小区的物业管理
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇小区的物业管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
小区的物业管理范文第1篇
进入21世纪，随着经济的发展和居住条件的改善，我国的物业管理经历了从萌芽出现到起步成长的关键时期，以居住小区为单位的物业管理发展起来并成为人们居住方式的主流，小区物业管理系统是随着市场的需求应运而生的。人们生活模式在逐步社区化，而物业管理作为整个小区生活最统一的实体进出口是未来社区生活的纽带，目前国内大型房地产公司都在逐步转型，从房地产公司向互联网+房地产服务公司转型，物业也从基础的物业收缴费管理向小区生活增值服务转型，所以为了推进物业公司向增值方向转型我们做了这个大数据下的小区物业管理系统。该系统是某银行为了提高开户和代收费业务而开发的项目。同时开发此系统是为了通过物业公司作为小区入口而带来的社区金融的发展转型。
一、背景
目前在小区的物业管理中，对于规模较小的物业管理公司来说，仍然可以采用传统的手工管理模式，这足以满足日常管理工作的需要。然而，若想为业主提供更好更便捷的服务，在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须想办法提高工作效率，这成为一个物业管理公司想要做大做强所必须考虑的重要问题。小区物业管理系统是在计算机操作的辅助下，为物业管理者和小区的业主提供更方便快捷的物业服务而开发的系统。在必要的数据分析及对物业管理工作的具体流程和日常业务分析的基础上实现的小区物业管理系统,为物业管理工作带来了越来越大的收益。因此，开发一个适于现状的小区物业管理系统，是具有非常重要的现实意义的。
二、系统设计
该小区物业管理系统是采用B/S框架来进行构建并基于J2EE平台进行设计和实现的，后台数据库采用SQLServer2005数据库，配合云服务器实现物业管理的轻量级应用，且提供移动端APP应用。
三、系统设计技术可行性分析
小区物业管理系统是基于J2EE平台进行设计和实现的，J2EE平台与其他开发平台相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技术内容都是成熟技术，在无需采用新兴技术的情况下不会出现需要攻克的技术难题。同时后台数据库采用SQLServer2005数据库，J2EE+SQLServer2005的开发组合已被多年应用于许多B/S系统的开发中，被证明是可行的；同时小区物业管理系统并不存在新颖的技术，多是整个小区物业管理中数据表之间的关联设计，根据上述分析可以知道，用当前技术可成功实现小区物业管理系统。
四、系统功能模块设计
这个物业系统的功能范围主要包括涉及物业管理的“四个管理+一个服务”平台业务模块。其中平台模块包括：首页展示、房产管理、客户管理、客户服务、收费管理、财务管理、人事管理和系统设置；系统模块包括：高级搜索、添加、编辑、删除、批量添加、批量导出、审核、权限等。在平台使用中，房产、客户、费用、财务、人事应具有很强的逻辑顺序，平台应按照这种强逻辑关系进行流程设置。其中平台模块各部分的功能简介如下。1.房产管理模块完成小区资产管理中的从小区管理申请到对应每个房间/车位等固定资源管理的整个关联架构的添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。房产管理模块包括五个子功能：楼盘申请管理、楼盘管理、楼栋管理、房间档案和车位档案。2.客户管理模块完成小区中业主档案的建立以及业主与物业资产的对应关联关系，并对用户信息进行认证审核，保障后续费用的正确性；针对业主档案进行添加、搜索、编辑、删除、下载批量模板、批量添加、审核、查看等操作。客户管理模块包括两个子功能：业主档案和业主认证审核。3.客户服务模块客户服务模块是针对客户提供的各类生活服务，包括基本的物业相关服务和生活便捷服务两大类；系统针对客户服务进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。客户服务模块包括四个子功能：物业报修、增值服务、投诉建议和小区公告。4.收费管理模块收费管理模块是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项收费条目进行设置与管理；通过各项费用管理与前面对应的客户和资产进行关联，完成小区内费用的管理操作。系统针对各种费用管理信息进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看、批量添加、生成模板、批量导入等操作。收费管理模块包括五个子功能：收费项目设置、固定费用管理、周期性费用管理、临时费用管理和租金费用管理。5.财务管理模块财务管理模块也是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项费用条目进行设置与管理；通过对各项费用类型的财务管理，整理和分析物业公司在该小区的运营财务情况。系统针对各种财务信息进行操作。财务管理模块包括五个子功能：收费、费用预缴、收费查询、欠费管理和财务统计。6.人事管理人事管理主要包括物业公司人员基本信息和职能分配，方便物业公司统一人员信息管理和增值客户服务中职能工作分派，并依据不同的职能工作分配不同的平台操作权限岗位，满足不同的权限岗位人员对系统的具体操作。7.系统设置系统设置指只有一项功能即修改密码。
五、系统实现
该小区物业管理系统最终功能整体实现包括三个部分：数据存储的云服务器、物业公司物业管理系统和用户移动端APP。
六、小结
结合以上各部分功能，这个系统基本可满足当今社会物业管理公司新形态下的管理需求。若要进一步完善系统形成社区生态圈，可让各小区充分借助物业管理职能，提供移动小区周边生活服务包括住户生活密切相关的吃住行游购娱各项实体功能需求，即餐厅、酒店、医院、交通、娱乐等诸多领域，针对住户每一个社区的生活活动形成海量信息，基于大数据对小区内业主进行增值服务和精准营销，提高物业公司服务质量以及业主满意度，面向未来打造业主、商户和物业三者之间全新的社区生态圈。
参考文献：
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[4]李敏杰.基于大数据下的寄递物流管理信息系统的研究[D].南京:南京邮电大学,20l4．
小区的物业管理范文第2篇
关键词：物业管理；管理；分析；合同
在我国，新建住宅小区物业管理是一个全新的概念。无论在观念上还是在实践中，物业管理都是我国近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅小区的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。由于物业管理将商品化、专业化和社会化的运作机制引进到房地产业的经营管理中来，从而成功地塑造出一个充满生机和活力的、现代化的产业管理新模式。
一、物业管理服务的公共性和综合性
物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
二、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服蘸贤中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。
在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目，服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。
三、物业管理服务的即时性和无形性
一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。
四、物业管理服务的持续性和长期性
与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。
物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。一）物业管理服务的公共性和综合性
五、总结
本文主要介绍了，物业管理的分析，其次想要搞好小区设施配套建筑。主要是指，治安，消防，卫生，交通，文体，娱乐，等公共设施的配套.本文运用管理学、经济学等学科的基本原理，通过一些详实的数据和事例，对我国新建住宅小区物业管理进行了分析和研究，剖析了新建住宅小区物业管理中存在的问题及成因，并在此基础上提出了六个有针对性的建议。
参考文献：
小区的物业管理范文第3篇
一、 我县物业管理工作的现状
㈠小区以及物业管理的基本情况
调研结果显示，我县已有物业管理企业入驻的小区仅7个，基本上都是新建的住宅小区，面积约50万平方米，户数约5300户，其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个，分别是“星光名庭”和“圳业太阳城”。
物业管理企业基本情况：目前，在我县注册的物业管理企业有3家，均为三级资质的物业管理企业;入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。
物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员不到 100人。其中持有各类上岗证的不到30人。
㈡居住小区的特点
1、小区档次差距大。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城”达到90%，而收缴率低的桂杨新贤城只有40%。从物业管理服务收费标准方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我县居住小区较为分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全;有的小区建设规模小，相关手续不完备;还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。
二、存在的主要问题
1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚(位)少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后，小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。
2、物业行政管理体制尚未理顺。承担小区物业行业管理职责的是县房管局，但这只是一种行业指导性的工作，按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》的要求，相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人员，但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与业主委员会工作，以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管，如太阳城业主委员会。
4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是商住混合小区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。
5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作 ，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是县工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能，防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时，应配合有关单位将小区各类管道工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容。
2、要健全物业管理体制机制。首先，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求，完善和规范物业管理行政管理体系，相关乡镇应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次，要根据“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工，将管理重心下移，充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
3、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。
4、要强化物业管理指导监督。一方面，县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。对于业主委员会所需工作经费，应指导其通过业主大会规约来收取，杜绝向物业公司直接索取的现象。另一方面，县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷，尽快解决业主反映强烈的问题。同时，还要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。再一方面，要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。同时，按物业服务等级标准逐步提高我县物业收费标准、提升物业管理档次，积极探索市场化运行机制建设的新内容，真正实现物业管理的双向选择。
小区的物业管理范文第4篇
【关键词】住宅小物业管理；物业管理纠纷；对策
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，以及人口的增长、城市化步伐的加快，整个社会对物业的需求量逐年增加，伴随的是物业管理行业的进一步发展、壮大。然而，与物业管理行业同步发展的是年年居高不下的各类物业管理纠纷，其中表现最为突出的就是住宅小区物业管理纠纷。
一、住宅小区物业管理纠纷的主要表现形式
一般来讲，住宅小区物业管理纠纷是指业主与住宅小区物业管理公司因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。
住宅小区物业管理纠纷的表现形式是多种多样的，可以将其归纳为以下几种类型：
1.业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷
这类纠纷主要源于业主对住宅小区的清洁、消防、车位管理、治安、噪音等物业管理或服务的不满意。比如：有业主丢失自行车或摩托车、电动车，然后就去找物业管理公司要求其赔偿，而物业管理公司对于业主反映的问题消极对待，迟迟不予处理，双方就此发生纠纷。
2.物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
这类纠纷主要是因为物业管理公司在收取物业装修、垃圾清运、材料运输、电梯使用、楼道粉刷等物业费用时，标准各不相同或者收费不透明而引起业主不满，最终产生物业纠纷。
3.物业管理公司与业主委员会之间的纠纷
这类纠纷主要源于住宅小区没有成立业主委员会，或者业主委员会成立后，业主委员会不与物业管理公司签订委托管理合同甚至业主委员会解聘原物业管理公司，而另请他人，倒致一个小区出现两家物业管理公司的现象，由此产生纠纷。
4.业主与物业管理公司之间的利益纠纷
某物管公司将所在住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位出租给他人设摊经营。业主认为，购房时该公共部分是摊入所购房屋的建筑面积中，小区业主对引公共部位拥有使用权，物管公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，于是业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭。
二、住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
1.物业管理法规不够完善
虽然在2004年以前，国家和各地区政府出台了一些和物业管理相关的法律法规及部门规章，但仍不十分完善，没形成完整的体系。至今，在处理物业管理纠纷起到至关重要的《物权法》还没出台。有关部门在处理这些纠纷过程中，缺乏相应法律依据和手段，致使这些纠纷得不到有效地解决。比如停在小区内的车辆丢失，全国各地判决的依据和结果都不一样。这一系列的法规缺陷使物权不清，当产权不清时，无法分清管理权与经营权，自然就会发生纠纷和矛盾。
2.物业管理体制不健全
据调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就是“老子”和“儿子”的关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑。事实上，像一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题井非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。业主自然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该解决所有问题。这种谁开发谁管理的管理体制导致开发商遗留问题成为住宅小区业主和物业管理公司之间纠纷的一大原因所在。
3.部分物业管理公司从业人员综合素质较低
在物业管理活动中，服务的质量、从业人员的素质日益成为业主议论的焦点，被视为物业管理水平高低的衡量标准。物业管理从业人员中，来自“转制、转岗、转业”人员和农村剩余劳动力通常占到很大比重，其年龄、文化、专业知识技能难以适应物业管理发展的需要。
而从业人员的素质又影响到物业管理企业的服务质量。由于部分物管公司从业人员素质较低，专业性不强，服务意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。
4.部分业主对物业管理的认识不够
业主对物业管理的认识不够也是导致纠纷的一个重要原因。有的业主未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理公司少收费或不收费；有的业主不重视相关的法律法规的了解，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的业主没有科学的消费意识，不理解物业管理的职责，觉得花钱请物业不值得；有的业主认为只要花了钱，和房子有关的事都可以找物业管理公司，即“收钱就要服务”否则，“服务不好就赔钱”。诸如此类的错误认识和观念都易引发住宅小区物业管理纠纷。
5.部分物业管理公司收费不规范、不透明
部分物业管理公司收费不规范，为了增加收入，巧立名目多收费；不按收费标准执行，越权定价，擅自提高收费标准、擅自设立收费项日、不按规定明码标价，只收费不服务或多收费少服务等现象普遍存在。部分物业管理企业暗箱操作，不愿向业主公开，特别是没有成立业主或使用人委员会的住宅小区。业主或物业使用人只见交费，不了解支出，造成业主或物业使用人心里不平衡，认为物业管理服务费交有影，去无踪，从而拒交物业管理服务费，引发物业纠纷
三、解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
1.加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
解决物业开发遗留问题纠纷这方面，各级政府及相关职能部门承担着有不可推卸的责任，要督促有关开发商限期解决开发遗留问题。新物业接管后，与开发商的沟通甚为重要，沟通的效果好坏，直接影响到以后物业管理工作。物业公司应当充当业主与开发商的中间桥梁，以便双方面的沟通交流，及时、有效的解决出现的问题，避免纠纷出现。
2.严格相关执法，强化对物业公司的管理与监督
政府有关主管部门，包括房管部门、工商部门、城管部门、财税部门和公安司法部门等，要严格执行有关法律法规，加大对物业公司的管理监督力度，切实维护广大业主的合法权益。要依法规范物业管理市场，指导和帮助小区的业主及其业主委员会通过招标选聘物业公司；对物业公司的服务活动进行全程跟踪管理与监督；发现违法经营、服务低劣、欺诈业主乱收费的，要坚决予以查处，勒令其停业整顿，直至取消其经营资格。
3.多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
社会的进步和物业管理市场的发展，需要高素质的物业管理服务人员。业主在购房时除了考虑房价、房型、交通环境外，物业管理公司的服务也是一个重要的参考因素。物业管理公司要赢得市场、能提供高水平的服务，就必须要有一支高素质的员工队伍。因此，物业管理公司要不断提高员工队伍整体素质。
物业管理公司要加大从业人员业务知识技能的培训力度。随着住宅小区物业服务设施的智能化程度越来越高，家用电器、厨卫设备也在不断地更新换代，所以员工的业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务的工作效率，因此物业管理公司的从业人员要不断更新设备设施的使用管理和维修养护的技能，不能拘泥于现状，满足于一般的修修补补，一定要与时俱进，服务手段要有所创新，服务技能要有所提高，努力掌握新技术、新知识，随时为业主提供满意服务。
物业管理公司还要完善员工的考核制度。完善的考核制度易促进员工素质建设。员工的素质高低，最终要通过他们的工作业绩表现出来。因此，物业管理公司必须对各岗位员工进行严格的考核，考核他们的服务质量、业务技能、各项指标完成情况、业主对其工作的满意程度、服务过程中的操作规范等等。通过客观、公正的考核和严明的奖惩，使员工能在考核中发现自己的差距，激励他们发挥主动性和创造性，不断完善自我，提高自身素质。
物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记、了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。针对不同类型的业主，事先预备一套与之沟通的方法，并事前培训员工，这样必然减少与业主的纠纷。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。
4.明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。
其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。业主委员会愿意出什么钱获得什么样的服务，物业管理公司提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判。
再次，物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理，他们之间是一种合作关系。只有明确了上述关系，物业管理公司才能定位准确、摆正心态、搞好自己的工作、避免纠纷的发生。
5.积极用"仲裁"来解决住宅小区物业管理纠纷
根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点，为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。
选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷，需要注意以下几个方面：第一是明确仲裁的受理范围，一般来讲，业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决；但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议，明确选定的仲裁委员会。第三是注意仲裁时效，仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。第四是仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。第五是仲裁请求的证据材料要充分。因此，对于住宅小区物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。
6.充分发挥社区居委会对物业管理的指导和协调作用
社区居委会是我国法律规定的城市居民的基层自治组织，是经过居民民主选举产生的，有稳定的组织形式。社区居委会的基本任务就是在城市街道办事处（城市区县政府的派出机构）的指导下，通过居民民主自治的方式全面管理居住小区，为小区居民创造安全、卫生、方便、和谐的居住和工作环境。由于社区居委会地处基层，对广大业主的情况及要求十分了解和熟悉，具有很强的亲和力及号召力。因此，住宅小区的物业管理绝不能孤立于社区管理与建设之外单独进行，必须融入社区之内，主动接受社区居委会的指导与协调，业主（及业主委员会）同物业公司与社区居委会相互支持，协同一致，共同努力才能实现资源共享、互利双赢的目标，切实把小区的物业管理搞好。
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小区的物业管理范文第5篇
关键词：小区物业管理；物联网；信息系统
中图分类号 TP39 文献标识码 A 文章编号：2095-2163（2014）02-
Study on Residential Property Management Information System based on Internet of Things Technology
CHI Jian1，2， SHI Fei1
（1 Suqain College， Suqian Jiangsu 223800，China； 2 School of Environment and Mapping，
China University of Mining and Technology， Xuzhou Jiangsu 221116， China；）
Abstract： To research and development the community property management information system based on Internet of Things（IOT） technology has become the urgent problem to be solved in current intelligent residential property management.The function demand of residential property management system is analyzed in this paper， and the ideal of the IOT technology in the application of residential property management information system is put forward. Furtherly the residential property management information system based on the IOT technology is also designed and developed.In addition， the practical reference for the intelligent and informatization of the residential property management was provided too.
Keywords： Residential Property Management； The Internet of Things； Information System
0 引 言
物联网（IOT）是指在一定的协议下，将世界上的物体互联起来进行信息交流与通讯的一种网络，借助于射频识别（RFID）、全球卫星定位系统（GPS）、各种感应器、扫描器等设备，可以实现物体间的相互识别、信息交换、跟踪定位与监控管理等功能[1-2]。IOT是传感、通讯、自控等多类高新技术领域的交叉综合，包含了RFID、传感器、网络通讯、数据挖掘、智能计算等关键技术[3-4]。在物联网概念提出后的短短十多年的时间里，物联网技术集成以及在相关领域的应用即已获得了迅猛的发展和飞跃的进步。现如今，物联网是下一代信息技术的突破点业已得到公认，并引发了世界各国的重视和关注。大量研究也已表明其在交通、物流、零售、医疗、安全以及城市管理和数字家庭等领域中有广泛的应用价值和前景[5]，并且在校园安防[6]、城市消防[7]、家庭物联网[8]、数字社区[9]等领域已经获得了较为成功的物联网技术应用。一方面，这些研究为在小区物业管理信息系统中引入物联网相关技术奠定了基础。另一方面，国内高档住宅小区日益增多，但小区物业管理却相对滞后，阻碍了住宅小区管理的科学化、高效化。面对当前小区管理智能化的发展趋势，小区物业管理需要更多地借助现代科技，提高小区监管的智能化、网络化和信息化。在这种背景下，探讨物联网技术在小区物业管理中的应用具有重要的现实价值。
1 小区物业管理系统的功能需求
随着房地产业的发展和房地产管理体制的改革，小区的物业管理模式也随之出现。作为独立的产业部门，小区的物业管理具有重要的社会经济功能。其管理内容主要包括以下部分：
（1）小区公用设备，如道路、广场、绿化、水景、停车场、路灯、垃圾箱、水电暖的维修与管理等。
（2）房产信息，如小区信息、建筑信息、单元信息、房屋信息、装修信息、房屋权属与租赁等。
（3）户主信息管理与服务，如户主的姓名、年龄、单位、房号、住户面积、停车场号、联系方式等；还应包括为事物申请、派工服务等。
（4）社区服务，如医疗卫生、文化教育、商业、餐饮、娱乐、投诉、信息等。
（5）小区安全，如防火、防盗、装修安全管理、治安巡逻检查、车辆管理、外来人员管理等。
（6）收费，如水、电、气、物业管理、特约服务等费用。
（7）物业管理公司内部管理。
另外，随着计算机信息科学与智能技术走进千家万户，小区物业管理的内容与技术手段也在不断进步。例如，“设备监控”、“门禁管理”、“远程三表”、“现代通信”、“安防报警”、“小区一卡通”、“智能监管”等等方面的服务也日渐普及，由此则使得小区物业管理的内涵也获得了不断的丰富和完善。
随着物业管理内容的渐次拓展，其业务量、数据量与日俱增，传统的物业管理模式面临着重大挑战，越来越多的物业管理公司走上了信息化的道路，建立了适合公司运营状况的物业信息管理系统并实现了规范化、精细化的管理，从而获得了整体管理水平的提高。小区物业管理系统则是应小区相关业务的需要而建立的用于小区物业管理业务的综合系统，主要用于物业信息的收集、传递、储存、加工、维护和使用，通常可称为物业管理信息系统。
2 物联网技术及其在小区物业管理信息系统中的应用思路
在物联网理念、技术以及相关研究基础上构建而成的小区物业管理信息系统将在很大程度上改变传统物业信息管理系统的工作方式与信息流程。
一方面，从宏观理论的角度看，信息管理系统中信息流通常要经过采集、传输、处理、反馈等过程并循环，并表现出管理者的主动性与被管理对象的被动性。在物联网概念及其技术的影响下则可以不分主被动，简单地将其信息处理划分为信息交互和信息处理两个主要方面。在系统的信息交互上，是人与物、物与物的双向或多向交流；在系统的信息处理上，也将会是物的智能处理与人的处理决策并存的状况。另一方面，从微观的应用角度看，在上述信息交互与信息处理两个方面也体现出了物联网技术在小区物业管理信息系统中的应用点。
（1）系统的信息交互
在小区物业管理系统中，作为管理者的人或物获取信息主要通过RFID、GPS、视频监控以及各种传感器获取信息。例如公共设施管理中水电暖气等设施设备信息、停车场车位信息、环境信息；安全管理模块中车辆人员进出与定位信息、周界安防红外监控信息、视频监控信息、火灾自动报警信息；收费管理中的三表信息等等。作为被管理的人或物主要通过网络获取相关的处理信息与决策指令并做出有关响应。在上述信息的双向交流中，有线与无线网络是信息的传输媒介，其中涉及现有的互联网、广电网、通信网、下一代互联网（IPv6）以及各种传感器网络等物联网相关技术。
（2）系统的信息处理
随着生活水平的提高与科学技术的发展，小区物业管理面临越来越多的庞杂数据，包括空间数据、非空间数据以及时空数据。对这些数据与信息实现标准化、实时化行业智能化处理必然借助强大的计算机，并运用时空数据库以及云计算等物联网相关技术。虽然目前作为物业管理系统中的物只能进行初步的智能化信息处理与传输，但随着信息物理科学与人工智能的发展，这些物也必将作为独立的智能体而存在。例如，小区的一些公共设施设备可以在搜集环境信息后自动运转、自行检测维护或报主控系统完成决策。另外，系统信息处理过程中必然涉及人与物不同认识与思维模式的信息，故在管理系统中也有必要引入与物联网相关的空间信息技术和可视化等技术来协调人与物的信息处理界面。例如，在管理信息系统中引入GIS空间可视化技术则可以信息的识别、处理与管理决策提供良好有效的辅助作用。
3 基于物联网技术的小区物业管理信息系统构建
物联网技术改变了传统的信息交互模式和管理模式，基于物联网模式下的小区物业管理信息系统是应用物联网技术对系统进行优化设计，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理系统集成，为小区的物业服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与现代管理。
3.1 系统的架构与功能模块
小区物业管理系统的构建需要对小区各种空间与非空间数据进行整理并归类建库，形成管理信息数据库，在此基础上通过各种信息智能采集设备及时获取当前的信息与数据，同时系统借助于计算机有线及无线网络将数据汇总至监管控制中心进行处理并及时反馈。此外，系统还需要建立数字社区网站，从而建立与小区业主的信息沟通与交流，系统的总体架构如图1所示。由图1可见系统构建的基础是计算机网络，但整个系统的构建包含了诸如RFID、红外感应器等信息传感设备、全球定位系统、地理信息系统等诸多物联网技术，从而超越了当前互联网的技术概念，真正实现了智能化或半智能化的信息交换与信息处理。
图1 系统总体架构图
Fig.1 The overall system architecture diagram
根据系统的架构特点与小区物业管理的实际业务，从适应现代小区物业管理的内涵及其智能化概念的延伸角度出发，对小区物业管理系统的功能模块进行了具体的划分，如图2所示。
图2 系统功能模块划分图
Fig.2 Division of system function module diagram
3.2 系统数据库设计
系统数据库设计是指对于一个给定的应用环境设计出合适的数据库模式，建立数据库，使之能够有效地存储和管理数据。小区物业管理系统数据库包括空间数据和属性数据，其中的空间数据主要包括建筑、道路、广场、线路等的地理位置以及对应的位置背景数据；而属性信息则包括描述空间特征的属性信息以及小区的各种物业信息。在此，对这两类数据库分别展开如下分析。
（1）空间数据库
空间数据库是统一存储的空间数据的集合，本研究采用了现代化GIS的数据模型――Geodatabase 数据模型，这是ESRI公司基于多年的探索研究和先前多次的实施应用而逐级进化得来的，能够确保系统处理大量空间与非空间数据，同时保持数据的完整性并提供众多高级管理功能。在Geodatabase数据库中针对数据的特点将其分为点数据集、线数据集和面数据集三个集合，分别建立相对应的数据层，数字化和赋予相应的属性数据后入库。具体的分类分层和数据库详见表1和图3。
（2）属性数据库
上述Geodatabase 数据模型包含了空间要素的属性数据，但是对于一些不适合用空间要素来表示的物业信息（例如物业公司费用的收取支出）则需要使用属性数据库，本研究采用SQLServer数据库。根据物业管理的内容分别建立数据表，例如表格之一的三表费用管理表详细设计如表2所示。
（3）属性数据与空间数据的关联
在建立了上述相关的属性表之后，部分表需要和空间图层进行连接，具体的方法为：首先在相关的空间信息图层的属性表中建立连接字段，然后在完成相关属性表格时要预留与空间信息图层的接口字段，最后在数据库中连接空间图层信息和属性信息。经连接操作后，在进行信息查询以及信息处理的时候，其空间信息和属性信息可以得到统一。
3.3 管理软件的开发
（1）开发环境
系统管理软件是整个管理系统的中枢，根据系统架构的特点以及系统划分的功能模块，考虑到ArcEngine组件式开发的优点和特点[10]，本研究选用了ArcEngine组件，并在.NET平台上使用C#语言进行开发，选择的集成开发语言环境为Microsoft visual studio 2008，系统软件运行平台为WindowsXP。
（2）软件界面与主要功能开发
软件界面主要由菜单栏、工具栏、目录树、图形区以及功能区组成，软件运行界面如图4所示。
图4 小区物业管理信息系统软件界面
Fig.4 Interface of residential property management information system
软件的功能主要包括各种信息、费用、监控等自动管理功能以及GIS相关功能等。其中，GIS相关功能主要基于ArcEngine组件二次开发实现，其它功能则结合组件、数据库和其它相关技术来实现。
经编码开发后的系统具备了基本的GIS功能，例如各种图层图形的操作，基于位置或基于属性的查询分析功能，制图制表等等。其中图形操作主要依靠基本工具栏中的功能按钮实现，例如基于位置的空间查询即如图5所示。查询分析工作则散见于工具栏和功能菜单中，例如小区出入人员（如图6所示）和车辆查询，其功能的实现是借助RFID技术自动读取出入人员和车辆的标识号，结合后台数据库内的信息来处理。
图5 基于位置的空间查询示例图
Fig.5 Figure of the spatial query based on the location
图6 出入人员查询示例图
Fig.6 Figure of the entry and exit people query
在信息管理与费用管理方面，实现了基于位置和结合图形的小区住户、产权、维修、服务等信息的自动维护与管理，实现了物业费用（如图7所示）、停车场费用、维修基金、三表自动费用、公司内部费用的综合化与数字化的管理。例如停车场费用管理开发的过程，首先需要设计前台界面（如图8所示）用以读取信息和返回信息的显示，然后编码实现后台数据库的连接，最后根据读取的信息区分年卡、月卡、普通卡类型，并根据类型和存车/取车的时间相应地确定有关费用和扣取的方式。
图7 物业费用管理界面
Fig.7 Software interface of the cost of property management fee
在安全监控方面，越来越多的研究实现了GIS地图和视频监控的结合[11-12]，本系统对于监控点的查询可以直接输入监控点号（图9所示），也可以在地图上单击左键查找对应的监控点（图10所示），查找到对应的监控点可以实时调取监控画面（图11所示），在监控界面可以显示监控画面调取、监控画面关闭、录像、保存录像、停止录像、调取录像、截图、调取截图等诸多功能。
图8 停车费用管理界面
Fig.8 interface of the cost of parking fee
图9 直接输入监控点编号查询
Fig.9 Query by input monitoring point number directly
图10 通过位置搜索监控点查询
Fig.10 Query by search control points based on their position
图11 监控界面
Fig.11 Monitoring interface
4 结束语
本研究理论实践相结合，在当前信息化社会背景下，归纳总结了物联网以及小区物业管理的概念及发展，探讨了物联网技术在小区物业管理上的应用思路，构建了基于物联网相关技术下的小区物业管理信息系统架构，最后开展了系统的开发和编码工作并实现了试运行。研究表明：
（1）物联网作为一种集智能化识别、跟踪定位、监控管理等功能为一体的网络，业已成为众多领域新兴的研究热点。与此同时，国内外小区物业管理的发展表明，智能化小区的发展迫切需要现代化的物业管理，从而奠定了小区物业管理的信息化和数字化的发展方向。将物联网技术引入到小区物业管理信息系统中对于提高小区物业智能化管理水平，提高小区居民的居住舒适度和对小区物业管理的满意度，以及建设和谐社区等具有重要的意义。
（2）此系统设计顺应了智能化小区物业管理的需求，系统架构与模块设计合理，小区物业管理信息处理流程与监管方法及其功能实现可行可靠，数据库与数据结构符合系统使用要求，为日后的软件开发提供了实现基础。
（3）编程开发的小区物业管理系统软件功能满足使用需求，试运行正常。此系统的成功开发有利于小区的物业管理与物业管理信息化发展，改进了物业管理的能力与效率，同时保障了小区居民生活的舒适性和安全性，而且也进一步提高了物业管理的信息化与便捷性，并在相当程度上提升了小区安全监控与物业管理的总体水平。
参 考 文 献
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