地方经济政策

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地方经济政策范文第1篇

伴随着财政分权改革，中国经济持续高速增长。与此同时，环境污染水平以及相应的环境群体性事件却仍居高不下。在学术界普遍关注这种鲜明对比现象的同时，我们是否更应该思考:中国在经济发展进程中的环境问题究竟是世界性共有现象，还是蕴含着中国特有规律抑或中国特色?环境规制能否有效地解决这个问题?

环境外部性以及相应的市场失灵为政府进行环境规制提供了合理空间。环境规制一也由此成为了政府社会性规制的重要方面。然而，政府的环境规制并非完美，规制同样存在着外部性(李郁芳，李顶峰，2007 )。较早的文献以及部分最新文献对环境规制失灵进行了一定的研究。这些文献停留在从政企博弈或政企合谋的视角分析环境规制失灵。环境规制中的政企博弈侧重于说明:在信息不对称的情况下，政府规制的执行力度被企业机会主义行为所减弱;持政企合谋论观点的文献更关注于，政府与企业通过某种纽带使政府与企业处于利益共同体中，政企的共容利益使环境规制失灵。

二、环境规制中的地方政府与地方政府的环境规制行为

环境规制的主体是政府，而作为公共部门的政府具有科层制结构的组织形态，中央政府与地方政府是不同层级的两个节点。既然政府规制是纠正环境外部性的相对完美形式。那么，从一般意义上讲，环境规制的主体由中央政府还是地方政府承担更有效?一方面，从信息有效性与对称的角度看，由于较为接近辖区企业与公众，地方政府在环境规制方面具有得天独厚的信息优势，环境规制中不同行为主体的异质性偏好也能得到相对有效的显示;另一方面，环境规制中的地区外溢性是环境外部性的重要表现形式，这就决定了中央政府对跨地区间的环境规制行为应该承担监管与协调职能。否则，地方政府间的策略性行为可能产生环境治理中的囚徒困境因此，在一般情况下，环境规制的任务通常由中央政府委托给地方政府，环境规制中政府间委托链条得以形成。

然而，环境规制并非是政府间单向的委托过程，而是涉及到政府、企业以及公众的互动过程，存在非单纯的市场决策程序。因此，在这个意义上看，环境规制的实质是一个公共选择过程。以布坎南}Z} (Buchanan)为代表的公共选择理论进而成为木文研究地方政府环境规制的有力工具。布坎南以个人作为逻辑起点，以市场过程的思维研究政治过程与公共决策，完成了经济人范式与政治人范式的融合与统一，经济市场中的个人选择行为与政治市场中的公共选择行为纳入同一个分析模式。政治市场的主体同样符合理性经济人假设。公共选择理论的分析范式修正凯恩斯经济学把政治制度置于经济分析之外的理论局限。因此，环境规制行为在木质上既是经济活动又是政治活动。基于此考虑，木文沿用坎南的公共选择理论以增进对政府环境规制行为木质的认识。

三、环境规制中的政治市场结构、利益主体与治理机制

环境规制行为源于政治市场结构及其运作机制。因为正如前文所述，环境规制并不仅仅是经济决策行为，更是一种政治决策过程，其必然会遵循一定的政治经济逻辑。当然，政治市场结构取决于制度结构。公共选择学派认为，政治市场存在三层结构，相继影响着政府的公共选择过程与公共政策。根据Peacock的研究，政治市场的三层结构包括初级政治市场、政策供给市场和政策执行市场。皮科克(Peacock)所论述的第一层结构为初级政治市场在初级政治市场上，政治家出信相关的公共政策给选民，而选民根据白身偏好与所购买的政策以及所享受的公共服务支付选票初级政治市场涉及根据选票如何显示偏好以及公众的投票权问题。在竞选压力下，政治家同样通过利益集团的支持以增加当选的概率，规制俘获由此产生。在一定程度上，初级政治市场从总体上决定了公共政策的目标函数。政治市场结构的第二层表现为政策供给市场，政府官员(或者说官僚)向当选政治家提供政策选项和实施政策的手段，而政治家据此向地方政府官员提供财政预算。此时的地方政府官员成为政治企业家，类似于经济市场中的公司经理，其追求的目标为财政预算最人化，财政预算是实现地方政府官员各种混合利益的前提(尼斯坎南151，2004)。在这个过程中，政治家与政府官员实质上存在着委托关系。因此，必须警惕地方政府官员的机会主义倾向。政治家、利益集团与地方政府官员的铁三角关系初步得以形成第三层为政策执行市场，地方政府官员向选民提供公共产品和服务，而选民向政府缴纳相应的税收。这涉及到公众偏好能否满足并与税收相适应的问题。公共政策可能被有意或无意的扭曲执行，进而导致规制失灵等情况的发生。选民据此对政府的公共政策具体执行做出反应。选民可以通过呼吁退出(voice-exit )甚至革命的方式表达利益诉求。Peacock所论述的政治市场结构的核心是政治家为当选的目的如何迎合公众偏好。这对于一个国家公共政策的制定与实施具有很深远的影响，成为解释环境规制行为的重要切入点。

四、中国地方政府竞争与环境规制失灵的制度解释

中国的制度结构决定了政治市场运行机制与相应的公共选择过程。从总体上审视，中国式分权的政府治理的核心是经济分权与政治集权。政治结构的集权程度较高，表现为政治上的垂直管理，由上到下的人事任命权力与相对应的政绩考核;同级人民代表人会等机构不能对地方政府进行有效约束与监管;公众对地方政府公共政策的约束力较弱。借鉴Peacock对政治市场的论述，木文认为中国的三层政治市场结构的运作机制是:首先，中央政府为了执政合法性的需要，通过实施公共政策(比如教育、医疗、环境等)提高公众福利，以获取公众对其执政的认可。

地方经济政策范文第2篇

[关键词] 当前宏观经济 经济周期 房地产

我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。

因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。

一、20世纪90年代以来中国宏观经济调控的阶段分析

20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。

1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控

针对1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序。

2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控

针对1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多地采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题。

3.2003年以来的中性宏观调控

针对2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪。

二、当前中国宏观经济形势分析

自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。

1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升

2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)分别为-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8%。进入2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出这样的判断:中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险。

2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长

2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度分别达到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。对宏观经济而言,投资需求是一把“双刃剑”,一方面有助于拉动经济走出萧条实现持续增长;另一方面,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热。

3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出

与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是不断扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题。从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所造成的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期。2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10%,此后M2的增速不断加快,到2005年上升至21.1%。尽管近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态。

4.房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险

房地产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,不仅增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,而且孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险。

5.来自国际收支双顺差的压力与困境

近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元。长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象;人民币升值的压力不断增大;大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房地产市场等。这些都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用。

6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现

除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕。国际经济环境恶化不仅对中国未来的出口贸易产生不利影响,而且也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,特别是美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应。

三、我国房地产经济周期的波动和影响因素

事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响,房地产业的发展呈现出周期性的特征。从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。

1.我国房地产经济周期的波动

我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。

比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。

从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题,出于对房地产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,对于房地产业可持续发展意义重大。

2.影响房地产周期波动的因素

分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。

(1)内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房地产经济才能持续快速发展;供求总量和结构任何一方面出现严重失衡,房地产经济就需要进行调整,继而引发房地产经济的波动。

房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。

有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。

(3)随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。

3.对我国房地产业宏观调控的建议

目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点:未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇,房地产业发展长周期还包含一些短周期,我国的城市化进程还远远没有结束,房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象,这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控,防止房地产业出现大幅度波动。

(1)在加强周期性规律研究的基础上,正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中,一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动,评判房地产业发展周期所处阶段。为此,应加强房地产周期的研究,积累经验,建立房地产周期运行的监控指标体系,为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否,是实施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,预先采取措施,避免大起大落引起的强烈震荡。当前,房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年,扩大内需仍是我国一项基本国策,如果没有房地产市场的活跃,扩大内需就会缺少活力,经济发展也将缺少动力。因此,宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面,根据国民经济的发展状况,力求与之相适应,防止房地产业过热或过冷;另一方面,也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用,积极促进国民经济的发展,延缓周期波动,缩小波幅,实现可持续发展。

(3)要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样,东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一,且房地产业具有明显的区域性特点,这就决定了房地产周期既有全国性的周期,也有各地的发展周期。因此,房地产宏观调控既要避免“一刀切”,又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策,由各个地方结合本地实际情况参照实行,用科学的发展观去调控我国的房地产市场。

参考文献:

[1]牛凤瑞:中国宏观经济形势与房地产业的发展[J].经济纵横,2008(3)

[2]陈秀梅 韩和林 赵元兵:我国房地产价格波动对经济的影响分析―兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1)

[3]田成诗. 我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J]. 价格理论与实践,2009(7)

地方经济政策范文第3篇

关键词：房地产经济 经济发展

房地产行业是我国经济发展的关键组成部分，不仅可以为人们提供优质的住房，同时还可以促进国民经济更好更快的发展。房地产行业的涉及范围比较广，和其余行业的关联程度也比较高，其发展质量关乎国计民生，所以必须要通过各种方式使房地产经济稳定发展，这也是保证国家经济发展的关键点。房地产经济的飞速发展背后隐藏着许多负面因素，下文将从当前我国房地产经济发展的实际情况入手，阐述经济发展政策要点，促使其更好的发展，为我国经济发展服务。

一、当前房地产经济发展政策存在的问题

（一）房地产政策和宏观经济之间的问题

宏观经济政策对房价的影响是十分明显的，如果货币政策比较宽松，会使货币的供应量以及信贷规模有明显上涨，带动房价上涨。但是目前房地产宏观调控政策大部分都和经济政策之间存在一定的冲突。在这种情况下如果市场的利率比较低，作为房地产投资商来说必然会去获取信贷资金，通过信贷资金来开发房地产，增加货币发行总量，不仅房价会上涨，而且还会出现通货膨胀等对经济发展影响较大的问题。在宏观经济政策调控的综合影响之下，房地产经济的发展也会受到一定程度的影响，影响最终的调控效果。若银行存款的准备金率有明显的下调，则货币的供应量以及货币的信贷规模都会受到影响，最终影响房地产市场经济。

（二）缺少房地产调控机制

房地产调控机制不健全以及房地产调控机制不同意等问题，都会严重影响房地产价格，导致房地产价格不稳定。首先因为缺少房地产调控机制，所以很多部门在落实房地产调控制度的时候难以达到协调、统一的效果。其次国家的调控政策不仅样式繁多，而且变化也比较频繁，所以只有保证政策是协调一致的， 才能将政策的效果最大化的发挥出来。一些地区的部门管理不善，各项政策执行的也不到位，在拟定各方面制度的时候，没有考虑到制度和政策之间的衔接，不仅不规范，而且随意性比较大，会影响房地产调控政策。从当前的发展情况来看，大部分地区的房地产调控政策都没有统一管理，整体管理方式比较单一，并且市场监管力度弱，不能有效保证该地区居民住房权益。调控机制不健全还体现在房地产市场有效应急机制不健全，如果出现一些意外性的房地产市场突发事件，与其相关的不稳定因素是很难控制的。

二、房地产经济发展政策研究

（一）稳健的货币政策

我国的货币供应量是比较高的，一旦超额发行货币，会对社会稳定带来巨大影响，而且也会影响到我国的经济发展水平。所以不论是为了房地产经济开发还是社会稳定，都需要奉行稳健货币政策。在央行方面，应当对货币政策进行调控，使其逐渐回稳。通过相对稳健的货币政策来控制货币整体供应量，减少通货膨胀带来的负面效应，正确引导信贷投资方，对产业结构进行调整。提升准备金率也可以一直社会投资热的情况，让开发商经过深思熟虑之后再决定是否要投资，这种谨慎的投资模式可以有效控制物价上涨。

（二）完善市场化的城市住房保障制度

住房保障和人们的日常生活息息相关，虽然我国已经出台了比较多的政策和制度来保证城市住房配置效率，但是在住房分配方面依然存在许多问题，影响城市住房市场的正常发展。经济适用房政策的出台和落实的根本目的是为了解决住房难问题的，减免了许多税收。但是在实施的过程中大部分房屋却被高收入群体购买，无法实现最初的目的。部分地区房地产开发商利用法律的盲点以及政府出台的优势政策来获取更多的利润。从另一角度来看，在这一过程中开发商和高等收入消费者群体享受到了大量的财政补贴，但是真正需要享受国家财政补贴的人却难以感受到财政补贴给他们带来的温暖，公平性非常差，并且会扰乱房地产市场秩序。从该情况中可以发现，必须要通过法律框架对住房保障目的和住房原则进行界定，使市场化保障制度可以落实，通过法律与经济等多种方式提升住房保障制度市场运营效率。在此过程中还应当将经济适用房政策变为财政补贴，将政府的财政补贴直接下达到百姓手中。将房地产开发商优惠政策直接融入到低收入家庭补贴中，以租金和利息的方式实现补贴。也可以通过廉租房优惠政策来实现补贴，通过这些方式控制行政干预给房产市场带来的负面影响，大力提倡中低阶层的消费者去购买经济适用房，让国家出台的优惠政策可以真正的为中低收入的家庭使用，形成住房保障制度市场化机制。

三、结束语

从近年来的情况来看，我国在房地产经济方面存在比较明显的问题，周期性波动强，所以要随时关注房地产经济政策、分析房地产经济政策、掌握整体运行规律，进而制定出更加符合宏观调控政策的房地产经济发展政策。上文从当前我国房地产经济发展政策的情况入手，阐述了存在何种问题，并根据问题提出相应的解决方式，旨在促进房地产经济更好的发展。

参考文献：

[1]郑淑琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].学术论坛，2014，10：74-78

[2]赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流，2013，09：88-92

地方经济政策范文第4篇

【关键词】房地产业；宏观调控；经纪人

我国自1998年转变成市场经济条件下的以货币商品房为主这短短的十年内，房价一直都在争议声中前进，不断攀升的房价，更是屡受诟病。去年以来，在“新国八条”等各种调控措施，特别是限价、限购、限贷这三种措施的大力影响下，宏观调控的叠加效应慢慢显现出来，国内各种投机、投资性的购房也逐渐得到控制。随着房地产业的发展，宏观调控已成常态。而在可以预见的城市化进程中，房地产将一直是人们所关注的热点话题，只要在供需上存在矛盾，这种宏观的调控就难以被避免。那么，房地产的经纪人该如何积极应对我国房地产的宏观调控政策？

一、对宏观调控负面效应的分析

在2011年前七个月中，全国的土地流标353宗，同比增长了242%。受到以上因素的影响，地价的水平也出现回落，2011年前七个月中，全国平均楼价为1680元每平方米，同比下降20%，住宅类楼房则下降了10%。很明显，因为受到调控因素的影响，所有房地产企业的资金慢慢收紧，与此同时，开发商们对于房地产的市场预期正在逐渐转变，落实在行动中就表现成为愿意下降地价。也许有人会说，对于房地产的宏观调控而言，要的就是这种效果，可是，随着土地大规模的流标，会导致在一定时间内房地产产品供给量严重不足。到那时，整个市场就会因供给不足而失去原有的均衡。

与此同时，随着“三限”政策的执行越来越严格，人们普遍的预期在短时间内暂时无法解除，购房者普遍出现了“一步到位”的购买趋势。根据最新的一项统计显示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面积居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了两成以下，消费者原先已经逐步成型的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正由于限购政策的不合理性，面临被抛弃的境地。失去这种消费理念，恰恰会引导整个供给结构的整体变化，让90平米以下户型占项目70%的政策面临夭折，最后使大户型布满整个市场。

其次，我国目前的房地产调控措施是通过压制需要，从而达到遏制房价迅速上涨，回归理性的。可是伴随着“三限”政策的推行，在不断压制投资以及各种投资需求的同时，也严重打击了相当大一部分为改善住房而需要的刚性需求。在这种政策的延续下，可能不会出现太大的问题，但是这种限购政策仅仅只是行政的一种方法和手段，如果一直采取这种政策，无疑会和市场配置资源的原则相排斥。当政策取消之后，这些被压制的市场需求就会被激发。

二、房地产经纪人积极应对策略取向

（一）明确中国的持续发展离不开房地产

1.政策调控不会改变房价上升曲线。降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产的成本利润率低，降价空间有限。所以就宏观调控而言，房地产市场不会出现房价暴跌的现象。在土地方面，房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。其实，真正影响房地产价格的因素是战争和经济危机，政策调控只是对价格的修正。如美国两次房价跌入谷底时期均是国家战争时期，香港98年期间为亚洲经融风暴时期，房价暴跌。

2.市场刚性需求仍巨大。我国每年有庞大的结婚人群。根据国家计划生育指标，人口总量预计还要增长30年。另一方面，目前中国城乡户均仅有0.94套住房，明显落后于美国、日本等发达国家，这就意味着房地产市场的刚性需求仍然较大。

此外，房地产行业产业关联度高，作为GDP的一大比重，地方财政仍对房地产有一定依赖。所以，综合来看，未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展。调控只是阶段性的，房地产行业稳步发展仍将持续20-30年。

（二）经纪人营销策略取向

主动出击、定向营销，建立客户主观心理偏好。

不仅卖实惠，卖概念先进。消费者肯定不愿意看到买了房之后房价下跌，对此经纪人应弱化客户的购买心理危机，深入了解地产现状和未来发展趋势并通过合理的方式向客户展现，给客户递交一份放心购买的方案。

不仅卖房子，卖资源稀缺。多数消费者对于调控只是观望，并没有深入了解，认为调控了房价就一定会跌很多。但是正如上文所述，房子盖得越多土地资源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就越贵，地价也就越贵，在调控下，房价是不会降的，只是归于合理，经纪人应将这样一种概念贯穿营销整个过程，当消费者知道自己买的不只是房子，更是一种稀缺的土地资源时，购买的欲望的动机就多元化了。

不仅卖户型，卖幸福体验。经纪人营销时，应重视向客户推荐幸福体验而不是简单的在户型上做文章。针对所在社区的特点，提出情感社区的方案，让客户从买房到入住一直都有被服务的幸福感觉。此举可极大程度提高产品口碑，对营销拉动有重要作用。

此外，从事二手中介的经纪人在观望的同时，可以从事一手；而从事一手中介的经纪人，可找二手经纪人并给其一定比例中介费用，即“一二手联动”策略。

（三）经纪人增强自身素质

在房地产经纪企业培训员工的过程中，培训范围以经纪业务流程为主要内容，操作层面的技巧传授的很多，但是在宏观层面的市场认知和政策分析能力相对欠缺。市场分认知和政策分析能力能提高经纪人对于市场发展趋势的判断力，也能使经纪人在销售时保持思想的先进性和概念的创新性，从而有利于营销手段的使用。此外，还应重视团队的作用。面对当前楼市经纪公司应积极采取措施应对而不是消极逃避。重视考勤，重视房地产经纪公司内部的文化氛围的塑造。

楼市调控没打算让所有开发商都生存下去，更没打算让所以经纪人都生存下去。国内房地产经纪公司和房地产经纪人鱼龙混杂，此轮调控必将优胜劣汰，将房地产经纪行业进行一次大的洗牌。这就要求经纪人保持冷静头脑，认清调控只是暂时的，长保持乐观积极心态，逆势思变，在团队中发挥自身价值，与团队一起努力进取，终将取得突破。

参考文献：

地方经济政策范文第5篇

[关键词] 品牌竞争力PLS测评

一、引言

品牌已经成为企业综合竞争力最显著的代表，房地产企业的品牌竞争已经逐步提上了战略日程。然而，目前房地产业真正实现品牌化经营与发展的企业少之又少，究其原因：一方面从企业自身角度出发，我国的房地产企业普遍缺少优秀的管理理念、先进的经营手段，甚至缺乏合理的资源配置、良好的企业文化；另一方面，则要归结到理论研究分量的不足。可以说，品牌竞争力是一种经过整合后的综合能力，影响其能力的各种指标并不是独立的，相反是错综复杂，存在着多重相关性，有着千丝万缕的内在联系。在现有的研究中，所研究出来的方法存在很大的局限性、合理性不强，如研究的较多的AHP法、模糊综合评价法、最小二乘法等都不能适用于多重相关的指标变量，而为了规避这一问题，又通常仅选取少数几个解释变量，但这必然造成信息的损失和难以估计预测精度的问题。正是以上问题的存在，导致了目前还没有一套好的测评指标和模型，所以企业不能准确评价自己品牌竞争力的强弱，没有针对性的改进方案。本文采用PLS回归法来分析评价房地产的品牌竞争力。

二、房地产品牌竞争力的指标体系构建

房地产品牌竞争力是一个综合能力的概念，要对其进行科学合理的测评，可以从以下两个层次展开。如表1所示。

1、外部延展层次

该层次又包含两个亚类层次，即市场反应层次与客户反应层次。市场反应层次是为了衡量房地产品牌在市场中的地位，直接关系到企业的市场竞争能力以及盈利能力。这一层次包含三方面指标，即销售额、盈利额和市场占有率。客户反应层次是用于衡量品牌在消费者心目中的位置，包括知名度、满意度、忠诚度。

2、内部运作层次

内部运作层次是企业为了提升品牌竞争力而在内部经营、管理上所采取的方法策略。如果前两个层次是品牌竞争力的外显，那么内部运作层次就是品牌竞争力的内涵，是它的核心部分。该层次指标主要包括三大方面，即产品策略、市场策略以及终端策略。产品是品牌建设的根本，对于房地产而言，产品策略体现在品质、设计以及定位三个方面。即品质要做到精益求精，设计要做到以市场为导向，定位是产品成败的根本。市场是品牌建设的关键，市场策略应把握好三个环节，即品牌诉求、营销推广，以及尤其要注重的关系营销。终端是根据地产行业的特点而特别提炼出来的，终端是房地产企业进行良好品牌形象塑造与维护的前沿阵地。终端策略中又涵盖三个关键点：房产地段、交通状况、物质服务。

三、PLS回归计算房地产品牌竞争力

设品牌竞争力测评中有1个因变量(品牌竞争力)，y，p个自变量x1，…xp，)。X的各要素之间存在严重的多重相关性，直接导致了最小二乘估计量失效，如果按照普通的模型算法，将会使模型出现病态，破坏参数估计，扩大误差，丧失稳健性。为了克服上述问题，在房地产品牌竞争力建模中，引进偏最小二乘(PLS)回归方法。

1、PLS回归简介

PLS回归方法建模的基本思想是：对于p个品牌竞争力要素(x1，x2，…，xp)和品牌竞争力Y，分别进行n次测量，取得n组样本点。第一步，对原始数据进行标准化处理；第二步，对自变量进行主成分提取。假设第一轮对X提取的主成分为t1，实施Y对t1的回归，如果回归方程已经达到满意的精度，则算法终止；否则，利用X被t1解释后的残余信息进行第二轮的成分提取。如此反复，直到达到一个满意的精度为止。PLS回归方法不仅有效地提取了对系统解释性最强的综合变量，剔除了多重相关信息和对模型无解释意义的干扰信息，而且还有效地降低了系统的阶数，便于建立模型、解释模型。

2、算法推导

从该式可以分析出，影响企业甲的品牌竞争力的关键因素为：市场占有率、知名度、房产品质、设计风格、关系营销以及卖场的交通状况。反过来，也就说明了企业甲应对这些方面加以重视。再用层次分析法可以计算出各指标的权重，逐层加权求出企业甲品牌竞争力的综合值，同理，也可求出企业乙的品牌竞争力的综合值，两者加以比较即可知道二者之间品牌竞争力的高低。一般的做法是与行业领先者的品牌竞争力综合值相比较，找出自身与其的差距，从而明确追赶的方向。