经济适用房相关政策

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经济适用房相关政策范文第1篇

沈阳市经济适用房供给状况分析

笔者从沈阳市经济适用房投资额及经济适用房竣工面积两方面进行分析，得出当前沈阳市经济适用房的供给状况。1.沈阳市经济适用房投资额分析沈阳市经济适用房的投资额变化较大，根据统计数据，2003年和2005年的投资额均比较低，2006年上升到最高值，2007年和2008年逐年减少，而2009年和2010年逐渐增加，但是占住宅投资额的比重却有所降低。沈阳市住宅投资额、经济适用房投资额及经济适用房投资额占住宅投资额的比重数据如表1所示。由于经济的迅速发展，沈阳市整个住宅市场的投资额变化比较大，所以经济适用房投资额占住宅投资额比例变化较大，其中2000年的比例是18.28%，到2003年三年来持续降低到1.47%，2004年回升到4.42%，2005年又下降到0.56%，2006年上升到7.85%，之后呈现逐年下降的趋势，到2010年比例为2.77%。沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额比例动态图2.沈阳市经济适用房竣工面积分析近几年，沈阳市房地产业发展很快，根据2002—2010年统计数据可见沈阳市2002年经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比例是14.21%，2003年骤降到4.17%，之后到2006年提升了2.7个百分点，达到6.87%，2007年上升到16.73%，达到近几年来的最高值，随后两年的数据逐年下降，2009年所占的比例是1.96%，两年来下降了14.77个百分点，平均每年下降7.39个百分点，下降速度很快。从2002年至2009年沈阳市住宅竣工面积、经济适用房竣工面积及沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工。

沈阳市经济适用房供给存在的问题

在经济适用房的推行过程中也表现出一些问题。1.经济适用房投资比重不断下降经济适用房的建设是依靠政府优惠政策而进行的，即只有得到政府在经济上的全力支持，经济适用房才能健康快速的发展。自2000年以来，沈阳市经济适用房投资额占住宅投资额的比重骤降，到2004年开始有所回升，但是到2005年下降到了近十年来的最低值，2006年比重回升较大，之后几年又逐年下降，虽然其中某些年份下降幅度较小，但总体发展趋势是持续下降的，这必然引起经济适用房在供给上的严重不足。现阶段，经济适用房的建设规模远远达不到社会的需求量，这是房地产结构不完善的主要体现，也是导致房地产价格不合理的重要原因［3－4］。2.经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比例小除了2007年沈阳市经济适用房竣工面积占住宅竣工面积的比例有较大回升之外，近几年来持续下降到2009年的1.96%，说明近几年沈阳市计划中的经济适用房建设速度较慢，建设竣工面积持续下降，未完成的施工面积较大。导致沈阳市经济适用房供不应求的现象加剧，从而导致经济适用房的供给结构不合理。3.缺乏经济适用房信息管理技术近年来，信息技术被各行业广泛利用，有助于建立综合信息监管平台，实行实时动态管理，定期汇总分析，为领导科学决策提供依据。而在经济适用房的管理方面，信息管理技术相对落后，不利于掌握沈阳市经济适用房最新动态，不利于改善沈阳市经济适用房的供给结构。

经济适用房相关政策范文第2篇

现状：福州市经济适用房政策实施情况

来自统计表的信息。

数据告诉我们，自中央推出经济适用房政策以来，福州市的住房供应结构及其演变情况具有如下特点：

（1）住房供应结构不尽合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面积占比93.8%，经济适用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相对中低收入群体比例而言，经济适用房与廉租住房市场供应总体不足

（2）经济适用房供应比例持续下降。2003年、2004年经济适用房竣工面积分别占同期商品住宅竣工面积比例仅为0.4%和1.1%，即使2005年这一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同时据福州市房管局统计，在过去几年内，经济适用房共解决8893户中低收入家庭住房问题，但相比于福州市的人口，这个数字只是杯水车薪，并没有扭转大多数住房困难户的处境。另据调查了解，建设用地难以落实是福州市经济适用房新开工项目逐年减少的重要原因。

（3）廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户(经济特别困难、住房特别困难)的住房问题，福州市从2000年开始实施廉租房政策，几年来投入建设资金约3000多万元，建成642套廉租房，户型面积25―45平方米，另外腾退166套廉租房，共安排579户双特困家庭，但相对于2004年底全市登记在册的约3000户双特困户来说，这个数字明显偏低。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投入相对有限。

（4）住房补贴拉动作用较弱。福州市2000―2004年累计发放住房货币补贴3.23亿元，带动购房资金14.75亿元，仅相当于2000―2004年商品住宅销售额245.5亿元的6.0%，住房补贴对居民购房拉动作用有限。

其他信息。1998年以来福州市先后出台了《福州市经济适用房建设管理暂行办法》、《福州市经济适用房销售管理暂行办法》等，希望通过较为严格的建章立制来推进经济适用房建设规范有序发展。但是，从调查情况看，实际执行结果并不尽如人意。

从供应对象情况看，福州市经济适用房限于家庭年收入4万元以下、人均居住面积低于12平方米、具有本市城区常住户口、达到晚婚年龄的中低收入家庭，享受标准主要依据行政或职称级别设定（普通职工享受70平方米，科级为85平方米，处级为100平方米，厅级为130平方米）。但在政策实施中，引起了各方质疑。一是销售对象难以控制。据福州某售楼部经理透露，经济适用房的申购其实很简单，购房户只须提供相关单位或居委会、街道开具的证明，证明其符合相关的申购条件即可。由于居民收入的私密性带来的信息真实性审核困难，加上开发商急于收回成本，于是有的销售方根本不在意买房人的收入高低，只要有钱就卖，致使部分高收入居民，或关系群体轻易获取经济适用住房，这部分人群购房后自住率低，用于出租或上市转让牟利，从而违背了经济适用房政策初衷。二是对政策中规定的中低收入家庭标准的合理性有疑义。据某政府要员介绍，2005年福州市区城镇人均可支配收入约为1.2万元，4万元应该是中等收入3口之家了，按照这一标准，福州市有80%的家庭符合购买经济适用房的条件，因此供需矛盾显而易见。三是对住房享受标准按行政级别确定的合理性存在质疑。福州市经济适用房销售沿用房改政策标准，依据申请人职务或职称级别确定，忽视了家庭人口数量。但经济适用房作为社会保障性质的特殊公共产品，其分配应体现“人本主义”，不应“唯身份论”，若单纯以行政级别确定享受标准，显失公平。

从建筑标准看，为满足不同行政级别供应对象需求，经济适用房建筑标准相对偏大，同时也迎合了开发商意愿。据建设主管部门统计，全省建成经济适用房户型结构比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方经济适用房存在复式结构（顶楼）现象，与“经济”、“适用”的初衷背离。这里既有政府的政策导向，也有开发商为谋取高额利润的道德风险因素。

从销售管理看，销售价格由市房委办和物价局按“八项因素”（包括征地补偿费、勘察设计费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金、3%利润等）测算上市价格，实行政府定价。但调查发现，为平衡小区建设中政府基础设施投入，部分经济适用房建设后被转为商品房销售，或在经济适用房土地供应中切块搞商品房开发，相应减少了经济适用房供应量。在售后管理方面，福州市某中心有关人士认为，经济适用房销售时以政策性身份进入市场，退出时却以商业性身份交易买卖，收取的差价补贴仅是象征性的，这也影响了经济适用房的周转供应。财政部门也反映，经济适用房在转手销售时如何补收差价、规费等，目前的规定不合理也不落实，亟需调整。还有政府部门有关人士认为，经济适用房根本不应以商品房身份进入市场。

从招投标情况看，按规定要由政府统一组织，通过竞投标，择优录取有实力、有资质、有信誉的内、外资房地产开发企业参加经济适用房建设，包括规划设计也实行招投标制度。但由于种种原因，福州市至今还未实施这一制度。

问题：经济适用房政策存在十大弊端

在以上调查的基础上，我们对经济适用房政策再全国其他地区的总体实施情况通过多种渠道进行了解。我们认为，经济适用房政策存在十个方面的弊端。

经济适用房保障目标定位过高。一是“中低收入家庭”的规定过于宽泛。当前在资源约束条件下，经济适用房保障的目标人群首先应放在低收入者，然后随着资源的增加而逐步扩展到收入略高的家庭。在实际建设中，经济适用房也只占住宅建设中的很小一部分。但是，“中低收入家庭”这个标准圈定了远远超过地方政府财力所能承受的人群范围，而且过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性，使得一些该由市场解决住房的人群变为政府来解决，财政补贴部分地落到了收入较高者身上，从而违背了建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。二是中低收入家庭的标准不明确。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都没有划分清楚，而大部分老百姓都觉得自己是中低收入者，使得经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。

经济适用房供应量无法确定。由于经济适用房供应对象界定模糊，直接导致了经济适用房的供应量难以确定。此外，国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，而实际上全国经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，2004年只有4.61%。若按原设计的供应量标准，这么小比例的经济适用房是远远满足不了中低收入人群的购房要求的。

经济适用房开发用地难以落实。从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设用地和项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少；另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投入成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不向经济适用房倾斜也就在所难免。而这造成的结果将使经济适用房的后续供应能力严重不足，经济适用房的供需矛盾更加突出。

经济适用住房申请对象信息真实性审查难。目前在实际操作中对申请对象家庭实际收入难以准确判定。如何确认购买经济适用房的对象为中低收入者，仅凭个人的填表或工作单位的盖章是远远不够的，且目前也缺乏专门的机构对个人申报的家庭收入情况进行鉴证。在我国目前个人征信系统与税收信息系统尚未健全的情况下，对经济适用住房申请对象信息真实性的审查，即使花费较高的管理成本，也无法达到预期的效果。因此，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也难以解决。

经济适用房户型面积失控。经济适用房的建设应以“经济”与“适用”为原则，其使用功能满足居民的基本生活即可。按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。但受各方利益驱使，各地制定的执行标准往往超过这一规定，如福州市按照行政级别确定享受面积，其中厅级享受面积为130平方米。在实际操作中，不少经济适用房的建设规模和标准更是大大超标，多以大中户型为主。由于总价过高，已大大超出中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的低收入群体挡在了门外，而中等甚至中高收入群体成为经济适用房的实际购买者。

政府对经济适用房建设的监管难以到位。按照规定，政府对经济适用房的监管成本存在于经济适用房的规划、开发建设、定价、公示、交易和售后管理等各个环节。这不但偏离了政府的正常职能，而且过高的监管成本直接导致了政府对经济适用房监管的缺位，但又找不到低成本的有效监管途径。此外，经济适用房的优惠政策直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，一些存在道德风险的开发商利用经济适用房建设监管的缺失，通过各种非法手段变相地提高投资回报率。因此，一些经济适用房实际上受到了开发商的“操纵”，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。

经济适用房售后管理存在缺陷。经济适用房作为政府的福利资源，被购买后成为购买者的完全资产，即使该购买者今后收入大幅提高，也依旧享用政府的福利资源，而上市出让，仅仅补缴象征意义的土地出让金（按同地段普通商品住房与经济适用房差价的10%收取），使得政府的福利资源难以得到补偿。经济适用房售后管理规定的缺陷导致了政府福利资源的流失，财政的使用效率因此大大降低。

经济适用房有冲击商品房市场之嫌。政府通过给予种种优惠政策刻意降低经济适用房价格，导致在生产环节上的双轨制和不公平竞争,从而在某种程度上扰乱了市场信号，冲击了商品房市场。

经济适用房有悖于我国的福利保障制度目前我国实行的是低福利保障制度，居民的保障主要通过自身积累，政府仅提供少量的福利保障，在这种制度下，经济适用房是难以成为住房保障供应体系主体的，因为由地方政府为社会大多数人群提供经济适用房这种低价住宅，其财力显然难以支撑。因此，实行与我国福利保障制度相适应的住房保障制度将是必然选择。

住房保障体系的相关政策落实难。廉租房政策是与经济适用房相关的政策，都是住房保障制度的组成部分，但目前仍处于起步阶段，发展缓慢。一次性投资大，而资金来源不足，是制约廉租房建设的瓶颈，许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，即使实施廉租房制度比较好的地区，在缺乏稳定资金来源的情况下，也面临着难以为继的境地。此外，在廉租房的管理上也存在难点，一是租金的收取困难重重；二是廉租户的收入超过了低保线，按规定应退出廉租房，但倘若其不退出，也无法采取强制手段。

对策：实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度

住房社会保障是政府的职责，取消经济适用房后，必须采取别的措施达到保障的目的。从社会保障角度考虑，政府应着重解决最低收入阶层住房问题，并注重发挥市场配置作用，这就需要理念上的突破，需要能够实现住房政策目标和更有效率的制度安排，在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源，真正帮助弱势群体解决住房问题。从我国国情出发，我们建议实行以租赁住房补贴政策（廉租房政策中的其中一种办法）为主的住房政策，同时取消经济适用房政策和廉租房政策中的其他办法。通过发放租金补贴形式解决低收入者的住房保障问题，按“人头”实行租金补贴，不仅避免了政府在经济适用住房建设与管理中存在的种种弊端，缓解政府土地与住房供应压力，而且可以充分发挥市场对资源的配置作用，活跃租赁市场，也有利于住房保障对象在房屋租赁市场自行选择居住地点与标准，方便工作和生活。

事实上，实行租赁住房补贴政策也是发达国家通行的做法。美国住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务就是帮助中低收入家庭解决住房问题。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。对没有能力购买住房的，政府划定低水平保障线，低于保障线的家庭，在租住房时，政府直接给承租人发放30%左右的租金补贴。在培育房屋租赁市场中，政府鼓励租售并举、合理搭配，城市居民根据家庭收入、就业等情况自由决定买房或租房。瑞典自1948年起开始实行住房补贴制度。它分为两种，一种是给退休人员的，全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。另一种是给低收入、多子女家庭的，当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。

多渠道筹集和积累租赁住房补贴资金。解决资金瓶颈、多渠道筹措资金是实行租赁住房补贴政策的前提和基础。因为实行货币化补贴需要一定金额的货币支出，在地方财力捉襟见肘的情况下，该项政策能否最终走下去，资金问题是关键。由于低收入者租赁住房补贴属于社会最低住房保障范畴，政府在资金安排方面应发挥主导作用。各级政府应设立租赁住房补贴基金，其资金来源可考虑以下渠道：一是将低收入城镇居民租赁住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益和廉租住房建设资金直接转为租赁住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取；五是变现一部分国有资产，包括出售现有公房等收入；六是现有公房租金收入；七是考虑发行住房保障福利彩票；八是鼓励社会组织和个人为城市居民最低住房保障提供捐赠和资助。

建立健全租赁住房补贴政策管理体系。经济适用房的问题，实际上也反映了我国当前公共管理水平不高的问题，因此在实施租赁住房补贴政策过程中，应出台管理条例，落实管理责任，严格管理流程。

（1）合理界定租赁住房补贴的对象。实施货币补贴，同样有不少问题需要解决，与经济适用房一样，首先要解决的是“寻租”问题，关键是确定补贴对象，应确定一个合理的实施租房货币补贴的人群范围。为解决人人有房住的问题，除了买得起或租得起商品房之外的所有低收入人群，只要符合规定的条件，都应界定为补贴对象。具体条件可规定为：家庭人均收入低于当地政府划定的租赁住房补贴线、家庭人均住房面积低于当地人均住房面积的60%的“双低”人群。

（2）合理划定租赁住房补贴线。根据居民最低生活保障线与上一年度住房租赁平均价格以及住房保障面积来确定租赁住房补贴线，其计算公式为：租赁住房补贴线=最低生活保障线+上一年度人均住房面积×60%×上一年度住房租赁平均价格。家庭人均收入与租赁住房补贴线的差额即为补贴金额，但最大不得超过租赁住房补贴线与最低生活保障线的差额，因为最低生活保障线以下属最低生活保障范畴。以福州市为例：该市目前执行的最低生活保障线是人均210元―230元/月（前者为多户人口，后者为单户人口），2004年该市住房租赁月平均价格约为7元/平方米，福州市统计公报公布的2004年该市人均住房使用面积为19.29平方米，根据计算公式可得出福州市租赁住房补贴线为人均291―321元/月，人均月收入低于该补贴线的家庭均可申请租赁住房补贴。

（3）明确管理机构及其职责。住房保障制度是社会保障体系的组成部分，因此租赁住房补贴政策应纳入社会保障管理。现行的廉租房政策一直是附着在民政部门的“低保”体系中的，借鉴这一做法，租赁住房补贴政策的实施和管理职能应归口社会劳动保障部门承担，借助其低保管理的经验，减少管理成本。管理机关主要职责：对最低收入家庭基本住房情况进行调查摸底，全面掌握需求状况，建立保障对象档案；对补贴线进行测算，及时公布；制定审批标准，承担具体审批与发放工作；对已经享受了租赁住房补贴的居民，应对其收入和资产变化情况进行连续的监控，根据其收入变化情况，相应调整补贴金额。

（4）加强资格审核。对租赁住房补贴实行申请审核制，由申请租赁住房补贴的低收入者出具有关证明材料，填写“城市居民租赁住房补贴审批表”，在管理机关进行预登记，并接受家庭收入和资产审查。管理机关结合入户调查、邻里访问、网络公示、系统查询等手段对申请人真实性进行审核。

（5）强化法律保障。只有通过立法，为租赁住房补贴政策提供严格的法律保障，才能确保该项工作取得实效。可比照《城市居民最低生活保障条例》，予以立法管理，明确住房保障标准与条件、申请对象资格的公示与监督、管理机构职责与行为规范以及故意骗保行为的法律责任等。对于以虚报、隐瞒、伪造等手段骗取租赁住房补贴，享受补贴期间收入提高不告知管理机构，以及管理机构工作人员等行为给予惩处。

经济适用房相关政策范文第3篇

关键词：经济适用房；住房分类供应；廉租房；对策

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了建立以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；高收人家庭购买、租赁市场价商品住房。新的住房制度区分了住房的商品和社会保障两重属性，有针对性地实行不同的住房政策，重点加强了对低收入阶层的保障。在房地产市场隐现泡沫，房价过高的情况下，如何更好地从我国国情出发，借鉴国际解决居民住房的经验，理顺我国住房发展和消费的思路，是亟待解决和极具重要意义的大事。

1.经济适用房政策实施中出现的问题及分析

1.1 经济适用房政策适用对象难以确定

一是“中低收入家庭”的规定过于宽泛。过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性，使得一些该由市场解决住房的人群变为政府来解决，财政补贴部分地落到了收入较高者身上，从而违背了建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。二是中低收人家庭的收入标准不明确。目前中低收人家庭的收人界限、中低收入家庭包不包括中等收人家庭等都没有划分清楚，使得经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。三是家庭收入是一个虽时间动态变化的量，政策的规定也不能一劳永逸，刻舟求剑。信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收人者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也很难解决。

1.2 经济适用房供应结构限制不强

国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，而实际上全国经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，2004年只有4.61%。若按原设计的供应量标准，这么小比例的经济适用房是远远满足不了中低收入人群的购房要求的。不少经济适用房的建设规模和标准更是大大超标，多以大中户型为主，事实上将一些最需要经济适用房的低收人群体挡在了门外，而中等甚至中高收人群体成为经济适用房的实际购买者。

1.3 经济适用房的租售方式僵化

廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户（经济特别困难、住房特别困难）的住房问题，户型面积应该在50平方米以下。但是从全国范围来看，廉租房的建设更是微乎其微。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投人相对有限，成本回收难以实现。此外，在廉租房的管理上也存在难点，一是租金的收取困难重重，二是廉租户的收人超过了低保线，按规定应退出廉租房，但倘若其不退出，也无法采取强制手段。

1.4 土地供应问题突出

从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设用地和项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少；另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投人成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收人的，要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不向经济适用房倾斜也就在所难免。而这造成的结果将使经济适用房的后续供应能力严重不足，经济适用房的供需矛盾更加突出。

1.5 经济适用房的融资模式单一

目前我国实行的是低福利保障制度，居民的保障主要通过自身积累，政府仅提供少量的福利保障，在这种制度下，经济适用房是难以成为住房保障供应体系主体的，因为由地方政府为社会大多数人群提供经济适用房这种低价住宅，其财力显然难以支撑。因此，必须考虑经济适用房的融资偏向民间。

1.6 经济适用房退出机制乏力

经济适用房作为政府的福利资源，被购买后成为购买者的完全资产，即使该购买者今后收入大幅提高也依旧享用政府的福利资源，然而随着经济的高速发展，购买了经济适用住房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的低收入者需要补贴。很显然，这种静态地、一次性地补贴方式会导致不再需要补贴的居民继续占用补贴资源，而政府仍需要为新出现的低收入者提供大量的补贴资源而损失大量的土地出让金，既不能充分利用有限的补贴资源，也不利于社会公平。

2.经济适用房政策生存之我见

经济适用房政策存在难以根除的病疾，其实施效果与政策初衷存在较大差距，无法实现预期目的。据此有人认为，应该取消经济适用房政策同时进行更具公平与效率的制度安排，实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度（中国人民银行福州中心支行课题组，2006）；也有专家认为，只要解决好中低收入者住房问题为“核心”，抓住以推行小户型、低房价经济适用住房为主这个“关键”，以加强调控管理为坚强保证，可以实现小康社会“居者有其屋”的目标（包宗华，2005）。我们国家的住房分类供应制度是借鉴国外的经验。新加坡、美国分别用了50年和75年很好地解决了中低收入者住房问题，我国经济适用住房政策实行才刚刚十年，还有很长的路要走。我国的住房分类供应制度与国外经验的差距还有很大。

首先，制度设计方面的差异

美、新两国住房“改制”的理由是，过去实行住房任由市场自发调节的制度，很难解决好广大中低收入者的住房问题，强调政府从“不管”到“要管”。我国则是对原来实行的公房低租金制度进行“房改”，顺理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向，人们的思路是从“包揽过多”转到“向市场化、商品化放开”。

其次，执行力、覆盖面的巨大差距

美、新两国政府认为解决好中低收入者的住房问题是推行住房分类供应制度的“核心”，因而他们第一步是明确划分高中低收入者的界限，并予以公布。然后，根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。经过十几年到二十年的积累后，中低收入者的住房供需逐步平衡，从而很好地解决了住房制度的核心问题。而我国大多数城市至今还没有公布各类收入者的划分界限据有关专家测算，我国高等收入者比重很小，中低收入者要占总户数的85％以上。但这几年下来，我国供应中低收入者的经济适用住房建设投资，每年只占总投资的6％左右，覆盖面为不到7％。

再次，是否明确核心与抓住关键

美、新两国住房政策的“核心”是解决好中低收入者的住房问题，“关键”则是保证供应中低收入者买得起的符合国家经济水平的小户型低造价住房，之后才逐步适当扩大户型。我国地少人多，人均国内生产总值很低，更应以建设小户型低造价住宅为主。但是我国这些年的住房建设，经济适用住房只占住房建设总投资的6％，而商品房（含30％左右由单位自建而不上市场销售的住宅）所占比重却高达94％。由于在市场经济条件下，不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来建设大户型、高房价住宅成风。政策核心纵然明确，但问题核心仍然没有抓牢。

3.经济适用房政策实施的对策及建议

3.1 切实推行经济适用房政策，必须保证满足80%的中低收入家庭的住房问题。也就是说，地方每年的经济适用房的建设面积必须占该年住房建设总面积的80%。此外，占总房量80％的小户型经济适用住房的房价由政府进行控制，20％的商品房又有高税费的适度调节。对住房市场来说，就抓住了主流，能较好地稳定市场，也能较好地解决房价涨得过快、房价过高和投机炒作等问题。

3.2 由于城市政府只能拿出很少的免费土地，从而成了卡脖子的“瓶颈”，这是造成每年只能建设6％经济适用住房的主要原因。解决的办法是，借鉴美国的做法，取消这一条优惠，只给经济适用住房以税费和贷款优惠。这样，就能顺当地提出每年建设80％经济适用住房的要求。

3.3 在实施这一政策中，城市政府要加强管理，主要工作是：制定适合本市实际的小户型、低房价经济适用住房标准，政府在出让土地或审批住宅小区建设规划时，有区别地规定这个住宅小区的容积率、户型和造价，并在竣工时检查属实后再颁发房产证。同时，严格控制每户居民只能买一套经济适用住房。严格控制经济适用房的户型60-99平方米的比例不低于75%，廉租房的面积严格控制在45平方米左右。

3.4 认真掌握和划分居民收入线，每年公布一次；并且定期公布经济适用房的价格。进一步完备以个人征信系统为主的配套设施建设。租赁住房补贴制度需要个人征信体系的支撑，为此要加快个人征信系统的建设，配合以税务登记制度的完普，建立公开、透明的个人信息制度，使得个人信息尤其是家庭收人信息的查询有处可查、查有依据，从而实现个人信息的查询、验证与交换的准确性.形成政府管理部门、市场主、客体之间互惠互利、相互制约的机制，以保障政府住房政策实施的顺利、有效。

3.5 继续推进住房公积金制度的改革，使之成为解决中低收入居民住房问题的基本政策。加强研究，扩大住房公积金的覆盖范围，尤其是那些经济收入较低、工作不稳定的低收入居民和下岗职工。因此，建议政府要成立专门的机构，对中低收入居民的住房贷款提供担保以保证他们能贷到他们所需要的住房资金。加强住房公积金抵押贷款的证券化研究以扩大资金来源，并帮助更多的居民获得住房贷款。

3.6 构建和完善廉租房体系，确实解决低收入居民的住房问题。首先，在政府相关政策的扶持下进一步扩大廉租房的建设同时，要调整廉租房的标准，严格控制面积不能超过50平方米，使廉租房政策服务更多缺房户；另外，要加强廉租房对象的审查和监督，以防止中高等收入者和居住条件不是很差的住户挤占了低收入缺房户，可以对廉租对象进行定期检查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费，以体现政策的社会保障性。

3.7 大胆尝试住宅合作社，尽快解决缺房户的住房问题。合作住宅是由住宅合作社社员集资建造的，凡是具有本市户口的中低收入家庭或国有企业职工均可入社参加集资合作建房从国家来说，由于住宅合作社实行个人集资，既不用国家投资又不用国家专项贷款，减轻了国家在住房建设上的财政负担，又有利于推进住宅商品化。

3.8 健全经济适用住房的准入审核、轮候机制，建立完善的退出机制，形成经济适用住房良性循环机制。通过住房查档提供征税证明和公积金缴存证明等，严格准入审核制度。同时，可以借鉴有奖举报和通报处理方式，加强事后监督，通过保障对象的动态管理，限制经济适用住房转租交易和在出售时补交差价款等，建立完善的退出机制，实现经济适用住房保障的良性循环。

参考文献：

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[4]金继丰.美国政府如何介入住房问题[N].中国房地产报，2005.10.31

[5]吴强.借鉴国际经验理顺我国住房发展思路[J].经济问题，2006.02

[6]成都市“夹心层”住户住房困难对策研究课题组.经济适用住房运作模式的适宜选择[J].经济体制改革，2006.01

经济适用房相关政策范文第4篇

一。房改房买卖合同效力。

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？

4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

二．集资房、安居房买卖合同效力。

1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。

2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。

4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。

经济适用房相关政策范文第5篇

关键词：保障性住房；南宁市；住户满意度

基金项目：本文是广西财经学院“南宁市保障性住房研究”团队的成果，广西重点学科“管理科学与工程”建设经费资助

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定购房对象标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和限价房、公租房等政策性住房构成。从2011年开始，南宁市根据广西自治区下达的任务要求，开始大规模地建设保障性住房。2011年的计划建设规模为30020套，2012年的建设规模为26500套，2013年的建设总规模为19420套，2014年的建设规模稍有下降，为16460套，2015年的建设总规模又扩大到29040套。同时为了保证保障性住房建设的南宁市出台了文件《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》如此大的建设规模，《若干规定》提出，南宁市将对住房保障工作实行严格问责制，对造成重大不良后果和影响的负责人进行约谈和问责。

那么，居民南宁保障性住房建设满意率情况怎样呢？2015年11月，本研究团队组织学生对南宁市保障性住房住户满意度进行了调查。本次调查共访问了16个保障房小区的612位住户，调查采取问卷调查方式，并采取配额抽样方法、进入小区对住户进行拦问，回收有效问卷574份。受访者主要以经济适用房住户为主，占58.9%；限价房约占14.6%；公共租赁房受访者占13.9%，廉租房住户占12.9%。本次调查的受访者以2013～2015年租住的住户为主，占总样本的49.9%。

一、南宁市保障房住户对保障房建设满意度分析

1.产品供给区域分布的满意度分析

本次调查只针对经济适用房、限价房、公租房、安居房的区域分布满意度进行了调查。本题为过滤性问题，在612位受访者，回答对“了解保障性住房的供给状况”有135位。其中约有120多位回答了住房供给区域分布满意情况的问题。

从频率上分析，经济适用房的满意率最高，为15.0%；公租房的满意率最低，只有9.4%。从不不满意率上看，各住房类型相关不大，均在18%～20%之间。经济适用房满意率高些，是因为经济适用房总量大、楼盘比较多。有的经济适用房小区建设比较早，一些在当年看来比较偏的楼盘，放到现在就不再显得偏了，比如富宁新兴苑。反观最近几年才推出的限价房、公租房，相比而言位置的确有点偏。而且从已经入住的楼盘看，经济适用房建筑规模大的区域分布更广，限价房、安居房的楼盘少，区域分布不均。

2.对保障房的实物、区位方面的满意度

保障房的实物、区位主要是指建筑质量、房屋设计、小区规划设计、小区环境景观、小区的位置、交通、周围环境景观等方面的因素。本次调查采用五级量表的方式，要求受访者根据满意情况进行打分， 1=非常不满意，5=非常满意。

从统计的数据可知，保障性住房住户对小区的社区文化、邻里关系满意度是最高的得分超过了3分，而且标准差在所有的要素当中排倒数第二，意见相对比较统一。总体的综合来说得分也相对较高，而且在这一选项上，标准差是所有评价评价意见中最小的。得分比^低的几项，除了“住宅的建筑质量”外，其余几项均是公共配套方面的，包括教育设施、购物环境、公共医疗。其中公共医疗的不满意率达50.1%，；对购物环境不满意率为39.6%，对住宅建筑质量不满意率为36.8%，均是比较高的比值。其中经济适用房及公租房问题最为突出，受访者中明确表示对“经济适用房建筑质量满意”的受访者只占12.4%，而表示“非常不满意、很不满意”的占57.6%；而对公租房建筑质量满意率也只有13.8%。“公共医疗”的不满意率最高的是公共租赁房，达70.9%，其次是限价房，不满意率为55.9%。廉租房、经济适用房的对“公共医疗”要素明确表示不满意的比例也是非常高的值。最低值为45.8%。

3.申请、轮候、分配过程中对政府服务质量满意度

在申请、轮候、分配过程中对政府服务质量满意度又如何呢？调查得知，在申请环节，住户的满意率为23.9%，在轮候环节，住户的满意率为16.3%；在分配环节，住户的满意率为19.9%。而且三个环节的满意度得分均没有达到平均分3分，申请环节为2.95、轮候环节为2.85，分配环节为2.96。其中不满意率最高的是轮候环节，达到34%。问及“根据您个人的经验或通过平时的了解，您觉得申请保障性住房存在哪些困难？”时（本题有效个案为540）。“申请时间长”“申请条件多”及“房源供应量不足”是排在前三位的因素。分别占个案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南宁市申请保障性住房，从申请到获得住房资格通常需要多长时间呢？数据显示约有50%的住户在申请后不超过1年可以获得保障性住户资格。这个时间相对而言还是比较快的。超过2年才获得住户资格的占19%，占比也算比较大。资料显示，新加坡保障房全国轮候时间2年左右、韩国1年。因此南宁申请保障房的轮候时间并不算长。

4.对住房价格、交易成本满意度情况分析

本次调查，问卷中有两处涉及保障房价格问题，“您认为南宁市现有的保障房供应存在哪些问题”“您认为保障房建设方面还有哪些需要完善之处”。第一个问句设计有“房屋售价太高”选项，第二个问句设计有“降低保障房价格”“降低购买过程中的交易税费”选项。从统计结果看，认为价格太高，需要降低保障房价格的占比不高。认为房屋售价太高的为26人，占有效个案比为18.2%。认为“需要降低购买过程中交易税费的”为56人，占有效值28.3%；认为需要“降低保障房价格”的频数为78，占有效值39.4%；本题有效个案为198人。

二、保障性住房建设存在问题

1.保障性住房选址偏僻

通过调查得知，受访者对已经建成的保障房住户反映比较突出的问题是：公共配套设施不完善、房屋选址偏僻、远离市区、交通不方便，由此衍生的问题的是：住户对小区的购物环境、教育配套、医疗保健、公共交通等满意率比较低。当然这些问题的出现另一方面南宁市近些年发展速度比较快，一些新区在购物环境、教育配套、公共交通上均存在类似的问题。尤其是医疗和教育配套的发展速度远远赶不上城市人口发展，就医难、入学难是近几年南宁市比较突出的问题。

2.保障性住户建筑质量问题突出

除去对保障性区位方面的不满外，另外一个比较突出的问题就是保障房建筑质量问题。上文已述，受访者对住宅建筑质量不满意率为44.5%，均值为2.76。此外，在“您认为保障房建设方面还有哪些需要完善之处？”的问句中，选项最多的是 “提高保障房质量”占有效个案值的68.2%。平时在南宁时空网上也经常会看到一些经济适用房小区的业主发的反映住房质量问题帖子，说明保障性住房的质量问题的确比较突出。此问题主要表现为：屋顶漏水、卫生间漏水、楼板开裂、水管漏水。

3.政府政策宣传、执行力度有等加强完善

本次是针对保障房小区住户进行的调查，但是对回答“您是否了解我市现行的住房保障政策”这一问句时，有66.3%的受访者回答“不了解”。而在回答“了解南宁市现行保障房的政策”的206位受访者中，能正确回答“据您所知下列哪些政府部门的网站可能会有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受访者获知保障房信息及政策的途径分别是：报纸、亲友介绍、政府相关部门、互联网、电视及社会宣传。当问及“您认为现阶段保障房政策执行存在的问题是什么” “政府监管不力”“宣传力度不足、公开度和透明度不够”“申请门槛过高”“灰色交易严重，特权霸占资源”为响应度比较高的几个回答，占有效个案的比例从46.2%到34.6%。而“保障房建设资金不足”“没有健全法律约束”频率分别是15.1%及9.8%。说明从保障房住户体会看，解决“有法不依、执法不严”的问题比“健全法律体系”更为紧迫。

三、结论及建议

（一）结论

通过以上统计结果的分析，我们得出结论，保障房住户对政府在保障房的政策宣传、申请、轮候、分配环节满意度并不高，对保障房小区居住环境总体上是认可的，但是对住房在区位、实物方面的上一些要素满意率较低。主要集中小区商业配套、教育配套设施、公共医疗卫生、交通设施等区位条件方面，这些因素均是通过开发规划设计、后期的物业管理难以得到改善的。而在户型设计、小区的治安、邻里关系是可以通过开发商及物业管理可以得到改善的，因此后者的满意率相对较高。

（二）建议

1.积极推进保障房建设的产业化生产

住宅产业化是指利用现代工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅的整体质量，同时可以降低成本。近几年我国住宅产业化取得了比较大的进展，万科、浙江宝业集团、远大住工、浙东建材、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。因此政府在进行保障房建设时，为保证生产效率、保证建筑质量，可以多考虑与国内的拥有这些生产技术的企业合作，或者把建筑施工任务承包给这些企业。但是现阶段政府还是比较倾向于把保障房施工建设的任务承包给国有房企施工建设，如中房集团、南宁地产公司、南宁房产公司等。可是本地国企的管理水平跟国内大型私企比起来还是有差距的，尤其是建筑工程允S层层分包的情况下，更容易出问题。

2.大力推进保障房建设PPP发展模式

保障房建设资金来源是一个普遍关心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合营）模式，无疑是一种很好的选择。PPP模式通过大量引进民间资本及先进管理水平来转移政府风险、提高政府部门办事效率、缩短项目建设周期、节约成本的目标，最终实现政府与私人投资者的双赢。PPP模式既是保障房项目为解决建设问题的很好的方式，也是保障房建筑质量的有效方法。政府相关部门由于职能分工及裙带关系问题，对于建筑质量监管难度比较大。

3.加大保障房信息公开建设方面的成果，提高大众满意率

如今政策在保障性住房政策宣传方面已知有了长足进步了，成立了专门机构及建设有专门的网站，公布保障房房源信息、获得资格申请人姓名单位信息，保障房相关政策等通过网站均可查询。然而公众媒体很少报道这些方面的信息。《南国早报》《当代生活报》《南宁晚报》是本地居民订阅量最大的纸质媒体，以《南国申报》为例，国家及当地政府有新的住房政策出台，报纸都会有报道，但是要查看完整的政策原文、更多相关信息，报纸就没有介绍了。因此居民需要了解更多相关政策信息经常借助于亲戚朋友的帮忙。鉴于此，房产部门在传达相关政策的时候是否可以考虑单位工会这条渠道呢？

4. 重视保障房选址

保障房的选址一方面要考虑到区域分布的均衡，另一面选址不应过于偏僻。对于政府相关部门而言，保障房选址并不存在技术上的难题，关键在于经济利益的让渡上。保障房项目区位好，政府在经济效益上自然会做出更大的牺牲。能用于商业开发的地块却用于保障房项目建设显然没有发挥土地的最大效用，但是选择最偏僻的地段进行建设保障房项目建设显然也是有难以让人满意的。这也是南宁的前几个限价房项目推出后不受欢迎的原因。为了解决保障房项目的公共设施配套及基础设施配套问题，在成片开发的普通商品住房项目中配套保障房项目建设成为最佳选择。

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