共雇人挖掘出7根乌木，最长的长达34米，胸径约1.5米，出土时重达60吨。经相关专业部门鉴定，吴高亮发现的乌木被确认为隶樟科的桢楠，即俗称的“金丝楠木”，为乌木中最贵的品种，其经济价值不低于1700万。对村民吴高亮来说，这本该是一件天大的好事，然而他却怎么也高兴不起来，原因在于自己发现的天价乌木竟然归国家所有。7月4日，彭州市国资办召集相关部门正式答复吴高亮：“依民法通则第七十九条规定，乌木属于所有人不明的埋藏物，归国家所有，奖发现者7万元。”对于这个事实，吴高亮思前想后不能接受，最终一纸诉状将同济镇人民政府告上了法庭，2012年11月27日成都市中级人民法院正式开庭审理此案。

关于天价乌木的归属，目前也成为广大网民和法学专家讨论的焦点，围绕这个焦点，我们首先应该明白何为乌木？乌木是由地震、洪水、泥石流将地上植物生物等全部埋入古河床等低洼处。埋入淤泥中的部分树木，在缺氧、高压，细菌等微生物的作用下，经长达成千上万年炭化过程形成的即是乌木，故乌木又称“炭化木”。历朝历代都把乌木用作辟邪之物，制作了大量的工艺品、佛像、护身符挂件。古人云：“家有乌木半方，胜过财宝一箱。”乌木介于碳和木之间。即他是一种介于矿产和植物化石的中间产物，既不属于矿产，也不属于植物化石。乌木兼备木的古雅和石的神韵，有“东方神木”和“植物木乃伊”之称。由此可见，乌木价值不菲，因此也成为各方争论不断的原因所在，目前在关于天价乌木的归属问题上，主要以下观点：

（一）乌木是否属于埋藏物

关于乌木是埋藏物的观点，相关法学专家和网民都有类似的看法，彭州市财政局分管国资办的副局长陈彬作出这样的解释，即乌木属于地下埋藏物，原因在于乌木藏之于地下已距今成千上万年，也无法查清系由人为原因或是地质变异所致，因此将其认定为所有人不明的埋藏物。故根据《民法通则》第79条规定“所有人不明的埋藏、隐藏物，归国家所有。接受单位应对上缴的单位或个人，给予表扬或物质奖励”。那么关于乌木为埋藏物的观点是否恰当呢？我们先从埋藏物的概念入手，何为埋藏物？各国法律对其规定不甚统一，《法国民法典》第716条第2款规定：‘所谓埋藏物，是指掩藏或发掘的，其发现纯属偶然，任何人均不能证明享有所有权之物。”其强调发现的偶然性”。《意大利民法典》第932条第1款规定：“埋藏物是某一隐藏或者埋藏在地下的、任何人均无法证明自己是其所有人的、有价值的动产。”其强调埋藏物的‘‘价值性”。德国在立法上虽没有规定埋藏物的概念，但从其立法理由可以判明，埋藏物是长期被埋藏以至于不能查明所有人的物”（《德国民法典》第984条）。其强调埋藏物的长期性”。由此可见，关于埋藏物的概念，各国立法、学说之界定均未尽一致。但从各国的法律法规进行归纳来看，其主要有以下几个共同特征：一是须为动产，不动产因体积较大，固定性强且需要登记，故不能成为埋藏物的客体。二是埋藏物是埋藏于他物之中的物。三是埋藏物是所有人不明的物，关于所有人不明，这里需要明确的是埋藏物并非没有所有人，其最初是有所有人，只是所有人在这个过程中中断而现在不知何为所有人而已。而乌木是进过几千年甚至上万年的碳化过程中形成的，我们很难鉴定乌木拥有所有人，或者说其根本就没有所有人，因此认为乌木属于埋藏物的理由是不充分的。中国政法大学教授、中国民法学研究会理事柳经纬在接受媒体采访时也指出政府引用法条有误。即在通常理解中，埋藏和隐藏都要是人为的，不是人为的不能被认为是埋藏物或隐藏物。由此得出，认为乌木属于埋藏物确实有待商榷。

（二）乌木是否属于无主物

中国政法大学民商经济法学院教授尹志强认为，“对于乌木这一类财产应视为如同蘑菇、杂草等，属于无主物，而对于无主物的归属应适用法律的一般原则，即先占原则，谁先占就应该归谁。虽然我国在法律上没有明确规定先占原则，但法律规定了禁止通过先占原则来取得所有权的财产，比如说珍贵的野生动植物。除这些法律明确规定归国家所有、不能通过先占取得所有权的财产以及无主埋藏物或隐藏物外，其余的财产从严格意义来说是可以通过先占原则来取得所有权的。乌木虽然价值很高，但并不在法律限定财产之列。因此，谁先发现就归谁最具有合理性。”那么将乌木认定为无主物是否合理？先占原则是民法理论中的一项重要原则，但如果将乌木认定为无主物，按照国际惯例，采取先占原则，谁先占有谁取得乌木的所有权，然而根据我国的习惯，身份不明的无主物归国家所有。很显然，这与国际惯例相矛盾，况且我国法律并没有承认先占原则的合法性。其次，如若我国法律明确承认先占原则，在当前我国经济快速发展和我国当前的法律环境中，极易形成不劳而获的群体或者引起部分人为了谋求经济利益而造成对诸如乌木之类的资源进行大肆开垦挖掘，造成国家资源的流失和破坏。

（三）乌木是否属于矿产资源

另有主张认为，乌木应按照“矿产资源”处理，那么乌木属于矿产资源是否合适？由于我国矿产资源归国家所有，而《矿产资源法》实施细则第二条也写到：“矿产资源的矿种和分类见本细则所附《矿产资源分类细目》。新发现的矿种由国务院地质矿产主管部门报国务院批准后公布。”乌木不在细则之中。此外，根据《物权法》还是之前的法律规定，矿产资源的开采都需要经过授权许可，否则不能取得所有权。涉及乌木与矿产资源的关系问题。按照有关国家的民法规定，矿产资源也是土地出产物，但在法律上是属于区别于一般出产物的特殊出产物。我国立法疏于技术上的不成熟，没有明确这种关系。许多国家在民法上规定，矿产资源作为特殊出产物，基于其使用价值特殊以及价值重大等方面的考虑，除了行政立法的特别规制之外，经济关系的利用人或者占有人只有在取得所有权人许可开采的情况下才可以取得经开采分离后矿产资源的所有权（法民第五百五十二条第三款和第五百九十八条，德民第九百五十六条）。那么，怎么看待乌木和矿产资源的关系呢？从地理作用形成这一点且价值重大而言，乌木与矿产资源具有相似性，但是与矿产资源其他方面例如社会生产发展的重要物质基础的特点看又差别甚大，在这种情况下，应从有利于用益物权人的角度解释为妥，即宜将乌木认定为一般出产物。因此，认定乌木为矿产资源的说法有待重新认识。

（四）乌木属于天然孳息

何为天然孳息，目前我国物权法未对天然孳息做出明确的概念。主要观点是天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，其与原物是产出关系和派生关系，天然孳息的产生受自然规律的制约，有自然孕育的含义。例如果树结的果实、从羊身上剪下的羊毛等。《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”那么乌木能否被认定为天然孳息？首先，天然孳息为动产，即可以为特定物，也可以为种类物。其次，产生天然孳息的母体，可以是动产，也可以是不动产。乌木如果被确定为天然孳息，符合这两个条件。那么乌木作为天然孳息的争议点在那里？其主要的争议点即是孳息必须要有原物，但乌木没有原物。乌木可否认定为天然孳息，在语境的理解中，天然孳息理解起来可能有点歧义，一些人往往将之限于果实、动物产仔等这些东西理解，但其也应该包括开始属于土地一部分且为增殖性质后来最终可分离出来的那些东西，例如由楠木等深埋地下通过地理作用发展而成的“乌木”。应注意，这些“自然孳息”并非无主物，开始时是原物或者土地的一部分，后来作为产物或者自然孳息分离出来即成为一个全新的物。村民吴高亮援引《物权法》上的自然孳息归属说，则是正确定位了自己的法律时空。他正确看到了2007年《物权法》第一百一十六条倒向了他的一面。该条立足《民法通则》之后20年改革开放的经验总结，对于各种经济关系涉及的自然孳息权属问题，不再沉默，而是明确确立用益物权人优于所有权人取得天然孳息的规则。“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”作为对于土地经济关系的尊重，按照《物权法》第一百一十六条规定，作为“天然孳息”或者说土地出产物，乌木理应归用益物权人所有。

通过以上几点的讨论，我们不难看出，乌木不是植物化石，也不是矿产，更不是文物，不能直接适用《古生物化石保护条例》、《矿产资源法》和《文物保护法》。乌木也不是一般意义上的埋藏物、隐藏物，也不能直接适用《民法通则》和《物权法》。其理由主要有：首先，由于我国《物权法》并没有规定先占制度，因此主张先占并将物归发现者吴高亮所有，在法律上是没有依据的。其次，乌木并不是一种埋藏物，因为埋藏物被埋藏之前与土地是两个独立的物，在埋藏之后不会发生质的变化，况且最为重要的是埋藏物需要包含人的因素在里面。而乌木是由树木埋入土地之后经过各种质变最终形成。再者，根据我国《文物保护法》的相关规定，乌木并没有被明确的规定为为文物的一种。最后，乌木不属于矿产资源，因为尽管乌木和矿产资源都具有非常重大的价值，但其用途有明显的区别，乌木能够制作家具、辟邪等，而矿产资源则是发展采掘工业的基础，是社会生产的重要物质资源。那么，我们应该对乌木如何定性？笔者认为，首先，乌木是一种土地出产物，是一种天然孳息，它在吴高亮的承包地里发现并被挖掘出来，属于吴高亮的自主控制范围，应当归土地的用益物权人吴高亮所有。其次，其也符合《物权法》第116条规定：即“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”最后，乌木归属为用益物权人所有，也有利于社会的稳定，从而避免因为经济利益的刺激而大肆挖掘无主物的行为，给国家的自然资源等造成不必要的损失。